Hvorfor så mange blandede projekter mislykkes – Den glemte dimension: Logistik som en integreret del af blandede kvarterer

Bekæmpelse af tomgang: Derfor er ejendomsinvestorer nu fuldt engagerede i konceptet med blandede byer

I årtier blev den strenge rumlige adskillelse af bolig, arbejde og shopping betragtet som det urokkelige ideal for moderne byplanlægning. De håndgribelige konsekvenser af denne filosofi præger stadig vores dagligdag: øde kontorkvarterer efter arbejde, endeløse pendlertrafikpropper i myldretiden og en byinfrastruktur, der kollapser under sine egne spidsbelastninger. Men et dybtgående paradigmeskift er under opstået. Under det ledende princip om "blandet anvendelse" dannes en bevægelse, der radikalt gentænker byrummet – og af overbevisende grunde. Hvad enten det er som et funktionelt svar på den nuværende kontorkrise, som en løftestang mod den åbenlyse boligmangel eller som en drivkraft for klimavenlig mobilitet: Blandede bykvarterer viser sig at være meget mere end blot en arkitektonisk vision eller en økologisk nødvendighed. Tilbagevendelsen til den produktive, blandede by er blevet et hårdt økonomisk systemisk spørgsmål, der har en massiv indflydelse på ejendomsværdier, lokale økonomiske cyklusser og social modstandsdygtighed. Den følgende artikel undersøger, hvorfor det at afslutte adskillelsen af ​​anvendelser er det vigtigste byplanlægningseksperiment i vores tid – og hvem taberne vil være, hvis det mislykkes.

Blandet anvendelse: Byen som økosystem

Hvorfor afskaffelsen af ​​arealanvendelsesadskillelse er vor tids største byplanlægningseksperiment – ​​og hvem taber, hvis det mislykkes

I årtier blev den funktionelle adskillelse af bolig-, arbejds- og serviceområder betragtet som en bedrift inden for moderne byplanlægning. Athen-charteret, formet af ånden i den klassiske modernisme og indflydelse fra Le Corbusier, promoverede princippet om arealanvendelsesadskillelse i 1930'erne som hygiejnisk, effektivt og progressivt. Boligområder her, industrizoner der, kontorkvarterer andre steder – pænt adskilt, ordentligt, tilsyneladende håndterbart. Det, der var tænkt som en befrielse fra middelalderens begrænsninger, viste sig over årtierne at være et strukturelt problem med enorme økonomiske, sociale og miljømæssige omkostninger.

I dag kan beviserne på denne fiasko næppe ignoreres. Byer, der konsekvent har været afhængige af monofunktionelle strukturer, kæmper med øde kontorkvarterer efter arbejde, kollapsende indkøbscentre i udkanten, endeløse pendlertrafikpropper og en infrastruktur designet til spidsbelastninger, men tom i store dele af dagen. Det økonomiske fundament for denne adskillelse eroderer, fordi de underliggende økonomiske antagelser ikke længere holder stik: Arbejdet har ændret sig, forbrugsmønstrene har ændret sig, og klimaomkostningerne ved den resulterende mobilitet bliver stadig vanskeligere at retfærdiggøre.

Byplanlæggeres og ejendomsbranchens reaktion på denne diagnose er blandet anvendelse. Men dette udtryk omfatter langt mere end en arkitektonisk trend eller en markedsføringsstrategi hos projektudviklere. Den videnskabelige evidens, der er akkumuleret i de senere år, peger på en dybtgående strukturel transformation: Den måde, byrummet er organiseret på, har direkte og målbare effekter på ejendomsværdier, mobilitetsmønstre, lokale økonomiske cyklusser, CO₂-udledning og social modstandsdygtighed. Blandet anvendelse er ikke en stil, men et grundlæggende økonomisk spørgsmål.

Blandet anvendelse og ejendomsværdier: Hvad dataene virkelig siger

Et af de mest fundamentale spørgsmål, der optager både investorer og byplanlæggere, er: Er blandet anvendelse økonomisk rentabel? Svaret fra empirisk ejendomsforskning er nuanceret, men den generelle tendens er klar.

En undersøgelse udført og offentliggjort i 2025 af IREBS International Real Estate Business School ved universitetet i Regensburg i samarbejde med ejendomsadministrator Midstad undersøgte 1.100 erhvervsejendomstransaktioner i Berlin og Frankfurt am Main over perioder på seks til ni år. Det metodisk usædvanlige aspekt ved denne analyse var brugen af ​​et skalært diversificeringsindeks, som kvantitativt indfanger graden af ​​blandet anvendelse inden for en bygning, i stedet for blot at skelne mellem "blandet" og "ikke-blandet". Resultaterne er afslørende: I Frankfurt am Main, der er karakteriseret ved en kompakt, monocentrisk bystruktur med en dominerende kontorsektor, kan der påvises en udtalt og statistisk robust prispræmie for bygninger med høj diversificering af anvendelser. Målrettet diversificering inden for en ejendom opfattes der som stigende værdi – formodentlig på grund af begrænset tilgængelig plads og effektivitetsorienteret markedsefterspørgsel. I Berlin, der betragtes som en polycentrisk by med en historisk udviklet blandet anvendelsesstruktur, er priseffekten mindre udtalt, men selv her er det tydeligt, at moderat diversificering allerede ses som positiv og værdiforøgende.

Et parallelt forskningssamarbejde mellem Midstad og IREBS, som analyserede 1.930 transaktioner inden for Berlins S-Bahn-ring mellem 2015 og midten af ​​2024, bekræfter denne tendens: Andelen af ​​bygninger med blandet anvendelse på transaktionsmarkedet steg i denne periode, især markant i segmenterne bolig-erhverv og kontor-/administrationsbygninger. En anden afgørende konstatering er, at bygninger med blandet anvendelse udviser mindre værdivolatilitet end ejendomme med enkelt anvendelse. I praksis betyder det, at udvikling af blandet anvendelse på bygningsniveau fungerer som en slags indbygget forsikring mod markedscyklusser.

Denne erkendelse rammer plet i den institutionelle ejendomssektor. De seneste år har vist, hvor alvorligt strukturelle risici kan påvirke individuelle ejendomsklasser: onlinehandel for fysiske butikker, hjemmearbejde for traditionelle kontorbygninger og pandemien for hoteller. De, der havde diversificeret deres porteføljer på tværs af lokationer og ejendomsklasser, stod pludselig over for koncentrationsrisici, de ikke havde forudset. Blandet anvendelse på bygnings- og kvarterniveau tilbyder en strukturelt anderledes tilgang: Risici afbødes ikke gennem geografisk spredning, men gennem funktionel integration inden for den samme ejendom.

Det ville dog være misvisende at generalisere disse resultater og behandle blandet brug som en universelt profitabel strategi. IREBS-undersøgelsen viser tydeligt, at succes i høj grad afhænger af bytypologi og lokale markedsforhold. På markeder, hvor blandet brug allerede er normen, er præmieeffekten mindre udtalt. Lærdommen er ikke at gennemtvinge blandet brug overalt, men snarere at bestemme interventionstærsklen, hvor blandet brug skaber merværdi, afhængigt af konteksten.

Den økonomiske logik bag korte afstande: Mobilitet som et produktivitetsproblem i byerne

Mobilitet i byer er ikke gratis. Det medfører direkte omkostninger til infrastruktur, tid, energi og emissioner – og indirekte omkostninger gennem trafikpropper, støj og social fragmentering. Byer, der formår at reducere andelen af ​​motoriserede transporter, drager ikke kun fordel af miljøet, men også økonomisk, fordi byernes produktivitet er tæt forbundet med tilgængelighed.

Det videnskabelige grundlag for denne forbindelse er nu usædvanligt solidt. En undersøgelse offentliggjort i tidsskriftet Nature Human Behaviour analyserede bevægelsesdata fra cirka 40 millioner mobiltelefoner i byer verden over. Resultatet: Op til 84 procent af forskellene i mobilitetsadfærd mellem byer kan forklares med den rumlige tilgængelighed af hverdagstjenester. Med andre ord er bæredygtig mobilitet primært et problem med bystruktur, ikke teknologi. Introduktion af elektriske busser er af ringe nytte, hvis bystrukturen tvinger folk til at rejse lange afstande for at udføre hverdagens ærinder.

Dette billede suppleres af forskning i tilgængelighed i byer, som viser, at jo tættere hverdagens destinationer er på hinanden, desto mindre bruger folk bil. I stedet stiger andelen af ​​fodgængere og cyklister betydeligt. Denne effekt er ikke en given ting, men snarere et resultat af målrettet byplanlægning, der intelligent forbinder anvendelser rumligt. Konceptet "15-minuttersbyen", populariseret af byforskeren Carlos Moreno og konsekvent forfulgt af Paris under borgmester Anne Hidalgo, formaliserer denne logik: alle essentielle hverdagstjenester bør kunne nås inden for 15 minutters gang.

Det, der ved første øjekast lyder som en byplanlægningsutopi, har længe været kendt inden for økonomi som agglomerationseffekten. Rumlig nærhed mellem komplementære aktiviteter frigiver økonomisk energi, fordi den reducerer transaktionsomkostninger, fremmer informationsudveksling og muliggør synergier mellem anvendelser. Et distrikt, der kombinerer bolig, arbejde, service, gastronomi og fritid, er ikke blot et mål for livskvalitet, men en hård konkurrencefordel for de virksomheder og institutioner, der etablerer sig der.

Økonomisk forskning bekræfter også positive eksternaliteter på mikroniveau: Kontor- og butiksejendomme beliggende inden for en radius af 800 meter fra blandede bebyggelser har højere markedsværdier end sammenlignelige ejendomme uden for sådanne zoner. Blandede bebyggelser genererer således ikke kun værdi i selve bygningen eller kvarteret, men stråler også udad i det omkringliggende område.

Det skiftende kontormarked: Hybrid fungerer som katalysator for nabologik

COVID-19-pandemien har uventet intensiveret debatten omkring blandede byområder. Især kontormarkedet gennemgår en strukturel tilpasningsproces, hvis udgangspunkt var det udbredte eksperiment med hjemmearbejde i 2020 og 2021, og hvis konsekvenser fortsat vil optage ejendomsbranchen og byplanlægningen i de kommende år.

I en undersøgelse offentliggjort i 2024 analyserede ifo Institute virkningen af ​​hjemmearbejde på det tyske kontorejendomsmarked og forudsagde et langsigtet fald i efterspørgslen efter kontorlokaler på op til 12 procent. For de syv tyske storbyregioner Berlin, Hamborg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart og Düsseldorf ville dette svare til et overudbud på cirka 11,5 millioner kvadratmeter kontorlokaler. Faktisk var ledighedsprocenterne i Frankfurt og Düsseldorf ifølge data fra Wüest Partner allerede på næsten 10 procent i 2025, hvilket understreger presset for at tilpasse sig.

Samtidig afslører Wüest Partners aktuelle analyse af kontormarkedet et paradoksal sammentræf: Trods strukturelle ændringer steg antallet af kontoransatte i Tyskland med 3,7 procent mellem 2021 og 2024 – en større stigning end den samlede beskæftigelse. Omkring 159.000 nye kontoransatte forventes årligt frem til 2030. Efterspørgslen ændrer sig dog kvalitativt: Moderne rum med fleksible brugskoncepter, faciliteter af høj kvalitet og ESG-kompatible funktioner på centrale, velforbundne steder er i stigende grad efterspurgte. Det, der ikke længere er eftertragtet, er det klassiske, monofunktionelle kontorkompleks i byens udkant uden nem adgang til faciliteter, restauranter og offentlig transport.

Dette er den afgørende faktor for blandet anvendelse. Hybrid arbejdsform betyder ikke, at kontorlokaler forsvinder helt. Det betyder, at kontorets funktion ændrer sig: fra et sted med obligatorisk fremmøde til et sted for samarbejde, udveksling og identitetsopbygning for virksomheder. Sådanne kontorer har brug for et bymiljø, der fungerer hele dagen – caféer, restauranter, detailhandel, kulturelle tilbud, sportsfaciliteter. Det klassiske forretningsdistrikt, der dør ud efter kl. 18, er strukturelt ude af stand til at opfylde disse krav. Blandet anvendelse er distrikter.

Udviklingen af ​​blandede områder adresserer også problemet med ledighed på en strukturelt elegant måde. Kontorlokaler, der ikke længere er rentable i deres oprindelige funktion, kan omdannes til lejligheder, coworking-områder, restauranter eller andre faciliteter som en del af et bredere blandet koncept. Flere bydele i Berlin arbejder allerede med sådanne koncepter, og DZ HYP Real Estate Market Report 2025 påpeger eksplicit, at omdannelser til blandede områder mindsker risikoen for ledighed i detail- og kontorsektoren.

Den glemte dimension: Logistik som en integreret del af blandede kvarterer

I næsten enhver diskussion om blandede boligområder overses én afgørende dimension af brugen: bylogistik. Bolig, arbejde, fritid, gastronomi – alle disse funktioner tages rutinemæssigt i betragtning i planlægningen og markedsføringen af ​​blandede boligområder. Spørgsmålet om, hvordan den daglige strøm af varer og tjenester i et sådant boligområde skal håndteres effektivt, med lave emissioner og på en måde, der er kompatibel med det omkringliggende område, rejses dog ofte først, når der allerede er opstået konflikter: ulovligt parkerede varevogne, blokerede cykelstier, overbelastede indgange i stueetagen.

Dette er ikke kun et problem i små byer. Godstransport i byområder tegner sig for cirka 25 til 30 procent af kilometertallene i de indre byer i tyske byer, men bidrager uforholdsmæssigt meget til støjforurening, partikelforurening og trafikpropper. En forskningsrapport fra det tyske miljøagentur om bylogistik påpeger, at de udfordringer, som kommunerne står over for, stiger dramatisk på grund af væksten i e-handel: Pakkemængderne i tyske byer er steget betydeligt i de senere år, og der er ingen ende på denne tendens i sigte.

Løsningen er tættere på blandet anvendelse, end de separate planlægningsdiskussioner antyder. Enhver, der betragter bydistrikter i deres overordnede funktion, skal forstå logistikområder som en integreret del af distriktsplanlægningen. Begrebet bylogistik – integreret i byudvikling, ikke tilføjet bagefter – peger på en intelligent dimension af anvendelse, der har været underrepræsenteret i den eksisterende diskussion om blandet anvendelse. Forskning fra Paris Region Institute viser, hvordan logistikområder kan integreres i blandede byudviklinger, hvis kvantitative metoder til bestemmelse af pladsbehov anvendes allerede i planlægningsfasen.

Mikrodepoter i stueetagen, kombinerede leveringsområder til flere brugere i nabolaget, pakkebokse i offentligt tilgængelige områder af nabolaget og ladcykelknudepunkter som det sidste led i forsyningskæden: Dette er ikke futuristiske scenarier, men snarere afprøvede koncepter, som Fraunhofer IML systematisk har samlet i sin håndbog om mikrodepoter. Det, der mangler, er deres konsekvente integration i nabolagsplanlægningen fra starten – ikke som en eftertanke, men som en funktionel komponent i blandet anvendelse.

Den strategiske planlægningsværdi af denne integration bliver tydelig, når man betragter et beslægtet koncept fra et helt andet felt: princippet om dobbelt anvendelse i militær logistikplanlægning. Det, der har været praktiseret i militær kontekst i årtier - fælles planlægning, design og brug af infrastruktur til civile og militære formål - følger en logik, der også er yderst relevant for byplanlægning: flergangsanvendelse sparer plads, reducerer omkostninger, øger udnyttelsen og forbedrer modstandsdygtigheden.

Specifikt for bylogistik i bydele betyder det: Et underjordisk parkeringshus kan fungere som et mikrodepot om natten og som et parkeringsanlæg om dagen. En kvartersbygning kan huse logistikplads til lokal levering af varer den sidste kilometer i stueetagen og bolig- eller kontorlokaler på de øvre etager. Et pakkeafhentningssted kan integreres i et offentligt transportknudepunkt. Princippet er det samme som med dobbeltanvendelsesinfrastruktur i militærsektoren: De, der planlægger infrastruktur til flere anvendelser fra starten, skal bygge den sjældnere, bruge mindre plads og opnå større systemeffektivitet.

Byerne Zürich og Paris udviklede tidligt strategiske koncepter for bylogistik. Zürich offentliggjorde for eksempel en eksplicit strategi for bylogistik og erhvervstrafik, der ser logistikområder som en del af bystrukturen og fremmer deres integration i kommercielle og blandede områder. Sådanne tilgange fungerer som modeller for planlægningspraksis, der fuldt ud forstår blandet udvikling – herunder strømmen af ​​varer, der holder byerne kørende.

LTW Intralogistics Solutions – Intermodal transport – Billede: LTW Intralogistics GmbH

LTW tilbyder sine kunder ikke individuelle komponenter, men integrerede komplette løsninger. Rådgivning, planlægning, mekaniske og elektrotekniske komponenter, styrings- og automationsteknologi samt software og service – alt er netværksforbundet og præcist koordineret.

Intern produktion af nøglekomponenter er særligt fordelagtig. Dette giver mulighed for optimal kontrol af kvalitet, forsyningskæder og grænseflader.

LTW står for pålidelighed, gennemsigtighed og samarbejde. Loyalitet og ærlighed er solidt forankret i virksomhedens filosofi – et håndtryk betyder stadig noget her.

Relateret til dette:

• LTW-løsninger

Intermodal mobilitet: Den undervurderede infrastruktur i nabolaget

Det økologiske og økonomiske potentiale ved intermodale transportforbindelser er veldokumenteret i ekspertdiskussioner, men stadig kronisk undervurderet i byudviklingspraksis. Dette er i høj grad et planlægningsproblem: I Tyskland betragtes byudvikling og transportplanlægning traditionelt som separate ansvarsområder, selvom deres indbyrdes afhængighed er åbenlys. Blandede områder, der ikke er forbundet med effektive intermodale knudepunkter, går glip af en betydelig del af deres økologiske og økonomiske potentiale.

Fordelene ved intermodale forbindelser inden for godstransport er veldokumenterede gennem omfattende undersøgelser. Ifølge beregninger fra International Association of Companies for Combined Rail and Road Transport (ICFRT) kan energiforbruget i en transportkæde, der bruger uledsaget kombineret transport, reduceres med gennemsnitligt 29 procent sammenlignet med direkte vejtransport. CO₂-udledningen kan reduceres med gennemsnitligt 55 procent. På specifikke ruter – for eksempel Hamburg-Billwerder til München-Riem – opnår kombineret transport CO₂-besparelser på 73 procent sammenlignet med ren vejgodstransport.

En analog logik gælder for persontransport i byer: Intermodal mobilitet – den intelligente kombination af gang, cykling, offentlig transport og, når det er nødvendigt, brug af delebiler eller privatbiler – er den mest effektive måde at kombinere høj mobilitetsfrihed med lave emissioner. Forskning fra det tyske luftfartscenter (DLR) viser, at selvom intermodale rejser ofte er længere end rent monomodale rejser, repræsenterer de den overordnede bedre løsning, når alternativet er et privat køretøj.

Nøglen til succes med intermodal mobilitet ligger i kvaliteten af ​​transferprocessen. Forskning viser konsekvent, at transferoplevelsen – komfort, sikkerhed, korte ventetider, vejrbeskyttelse og intuitiv navigation – har den stærkeste indflydelse på, om folk vælger intermodale ruter eller ej. Dette har direkte konsekvenser for byplanlægning: Blandet anvendelse af udviklingsprojekter, der er placeret i nærheden af ​​eller integrerer intermodale knudepunkter af høj kvalitet, mangedobler deres værdi. De muliggør ikke kun korte ture i den indre by til fods og på cykel, men forbinder også nabolaget med bredere mobilitetsnetværk.

Denne forbindelse er økonomisk betydningsfuld for evalueringen af ​​​​kvarterudvikling. Nærhed til effektiv offentlig transport er en af ​​​​de mest konsistente værdidrivere på ejendomsmarkedet. Gode ​​offentlige transportforbindelser øger attraktiviteten for lejere og købere i alle anvendelseskategorier: boliger, kontorer, detailhandel og restauranter. De, der kombinerer blandede kvarterer med intermodal mobilitet, imødekommer flere investorbehov samtidigt: beliggenhedskvalitet, bæredygtighed og langsigtet værdistabilitet.

Boligmarked og nabolagslogik: Mandatet om blandet anvendelse i krise

Spørgsmålet om boligforsyning gør debatten om blandet boligudvikling endnu vigtigere. Boligmarkedets situation i tyske storbyområder er anstrengt til kritisk. BBSR's boligefterspørgselsprognose angiver, at der er behov for cirka 320.000 nye boligenheder om året i Tyskland – primært i storbyområder og de omkringliggende områder. I 2024 blev der kun færdiggjort omkring 252.000 lejligheder på landsplan, hvilket er betydeligt færre end nødvendigt.

Samtidig er der et betydeligt potentiale for ledighed i kontor- og detailhandelssektoren. En Berlin-Hyp-undersøgelse af omdannelsen af ​​kontorbygninger i større tyske byer viser, at omdannelsen af ​​kontorlokaler til boliger er en logisk, men på ingen måde nem, reaktion på denne markedsforvridning. Bygningsreglementer, krav til støjbeskyttelse, plantegninger og ejendomsrettigheder skaber betydelige hindringer. Disse hindringer indsnævrer mulighederne, men er på ingen måde uoverstigelige – især når omstruktureringen ikke udføres som en isoleret omdannelse af en enkelt bygning, men snarere som en del af en omfattende nabolagsstrategi.

Det er netop her, den strukturelle fordel ved integrerede kvarterudviklinger ligger: Når blandede anvendelser planlægges fra starten, skabes bygninger, der i sagens natur er mere fleksible. Etagedæk, adgangsveje, teknisk infrastruktur og udearealer kan udformes på en sådan måde, at fremtidige ændringer i anvendelsen forbliver mulige uden at hele bygningen skal rives ned. Dette er ikke kun en økologisk fordel - mindre ressourceforbrug gennem nybyggeri - men også en økonomisk fordel, fordi det reducerer ejendommens livscyklusomkostninger og øger dens tilpasningsevne til fremtidige markedsforhold.

Data om byggetilladelser fra det føderale statistikkontor for perioden januar til november 2025 viser en let opadgående tendens: Sammenlignet med samme periode året før blev omkring 11,3 procent flere lejligheder godkendt, hvoraf 13,5 procent var i flerfamiliehuse. Ikke desto mindre er behovet for at indhente det forsømte betydeligt, og tempoet i tilladelsesgivningen er stadig langt fra tilstrækkeligt til at lukke det strukturelle underskud på anslået 550.000 lejligheder. I denne sammenhæng er blandede udviklingsprojekter ikke kun et kvalitetstræk, men også en kvantitativ nødvendighed: De gør det muligt at skabe mere boligareal på begrænset areal i den indre by uden at ofre den kommercielle og sociale infrastruktur, der skaber et levende kvarter.

Fra den produktive by til det blandede kvarter: BBSR-perspektivet

Det føderale institut for forskning i bygning, byudvikling og rumlig udvikling har systematisk undersøgt de økonomiske og byplanmæssige grundlag for blandet anvendelse i adskillige forskningsprogrammer. Forskningsserien om den produktive by viser, at byproduktion og handel ikke behøver at fortrænges fra byerne, men kan integreres på en måde, der er kompatibel med bylivet, gennem nye former for blandet anvendelse.

Kernebudskabet i denne forskning er tankevækkende i bakspejlet, men lovende i sine fremtidsudsigter: I årtier blev handel, håndværk og småskalaproduktion skubbet ud af bykvarterer og ind i perifere industriparker, fordi konflikter mellem bolig- og erhvervsformål blev anset for uundgåelige. Resultatet var monofunktionelle sovesale på den ene side og livløse industriparker på den anden side – byødemarker, der ikke levede op til deres løfter, både økonomisk og socialt. Nyere produktionsmetoder, såvel som teknologiske skift mod mere støjsvage og lavere emissionsproduktions- og logistikprocesser, har reduceret potentialet for konflikt betydeligt og gør nu blandet anvendelse mulig, hvor det tidligere virkede utænkeligt.

Konklusionen fra denne forskning er, at byområder med arbejdspladser i umiddelbar nærhed af boligområder er mere økonomisk stabile. De tilbyder lokal beskæftigelse, styrker den lokale købekraft, fremmer beboernes identifikation med deres nabolag og modvirker den voksende sociale kløft mellem arbejds- og boligmiljøer. Dette lyder måske som bysociologi, men det er faktisk solid byøkonomi: Bydele med en blanding af bolig-, erhvervs- og serviceformål genererer mere lokal økonomisk aktivitet pr. arealenhed end segregerede strukturer.

ESG og bæredygtighed: Blandet anvendelse som det afgørende investeringsbehov i øjeblikket

Transformationen af ​​ejendomsbranchen gennem ESG-krav (miljømæssige, sociale og ledelsesmæssige aspekter) giver blandede ejendomsudviklingsprojekter ny strategisk relevans. Institutionelle investorer, forsikringsselskaber, pensionskasser og statsejede investeringsfonde er i stigende grad forpligtet til at vurdere og rapportere om deres ejendomsporteføljer i henhold til bæredygtighedskriterier. Bygninger, der forårsager høje trafikudledninger på grund af deres placering og brugsstruktur, er under pres.

Fra dette perspektiv tilbyder blandede områder en strukturel fordel: De reducerer den mobilitetsbehov, som området medfører, muliggør delt brug af energi- og forsyningsinfrastruktur til flere formål og har en tendens til at opnå højere samlede udnyttelsesgrader for deres tekniske systemer. De overordnede ESG-profiler for sådanne ejendomme er derfor ofte mere gunstige end for sammenlignelige monofunktionelle ejendomme, selvom dette ikke altid afspejles tilstrækkeligt i de relevante certificeringssystemer.

PwC-rapporten om transformationen af ​​bycentre identificerer eksplicit blandet anvendelse som den foretrukne model for økonomisk revitalisering af forfaldne områder i indre by og baserer også sin model for udledning af overkommelige anskaffelsesomkostninger på den. Dette flytter blandet anvendelse fra planlægningsidealernes sfære til kernen i finansielle værdiansættelsesmodeller – et skift, der permanent ændrer dens betydning for branchens investeringsbeslutninger.

Modstandsdygtighed som et planlægningsmål: Hvad gør blandede kvarterer kriserobuste

Begrebet bymæssig modstandsdygtighed har fået helt ny relevans på grund af de seneste års erfaringer – pandemier, klimabegivenheder, forstyrrelser i forsyningskæden og geopolitiske chok. I sit positionspapir om bymæssig modstandsdygtighed over for klimaforandringer understregede Industri- og Handelskammeret (IHK), at fremtidssikrede byer har brug for kvarterer, der kan reagere fleksibelt på samfundsmæssige forandringer. Blandet anvendelse er det primære mål i denne henseende.

Modstandsdygtighedseffekten af ​​blandet anvendelse er mangesidet. På et økonomisk niveau tilbyder blandede kvarterer et mere stabilt indkomstgrundlag for ejendomsejere, detailhandlere og serviceudbydere, fordi forskellige anvendelser reagerer forskelligt på kriser og gensidigt kan stabilisere hinanden. På et socialt niveau er blandede kvarterer mere robuste, fordi de integrerer forskellige befolkningsgrupper og livsstile og dermed undgår social monokultur. På et økologisk niveau muliggør blandede strukturer en mere effektiv udnyttelse af energi, vand og jord.

Princippet om dobbelt anvendelse fra militær planlægning giver en analytisk passende model her: Infrastruktur designet til flere formål er per definition mere modstandsdygtig over for svigt af individuelle anvendelser. En underjordisk parkeringskælder, der bruges til logistik om natten, står ikke tom, når brugen i dagtimerne falder. En stueetage designet til handel, lokale faciliteter og pakkelevering overlever tabet af en enkelt lejer bedre end et monofunktionelt butikslokale. Princippet om flere anvendelser reducerer risikoen for ledighed, øger belægningsprocenterne og gør kvarterer mere økonomisk stabile.

Bystruktur som en strategisk variabel: Hvad byudvikling kan lære af systemteori

Den økonomiske analyse fører i sidste ende til en konklusion, der rækker ud over ejendomssektoren: en bys fysiske struktur er en strategisk variabel, ikke en uforanderlig naturlig givenhed. Den påvirker mobilitetsmønstre, energiefterspørgsel, lokal økonomisk aktivitet, boligudbud og den sociale samhørighed i et samfund i et omfang, der er politisk og økonomisk undervurderet. Byer, der konsekvent forfølger blandet anvendelse som et planlægningsprincip, investerer ikke i arkitektur, men i systemarkitektur.

Dette er især tydeligt i spørgsmålet om arealanvendelse. Tyskland mister mere end 50 hektar jord dagligt på grund af arealanvendelse – en hastighed, der hverken er økologisk eller økonomisk bæredygtig. Blandet anvendelse, som organiserer flere anvendelser vertikalt og horisontalt på en enkelt grund, er strukturelt mere arealeffektive end horisontal udvidelse af monofunktionelle områder. De muliggør mere byudvikling på mindre jord – og dette er ikke kun et miljøpolitisk argument, men også et finanspolitisk, fordi kommunal infrastruktur er billigere at vedligeholde i et kompakt område end i en vidtstrakt, spredt bebyggelse.

Overgangen fra at diskutere individuelle bygninger til at planlægge hele bydele markerer et afgørende spring i kvalitet. Det er ikke den enkelte bygning med blandet anvendelse, der bestemmer byens kvalitet, men snarere det koordinerede samspil mellem anvendelser, mobilitet, offentlige rum, logistik og social infrastruktur på distriktsniveau. Spørgsmålet, som fremsynede byplanlæggere må stille sig selv, er: Hvor godt fungerer dette distrikt som system – kl. 15.00, 8.00 og 22.00? Distrikter, der er levende på alle tider af døgnet, fordi forskellige anvendelser supplerer hinanden tidsmæssigt og rumligt, er ikke kun mere beboelige, men også mere økonomisk produktive og sikrere.

Det er netop her, den systemiske værdi af blandet anvendelse ligger: det er ikke en aktuel tendens, men snarere den planlægningslogik, der strukturerer den europæiske bys fremtid. De, der forankrer dette princip i planlægningen og udviklingen af ​​kvarterer i dag, skaber ejendomme og bystrukturer, der stadig vil passe til brugernes virkelighed om tyve år – og ikke til en svunden tid, hvor bolig, arbejde og logistik stadig blev opfattet som separate verdener.

Konrad Wolfenstein

Jeg vil med glæde fungere som din personlige rådgiver.

Du kan kontakte mig på wolfenstein∂xpert.digital eller

Bare ring til mig på +49 7348 4088 965 .

LinkedIn
 

Rådgivning, planlægning og implementering af komplette løsninger til højlagre og automatiserede lagersystemer - Billede: Xpert.Digital

Mere information her:

• Rådgivning og planlægning af højlager: Automatiseret højlager – Optimer palleopbevaring fuldautomatisk – Lageroptimering