Staten som bygherre: Tysklands boligkrise og illusionen af ​​statslige løsninger

Boligkrisen eskalerer: Hvorfor et statsejet boligselskab kun forværrer problemet

Rekordhøje byggekonkurser og bureaukrati i stedet for nye lejligheder: Hvorfor staten selv forårsagede byggekrisen

Tyskland styrter uhæmmet mod sin værste boligkrise i årtier. Med et rekordstort underskud på 1,4 millioner lejligheder og et dramatisk fald i byggetilladelser er markedet på randen af ​​kollaps. I denne nødsituation præsenterer politikerne en formodet redningskrans: den føderale regering skal træde til som en statsejet udvikler. Men hvad der ved første øjekast ser ud til at være et befriende træk, viser sig ved nærmere eftersyn at være et farligt fejltrin. Den virkelige flaskehals er ikke et svigtende frit marked, men staten selv. Med et uigennemtrængeligt bjerg af regler, 16 forskellige statslige byggeregler og en skatte- og afgiftsbyrde, der fortærer mere end en tredjedel af byggeomkostningerne, har politikerne simpelthen gjort byggeri uøkonomisk. Hvorfor et nyt føderalt boligselskab ikke vil løse de dybe strukturelle problemer, og hvilke drastiske lektier fiaskoen med eksisterende statsejede ejendomsprojekter lærer os, kan læses i vores omfattende analyse.

Når brandmanden selv bliver brandstifter

Et rekordunderskud som udgangspunkt: Det kollapsede boligmarked

Tyskland står over for sin værste boligkrise i årtier. Social Housing Monitor 2026, udarbejdet af Pestel Instituttet på vegne af Alliance for Social Housing, dokumenterer et rekordstort underskud på cirka 1,4 millioner manglende lejligheder på landsplan – næsten udelukkende i segmentet for billige boliger. Unge mennesker, ældre generationer og mennesker med handicap er særligt berørt; alene i folkerige stater som Nordrhein-Westfalen er der en mangel på omkring 376.000 lejligheder, og i Bayern omkring 233.000.

Samtidig viser statistikkerne for nybyggeri et dramatisk fald. I 2024 blev kun 215.900 lejligheder godkendt til byggeri i Tyskland – et fald på 16,8 procent sammenlignet med året før og det tredje fald i træk. Sammenlignet med 2022 faldt antallet af byggetilladelser med i alt 43 procent. Sidste gang, der var færre byggetilladelser, var i 2010. Politikerne havde sat et mål på 400.000 nye lejligheder om året; dog blev der kun realiseret omkring 252.000 enheder i 2024, og eksperter forventer kun omkring 235.000 for 2025 og omkring 215.000 for 2026. I absolutte tal: Den årlige forskel mellem efterspørgsel og virkelighed er mere end 150.000 lejligheder.

I denne situation krævede SPD-lederen og forbundsfinansminister Lars Klingbeil i en tale på Bertelsmann-stiftelsen, at den føderale regering fremover bygger boliger "i stor skala". Forbundsminister for byggeri, Verena Hubertz, tog ideen op og talte om en potentiel "game changer" for det tyske boligmarked. Hubertz indrømmede dog selv, at etableringen af ​​et sådant føderalt boligselskab ville kræve en ændring af grundloven (Tysklands forfatning). Hvad der ved første øjekast ser ud til at være en afgørende reaktion på en fuldgyldig krise, viser sig ved nærmere eftersyn at være en symptomatisk fejldiagnose.

Omkostninger under statssegl: Hvorfor Tyskland er et højomkostningsland

Før spørgsmålet om regeringsløsninger kan besvares, skal den grundlæggende årsag til boligkrisen forstås: Tyskland er et strukturelt højt omkostningsland, når det kommer til nybyggeri af boliger. Ifølge en analyse fra den globale ejendomsserviceudbyder CBRE var de gennemsnitlige byggeomkostninger for nye boliger i Tyskland €5.150 pr. kvadratmeter – højere end i Frankrig og Finland (€5.000 hver) og mere end dobbelt så høje som i Polen (€2.130). I en nyere undersøgelse til Housing Construction Day 2025 lå prisintervallet for nye lejlighedsbygninger i flere etager i større tyske byer mellem €3.300 og €8.300 pr. kvadratmeter, med en median på €4.470.

Hovedresultatet: Næsten en tredjedel af disse omkostninger, eller omkring 1.500 euro pr. kvadratmeter, er direkte forårsaget af skatter og offentlige afgifter. Den tyske ejendomsforening (ZIA) anslår den samlede statspålagte andel til 37 procent af byggeomkostningerne – bestående af ejendomsoverdragelsesskat, merværdiafgift, energieffektivitetskrav, tekniske bygningsreglementer og kommunale krav. Pestel-instituttet udtrykte det endnu mere direkte i en tidligere analyse: Af hver euro, der investeres i husbyggeri, tilflyder omkring 51 cents regeringen i form af skatter og sociale sikringsbidrag.

Disse tal har en slående konsekvens: Staten er allerede en af ​​de største omkostningsdrivere i tysk boligbyggeri – gennem moms, ejendomsoverdragelsesskat, energieffektivitetsregler, tekniske bygningsreglementer og en lang række kommunale krav. Enhver, der præsenterer et statsejet boligselskab som en løsning i denne sammenhæng, overser det grundlæggende paradoks: Staten skal løse et problem, som den i vid udstrækning selv har skabt.

Reguleringsbjerget: Bureaukrati som en strukturel bremse på vækst

Den virkelige flaskehals i tysk boligbyggeri er ikke mangel på kapital, men et bjerg af reguleringer, der er praktisk talt umuligt at navigere i. Konrad Adenauer-stiftelsen diagnosticerer i sit positionspapir til boligkongressen i 2025, at de mange bygningsrelaterede standarder i Tyskland driver byggeomkostningerne betydeligt op. Den føderale fragmentering er særligt problematisk: 16 forskellige statslige bygningsreglementer komplicerer planlægnings- og godkendelsesprocesser og øger byggeomkostningerne på grund af manglende standardisering. Hvad der betragtes som et byggeprojekt, der overholder reglerne, kan føre til måneder med yderligere betalingskrav i Hamborg.

Godkendelsestiderne er symptomatiske for systemisk svigt. I den forenklede procedure tager en byggetilladelse typisk to til tre måneder – forudsat at alle dokumenter er komplette. I standardproceduren er tre til seks måneder normen, men for komplekse projekter kan selve myndighedsbehandlingen tage betydeligt længere tid. Hvis eksterne myndigheder såsom historiske bevaringskontorer, miljøagenturer eller brandvæsenet skal involveres, kan deres svartider alene tage op til tolv uger. Den gennemsnitlige tid fra byggetilladelse til færdiggørelse er nu 26 måneder, og for lejlighedsbygninger er den endda 34 måneder.

Disse regulatoriske hindringer påvirker både private og offentlige bygherrer. Konklusionen fra økonom Veronika Grimm fra det tyske råd for økonomiske eksperter er derfor klar: Statsejede projektudviklere kæmper med de samme problemer som private – høje byggeomkostninger, mangel på faglærte medarbejdere og overdreven regulering. Et nyt statsejet selskab vil ikke løse disse strukturelle problemer; det vil blive udsat for dem på samme måde som enhver anden markedsdeltager.

Bølge af konkurser i byggebranchen: Kapitalen trækker sig tilbage

Mens politikere debatterer nye statsejede virksomheder, oplever byggebranchen en stille blødning. Antallet af standard konkursbegæringer i byggesektoren steg med 19,2 procent i juli 2025 sammenlignet med samme måned året før – med 9,4 insolvenser pr. 10.000 virksomheder, næsten dobbelt så meget som landsgennemsnittet. I første halvdel af 2025 rapporterede Hessen alene 189 insolvenser inden for byggeri – mere end nogen anden sektor. I Nordrhein-Westfalen steg antallet af virksomhedskonkurser med 17 procent i første halvdel af året. Det internationale kreditforsikringsselskab Atradius anslog, at den samlede stigning i insolvenser for hele året 2024 var omkring 22 procent.

Den økonomiske logik bag denne udvikling er klar. Med nuværende investeringsomkostninger på omkring 5.230 euro pr. kvadratmeter – inklusive jordandelen – giver privatfinansierede lejemål næppe mulighed for månedlige nettolejer under 17,50 euro. Empirica-forsker Andreas Braun udtrykker det kort og godt: Der er næsten ingen efterspørgsel på markedet efter disse lejemål, derfor finder der intet byggeri sted – selv når projekterne er blevet godkendt. Markedet svigter ikke på grund af manglende egeninteresse fra investorernes side, men fordi rammebetingelserne har gjort det private byggeri strukturelt urentabelt.

Kapacitetsreduktionen i branchen skaber en farlig feedback-loop: Faglærte arbejdere, der har forladt sektoren, vender sjældent tilbage. 80 til 85 procent af byggefirmaerne har færre end 20 ansatte. Hvem skal bygge de lejligheder, der er så desperat brug for i dag? En nyoprettet statsejet virksomhed kan ikke skabe kapacitet ud af den blå luft – den er nødt til at stole på det samme udtømte arbejdsmarked som alle andre byggefirmaer.

Vores ekspertise i EU og Tyskland inden for forretningsudvikling, salg og marketing - Billede: Xpert.Digital

Branchefokusområder: B2B, digitalisering (fra AI til XR), maskinteknik, logistik, vedvarende energi og industri

Mere information her:

• Ekspert Business Hub

Et tematisk knudepunkt, der tilbyder indsigt og ekspertise:

• Vidensplatform, der dækker globale og regionale økonomier, innovation og branchespecifikke tendenser
• En samling af analyser, indsigter og baggrundsinformation fra vores vigtigste fokusområder
• Et sted for ekspertise og information om aktuelle udviklinger inden for erhvervsliv og teknologi
• Et knudepunkt for virksomheder, der søger information om markeder, digitalisering og brancheinnovationer

Rollemodellen, der ikke er en: Hvordan BImA mislykkedes

Enhver, der ønsker at vurdere ideen om et føderalt boligselskab, bør se på Federal Agency for Real Estate (BImA) – den føderale regerings eksisterende statsejede ejendomsselskab. Resultatet er tankevækkende. På boligtopmødet i 2018 annoncerede den daværende regerende koalition, at den føderale regering ville skabe 6.000 til 8.000 nye lejligheder gennem et boliginitiativ. Det faktiske resultat: Fra 2020 til 2023 begyndte byggeriet af 2.753 lejligheder – men kun 200 enheder var færdige ved udgangen af ​​2023. Alene i 2023 færdiggjorde BImA blot 68 nye bygninger.

Men det er ikke kun tallene for nybyggeri, der er alarmerende. En ud af seks lejligheder i BImA's (Federal Agency for Real Estate) portefølje står tom – i alt over 6.000 føderalt ejede lejligheder, hvoraf nogle har stået uden udleje i årevis. Ledighedsprocenten var næsten fordoblet inden for halvandet år. Et internt "råb om hjælp" fra BImA-medarbejdere beskrev agenturets interne kaos i barske vendinger: mangel på en sammenhængende plan, overbelastning, mangel på kvalificeret personale og ingen strategi for byggeri, drift og administration. Medarbejderne selv mente, at det var "umuligt" for BImA at påtage sig boligbyggeri i nogen væsentlig skala. Desuden fandt den føderale revisionsret, at BImA ikke handlede økonomisk, da de købte brugsrettigheder, og at deres beslutninger baserede sig på prisretningslinjer, der var mere end ti år gamle.

Byggeminister Hubertz indrømmede selv, at det føderale agentur for fast ejendom (BImA) primært betjener føderale ansatte og derfor ikke repræsenterer en løsning for samfundet som helhed. Den logiske konsekvens ville dog ikke være et nyt, yderligere statsejet selskab – men snarere en grundlæggende reform af de eksisterende strukturer, som skulle opnå præcis det, der nu foreslås.

Statssvigt som et systemisk kendetegn: Historiske og europæiske erfaringer

Forsøg på at afhjælpe boligmanglen gennem direkte statsbyggeri har en lang historie i Tyskland og Europa – med blandede resultater. Den kommunale boligmodel i Wien er internationalt anerkendt som et godt eksempel på succesfuld almen boligudvikling: 62 procent af Wiens indbyggere bor i støttet boligbyggeri, i cirka 220.000 kommunale lejligheder eller andre støttede enheder. Lejepriserne i kommunale boliger i Wien er betydeligt lavere end på det åbne marked, og modellen har sikret social stabilitet i årtier.

Men selv den roste wienermodel er ikke uden svagheder. Kritikere påpeger, at driftsomkostningerne i kommunale boliger er over gennemsnittet, og at kommunalt drevne lejligheder er betydeligt dyrere at administrere end private virksomheder. Lejere kan beholde deres kommunale lejligheder på ubestemt tid – selvom deres indkomst er steget kraftigt siden indflytning – hvilket fører til en forkert allokering af subsidieret boligbyggeri. Desuden er Wien et særligt tilfælde: Byen kan prale af århundreders institutionel kontinuitet inden for almennyttigt boligbyggeri, kommunal jord og et politisk system, der behandler problemet med høj prioritet. Disse forhold eksisterer ikke på føderalt niveau i Tyskland.

Veronika Grimm fra det tyske råd for økonomiske eksperter kalder blot SPD's forslag for en "misforstået idé" og peger på strukturelt lignende fejl i andre statslige infrastrukturprojekter: Deutsche Bahn, Autobahn GmbH – store offentlige projekter i Tyskland er regelmæssigt præget af betydelige omkostningsoverskridelser, massive forsinkelser og ineffektive beslutningsstrukturer. Disse mønstre er ikke tilfældige fejl, men snarere iboende i systemet: Statslige organisationer er underlagt andre incitamentssystemer end private virksomheder – de tænker politisk snarere end økonomisk, opererer med ubegrænset ansvar og uden reelt konkurrencepres.

Den virkelige diagnose: markedssvigt eller regeringssvigt?

Det afgørende økonomiske spørgsmål er ikke, om boligmarkedet har fejlet. Spørgsmålet er: Hvorfor fejler det, og hvis fejl er det? Fordi et marked, der fungerer under normale forhold, altid udviser dysfunktion, når rammerne er struktureret på en sådan måde, at økonomisk aktivitet ikke længere er mulig. Dette er netop tilfældet i Tyskland.

Dataene tegner et klart billede: Staten bærer cirka 37 procent af omkostningerne til nybyggeri gennem skatter, afgifter, energireguleringer og kommunale krav. Seksten forskellige statslige bygningsreglementer forhindrer standardisering og omkostningsreduktion. Tilladelsesprocesser binder kapital i månedsvis uden at skabe merværdi. Energieffektivitetsstandarder overstiger, hvad der er økonomisk muligt, som det fremgår af eksemplet med Effektivitetshuset 40, som, selvom det har tilladelse til at forbruge mindre end én procent af energien i et standardhus, er betydeligt dyrere end det lovpligtige Effektivitetshus 55. Samtidig er Tysklands boligomkostninger som andel af indkomsten på 24,5 procent betydeligt højere end EU-gennemsnittet på 19,2 procent – ​​12 procent af alle tyske husstande anses for at være overbelastede af boligomkostninger (EU-gennemsnit: 8,2 procent).

Det, der fuldstændig mangler, er imidlertid et statsejet nyt byggefirma: midlerne mangler, kapaciteten mangler, og personalet mangler. Det, der findes, bliver ikke brugt – som skandalerne om ledige stillinger hos den føderale ejendomsagentur (BImA) viser. Den logiske konklusion er derfor ubehagelig, men overbevisende: Boligproblemet blev ikke forårsaget af det frie marked, men af ​​staten selv, gennem årtiers overregulering, finanspolitisk aftapning og strukturel ineffektivitet. Mere af det samme er ikke løsningen.

Hvad der rent faktisk ville hjælpe: Den økonomisk rentable løsning

En seriøs reformtilgang ville være nødt til at adressere de grundlæggende årsager, ikke kun symptomerne. Det første og vigtigste tiltag ville være at samle de 16 statslige bygningsreglementer i et enkelt, landsdækkende sæt af regler – et skridt, der ville reducere byggeomkostningerne betydeligt gennem standardisering, skalering og forenklet planlægning, som både Konrad Adenauer-stiftelsen og cheføkonomen for HCOB (Hamburgs handelskammer) enstemmigt understreger. Derudover skulle ejendomsoverdragelsesskatten, som er steget til 6,5 procent i mange stater, reduceres betydeligt eller midlertidigt suspenderes for nye boliger.

For det andet har Tyskland brug for en realistisk kalibrering af sine energieffektivitetsstandarder. Den generelt høje standard for Efficiency House 40 genererer meromkostninger, der ikke opvejes af nogen energibesparelser og simpelthen gør privat byggeri umuligt. En differentieret regulering, der skelner mellem nybyggeri i den subsidierede og private sektor, ville være mere økonomisk effektiv. For det tredje skal tilladelsesprocesserne fremskyndes radikalt gennem digitalisering og øget bemanding i bygningsmyndighederne.

Offentlig finansiering har bestemt sin plads – men som en incitamentsmekanisme for private aktører, ikke som en erstatning for dem. Nedsatte jordtildelinger, udvidede skattefradrag og målrettet KfW-finansiering til sociale boliger kan mobilisere private investorer uden at gentage den strukturelle ineffektivitet i offentligt byggeri. Erfaringerne fra Wien viser, at sociale boliger kan få succes under de rette historiske og institutionelle forhold – men disse forhold skal først omhyggeligt etableres på føderalt niveau i Tyskland, en proces, der ville tage årtier.

Politisk symptomorienteret tænkning i stedet for strukturreform

Ideen om et føderalt boligselskab er ikke en løsning; det er et politisk signal. Det formidler en følelse af handlekraft uden at adressere de strukturelle årsager til krisen. SPD-politikeren Hubertz indrømmede selv, at hendes parti "for længe havde projiceret billedet af at obstruere reformer" - en bemærkelsesværdigt ærlig selvevaluering, der rejser endnu flere spørgsmål, når det samme parti nu presser på for en løsning, der betyder mere statslig indgriben i en sektor, der allerede lider under overregulering.

Det grundlæggende problem på det tyske boligmarked er ikke markedssvigt, men en politisk skabt barriere for investeringer. Så længe nye byggeprojekter ikke kan drives rentabelt til markedsprisleje, så længe byggetilladelser udgør en bureaukratisk hindring, så længe 16 forskellige statslige byggeregler forhindrer skalering, og så længe over en tredjedel af byggeomkostningerne skyldes statslige afgifter, vil selv et nyt statsejet selskab ikke bygge mere end den private sektor. Det vil blot operere dyrere, langsommere og med mindre ansvarlighed – ved at bruge skatteydernes penge, der kunne bruges langt mere effektivt til strukturreformer.

Tyskland har ikke brug for staten som bygherre. Det har brug for en stat, der holder op med at hindre bygherrer.

☑️ Vores forretningssprog er engelsk eller tysk

☑️ NYT: Korrespondance på dit modersmål!

Konrad Wolfenstein

Jeg og mit team er glade for at stå til rådighed for dig som din personlige rådgiver.

Du kan kontakte mig ved at udfylde kontaktformularen her eller blot ringe til mig på +49 7348 4088 965. Min e-mailadresse er : [email protected]

Jeg glæder mig til vores fælles projekt.

☑️ SMV-support inden for strategi, rådgivning, planlægning og implementering

☑️ Oprettelse eller omlægning af den digitale strategi og digitalisering

☑️ Udvidelse og optimering af internationale salgsprocesser

☑️ Globale og digitale B2B-handelsplatforme

☑️ Pioner inden for forretningsudvikling / marketing / PR / messer

Den nærmest interne løsning: Hvordan Xpert.Digital lukker operationelle huller i B2B-marketing og -salg – Smart Content-Driven Business - Billede: Xpert.Digital

Xpert.Digital er et datadrevet B2B-industricenter ledet af Konrad Wolfenstein . Virksomheden fungerer som en ekstern, nærmest intern løsning for industrielle partnere og lukker operationelle huller i marketing, indhold og salg – uden at kræve yderligere ressourcer fra klientsiden.

Mere information her:

• Den nærmest interne løsning: Hvordan Xpert.Digital lukker operationelle huller i B2B-marketing og -salg – Smart Content-Driven Business