O Estado como construtor: a crise habitacional na Alemanha e a ilusão das soluções estatais

Crise habitacional se agrava: por que uma empresa estatal de habitação só está piorando o problema

Falências na construção civil atingem níveis recordes e burocracia substitui novos apartamentos: por que o próprio Estado causou a crise da construção?

A Alemanha caminha a passos largos e sem controle para a sua pior crise habitacional em décadas. Com um déficit recorde de 1,4 milhão de apartamentos e uma queda drástica na emissão de alvarás de construção, o mercado está à beira do colapso. Diante dessa emergência, os políticos apresentam uma suposta tábua de salvação: o governo federal assumirá o papel de incorporadora estatal. Mas o que à primeira vista parece uma medida libertadora revela-se, após uma análise mais aprofundada, um passo em falso perigoso. O verdadeiro gargalo não é um mercado livre falho, mas o próprio Estado. Com uma montanha impenetrável de regulamentações, 16 códigos de construção estaduais diferentes e uma carga tributária que consome mais de um terço dos custos de construção, os políticos simplesmente tornaram a construção antieconômica. Por que uma nova empresa federal de habitação não resolverá os profundos problemas estruturais e quais lições drásticas o fracasso dos projetos imobiliários estatais existentes nos ensina podem ser lidas em nossa análise abrangente.

Quando o próprio bombeiro se torna um incendiário

Um déficit recorde como ponto de partida: o colapso do mercado imobiliário

A Alemanha enfrenta a pior crise habitacional em décadas. O Monitor de Habitação Social 2026, compilado pelo Instituto Pestel a pedido da Aliança para a Habitação Social, documenta um déficit recorde de aproximadamente 1,4 milhão de apartamentos em todo o país – quase exclusivamente no segmento de habitação social. Jovens, idosos e pessoas com deficiência são particularmente afetados; somente em estados populosos como a Renânia do Norte-Vestfália, há uma carência de cerca de 376.000 apartamentos, e na Baviera, cerca de 233.000.

Ao mesmo tempo, as estatísticas de novas construções mostram um declínio drástico. Em 2024, apenas 215.900 apartamentos foram aprovados para construção na Alemanha – uma queda de 16,8% em comparação com o ano anterior e o terceiro declínio consecutivo. Em comparação com 2022, as licenças de construção despencaram 43%. A última vez que houve menos licenças de construção foi em 2010. Os políticos haviam estabelecido uma meta de 400.000 novos apartamentos por ano; no entanto, apenas cerca de 252.000 unidades foram efetivamente concluídas em 2024, e os especialistas preveem apenas cerca de 235.000 para 2025 e cerca de 215.000 para 2026. Em termos absolutos: a diferença anual entre a demanda e a realidade é de mais de 150.000 apartamentos.

Nesse contexto, o líder do SPD e Ministro Federal das Finanças, Lars Klingbeil, em um discurso na Fundação Bertelsmann, exigiu que o governo federal construa moradias "em larga escala" no futuro. A Ministra Federal da Construção, Verena Hubertz, acolheu a ideia e falou sobre um potencial "divisor de águas" para o mercado imobiliário alemão. Contudo, a própria Hubertz admitiu que a criação de uma corporação federal de habitação exigiria uma emenda à Lei Fundamental (a Constituição da Alemanha). O que à primeira vista parece ser uma reação decisiva a uma crise generalizada revela-se, após uma análise mais aprofundada, um diagnóstico equivocado e sintomático.

Custos sob o selo do Estado: Por que a Alemanha é um país de alto custo de vida?

Antes de se abordar a questão das soluções governamentais, é preciso compreender a causa principal da crise habitacional: a Alemanha é um país com custos estruturalmente elevados quando se trata de construção de novas moradias. De acordo com uma análise da CBRE, provedora global de serviços imobiliários, o custo médio de construção de novas moradias na Alemanha era de € 5.150 por metro quadrado – superior ao da França e da Finlândia (€ 5.000 em cada país) e mais que o dobro do custo na Polônia (€ 2.130). Em uma pesquisa mais recente para o Dia da Construção Habitacional 2025, o custo de novos edifícios de apartamentos com vários andares nas principais cidades alemãs variava entre € 3.300 e € 8.300 por metro quadrado, com uma mediana de € 4.470.

A principal conclusão: quase um terço desses custos, ou cerca de € 1.500 por metro quadrado, são causados ​​diretamente por impostos e taxas públicas. A Federação Alemã de Imóveis (ZIA) estima que a parcela total imposta pelo governo represente 37% dos custos de construção – incluindo imposto sobre a transmissão de bens imóveis, imposto sobre valor agregado (IVA), exigências de eficiência energética, normas técnicas de construção e exigências municipais. O Instituto Pestel foi ainda mais direto em uma análise anterior: de cada euro investido na construção de uma casa, cerca de 51 centavos vão para o governo na forma de impostos e contribuições para a seguridade social.

Esses números têm uma consequência impressionante: o Estado já é um dos maiores responsáveis ​​pelos custos da construção de moradias na Alemanha – por meio do imposto sobre valor agregado (IVA), do imposto sobre a transmissão de bens imóveis, das normas de eficiência energética, dos códigos técnicos de construção e de uma infinidade de exigências municipais. Quem apresenta uma empresa estatal de habitação como solução nesse contexto ignora o paradoxo fundamental: o Estado deveria resolver um problema que ele mesmo criou em grande parte.

A montanha regulatória: a burocracia como um freio estrutural ao crescimento

O verdadeiro gargalo na construção de moradias na Alemanha não é a falta de capital, mas sim uma montanha regulatória praticamente intransponível. A Fundação Konrad Adenauer, em seu documento de posicionamento para o Congresso da Habitação de 2025, diagnostica que a multiplicidade de normas relacionadas à construção na Alemanha está elevando consideravelmente os custos de construção. A fragmentação federal é particularmente problemática: 16 códigos de construção estaduais diferentes complicam os processos de planejamento e aprovação e aumentam os custos de construção devido à falta de padronização. O que é considerado um projeto de construção em conformidade na Baviera pode resultar em meses de cobranças adicionais em Hamburgo.

Os prazos de aprovação são sintomáticos de uma falha sistêmica. No procedimento simplificado, uma licença de construção normalmente leva de dois a três meses – desde que todos os documentos estejam completos. No procedimento padrão, o prazo normal é de três a seis meses, mas, para projetos complexos, o processamento pelas autoridades pode demorar consideravelmente mais. Além disso, se for necessário envolver órgãos externos, como escritórios de preservação histórica, agências ambientais ou o corpo de bombeiros, o tempo de resposta deles pode chegar a doze semanas. O tempo médio entre a emissão da licença de construção e a conclusão da obra é agora de 26 meses, e, para prédios de apartamentos, chega a 34 meses.

Esses obstáculos regulatórios afetam tanto os empreendedores privados quanto os públicos. A conclusão da economista Veronika Grimm, do Conselho Alemão de Especialistas Econômicos, é, portanto, clara: as construtoras estatais enfrentam os mesmos problemas que as privadas – altos custos de construção, escassez de mão de obra qualificada e regulamentação excessiva. Uma nova empresa estatal não resolverá esses problemas estruturais; ela estará exposta a eles da mesma forma que qualquer outro participante do mercado.

Onda de falências na indústria da construção: o capital está se retirando

Enquanto os políticos debatem novas empresas estatais, o setor da construção civil sofre uma sangria silenciosa. O número de pedidos de falência no setor aumentou 19,2% em julho de 2025 em comparação com o mesmo mês do ano anterior – com 9,4 falências por 10.000 empresas, quase o dobro da média nacional. No primeiro semestre de 2025, somente o estado de Hesse registrou 189 falências na construção civil – mais do que qualquer outro setor. Na Renânia do Norte-Vestfália, as falências de empresas aumentaram 17% no primeiro semestre do ano. A seguradora de crédito internacional Atradius estimou que o aumento geral das falências para todo o ano de 2024 foi de cerca de 22%.

A lógica econômica por trás desse desenvolvimento é clara. Com os custos de investimento atuais em torno de € 5.230 por metro quadrado – incluindo a participação no terreno – os aluguéis financiados pelo setor privado dificilmente permitem aluguéis líquidos mensais abaixo de € 17,50. O pesquisador da Empirica, Andreas Braun, resume a situação sucintamente: praticamente não há demanda no mercado por esses aluguéis, portanto, nenhuma construção está sendo realizada – mesmo quando os projetos foram aprovados. O mercado está falhando não por falta de interesse próprio por parte dos investidores, mas porque as condições estruturais tornaram a construção no setor privado estruturalmente não lucrativa.

A redução da capacidade produtiva no setor está criando um ciclo vicioso perigoso: trabalhadores qualificados que deixaram a área raramente retornam. De 80% a 85% das construtoras têm menos de 20 funcionários. Quem construirá os apartamentos tão necessários hoje em dia? Uma empresa estatal recém-criada não pode gerar capacidade produtiva do nada – ela precisa recorrer ao mesmo mercado de trabalho escasso que todas as outras construtoras.

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O modelo que não é um modelo: Como a BImA falhou

Quem quiser avaliar a ideia de uma corporação federal de habitação precisa analisar a Agência Federal de Imóveis (BImA) – o veículo imobiliário estatal já existente do governo federal. O resultado é desanimador. Na Cúpula da Habitação de 2018, a então grande coligação governante anunciou que o governo federal criaria de 6.000 a 8.000 novos apartamentos por meio de uma iniciativa habitacional. O resultado real: de 2020 a 2023, iniciou-se a construção de 2.753 apartamentos – mas apenas 200 unidades foram concluídas até o final de 2023. Somente em 2023, a BImA concluiu apenas 68 novos edifícios.

Mas não são apenas os números de novas construções que são alarmantes. Um em cada seis apartamentos no portfólio da BImA (Agência Federal de Imóveis) está vago – um total de mais de 6.000 apartamentos de propriedade federal, alguns dos quais permanecem desocupados há anos. A taxa de vacância quase dobrou em um ano e meio. Um "pedido de socorro" interno de funcionários da BImA descreveu o caos interno da agência em termos contundentes: falta de um plano coerente, sobrecarga, escassez de pessoal qualificado e nenhuma estratégia para construção, operação e gestão. Os próprios funcionários consideravam "impossível" para a BImA assumir a construção de moradias em qualquer escala significativa. Além disso, o Tribunal de Contas Federal constatou que a BImA não agiu de forma econômica ao adquirir direitos de ocupação e baseava suas decisões em diretrizes de preços com mais de dez anos.

A própria Ministra da Construção, Hubertz, admitiu que a Agência Federal de Imóveis (BImA) serve principalmente aos funcionários federais e, portanto, não representa uma solução para a sociedade como um todo. A consequência lógica, no entanto, não seria uma nova empresa estatal adicional, mas sim uma reforma fundamental das estruturas existentes, que teria de concretizar precisamente o que está sendo proposto.

Falência do Estado como característica sistêmica: lições históricas e europeias

Na Alemanha e na Europa, as tentativas de solucionar a escassez de moradias por meio da construção direta pelo governo têm uma longa história, com resultados variados. O modelo habitacional municipal vienense é reconhecido internacionalmente como um excelente exemplo de habitação pública bem-sucedida: 62% dos moradores de Viena vivem em moradias subsidiadas, em aproximadamente 220.000 apartamentos municipais ou outras unidades subsidiadas. Os aluguéis em moradias municipais vienenses são significativamente mais baixos do que no mercado imobiliário tradicional, e o modelo tem garantido estabilidade social por décadas.

Mas mesmo o tão elogiado modelo vienense não está isento de fragilidades. Os críticos apontam que os custos operacionais das habitações municipais são acima da média e que os apartamentos geridos pela cidade são significativamente mais caros de administrar do que os de empresas privadas. Os inquilinos podem permanecer em seus apartamentos municipais indefinidamente — mesmo que sua renda tenha aumentado consideravelmente desde que se mudaram —, o que leva a uma má alocação de moradias subsidiadas. Além disso, Viena é um caso especial: a cidade possui séculos de continuidade institucional na construção de habitações sem fins lucrativos, terrenos municipais e um sistema político que trata o assunto com alta prioridade. Essas condições não existem em nível federal na Alemanha.

Veronika Grimm, do Conselho Alemão de Especialistas Econômicos, simplesmente classifica a proposta do SPD como uma "ideia equivocada" e aponta para erros estruturalmente semelhantes em outros projetos de infraestrutura estatal: Deutsche Bahn, Autobahn GmbH – grandes projetos públicos na Alemanha são regularmente caracterizados por estouros de orçamento significativos, atrasos massivos e estruturas de tomada de decisão ineficientes. Esses padrões não são falhas aleatórias, mas sim inerentes ao sistema: as organizações estatais estão sujeitas a sistemas de incentivo diferentes dos das empresas privadas – elas pensam politicamente em vez de economicamente, operam com responsabilidade ilimitada e sem uma pressão competitiva genuína.

O verdadeiro diagnóstico: falha de mercado ou falha do governo?

A questão econômica crucial não é se o mercado imobiliário falhou. A questão é: por que está falhando e de quem é a culpa? Porque um mercado que funciona em condições normais sempre apresenta disfunções quando a estrutura é definida de forma a impedir a atividade econômica. Este é precisamente o caso da Alemanha.

Os dados revelam um quadro claro: o Estado arca com aproximadamente 37% dos custos de novas construções por meio de impostos, taxas, regulamentações energéticas e exigências municipais. Dezesseis códigos de construção estaduais diferentes impedem a padronização e a redução de custos. Os processos de licenciamento imobilizam capital por meses sem gerar valor agregado. Os padrões de eficiência energética excedem o que é economicamente viável, como demonstra o exemplo da Casa de Eficiência 40, que, embora autorizada a consumir menos de 1% da energia de uma casa padrão, é consideravelmente mais cara do que a Casa de Eficiência 55, legalmente exigida. Ao mesmo tempo, os custos de moradia na Alemanha, em relação à renda, de 24,5%, são significativamente maiores do que a média da UE de 19,2% – 12% de todos os domicílios alemães são considerados sobrecarregados pelos custos de moradia (média da UE: 8,2%).

O que falta completamente, no entanto, é uma empresa estatal de construção civil: faltam fundos, capacidade e pessoal. O que existe não está sendo utilizado – como demonstram os escândalos de imóveis desocupados na Agência Federal de Imóveis (BImA). A conclusão lógica, portanto, é desconfortável, mas incontestável: o problema da habitação não foi causado pelo livre mercado, mas pelo próprio Estado, por meio de décadas de regulamentação excessiva, desvio de verbas públicas e ineficiência estrutural. Mais do mesmo não é a solução.

O que realmente ajudaria: A solução economicamente viável

Uma reforma séria precisaria abordar as causas profundas, não apenas os sintomas. A primeira e mais importante medida seria unificar os códigos de construção dos 16 estados em um único conjunto de regulamentações nacionais – uma medida que reduziria significativamente os custos de construção por meio da padronização, da escalabilidade e do planejamento simplificado, como enfatizam unanimemente a Fundação Konrad Adenauer e o economista-chefe da Câmara de Comércio e Indústria de Hamburgo (HCOB). Além disso, o imposto sobre a transferência de imóveis, que subiu para 6,5% em muitos estados, teria que ser significativamente reduzido ou temporariamente suspenso para novas construções residenciais.

Em segundo lugar, a Alemanha precisa de uma calibração realista de seus padrões de eficiência energética. O padrão elevado e genérico da Casa de Eficiência 40 gera custos adicionais que não são compensados ​​por nenhuma economia de energia e simplesmente inviabilizam a construção privada. Uma regulamentação diferenciada que distinga entre novas construções nos setores subsidiado e privado seria mais eficaz economicamente. Em terceiro lugar, os processos de licenciamento devem ser radicalmente acelerados por meio da digitalização e do aumento do quadro de funcionários nas autoridades de construção.

O financiamento governamental certamente tem seu lugar – mas como um mecanismo de incentivo para agentes privados, não como um substituto para eles. Descontos na alocação de terrenos, a extensão das deduções fiscais para depreciação e o financiamento direcionado do KfW para habitação social podem mobilizar investidores privados sem replicar as ineficiências estruturais da construção pública. A experiência em Viena mostra que a habitação social pode ser bem-sucedida sob as condições históricas e institucionais adequadas – mas essas condições teriam que ser meticulosamente estabelecidas em nível federal na Alemanha, um processo que levaria décadas.

Pensamento político focado nos sintomas em vez de reforma estrutural

A ideia de uma empresa federal de habitação não é uma solução; é um sinal político. Transmite uma sensação de poder sem abordar as causas estruturais da crise. A própria política do SPD, Hubertz, admitiu que seu partido "projetou por muito tempo a imagem de obstrução à reforma" — uma autoavaliação notavelmente honesta que levanta ainda mais questionamentos quando o mesmo partido agora defende uma solução que significa mais intervenção estatal em um setor que já sofre com o excesso de regulamentação.

O problema fundamental do mercado imobiliário alemão não é uma falha de mercado, mas sim uma barreira ao investimento criada politicamente. Enquanto novos projetos de construção não puderem ser operados de forma lucrativa com aluguéis a preços de mercado, enquanto as licenças de construção representarem um obstáculo burocrático, enquanto 16 códigos de construção estaduais diferentes impedirem a expansão e enquanto mais de um terço dos custos de construção forem causados ​​por taxas governamentais, mesmo uma nova empresa estatal não construirá mais do que o setor privado. Ela simplesmente operará de forma mais cara, mais lenta e com menos responsabilidade – utilizando o dinheiro dos contribuintes que poderia ser usado de forma muito mais eficiente em reformas estruturais.

A Alemanha não precisa do Estado como um agente de desenvolvimento. Ela precisa de um Estado que pare de atrapalhar os desenvolvedores.

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