Transformação da IA ​​no setor imobiliário: Cushman & Wakefield – Como a líder do setor está avançando com a Inteligência Artificial

Terabytes de PDFs e caos: como uma corporação multibilionária está resolvendo o maior e mais caro problema do setor imobiliário

O setor imobiliário é tradicionalmente considerado conservador, burocrático e baseado em relacionamentos – características que podem facilmente se tornar um risco estratégico em um mundo cada vez mais acelerado e centrado em dados. No entanto, uma gigante do setor, com mais de um século de história, está demonstrando como uma transformação digital profunda pode ser bem-sucedida. A Cushman & Wakefield, provedora global de serviços imobiliários, não apenas adotou a inteligência artificial como uma ferramenta experimental, mas a transformou em sua infraestrutura de negócios principal. Desde a automatização de revisões de contratos de locação em tempo recorde até o fornecimento de treinamento abrangente em IA para 60.000 funcionários em todo o mundo, a empresa combina soluções pragmáticas com uma estratégia de parceria visionária. O resultado não é apenas uma receita recorde em 2025, mas também um modelo de como empresas consolidadas podem redefinir seu setor por meio do uso estratégico de IA – sem comprometer seu ativo mais valioso: a confiança de seus clientes.

Quando uma instituição centenária decide se reinventar – e leva consigo toda a indústria

Uma empresa em transição: entre a tradição e a tecnologia

A Cushman & Wakefield foi fundada na cidade de Nova York em 31 de outubro de 1917. O que começou como uma corretora imobiliária regional se transformou, ao longo de mais de um século, em uma das maiores empresas de serviços imobiliários comerciais do mundo – com presença em mais de 60 países, aproximadamente 53.000 funcionários e uma receita anual projetada de US$ 10,3 bilhões em 2025, a maior da história da empresa. Esse crescimento não é por acaso. É o resultado de um realinhamento estratégico que a empresa vem buscando consistentemente nos últimos anos – com a inteligência artificial desempenhando um papel central.

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A Cushman & Wakefield exemplifica uma questão que está na mente de todos no setor imobiliário: como transformar um negócio de serviços altamente complexo, baseado em documentos e relacionamentos, em uma organização digital e orientada por dados, sem perder a confiança do cliente? A resposta da empresa é tão sóbria quanto pragmática: comece onde a dificuldade é maior.

As fragilidades estruturais da indústria como ponto de partida

O setor imobiliário comercial é um negócio excepcionalmente dependente de documentos. Um único contrato de locação comercial pode ter cem páginas, é juridicamente complexo, não possui qualquer padronização e, frequentemente, é redigido em vários idiomas. Para uma empresa que administra milhares desses contratos em todo o mundo, isso se traduz em terabytes de dados não estruturados armazenados em PDFs que não podem ser analisados ​​sistematicamente. Decisões sobre riscos de portfólio, opções de renovação ou valores de aluguel são tomadas com base em resumos compilados manualmente – um processo sujeito a erros, demorado e caro.

O chamado processo de abstração de contratos de locação — a extração estruturada de parâmetros contratuais relevantes de extensos documentos legais — tem sido considerado pela indústria, há anos, um dos candidatos mais óbvios para automação. É um processo trabalhoso, que exige profissionais altamente qualificados, e, ainda assim, o resultado costuma ser incompleto ou inconsistente. Tradicionalmente, um analista experiente precisava de quatro a oito horas para analisar um único contrato de locação. Com um grande portfólio de centenas de contratos, isso resulta não apenas em custos enormes, mas também em pontos cegos estratégicos.

Foi exatamente aí que a Cushman & Wakefield entrou em cena – não como uma empresa de tecnologia experimental, mas como uma prestadora de serviços pragmática, buscando resolver um problema operacional específico e complexo. O que se seguiu não foi um projeto de TI típico, mas o início de uma transformação profunda.

O nascimento da estratégia de IA: do projeto piloto à plataforma

A Cushman & Wakefield iniciou sua jornada em IA em 2018 com o objetivo claro de integrar mais estreitamente negócios, dados e operações. Nos primeiros anos, áreas de especialização internas foram desenvolvidas em arquitetura de dados, aprendizado de máquina e infraestrutura digital. Os resultados dessa fase inicial foram notáveis: uma redução de 80% no tempo do ciclo operacional em determinados processos e economias mensuráveis ​​nos processos da cadeia de suprimentos para clientes institucionais demonstraram a eficácia da abordagem.

Mas o passo decisivo ocorreu em novembro de 2023, quando a Cushman & Wakefield revelou publicamente sua estratégia abrangente de IA, denominada AI+. A ideia central: a IA não é vista como uma ferramenta isolada para departamentos individuais, mas sim como uma infraestrutura de transformação que permeia toda a empresa, abrangendo todo o ciclo de transações no setor imobiliário comercial. O objetivo era definir um novo padrão da indústria para consultoria imobiliária orientada por dados – não substituindo a expertise humana, mas sim ampliando-a.

A AI+ não é um desenvolvimento exclusivamente interno. A empresa combina ativos de dados proprietários, acumulados ao longo de décadas, com parcerias estratégicas com fornecedores de tecnologia líderes de mercado. Microsoft, Salesforce e PwC estão entre os parceiros estratégicos que apoiam diferentes dimensões do programa de transformação. Em janeiro de 2024, foi firmada uma integração profunda do serviço Azure OpenAI com o Microsoft 365 Copilot, permitindo que corretores e analistas incorporem IA generativa diretamente em seu ambiente de trabalho diário.

O desafio organizacional: mudança cultural antes da implementação da tecnologia

Salumeh Companieh, Diretora de Digital e Informação da Cushman & Wakefield, descreve o desafio a partir de uma perspectiva que vai muito além do aspecto tecnológico. A empresa tem mais de 100 anos, 60.000 funcionários em todo o mundo e opera em todas as regiões, mercados e classes de ativos do mundo construído. Uma transformação dessa magnitude exige mais do que um novo software — exige uma mudança fundamental na linguagem corporativa e na autocompreensão coletiva.

Nos últimos dois anos, a empresa tem trabalhado sistematicamente para incorporar o pensamento digital e orientado por IA em todos os pontos de tomada de decisão da organização – da alta administração e unidades regionais às equipes de transação individuais. Isso se manifesta em mudanças estruturais mensuráveis: a organização de corretagem, tradicionalmente fragmentada, está evoluindo para uma estrutura corporativa coesa, na qual os dados proprietários fluem perfeitamente entre as áreas de consultoria e serviços. Um repositório central de dados – internamente chamado de data lake – garante informações consistentes em locação, mercado de capitais e avaliação.

A abordagem da liderança é de importância estratégica: a gestão e os investidores veem a IA como um complemento à expertise humana, não como um substituto. Particularmente em negociações complexas com altos riscos financeiros e operacionais — o cerne da atividade de uma consultoria imobiliária comercial — o julgamento humano permanece indispensável. Essa postura é motivada não apenas por convicção ética, mas também por cálculo estratégico: ela protege a relação de confiança com clientes institucionais e investidores, que é a verdadeira moeda do negócio de consultoria.

De semanas para horas: O que a abstração de contratos de locação acelerada por IA significa na prática

Ross Hodges, Diretor Global de Tecnologias Emergentes da Cushman & Wakefield, identifica o principal caso de uso com precisão e clareza: a abstração de contratos de locação é a aplicação de IA mais citada em todo o setor imobiliário comercial. A questão é como desbloquear o potencial de documentos PDF e outros conjuntos de dados não estruturados para gerar valor estratégico para os negócios. O desafio está longe de ser trivial – um contrato de locação comercial é altamente complexo, não padronizado e historicamente difícil de abstrair, principalmente em termos de precisão alcançável.

Nesse contexto, a colaboração começou com Unframe, uma plataforma de IA empresarial que saiu da fase stealth em abril de 2025, após receber um investimento de US$ 50 milhões de investidores, incluindo a Bessemer Venture Partners. A promessa era ousada: entregar casos de uso não em meses, mas em dias. A Cushman & Wakefield colocou essa promessa à prova. Duas semanas depois Unframe apresentou um sistema totalmente funcional que não só impressionou, como também atendeu aos parâmetros de desempenho definidos – com base em dados empresariais reais, não em uma demonstração isolada.

O resultado foi uma aceleração fundamental: enquanto extrair as informações relevantes de um contrato de locação levava anteriormente entre seis horas e três dias, a solução com inteligência artificial agora permite o processamento em minutos. Do conceito inicial ao uso produtivo, transcorreram apenas cinco a seis semanas – um prazo que, pelos padrões tradicionais de software empresarial, é considerado excepcionalmente curto. Outro aspecto crucial é que a solução funciona não apenas em inglês, mas também em vários idiomas – um pré-requisito para uma empresa que opera em mais de 60 países.

A arquitetura tecnológica: por que velocidade e precisão não são mutuamente exclusivas

O padrão da indústria para a extração manual de dados de contratos de locação atinge uma taxa de precisão de 80 a 85%, na melhor das hipóteses — um número que, na prática, significa que cláusulas relevantes são mal interpretadas ou ignoradas em um a cada cinco casos. As consequências legais e financeiras podem ser substanciais: opções de renovação registradas incorretamente, prazos de aviso prévio perdidos ou fórmulas de reajuste de aluguel falhas podem rapidamente resultar em milhões em um portfólio imobiliário profissional.

Sistemas modernos de IA, especificamente treinados para essa tarefa, alcançam taxas de precisão superiores a 95%, de acordo com estudos recentes. O sistema Unframecombina diversas camadas tecnológicas: reconhecimento óptico de caracteres aprimorado para documentos digitalizados mais antigos, processamento de linguagem natural para interpretar a linguagem jurídica em suas diversas formulações e aprendizado de máquina que se aprimora continuamente por meio do processamento de grandes volumes de documentos. Fundamentalmente, porém, a arquitetura não foi projetada para substituir a revisão humana, mas sim para fornecer suporte direcionado – o sistema sinaliza campos com baixos níveis de confiança e os encaminha para revisão manual, enquanto as informações claramente extraíveis são transferidas automaticamente para sistemas subsequentes.

A plataforma da Unframebaseia-se numa abordagem modular, permitindo a configuração de soluções a partir de blocos de construção reutilizáveis ​​e comprovados em campo – sem a necessidade de desenvolvimento completo do zero a cada vez. A empresa é agnóstica em relação a modelos de linguagem: não está vinculada a um único modelo abrangente, mas pode alternar entre vários modelos públicos e privados, dependendo do caso de uso. Para uma empresa como a Cushman & Wakefield, sujeita a rigorosos requisitos de privacidade e conformidade de dados, essa flexibilidade, aliada à segurança de dados, é um fator crucial.

Do projeto individual à parceria estratégica: amplitude em vez de profundidade

O que começou como um experimento pontual com abstração de contratos de locação evoluiu para uma relação estratégica fundamental. Unframe deixou de ser apenas uma fornecedora de uma única ferramenta e se tornou parte integrante da plataforma de IA da Cushman & Wakefield. Mais de 15 projetos estão sendo implementados em conjunto, e esse número continua crescendo. A colaboração abrange diversas equipes e unidades de negócios, englobando uma ampla gama de dimensões de fluxo de trabalho.

O que torna essa parceria especial é sua arquitetura: ela permite o desenvolvimento de soluções personalizadas que não são adaptadas às necessidades da organização como uma entidade abstrata, mas sim às necessidades específicas de cada colaborador. Essa granularidade de personalização é crucial para a taxa de utilização efetiva no dia a dia dos negócios. Um consultor que cria análises de portfólio internacional diariamente precisa de uma interface e regras de automação diferentes de um colega que trabalha na área jurídica de contratos.

A falta de aceitação por parte dos usuários é o verdadeiro problema em muitos projetos de transformação com IA: os sistemas são desenvolvidos, mas não utilizados. A Cushman & Wakefield e Unframe abordam esse problema por meio de um design consistente centrado no usuário. O objetivo principal — desbloquear o potencial dos dados para o benefício da empresa — permanece constante. Mas o caminho para alcançá-lo passa por fluxos de trabalho que fazem sentido imediato para o indivíduo e simplificam visivelmente seu trabalho.

Plataforma de IA gerenciada - Imagem: Xpert.Digital

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Potencial de mercado: IA como fator de demanda no mercado imobiliário

A Cushman & Wakefield não se limita ao uso interno de IA – a empresa também está analisando como a IA mudará estruturalmente a demanda por imóveis comerciais. Em fevereiro de 2026, a empresa lançou o AI Impact Barometer, uma ferramenta de análise baseada em dados que, sendo a primeira do gênero no setor imobiliário, visa ajudar investidores, usuários e desenvolvedores de projetos a entender o impacto econômico da adoção da IA ​​no mercado imobiliário e traduzi-lo em insights acionáveis.

Em maio de 2026, foi publicado um estudo abrangente intitulado "Impacto da IA ​​no Mercado Imobiliário Comercial: Os Próximos 10 Anos", que chegou a uma conclusão notável: a IA deverá gerar aproximadamente 330 milhões de metros quadrados de demanda adicional por imóveis comerciais nos Estados Unidos ao longo de um período de dez anos, em todas as principais classes de ativos. Isso representa um aumento de cerca de 12% do espaço comercial atualmente ocupado. Essa demanda é impulsionada pela necessidade exponencial de data centers para infraestrutura de IA, pela modernização de espaços de logística industrial para armazenagem automatizada e por uma polarização no mercado de escritórios, onde localizações de alto padrão em polos tecnológicos se beneficiam, enquanto os espaços de escritórios mais antigos sofrem pressão crescente.

Essa perspectiva dupla – IA como ferramenta de transformação interna e IA como fenômeno de mercado que transforma seu próprio mercado de clientes – é estrategicamente significativa. A Cushman & Wakefield se posiciona, portanto, não apenas como usuária de IA, mas também como parceira de orientação intelectual para seus clientes em um mercado impulsionado por forças que a maioria dos investidores institucionais ainda não compreende totalmente.

Realidade financeira: o que os números revelam sobre a transformação

O desempenho financeiro da Cushman & Wakefield não é apenas um subproduto de sua estratégia de IA – é um indicador fundamental de sua eficácia. No ano fiscal de 2025, a empresa gerou uma receita total de US$ 10,3 bilhões, representando um aumento de 9% em relação ao ano anterior e a maior receita anual da história da empresa.

A composição desse crescimento é reveladora: o segmento de Mercados de Capitais apresentou um crescimento particularmente expressivo de 19%, enquanto o segmento de Leasing cresceu 9%. Especialmente relevante no contexto da transformação com IA é a divisão de Serviços, que registrou um aumento de 6% na receita orgânica – sem um aumento correspondente no número de funcionários, indicando uma melhoria mensurável na eficiência. O EBITDA ajustado subiu 16% no segundo trimestre de 2025, e a margem EBITDA ajustada melhorou 75 pontos-base, atingindo 9,5%. O lucro líquido no terceiro trimestre de 2025 melhorou para US$ 51,4 milhões, em comparação com US$ 33,7 milhões no mesmo período do ano anterior. Para 2026, a administração projeta um crescimento do lucro por ação ajustado de 15% a 20%.

A situação da dívida também melhorou significativamente: em 2025, o índice de endividamento líquido foi reduzido para 2,9 vezes – um ano antes do previsto – em parte por meio de um pagamento inicial de US$ 300 milhões referente a passivos existentes. A meta de longo prazo é de 2,0 até 2028. Essa recuperação financeira não é um mero detalhe, mas sim um pré-requisito estrutural para futuros investimentos em IA.

A concorrência nunca dorme: Contexto da indústria e diferenciação estratégica

A Cushman & Wakefield não opera isoladamente. O setor imobiliário comercial como um todo está em uma fase de adoção acelerada de IA, com níveis de maturidade bastante variados entre os participantes individuais. Embora quase metade de todas as empresas esteja conduzindo projetos-piloto de IA, apenas uma pequena fração implementou a IA em toda a empresa. A transição da experimentação para a aplicação permanente e em escala é o desafio crucial – e é exatamente aqui que os caminhos divergem entre as empresas que superam esse obstáculo e aquelas que permanecem na fase piloto. De acordo com uma pesquisa recente da JLL, 90% das empresas imobiliárias comerciais criaram ou planejam criar equipes focadas em IA – mas apenas 5% atingiram todas as metas de seus programas de IA.

O mercado global de IA no setor imobiliário é estimado em US$ 303 bilhões em 2025 e projeta-se que cresça para aproximadamente US$ 989 bilhões até 2029 – uma taxa de crescimento anual de 34,4%. Os investimentos em PropTech atingiram um novo recorde de US$ 16,7 bilhões em 2025, com o capital fluindo cada vez mais para plataformas de IA orientadas por dados. A vantagem estratégica da Cushman & Wakefield reside na singularidade de seu conjunto de dados: décadas de dados de transações, informações de contratos de locação, avaliações de mercado e preferências de clientes formam um banco de dados proprietário que nenhuma startup ou empresa de tecnologia consegue replicar facilmente.

A confiança como fator limitante: por que a supervisão humana continua sendo crucial

A transformação da IA ​​no setor imobiliário está encontrando um limite fundamental que não é tecnológico, mas psicológico: a confiança. Investidores institucionais que alocam centenas de milhões de euros em capital não aceitarão análises geradas por IA que não consigam entender e verificar. O ceticismo em relação à IA em decisões financeiras de alto risco é real e racional – e explica por que a adoção da IA ​​para subscrição e fluxos de capital está progredindo mais lentamente do que em áreas puramente operacionais, apesar de suas comprovadas capacidades tecnológicas.

A Cushman & Wakefield internalizou essa realidade. A posição da gestão — de que a IA amplia as capacidades do consultor, e não as substitui — não é meramente uma mensagem de relações públicas, mas um posicionamento estratégico. Especialmente em transações comerciais de médio e grande porte, onde os riscos financeiros e operacionais são substanciais, as habilidades de negociação humana, o conhecimento de mercado e o bom senso são essenciais. A IA pode oferecer suporte de duas maneiras: fornecendo bases de dados melhores e mais rápidas para a preparação da negociação e proporcionando uma compreensão mais profunda do mercado por meio de análises baseadas em IA.

Especialistas do setor destacam um risco que deve ser monitorado com atenção: o surgimento de uma geração de consultores que impressionam pela aparência, mas carecem de conhecimento especializado — que se baseiam em resultados de IA sem compreender os princípios subjacentes. A Cushman & Wakefield aborda esse risco com um programa abrangente de treinamento em IA que capacita os funcionários a usar as ferramentas de IA de forma crítica e confiante, em vez de simplesmente segui-las cegamente.

A arquitetura do consultor do futuro: humano e máquina em conjunto

Salumeh Companieh descreve a visão em uma frase: A empresa está construindo o consultor do futuro – um consultor que leva o conhecimento combinado de todos os 60.000 funcionários da Cushman & Wakefield no mundo todo para cada reunião com o cliente. O termo que eles usam para isso é "democratização do conhecimento": O conhecimento crucial não está mais concentrado em escritórios, regiões ou consultores seniores individuais, mas está disponível, em princípio, para qualquer pessoa que possa acessar a plataforma compartilhada.

A ferramenta que impulsiona essa visão é uma infraestrutura tecnológica em constante evolução, composta por dados proprietários, Salesforce como base de CRM, PwC como consultora de transformação, Microsoft como provedora de infraestrutura de IA e uma gama de soluções de IA especializadas. A ferramenta interna OneAdvise padroniza os fluxos de trabalho digitais para equipes imobiliárias e cria uma plataforma unificada para interações com clientes. A próxima fase de desenvolvimento se concentra em IA Agenética: sistemas de IA que não apenas respondem a consultas, mas também podem executar processos de múltiplas etapas de forma independente – desde o monitoramento automático de termos de locação e a geração de relatórios de mercado até a identificação proativa de oportunidades de transação.

Novas questões para uma indústria tradicional: disrupção interna e externa

A transformação pela qual a Cushman & Wakefield está passando levanta questões que vão além da empresa em si. Quem continuará sendo um player relevante na consultoria imobiliária comercial daqui a dez anos? É provável que o mercado se divida entre algumas grandes plataformas tecnologicamente dominantes e boutiques especializadas – e que o segmento intermediário sofra uma pressão significativa. Analistas preveem que os sistemas de IA baseados em agentes serão amplamente adotados no setor imobiliário entre 2026 e 2027 – potencialmente automatizando até 70% das tarefas de analistas juniores.

Uma questão pouco discutida, mas estrategicamente relevante, diz respeito à soberania dos dados. Quanto mais as empresas imobiliárias expandem suas posições de dados proprietários como vantagem competitiva, maior se torna sua dependência da capacidade de proteger, estruturar e monetizar esses dados. Proteção de dados, segurança de dados e a dimensão regulatória da IA ​​no setor financeiro estão se tornando competências essenciais que tradicionalmente não faziam parte do perfil de um consultor imobiliário. Ao mesmo tempo, a transformação da IA ​​também apresenta riscos estruturais para o próprio mercado: a polarização no mercado de escritórios — espaços privilegiados em centros tecnológicos se beneficiam, enquanto edifícios comerciais mais antigos sofrem pressão — é um sintoma de um realinhamento mais amplo que exige estratégias altamente heterogêneas.

A verdadeira receita para o sucesso: velocidade aliada à estrutura

O que diferencia a abordagem da Cushman & Wakefield de muitos outros esforços de transformação com IA no setor é a combinação de duas qualidades raramente encontradas juntas: velocidade de implementação e profundidade estrutural em sua integração. Muitas empresas são rápidas em iniciar projetos-piloto, mas lentas em escalar. Outras possuem as bases estruturais, mas não têm a coragem de avançar com rapidez.

A Cushman & Wakefield comprovou que a transição do conceito para uma solução produtiva é possível em poucas semanas – não apesar, mas graças a uma clara estratégia de parceria com fornecedores de tecnologia especializados. Ao mesmo tempo, a empresa construiu a profundidade organizacional necessária: executivos de todas as unidades de negócios defendem a agenda digital, a infraestrutura de dados é constantemente expandida e a expertise não é apenas adquirida, mas também desenvolvida internamente. Essa combinação não é acidental. É o resultado de uma decisão da liderança: a Cushman & Wakefield não quer se tornar uma empresa puramente tecnológica, mas sim uma empresa imobiliária capaz de traduzir tecnologia em valor real para os negócios.

Para onde a jornada leva

Para 2026, a Cushman & Wakefield estabeleceu uma meta de crescimento do lucro por ação ajustado de 15% a 20% — um objetivo ambicioso em um ambiente de mercado caracterizado pela incerteza das taxas de juros, tensões geopolíticas e recuperação desigual de diferentes classes de ativos. A aposta estratégica é que os ganhos de eficiência provenientes de fluxos de trabalho baseados em inteligência artificial e a melhoria dos resultados por meio de serviços de consultoria orientados por dados possam sustentar essa meta de crescimento — mesmo sem um aumento proporcional no quadro de funcionários.

A médio e longo prazo, os riscos são maiores: dizem respeito à capacidade da Cushman & Wakefield de concluir sua transformação de uma prestadora de serviços tradicional para uma plataforma orientada por conhecimento. Se a IA permitir que o conhecimento de 60.000 funcionários seja incorporado a cada interação com o cliente, se os contratos de locação forem resumidos em minutos, se dados de mercado proprietários forem integrados a modelos de tomada de decisão em tempo real, então a vantagem competitiva decisiva não será mais o tamanho da empresa, mas a qualidade de sua inteligência de dados. Historicamente, o setor imobiliário comercial tem sido lento na adoção de novas tecnologias. A Cushman & Wakefield decidiu não esperar mais – e os primeiros resultados mensuráveis ​​justificam essa decisão.

Konrad Wolfenstein

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