Por que tantos projetos de uso misto fracassam – A dimensão esquecida: a logística como parte integrante de bairros de uso misto

Combater a vacância: É por isso que os investidores imobiliários estão agora totalmente comprometidos com o conceito de cidades de uso misto

Durante décadas, a estrita separação espacial entre moradia, trabalho e compras foi considerada o ideal inabalável do planejamento urbano moderno. As consequências tangíveis dessa filosofia ainda moldam nosso cotidiano: distritos comerciais desertos após o expediente, intermináveis ​​congestionamentos nos horários de pico e uma infraestrutura urbana que entra em colapso sob o próprio peso. Mas uma profunda mudança de paradigma está surgindo. Sob o princípio orientador do "uso misto", um movimento está se formando, repensando radicalmente o espaço urbano — e por razões convincentes. Seja como uma resposta funcional à atual crise de escritórios, como uma alavanca contra a gritante escassez de moradias ou como um motor para a mobilidade sustentável, os distritos urbanos de uso misto estão se mostrando muito mais do que apenas uma visão arquitetônica ou uma necessidade ecológica. O retorno à cidade produtiva e de uso misto tornou-se uma questão sistêmica e econômica crucial, com um impacto enorme sobre os valores imobiliários, os ciclos econômicos locais e a resiliência social. O artigo a seguir explora por que acabar com a separação de usos é o experimento de planejamento urbano mais importante de nossa época — e quem sairá perdendo se ele fracassar.

Empreendimentos de Uso Misto: A Cidade como um Ecossistema

Por que o fim da segregação do uso do solo é a maior experiência de planejamento urbano de nosso tempo – e quem perde se ela fracassar

Durante décadas, a separação funcional entre áreas residenciais, comerciais e de serviços foi considerada uma conquista do planejamento urbano moderno. A Carta de Atenas, moldada pelo espírito do modernismo clássico e pela influência de Le Corbusier, promoveu o princípio da segregação do uso do solo na década de 1930 como higiênico, eficiente e progressista. Áreas residenciais aqui, zonas industriais ali, distritos comerciais acolá – tudo nitidamente separado, ordenado, aparentemente administrável. O que se pretendia como uma libertação das amarras medievais provou, ao longo das décadas, ser um problema estrutural com enormes custos econômicos, sociais e ambientais.

Hoje, as evidências desse fracasso dificilmente podem ser ignoradas. Cidades que sempre se basearam em estruturas monofuncionais enfrentam dificuldades como distritos comerciais desertos após o expediente, centros comerciais em ruínas na periferia, congestionamentos intermináveis ​​no trânsito e uma infraestrutura projetada para os horários de pico, mas vazia durante grande parte do dia. A base econômica dessa separação está se erodindo porque as premissas econômicas subjacentes já não se sustentam: o trabalho mudou, os padrões de consumo se alteraram e os custos climáticos da mobilidade resultante estão se tornando cada vez mais difíceis de justificar.

A resposta dos planejadores urbanos e do setor imobiliário a esse diagnóstico é o uso misto. Mas esse termo abrange muito mais do que uma tendência arquitetônica ou uma estratégia de marketing de incorporadoras. As evidências científicas acumuladas nos últimos anos apontam para uma profunda transformação estrutural: a forma como o espaço urbano é organizado tem efeitos diretos e mensuráveis ​​sobre os valores imobiliários, os padrões de mobilidade, os ciclos econômicos locais, as emissões de CO₂ e a resiliência social. O desenvolvimento de uso misto não é um estilo, mas uma questão econômica fundamental.

Empreendimentos de uso misto e valores imobiliários: o que os dados realmente dizem

Uma das questões mais fundamentais que preocupa tanto investidores quanto planejadores urbanos é: o desenvolvimento de uso misto é economicamente viável? A resposta fornecida pela pesquisa empírica do mercado imobiliário é complexa, mas sua tendência geral é clara.

Um estudo conduzido e publicado em 2025 pela IREBS International Real Estate Business School da Universidade de Regensburg, em cooperação com a gestora imobiliária Midstad, examinou 1.100 transações imobiliárias comerciais em Berlim e Frankfurt am Main ao longo de períodos de seis a nove anos. O aspecto metodologicamente incomum desta análise foi a utilização de um índice escalar de diversificação, que captura quantitativamente o grau de desenvolvimento de uso misto dentro de um edifício, em vez de simplesmente distinguir entre "misto" e "não misto". Os resultados são reveladores: em Frankfurt am Main, caracterizada por uma estrutura urbana compacta e monocêntrica com um setor de escritórios dominante, observa-se um prêmio de preço pronunciado e estatisticamente robusto para edifícios com alta diversificação de usos. A diversificação direcionada dentro de um imóvel é percebida como um fator de valorização – presumivelmente devido ao espaço disponível limitado e à demanda de mercado orientada para a eficiência. Em Berlim, considerada uma cidade policêntrica com uma estrutura de uso misto historicamente desenvolvida, o efeito sobre o preço é menos pronunciado, mas mesmo aqui é evidente que uma diversificação moderada já é vista como positiva e agregadora de valor.

Uma pesquisa paralela colaborativa entre a Midstad e o IREBS, que analisou 1.930 transações dentro do anel viário do S-Bahn de Berlim entre 2015 e meados de 2024, confirma essa tendência: a participação de edifícios de uso misto no mercado imobiliário aumentou durante esse período, particularmente nos segmentos residencial-comercial e de escritórios/administrativo. Crucialmente, outra descoberta é que os edifícios de uso misto apresentam menor volatilidade de valor do que os imóveis de uso único. Na prática, isso significa que o desenvolvimento de uso misto em nível de edifício funciona como uma espécie de seguro embutido contra a ciclicidade do mercado.

Essa constatação ressoa no setor imobiliário institucional. Os últimos anos demonstraram o impacto severo que os riscos estruturais podem ter em diferentes tipos de imóveis: o comércio eletrônico para lojas físicas, o trabalho remoto para edifícios de escritórios tradicionais e a pandemia para hotéis. Aqueles que haviam diversificado seus portfólios em diferentes localizações e tipos de imóveis de repente se viram confrontados com riscos de concentração que não haviam previsto. O desenvolvimento de uso misto, tanto em nível de edifício quanto de bairro, oferece uma abordagem estruturalmente diferente: os riscos são mitigados não pela dispersão geográfica, mas pela integração funcional dentro do mesmo imóvel.

No entanto, seria enganoso generalizar essas descobertas e tratar o uso misto como uma estratégia universalmente lucrativa. O estudo do IREBS demonstra claramente que o sucesso depende muito da tipologia urbana e das condições do mercado local. Em mercados onde o uso misto já é a norma, o efeito de valorização é menos pronunciado. A lição não é impor o uso misto em todos os lugares, mas sim determinar o limiar de intervenção a partir do qual o uso misto cria valor agregado, dependendo do contexto.

A lógica econômica das curtas distâncias: a mobilidade como um problema de produtividade urbana

A mobilidade nas cidades não é gratuita. Ela acarreta custos diretos em infraestrutura, tempo, energia e emissões – e custos indiretos por meio de congestionamento, ruído e fragmentação social. Cidades que conseguem reduzir a proporção de deslocamentos motorizados se beneficiam não apenas ecologicamente, mas também economicamente, pois a produtividade urbana está intimamente ligada à acessibilidade.

A base científica para essa conexão agora é excepcionalmente sólida. Um estudo publicado na revista Nature Human Behaviour analisou dados de movimento de aproximadamente 40 milhões de telefones celulares em cidades do mundo todo. O resultado: até 84% das diferenças no comportamento de mobilidade entre cidades podem ser explicadas pela acessibilidade espacial de serviços cotidianos. Em outras palavras, a mobilidade sustentável é, antes de tudo, um problema de estrutura urbana, e não de tecnologia. Introduzir ônibus elétricos é de pouca utilidade se a estrutura urbana obriga as pessoas a percorrerem longas distâncias para realizar tarefas do dia a dia.

Este panorama é complementado por pesquisas sobre acessibilidade urbana, que demonstram que quanto mais próximos os destinos do dia a dia estiverem uns dos outros, menos as pessoas usarão carros. Em contrapartida, a proporção de pedestres e ciclistas aumenta significativamente. Esse efeito não é inevitável, mas sim o resultado de um planejamento urbano direcionado que conecta os usos de forma inteligente no espaço. O conceito de "cidade de 15 minutos", popularizado pelo urbanista Carlos Moreno e consistentemente implementado em Paris sob a gestão da prefeita Anne Hidalgo, formaliza essa lógica: todos os serviços essenciais do cotidiano devem ser acessíveis em uma caminhada de 15 minutos.

O que à primeira vista soa como uma utopia de planejamento urbano é conhecido há muito tempo na economia como o efeito de aglomeração. A proximidade espacial entre atividades complementares libera energia econômica porque reduz os custos de transação, promove a troca de informações e possibilita sinergias entre os usos. Um bairro que combina moradia, trabalho, serviços, gastronomia e lazer não é apenas uma meta de qualidade de vida, mas uma forte vantagem competitiva para as empresas e instituições que ali se instalam.

A pesquisa econômica também confirma externalidades positivas em nível micro: imóveis comerciais e de varejo localizados em um raio de 800 metros de empreendimentos de uso misto têm valores de mercado mais altos do que imóveis comparáveis ​​fora dessas zonas. Assim, os empreendimentos de uso misto não apenas geram valor dentro do próprio edifício ou bairro, mas também irradiam valor para a área circundante.

O mercado de escritórios em transformação: o modelo híbrido como catalisador para a lógica de bairro

A pandemia da COVID-19 intensificou inesperadamente o debate em torno dos distritos urbanos de uso misto. O mercado de escritórios, em particular, está passando por um processo de ajuste estrutural, cujo ponto de partida foi a experiência generalizada com o trabalho remoto em 2020 e 2021, e cujas consequências continuarão a impactar o setor imobiliário e o planejamento urbano nos próximos anos.

Em um estudo publicado em 2024, o Instituto ifo analisou o impacto do trabalho remoto no mercado imobiliário de escritórios alemão e previu uma queda de longo prazo na demanda por espaços de escritório de até 12%. Para as sete regiões metropolitanas alemãs de Berlim, Hamburgo, Munique, Colônia, Frankfurt, Stuttgart e Düsseldorf, isso corresponderia a uma superoferta de aproximadamente 11,5 milhões de metros quadrados de espaço para escritórios. De fato, segundo dados da Wüest Partner, as taxas de vacância em Frankfurt e Düsseldorf já estavam próximas de 10% em 2025, evidenciando a pressão por adaptação.

Ao mesmo tempo, a análise atual do mercado de escritórios da Wüest Partners revela uma coincidência paradoxal: apesar das mudanças estruturais, o número de trabalhadores de escritório na Alemanha aumentou 3,7% entre 2021 e 2024 – um aumento maior do que o crescimento do emprego em geral. A projeção é de cerca de 159.000 novos trabalhadores de escritório por ano até 2030. No entanto, a demanda está mudando qualitativamente: espaços modernos com conceitos de uso flexíveis, comodidades de alta qualidade e características que atendem aos critérios ESG em localizações centrais e bem conectadas estão cada vez mais em demanda. O que não é mais procurado são os complexos de escritórios clássicos e monofuncionais nos arredores da cidade, sem fácil acesso a comodidades, restaurantes e transporte público.

Este é o fator crucial para o desenvolvimento de uso misto. O trabalho híbrido não significa que o espaço de escritório desapareça completamente. Significa que a função do escritório muda: de um local de presença obrigatória para um local de colaboração, troca de ideias e construção de identidade para as empresas. Esses escritórios precisam de um ambiente urbano que funcione durante todo o dia – cafés, restaurantes, lojas, opções culturais, instalações esportivas. O distrito comercial clássico, que se torna inativo após as 18h, é estruturalmente incapaz de atender a esses requisitos. Os distritos de uso misto, sim.

O desenvolvimento de distritos de uso misto também aborda o problema da vacância de uma forma estruturalmente elegante. Espaços de escritórios que deixam de ser rentáveis ​​na sua função original podem ser convertidos em apartamentos, espaços de coworking, restaurantes ou outras comodidades, como parte de um conceito mais amplo de uso misto. Vários distritos de Berlim já estão a trabalhar com esses conceitos, e o Relatório do Mercado Imobiliário DZ HYP 2025 salienta explicitamente que as conversões para distritos de uso misto mitigam o risco de vacância nos setores do comércio a retalho e dos escritórios.

A dimensão esquecida: a logística como parte integrante de bairros de uso misto

Em quase todas as discussões sobre empreendimentos de uso misto, uma dimensão crucial do uso é negligenciada: a logística urbana. Moradia, trabalho, lazer, gastronomia – todas essas funções são rotineiramente consideradas no planejamento e marketing de bairros de uso misto. No entanto, a questão de como o fluxo diário de bens e serviços em um bairro desse tipo deve ser gerenciado de forma eficiente, com baixas emissões e compatível com a área circundante, muitas vezes só é levantada depois que já surgiram conflitos: vans de entrega estacionadas ilegalmente, ciclovias bloqueadas, entradas térreas congestionadas.

Este não é apenas um problema de pequenas cidades. O transporte urbano de mercadorias representa cerca de 25 a 30% da quilometragem percorrida nos centros urbanos das cidades alemãs, mas contribui de forma desproporcional para a poluição sonora, a poluição por partículas e o congestionamento. Um relatório de pesquisa da Agência Federal Alemã do Meio Ambiente sobre logística urbana aponta que os desafios enfrentados pelos municípios estão aumentando drasticamente devido ao crescimento do comércio eletrônico: o volume de encomendas nas cidades alemãs aumentou consideravelmente nos últimos anos, e não há indícios de que essa tendência vá parar.

A solução está mais próxima do uso misto do que sugerem as discussões sobre planejamento isolado. Quem considera os distritos urbanos em sua função geral deve entender as áreas logísticas como parte integrante do planejamento urbano. O conceito de logística urbana – integrada ao desenvolvimento urbano, e não adicionada posteriormente – aponta para uma dimensão inteligente de uso que tem sido sub-representada na discussão atual sobre uso misto. Pesquisas do Instituto da Região de Paris mostram como as áreas logísticas podem ser integradas a empreendimentos urbanos de uso misto se métodos quantitativos para determinar as necessidades de espaço forem utilizados já na fase de planejamento.

Microdepósitos em andares térreos, áreas de entrega compartilhadas para múltiplos usuários do bairro, armários para encomendas em áreas públicas do bairro e pontos de coleta para bicicletas de carga como elo final da cadeia de suprimentos: esses não são cenários futuristas, mas sim conceitos testados e comprovados que o Fraunhofer IML compilou sistematicamente em seu manual sobre microdepósitos. O que falta é a sua integração consistente no planejamento do bairro desde o início – não como uma ideia posterior, mas como um componente funcional do conceito de uso misto.

O valor estratégico dessa integração torna-se evidente quando se considera um conceito correlato de um campo completamente diferente: o princípio do uso duplo no planejamento logístico militar. O que vem sendo praticado no contexto militar há décadas — o planejamento, o projeto e o uso conjuntos de infraestrutura para fins civis e militares — segue uma lógica também altamente relevante para o planejamento urbano: o uso múltiplo economiza espaço, reduz custos, aumenta a utilização e aprimora a resiliência.

Especificamente, para a logística urbana em bairros, isso significa: uma garagem subterrânea pode funcionar como um microdepósito à noite e como estacionamento durante o dia. Um edifício de bairro pode abrigar espaço logístico para entregas locais de última milha no térreo e espaço residencial ou comercial nos andares superiores. Um ponto de coleta de encomendas pode ser integrado a um terminal de transporte público. O princípio é o mesmo da infraestrutura de uso duplo no setor militar: quem planeja infraestrutura para múltiplos usos desde o início precisa construí-la com menos frequência, consumir menos espaço e alcançar maior eficiência do sistema.

As cidades de Zurique e Paris desenvolveram conceitos estratégicos para logística urbana desde cedo. Zurique, por exemplo, publicou uma estratégia explícita para logística urbana e tráfego comercial que considera as áreas logísticas como parte da estrutura urbana e promove sua integração em distritos comerciais e de uso misto. Essas abordagens servem como modelos para práticas de planejamento que compreendem plenamente o desenvolvimento de uso misto – incluindo o fluxo de mercadorias que mantém as cidades funcionando.

Soluções de Intralogística da LTW – Transporte Intermodal – Imagem: LTW Intralogistics GmbH

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Mobilidade intermodal: a infraestrutura subestimada do bairro

O potencial ecológico e econômico das conexões de transporte intermodal está bem documentado em discussões de especialistas, mas ainda é cronicamente subestimado na prática do desenvolvimento urbano. Isso se deve, em grande parte, a um problema de planejamento: na Alemanha, o desenvolvimento urbano e o planejamento de transportes são tradicionalmente considerados áreas de responsabilidade separadas, embora sua interdependência seja óbvia. Distritos de uso misto que não estão conectados a centros intermodais eficientes perdem uma parcela significativa de seu potencial ecológico e econômico.

Os benefícios das conexões intermodais no transporte de mercadorias estão bem documentados por extensos estudos. De acordo com cálculos da Associação Internacional de Empresas de Transporte Combinado Ferroviário e Rodoviário (ICFRT), o consumo de energia de uma cadeia de transporte que utiliza transporte combinado não acompanhado pode ser reduzido em média 29% em comparação com o transporte rodoviário direto. As emissões de CO₂ podem ser reduzidas em média 55%. Em rotas específicas – por exemplo, de Hamburgo-Billwerder a Munique-Riem – o transporte combinado alcança uma redução de 73% nas emissões de CO₂ em comparação com o transporte rodoviário de mercadorias.

Uma lógica análoga se aplica ao transporte urbano de passageiros: a mobilidade intermodal – a combinação inteligente de caminhada, ciclismo, transporte público e, quando necessário, uso de carro compartilhado ou particular – é a maneira mais eficiente de combinar alta liberdade de mobilidade com baixas emissões. Pesquisas do Centro Aeroespacial Alemão (DLR) mostram que, embora as viagens intermodais sejam frequentemente mais longas do que as viagens puramente monomodais, elas representam a opção superior no geral quando a alternativa é um veículo particular.

A chave para o sucesso da mobilidade intermodal reside na qualidade do processo de transferência. Pesquisas demonstram consistentemente que a experiência de transferência – conforto, segurança, tempos de espera curtos, proteção contra intempéries e navegação intuitiva – é o fator que mais influencia a escolha das pessoas por rotas intermodais. Isso tem implicações diretas para o planejamento urbano: empreendimentos de uso misto localizados próximos a ou integrados a centros intermodais de alta qualidade multiplicam seu valor. Eles não apenas possibilitam deslocamentos curtos a pé e de bicicleta dentro da cidade, mas também conectam o bairro a redes de mobilidade mais amplas.

Essa conexão é economicamente significativa para a avaliação de empreendimentos imobiliários em bairros. A proximidade com transporte público eficiente é um dos fatores de valorização mais consistentes no mercado imobiliário. Boas conexões de transporte público aumentam a atratividade para inquilinos e compradores em todas as categorias de uso: residencial, comercial, varejo e restaurantes. Aqueles que combinam bairros de uso misto com mobilidade intermodal atendem a diversas necessidades do investidor simultaneamente: qualidade da localização, desempenho em sustentabilidade e estabilidade de valor a longo prazo.

Mercado imobiliário e lógica de vizinhança: a exigência de uso misto em crise

A questão da oferta de moradias confere ainda mais urgência ao debate sobre empreendimentos de uso misto. A situação do mercado imobiliário nas áreas metropolitanas alemãs está crítica, chegando a ser tensa. A previsão de demanda habitacional da BBSR indica que são necessárias aproximadamente 320.000 novas unidades habitacionais por ano na Alemanha – principalmente em áreas metropolitanas e seus arredores. Em 2024, apenas cerca de 252.000 apartamentos foram concluídos em todo o país, um número significativamente menor do que o necessário.

Ao mesmo tempo, existe um potencial significativo de vacância nos setores de escritórios e varejo. Um estudo da Berlin-Hyp sobre a conversão de edifícios de escritórios nas principais cidades alemãs demonstra que converter espaços de escritórios em unidades residenciais é uma resposta lógica, embora de forma alguma fácil, a essa distorção de mercado. Regulamentos de construção, requisitos de proteção contra ruído, estruturas de plantas baixas e direitos de propriedade criam obstáculos consideráveis. Esses obstáculos reduzem a janela de oportunidade, mas não são de forma alguma intransponíveis — especialmente quando a reestruturação não é realizada como uma conversão isolada de um único edifício, mas sim como parte de uma estratégia abrangente para o bairro.

É precisamente aí que reside a vantagem estrutural dos empreendimentos de bairro integrados: quando os usos mistos são planejados desde o início, criam-se edifícios inerentemente mais flexíveis. As lajes, as vias de acesso, a infraestrutura técnica e as áreas externas podem ser projetadas de forma a permitir futuras mudanças de uso sem a necessidade de demolir todo o edifício. Isso representa não apenas uma vantagem ecológica — menor consumo de recursos em novas construções —, mas também econômica, pois reduz os custos do ciclo de vida do imóvel e aumenta sua adaptabilidade às futuras condições de mercado.

Os dados de alvarás de construção do Instituto Federal de Estatística, referentes ao período de janeiro a novembro de 2025, mostram uma ligeira tendência de alta: em comparação com o mesmo período do ano anterior, foram aprovados cerca de 11,3% mais apartamentos, dos quais 13,5% em edifícios multifamiliares. Contudo, a necessidade de recuperar o atraso é considerável, e o ritmo de emissão de alvarás ainda está longe de ser suficiente para suprir o déficit estrutural estimado em 550.000 apartamentos. Nesse contexto, os empreendimentos de uso misto representam não apenas um diferencial qualitativo, mas também uma necessidade quantitativa: possibilitam a criação de mais espaço habitacional em terrenos limitados no centro da cidade, sem sacrificar a infraestrutura comercial e social que caracteriza um bairro vibrante.

Da cidade produtiva ao bairro de uso misto: a perspectiva de BBSR

O Instituto Federal de Pesquisa em Construção, Assuntos Urbanos e Desenvolvimento Espacial tem examinado sistematicamente os fundamentos econômicos e de planejamento urbano para empreendimentos de uso misto em diversos programas de pesquisa. A série de pesquisas sobre a Cidade Produtiva demonstra que a produção e o comércio urbanos não precisam ser deslocados das cidades, mas podem ser integrados de forma compatível com a vida urbana por meio de novas formas de desenvolvimento de uso misto.

A mensagem central desta pesquisa é preocupante em retrospectiva, mas promissora em suas perspectivas futuras: durante décadas, o comércio, o artesanato e a produção em pequena escala foram expulsos dos bairros urbanos para parques industriais periféricos, porque os conflitos entre usos residenciais e comerciais eram considerados inevitáveis. O resultado foram cidades-dormitório monofuncionais, por um lado, e parques industriais sem vida, por outro – terrenos baldios urbanos que não cumpriram suas promessas, tanto econômica quanto socialmente. Novos métodos de produção, bem como mudanças tecnológicas em direção a processos de fabricação e logística mais silenciosos e com menores emissões, reduziram significativamente o potencial de conflito e agora tornam possível o desenvolvimento de uso misto onde antes parecia impensável.

A conclusão desta pesquisa é que os bairros urbanos com locais de trabalho próximos a áreas residenciais são mais estáveis ​​economicamente. Eles oferecem empregos locais, fortalecem o poder de compra da população local, fomentam a identificação dos moradores com seu bairro e combatem a crescente divisão social entre os ambientes de trabalho e de vida. Isso pode soar como sociologia urbana, mas na verdade é economia urbana sólida: bairros com uma mistura de usos residenciais, comerciais e de serviços geram mais atividade econômica local por unidade de área do que estruturas segregadas.

ESG e sustentabilidade: o uso misto como o imperativo de investimento do momento

A transformação do setor imobiliário por meio das exigências ESG (Ambiental, Social e de Governança) está conferindo aos empreendimentos de uso misto uma nova relevância estratégica. Investidores institucionais, seguradoras, fundos de pensão e fundos soberanos são cada vez mais obrigados a avaliar e divulgar seus portfólios imobiliários de acordo com critérios de sustentabilidade. Edifícios que geram altas emissões de tráfego devido à sua localização e estrutura de uso estão sob pressão.

Dessa perspectiva, os bairros de uso misto oferecem uma vantagem estrutural: reduzem a demanda de mobilidade induzida pelo bairro, possibilitam o uso compartilhado de energia e infraestrutura de serviços públicos por múltiplos usos e tendem a alcançar taxas de utilização mais elevadas de seus sistemas técnicos. Os perfis ESG abrangentes dessas propriedades são, portanto, frequentemente mais favoráveis ​​do que os de propriedades monofuncionais comparáveis, mesmo que isso nem sempre seja adequadamente refletido nos sistemas de certificação relevantes.

O relatório da PwC sobre a transformação dos centros urbanos identifica explicitamente o desenvolvimento de uso misto como o modelo preferencial para a revitalização econômica de áreas degradadas no centro da cidade e também baseia seu modelo para calcular custos de aquisição acessíveis nesse modelo. Isso desloca o desenvolvimento de uso misto do âmbito dos ideais de planejamento para o centro dos modelos de avaliação financeira – uma mudança que altera permanentemente sua importância para as decisões de investimento do setor.

Resiliência como objetivo de planejamento: O que torna os bairros de uso misto resilientes a crises?

O conceito de resiliência urbana ganhou uma relevância totalmente nova devido às experiências dos últimos anos – pandemias, eventos climáticos, interrupções na cadeia de suprimentos e choques geopolíticos. Em seu documento de posicionamento sobre resiliência climática urbana, a Câmara de Indústria e Comércio (IHK) enfatizou que as cidades preparadas para o futuro precisam de bairros que possam responder com flexibilidade às mudanças sociais. O desenvolvimento de uso misto é a principal medida nesse sentido.

O efeito de resiliência do desenvolvimento de uso misto é multifacetado. Em nível econômico, os bairros de uso misto oferecem uma base de renda mais estável para proprietários, comerciantes e prestadores de serviços, pois os diferentes usos reagem de forma distinta às crises e podem se estabilizar mutuamente. Em nível social, os bairros de uso misto são mais robustos porque integram diversos grupos populacionais e estilos de vida, evitando assim a monocultura social. Em nível ecológico, as estruturas mistas permitem um uso mais eficiente de energia, água e terra.

O princípio do uso duplo, proveniente do planejamento militar, oferece um modelo analiticamente adequado neste caso: a infraestrutura projetada para múltiplos fins é, por definição, mais resiliente à falência de usos individuais. Uma garagem subterrânea utilizada para logística à noite não fica vazia quando o uso diurno diminui. Um térreo projetado para comércio, serviços locais e entrega de encomendas sobrevive melhor à perda de um único inquilino do que um espaço comercial monofuncional. O princípio dos usos múltiplos reduz os riscos de vacância, aumenta as taxas de ocupação e torna os bairros mais estáveis ​​economicamente.

A estrutura urbana como variável estratégica: o que o desenvolvimento urbano pode aprender com a teoria dos sistemas

A análise econômica leva, em última análise, a uma conclusão que vai além do setor imobiliário: a estrutura física de uma cidade é uma variável estratégica, não um dado natural imutável. Ela influencia os padrões de mobilidade, a demanda de energia, a atividade econômica local, a oferta de moradias e a coesão social de uma sociedade em uma medida que é subestimada política e economicamente. Cidades que consistentemente adotam o uso misto como princípio de planejamento não estão investindo em arquitetura, mas em arquitetura sistêmica.

Isso fica particularmente evidente na questão do uso do solo. A Alemanha perde mais de 50 hectares de terra por dia devido à pavimentação – uma taxa que não é sustentável nem ecológica nem economicamente. Empreendimentos de uso misto, que organizam múltiplos usos vertical e horizontalmente em um único terreno, são estruturalmente mais eficientes em termos de uso da terra do que a expansão horizontal de áreas monofuncionais. Eles permitem maior desenvolvimento urbano em menos terra – e isso não é apenas um argumento de política ambiental, mas também fiscal, porque a infraestrutura municipal é mais barata de manter em uma área compacta do que em um assentamento disperso e extenso.

A transição da discussão de edifícios individuais para o planejamento de distritos urbanos inteiros representa um salto crucial em termos de qualidade. Não é o edifício de uso misto individual que determina a qualidade de uma cidade, mas sim a interação coordenada de usos, mobilidade, espaço público, logística e infraestrutura social em nível de distrito. A pergunta que os planejadores urbanos com visão de futuro devem se fazer é: quão bem este distrito funciona como um sistema – às 15h, 8h e 22h? Distritos vibrantes em todos os horários do dia, porque diferentes usos se complementam temporal e espacialmente, não são apenas mais habitáveis, mas também mais produtivos economicamente e mais seguros.

É precisamente aí que reside o valor sistêmico do desenvolvimento de uso misto: não se trata de uma tendência passageira, mas sim da lógica de planejamento que estrutura o futuro da cidade europeia. Aqueles que ancoram esse princípio no planejamento e desenvolvimento de bairros hoje criam imóveis e estruturas urbanas que ainda atenderão à realidade de seus usuários daqui a vinte anos – e não à de uma era passada, quando moradia, trabalho e logística ainda eram concebidos como mundos separados.

Konrad Wolfenstein

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