Der Staat als Bauherr: Deutschlands Wohnungskrise und die Illusion staatlicher Lösungen

Wohnungskrise eskaliert: Warum eine staatliche Baugesellschaft das Problem nur noch schlimmer macht

Bau-Insolvenzen auf Rekordhoch und Bürokratie statt neuer Wohnungen: Warum der Staat die Baukrise selbst verursacht hat

Deutschland steuert ungebremst in die schwerste Wohnungskrise seit Jahrzehnten. Mit einem Rekorddefizit von 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen und dramatisch einbrechenden Baugenehmigungen steht der Markt vor dem Kollaps. In dieser Notlage präsentiert die Politik einen vermeintlichen Rettungsanker: Der Bund soll künftig als staatlicher Bauherr einspringen. Doch was auf den ersten Blick wie ein Befreiungsschlag wirkt, entpuppt sich bei genauerer Betrachtung als gefährliche Fehlentwicklung. Denn das eigentliche Nadelöhr ist nicht ein versagender freier Markt, sondern der Staat selbst. Mit einem undurchdringlichen Regulierungsgebirge, 16 verschiedenen Landesbauordnungen und einer Steuer- und Abgabenlast, die mehr als ein Drittel der Baukosten verschlingt, hat die Politik das Bauen schlichtweg unwirtschaftlich gemacht. Warum eine neue Bundeswohnungsbaugesellschaft die tiefgreifenden Strukturprobleme nicht lösen wird und welche drastischen Lehren das Scheitern bestehender staatlicher Immobilienprojekte liefert, lesen Sie in unserer umfassenden Analyse.

Wenn der Feuerwehrmann selbst zum Brandstifter wird

Ein Rekorddefizit als Ausgangspunkt: Der kollabierte Wohnungsmarkt

Deutschland steckt in der schwersten Wohnungskrise seit Jahrzehnten. Der Soziale Wohn-Monitor 2026, erstellt vom Pestel-Institut im Auftrag des Bündnisses Soziales Wohnen, dokumentiert ein Rekorddefizit von rund 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen bundesweit – fast ausschließlich im bezahlbaren Segment. Besonders betroffen sind junge Menschen, ältere Jahrgänge sowie Personen mit Behinderungen; in bevölkerungsreichen Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen fehlen allein rund 376.000 Wohnungen, in Bayern rund 233.000.

Parallel dazu zeigt die Neubaustatistik eine dramatische Talfahrt. Im Jahr 2024 wurden in Deutschland lediglich 215.900 Wohnungen genehmigt – ein Rückgang von 16,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr und der dritte Einbruch in Folge. Im Vergleich zu 2022 brachen die Baugenehmigungen um insgesamt 43 Prozent ein. Weniger Baugenehmigungen hatte es zuletzt im Jahr 2010 gegeben. Die Politik hatte das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr ausgegeben; tatsächlich fertiggestellt wurden 2024 nur rund 252.000 Einheiten, für 2025 erwarten Experten nur noch etwa 235.000, für 2026 rund 215.000. In absoluten Zahlen: Die jährliche Lücke zwischen Bedarf und Wirklichkeit liegt bei mehr als 150.000 Wohnungen.

In dieser Situation forderte SPD-Chef und Bundesfinanzminister Lars Klingbeil in einer Rede bei der Bertelsmann-Stiftung, der Bund solle künftig „in großem Stil“ Wohnungen bauen. Bundesbauministerin Verena Hubertz griff die Idee auf und sprach von einem möglichen „Gamechanger“ für den deutschen Wohnungsmarkt. Um eine solche Bundeswohnungsbaugesellschaft zu gründen, sei allerdings eine Änderung des Grundgesetzes notwendig, räumte Hubertz selbst ein. Was auf den ersten Blick wie eine entschlossene Reaktion auf eine ausgewachsene Krise wirkt, erweist sich bei näherer Betrachtung als symptomatische Fehldiagnose.

Kosten unter dem Staatssiegel: Warum Deutschland ein Hochkostenland ist

Bevor die Frage nach staatlichen Lösungen beantwortet werden kann, muss die eigentliche Ursache der Wohnungskrise verstanden werden: Deutschland ist ein strukturelles Hochkostenland beim Wohnungsneubau. Laut einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE lagen die durchschnittlichen Gestehungskosten für den Wohnungsneubau hierzulande bei 5.150 Euro pro Quadratmeter – teurer als in Frankreich und Finnland (je 5.000 Euro) und mehr als doppelt so teuer wie in Polen (2.130 Euro). In einer aktuelleren Erhebung zum Wohnungsbau-Tag 2025 lag die Kostenspanne für den Geschosswohnungsneubau in deutschen Großstädten zwischen 3.300 und 8.300 Euro je Quadratmeter, im Median bei 4.470 Euro.

Der entscheidende Befund: Knapp ein Drittel dieser Kosten, also rund 1.500 Euro pro Quadratmeter, wird direkt durch Steuern und öffentliche Abgaben verursacht. Der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA) schätzt die staatlich verursachte Gesamtquote sogar auf 37 Prozent der Gestehungskosten – zusammengesetzt aus Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, energetischen Anforderungen, technischen Baubestimmungen und kommunalen Anforderungen. Noch drastischer formulierte es das Pestel-Institut in einer älteren Analyse: Von jedem Euro, der beim Hausbau investiert wird, fließen rund 51 Cent in Form von Steuern und Sozialabgaben an den Staat.

Diese Zahlen haben eine bestechende Konsequenz: Der Staat ist bereits heute einer der größten Kostentreiber im deutschen Wohnungsbau – durch Mehrwertsteuer, Grunderwerbsteuer, Energieeffizienzvorschriften, technische Baubestimmungen und eine Vielzahl kommunaler Auflagen. Wer in diesem Kontext eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft als Lösung präsentiert, übersieht das fundamentale Paradoxon: Der Staat soll ein Problem lösen, das er selbst maßgeblich verursacht hat.

Das Regulierungsgebirge: Bürokratie als strukturelle Wachstumsbremse

Das eigentliche Nadelöhr im deutschen Wohnungsbau ist nicht fehlendes Kapital, sondern ein kaum noch zu navigierendes Regulierungsgebirge. Die Konrad-Adenauer-Stiftung diagnostiziert in ihrem Impulspapier zum Wohnkongress 2025: Die Vielzahl baurelevanter Normen in Deutschland treibt die Baukosten erheblich in die Höhe. Besonders problematisch ist die föderale Zersplitterung: 16 unterschiedliche Landesbauordnungen erschweren Planungs- und Genehmigungsverfahren und erhöhen die Baukosten durch fehlende Standardisierung. Was in Bayern als konformes Bauvorhaben gilt, kann in Hamburg zu monatelangen Nachforderungen führen.

Die Genehmigungszeiten sind symptomatisch für das systemische Versagen. Im vereinfachten Verfahren dauert eine Baugenehmigung in der Regel zwei bis drei Monate – vorausgesetzt, alle Unterlagen sind vollständig. Im klassischen Verfahren sind drei bis sechs Monate die Regel, bei komplexen Projekten kann die reine Behördenbearbeitung jedoch deutlich länger dauern. Hinzu kommt: Wenn externe Behörden wie Denkmalschutz, Umweltamt oder Feuerwehr einbezogen werden müssen, können allein deren Antwortzeiten bis zu zwölf Wochen betragen. Die Zeitspanne von der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung liegt inzwischen im Schnitt bei 26 Monaten, bei Geschosswohnungen sogar bei 34 Monaten.

Diese regulatorischen Hemmnisse betreffen private und öffentliche Bauherren gleichermaßen. Die Schlussfolgerung der Wirtschaftsexpertin Veronika Grimm vom Sachverständigenrat ist daher eindeutig: Staatliche Projektentwickler kämpfen mit denselben Problemen wie private – hohe Baukosten, Fachkräftemangel und überbordende Regulierung. Eine neue Staatsgesellschaft löst diese strukturellen Probleme nicht; sie wird ihnen auf dieselbe Weise ausgesetzt sein wie jeder andere Akteur auf dem Markt.

Insolvenzwelle im Baugewerbe: Das Kapital zieht sich zurück

Während die Politik über neue Staatsgesellschaften diskutiert, vollzieht sich in der Baubranche ein stiller Ausblutungsprozess. Die Zahl der beantragten Regelinsolvenzen im Baugewerbe stieg im Juli 2025 um 19,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat – mit 9,4 Insolvenzen pro 10.000 Unternehmen nahezu doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt. Im ersten Halbjahr 2025 meldete Hessen allein 189 Bauinsolvenzen – mehr als in jeder anderen Branche. In Nordrhein-Westfalen stiegen die Firmenpleiten im ersten Halbjahr um 17 Prozent. Der internationale Kreditversicherer Atradius schätzte, dass der Insolvenzanstieg im Gesamtjahr 2024 bei insgesamt rund 22 Prozent gelegen hat.

Die wirtschaftliche Logik hinter dieser Entwicklung ist klar. Bei Investitionskosten von aktuell rund 5.230 Euro pro Quadratmeter – inklusive Grundstücksanteil – lässt eine frei finanzierte Vermietung eine monatliche Kaltmiete von unter 17,50 Euro kaum mehr zu. Empirica-Forscher Andreas Braun bringt es auf den Punkt: Es gibt am Markt kaum Nachfrager für diese Mieten, daher wird nicht gebaut – selbst wenn Projekte genehmigt sind. Der Markt versagt nicht aus mangelndem Eigeninteresse der Investoren, sondern weil die Rahmenbedingungen privatwirtschaftliches Bauen strukturell unwirtschaftlich gemacht haben.

Der Kapazitätsabbau in der Branche erzeugt dabei einen gefährlichen Rückkopplungseffekt: Fachkräfte, die die Branche einmal verlassen haben, kommen kaum zurück. 80 bis 85 Prozent der Baufirmen haben weniger als 20 Beschäftigte. Wer soll morgen die Wohnungen bauen, die heute so dringend gebraucht werden? Eine neu gegründete Staatsgesellschaft kann keine Kapazitäten aus dem Nichts erschaffen – sie muss auf denselben leergefegten Arbeitsmarkt zurückgreifen wie alle anderen Bauherren auch.

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Das Vorbild, das keines ist: Wie die BImA scheiterte

Wer die Idee einer Bundeswohnungsbaugesellschaft beurteilen will, muss sich die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) anschauen – das bereits existierende staatliche Immobilienvehikel des Bundes. Das Ergebnis ist ernüchternd. Beim Wohngipfel 2018 hatte die damalige Große Koalition angekündigt, der Bund werde mit einer Wohnraumoffensive 6.000 bis 8.000 neue Wohnungen schaffen. Das tatsächliche Ergebnis: Von 2020 bis 2023 wurde mit dem Bau von 2.753 Wohnungen begonnen – fertiggestellt wurden davon bis Ende 2023 jedoch nur 200 Einheiten. Allein im Jahr 2023 stellte die BImA gerade einmal 68 Neubauten fertig.

Doch nicht nur die Neubauzahlen sind alarmierend. Jede sechste Wohnung im BImA-Bestand steht leer – insgesamt über 6.000 bundeseigene Wohnungen, von denen ein Teil jahrelang nicht vermietet wurde. Die Leerstandsquote hatte sich innerhalb von eineinhalb Jahren fast verdoppelt. Ein interner „Hilferuf“ von BImA-Mitarbeitern beschrieb das behördeninterne Chaos mit deutlichen Worten: Konzeptionslosigkeit, Überforderung, Mangel an qualifiziertem Personal und fehlende Strategie für Bau, Betrieb und Bewirtschaftung. Die Mitarbeiter selbst hielten es für „unmöglich“, dass die BImA den Wohnungsbau in nennenswertem Umfang übernehmen könnte. Der Bundesrechnungshof stellte darüber hinaus fest, dass die BImA beim Ankauf von Belegungsrechten nicht wirtschaftlich vorging und sich an mehr als zehn Jahre alten Preisvorgaben orientierte.

Bauministerin Hubertz selbst räumte ein, dass die BImA sich primär an Bundesbedienstete richtet und daher keine gesamtgesellschaftliche Lösung darstellt. Die logische Konsequenz wäre jedoch nicht eine neue, zusätzliche Staatsgesellschaft – sondern eine grundlegende Reform der bestehenden Strukturen, die genau das zu leisten hätten, was jetzt neu erfunden werden soll.

Staatsversagen als Systemcharakter: Historische und europäische Lehren

Der Versuch, Wohnungsmangel durch direkte staatliche Bautätigkeit zu lösen, hat in Deutschland und Europa eine lange Geschichte – mit gemischtem Ergebnis. Das Modell des Wiener Gemeindebaus gilt international als Paradebeispiel gelingenden staatlichen Wohnungsbaus: 62 Prozent der Wienerinnen und Wiener leben in einem geförderten Wohnbau, in rund 220.000 Gemeindewohnungen oder weiteren geförderten Einheiten. Die Mieten im Wiener Gemeindebau liegen deutlich unter dem freien Markt, und das Modell hat über Jahrzehnte soziale Stabilität gesichert.

Doch selbst das viel gerühmte Wiener Modell ist nicht frei von Schwachstellen. Kritiker weisen darauf hin, dass die Betriebskosten im Gemeindebau überdurchschnittlich hoch sind und Wohnungen von der Stadt wesentlich teurer verwaltet werden als von privaten Firmen. Mieter können ihre Gemeindewohnung unbegrenzt lange behalten – auch wenn ihr Einkommen nach dem Einzug stark gestiegen ist –, was zu einer Fehlallokation des geförderten Wohnraums führt. Zudem ist Wien ein Sonderfall: Die Stadt verfügt über eine jahrhundertelange institutionelle Kontinuität im gemeinnützigen Wohnungsbau, über kommunale Grundstücksflächen und über ein politisches System, das das Thema mit hoher Priorität behandelt. Diese Voraussetzungen sind in Deutschland auf Bundesebene nicht vorhanden.

Veronika Grimm vom Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung bezeichnet den SPD-Vorschlag schlicht als „abwegige Idee“ und verweist auf strukturell analoge Fehler bei anderen staatlichen Infrastrukturprojekten: Deutsche Bahn, Autobahn GmbH – öffentliche Großprojekte in Deutschland sind regelmäßig geprägt von erheblichen Kostenüberschreitungen, massiven Zeitverzögerungen und ineffizienten Entscheidungsstrukturen. Diese Muster sind kein zufälliges Versagen, sondern systemimmanent: Staatliche Organisationen unterliegen anderen Anreizsystemen als private Unternehmen – sie denken politisch statt wirtschaftlich, agieren mit unbegrenzter Haftung und ohne echten Wettbewerbsdruck.

Die eigentliche Diagnose: Marktversagen oder Staatsversagen?

Die entscheidende ökonomische Frage lautet nicht, ob der Wohnungsmarkt versagt hat. Die Frage lautet: Warum versagt er, und wessen Versagen ist es? Denn ein Markt, der unter normalen Bedingungen funktioniert, zeigt immer dann Dysfunktionen, wenn die Rahmenbedingungen so gestaltet sind, dass wirtschaftliches Handeln nicht mehr möglich ist. Genau das ist in Deutschland der Fall.

Aus den Daten ergibt sich ein klares Bild: Der Staat trägt über Steuern, Abgaben, Energievorschriften und kommunale Auflagen rund 37 Prozent der Neubaukosten. Sechzehn unterschiedliche Landesbauordnungen verhindern Standardisierung und Kostensenkung. Genehmigungsverfahren binden Kapital über Monate, ohne Mehrwert zu schaffen. Energieeffizienzstandards übersteigen das wirtschaftlich Vertretbare, wie das Beispiel des Effizienzhauses 40 zeigt, das zwar weniger als ein Prozent der Energie eines Standardhauses verbrauchen darf, dabei aber erheblich teurer als das gesetzlich geforderte Effizienzhaus 55 ist. Gleichzeitig liegt Deutschland bei den Wohnkosten als Anteil am Einkommen mit 24,5 Prozent deutlich über dem EU-Durchschnitt von 19,2 Prozent – 12 Prozent aller deutschen Haushalte gelten als wohnkostenüberlastet (EU-Durchschnitt: 8,2 Prozent).

Was jedoch völlig fehlt, ist keine staatliche Neubaugesellschaft: Die Mittel fehlen, die Kapazitäten fehlen, das Personal fehlt. Was vorhanden ist, wird nicht genutzt – wie die Leerstandsskandale bei der BImA zeigen. Der logische Schluss ist daher unbequem, aber zwingend: Nicht der freie Markt hat das Wohnungsproblem verursacht, sondern der Staat selbst, durch jahrzehntelange Überregulierung, fiskalische Abschöpfung und strukturelle Ineffizienz. Mehr desselben ist keine Lösung.

Was tatsächlich helfen würde: Der ökonomisch vertretbare Ausweg

Ein ernsthafter Reformansatz müsste an den Ursachen ansetzen, nicht an den Symptomen. Die erste und wichtigste Maßnahme wäre eine Vereinheitlichung der 16 Landesbauordnungen zu einem bundesweit einheitlichen Regelwerk – ein Schritt, der die Baukosten durch Standardisierung, Skalierung und vereinfachte Planung erheblich senken würde, wie sowohl die Konrad-Adenauer-Stiftung als auch der Chefökonom der HCOB übereinstimmend betonen. Ergänzend dazu müsste die Grunderwerbsteuer, die in vielen Bundesländern auf 6,5 Prozent gestiegen ist, deutlich gesenkt oder für neuen Wohnraum befristet ausgesetzt werden.

Zweitens braucht Deutschland eine realistische Kalibrierung der Energieeffizienzstandards. Der pauschale Hochstandard des Effizienzhauses 40 erzeugt Mehrkosten, die durch keine Energieeinsparung aufgewogen werden und privatwirtschaftliches Bauen schlicht verunmöglichen. Eine differenzierte Regulierung, die zwischen Neubau im geförderten und im freien Segment unterscheidet, wäre ökonomisch zielführender. Drittens müssen Genehmigungsverfahren durch Digitalisierung und personelle Aufstockung der Bauämter radikal beschleunigt werden.

Staatliche Förderung hat durchaus ihre Berechtigung – jedoch als Anreizmechanismus für private Akteure, nicht als Ersatz für diese. Vergünstigte Grundstücksvergaben, erweiterte steuerliche Abschreibungen und zielgenaue KfW-Förderung für den sozialen Wohnungsbau können private Investoren mobilisieren, ohne die strukturellen Ineffizienzen staatlicher Bautätigkeit zu replizieren. Die Erfahrungen aus Wien zeigen, dass staatlicher Wohnungsbau unter den richtigen historischen und institutionellen Rahmenbedingungen gelingen kann – diese Rahmenbedingungen aber auf Bundesebene in Deutschland erst mühsam geschaffen werden müssten und Jahrzehnte in Anspruch nehmen würden.

Politisches Symptomdenken statt struktureller Reform

Die Idee einer Bundeswohnungsbaugesellschaft ist kein Lösungsansatz; sie ist ein politisches Signal. Sie vermittelt Handlungsfähigkeit, ohne die strukturellen Ursachen der Krise zu adressieren. SPD-Politikerin Hubertz räumte selbst ein, ihre Partei habe „zu lange das Bild der Reformverhinderer abgegeben“ – eine bemerkenswert ehrliche Selbsteinschätzung, die umso mehr Fragen aufwirft, wenn dieselbe Partei nun auf eine Lösung setzt, die mehr staatliche Intervention in einem Sektor bedeutet, der bereits an staatlicher Überregulierung leidet.

Das Grundproblem des deutschen Wohnungsmarkts ist kein Marktversagen, sondern ein politisch erzeugtes Investitionshemmnis. Solange Neubauprojekte bei marktüblichen Mieten nicht mehr kostendeckend betrieben werden können, solange Baugenehmigungen ein bürokratisches Hindernis darstellen, solange 16 verschiedene Landesbauordnungen Skalierung verhindern und solange über ein Drittel der Baukosten durch staatliche Abgaben verursacht wird, wird auch eine neue Staatsgesellschaft nicht mehr bauen als die private Wirtschaft. Sie wird lediglich teurer, langsamer und mit geringerer Rechenschaftspflicht operieren – mit Steuergeldern, die für strukturelle Reformen weitaus effizienter eingesetzt werden könnten.

Deutschland braucht keinen Staat als Bauherr. Es braucht einen Staat, der aufhört, Bauherren zu behindern.

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