CoreHub Rastatt: 45 millioner euro til moderne logistikrum uden lejere: Verdions risikable logistikprojekt

Trods bilkrisen: Derfor bygges en ny højteknologisk logistikpark i Rastatt

Ingen lejere, men værd 45 millioner euro: Verdions masterplan for Oberrhein

Det tyske marked for logistiske ejendomme befinder sig ved et vendepunkt. Mens geopolitisk usikkerhed, stigende renter og dybtgående strukturelle ændringer i industrien – især i bilsektoren – tvinger mange investorer til at udvise forsigtighed, sender den paneuropæiske projektudvikler Verdion et stærkt, kontracyklisk signal. I Rastatt, Baden-Württemberg, er det nye "CoreHub", et topmoderne logistikcenter med en potentiel værdi på 45 millioner euro, under opførelse. Det bemærkelsesværdige aspekt: ​​det bygges uden en forhåndskontraktlig lejer. Hvad der ved første øjekast ser ud til at være et yderst risikabelt, spekulativt foretagende på et brownfield-område, viser sig ved nærmere eftersyn som en smart beregnet strategisk masterplan. Verdion udnytter fuldt ud den åbenlyse mangel på energieffektive og teknologisk fremtidssikrede eksisterende bygninger i Tyskland. Den følgende analyse undersøger i detaljer, hvorfor der nu opstår et enormt kvalitetsgab i den eksisterende lagerbeholdning, hvilken nøglerolle ESG-standarder og automatisering spiller, og hvorfor Rastatt-projektet er langt mere end blot et simpelt sats på en placering direkte ved motorvej A5.

Verdions satsning på 45 millioner euro på Rastatt: Mens Tysklands industri kæmper for sin fremtid, bygger Verdion uden en fast lejer – og satser på manglen på virkelig moderne logistikplads

Et hallprojekt af større betydning

Med et planlagt samlet areal på 19.573 kvadratmeter er Verdion CoreHub Rastatt ikke et usædvanligt stort logistikcenter. Ikke desto mindre er projektet økonomisk bemærkelsesværdigt. Den paneuropæiske logistikejendomsspecialist Verdion har modtaget byggetilladelser til to moderne lagerenheder, hvis værdipotentiale anslås til omkring 45 millioner euro. Goldbeck er blevet udpeget som totalentreprenør. Færdiggørelsen er planlagt til juli 2027. Grunden på Hohlohstraße 13 ligger i en etableret industripark i Rastatt og mindre end ti minutters kørsel fra motorvej A5.

Ved første øjekast ser det ud til at være et klassisk ejendomsprojekt: En investor sikrer sig en grund, får byggerettigheder, opfører pakhuse og udlejer dem derefter til virksomheder inden for logistik-, industri- eller handelssektoren. Bag denne forenklede beskrivelse ligger dog en kompleks økonomisk beslutning. Verdion investerer på et tidspunkt, hvor den tyske industri lider under svag efterspørgsel, høje omkostninger, geopolitiske risici og dybtgående teknologiske forandringer. Samtidig er finansiering og opførelse af erhvervsejendomme blevet betydeligt mere udfordrende end under den lange periode med lave renter.

Verdions beslutning om at fortsætte byggeriet på trods af disse udfordringer sender et klart budskab. Virksomheden satser ikke blot på stigende godsmængder, men snarere på et voksende kvalitetsmangel i Tysklands eksisterende industriområde. Mange ældre lagre opfylder ikke kravene til moderne logistikprocesser eller de nuværende forventninger til energieffektivitet, automatisering, brandsikkerhed, arbejdsforhold og dokumentation af bæredygtighed. Derfor mangler etablerede industricentre ikke nødvendigvis ledig plads, men snarere bygninger, der er let tilgængelige og opfylder de tekniske og lovgivningsmæssige krav for de kommende år.

CoreHubs økonomiske logik hviler derfor på tre antagelser. For det første vil Oberrhein-regionen forblive en betydelig produktions- og logistikkorridor på trods af industriel transformation. For det andet vil virksomheder, selv under økonomiske nedture, have brug for moderne faciliteter, hvis de ønsker at gøre deres processer mere effektive, robuste og energibesparende. For det tredje vil udbuddet af sammenlignelige nye bygninger forblive begrænset, fordi høje byggeomkostninger, jordmangel og mere restriktiv finansiering tvinger mange konkurrenter til at udvise større forsigtighed. Om disse antagelser holder stik, vil vise sig, ikke når hallerne er færdige, men når de udlejes.

45 millioner euro er ikke byggeprisen

Det ofte citerede tal på 45 millioner euro kræver en præcis fortolkning. Verdion bruger dette til at beskrive projektets værdipotentiale. Dette udtryk er ikke synonymt med de rene byggeomkostninger eller den allerede investerede kapital. Den økonomiske værdi af en færdigbygget logistikejendom stammer primært fra den forventede lejeindtægt, driftsomkostningerne, lejernes kreditværdighed, lejevilkårene og det investeringsafkast, som investorerne kræver på et givet tidspunkt.

Udviklingsomkostninger omfatter ikke kun selve opførelsen af ​​bygningen, men også grunden, planlægning, tilladelser, byggemodning, tekniske installationer, udendørsarealer, finansiering, markedsføring og potentielle forbedringer for lejere. Hertil kommer risici som følge af prisstigninger, byggeforsinkelser, ændringsordrer og en senere start på udlejning. Et projekt kan derfor være inden for budgettet med hensyn til byggeomkostninger, men stadig ikke leve op til de økonomiske forventninger, hvis lejen er lavere end forventet, eller bygningen står tom i en længere periode.

Rent matematisk svarer 45 millioner euro til cirka 2.300 euro pr. kvadratmeter samlet etageareal. Denne simple opdeling giver dog ikke en pålidelig værdi af byggeomkostningerne. De 19.573 kvadratmeter omfatter lager-, kontor-, tekniske, sociale og mezzaninområder med varierende omkostninger og afkastpotentiale. Derudover er grundværdien, udendørsfaciliteter og forventet investeringsafkast medregnet i værdiansættelsen. En fuldt udlejet ejendom med langtidslejekontrakter kan være betydeligt mere værd end den samme bygning uden indflytning, selvom begge er teknisk set identiske.

Den afgørende økonomiske faktor er derfor ikke den offentligt angivne projektsum, men det bæredygtige nettoafkast. Verdion skal opnå lejepriser, der retfærdiggør alle udviklings- og finansieringsomkostninger, samtidig med at de forbliver konkurrencedygtige for virksomheder sammenlignet med eksisterende lokaler. Jo højere byggekvaliteten og de tekniske standarder er, desto større er den nødvendige lejepræmie. Lejeren vil kun acceptere denne præmie, hvis de modtager målbar værdi til gengæld, såsom lavere driftsomkostninger, mere effektive processer, reduceret misligholdelsesrisiko eller bedre opfyldelse af deres egne bæredygtighedsmål.

Rastatt er mere end bare en motorvejsafkørsel

Beliggenheden er et af projektets stærkeste argumenter. Rastatt ligger i Oberrhein-korridoren i det sydvestlige Tyskland, mellem Karlsruhe, Baden-Baden og Strasbourg. Motorvej A5 forbinder regionen med Rhinen-Main-området mod nord og med Freiburg, Basel og Schweiz mod syd. Frankrig ligger i umiddelbar nærhed. For virksomheder, der betjener de tyske, franske og schweiziske markeder, tilbyder beliggenheden et fornuftigt udgangspunkt.

Den korte afstand til motorvejen er ikke et ubetydeligt salgsargument. Inden for logistik udgør ekstra kilometer og minutter betydelige omkostninger over tusindvis af ture. Korte tider før og efter turen reducerer brændstofforbrug, chaufførtid, slitage på køretøjer og sandsynligheden for uplanlagte forsinkelser. Især for tidskritiske leverancer til produktionsfaciliteter eller med flere daglige ruter kan gode transportforbindelser mærkbart forbedre en lokations konkurrenceevne.

Rastatt er ikke blot et transportknudepunkt. Byen og dens omkringliggende område kan prale af en bred industriel base med internationalt aktive virksomheder, mellemstore leverandører og tekniske serviceudbydere. Mercedes-Benz-fabrikken danner det største industrielle anker. Fabriksområdet omfatter også en industripark, hvor leverandører kan operere tæt på produktionen. Dette skaber efterspørgsel efter lagerstyring, sekvensering, emballering, kvalitetskontrol, reservedelsforsyning og andre logistiktjenester.

Den grænseoverskridende placering har også strategisk værdi. Virksomheder kan konsolidere varestrømmen til Baden-Württemberg og Alsace eller bruge stedet som mellemled i europæiske forsyningskæder. Nærheden til Strasbourg udvider det tilgængelige økonomiske område uden at Verdion er fuldstændig afhængig af et enkelt nationalt marked. Denne fordel afhænger dog af effektive Rhin-krydsninger, stabile transportruter og et velfungerende europæisk indre marked.

Placeringen er derfor stærk, men ikke automatisk bedre. Trafiktæthed på motorveje, byggepladser, mangel på chauffører, stigende vejafgifter og strengere emissionsregler kan reducere fordelene ved transportomkostninger. CoreHub drager fordel af Oberrhein-korridoren, men ligesom ethvert vejorienteret anlæg er det fortsat afhængigt af dets funktionalitet. Det afgørende spørgsmål er, om brugerne rent faktisk kan udnytte kombinationen af ​​industrimiljø, nærhed til grænsen og transportforbindelser mere effektivt end alternative placeringer i det større Karlsruhe-område, i Alsace eller længere sydpå.

Bilindustrien som både en mulighed og en koncentrationsrisiko

At fokusere på virksomheder i bilindustrien er et logisk valg. Produktionsanlæg opererer med komplekse forsyningskæder, korte leveringstider og høje omkostninger ved uplanlagte afbrydelser. Et moderne lager i umiddelbar nærhed kan fungere som bufferlager, reservedelscenter, sekvenseringssted eller base for produktionsrelaterede tjenester. Jo kortere afstanden til anlægget er, desto lettere er det at reducere lagerbeholdningen og synkronisere leverancer.

Nærheden til Mercedes-Benz-fabrikken forbedrer derfor generelt leasingmulighederne. Samtidig skaber det en betydelig brancherisiko. Den europæiske bilindustri gennemgår en strukturel transformation, hvis konsekvenser er vanskelige at forudsige for individuelle fabrikker, leverandører og serviceudbydere. Elektrificering, fokus på software, omkostningsbesparende programmer og den stigende konkurrence fra kinesiske producenter ændrer produktsortimenter og indkøbssystemer. Nogle komponenter mister betydning, mens batterier, effektelektronik, halvledere og digitale systemer bliver mere betydningsfulde.

Disse ændringer reducerer ikke blot logistikken. De genererer også nye varestrømme, nye sikkerhedskrav og nye servicebehov. Batterier og visse kemikalier kræver for eksempel specifikke brandbeskyttelses-, opbevarings- og forsikringskoncepter. Elektroniske komponenter stiller høje krav til renlighed, sikkerhed og lagerstyring. Samtidig kan producenter regionalisere deres forsyningskæder for at reducere afhængigheder. En lokation som Rastatt kunne drage fordel af dette.

Risikoen opstår, når flere regionale aktører samtidig reducerer kapaciteten. Hvis produktionen på en stor fabrik falder, kommer ikke kun direkte leverandører, men også speditører, vikarbureauer og tekniske serviceudbydere under pres. Ledige eksisterende lokaler kan derefter tilbydes til lavere priser og konkurrere med nybyggeriet. Verdion ville enten være nødt til at sænke sine lejeforventninger eller fokusere mere på at tiltrække lejere uden for bilindustrien.

Den økonomisk forsvarlige strategi består derfor ikke i fuldstændig specialisering inden for bilindustrien. CoreHub'en skal imødekomme bilindustriens høje krav uden at blive afhængig af den. Produktion, generel kontraktlogistik, teknisk engroshandel, e-handel, reservedelshandel og regional distribution udvider brugerbasen. De to lagerenheder giver også mulighed for en blanding af forskellige brancher. Denne diversificering er den mest effektive beskyttelse for Verdion og regionen mod en ensidig industriel nedtur.

To haller reducerer udlejningsrisikoen

Det planlagte samlede areal er fordelt på to lagerenheder. Dette gør det muligt for Verdion at undgå afhængighed af en enkelt lejer, der ville skulle overtage næsten 20.000 kvadratmeter på én gang. Mellemstore enheder kan ofte udlejes til en bredere vifte af virksomheder end et stort monolitisk lager. For regionale logistikudbydere, leverandører eller handelsvirksomheder kan et areal på cirka 8.000 til 10.000 kvadratmeter bedre passe til deres faktiske behov.

Delelighed øger også ejerens fleksibilitet. Hvis en lejer flytter ud, går hele indkomsten ikke nødvendigvis tabt. Forskellige lejeperioder kan sprede risikoen og muliggøre en gradvis tilpasning af lejen til markedet. Derudover kan to virksomheder på samme lokation benytte gensidige tjenester eller dele fælles transport- og sikkerhedsinfrastruktur.

Disse fordele har dog en pris. En ejendom med flere lejere kræver klart adskilte områder, separate indgange, forbrugsmåling, brandsikkerhedsplaner og organisatoriske regler for fællesarealer. Forskellige åbningstider og trafikmængder kan forårsage konflikter. Parkeringspladser, brug af udendørsarealer og ansvar for tekniske systemer skal også være klart defineret i kontrakten.

To enheder eliminerer ikke fuldstændigt koncentrationsrisikoen. Hvis en af ​​de to lejere misligholder deres forpligtelser, kan en betydelig del af lejeindtægterne stadig gå tabt. En mere diversificeret tilgang ville sprede risikoen yderligere, men kunne forringe den driftsmæssige effektivitet og kræve yderligere renoveringer. Verdion vælger derfor en mellemvej mellem en enkelt stor lejer og en kompleks erhvervspark med mange små lejere.

Denne balance giver økonomisk mening. Enhederne forbliver store nok til professionel logistik og industrielle processer, men alligevel små nok til at appellere til forskellige brugergrupper. Denne fleksibilitet har sin egen værdi, fordi den reducerer sandsynligheden for, at bygningen står helt ubrugt i en længere periode efter et lejerskifte. I et usikkert økonomisk miljø er denne kapacitet til alternative anvendelser vigtigere end at maksimere optimeringen for en enkelt, specifik proces.

Teknologi bliver et salgsargument for lejere

En moderne logistikejendom konkurrerer ikke længere udelukkende på beliggenhed og leje. Tekniske specifikationer bestemmer i stigende grad, hvilke processer der overhovedet er mulige. Hallhøjde, gulvets bæreevne, antal læsseramper, brandsikring, strømforsyning og manøvreområder påvirker produktiviteten og automatiseringsgraden. Verdion stræber derfor efter at forberede CoreHub til forskellige anvendelser.

Muligheder for sidelæsning og flere dockingpunkter forbedrer vareflowet. Porte i stueetagen giver adgang for bestemte køretøjer eller maskiner og letter håndteringen af ​​store varer. En robust gulvplade giver den nødvendige støtte til reolsystemer, tungt gods og udvalgte produktionsrelaterede aktiviteter. Kontor-, teknik-, team- og mezzaninområder udvider facilitetens funktionalitet ud over simpel opbevaring.

Den elektriske tilslutningskapacitet er særligt relevant. Logistikbygninger kræver i stigende grad elektricitet til transportbåndsteknologi, robotteknologi, IT-systemer, varmepumper, ladeinfrastruktur og automatiserede lagerløsninger. En bygning med en utilstrækkelig nettilslutning kan virke teknisk avanceret, men stadig være uegnet til krævende brugere. Strømbehovet udvikler sig dog hurtigt. Det, der virker rigeligt i dag, kan blive utilstrækkeligt i fremtiden med omfattende automatisering eller samtidig opladning af adskillige erhvervskøretøjer.

Muligheden for døgndrift øger også de økonomiske fordele. Logistikvirksomheder tjener deres penge gennem gennemløbshastighed og tilgængelighed. Tidsbegrænsninger kan reducere kapacitetsudnyttelsen og komplicere forsyningskæder. En tilladelse til døgndrift er derfor værdifuld, selvom en fremtidig bruger ikke udnytter den fuldt ud i starten. Samtidig øges kravene til støjhåndtering, belysning, bemanding og miljøhensyn.

Teknisk kvalitet øger kun værdien, hvis den opfylder efterspørgslen. Overdimensionerede faciliteter øger byggeomkostningerne uden nødvendigvis at generere højere huslejer. Verdion skal derfor etablere en standard, der er krævende, men ikke unødvendigt specialiseret. Den økonomisk mest fordelagtige bygning er ikke den med de mest avancerede tekniske funktioner, men snarere den, hvis funktioner rent faktisk betales for og bruges af det største antal lejere.

Bæredygtighed er ikke længere bare en dekoration

CoreHub-konceptet omfatter den målrettede DGNB Gold-certificering, en høj energieffektivitetsstandard, solceller, varmepumpeteknologi og grønne tage. Disse funktioner opsummeres ofte under begrebet bæredygtighed, men har forskellige økonomiske konsekvenser. De kan reducere energiforbruget, begrænse regulatoriske risici, lette finansiering og øge attraktiviteten for større virksomheder.

For lejere er driftsomkostningerne den mest afgørende faktor. Store haller har et forholdsvis lavt energibehov pr. kvadratmeter, men deres store størrelse resulterer stadig i et betydeligt forbrug. Belysning, opvarmning, ventilation, transportbåndssystemer og IT-udstyr kører ofte i mange timer. En effektiv bygningsskærm og en varmepumpe kan reducere dette behov. Solceller kan generere elektricitet direkte på stedet og mindske afhængigheden af ​​markedspriser.

Den faktiske fordel afhænger af driftsmodellen. Solenergi genereres primært om dagen, mens nogle logistikprocesser har et højt forbrug om natten. Uden lagring eller fleksibel belastningsstyring skal overskydende elektricitet føres ind i nettet og hentes fra det på andre tidspunkter. Afgørende faktorer omfatter også, hvem der driver systemet, hvordan elektriciteten faktureres, og om brugerne drager fordel af lave produktionsomkostninger på lang sigt.

For Verdion handler bæredygtighed også om at sikre ejendomsværdi. Banker og institutionelle investorer undersøger i stigende grad energieffektivitetsindikatorer, klimarisici og fremtidssikring af bygninger. Ældre, ineffektive bygninger kan stå over for højere finansieringsomkostninger, renoveringsbehov eller ulemper med hensyn til udlejningspotentiale. En ny bygning, der betydeligt overstiger de nuværende krav, reducerer risikoen for for tidlig økonomisk forældelse.

Den ønskede certificering bør ikke forveksles med allerede dokumenteret ydeevne. Kun konstruktion, dokumentation og efterfølgende drift vil vise, om målene er nået. Et solcelleanlæg gør ikke automatisk en bygning klimaneutral, fordi beton, stål, teknologi og byggeprocesser også forårsager emissioner. En pålidelig vurdering skal tage hensyn til hele livscyklussen. Bæredygtighed bliver dermed et spørgsmål om udbytte og risiko, ikke en grøn mærkning.

Rådgivning, planlægning og implementering af komplette løsninger til højlagre og automatiserede lagersystemer - Billede: Xpert.Digital

Mere information her:

• Rådgivning og planlægning af højlager: Automatiseret højlager – Optimer palleopbevaring fuldautomatisk – Lageroptimering

Brownfield i stedet for grøn eng

Projektet udvikles på en grund, der allerede anvendes til kommercielle formål. Denne brownfield-tilgang vinder stadig større betydning i Tyskland. Nye erhvervsområder på ubebygget jord møder ofte politisk modstand, langvarige planlægningsprocesser og miljøhensyn. Samtidig findes der ældre eller underudnyttede grunde i industriområder, hvis infrastruktur og byggerettigheder kan revitaliseres økonomisk.

Brownfield-områder tilbyder både muligheder og risici for investorer. Områderne er ofte allerede udviklede og godt forbundet med transportnetværk. Eksisterende industrielle anvendelser i nærheden reducerer konflikter med følsomme boligområder. På den anden side kan miljøforurening, ukendte jordforhold, nedrivningsomkostninger og forældede forsyningsanlæg føre til betydelige merudgifter. En grundig teknisk og juridisk vurdering er derfor afgørende.

Fra et økonomisk perspektiv er genbrug af eksisterende erhvervsarealer normalt mere fornuftigt end sammenlignelig nybyggeri. Eksisterende veje, netværk og kommunal infrastruktur udnyttes mere effektivt. Presset på landbrugsarealer og natur kan mindskes. Disse fordele gælder dog kun, hvis renovering og nybyggeri gennemføres på en reelt ressourceeffektiv måde og ikke blot som en erstatning af en gammel bygning med en større, forseglet struktur.

Værdistigningen på et brownfield-område stammer fra eliminering af usikkerhed. Med afklaret ejerskab, sund planlægningslovgivning, en byggetilladelse og moderne infrastruktur bliver en potentielt vanskeligt anvendelig grund et institutionelt investerbart aktiv. Denne proces er præcis, hvad en værdiskabelsesstrategi indebærer. Verdion påtager sig udviklingsrisici og forventer et højere afkast end ved køb af en allerede færdigbygget, fuldt udlejet ejendom.

For Rastatt er genbrug af den eksisterende grund også mere fordelagtig ud fra et byplanlægningsperspektiv end at bygge et selvstændigt logistikcenter på en helt ny lokation. CoreHub'en supplerer et eksisterende industriområde og kan strømline regionale forsyningskæder. Kvaliteten af ​​denne integration afhænger dog af, hvordan trafik, dræning, støj, belysning og grønne områder håndteres under den faktiske drift.

Verdion bygger bevidst uden et sikkerhedsnet

Projektets største risiko ligger i dets spekulative udvikling. Det betyder, at byggeriet fortsætter uden en bekræftet langsigtet ankerlejer. Verdion påtager sig derfor udlejningsrisikoen. Hvis hallerne forbliver tomme efter færdiggørelsen, vil finansiering, administration, forsikring og vedligeholdelse fortsætte, mens lejeindtægterne mangler.

Et spekulativt byggeri er ikke automatisk hensynsløst. Virksomheder har brug for pålidelige afleveringsdatoer, når de skal træffe beslutninger om placering. Et projekt, der blot er planlagt, uden tilladelser eller byggestart, er for usikkert for mange brugere. Med en udstedt byggetilladelse og en udpeget hovedentreprenør kan Verdion give et mere konkret tilbud til potentielle købere. Byggeriets fremskridt øger troværdigheden og forkorter tiden mellem underskrivelse af kontrakten og indflytning.

Denne tilgang kan være særligt effektiv, når konkurrenterne bygger mindre på grund af høje renter og omkostninger. Et begrænset udbud af nybyggeri forbedrer situationen for de få projekter, der vil være klar til indflytning i 2027. Virksomheder, der har et presserende behov for moderne lokaler, kan ikke vente flere år på nye tilladelser. Verdion satser på at kunne tilbyde et begrænset udbud af lokaler netop inden for denne tidsramme.

Modrisikoen er en fornyet økonomisk nedtur. Hvis industrielle og kommercielle virksomheder udskyder investeringer, falder efterspørgslen efter plads, eller eksisterende lejere frigiver lokaler til fremleje. Sådanne eksisterende ejendomme er ofte billigere end nye bygninger, selvom deres energieffektivitet og proceskvalitet er ringere. Prisfølsomme virksomheder kan så vælge imod CoreHub.

Spekulativt byggeri er derfor et sats på timing, placering og produktkvalitet. Verdion skal ikke kun finde efterspørgsel i princippet, men også tiltrække lejere i tide, der er villige til at betale de højere standarder. Succes afhænger mindre af de generelle overskrifter om et voksende logistikmarked end af konkrete lejeforhandlinger i Rastatt og den omkringliggende region.

Det tyske marked sender blandede signaler

Det tyske marked for industri- og logistikejendomme tegner et blandet billede. På den ene side er efterspørgslen efter moderne lokaler fortsat fundamentalt robust. Forsyningskæder skal blive mere robuste, virksomheder har større sikkerhedslagre, onlineforhandlere har stadig brug for distributionskapacitet, og ældre bygninger opfylder ikke længere nye tekniske krav. På den anden side bremser svag økonomisk vækst, høje omkostninger og forsigtige virksomhedsinvesteringer ekspansionen.

Nybyggeriaktiviteten er faldet i de senere år. Udviklere reagerede på øgede finansieringsomkostninger, dyrere materialer og vanskeligere markedsføring. Især spekulative projekter blev udskudt eller først påbegyndt med forhåndsleje. Som følge heraf kan der opstå mangel på lokaler af høj kvalitet på mellemlang sigt, selvom der stadig er ledige lejemål på det samlede marked.

Denne tilsyneladende modsigelse er afgørende. Markedet består ikke af fuldt ud udskiftelige kvadratmeter. Et energieffektivt lager med tilstrækkelig strømforsyning, god adgang og døgnåben tilgængelighed har begrænset konkurrence med en ældre bygning på en mindre attraktiv beliggenhed. Samtidig er prisforskellen fortsat betydelig. Ikke alle brugere kræver de højeste standarder, og nogle virksomheder accepterer tekniske ulemper, hvis lejen er betydeligt lavere.

Fordelen ved CoreHub er, at Rastatt ikke er en spekulativ placering uden en solid industriel efterspørgselsbase. En ulempe er regionens stærke afhængighed af en cyklisk branche. Det lokale marked kan derfor klare sig bedre eller dårligere end landsgennemsnittet. Nationale salgstal giver en vis vejledning, men de erstatter ikke en analyse af specifikke brugere, lejetilbud og konkurrerende ejendomme i Oberrhein-regionen.

På denne baggrund er Verdions beslutning kontracyklisk, men ikke irrationel. Virksomheden udvikler sig i en periode med begrænset udbud og satser på en senere markedsbedring. Denne strategi giver større muligheder end at gå ind på markedet på toppen af ​​et byggeboom, men kræver tilstrækkelig kapital og tålmodighed, hvis genopretningen forsinkes.

VELF 2 følger ikke en defensiv strategi

CoreHub er en del af Verdion European Logistics Fund 2, eller VELF 2. Fonden forfølger en værdiskabelsesstrategi. Kapital investeres ikke primært i fuldt udviklede og langtidslejede ejendomme, men snarere i fast ejendom og jord, hvis værdi kan øges gennem udvikling, renovering, genudlejning eller forbedret forvaltning.

Denne strategi lover højere afkast, fordi fonden påtager sig risici, som mere konservative investorer undgår. Disse omfatter risici forbundet med planlægning, byggeri, leasing og finansiering. I Rastatt består værdiskabelsen af ​​flere faser: sikring af placeringen, indhentning af byggetilladelse, opførelse af anlægget, tiltrækning af egnede lejere og stabilisering af lejeindtægterne. Først derefter skabes en ejendom, der potentielt kan sælges til langsigtede investorer eller holdes permanent i porteføljen.

Byggetilladelsen er en afgørende milepæl i denne proces. Bygningsreglementet skaber værdi ved at reducere usikkerhed og muliggøre en realistisk projekttidsplan. Den efterfølgende byggefase flytter fokus fra planlægningsrisici til omkostninger, deadlines og leasing. Med Goldbeck som hovedentreprenør vil byggeriet blive implementeret ved hjælp af professionelle og standardiserede strukturer.

For fonden er Rastatt en del af en større europæisk og tysk strategi. Flere projekter i forskellige regioner kan sprede risici og skabe stordriftsfordele inden for planlægning, indkøb, markedsføring og bygningsadministration. Samtidig øges kapitalbindingen, hvis flere spekulative udviklingsprojekter ikke udlejes i tide. Porteføljediversificering tilbyder kun begrænset beskyttelse, hvis en generel økonomisk eller finansiel krise påvirker alle lokationer samtidigt.

CoreHub passer således logisk ind i fondens strategi, men det er ikke en defensiv investering. Investorer forventer en præmie for de påtagne risici. Verdion skal tjene denne præmie gennem aktiv værdiskabelse. Et moderne lager alene er ikke nok; det, der betyder noget, er udlejning, lejerkvalitet, lejevilkår og en fremtidig ejendomsværdi, der overstiger alle udviklings- og kapitalomkostninger.

Rentesatserne bestemmer værdien i baggrunden

Logistikejendomme betragtes ofte som et driftsmæssigt anliggende, men deres værdiansættelse er stærkt afhængig af kapitalmarkedet. Hvis det afkast, som investorerne kræver, stiger, falder den beregnede ejendomsværdi, forudsat at lejeindtægterne forbliver uændrede. Omvendt, hvis afkastkravene falder, stiger værdien. Dette forhold kan ændre et projekts økonomiske præstation betydeligt, selvom byggeri og udlejning forløber efter planen.

Den lange periode med lave renter havde øget ejendomsværdierne og lettet finansieringen. Med den efterfølgende rentestigning blev lånt kapital dyrere, mens køberne krævede højere startafkast. Projektudviklerne måtte investere mere egenkapital, kalkulere mere forsigtigt og i nogle tilfælde justere jordpriser eller byggeplaner. Mange projekter mistede deres tidligere rentabilitet.

For Verdion er der en betydelig periode mellem opnåelsen af ​​byggetilladelsen og den planlagte færdiggørelsesdato. Rentesatser og transaktionsafkast kan bevæge sig i begge retninger indtil juli 2027. Et mere gunstigt finansieringsmiljø ville understøtte den fremtidige værdi. Hvis kapitalomkostningerne forbliver høje, skal ejendommen generere stærkere lejeindtægter for at retfærdiggøre sit værdiansættelsespotentiale på 45 millioner euro.

Den bedste beskyttelse mod udsving på kapitalmarkedet er en stabil pengestrøm. Langsigtede kontrakter med kreditværdige virksomheder, markedsbaserede lejepriser og lave ikke-inddrivelige omkostninger gør en ejendom attraktiv selv med højere afkastkrav. Tomgang har derimod en dobbelt negativ effekt: det resulterer i tabt indkomst, og købere indregner yderligere risici og lejeomkostninger.

Verdions vigtigste opgave er derfor ikke præcist at forudsige renteudviklingen. Virksomheden skal skabe en bygning, der forbliver udlejningsbar under varierende kapitalmarkedsforhold. Fleksible lokaler, lave driftsomkostninger og bred brugertiltrækning er mere økonomisk værdifulde end et optimistisk sats på renten.

Job er ikke automatisk garanteret

Nye logistikejendomme er ofte begrundet i deres beskæftigelseseffekter. I byggefasen genereres kontrakter for planlægning, byggefirmaer, håndværkere, teknisk udstyr og tjenester. Hvor meget merværdi der rent faktisk er tilbage i regionen afhænger dog af de virksomheder, der indgår kontrakt med, forsyningskæderne og underleverandørerne.

I driftsfasen er beskæftigelsespåvirkningen endnu mere usikker. En traditionel, arbejdsintensiv lagerlogistikoperation kan skabe adskillige driftsjob. Et højt automatiseret center kan derimod håndtere en større mængde varer med betydeligt færre medarbejdere. Dette ville dog skabe flere kvalificerede job inden for vedligeholdelse, dataanalyse, IT, anlægskontrol og processtyring. Uden en bekræftet brugerbase er det derfor umuligt at estimere det fremtidige antal job pålideligt.

Beskæftigelsens kvalitet afhænger også af driftskonceptet. Skifteholdsarbejde, lønniveauer, midlertidig ansættelse, uddannelseskrav og graden af ​​automatisering varierer betydeligt. For regionen er en lokation med produktionsrelaterede tjenester og tekniske aktiviteter ofte mere værdifuld end et simpelt transitlager med ringe lokal integration. Bygningsdesignet giver mulighed for begge muligheder.

Tilgængelighed for medarbejdere er ved at blive en central lokationsfaktor. Logistikvirksomheder konkurrerer i mange områder om chauffører, lagerpersonale og tekniske specialister. Offentlig transport, sikre cykelstier og passende vagtforbindelser kan lette rekrutteringen. Gode motorvejsforbindelser alene er ikke nok, hvis medarbejdere har svært ved at nå lokationen uden egen bil.

Selv kommunale indtægter er ikke garanterede. Ejendomsskatter og potentielle erhvervsskatter skal vejes op mod de offentlige omkostninger til veje, brandvæsen, dræning og trafikstyring. Desuden afhænger erhvervsskattens størrelse af rentabiliteten, virksomhedens placering og de fremtidige brugeres skattestruktur. Derfor bør den regionale fordel ikke vurderes ud fra bygningens størrelse, men snarere ud fra den faktiske merværdi, den genererer.

Trafikfordelen genererer eksterne omkostninger

Logistikejendomme er afhængige af trafik. Dette udgør en fundamental målkonflikt. Nærhed til motorvej A5 reducerer driftsomkostningerne og muliggør hurtige forbindelser. Samtidig genererer yderligere lastbilture støj, emissioner, slid på vejene og risiko for ulykker. Døgndrift fordeler trafikken over hele dagen, men kan øge trafikpropperne om natten.

Separate indgange til biler og lastbiler, tilstrækkelig manøvreplads og tydeligt organiseret portbelægning forbedrer sikkerhed og effektivitet. Lastbilparkeringspladser og pauseområder forhindrer chauffører i at vente tilfældigt på offentlige steder. Digital tidsstyring reducerer spidsbelastnings- og tomgangstider. Sådanne foranstaltninger er ikke kun driftsmæssigt fordelagtige, men påvirker også den offentlige accept.

På lang sigt vil dekarboniseringen af ​​vejgodstransport blive stadig vigtigere. Ellastbiler kræver høj ladekapacitet, plads og intelligent energistyring. Solceller og en højtydende netforbindelse danner et fundament, men kravene til tunge erhvervskøretøjer kan være betydelige. Fremtidssikret eftermontering af ladeinfrastruktur vil styrke den langsigtede værdi af stedet.

CoreHub'en er primært vejbaseret. En direkte jernbaneforbindelse ville sandsynligvis hverken være økonomisk rentabel eller praktisk for alle brugere af et anlæg af denne størrelse. Ikke desto mindre kan virksomheder indirekte integrere regionale terminaler, havne eller kombinerede transporttjenester. Rastatts placering i Oberrhein-korridoren åbner op for flere transportformer, selvom de umiddelbare operationer i lagerbygningen fortsat er rettet mod lastbiler.

Den økonomiske vurdering er derfor dobbelt. For lejere og ejere giver nærheden til motorvejen en klar fordel. For den brede offentlighed resulterer dette dog i omkostninger, der ikke er fuldt inkluderet i lejen eller transportprisen. En ansvarlig operatør skal begrænse disse byrder gennem effektiv trafikstyring, køretøjer med lavere emissioner og god koordinering med de lokale myndigheder.

Tre scenarier indtil juli 2027

I et gunstigt scenario stabiliserer den tyske økonomi sig, den industrielle efterspørgsel stiger, og virksomheder investerer mere i moderne forsyningskæder. Samtidig er udbuddet af nybyggeri fortsat begrænset, fordi mange udviklere har udskudt projekter. Verdion udlejer begge enheder til kreditværdige lejere før eller kort efter færdiggørelsen. Langtidslejekontrakter og et mere gunstigt rentemiljø understøtter værdien. CoreHub vil i så fald blive betragtet som en vellykket kontracyklisk udvikling.

I det realistiske basisscenarie forbliver økonomien svag, mens der stadig er efterspørgsel efter lokaler af høj kvalitet. Én enhed udlejes hurtigt, mens søgningen efter en anden tager længere tid. Verdion kan være nødt til at tilbyde lejefri perioder, udviklingstilskud eller mere fleksible kontraktvilkår. Pengestrømmen starter senere og er i starten lavere, men ejendommen opnår stabil belægning inden for en overkommelig tidsramme.

I værste fald intensiveres nedturen i bilindustrien. Leverandører reducerer kapaciteten, logistikvirksomheder undgår ekspansion, og yderligere eksisterende plads kommer på markedet. Samtidig forbliver finansieringsomkostningerne høje. Verdion bliver nødt til at sænke huslejen eller tilbyde betydelige incitamenter. Længerevarende tomgang vil have en negativ indvirkning på indtjeningen og dermed projektets værdi.

En fjerde, ofte undervurderet risiko ligger i forskellige brugerkrav. Der kan være efterspørgsel, men den kan kræve mere elektricitet, yderligere brandsikringsteknologi, forskellige portkonfigurationer, særlige tilladelser eller større parkeringskapacitet. Jo senere sådanne krav opstår, desto dyrere bliver tilpasningen. Den fleksible grundstruktur reducerer denne risiko, men kan ikke helt eliminere den.

Tidsrammen indtil juli 2027 er også en fordel for markedsføringen. Større virksomheder har ofte brug for mange måneder til vurdering af byggegrunden, interne godkendelser, kontraktforhandlinger, teknisk planlægning og flytning. Med en byggetilladelse og en fast tidsplan kan Verdion indlede bindende drøftelser tidligt. Det afgørende er ikke kun at leje lokalet så hurtigt som muligt, men også under økonomisk rentable betingelser.

Succes kan måles med fire målepunkter

Hvorvidt CoreHub vil være økonomisk succesfuld, bør ikke udelukkende måles ud fra fuld belægning. Den første afgørende faktor er udlejningshastigheden. Hver måned med tomgang forsinker omsætningen og øger kapitalbindingen. Hurtig udlejning er dog kun gavnlig, hvis den ikke opnås gennem overdrevne indrømmelser.

Den anden faktor er kvaliteten af ​​lejeaftalerne. Kreditværdighed, lejeperiode, indeksregulering, opsigelsesrettigheder og fordelingen af ​​drifts- og vedligeholdelsesomkostninger bestemmer stabiliteten af ​​pengestrømmen. En langtidslejekontrakt med en økonomisk stærk virksomhed kan øge ejendommens værdi betydeligt. Omvendt kan en korttidslejekontrakt med en høj nominel leje indebære større risici.

Den tredje faktor er den faktiske drifts- og energieffektivitet. Reelle forbrugstal er afgørende, ikke kun planlagte værdier eller certifikater. Hvis varmepumper, klimaskærme, belysning og solceller målbart reducerer forbrugsomkostningerne, skabes en bæredygtig konkurrencefordel. Hvis besparelserne ikke lever op til forventningerne, bliver det vanskeligere at retfærdiggøre et nyt bygningstillæg på lejen.

Den fjerde faktor er diversificering af efterspørgslen. Hvis Verdion tiltrækker brugere fra flere brancher, vil dens afhængighed af bilindustriens præstationer falde. Virksomheder, der kombinerer logistik med let produktion, teknisk forarbejdning eller regional distribution, ville være særligt værdifulde. Dette ville generere mere lokal værdiskabelse end et simpelt transitlager.

Disse fire faktorer er tættere forbundet, end de umiddelbart ser ud til. God teknologi letter udlejning, en bred brugerbase forbedrer den kontraktlige situation, stabile kontrakter øger ejendommens værdi, og lave driftsomkostninger styrker lejernes loyalitet. Projektets succes stammer derfor ikke fra en enkelt egenskab, men snarere fra samspillet mellem beliggenhed, bygning og kontraktstruktur.

En berettiget positiv, men nøgtern vurdering

Verdion CoreHub Rastatt er økonomisk sund og strategisk logisk. Beliggenheden kombinerer et etableret industriområde med motorvej A5 og nærhed til Frankrig. De to hallenheder begrænser leasingrisikoen, det tekniske udstyr udvider brugerbasen, og de høje bæredygtighedsstandarder imødekommer de stigende krav fra virksomheder, banker og investorer.

Kombinationen af ​​brownfield-udvikling og fleksibel bygningsstruktur er særligt attraktiv. Verdion udnytter en eksisterende industrigrund i stedet for at bygge et isoleret stort lager på en ny grund. Samtidig undgår man at skabe en alt for specialiseret ejendom, der kun fungerer for én bruger. Dette forbedrer den langsigtede tilpasningsevne.

Ikke desto mindre er risiciene fortsat betydelige. Spekulative byggestarter flytter hele leasingrisikoen over på bygherren. Bilindustriens regionale styrke er samtidig en konjunkturafhængighed. Renter, byggeomkostninger og potentielle lejeincitamenter kan have en negativ indvirkning på værdipotentialet. Bæredygtighedsfunktioner realiserer også kun deres økonomiske fordele, når de rent faktisk reducerer driftsomkostningerne og værdsættes af lejere.

De klare udsigter er derfor forsigtigt positive. Verdion investerer ikke blindt i et generelt logistikboom, men snarere specifikt i kvalitetsforskellen mellem moderne krav og en aldrende lagerbeholdning. Beliggenheden og konceptet giver gode forudsætninger for at drage fordel af det begrænsede udbud af nybyggeri. Dette garanterer dog ikke succes.

I sidste ende afgøres projektets betydning ikke af investeringen på 45 millioner euro. Den afgørende faktor er, om Verdion kan finde to egnede lejere inden 2027, sikre levedygtige kontrakter og omsætte den lovede tekniske og energimæssige kvalitet til håndgribelige driftsmæssige fordele. Hvis dette lykkes, vil CoreHub blive en robust komponent i Oberrhein-korridoren og et overbevisende eksempel på moderne brownfield-udvikling. Men hvis efterspørgslen fortsat er for afhængig af den kæmpende bilindustri, eller hvis sikring af lejekontrakter kræver betydelige indrømmelser, vil den potentielle værdi hurtigt falde. Bygningerne kan færdiggøres som planlagt; om de i sidste ende bliver en stærk ejendom, vil blive afgjort af markedet.

☑️ Vores forretningssprog er engelsk eller tysk

☑️ NYT: Korrespondance på dit modersmål!

Konrad Wolfenstein

Jeg og mit team er glade for at stå til rådighed for dig som din personlige rådgiver.

Du kan kontakte mig ved at udfylde kontaktformularen her [email protected]:eller blot ringe til mig på +49 7348 4088 965. Min e-mailadresse er

Jeg glæder mig til vores fælles projekt.

☑️ SMV-support inden for strategi, rådgivning, planlægning og implementering

☑️ Oprettelse eller omlægning af den digitale strategi og digitalisering

☑️ Udvidelse og optimering af internationale salgsprocesser

☑️ Globale og digitale B2B-handelsplatforme

☑️ Pioner inden for forretningsudvikling / marketing / PR / messer