Estratégias para otimizar a construção habitacional na Alemanha: com o plano de 14 pontos do governo

🏠 A contínua escassez de habitação na Alemanha

A construção habitacional na Alemanha vive uma crise contínua há anos. A falta de habitação acessível está a piorar. Os projetos são interrompidos devido aos altos custos e obstáculos burocráticos. O resultado: as famílias desistem do sonho de ter casa própria enquanto as empresas de construção vão à falência. Inquilinos, proprietários e a própria construção civil veem o governo federal como tendo um dever e criticam duramente a atual gestão da situação.

🤝 Cimeira conjunta na Chancelaria em 25 de setembro de 2023

Para finalmente encontrar uma solução construtiva, realizou-se uma importante reunião na Chancelaria no dia 25 de setembro de 2023. O objectivo desta cimeira era desenvolver um plano eficaz para construir mais habitações de forma rápida e económica. O governo federal apresentou seu plano de 14 pontos como medida concreta.

🎙️ Declarações do Chanceler Scholz durante a conferência de imprensa

O Chanceler Olaf Scholz destacou que já existe um acúmulo significativo de projetos de construção aprovados, mas ainda não implementados, na Alemanha. Como solução, o governo federal está oferecendo a introdução da depreciação do saldo decrescente. O objetivo é aliviar os encargos financeiros dos construtores e acelerar a construção de moradias.

💰 Incentivos financeiros e benefícios fiscais a partir de 1º de outubro de 2023

De 1º de outubro de 2023 a setembro de 2029, os novos edifícios serão subsidiados com um saldo decrescente de seis por cento. Este regulamento não deve aplicar-se apenas aos proprietários privados, mas também aos grandes grupos imobiliários.

📈 Outras medidas para melhoria sustentável

Além dos incentivos fiscais, estão previstos outros apoios:

👨‍👩‍👧 Empréstimos baratos para famílias

A fim de facilitar o acesso das famílias à propriedade, são fornecidas opções de financiamento acessíveis.

🏗️ Relaxamento dos regulamentos de isolamento

Os atuais requisitos rigorosos para o isolamento de novos edifícios deverão ser flexibilizados, a fim de reduzir os custos de construção.

💵 Opções aprimoradas de depreciação para proprietários

A fim de estimular ainda mais a construção de moradias, serão melhoradas as opções de depreciação para os proprietários.

Com estas e outras sugestões do extenso pacote de medidas, o governo federal espera finalmente estimular novamente a construção de moradias na Alemanha e criar uma situação vantajosa para todos os envolvidos.

A depreciação do saldo decrescente significa que um ativo, neste caso um novo edifício, não é depreciado uniformemente ao longo da sua vida útil. Em vez disso, uma percentagem fixa é aplicada ao valor contábil restante do ativo. Com uma taxa de amortização de saldo decrescente de 6%, 6% do respetivo valor contabilístico do edifício são registados como custos de amortização em cada ano.

🎯 Vantagens da depreciação do saldo decrescente

1. Vantagem de liquidez

A maior depreciação nos primeiros anos leva a uma redução de impostos porque os custos depreciados reduzem o lucro tributável. Isso melhora a liquidez dos construtores.

2. Incentivo ao investimento

A possibilidade de uma depreciação mais rápida torna a construção de habitação mais atractiva, o que por sua vez poderia melhorar a situação habitacional.

3. Flexibilidade: A diminuição da depreciação permite que você tenha mais liberdade financeira, principalmente nos primeiros anos de um projeto, pois o lucro tributável é reduzido.

📝 Exemplo de depreciação de saldo decrescente de 6%

Suponhamos que um promotor invista num projeto residencial que custa um total de 1 milhão de euros.

• No primeiro ano: 6% de 1.000.000 euros são 60.000 euros. Estes 60.000 euros podem ser amortizados e, portanto, dedutíveis de impostos. O restante valor contabilístico do edifício é então de 940.000 euros.
• No segundo ano: 6% de 940 mil euros são 56.400 euros. Estes também são amortizados. O restante valor contabilístico é agora de 883.600 euros.
• No terceiro ano:** 6% de 883.600 euros são 53.016 euros. Estes são abatidos e o restante valor contabilístico cai para 830.584 euros.

E assim por diante. Você pode ver claramente que o valor da depreciação diminui a cada ano, mas principalmente nos primeiros anos os valores da depreciação são relativamente elevados, o que traz vantagens fiscais e aumenta a liquidez.

AfA significa “dedução por desgaste” e descreve um tipo de depreciação fiscal que leva em consideração a perda de valor dos ativos, especialmente ativos fixos. Por meio da depreciação, o preço de compra de um ativo é declarado como despesa comercial pro rata ao longo de sua vida útil estimada. Isto significa que o rendimento tributável e, portanto, a carga fiscal podem ser reduzidos.

🌐 Áreas de aplicação do AfA

O AfA é usado principalmente em um contexto corporativo e é aplicado a:

• propriedade
• máquinas
• veículos
• mobília
• Hardware de computador
• e muitos outros ativos

📈 Diferentes tipos de depreciação

Existem diferentes métodos de depreciação, cada um com suas próprias vantagens e regulamentações:

1. Depreciação linear

O ativo é depreciado uniformemente ao longo de sua vida útil. O valor da depreciação anual permanece constante.

2. Depreciação degressiva

Este método aplica um percentual fixo ao valor contábil residual do ativo. O valor da depreciação anual, portanto, diminui ao longo do tempo, mas é maior nos primeiros anos do que com a depreciação linear.

3. Depreciação relacionada ao desempenho

Com este método, a depreciação é calculada com base na utilização real do ativo, por exemplo, por quilómetro percorrido por um veículo.

💡 Benefícios da AfA

A AfA permite que empresas e particulares reduzam a sua carga fiscal, reivindicando a perda de valor dos seus activos para efeitos fiscais. Além disso, a AfA ajuda a aumentar a liquidez porque têm de pagar menos impostos.

A falta de limite de custos de construção na aplicação do AfA (dedução por desgaste) pode trazer uma série de vantagens:

1️⃣ Incentivos de investimento ilimitados

Sem um limite máximo para os custos de construção, é criado um incentivo para projetos de construção ou modernização extensos e de alta qualidade. Isto pode melhorar significativamente a qualidade do edifício existente.

2️⃣ Flexibilidade tributária

A capacidade de deduzir custos ilimitados dos impostos pode reduzir significativamente a carga tributária. Isto pode ser particularmente atraente para empresas e indivíduos ricos que podem e querem arcar com projetos maiores.

3️⃣ Preservação da liquidez

A redução da carga fiscal através do AfA aumenta a liquidez e pode ser utilizada para financiar novos projectos ou para saldar dívidas.

4️⃣ Incentivos econômicos

A falta de um limite máximo para os custos de construção também pode estimular a indústria da construção. Mais contratos de construção significam mais empregos e aumento da actividade económica.

5️⃣ Diversificação de projetos

A possibilidade de deduzir dos impostos projetos mais caros significa que é apoiada uma gama mais ampla de projetos de construção. Isto pode ajudar a diversificar o mercado imobiliário, desde apartamentos de luxo até edifícios comerciais especializados.

6️⃣ Foco no longo prazo

Uma vez que não existe limite para os custos de construção, os investidores podem planear a longo prazo e investir em edifícios sustentáveis ​​e preparados para o futuro, sem terem de se preocupar com as implicações fiscais.

7️⃣ Facilitação para projetos complexos

Alguns projectos de construção, especialmente os comerciais, podem ser muito complexos e dispendiosos. A capacidade de amortizar integralmente até mesmo os altos custos de construção pode facilitar a execução de tais projetos.

Globalmente, a falta de um limite máximo para os custos de construção no AfA pode aumentar significativamente a vontade de investir em projectos de construção e modernização e, assim, alcançar um efeito económico positivo.

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🎯 Aplicabilidade e escopo

A depreciação decrescente é projetada especificamente para edifícios residenciais e apartamentos recém-construídos ou adquiridos. Não se aplica a reformas de edifícios antigos ou propriedades comerciais.

🗓️ Limite de tempo

Para usufruir da depreciação degressiva, a construção do edifício residencial deverá ser iniciada entre 1º de outubro de 2023 e 30 de setembro de 2029. Na aquisição de um imóvel, o contrato deve ser legalmente celebrado neste prazo. Além disso, o imóvel deve ser adquirido até ao final do ano em que estiver concluído para beneficiar do regime.

📊 Taxas e condições de depreciação

No primeiro ano, a depreciação do saldo decrescente equivale a 6% dos custos totais de investimento. Nos anos seguintes, a taxa de depreciação de 6 por cento é aplicada ao restante valor contabilístico do edifício.

🔀 Mude para depreciação linear

Uma transição do saldo decrescente para a depreciação linear é possível se isso fizer mais sentido para o seu planejamento financeiro.

🧮 Exemplo: é assim que funciona o cálculo

Suponhamos que os custos de investimento do edifício sejam de 400.000 euros. No primeiro ano você poderia amortizar 24.000 euros (6% de 400.000 euros). No segundo ano, o valor residual do edifício seria de 376 mil euros (400 mil euros menos os 24 mil euros amortizados no primeiro ano). Em seguida, aplica-se novamente a taxa de 6 por cento a este valor residual, o que resulta numa depreciação de 22.560 euros para o segundo ano.

📝 Depreciação e benefícios fiscais mais rápidos

A depreciação degressiva é uma redução fiscal especificamente adaptada a edifícios residenciais recém-construídos ou adquiridos. Permite uma depreciação mais rápida nos primeiros anos e pode, portanto, oferecer vantagens fiscais. Porém, o tempo e as condições materiais devem ser cuidadosamente observados para se obter o máximo benefício deste tipo de depreciação.

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A falta de habitação acessível é um dos desafios mais sérios do nosso tempo. Todos os anos serão construídos 400.000 novos apartamentos, dos quais 100.000 serão subsidiados pelo Estado. No entanto, como o ano já está bastante avançado, a questão permanece: como podemos estabilizar o sector da construção e do imobiliário e, ao mesmo tempo, aumentar o espaço habitacional acessível, amigo do clima e sem barreiras?

O papel da AfA na construção de moradias modernas

A redução da depreciação (Depreciação) de 6% para edifícios residenciais recém-construídos pode ser um instrumento fundamental para estabilizar a indústria da construção. particularmente relevante neste caso . Para aumentar a atratividade dos investimentos, devemos olhar não só para a candidatura predial como critério de concessão da amortização degressiva, mas também para o próprio início da construção.

Eficiência energética: EH 55 como o novo padrão

A eficiência energética é uma questão fundamental para uma construção amiga do clima. Com a introdução da norma EH 55 em 1 de janeiro de 2023, foi dado um passo importante em direção a novos edifícios neutros para o clima. Como parte da reforma da Diretiva Europeia de Edifícios, é essencial considerar as reduções de emissões ao longo de todo o ciclo de vida de um edifício e promover a utilização de materiais de construção sustentáveis.

Aceleração e simplificação dos processos construtivos

Para promover habitação a preços acessíveis em mercados imobiliários apertados, temos de reduzir a burocracia. Um mecanismo de regulamentação especial temporário, baseado na Seção 246, Parágrafo 14 do Código de Construção (BauGB), poderia provocar uma aceleração significativa até 31 de dezembro de 2026.

A necessidade de financiamento robusto

Com um orçamento que totaliza 18,15 mil milhões de euros para habitação social até 2027, os governos federal e estadual demonstram responsabilidade partilhada. Se o actual financiamento complementar continuar, cerca de 45 mil milhões de euros estarão disponíveis em todo o estado para a construção de habitação social.

Promovendo a inovação através dos novos programas de construção do KfW

Os novos programas de construção do KfW “Novos edifícios amigos do clima” e “Propriedade de casa para famílias” destinam-se a oferecer incentivos adicionais. O aumento dos limites máximos dos empréstimos e dos limites de rendimento tornará os programas acessíveis a mais famílias.

Uma abordagem abrangente para o setor de construção e habitação

Numa altura em que os setores da construção e do imobiliário enfrentam inúmeros desafios, é essencial uma abordagem multidimensional para resolver a crise imobiliária. Dos incentivos fiscais à eficiência energética e ao apoio à inovação – o caminho para um espaço habitacional mais acessível e amigo do clima é complexo, mas viável.

🌍 Diretivas da UE e leis nacionais

Na União Europeia há sempre debates sobre a renovação de edifícios, especialmente para reduzir o consumo de energia. A própria UE tem várias orientações para edifícios que devem ser transpostas para a legislação nacional. No entanto, os Estados-Membros têm uma certa margem de manobra para exceções e programas especiais de apoio.

🏢 Edifícios individuais versus todo o parque imobiliário

Existe uma diferença importante entre a renovação de edifícios individuais e uma quota geral para todo o parque imobiliário. Embora a UE tente estabelecer normas mínimas gerais, a decisão de renovar edifícios individuais cabe frequentemente aos Estados-Membros ou mesmo aos próprios proprietários.

🎯 Taxas de renovação

As taxas de renovação podem ser um método eficaz para melhorar a qualidade geral dos edifícios num país ou região. Na Alemanha, por exemplo, existem programas de financiamento que prestam apoio financeiro aos proprietários quando estes renovam os seus edifícios.

💼 Situação política

Neste momento, 16 dos 27 governos da UE, incluindo a Alemanha, são contra a reestruturação individual obrigatória. Isto sugere que é improvável uma obrigação a nível da UE num futuro próximo.

📊 Desenvolvimentos futuros

É sempre possível que a situação política mude e a UE imponha exigências mais rigorosas. Vale, portanto, a pena acompanhar a evolução da situação em Bruxelas.

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🎯 Objetivo e benefício da promoção imobiliária

O governo federal leva a sério a promoção da propriedade para as famílias. Com um empréstimo promocional do Banco KfW a uma taxa de juros de apenas 0,01%, o objetivo é tornar a construção de uma casa atraente para as famílias. Em comparação com a taxa habitual de mercado de 3,5 a 4 por cento, esta é obviamente uma enorme vantagem.

💶 Obstáculos financeiros: isso é realmente para quem ganha pouco?

Embora as taxas de juro pareçam tentadoras, a questão é quantas famílias podem realmente pagar um empréstimo até 270.000 euros. Com um reembolso mensal de cerca de 3.000 euros e um rácio de capital próprio exigido de dez por cento (ou seja, 30.000 euros para uma casa que custa 300.000 euros), o programa não é certamente acessível a todos.

🔄 “Jovem compra velho”: uma nova abordagem

O planeado programa de financiamento “Young Buys Old” representa uma abordagem interessante. O foco aqui está nos edifícios existentes que necessitam de renovação. Uma jogada inteligente, especialmente porque os fundos vêm do Fundo para o Clima e a Transformação e, portanto, matam dois coelhos com uma cajadada só.

🏢 Reconstrução de edifícios de escritórios e lojas

O governo não está apenas a pensar na construção de novas casas, mas também na conversão de edifícios de escritórios e lojas vazios em espaços habitacionais. Segundo o Ministério da Construção, poderão ser criados até 235 mil novos apartamentos.

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Os programas de apoio à propriedade oferecem grandes oportunidades, mas não são igualmente acessíveis a todos os grupos populacionais. O governo federal está no caminho certo para melhorar o mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, perseguir metas ecológicas. Mas permanecem questões sobre até que ponto estes programas são realmente inclusivos e se realmente ajudam as pessoas que mais precisam.

#A coalizão de semáforos tem planos ambiciosos para famílias de baixa renda. No entanto, levantam-se algumas questões: Por que razão foram apresentadas apenas 104 candidaturas até agora? E o que traz o aumento do limite de renda?

👪 Público-alvo ampliado: de 60.000 para 100.000 euros

O problema central era obviamente o limite de rendimento de 60.000 euros. Como resultado, muitas famílias se sentiram excluídas. O novo limite de 100 mil euros irá certamente chegar a mais famílias.

📈 A matemática por trás disso: é assim que parece

Com o novo salário anual de 100.000 euros, você e o seu parceiro podem ganhar cada um até 3.750 euros brutos por mês. E o melhor: por cada filho a mais, o limite de rendimento aumenta em 10.000 euros.

🤷‍♀️ Por que tão poucas inscrições?

O baixo número de candidaturas sugere um défice de informação. É necessária uma melhor comunicação para divulgar o programa.

🛠️ Envie sua inscrição com sucesso: é assim que funciona

1. Descubra os critérios exatos.
2. Reúna todos os documentos necessários.
3. Envie a inscrição dentro do prazo.

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Ao aumentar o limite de rendimento para 100.000 euros, os subsídios à construção tornar-se-ão acessíveis a mais famílias. Se está a pensar construir uma casa, deve aproveitar esta oportunidade. Contudo, o governo também precisa de fazer mais para promover melhor o programa e informar os potenciais candidatos. No geral, porém, as chances são maiores do que nunca de que o sonho de possuir uma casa própria se torne realidade para mais pessoas na Alemanha.

A legislação energética dos edifícios aprovada pela Traffic Light Coalition na Alemanha visa promover a transição para soluções de aquecimento amigas do clima. O problema: muitas pessoas estão inseguras devido à falta de clareza nas opções de financiamento e aos elevados custos de instalação das bombas de calor.

🌍 Metas climáticas e aquecimento: por que é importante

Alcançar os objetivos climáticos requer uma abordagem abrangente, incluindo a transição para métodos de aquecimento ecológicos. Os antigos sistemas de aquecimento fósseis são uma das principais fontes de emissões de CO2 nos edifícios.

💰 O cenário de financiamento: o que está mudando

O governo federal quer agora oferecer incentivos para a rápida substituição de antigos sistemas de aquecimento fósseis por bombas de calor modernas e eficientes. Este é um bônus financeiro para os proprietários que visa tornar a mudança mais acessível.

🛠️ Custo de instalação: Sim, é caro, mas…

O custo inicial de instalação de uma bomba de calor pode ser assustador. Mas graças ao financiamento governamental e às poupanças a longo prazo nos custos de energia, o investimento compensa.

🤝 O que dizem as associações?

As opiniões das associações industriais são divergentes. Alguns acolhem favoravelmente o aumento do financiamento, enquanto outros apelam a mais clareza no panorama do financiamento.

📝 Como fazer: um guia

1. Verifique as oportunidades de financiamento atuais.
2. Calcule custos e economias de longo prazo.
3. Obtenha cotações de diferentes fornecedores.
4. Consulte especialistas para uma solução sob medida.

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O governo federal tem grandes esperanças na rápida substituição dos antigos sistemas de aquecimento a combustíveis fósseis por alternativas mais ecológicas, como as bombas de calor. A nova lei visa reduzir as barreiras financeiras e acelerar a transição para um futuro mais verde. No entanto, os proprietários também devem pesar as poupanças de custos a longo prazo em relação ao investimento inicial. De qualquer forma, mudar para o aquecimento ecológico é um passo importante para um futuro sustentável.

🌿 EH-40 vs. EH-55: Qual é a diferença?

O padrão EH-40 seria um reforço do atual padrão EH-55 para eficiência energética em edifícios. EH-55 significa que um edifício só pode utilizar 55% da energia de um novo edifício comparável. A transição para o EH-40 significaria requisitos ainda mais rigorosos em termos de isolamento e eficiência energética.

🏗️ Críticas da indústria da construção

A indústria da construção há muito que expressa a sua insatisfação com os requisitos rigorosos. Argumento principal: Estes requisitos tornariam a construção significativamente mais cara. Do ponto de vista económico, esta atitude pode ser compreensível, especialmente quando se considera a situação tensa do mercado imobiliário e os elevados custos de construção.

🌍 Proteção climática vs. realidade da construção

O setor da construção é um grande consumidor de energia e, portanto, um ponto-chave para medidas de proteção climática. A decisão de não introduzir os regulamentos mais rigorosos do EH-40 envia um sinal forte. Mostra que se pode estar à procura de um meio-termo entre a protecção do clima e a viabilidade económica.

🤔 Conclusão e perspectivas

É um ato de equilíbrio. Por um lado, queremos contrariar as alterações climáticas, mas, por outro lado, os custos não devem explodir, caso contrário o espaço habitacional tornar-se-á ainda mais escasso. A decisão de suspender a norma EH-40 não pode, portanto, ser claramente vista como um retrocesso ou um passo em frente. Pelo contrário, é um reflexo da actual situação económica e ambiental.

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