CoreHub Rastatt: 45 milhões de euros para um espaço logístico moderno sem inquilinos: o arriscado projeto logístico da Verdion

Apesar da crise automóvel: eis a razão pela qual está a ser construído um novo parque logístico de alta tecnologia em Rastatt

Sem inquilinos, mas avaliado em 45 milhões de euros: o plano diretor da Verdion para o Alto Reno

O mercado imobiliário logístico alemão está num ponto de viragem. Enquanto as incertezas geopolíticas, o aumento das taxas de juro e as profundas mudanças estruturais na indústria – especialmente no sector automóvel – obrigam muitos investidores a agir com cautela, a Verdion, promotora pan-europeia de projectos, envia um forte sinal anticíclico. Em Rastatt, Baden-Württemberg, está em construção o novo "CoreHub", um centro logístico de última geração com um valor potencial de 45 milhões de euros. O aspeto notável: está a ser construído sem um inquilino pré-contratado. O que à primeira vista parece ser um empreendimento altamente arriscado e especulativo num terreno industrial abandonado revela-se, após uma análise mais detalhada, como um plano diretor estratégico inteligentemente calculado. A Verdion está a capitalizar plenamente a evidente escassez de edifícios existentes energeticamente eficientes e tecnologicamente preparados para o futuro na Alemanha. A análise que se segue examina em detalhe porque está a surgir uma enorme lacuna de qualidade no stock existente nos armazéns, qual o papel fundamental que as normas ESG e a automatização desempenham e porque é que o projeto Rastatt é muito mais do que uma simples aposta numa localização diretamente na autoestrada A5.

A Verdion investe 45 milhões de euros em Rastatt: enquanto a indústria alemã luta pelo seu futuro, a Verdion constrói sem um inquilino fixo – e aposta na falta de espaços logísticos verdadeiramente modernos

Um projeto de salão de maior importância

Com uma área total planeada de 19.573 metros quadrados, o Verdion CoreHub Rastatt não é um centro logístico excecionalmente grande. No entanto, o projeto é economicamente notável. A Verdion, especialista pan-europeia em imobiliário logístico, obteve as licenças de construção para dois armazéns modernos, cujo valor potencial está estimado em cerca de 45 milhões de euros. A Goldbeck foi contratada como empreiteiro geral. A conclusão está prevista para julho de 2027. O empreendimento, localizado na Hohlohstraße 13, fica num parque industrial consolidado em Rastatt e a menos de dez minutos de carro da autoestrada A5.

À primeira vista, parece tratar-se de um empreendimento imobiliário clássico: um investidor adquire um terreno, obtém os direitos de construção, ergue armazéns e aluga-os a empresas dos setores logístico, industrial ou comercial. Por detrás desta descrição simplificada esconde-se, porém, uma complexa decisão económica. A Verdion está a investir numa altura em que a indústria alemã sofre de fraca procura, custos elevados, riscos geopolíticos e profundas mudanças tecnológicas. Ao mesmo tempo, financiar e construir imóveis comerciais tornou-se significativamente mais desafiante do que durante o longo período de baixas taxas de juro.

A decisão da Verdion de avançar com a construção, apesar destes desafios, envia uma mensagem clara. A empresa não está simplesmente a apostar no aumento do volume de carga, mas sim num crescente fosso de qualidade no setor imobiliário industrial existente na Alemanha. Muitos armazéns antigos não cumprem os requisitos dos processos logísticos modernos nem as expectativas atuais em relação à eficiência energética, automação, segurança contra incêndios, condições de trabalho e documentação de sustentabilidade. Portanto, os centros industriais consolidados não carecem necessariamente de espaço disponível, mas sim de edifícios que estejam prontamente disponíveis e que cumpram os requisitos técnicos e regulamentares para os próximos anos.

A lógica económica do CoreHub assenta, portanto, em três premissas. Em primeiro lugar, a região do Alto Reno continuará a ser um importante corredor de produção e logística, apesar da transformação industrial. Em segundo lugar, mesmo durante as recessões económicas, as empresas necessitarão de instalações modernas se quiserem tornar os seus processos mais eficientes, resilientes e económicos em termos energéticos. Em terceiro lugar, a oferta de novos edifícios comparáveis ​​permanecerá limitada, uma vez que os elevados custos de construção, a escassez de terrenos e o financiamento mais restritivo estão a obrigar muitos concorrentes a serem mais cautelosos. Se estas premissas se confirmarão, só saberemos quando os armazéns estiverem concluídos e, principalmente, quando forem alugados.

45 milhões de euros não é o custo da construção

A cifra frequentemente citada de 45 milhões de euros exige uma interpretação precisa. A Verdion utiliza este valor para descrever o potencial de valorização do projeto. Este termo não é sinónimo dos custos de construção em si, nem do capital já investido. O valor económico de um imóvel logístico concluído deriva principalmente da receita de arrendamento esperada, dos custos operacionais, da solvência dos inquilinos, das condições de arrendamento e do retorno do investimento que os investidores exigem em determinado momento.

Os custos de desenvolvimento incluem não só a construção propriamente dita do edifício, mas também o terreno, o planeamento, as licenças, o desenvolvimento do local, as instalações técnicas, as áreas exteriores, o financiamento, o marketing e as possíveis benfeitorias para os inquilinos. A isto acrescem os riscos decorrentes de aumentos de preços, atrasos na construção, alterações contratuais e início tardio do arrendamento. Um projecto pode, portanto, estar dentro do orçamento em termos de custos de construção, mas ainda assim não atingir as expectativas económicas se o arrendamento for inferior ao esperado ou se o edifício permanecer vago durante um período prolongado.

Em termos meramente matemáticos, 45 milhões de euros equivalem a aproximadamente 2.300 euros por metro quadrado de área total construída. No entanto, esta simples divisão não fornece um valor fiável para o custo de construção. Os 19.573 metros quadrados compreendem áreas de armazém, escritórios, instalações técnicas, áreas sociais e mezaninos, com custos e potencial de retorno variáveis. Além disso, o valor do terreno, as instalações exteriores e o retorno esperado do investimento também são considerados na avaliação. Um imóvel totalmente arrendado com contratos de longa duração pode valer significativamente mais do que o mesmo edifício devoluto, mesmo que ambos sejam tecnicamente idênticos.

O factor económico decisivo, portanto, não é o valor total do projecto divulgado publicamente, mas sim o retorno líquido sustentável. A Verdion precisa de conseguir rendas que justifiquem todos os custos de desenvolvimento e financiamento, mantendo-se competitiva para as empresas em comparação com os imóveis existentes. Quanto maior for a qualidade da construção e os padrões técnicos, maior será o prémio de aluguer exigido. O inquilino só aceitará este prémio se receber em troca um valor mensurável, como custos operacionais mais baixos, processos mais eficientes, riscos de incumprimento reduzidos ou melhor alcance dos seus próprios objetivos de sustentabilidade.

Rastatt é mais do que apenas uma saída de auto-estrada

A localização é um dos maiores atrativos do projeto. Rastatt situa-se no Corredor do Alto Reno, no sudoeste da Alemanha, entre Karlsruhe, Baden-Baden e Estrasburgo. A autoestrada A5 liga a região à zona do Reno-Meno, a norte, e a Friburgo, Basileia e à Suíça, a sul. A França fica nas proximidades. Para as empresas que operam nos mercados alemão, francês e suíço, a localização oferece um ponto de partida estratégico.

A proximidade à autoestrada não é um mero atrativo. Em logística, quilómetros e minutos adicionais representam custos significativos ao longo de milhares de viagens. Tempos curtos antes e depois da viagem reduzem o consumo de combustível, o tempo do condutor, o desgaste do veículo e a probabilidade de atrasos imprevistos. Especialmente para entregas urgentes a instalações de produção ou com múltiplas rotas diárias, boas ligações de transporte podem melhorar consideravelmente a competitividade de uma região.

Rastatt não é apenas um centro de trânsito. A cidade e os seus arredores possuem uma ampla base industrial, com empresas de atuação internacional, fornecedores de média dimensão e prestadores de serviços técnicos. A fábrica da Mercedes-Benz é o maior polo industrial. O complexo fabril inclui também um parque industrial onde os fornecedores podem operar junto à linha de produção. Isto gera procura por serviços de armazenagem, sequenciamento, embalagem, controlo de qualidade, fornecimento de peças de substituição e outros serviços logísticos.

A localização transfronteiriça também possui valor estratégico. As empresas podem consolidar o fluxo de mercadorias para Baden-Württemberg e Alsácia ou utilizar o local como intermediário nas cadeias de abastecimento europeias. A proximidade a Estrasburgo alarga a área económica acessível sem que Verdion esteja totalmente dependente de um único mercado nacional. No entanto, esta vantagem depende de travessias eficientes do Reno, de rotas de transporte estáveis ​​e de um mercado único europeu que funcione sem problemas.

A localização é, portanto, vantajosa, mas não automaticamente superior. Congestionamentos nas autoestradas, obras, escassez de condutores, aumento das taxas de portagem e regulamentos de emissões mais rigorosos podem reduzir as vantagens em termos de custos de transporte. O CoreHub beneficia do Corredor do Alto Reno, mas, como qualquer instalação orientada para as autoestradas, continua dependente da sua funcionalidade. A questão crucial é se os utilizadores podem, de facto, tirar partido da combinação de ambiente industrial, proximidade à fronteira e ligações de transporte de forma mais eficaz do que em locais alternativos na área metropolitana de Karlsruhe, na Alsácia ou mais a sul.

O setor automóvel representa tanto uma oportunidade como um risco de concentração

Focar-se em empresas do setor automóvel é uma escolha lógica. As fábricas operam com cadeias de abastecimento complexas, prazos de entrega curtos e custos elevados decorrentes de interrupções não planeadas. Um armazém moderno nas proximidades pode servir como depósito de segurança, centro de peças de substituição, local de sequenciação ou base para serviços relacionados com a produção. Quanto menor for a distância até à fábrica, mais fácil é reduzir o stock e sincronizar as entregas.

A proximidade com a fábrica da Mercedes-Benz melhora, portanto, geralmente as oportunidades de leasing. Ao mesmo tempo, cria um risco significativo para o setor. A indústria automóvel europeia está a sofrer uma transformação estrutural, cujas consequências são difíceis de prever para as fábricas, fornecedores e prestadores de serviços individuais. A eletrificação, o foco no software, os programas de redução de custos e a crescente concorrência dos fabricantes chineses estão a alterar as linhas de produtos e os sistemas de aquisição. Alguns componentes estão a perder importância, enquanto as baterias, a eletrónica de potência, os semicondutores e os sistemas digitais estão a tornar-se mais significativos.

Estas mudanças não se limitam a reduzir a logística. Geram também novos fluxos de mercadorias, novos requisitos de segurança e novas necessidades de serviço. As baterias e certos produtos químicos, por exemplo, exigem conceitos específicos de proteção contra incêndios, armazenamento e seguro. Os componentes eletrónicos impõem elevadas exigências de limpeza, segurança e controlo de stock. Ao mesmo tempo, os fabricantes podem regionalizar as suas cadeias de abastecimento para reduzir a dependência. Uma localidade como Rastatt poderia beneficiar disso.

O risco surge quando várias empresas regionais reduzem simultaneamente a capacidade produtiva. Se a produção numa grande fábrica diminuir, não só os fornecedores diretos, mas também os transitários, as agências de recrutamento e os prestadores de serviços técnicos ficam sob pressão. Os espaços vagos existentes poderiam então ser oferecidos a preços mais baixos e competir com as novas construções. A Verdion teria de reduzir as suas expectativas de arrendamento ou concentrar-se mais em atrair inquilinos de fora da indústria automóvel.

A estratégia economicamente sólida não consiste, portanto, na especialização completa no setor automóvel. O CoreHub deve atender às elevadas exigências da indústria automóvel sem se tornar dependente dela. A produção, a logística geral por contrato, o comércio por grosso técnico, o comércio eletrónico, a venda de peças de substituição e a distribuição regional alargam a base de utilizadores. Os dois armazéns permitem também uma combinação de diferentes setores. Esta diversificação é a protecção mais eficaz para Verdion e para a região contra uma recessão industrial unilateral.

Dois salões reduzem o risco de aluguer

A área total prevista está distribuída por duas unidades de armazém. Isto permite à Verdion evitar a dependência de um único inquilino que teria de ocupar quase 20.000 metros quadrados de uma só vez. As unidades de média dimensão podem geralmente ser alugadas a uma gama mais ampla de empresas do que um grande armazém monolítico. Para fornecedores de logística regional, fornecedores ou empresas comerciais, uma área de aproximadamente 8.000 a 10.000 metros quadrados pode satisfazer melhor as suas necessidades reais.

A divisibilidade também aumenta a flexibilidade do proprietário. Se um inquilino se mudar, a renda total não é necessariamente perdida. Diferentes prazos de arrendamento podem distribuir o risco e permitir um ajustamento gradual das rendas ao mercado. Além disso, duas empresas no mesmo local podem utilizar serviços mútuos ou partilhar infraestruturas comuns de transporte e segurança.

Estas vantagens, no entanto, têm um preço. Um imóvel com vários inquilinos exige áreas claramente separadas, entradas independentes, medição individualizada de serviços públicos, planos de segurança contra incêndios e regras de organização para espaços partilhados. Horários de funcionamento e volumes de tráfego diferentes podem causar conflitos. A atribuição de lugares de estacionamento, a utilização de áreas exteriores e a responsabilidade pelos sistemas técnicos também devem estar claramente definidos em contrato.

Duas unidades não eliminam completamente o risco de concentração. Se um dos dois inquilinos entrar em incumprimento, uma parte significativa dos rendimentos de aluguer poderá ainda ser perdida. Uma abordagem mais diversificada distribuiria melhor o risco, mas poderia prejudicar a eficiência operacional e exigir renovações adicionais. A Verdion está, portanto, a optar por um meio-termo entre um único grande inquilino e um complexo parque empresarial com muitos pequenos inquilinos.

Este equilíbrio faz sentido do ponto de vista económico. As unidades continuam a ser suficientemente grandes para a logística profissional e para os processos industriais, mas suficientemente pequenas para atrair diversos grupos de utilizadores. Esta flexibilidade tem o seu próprio valor, pois reduz a probabilidade de o edifício permanecer completamente ocioso durante um longo período após a mudança de inquilino. Num ambiente económico incerto, esta capacidade de utilizações alternativas é mais importante do que maximizar a optimização para um único processo específico.

A tecnologia torna-se um diferencial para quem aluga imóveis

Um empreendimento logístico moderno já não concorre apenas em termos de localização e aluguer. As especificações técnicas determinam cada vez mais quais os processos viáveis. A altura do armazém, a capacidade de carga do piso, o número de cais de carga, a proteção contra incêndios, o fornecimento de energia e as áreas de manobra influenciam a produtividade e o grau de automatização. Por isso, a Verdion empenha-se em preparar o CoreHub para diversas aplicações.

As opções de carregamento lateral e os múltiplos pontos de amarração melhoram o fluxo de mercadorias. Os portões ao nível do solo permitem o acesso de determinados veículos ou máquinas e facilitam o manuseamento de mercadorias volumosas. Uma laje de pavimento robusta oferece o suporte necessário para sistemas de estantes, cargas pesadas e atividades selecionadas relacionadas com a produção. As áreas de escritório, técnicas, de equipa e mezaninos ampliam a funcionalidade das instalações para além do simples armazenamento.

A capacidade de ligação elétrica é particularmente relevante. Os edifícios logísticos exigem cada vez mais eletricidade para as tecnologias de tapetes transportadores, robótica, sistemas de TI, bombas de calor, infraestruturas de carregamento e soluções de armazenamento automatizadas. Um edifício com uma ligação à rede eléctrica inadequada pode parecer tecnicamente avançado, mas ainda assim ser impróprio para utilizadores exigentes. No entanto, as necessidades energéticas estão a evoluir rapidamente. O que parece suficiente hoje pode tornar-se insuficiente no futuro com a automatização extensiva ou o carregamento simultâneo de inúmeros veículos comerciais.

A possibilidade de funcionamento 24 horas por dia, 7 dias por semana, também aumenta os benefícios económicos. As empresas de logística lucram com a produtividade e a disponibilidade. As restrições de horário podem reduzir a utilização da capacidade e complicar as cadeias de abastecimento. Portanto, uma licença para operação 24 horas por dia, 7 dias por semana, é valiosa, mesmo que um futuro utilizador não a utilize totalmente inicialmente. Ao mesmo tempo, aumentam os requisitos de controlo de ruído, iluminação, pessoal e considerações ambientais.

A qualidade técnica só acrescenta valor se corresponder à procura. Instalações sobredimensionadas aumentam os custos de construção sem necessariamente gerar rendas mais elevadas. A Verdion deve, portanto, estabelecer um padrão exigente, mas não desnecessariamente especializado. O edifício mais vantajoso economicamente não é aquele que tem os recursos técnicos mais avançados, mas sim aquele cujos recursos são efetivamente pagos e utilizados pelo maior número de inquilinos.

A sustentabilidade deixou de ser apenas um detalhe decorativo

O conceito CoreHub inclui a certificação DGNB Gold, uma norma de alta eficiência energética, sistemas fotovoltaicos, tecnologia de bombas de calor e coberturas verdes. Estas características são frequentemente resumidas sob o termo sustentabilidade, mas têm impactos económicos distintos. Podem reduzir o consumo de energia, limitar os riscos regulamentares, facilitar o financiamento e aumentar a atratividade para as grandes empresas.

Para os inquilinos, os custos operacionais são o fator mais crucial. Os pavilhões de grandes dimensões têm uma necessidade energética relativamente baixa por metro quadrado, mas o seu tamanho resulta ainda num consumo considerável. A iluminação, o aquecimento, a ventilação, os sistemas de transporte e os equipamentos de TI funcionam frequentemente durante muitas horas. Um envelope de construção eficiente e uma bomba de calor podem reduzir esta procura. Os sistemas fotovoltaicos podem gerar eletricidade diretamente no local e reduzir a dependência dos preços de mercado.

O benefício real depende do modelo operacional. A energia solar é gerada principalmente durante o dia, enquanto alguns processos logísticos têm um consumo elevado durante a noite. Sem armazenamento ou gestão flexível da carga, o excedente de eletricidade precisa de ser injetado na rede e consumido noutras alturas. Fatores cruciais incluem também quem opera o sistema, como a eletricidade é faturada e se os utilizadores beneficiam de baixos custos de geração a longo prazo.

Para a Verdion, a sustentabilidade também significa proteger o valor dos imóveis. Os bancos e os investidores institucionais estão cada vez mais atentos aos indicadores de desempenho energético, aos riscos climáticos e à adequação dos edifícios às necessidades futuras. Os edifícios antigos e ineficientes podem enfrentar custos de financiamento mais elevados, necessidade de renovações ou desvantagens em termos de potencial de arrendamento. Um novo edifício que supere significativamente os requisitos actuais reduz o risco de obsolescência económica prematura.

A certificação desejada não deve ser confundida com o desempenho já comprovado. Apenas a construção, a documentação e a operação subsequente demonstrarão se os objetivos foram atingidos. Um sistema fotovoltaico não torna automaticamente um edifício neutro em carbono, uma vez que o betão, o aço, a tecnologia e os processos de construção também geram emissões. Uma avaliação fiável deve considerar todo o ciclo de vida. A sustentabilidade torna-se, portanto, uma questão de retorno e de risco, e não de um selo verde.

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Terreno abandonado em vez de prado verde

O projeto está a ser desenvolvido num terreno já utilizado para fins comerciais. Esta abordagem de revitalização de áreas industriais abandonadas está a ganhar cada vez mais importância na Alemanha. As novas áreas comerciais em terrenos não urbanizados enfrentam frequentemente resistência política, processos de licenciamento demorados e preocupações ambientais. Ao mesmo tempo, existem terrenos mais antigos ou subutilizados em zonas industriais cujas infraestruturas e direitos de construção podem ser revitalizados economicamente.

Os terrenos industriais abandonados oferecem oportunidades e riscos para os investidores. Muitas vezes, estas áreas já estão urbanizadas e bem ligadas a redes de transportes. A presença de atividades industriais nas proximidades reduz os conflitos com áreas residenciais sensíveis. Por outro lado, a contaminação ambiental, condições desconhecidas do solo, custos de demolição e infraestruturas obsoletas podem gerar despesas adicionais significativas. Por isso, uma avaliação técnica e jurídica completa é essencial.

Do ponto de vista económico, reutilizar terrenos comerciais existentes é geralmente mais sensato do que construir novos empreendimentos comparáveis. As estradas, redes e infraestruturas municipais existentes são utilizadas de forma mais eficiente. A pressão sobre as terras agrícolas e a natureza pode diminuir. No entanto, estas vantagens só se aplicam se a renovação e a nova construção forem implementadas de forma verdadeiramente eficiente em termos de recursos, e não simplesmente como uma substituição de um edifício antigo por uma estrutura maior e fechada.

O aumento de valor de um terreno industrial abandonado surge da eliminação da incerteza. Com a titularidade clara, legislação urbanística adequada, alvará de construção e infraestruturas modernas, um terreno potencialmente difícil de utilizar torna-se um ativo de investimento institucional. Este processo é precisamente o que uma estratégia de valorização implica. A Verdion assume os riscos do desenvolvimento e espera um retorno superior ao da compra de um imóvel já concluído e totalmente arrendado.

Para Rastatt, a reutilização do local existente é também mais vantajosa do ponto de vista do planeamento urbano do que a construção de um centro logístico independente num local completamente novo. O CoreHub complementa uma área industrial já existente e pode otimizar as cadeias de abastecimento regionais. No entanto, a qualidade desta integração depende da forma como o tráfego, a drenagem, o ruído, a iluminação e os espaços verdes serão geridos durante a operação.

A Verdion está a construir deliberadamente sem rede de segurança

O principal risco do projeto reside no seu caráter especulativo. Isto significa que a construção está a avançar sem um inquilino âncora confirmado a longo prazo. A Verdion assume, portanto, o risco de locação. Se os armazéns permanecerem vazios após a conclusão, o financiamento, a gestão, o seguro e a manutenção continuarão a ser suportados enquanto não houver rendimentos de aluguer.

Um empreendimento especulativo não é automaticamente imprudente. As empresas precisam de datas de entrega fiáveis ​​quando tomam decisões sobre a localização. Um projeto que está apenas planeado, sem licenças ou início de construção, é muito incerto para muitos utilizadores. Com a licença de construção concedida e um empreiteiro geral contratado, a Verdion pode fazer uma oferta mais concreta aos potenciais compradores. O progresso da construção aumenta a credibilidade e reduz o tempo entre a assinatura do contrato e a mudança.

Esta abordagem pode ser particularmente eficaz quando os concorrentes estão a construir menos devido às elevadas taxas de juro e custos. Uma oferta limitada de novas construções melhora a posição dos poucos projetos que estarão prontos para ocupação em 2027. As empresas que necessitam urgentemente de espaços modernos não podem esperar vários anos por novas licenças. A Verdion aposta em poder oferecer uma quantidade limitada de espaços exatamente dentro deste prazo.

O contra-risco é uma nova recessão económica. Se as empresas industriais e comerciais adiarem os investimentos, a procura de espaço diminuirá ou os inquilinos atuais libertarão armazéns para subarrendamento. Estes imóveis existentes são, normalmente, mais baratos do que as novas construções, mesmo que a sua eficiência energética e qualidade de processo sejam inferiores. As empresas sensíveis ao preço podem, então, optar por não investir no CoreHub.

A construção especulativa é, portanto, uma aposta no momento certo, na localização e na qualidade do produto. A Verdion precisa não só de encontrar procura em princípio, mas também de atrair inquilinos a tempo que estejam dispostos a pagar padrões mais elevados. O sucesso depende menos das manchetes genéricas sobre um mercado logístico em crescimento do que de negociações concretas de arrendamento em Rastatt e na região circundante.

O mercado alemão está a enviar sinais contraditórios

O mercado imobiliário industrial e logístico alemão apresenta um panorama misto. Por um lado, a procura por espaços modernos continua a ser fundamentalmente robusta. As cadeias de abastecimento precisam de se tornar mais resilientes, as empresas estão a manter stocks de segurança mais elevados, os retalhistas online ainda necessitam de capacidade de distribuição e os edifícios mais antigos já não cumprem as novas exigências técnicas. Por outro lado, o fraco crescimento económico, os custos elevados e o investimento empresarial cauteloso estão a abrandar a expansão.

A atividade de novas construções diminuiu nos últimos anos. As empresas de construção reagiram ao aumento dos custos de financiamento, ao encarecimento dos materiais e à maior dificuldade de comercialização. Os projetos particularmente especulativos foram adiados ou iniciados apenas com a pré-locação. Como resultado, poderá surgir uma escassez de imóveis de alta qualidade a médio prazo, embora ainda existam espaços vagos no mercado em geral.

Esta aparente contradição é crucial. O mercado não é composto por metros quadrados completamente intercambiáveis. Um armazém com eficiência energética, fornecimento de energia suficiente, bons acessos e disponibilidade 24 horas por dia, 7 dias por semana, tem pouca concorrência com um edifício mais antigo numa localização menos desejável. Ao mesmo tempo, a diferença de preço continua a ser significativa. Nem todos os utilizadores exigem os mais altos padrões, e algumas empresas aceitam desvantagens técnicas se a renda for consideravelmente mais baixa.

A vantagem do CoreHub é que Rastatt não é uma localização especulativa sem uma base sólida de procura industrial. Uma desvantagem é a forte dependência da região em relação a uma indústria cíclica. O mercado local pode, assim, ter um desempenho melhor ou pior do que a média nacional. Os números de vendas nacionais fornecem alguma orientação, mas não substituem uma análise de utilizadores específicos, ofertas de arrendamento e propriedades concorrentes na região do Alto Reno.

Neste contexto, a decisão da Verdion é anticíclica, mas não irracional. A empresa está a desenvolver-se num período de oferta limitada, apostando numa futura recuperação do mercado. Esta estratégia oferece maiores oportunidades do que entrar no mercado no auge de um boom da construção civil, mas exige capital suficiente e paciência, caso a recuperação seja tardia.

VELF 2 não segue uma estratégia defensiva

A CoreHub faz parte do Verdion European Logistics Fund 2, ou VELF 2, para abreviar. O fundo adota uma estratégia de valorização. O capital não é investido principalmente em imóveis comerciais de primeira linha, totalmente desenvolvidos e com contratos de arrendamento de longo prazo, mas sim em imóveis e terrenos cujo valor pode ser aumentado através de desenvolvimento, renovação, novo arrendamento ou gestão melhorada.

Esta estratégia promete retornos mais elevados porque o fundo assume riscos que os investidores mais conservadores evitam. Estes riscos incluem o planeamento, a construção, o arrendamento e o financiamento. Em Rastatt, a criação de valor consiste em várias etapas: garantir a localização, obter a licença de construção, construir o imóvel, atrair inquilinos adequados e estabilizar o rendimento do arrendamento. Só depois é criado um imóvel que pode ser potencialmente vendido a investidores de longo prazo ou mantido permanentemente em carteira.

A licença de construção é um marco crucial neste processo. As normas de construção acrescentam valor ao reduzir as incertezas e ao viabilizar um cronograma realista para o projeto. A fase subsequente de construção muda o foco dos riscos do planeamento para os custos, prazos e arrendamento. Com a Goldbeck como empreiteiro geral, a construção será executada com recurso a estruturas profissionais e normalizadas.

Para o fundo, Rastatt faz parte de uma estratégia europeia e alemã mais vasta. Vários projetos em diferentes regiões podem diluir os riscos e gerar economias de escala no planeamento, aquisição, marketing e gestão de edifícios. Ao mesmo tempo, o capital imobilizado aumenta se vários empreendimentos especulativos não forem arrendados a tempo. A diversificação da carteira oferece apenas uma protecção limitada no caso de uma crise económica ou financeira generalizada afectar todas as localizações em simultâneo.

O CoreHub enquadra-se, portanto, logicamente na estratégia do fundo, mas não é um investimento defensivo. Os investidores esperam um prémio pelos riscos assumidos. A Verdion precisa de obter este prémio através da criação ativa de valor. Um armazém moderno por si só não chega; o que importa são os contratos de arrendamento, a qualidade dos inquilinos, os termos dos contratos e um valor futuro do imóvel que exceda todos os custos de desenvolvimento e de capital.

As taxas de juro determinam o valor no fundo

Os imóveis logísticos são frequentemente vistos como uma questão operacional, mas a sua avaliação depende fortemente do mercado de capitais. Se os retornos exigidos pelos investidores aumentarem, o valor calculado do imóvel diminui, assumindo que as rendas se mantêm inalteradas. Por outro lado, se as exigências de retorno baixarem, o valor aumenta. Esta relação pode alterar significativamente o desempenho financeiro de um projeto, mesmo que a construção e o arrendamento decorram como planeado.

O período prolongado de baixas taxas de juro tinha valorizado os imóveis e facilitado o financiamento. Com a subsequente subida das taxas de juro, o capital emprestado tornou-se mais caro, enquanto os compradores exigiam retornos iniciais mais elevados. Os promotores imobiliários tiveram de investir mais capital próprio, calcular com mais cautela e, em alguns casos, ajustar os preços dos terrenos ou os planos de construção. Muitos projetos perderam a sua rentabilidade anterior.

Para a Verdion, existe um período significativo entre a obtenção da licença de construção e a data prevista para a conclusão da obra. As taxas de juro e os rendimentos das transacções poderão oscilar em qualquer direcção até Julho de 2027. Um cenário de financiamento mais favorável sustentaria o valor futuro do empreendimento. Caso os custos de capital se mantenham elevados, o imóvel necessitará de gerar um rendimento de arrendamento mais expressivo para justificar o seu potencial de valorização de 45 milhões de euros.

A melhor proteção contra as flutuações do mercado de capitais é um fluxo de caixa estável. Contratos de longa duração com empresas de boa reputação de crédito, rendas de acordo com o mercado e baixas despesas não recuperáveis ​​tornam um imóvel atrativo mesmo com maiores exigências de retorno. A desocupação, por outro lado, tem um impacto duplamente negativo: resulta numa perda de rendimentos e os compradores consideram os riscos adicionais e os custos de aluguer.

Por conseguinte, a tarefa mais importante da Verdion não é prever com precisão as tendências das taxas de juro. A empresa precisa de criar um edifício que se mantenha alugável mesmo sob diferentes condições do mercado de capitais. Espaços flexíveis, baixos custos operacionais e ampla aceitação pelo público são mais valiosos economicamente do que uma aposta otimista nas taxas de juro.

Os empregos não são automaticamente garantidos

Os novos empreendimentos logísticos são frequentemente justificados pelos seus impactos na criação de emprego. Durante a fase de construção são celebrados contratos para planeamento, empresas de construção, mão-de-obra especializada, equipamentos técnicos e serviços. No entanto, o valor acrescentado que de facto se mantém na região depende das empresas contratadas, das cadeias de abastecimento e dos subcontratados.

Durante a fase operacional, o impacto no emprego é ainda mais incerto. Uma operação logística de armazém tradicional, com utilização intensiva de mão-de-obra, pode criar inúmeros postos de trabalho operacionais. Um centro altamente automatizado, por outro lado, pode lidar com um maior volume de mercadorias com um número significativamente menor de colaboradores. No entanto, isto criaria mais empregos qualificados em manutenção, análise de dados, TI, controlo de fábrica e gestão de processos. Sem uma base de utilizadores confirmada, é, portanto, impossível estimar com precisão o número futuro de empregos.

A qualidade do emprego depende também do conceito operacional. O trabalho por turnos, os níveis salariais, os contratos temporários, os requisitos de formação e o grau de automatização variam consideravelmente. Para a região, uma localização com serviços relacionados com a produção e atividades técnicas é, normalmente, mais valiosa do que um simples armazém de trânsito com pouca integração local. O projeto do edifício contempla ambas as opções.

A acessibilidade para os colaboradores está a tornar-se um fator crucial na escolha de um local de trabalho. As empresas de logística em diversas regiões competem por motoristas, funcionários de armazém e especialistas técnicos. Os transportes públicos, ciclovias seguras e ligações adequadas entre turnos podem facilitar o recrutamento. Um bom acesso a autoestradas, por si só, não é suficiente se os colaboradores tiverem dificuldade em chegar ao local sem carro próprio.

Nem sequer as receitas municipais são garantidas. Os impostos sobre o património e os potenciais impostos sobre as actividades comerciais devem ser ponderados em relação aos custos públicos com as estradas, os serviços de bombeiros, a drenagem e a gestão do tráfego. Além disso, o montante do imposto sobre as atividades comerciais depende da rendibilidade, da localização da empresa e da estrutura fiscal dos futuros utilizadores. Por conseguinte, o benefício regional não deve ser avaliado com base no tamanho do edifício, mas sim no valor acrescentado real que gera.

O benefício do tráfego gera custos externos

Os empreendimentos logísticos dependem do tráfego. Isto representa um conflito fundamental de objetivos. A proximidade à autoestrada A5 reduz os custos operacionais e possibilita ligações rápidas. Ao mesmo tempo, as viagens adicionais de camiões geram ruído, emissões, desgaste das estradas e riscos de acidente. A operação 24 horas por dia, 7 dias por semana, distribui o tráfego ao longo do dia, mas pode aumentar o congestionamento noturno.

Entradas separadas para automóveis e camiões, espaço suficiente para manobras e um controlo claro da ocupação dos portões melhoram a segurança e a eficiência. Os lugares de estacionamento e as áreas de descanso para camiões evitam que os condutores esperem de forma desordenada em espaços públicos. A gestão digital de horários reduz os períodos de pico e de inatividade. Estas medidas não são apenas benéficas do ponto de vista operacional, mas também influenciam a aceitação pública.

A longo prazo, a descarbonização do transporte rodoviário de mercadorias tornar-se-á cada vez mais importante. Os camiões eléctricos requerem elevadas capacidades de carregamento, espaço e gestão inteligente da energia. A energia fotovoltaica e uma ligação à rede de alto desempenho constituem uma base sólida, mas os requisitos dos veículos comerciais pesados ​​podem ser consideráveis. A modernização da infra-estrutura de carregamento, preparando-a para o futuro, reforçaria o valor a longo prazo da localização.

O CoreHub em si é principalmente orientado para o transporte rodoviário. Uma ligação ferroviária directa não seria, provavelmente, economicamente viável nem prática para todos os utilizadores de uma instalação desta dimensão. No entanto, as empresas podem integrar indiretamente terminais regionais, portos ou serviços de transporte combinado. A localização de Rastatt no Corredor do Alto Reno possibilita diversas modalidades de transporte, mesmo que as operações imediatas dentro do armazém continuem focadas nos camiões.

A avaliação económica, portanto, é dupla. Para inquilinos e proprietários, a proximidade da autoestrada oferece uma clara vantagem. No entanto, para o público em geral, isto resulta em custos que não estão totalmente incluídos no aluguer ou no preço do transporte. Um operador responsável deve limitar estes encargos através de uma gestão eficiente do tráfego, de veículos com baixas emissões e de uma boa coordenação com as autoridades locais.

Três cenários até julho de 2027

Num cenário favorável, a economia alemã estabiliza, a procura industrial recupera e as empresas investem mais fortemente em cadeias de abastecimento modernas. Ao mesmo tempo, a oferta de novas construções continua limitada, uma vez que muitos promotores imobiliários adiaram projectos. A Verdion arrenda ambas as unidades a inquilinos com bom crédito antes ou logo após a conclusão da obra. Os contratos de arrendamento de longo prazo e um ambiente de taxas de juro mais favorável sustentam o valor do empreendimento. O CoreHub seria, então, considerado um empreendimento anticíclico bem-sucedido.

No cenário base realista, a economia continua fraca, enquanto os imóveis de alta qualidade continuam a ser procurados. Uma unidade é alugada rapidamente, enquanto a procura de uma segunda demora mais tempo. A Verdion poderá ter de oferecer períodos de carência, subsídios para o desenvolvimento ou termos contratuais mais flexíveis. O fluxo de caixa começa mais tarde e é inicialmente menor, mas o imóvel atinge uma ocupação estável dentro de um prazo controlável.

No pior cenário, a recessão na indústria automóvel intensifica-se. Os fornecedores reduzem a capacidade produtiva, as empresas de logística evitam as ampliações e os novos espaços existentes ficam disponíveis no mercado. Ao mesmo tempo, os custos de financiamento mantêm-se elevados. A Verdion teria de reduzir as rendas ou oferecer incentivos significativos. A desocupação prolongada impactaria negativamente os lucros e, consequentemente, o valor do projeto.

Um quarto risco, frequentemente subestimado, reside nas diferentes necessidades dos utilizadores. A procura pode existir, mas pode exigir mais electricidade, tecnologia adicional de protecção contra incêndios, diferentes configurações de portões, licenças especiais ou maior capacidade de estacionamento. Quanto mais tarde estas necessidades surgirem, mais dispendiosa se torna a adaptação. A estrutura básica flexível reduz este risco, mas não o elimina completamente.

O prazo até julho de 2027 é também uma vantagem para o marketing. As empresas de maior dimensão necessitam frequentemente de muitos meses para avaliação do local, aprovações internas, negociações contratuais, planeamento técnico e mudança. Com a licença de construção e um calendário definido, a Verdion pode iniciar conversas vinculativas com antecedência. O ponto crucial não é apenas alugar o espaço o mais rapidamente possível, mas também em condições economicamente viáveis.

O sucesso pode ser medido por quatro métricas

O sucesso económico do CoreHub não deve ser medido apenas pela taxa de ocupação total. O primeiro fator crucial é a rapidez no aluguer. Cada mês de desocupação atrasa a receita e aumenta o capital imobilizado. No entanto, a locação rápida só é benéfica se não for obtida através de concessões excessivas.

O segundo fator é a qualidade dos contratos de arrendamento. A solvência, o prazo do arrendamento, a indexação, os direitos de rescisão e a distribuição dos custos operacionais e de manutenção determinam a estabilidade do fluxo de caixa. Um arrendamento de longa duração com uma empresa financeiramente sólida pode aumentar significativamente o valor do imóvel. Por outro lado, um arrendamento de curta duração com um rendimento nominal elevado pode envolver maiores riscos.

O terceiro fator é a eficiência operacional e energética real. Os números reais de consumo são cruciais, e não apenas os valores planeados ou certificados. Se as bombas de calor, o isolamento térmico dos edifícios, a iluminação e os sistemas fotovoltaicos reduzirem de forma mensurável os custos energéticos, cria-se uma vantagem competitiva sustentável. Se a economia ficar aquém das expectativas, torna-se mais difícil justificar um acréscimo no valor da renda de um novo edifício.

O quarto fator é a diversificação da procura. Se a Verdion atrair utilizadores de diversos setores, a sua dependência do desempenho da indústria automóvel diminuirá. As empresas que combinam a logística com a indústria transformadora ligeira, o processamento técnico ou a distribuição regional seriam particularmente valiosas. Isto geraria mais valor acrescentado local do que um simples armazém de trânsito.

Estes quatro fatores estão mais interligados do que aparentam à primeira vista. Uma boa tecnologia facilita o arrendamento, uma ampla base de utilizadores melhora a posição contratual, contratos estáveis ​​aumentam o valor do imóvel e baixos custos operacionais fortalecem a fidelização dos inquilinos. O sucesso do projeto, portanto, não decorre de uma única característica, mas sim da interação entre localização, edifício e estrutura contratual.

Uma avaliação justificadamente positiva, porém sóbria

O Verdion CoreHub Rastatt é economicamente viável e estrategicamente lógico. A sua localização combina uma região industrial consolidada com a autoestrada A5 e a proximidade de França. Os dois armazéns limitam o risco de arrendamento, o equipamento técnico alarga a base de utilizadores e os elevados padrões de sustentabilidade atendem às crescentes exigências de empresas, bancos e investidores.

A combinação de desenvolvimento em terrenos industriais abandonados e estrutura predial flexível é particularmente atraente. A Verdion utiliza um terreno industrial existente em vez de construir um grande armazém isolado num terreno virgem. Ao mesmo tempo, evita a criação de um imóvel excessivamente especializado que sirva apenas um único tipo de utilizador. Isto melhora a adaptabilidade a longo prazo.

No entanto, os riscos continuam a ser consideráveis. O início de construções especulativas transfere todo o risco de arrendamento para a construtora. A força regional da indústria automóvel é, simultaneamente, uma dependência cíclica. As taxas de juro, os custos de construção e os potenciais incentivos ao arrendamento podem impactar negativamente o potencial de valorização. Além disso, os recursos de sustentabilidade só concretizam os seus benefícios económicos quando reduzem efetivamente os custos operacionais e são valorizados pelos inquilinos.

A perspetiva, portanto, é cautelosamente positiva. A Verdion não está a investir cegamente num boom logístico generalizado, mas sim especificamente no fosso de qualidade entre as exigências modernas e um stock de armazéns obsoletos. A localização e o conceito oferecem boas condições para tirar partido da oferta limitada de novas construções. No entanto, isso não garante o sucesso.

Em última análise, a importância do projeto não é determinada pelo investimento de 45 milhões de euros. O fator crucial é se a Verdion conseguirá encontrar dois inquilinos adequados até 2027, garantir contratos viáveis ​​e traduzir a qualidade técnica e energética prometida em benefícios operacionais tangíveis. Se isto for bem-sucedido, o CoreHub tornar-se-á um componente robusto do Corredor do Alto Reno e um exemplo convincente de desenvolvimento moderno de áreas industriais abandonadas. No entanto, se a procura continuar demasiado dependente da indústria automóvel em dificuldades, ou se a obtenção de contratos de arrendamento exigir concessões significativas, o valor potencial diminuirá rapidamente. Os edifícios podem ser concluídos conforme planeado; se se tornarão um empreendimento sólido, dependerá do mercado.

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Konrad Wolfenstein

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