CoreHub Rastatt: 45 juta euro untuk ruang logistik modern tanpa penyewa: Proyek logistik berisiko dari Verdion

Terlepas dari krisis otomotif: Inilah alasan mengapa taman logistik berteknologi tinggi baru sedang dibangun di Rastatt

Tidak ada penyewa, tetapi bernilai 45 juta euro: Rencana induk Verdion untuk Rhine Hulu

Pasar properti logistik Jerman berada di titik balik. Sementara ketidakpastian geopolitik, kenaikan suku bunga, dan perubahan struktural yang mendalam dalam industri – terutama di sektor otomotif – memaksa banyak investor untuk berhati-hati, pengembang proyek pan-Eropa Verdion mengirimkan sinyal kuat yang bersifat kontra-siklikal. Di Rastatt, Baden-Württemberg, "CoreHub" baru, sebuah pusat logistik canggih dengan potensi nilai €45 juta, sedang dibangun. Aspek yang luar biasa: pembangunan dilakukan tanpa penyewa yang telah dikontrak sebelumnya. Apa yang pada pandangan pertama tampak sebagai usaha spekulatif yang sangat berisiko di lahan bekas industri, ternyata setelah diperiksa lebih dekat merupakan rencana induk strategis yang diperhitungkan dengan cerdas. Verdion sepenuhnya memanfaatkan kekurangan bangunan yang hemat energi dan berteknologi canggih di Jerman. Analisis berikut ini mengkaji secara detail mengapa kesenjangan kualitas yang sangat besar kini muncul dalam stok gudang yang ada, peran kunci apa yang dimainkan oleh standar ESG dan otomatisasi, dan mengapa proyek Rastatt jauh lebih dari sekadar pertaruhan sederhana pada lokasi yang berada tepat di jalan raya A5.

Taruhan Verdion sebesar 45 juta euro di Rastatt: Sementara industri Jerman berjuang untuk masa depannya, Verdion membangun tanpa penyewa tetap – dan mengandalkan kurangnya ruang logistik yang benar-benar modern

Sebuah proyek aula yang lebih penting

Dengan total luas yang direncanakan sebesar 19.573 meter persegi, Verdion CoreHub Rastatt bukanlah pusat logistik yang luar biasa besar. Meskipun demikian, proyek ini sangat menguntungkan secara ekonomi. Spesialis real estat logistik pan-Eropa, Verdion, telah menerima izin pembangunan untuk dua unit gudang modern, yang potensi nilainya diperkirakan sekitar €45 juta. Goldbeck telah ditunjuk sebagai kontraktor umum. Penyelesaian dijadwalkan pada Juli 2027. Lokasi di Hohlohstraße 13 terletak di kawasan industri yang sudah mapan di Rastatt dan kurang dari sepuluh menit berkendara dari jalan tol A5.

Sekilas, ini tampak seperti pengembangan properti klasik: Seorang investor mengamankan sebidang tanah, memperoleh hak membangun, membangun gudang, dan kemudian menyewakannya kepada perusahaan di sektor logistik, industri, atau komersial. Namun, di balik deskripsi yang disederhanakan ini, terdapat keputusan ekonomi yang kompleks. Verdion berinvestasi pada saat industri Jerman menderita akibat permintaan yang lemah, biaya tinggi, risiko geopolitik, dan perubahan teknologi yang mendalam. Pada saat yang sama, pembiayaan dan pembangunan properti komersial menjadi jauh lebih menantang daripada selama periode panjang suku bunga rendah.

Keputusan Verdion untuk melanjutkan pembangunan meskipun menghadapi tantangan ini mengirimkan pesan yang jelas. Perusahaan ini tidak hanya mengandalkan peningkatan volume pengiriman barang, tetapi lebih pada kesenjangan kualitas yang semakin besar di real estat industri yang ada di Jerman. Banyak gudang tua gagal memenuhi persyaratan proses logistik modern atau harapan saat ini terkait efisiensi energi, otomatisasi, keselamatan kebakaran, kondisi kerja, dan dokumentasi keberlanjutan. Oleh karena itu, pusat-pusat industri yang sudah mapan tidak selalu kekurangan ruang yang tersedia, tetapi lebih pada bangunan yang sudah siap dan memenuhi persyaratan teknis dan peraturan untuk tahun-tahun mendatang.

Oleh karena itu, logika ekonomi CoreHub bertumpu pada tiga asumsi. Pertama, wilayah Rhine Hulu akan tetap menjadi koridor produksi dan logistik yang signifikan meskipun terjadi transformasi industri. Kedua, bahkan selama resesi ekonomi, perusahaan akan membutuhkan fasilitas modern jika mereka ingin membuat proses mereka lebih efisien, tangguh, dan hemat energi. Ketiga, pasokan bangunan baru yang sebanding akan tetap terbatas karena biaya konstruksi yang tinggi, kelangkaan lahan, dan pembiayaan yang lebih ketat memaksa banyak pesaing untuk lebih berhati-hati. Apakah asumsi-asumsi ini akan terbukti benar bukan ketika gedung-gedung tersebut selesai dibangun, tetapi ketika gedung-gedung tersebut disewakan.

45 juta euro bukanlah biaya konstruksi

Angka 45 juta euro yang sering dikutip memerlukan interpretasi yang tepat. Verdion menggunakan angka ini untuk menggambarkan potensi nilai proyek. Istilah ini tidak identik dengan biaya konstruksi semata, maupun dengan modal yang telah diinvestasikan. Nilai ekonomi dari properti logistik yang telah selesai dibangun terutama berasal dari pendapatan sewa yang diharapkan, biaya operasional, kelayakan kredit penyewa, jangka waktu sewa, dan pengembalian investasi yang dituntut investor pada waktu tertentu.

Biaya pengembangan tidak hanya mencakup pembangunan gedung itu sendiri, tetapi juga lahan, perencanaan, perizinan, pengembangan lahan, instalasi teknis, area luar ruangan, pembiayaan, pemasaran, dan potensi peningkatan fasilitas bagi penyewa. Ditambah lagi dengan risiko yang timbul dari kenaikan harga, penundaan konstruksi, perubahan pesanan, dan keterlambatan dimulainya penyewaan. Oleh karena itu, sebuah proyek dapat sesuai anggaran dalam hal biaya konstruksi tetapi tetap gagal memenuhi harapan ekonomi jika sewa lebih rendah dari yang diharapkan atau gedung tetap kosong dalam jangka waktu yang lama.

Secara matematis murni, 45 juta euro setara dengan sekitar 2.300 euro per meter persegi luas lantai total. Namun, pembagian sederhana ini tidak memberikan nilai biaya konstruksi yang dapat diandalkan. Luas 19.573 meter persegi tersebut terdiri dari gudang, kantor, fasilitas teknis, fasilitas sosial, dan area mezzanine dengan biaya dan potensi hasil yang bervariasi. Selain itu, nilai lahan, fasilitas luar ruangan, dan perkiraan pengembalian investasi juga diperhitungkan dalam penilaian. Properti yang disewakan penuh dengan kontrak sewa jangka panjang dapat bernilai jauh lebih tinggi daripada bangunan yang sama tanpa penghuni, meskipun keduanya secara teknis identik.

Oleh karena itu, faktor ekonomi yang menentukan bukanlah jumlah proyek yang diumumkan secara publik, tetapi pengembalian bersih yang berkelanjutan. Verdion harus mencapai pendapatan sewa yang membenarkan semua biaya pengembangan dan pembiayaan, sekaligus tetap kompetitif bagi bisnis dibandingkan dengan tempat usaha yang sudah ada. Semakin tinggi kualitas konstruksi dan standar teknis, semakin besar premi sewa yang dibutuhkan. Penyewa hanya akan menerima premi ini jika mereka menerima nilai terukur sebagai imbalannya, seperti biaya operasional yang lebih rendah, proses yang lebih efisien, pengurangan risiko gagal bayar, atau pencapaian tujuan keberlanjutan mereka sendiri yang lebih baik.

Rastatt lebih dari sekadar pintu keluar jalan tol

Lokasi merupakan salah satu argumen terkuat proyek ini. Rastatt terletak di Koridor Rhine Atas di Jerman barat daya, antara Karlsruhe, Baden-Baden, dan Strasbourg. Jalan tol A5 menghubungkan wilayah ini ke wilayah Rhine-Main di utara dan ke Freiburg, Basel, dan Swiss di selatan. Prancis berada di dekatnya. Bagi perusahaan yang melayani pasar Jerman, Prancis, dan Swiss, lokasi ini menawarkan titik awal yang masuk akal.

Jarak yang dekat ke jalan tol bukanlah sekadar nilai jual kecil. Dalam logistik, setiap kilometer dan menit tambahan akan menambah biaya yang signifikan selama ribuan perjalanan. Waktu pra- dan pasca-perjalanan yang singkat mengurangi konsumsi bahan bakar, waktu pengemudi, keausan kendaraan, dan kemungkinan keterlambatan yang tidak direncanakan. Terutama untuk pengiriman yang sangat penting tepat waktu ke fasilitas produksi atau dengan banyak rute harian, koneksi transportasi yang baik dapat secara nyata meningkatkan daya saing suatu lokasi.

Rastatt bukan sekadar pusat transit. Kota dan daerah sekitarnya memiliki basis industri yang luas dengan perusahaan-perusahaan yang aktif secara internasional, pemasok menengah, dan penyedia layanan teknis. Pabrik Mercedes-Benz merupakan pusat industri terbesar. Lokasi pabrik juga mencakup kawasan industri tempat para pemasok dapat beroperasi dekat dengan produksi. Hal ini menciptakan permintaan untuk pergudangan, pengaturan produksi, pengemasan, pengendalian mutu, pasokan suku cadang, dan layanan logistik lainnya.

Lokasi lintas batas ini juga memiliki nilai strategis. Perusahaan dapat mengkonsolidasikan arus barang untuk Baden-Württemberg dan Alsace atau menggunakan lokasi ini sebagai perantara dalam rantai pasokan Eropa. Kedekatan dengan Strasbourg memperluas area ekonomi yang dapat diakses tanpa Verdion sepenuhnya bergantung pada satu pasar nasional. Namun, keuntungan ini bergantung pada penyeberangan Sungai Rhine yang efisien, rute transportasi yang stabil, dan pasar tunggal Eropa yang berjalan lancar.

Oleh karena itu, lokasinya kuat, tetapi tidak secara otomatis lebih unggul. Kemacetan jalan raya, lokasi konstruksi, kekurangan pengemudi, kenaikan tarif tol, dan peraturan emisi yang lebih ketat dapat mengurangi keuntungan biaya transportasi. CoreHub mendapat manfaat dari Koridor Rhine Atas, tetapi seperti fasilitas berorientasi jalan lainnya, ia tetap bergantung pada fungsinya. Pertanyaan krusialnya adalah apakah pengguna benar-benar dapat memanfaatkan kombinasi lingkungan industri, kedekatan dengan perbatasan, dan koneksi transportasi secara lebih efektif daripada lokasi alternatif di wilayah Karlsruhe Raya, di Alsace, atau lebih jauh ke selatan.

Sektor otomotif sebagai peluang sekaligus risiko konsentrasi

Memfokuskan pada perusahaan di industri otomotif adalah pilihan yang logis. Pabrik produksi beroperasi dengan rantai pasokan yang kompleks, waktu tunggu yang singkat, dan biaya tinggi akibat gangguan yang tidak terencana. Gudang modern yang berlokasi dekat dapat berfungsi sebagai fasilitas penyimpanan penyangga, pusat suku cadang, lokasi pengaturan urutan produksi, atau basis untuk layanan terkait produksi. Semakin pendek jarak ke pabrik, semakin mudah untuk mengurangi inventaris dan menyinkronkan pengiriman.

Oleh karena itu, kedekatan dengan pabrik Mercedes-Benz umumnya meningkatkan peluang leasing. Pada saat yang sama, hal ini menciptakan risiko industri yang signifikan. Industri otomotif Eropa sedang mengalami transformasi struktural, yang konsekuensinya sulit diprediksi untuk masing-masing pabrik, pemasok, dan penyedia layanan. Elektrifikasi, fokus pada perangkat lunak, program pengurangan biaya, dan persaingan yang semakin meningkat dari produsen Tiongkok mengubah jajaran produk dan sistem pengadaan. Beberapa komponen kehilangan kepentingannya, sementara baterai, elektronika daya, semikonduktor, dan sistem digital menjadi semakin penting.

Perubahan-perubahan ini tidak hanya mengurangi logistik. Perubahan ini juga menghasilkan arus barang baru, persyaratan keselamatan baru, dan kebutuhan layanan baru. Baterai dan bahan kimia tertentu, misalnya, memerlukan konsep perlindungan kebakaran, penyimpanan, dan asuransi yang spesifik. Komponen elektronik menuntut standar kebersihan, keselamatan, dan pengendalian inventaris yang tinggi. Pada saat yang sama, produsen dapat melakukan regionalisasi rantai pasokan mereka untuk mengurangi ketergantungan. Lokasi seperti Rastatt dapat memperoleh manfaat dari hal ini.

Risiko muncul ketika beberapa pemain regional secara bersamaan mengurangi kapasitas. Jika produksi di pabrik besar menurun, tidak hanya pemasok langsung tetapi juga perusahaan pengiriman barang, agen perekrutan tenaga kerja, dan penyedia layanan teknis akan berada di bawah tekanan. Ruang kosong yang ada kemudian dapat ditawarkan dengan harga lebih rendah dan bersaing dengan pembangunan baru. Verdion harus menurunkan ekspektasi sewanya atau lebih fokus pada menarik penyewa di luar industri otomotif.

Oleh karena itu, strategi yang tepat secara ekonomi bukanlah spesialisasi total di bidang otomotif. CoreHub harus memenuhi tuntutan tinggi industri otomotif tanpa menjadi bergantung sepenuhnya padanya. Produksi, logistik kontrak umum, grosir teknis, e-commerce, bisnis suku cadang, dan distribusi regional memperluas basis pengguna. Dua unit gudang juga memungkinkan perpaduan berbagai industri. Diversifikasi ini merupakan perlindungan paling efektif bagi Verdion dan wilayah tersebut terhadap penurunan industri yang timpang.

Dua aula mengurangi risiko penyewaan

Luas total yang direncanakan tersebar di dua unit gudang. Hal ini memungkinkan Verdion untuk menghindari ketergantungan pada satu penyewa yang harus mengambil alih hampir 20.000 meter persegi sekaligus. Unit berukuran sedang seringkali dapat disewakan kepada lebih banyak perusahaan daripada gudang besar yang monolitik. Bagi penyedia logistik regional, pemasok, atau perusahaan perdagangan, area sekitar 8.000 hingga 10.000 meter persegi mungkin lebih sesuai dengan kebutuhan aktual mereka.

Kemampuan untuk membagi kepemilikan juga meningkatkan fleksibilitas pemilik. Jika penyewa pindah, seluruh pendapatan tidak serta merta hilang. Jangka waktu sewa yang berbeda dapat menyebar risiko dan memungkinkan penyesuaian sewa secara bertahap sesuai pasar. Selain itu, dua perusahaan di lokasi yang sama dapat memanfaatkan layanan bersama atau berbagi infrastruktur transportasi dan keamanan yang sama.

Namun, keuntungan-keuntungan ini datang dengan harga yang mahal. Properti multi-penghuni membutuhkan area yang terpisah secara jelas, pintu masuk terpisah, pengukuran utilitas, rencana keselamatan kebakaran, dan aturan organisasi untuk ruang bersama. Jam operasional dan volume lalu lintas yang berbeda dapat menyebabkan konflik. Alokasi parkir, penggunaan area luar ruangan, dan tanggung jawab atas sistem teknis juga harus didefinisikan dengan jelas dalam kontrak.

Keberadaan dua unit tidak sepenuhnya menghilangkan risiko konsentrasi. Jika salah satu dari dua penyewa gagal bayar, sebagian besar pendapatan sewa masih bisa hilang. Pendekatan yang lebih terdiversifikasi akan lebih menyebarkan risiko, tetapi dapat mengganggu efisiensi operasional dan memerlukan renovasi tambahan. Oleh karena itu, Verdion memilih jalan tengah antara satu penyewa besar dan kawasan bisnis kompleks dengan banyak penyewa kecil.

Keseimbangan ini masuk akal secara ekonomi. Unit-unit tersebut tetap cukup besar untuk logistik profesional dan proses industri, namun cukup kecil untuk menarik berbagai kelompok pengguna. Fleksibilitas ini memiliki nilai tersendiri karena mengurangi kemungkinan bangunan tersebut tidak digunakan sama sekali dalam jangka waktu yang lama setelah pergantian penyewa. Dalam lingkungan ekonomi yang tidak pasti, kapasitas untuk penggunaan alternatif ini lebih penting daripada memaksimalkan optimasi untuk satu proses spesifik.

Teknologi menjadi daya tarik bagi penyewa

Properti logistik modern tidak lagi hanya bersaing berdasarkan lokasi dan sewa. Spesifikasi teknis semakin menentukan proses mana yang bahkan mungkin dilakukan. Tinggi aula, kapasitas daya dukung lantai, jumlah tempat bongkar muat, proteksi kebakaran, pasokan listrik, dan area manuver memengaruhi produktivitas dan tingkat otomatisasi. Oleh karena itu, Verdion berupaya mempersiapkan CoreHub untuk berbagai aplikasi.

Opsi pemuatan samping dan beberapa titik dok meningkatkan alur barang. Gerbang di permukaan tanah memungkinkan akses untuk kendaraan atau mesin tertentu dan memfasilitasi penanganan barang-barang besar. Pelat lantai yang kokoh memberikan dukungan yang diperlukan untuk sistem rak, barang berat, dan aktivitas terkait produksi tertentu. Area kantor, teknis, tim, dan mezanin memperluas fungsionalitas fasilitas di luar sekadar penyimpanan.

Kapasitas koneksi listrik sangat relevan. Bangunan logistik semakin membutuhkan listrik untuk teknologi konveyor, robotika, sistem TI, pompa panas, infrastruktur pengisian daya, dan solusi penyimpanan otomatis. Bangunan dengan koneksi jaringan yang tidak memadai mungkin tampak canggih secara teknologi tetapi tetap tidak cocok untuk pengguna yang menuntut. Namun, kebutuhan daya berkembang pesat. Apa yang tampak cukup hari ini bisa menjadi tidak cukup di masa depan dengan otomatisasi yang ekstensif atau pengisian daya simultan dari banyak kendaraan komersial.

Kemungkinan pengoperasian 24/7 juga meningkatkan manfaat ekonomi. Perusahaan logistik menghasilkan uang melalui kapasitas dan ketersediaan. Batasan waktu dapat mengurangi pemanfaatan kapasitas dan mempersulit rantai pasokan. Oleh karena itu, izin untuk pengoperasian 24/7 sangat berharga, bahkan jika pengguna di masa mendatang awalnya tidak memanfaatkannya sepenuhnya. Pada saat yang sama, persyaratan untuk manajemen kebisingan, pencahayaan, staf, dan pertimbangan lingkungan meningkat.

Kualitas teknis hanya meningkatkan nilai jika memenuhi permintaan. Fasilitas yang terlalu besar meningkatkan biaya konstruksi tanpa selalu menghasilkan sewa yang lebih tinggi. Oleh karena itu, Verdion harus menetapkan standar yang menuntut tetapi tidak terlalu terspesialisasi. Bangunan yang paling menguntungkan secara ekonomi bukanlah bangunan dengan fitur teknis tercanggih, melainkan bangunan yang fitur-fiturnya benar-benar dibayar dan digunakan oleh sebagian besar penyewa.

Keberlanjutan bukan lagi sekadar hiasan

Konsep CoreHub mencakup sertifikasi DGNB Gold yang ditargetkan, standar efisiensi energi yang tinggi, fotovoltaik, teknologi pompa panas, dan atap hijau. Fitur-fitur ini sering dirangkum dalam istilah keberlanjutan, tetapi memiliki dampak ekonomi yang berbeda. Fitur-fitur ini dapat mengurangi konsumsi energi, membatasi risiko regulasi, memfasilitasi pembiayaan, dan meningkatkan daya tarik bagi perusahaan-perusahaan besar.

Bagi penyewa, biaya operasional adalah faktor terpenting. Aula besar memiliki kebutuhan energi yang relatif rendah per meter persegi, tetapi ukurannya yang sangat besar tetap menghasilkan konsumsi yang cukup besar. Penerangan, pemanasan, ventilasi, sistem konveyor, dan peralatan TI seringkali beroperasi selama berjam-jam. Selubung bangunan yang efisien dan pompa panas dapat mengurangi permintaan ini. Panel fotovoltaik dapat menghasilkan listrik langsung di lokasi dan mengurangi ketergantungan pada harga pasar.

Manfaat sebenarnya bergantung pada model operasinya. Energi surya terutama dihasilkan pada siang hari, sementara beberapa proses logistik memiliki konsumsi tinggi pada malam hari. Tanpa penyimpanan atau manajemen beban yang fleksibel, kelebihan listrik harus dialirkan ke jaringan listrik dan diambil darinya pada waktu lain. Faktor-faktor penting lainnya termasuk siapa yang mengoperasikan sistem, bagaimana listrik ditagih, dan apakah pengguna mendapat manfaat dari biaya pembangkitan yang rendah dalam jangka panjang.

Bagi Verdion, keberlanjutan juga berkaitan dengan menjaga nilai properti. Bank dan investor institusional semakin memperhatikan indikator kinerja energi, risiko iklim, dan kesiapan bangunan untuk masa depan. Bangunan tua dan tidak efisien mungkin menghadapi biaya pembiayaan yang lebih tinggi, kebutuhan renovasi, atau kerugian dalam hal potensi sewa. Bangunan baru yang secara signifikan melampaui persyaratan saat ini mengurangi risiko keusangan ekonomi prematur.

Sertifikasi yang diinginkan tidak boleh disamakan dengan kinerja yang sudah terbukti. Hanya konstruksi, dokumentasi, dan pengoperasian selanjutnya yang akan menunjukkan apakah tujuan tersebut tercapai. Sistem fotovoltaik tidak secara otomatis membuat bangunan netral iklim, karena beton, baja, teknologi, dan proses konstruksi juga menyebabkan emisi. Penilaian yang andal harus mempertimbangkan seluruh siklus hidup. Dengan demikian, keberlanjutan menjadi pertanyaan tentang hasil dan risiko, bukan label hijau.

Konsultasi, perencanaan, dan implementasi solusi lengkap untuk gudang bertingkat tinggi dan sistem penyimpanan otomatis - Gambar: Xpert.Digital

Informasi selengkapnya di sini:

• Konsultasi & perencanaan gudang bertingkat tinggi: Gudang bertingkat tinggi otomatis – Optimalisasi penyimpanan palet secara otomatis sepenuhnya – Optimasi gudang

Lahan terlantar, bukan padang rumput hijau

Proyek ini dikembangkan di lahan yang sudah digunakan untuk tujuan komersial. Pendekatan lahan terbengkalai ini semakin penting di Jerman. Area komersial baru di lahan yang belum dikembangkan sering menghadapi resistensi politik, proses perencanaan yang panjang, dan masalah lingkungan. Pada saat yang sama, terdapat lahan yang lebih tua atau kurang dimanfaatkan di kawasan industri yang infrastruktur dan hak pembangunannya dapat direvitalisasi secara ekonomi.

Lahan bekas industri menawarkan peluang dan risiko bagi investor. Lokasi-lokasi tersebut seringkali sudah dikembangkan dan terhubung dengan baik ke jaringan transportasi. Penggunaan industri yang sudah ada di sekitarnya mengurangi konflik dengan area perumahan yang sensitif. Di sisi lain, kontaminasi lingkungan, kondisi tanah yang tidak diketahui, biaya pembongkaran, dan utilitas yang sudah usang dapat menyebabkan biaya tambahan yang signifikan. Oleh karena itu, penilaian teknis dan hukum yang menyeluruh sangat penting.

Dari perspektif ekonomi, penggunaan kembali lahan komersial yang sudah ada biasanya lebih masuk akal daripada pembangunan baru yang sebanding. Jalan, jaringan, dan infrastruktur kota yang ada dimanfaatkan secara lebih efisien. Tekanan pada lahan pertanian dan alam dapat berkurang. Namun, keuntungan ini hanya berlaku jika renovasi dan pembangunan baru dilaksanakan dengan cara yang benar-benar efisien dalam penggunaan sumber daya dan bukan hanya sebagai penggantian bangunan lama dengan struktur yang lebih besar dan tertutup.

Peningkatan nilai lahan terlantar industri muncul dari penghapusan ketidakpastian. Dengan kepemilikan yang jelas, hukum perencanaan yang tepat, izin bangunan, dan infrastruktur modern, sebidang tanah yang berpotensi sulit digunakan menjadi aset yang layak diinvestasikan secara institusional. Proses inilah yang tepatnya diwujudkan dalam strategi penambahan nilai. Verdion menanggung risiko pengembangan dan mengharapkan pengembalian yang lebih tinggi daripada membeli properti yang sudah jadi dan disewakan sepenuhnya.

Bagi Rastatt, penggunaan kembali lahan yang ada juga lebih menguntungkan dari perspektif perencanaan kota daripada membangun pusat logistik mandiri di lokasi yang sepenuhnya baru. CoreHub melengkapi kawasan industri yang sudah ada dan dapat memperlancar rantai pasokan regional. Namun, kualitas integrasi ini bergantung pada bagaimana lalu lintas, drainase, kebisingan, pencahayaan, dan ruang hijau dikelola selama operasi sebenarnya.

Verdion sengaja membangun tanpa jaring pengaman

Risiko utama proyek ini terletak pada pengembangannya yang bersifat spekulatif. Ini berarti bahwa pembangunan berlangsung tanpa adanya penyewa utama jangka panjang yang terkonfirmasi. Oleh karena itu, Verdion menanggung risiko penyewaan. Jika aula tetap kosong setelah selesai dibangun, pembiayaan, manajemen, asuransi, dan pemeliharaan akan terus berjalan sementara pendapatan sewa tidak ada.

Pengembangan spekulatif tidak selalu berarti gegabah. Perusahaan membutuhkan tanggal penyerahan yang dapat diandalkan saat membuat keputusan lokasi. Proyek yang hanya direncanakan, tanpa izin atau dimulainya konstruksi, terlalu tidak pasti bagi banyak pengguna. Dengan izin bangunan yang diberikan dan kontraktor umum yang ditunjuk, Verdion dapat memberikan penawaran yang lebih konkret kepada calon pembeli. Kemajuan konstruksi meningkatkan kredibilitas dan mempersingkat waktu antara penandatanganan kontrak dan pindah masuk.

Pendekatan ini dapat sangat efektif ketika para pesaing mengurangi pembangunan karena suku bunga dan biaya yang tinggi. Pasokan konstruksi baru yang terbatas meningkatkan posisi beberapa proyek yang akan siap ditempati pada tahun 2027. Perusahaan yang sangat membutuhkan ruang modern tidak dapat menunggu beberapa tahun untuk mendapatkan izin baru. Verdion mengandalkan kemampuannya untuk menawarkan pasokan ruang yang terbatas tepat dalam jangka waktu ini.

Risiko sebaliknya adalah kemerosotan ekonomi yang kembali terjadi. Jika perusahaan industri dan komersial menunda investasi, permintaan ruang akan menurun, atau penyewa yang ada akan menyewakan kembali aula mereka. Properti yang sudah ada tersebut seringkali lebih murah daripada bangunan baru, meskipun efisiensi energi dan kualitas prosesnya lebih rendah. Perusahaan yang sensitif terhadap harga mungkin kemudian memutuskan untuk tidak berinvestasi di CoreHub.

Oleh karena itu, pembangunan spekulatif merupakan pertaruhan pada waktu, lokasi, dan kualitas produk. Verdion tidak hanya perlu menemukan permintaan secara prinsip, tetapi juga menarik penyewa tepat waktu yang bersedia membayar standar yang lebih tinggi. Keberhasilan kurang bergantung pada berita utama umum tentang pasar logistik yang berkembang daripada pada negosiasi sewa konkret di Rastatt dan wilayah sekitarnya.

Pasar Jerman memberikan sinyal yang beragam

Pasar properti industri dan logistik Jerman menunjukkan gambaran yang beragam. Di satu sisi, permintaan akan ruang modern pada dasarnya tetap kuat. Rantai pasokan perlu menjadi lebih tangguh, perusahaan menyimpan stok pengaman yang lebih besar, pengecer daring masih membutuhkan kapasitas distribusi, dan bangunan lama tidak lagi memenuhi persyaratan teknis baru. Di sisi lain, pertumbuhan ekonomi yang lemah, biaya tinggi, dan investasi perusahaan yang hati-hati memperlambat ekspansi.

Aktivitas pembangunan baru telah menurun dalam beberapa tahun terakhir. Para pengembang bereaksi terhadap peningkatan biaya pembiayaan, material yang lebih mahal, dan pemasaran yang lebih sulit. Proyek-proyek spekulatif khususnya ditunda atau hanya dimulai dengan pra-penyewaan. Akibatnya, kekurangan pasokan ruang berkualitas tinggi dapat terjadi dalam jangka menengah, meskipun kekosongan masih ada di pasar secara keseluruhan.

Kontradiksi yang tampak ini sangat penting. Pasar tidak terdiri dari meter persegi yang sepenuhnya dapat saling menggantikan. Gudang hemat energi dengan pasokan listrik yang memadai, akses yang baik, dan ketersediaan 24/7 memiliki persaingan terbatas dengan bangunan yang lebih tua di lokasi yang kurang strategis. Pada saat yang sama, perbedaan harga tetap signifikan. Tidak setiap pengguna membutuhkan standar tertinggi, dan beberapa perusahaan menerima kekurangan teknis jika sewanya jauh lebih rendah.

Keunggulan CoreHub adalah Rastatt bukanlah lokasi spekulatif tanpa basis permintaan industri yang solid. Kerugiannya adalah ketergantungan wilayah tersebut yang kuat pada industri siklikal. Oleh karena itu, pasar lokal dapat berkinerja lebih baik atau lebih buruk daripada rata-rata nasional. Angka penjualan nasional memberikan beberapa panduan, tetapi tidak menggantikan analisis pengguna spesifik, penawaran sewa, dan properti pesaing di wilayah Rhine Hulu.

Dengan latar belakang ini, keputusan Verdion bersifat kontra-siklikal, tetapi bukan tidak rasional. Perusahaan ini berkembang selama periode pasokan terbatas dan mengandalkan perbaikan pasar di kemudian hari. Strategi ini menawarkan peluang yang lebih besar daripada memasuki pasar pada puncak booming konstruksi, tetapi membutuhkan modal yang cukup dan kesabaran jika pemulihan tertunda.

VELF 2 tidak mengikuti strategi defensif

CoreHub adalah bagian dari Verdion European Logistics Fund 2, atau disingkat VELF 2. Dana ini mengejar strategi penambahan nilai. Modal tidak terutama diinvestasikan pada properti utama yang sudah sepenuhnya dikembangkan dan disewakan jangka panjang, tetapi lebih pada real estat dan lahan yang nilainya dapat ditingkatkan melalui pengembangan, renovasi, penyewaan ulang, atau peningkatan manajemen.

Strategi ini menjanjikan pengembalian yang lebih tinggi karena dana tersebut menanggung risiko yang dihindari oleh investor yang lebih konservatif. Risiko tersebut meliputi perencanaan, pembangunan, penyewaan, dan pembiayaan. Di Rastatt, penciptaan nilai terdiri dari beberapa tahapan: mengamankan lokasi, mendapatkan izin bangunan, membangun fasilitas, menarik penyewa yang sesuai, dan menstabilkan pendapatan sewa. Barulah kemudian tercipta properti yang berpotensi dijual kepada investor jangka panjang atau dipertahankan secara permanen dalam portofolio.

Izin pembangunan merupakan tonggak penting dalam proses ini. Peraturan bangunan menciptakan nilai dengan mengurangi ketidakpastian dan memungkinkan jadwal proyek yang realistis. Fase konstruksi selanjutnya mengalihkan fokus dari perencanaan risiko ke biaya, tenggat waktu, dan penyewaan. Dengan Goldbeck sebagai kontraktor umum, konstruksi akan dilaksanakan menggunakan struktur profesional dan terstandarisasi.

Bagi dana tersebut, Rastatt merupakan bagian dari strategi Eropa dan Jerman yang lebih besar. Beberapa proyek di berbagai wilayah dapat menyebar risiko dan menciptakan skala ekonomi dalam perencanaan, pengadaan, pemasaran, dan manajemen bangunan. Pada saat yang sama, modal yang terikat meningkat jika beberapa pengembangan spekulatif tidak disewakan tepat waktu. Diversifikasi portofolio hanya menawarkan perlindungan terbatas jika krisis ekonomi atau keuangan umum memengaruhi semua lokasi secara bersamaan.

Dengan demikian, CoreHub secara logis sesuai dengan strategi dana tersebut, tetapi bukan merupakan investasi defensif. Investor mengharapkan premi untuk risiko yang ditanggung. Verdion harus mendapatkan premi ini melalui penciptaan nilai aktif. Gudang modern saja tidak cukup; yang penting adalah penyewaan, kualitas penyewa, ketentuan sewa, dan nilai properti di masa depan yang melebihi semua biaya pengembangan dan modal.

Suku bunga menentukan nilai di latar belakang

Properti logistik seringkali dipandang sebagai masalah operasional, tetapi penilaiannya sangat bergantung pada pasar modal. Jika pengembalian yang diminta oleh investor meningkat, nilai properti yang dihitung akan menurun, dengan asumsi sewa tetap tidak berubah. Sebaliknya, jika persyaratan pengembalian turun, nilainya akan naik. Hubungan ini dapat secara signifikan mengubah kinerja keuangan suatu proyek, bahkan jika konstruksi dan penyewaan berjalan sesuai rencana.

Periode suku bunga rendah yang berkepanjangan telah meningkatkan nilai properti dan mempermudah pembiayaan. Dengan kenaikan suku bunga selanjutnya, modal pinjaman menjadi lebih mahal, sementara pembeli menuntut imbal hasil awal yang lebih tinggi. Pengembang proyek harus menginvestasikan lebih banyak ekuitas, menghitung dengan lebih hati-hati, dan dalam beberapa kasus menyesuaikan harga tanah atau rencana pembangunan. Banyak proyek kehilangan profitabilitas sebelumnya.

Bagi Verdion, terdapat periode yang cukup panjang antara mendapatkan izin pembangunan dan tanggal penyelesaian yang direncanakan. Suku bunga dan imbal hasil transaksi dapat bergerak ke arah mana pun hingga Juli 2027. Lingkungan pembiayaan yang lebih menguntungkan akan mendukung nilai di masa depan. Jika biaya modal tetap tinggi, properti tersebut perlu menghasilkan pendapatan sewa yang lebih kuat untuk membenarkan potensi valuasi sebesar €45 juta.

Perlindungan terbaik terhadap fluktuasi pasar modal adalah arus kas yang stabil. Kontrak jangka panjang dengan perusahaan yang memiliki kredibilitas kredit yang baik, sewa berbasis pasar, dan biaya non-recoverable yang rendah membuat properti menarik bahkan dengan persyaratan pengembalian yang lebih tinggi. Sebaliknya, kekosongan properti memiliki dampak negatif ganda: mengakibatkan hilangnya pendapatan, dan pembeli memperhitungkan risiko tambahan dan biaya sewa.

Oleh karena itu, tugas terpenting Verdion bukanlah untuk secara akurat memprediksi perkembangan suku bunga. Perusahaan harus menciptakan bangunan yang tetap dapat disewakan dalam kondisi pasar modal yang beragam. Ruang yang fleksibel, biaya operasional yang rendah, dan daya tarik pengguna yang luas lebih berharga secara ekonomi daripada taruhan optimis pada suku bunga.

Pekerjaan tidak dijamin secara otomatis

Pembangunan properti logistik baru seringkali dibenarkan berdasarkan dampaknya terhadap lapangan kerja. Selama fase konstruksi, kontrak dibuat untuk perencanaan, perusahaan konstruksi, tenaga kerja terampil, peralatan teknis, dan jasa. Namun, seberapa besar nilai tambah yang sebenarnya tetap berada di wilayah tersebut bergantung pada perusahaan yang dikontrak, rantai pasokan, dan subkontraktor.

Selama fase operasional, dampak terhadap lapangan kerja bahkan lebih tidak pasti. Operasi logistik gudang tradisional yang padat karya dapat menciptakan banyak pekerjaan operasional. Di sisi lain, pusat yang sangat otomatis mungkin dapat menangani volume barang yang lebih besar dengan jumlah karyawan yang jauh lebih sedikit. Namun, hal ini akan menciptakan lebih banyak pekerjaan terampil di bidang pemeliharaan, analisis data, TI, pengendalian pabrik, dan manajemen proses. Tanpa basis pengguna yang terkonfirmasi, oleh karena itu, mustahil untuk memperkirakan jumlah pekerjaan di masa depan secara andal.

Kualitas lapangan kerja juga bergantung pada konsep operasional. Kerja shift, tingkat upah, pekerjaan sementara, persyaratan pelatihan, dan tingkat otomatisasi sangat bervariasi. Bagi suatu wilayah, lokasi dengan layanan terkait produksi dan aktivitas teknis seringkali lebih berharga daripada gudang transit sederhana dengan sedikit integrasi lokal. Desain bangunan memungkinkan kedua pilihan tersebut.

Aksesibilitas bagi karyawan menjadi faktor lokasi kunci. Perusahaan logistik di banyak daerah bersaing untuk mendapatkan pengemudi, staf gudang, dan spesialis teknis. Transportasi umum, jalur sepeda yang aman, dan koneksi shift yang sesuai dapat mempermudah perekrutan. Akses jalan tol yang baik saja tidak cukup jika karyawan kesulitan mencapai lokasi tanpa mobil pribadi mereka.

Bahkan pendapatan pemerintah daerah pun tidak terjamin. Pajak properti dan potensi pajak usaha harus dipertimbangkan terhadap biaya publik untuk jalan, layanan pemadam kebakaran, drainase, dan manajemen lalu lintas. Lebih lanjut, besarnya pajak usaha bergantung pada profitabilitas, lokasi perusahaan, dan struktur pajak pengguna di masa mendatang. Oleh karena itu, manfaat regional tidak boleh dinilai berdasarkan ukuran bangunan, melainkan berdasarkan nilai tambah aktual yang dihasilkannya.

Manfaat lalu lintas tersebut menimbulkan biaya eksternal

Karakteristik logistik bergantung pada lalu lintas. Hal ini menimbulkan konflik tujuan yang mendasar. Kedekatan dengan jalan tol A5 mengurangi biaya operasional dan memungkinkan koneksi cepat. Pada saat yang sama, perjalanan truk tambahan menghasilkan kebisingan, emisi, kerusakan jalan, dan risiko kecelakaan. Operasi 24/7 mendistribusikan lalu lintas sepanjang hari tetapi dapat meningkatkan kemacetan di malam hari.

Pintu masuk terpisah untuk mobil dan truk, ruang manuver yang memadai, dan pengaturan penggunaan gerbang yang jelas meningkatkan keselamatan dan efisiensi. Tempat parkir truk dan area istirahat mencegah pengemudi menunggu sembarangan di ruang publik. Manajemen slot waktu digital mengurangi waktu puncak dan waktu menganggur. Langkah-langkah tersebut tidak hanya bermanfaat secara operasional tetapi juga memengaruhi penerimaan publik.

Dalam jangka panjang, dekarbonisasi transportasi barang melalui jalan raya akan menjadi semakin penting. Truk listrik membutuhkan kapasitas pengisian daya yang tinggi, ruang, dan manajemen energi yang cerdas. Panel fotovoltaik dan koneksi jaringan listrik berkinerja tinggi menyediakan fondasi, tetapi persyaratan kendaraan komersial berat bisa sangat besar. Pemasangan infrastruktur pengisian daya yang tahan masa depan akan memperkuat nilai jangka panjang lokasi tersebut.

CoreHub sendiri pada dasarnya berorientasi pada jalan raya. Koneksi kereta api langsung kemungkinan besar tidak akan layak secara ekonomi maupun praktis bagi semua pengguna fasilitas sebesar ini. Meskipun demikian, perusahaan dapat secara tidak langsung mengintegrasikan terminal regional, pelabuhan, atau layanan transportasi gabungan. Lokasi Rastatt di Koridor Rhine Atas membuka beberapa moda transportasi, meskipun operasi langsung di dalam gudang tetap diarahkan pada truk.

Oleh karena itu, penilaian ekonomi bersifat ganda. Bagi penyewa dan pemilik, kedekatan dengan jalan tol menawarkan keuntungan yang jelas. Namun, bagi masyarakat umum, hal ini mengakibatkan biaya yang tidak sepenuhnya termasuk dalam harga sewa atau harga transportasi. Operator yang bertanggung jawab harus membatasi beban ini melalui manajemen lalu lintas yang efisien, kendaraan dengan emisi lebih rendah, dan koordinasi yang baik dengan otoritas lokal.

Tiga skenario hingga Juli 2027

Dalam skenario yang menguntungkan, ekonomi Jerman stabil, permintaan industri pulih, dan perusahaan berinvestasi lebih besar dalam rantai pasokan modern. Pada saat yang sama, pasokan konstruksi baru tetap terbatas karena banyak pengembang telah menunda proyek. Verdion menyewakan kedua unit tersebut kepada penyewa yang memiliki kredibilitas baik sebelum atau segera setelah penyelesaian. Sewa jangka panjang dan lingkungan suku bunga yang lebih menguntungkan mendukung nilai tersebut. CoreHub kemudian akan dianggap sebagai pengembangan kontra-siklik yang sukses.

Dalam skenario dasar yang realistis, ekonomi tetap lemah, sementara ruang berkualitas tinggi masih diminati. Satu unit disewa dengan cepat, sementara pencarian unit kedua membutuhkan waktu lebih lama. Verdion mungkin harus menawarkan periode bebas sewa, subsidi pengembangan, atau ketentuan kontrak yang lebih fleksibel. Arus kas dimulai lebih lambat dan awalnya lebih rendah, tetapi properti mencapai tingkat hunian yang stabil dalam jangka waktu yang dapat dikelola.

Dalam skenario terburuk, penurunan di industri otomotif semakin intensif. Pemasok mengurangi kapasitas, perusahaan logistik menghindari ekspansi, dan ruang yang ada semakin banyak tersedia di pasar. Pada saat yang sama, biaya pembiayaan tetap tinggi. Verdion harus menurunkan harga sewa atau menawarkan insentif yang signifikan. Kekosongan yang berkepanjangan akan berdampak negatif pada pendapatan dan dengan demikian nilai proyek.

Risiko keempat, yang sering diremehkan, terletak pada perbedaan kebutuhan pengguna. Permintaan mungkin ada, tetapi mungkin memerlukan lebih banyak listrik, teknologi proteksi kebakaran tambahan, konfigurasi gerbang yang berbeda, izin khusus, atau kapasitas parkir yang lebih besar. Semakin lambat kebutuhan tersebut muncul, semakin mahal adaptasinya. Struktur dasar yang fleksibel mengurangi risiko ini, tetapi tidak dapat menghilangkannya sepenuhnya.

Jangka waktu hingga Juli 2027 juga merupakan keuntungan bagi pemasaran. Perusahaan yang lebih besar seringkali membutuhkan waktu berbulan-bulan untuk penilaian lokasi, persetujuan internal, negosiasi kontrak, perencanaan teknis, dan relokasi. Dengan izin bangunan dan jadwal yang tetap, Verdion dapat memulai diskusi yang mengikat sejak dini. Poin pentingnya bukan hanya menyewakan ruang secepat mungkin, tetapi juga dengan kondisi yang layak secara ekonomi.

Keberhasilan dapat diukur dengan empat metrik

Keberhasilan ekonomi CoreHub tidak boleh hanya diukur dari tingkat hunian penuh. Faktor penting pertama adalah kecepatan penyewaan. Setiap bulan kekosongan menunda pendapatan dan meningkatkan modal yang terikat. Namun, penyewaan yang cepat hanya bermanfaat jika tidak dicapai melalui konsesi yang berlebihan.

Faktor kedua adalah kualitas perjanjian sewa. Kelayakan kredit, jangka waktu sewa, indeksasi, hak penghentian, dan distribusi biaya operasional dan pemeliharaan menentukan stabilitas arus kas. Sewa jangka panjang dengan perusahaan yang kuat secara finansial dapat secara signifikan meningkatkan nilai properti. Sebaliknya, sewa jangka pendek dengan sewa nominal yang tinggi dapat menimbulkan risiko yang lebih besar.

Faktor ketiga adalah efisiensi operasional dan energi yang sebenarnya. Angka konsumsi riil sangat penting, bukan hanya nilai yang direncanakan atau sertifikat. Jika pompa panas, selubung bangunan, pencahayaan, dan fotovoltaik secara terukur mengurangi biaya utilitas, maka tercipta keunggulan kompetitif yang berkelanjutan. Jika penghematan tidak sesuai harapan, akan lebih sulit untuk membenarkan biaya tambahan bangunan baru pada sewa.

Faktor keempat adalah diversifikasi permintaan. Jika Verdion menarik pengguna dari berbagai industri, ketergantungannya pada kinerja industri otomotif akan berkurang. Perusahaan yang menggabungkan logistik dengan manufaktur ringan, pemrosesan teknis, atau distribusi regional akan sangat berharga. Hal ini akan menghasilkan penciptaan nilai lokal yang lebih besar daripada sekadar gudang transit sederhana.

Keempat faktor ini lebih saling terkait daripada yang terlihat pada awalnya. Teknologi yang baik mempermudah penyewaan, basis pengguna yang luas meningkatkan posisi kontraktual, kontrak yang stabil meningkatkan nilai properti, dan biaya operasional yang rendah memperkuat loyalitas penyewa. Oleh karena itu, keberhasilan proyek tidak berasal dari satu karakteristik tunggal, melainkan dari interaksi antara lokasi, bangunan, dan struktur kontrak.

Penilaian yang positif, namun tetap objektif

Verdion CoreHub Rastatt secara ekonomi menguntungkan dan secara strategis logis. Lokasinya menggabungkan kawasan industri yang mapan dengan jalan tol A5 dan kedekatan dengan Prancis. Dua unit aula membatasi risiko sewa, peralatan teknis memperluas basis pengguna, dan standar keberlanjutan yang tinggi menjawab tuntutan yang meningkat dari perusahaan, bank, dan investor.

Kombinasi pengembangan lahan terlantar (brownfield) dan struktur bangunan yang fleksibel sangat menarik. Verdion memanfaatkan lahan industri yang sudah ada alih-alih membangun gudang besar yang terisolasi di lahan baru. Pada saat yang sama, hal ini menghindari pembuatan properti yang terlalu khusus yang hanya berfungsi untuk satu pengguna. Ini meningkatkan kemampuan adaptasi jangka panjang.

Meskipun demikian, risikonya tetap cukup besar. Pembangunan spekulatif mengalihkan seluruh risiko sewa kepada pengembang. Kekuatan regional industri otomotif sekaligus merupakan ketergantungan siklikal. Suku bunga, biaya konstruksi, dan potensi insentif sewa dapat berdampak negatif pada potensi nilai. Fitur keberlanjutan juga hanya mewujudkan manfaat ekonominya ketika benar-benar mengurangi biaya operasional dan dihargai oleh penyewa.

Oleh karena itu, prospeknya jelas positif namun tetap waspada. Verdion tidak berinvestasi secara membabi buta pada booming logistik secara umum, melainkan secara khusus pada kesenjangan kualitas antara persyaratan modern dan stok gudang yang sudah tua. Lokasi dan konsepnya menawarkan prasyarat yang baik untuk memanfaatkan pasokan konstruksi baru yang terbatas. Namun, ini tidak menjamin kesuksesan.

Pada akhirnya, signifikansi proyek ini tidak ditentukan oleh investasi sebesar €45 juta. Faktor krusialnya adalah apakah Verdion dapat menemukan dua penyewa yang sesuai pada tahun 2027, mengamankan kontrak yang layak, dan menerjemahkan kualitas teknis dan energi yang dijanjikan menjadi manfaat operasional yang nyata. Jika ini berhasil, CoreHub akan menjadi komponen yang kuat dari Koridor Rhine Atas dan contoh yang menarik dari pengembangan lahan terlantar modern. Namun, jika permintaan masih terlalu bergantung pada industri otomotif yang sedang kesulitan, atau jika pengamanan sewa membutuhkan konsesi yang signifikan, nilai potensialnya akan cepat menurun. Bangunan dapat diselesaikan sesuai rencana; apakah pada akhirnya akan menjadi properti yang kuat akan ditentukan oleh pasar.

☑️ Bahasa bisnis kami adalah bahasa Inggris atau Jerman

☑️ BARU: Korespondensi dalam bahasa ibu Anda!

Konrad Wolfenstein

Saya dan tim saya dengan senang hati siap membantu Anda sebagai penasihat pribadi Anda.

Anda dapat menghubungi saya dengan mengisi formulir kontak di sini [email protected]:atau cukup hubungi saya di +49 7348 4088 965. Alamat email saya adalah

Saya sangat menantikan proyek bersama kita.

☑️ Dukungan UKM dalam strategi, konsultasi, perencanaan, dan implementasi

☑️ Pembuatan atau penyesuaian kembali strategi digital dan digitalisasi

☑️ Perluasan dan optimalisasi proses penjualan internasional

☑️ Platform perdagangan B2B global & digital

☑️ Pelopor Pengembangan Bisnis / Pemasaran / Humas / Pameran Dagang