Strategien zur Optimierung des Wohnungsbaus in Deutschland: Mit dem 14 Punkte Plan der Regierung

🏠 Die anhaltende Wohnungsnot in Deutschland

In Deutschland erlebt der Wohnungsbau seit Jahren eine ununterbrochene Krise. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum spitzt sich immer weiter zu. Projekte werden aufgrund hoher Kosten und bürokratischer Hürden gestoppt. Das Resultat: Familien geben den Traum vom Eigenheim auf, während Baufirmen in die Insolvenz schlittern. Mieter, Eigentümer und die Baubranche selbst sehen die Bundesregierung in der Pflicht und kritisieren deren bisheriges Management der Situation scharf.

🤝 Gemeinsamer Gipfel im Kanzleramt am 25. September 2023

Um endlich eine konstruktive Lösung zu finden, fand am 25. September 2023 ein wichtiges Treffen im Kanzleramt statt. Ziel dieses Gipfels war die Entwicklung eines effektiven Plans, um schnell und kostengünstig mehr Wohnungen zu errichten. Dabei präsentierte die Bundesregierung ihren 14-Punkte-Plan als konkrete Maßnahme.

🎙️ Aussagen von Bundeskanzler Scholz während der Pressekonferenz

Bundeskanzler Olaf Scholz wies darauf hin, dass es in Deutschland bereits einen erheblichen Überhang an genehmigten, aber noch nicht realisierten Bauprojekten gibt. Als Lösungsansatz bietet die Bundesregierung die Einführung einer degressiven Abschreibung an. Diese soll Bauherren finanziell entlasten und den Wohnungsbau beschleunigen.

💰 Finanzielle Anreize und Steuervorteile ab dem 1. Oktober 2023

Ab dem 1. Oktober 2023 bis September 2029 sollen Neubauten mit einer degressiven Abschreibung von sechs Prozent gefördert werden. Diese Regelung soll nicht nur für Privatvermieter gelten, sondern auch für große Immobilienkonzerne.

📈 Weitere Maßnahmen für eine nachhaltige Verbesserung

Zusätzlich zu steuerlichen Anreizen sind auch andere Hilfestellungen geplant:

👨‍👩‍👧 Günstige Kredite für Familien

Um privaten Haushalten den Zugang zu Eigentum zu erleichtern, werden günstige Finanzierungsoptionen bereitgestellt.

🏗️ Lockerung der Dämmungsvorschriften

Die aktuell strengen Vorgaben für die Dämmung von Neubauten sollen gelockert werden, um Baukosten zu senken.

💵 Verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten für Vermieter

Um den Wohnungsbau weiter anzukurbeln, werden die Abschreibungsmöglichkeiten für Vermieter verbessert.

Mit diesen und weiteren Vorschlägen aus dem umfangreichen Maßnahmenpaket hofft die Bundesregierung, den Wohnungsbau in Deutschland endlich wieder anzukurbeln und für alle Beteiligten eine Win-Win-Situation zu schaffen.

Degressive Abschreibung bedeutet, dass ein Anlagegut, in diesem Fall ein Neubau, nicht gleichmäßig über seine Nutzungsdauer abgeschrieben wird. Stattdessen wird ein fester Prozentsatz auf den Restbuchwert des Anlageguts angewendet. Bei einer degressiven Abschreibung von 6% wird also jedes Jahr 6% des jeweiligen Buchwerts des Gebäudes als Abschreibungskosten verbucht.

🎯 Vorteile der degressiven Abschreibung

1. Liquiditätsvorteil

Die höhere Abschreibung in den ersten Jahren führt zu einer Steuerminderung, da die abgeschriebenen Kosten das zu versteuernde Einkommen reduzieren. Das verbessert die Liquidität der Bauherren.

2. Anreiz für Investitionen

Durch die Möglichkeit einer schnelleren Abschreibung wird der Wohnungsbau attraktiver, was wiederum die Wohnraumsituation verbessern könnte.

3. Flexibilität: Die degressive Abschreibung erlaubt es, insbesondere in den Anfangsjahren eines Projekts mehr finanzielle Freiheiten zu haben, da das zu versteuernde Einkommen reduziert wird.

📝 Beispiel für degressive Abschreibung von 6%

Angenommen, ein Bauherr investiert in ein Wohnprojekt, das insgesamt 1 Million Euro kostet.

• Im ersten Jahr: 6% von 1.000.000 Euro sind 60.000 Euro. Diese 60.000 Euro können abgeschrieben und damit von der Steuer abgesetzt werden. Der Restbuchwert des Gebäudes beträgt dann 940.000 Euro.
• Im zweiten Jahr: 6% von 940.000 Euro sind 56.400 Euro. Diese werden ebenfalls abgeschrieben. Der Restbuchwert beträgt nun 883.600 Euro.
• Im dritten Jahr:** 6% von 883.600 Euro sind 53.016 Euro. Diese werden abgeschrieben, und der Restbuchwert sinkt auf 830.584 Euro.

Und so weiter. Man sieht deutlich, dass die Abschreibungssumme jedes Jahr sinkt, aber gerade in den ersten Jahren sind die Abschreibungsbeträge relativ hoch, was steuerliche Vorteile bringt und die Liquidität erhöht.

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ und bezeichnet eine steuerliche Abschreibungsart, die den Wertverlust von Vermögensgegenständen, insbesondere von Anlagevermögen, berücksichtigt. Durch die AfA wird der Kaufpreis eines Anlageguts über seine geschätzte Nutzungsdauer hinweg anteilig als Betriebsausgabe geltend gemacht. Dies hat zur Folge, dass das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerlast reduziert werden können.

🌐 Anwendungsgebiete der AfA

Die AfA wird vor allem im Unternehmenskontext verwendet und findet Anwendung bei:

• Immobilien
• Maschinen
• Fahrzeugen
• Möbeln
• Computerhardware
• und vielen weiteren Anlagegütern

📈 Verschiedene Arten der AfA

Es gibt unterschiedliche Methoden der AfA, die jeweils eigene Vorteile und Regelungen mit sich bringen:

1. Lineare AfA

Hierbei wird das Anlagegut gleichmäßig über seine Nutzungsdauer abgeschrieben. Der jährliche Abschreibungsbetrag bleibt dabei konstant.

2. Degressive AfA

Bei dieser Methode wird ein fester Prozentsatz auf den Restbuchwert des Anlageguts angewendet. Der jährliche Abschreibungsbetrag sinkt somit im Laufe der Zeit, ist jedoch in den ersten Jahren höher als bei der linearen AfA.

3. Leistungsbezogene AfA

Bei dieser Methode wird die Abschreibung anhand der tatsächlichen Nutzung des Anlageguts berechnet, z.B. pro gefahrene Kilometer bei einem Fahrzeug.

💡 Nutzen der AfA

Die AfA ermöglicht es Unternehmen und Privatpersonen, die Steuerlast zu reduzieren, indem sie den Wertverlust ihrer Vermögensgegenstände steuerlich geltend machen. Darüber hinaus hilft die AfA dabei, die Liquidität zu erhöhen, da weniger Steuern bezahlt werden müssen.

Das Fehlen einer Baukostenobergrenze bei der Anwendung der AfA (Absetzung für Abnutzung) kann eine Reihe von Vorteilen mit sich bringen:

1️⃣ Unbegrenzte Investitionsanreize

Ohne eine Obergrenze für die Baukosten wird ein Anreiz für umfangreiche, hochwertige Bau- oder Modernisierungsprojekte geschaffen. Das kann die Qualität des Gebäudebestands deutlich verbessern.

2️⃣ Steuerliche Flexibilität

Die Möglichkeit, unbegrenzte Kosten steuerlich abzusetzen, kann die Steuerlast erheblich mindern. Dies kann besonders für Unternehmen und vermögende Privatpersonen attraktiv sein, die sich größere Projekte leisten können und wollen.

3️⃣ Liquiditätserhaltung

Die Reduzierung der Steuerlast durch die AfA erhöht die Liquidität und kann zur Finanzierung weiterer Projekte oder zur Schuldentilgung verwendet werden.

4️⃣ Wirtschaftliche Anreize

Das Fehlen einer Baukostenobergrenze kann auch die Bauwirtschaft ankurbeln. Mehr Bauaufträge bedeuten mehr Arbeitsplätze und eine erhöhte wirtschaftliche Aktivität.

5️⃣ Diversifizierung der Projekte

Durch die Möglichkeit, auch teurere Projekte steuerlich absetzen zu können, wird eine breitere Palette von Bauvorhaben gefördert. Das kann zur Diversifizierung des Immobilienmarktes beitragen, von Luxuswohnungen bis zu spezialisierten Gewerbebauten.

6️⃣ Fokus auf Langfristigkeit

Da es keine Obergrenze für die Baukosten gibt, können Investoren langfristig planen und in nachhaltige, zukunftssichere Gebäude investieren, ohne sich Sorgen um die steuerlichen Implikationen machen zu müssen.

7️⃣ Erleichterung für komplexe Projekte

Einige Bauvorhaben, insbesondere im gewerblichen Bereich, können sehr komplex und kostspielig sein. Die Möglichkeit, auch hohe Baukosten vollständig abzuschreiben, kann die Durchführung solcher Projekte erleichtern.

Insgesamt kann das Fehlen einer Baukostenobergrenze bei der AfA die Bereitschaft zu Investitionen in Bau- und Modernisierungsprojekte deutlich steigern und damit einen positiven wirtschaftlichen Effekt erzielen.

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🎯 Anwendbarkeit und Geltungsbereich

Die degressive Abschreibung ist speziell für neu errichtete oder frisch gekaufte Wohngebäude und Wohnungen konzipiert. Sie ist nicht für Altbausanierungen oder gewerbliche Immobilien anwendbar.

🗓️ Zeitliche Begrenzung

Für die Inanspruchnahme der degressiven AfA muss der Baubeginn des Wohngebäudes zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Bei einem Immobilienkauf muss der Vertrag in diesem Zeitfenster rechtsgültig abgeschlossen werden. Zudem muss die Immobilie bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung erworben werden, um von der Regelung zu profitieren.

📊 Abschreibungssätze und Konditionen

Im ersten Jahr beträgt die degressive Abschreibung 6 Prozent der gesamten Investitionskosten. In den darauf folgenden Jahren wird der Abschreibungssatz von 6 Prozent auf den jeweiligen Restbuchwert des Gebäudes angewendet.

🔀 Wechsel zur Linearen AfA

Ein Übergang von der degressiven zur linearen Abschreibung ist möglich, falls dies für Ihre finanzielle Planung sinnvoller erscheint.

🧮 Beispiel: So funktioniert die Berechnung

Nehmen wir an, die Investitionskosten für das Gebäude betragen 400.000 Euro. Im ersten Jahr könnten Sie 24.000 Euro (6 Prozent von 400.000 Euro) abschreiben. Im zweiten Jahr würde der Restwert des Gebäudes 376.000 Euro betragen (400.000 Euro minus die 24.000 Euro, die im ersten Jahr abgeschrieben wurden). Auf diesen Restwert wenden Sie dann erneut den 6-Prozent-Satz an, was eine Abschreibung von 22.560 Euro für das zweite Jahr ergibt.

📝 Schnellere Abschreibung und steuerliche Vorteile

Die degressive AfA ist eine steuerliche Erleichterung, die speziell auf neu gebaute oder frisch erworbene Wohngebäude zugeschnitten ist. Sie ermöglicht eine schnellere Abschreibung in den ersten Jahren und kann dadurch steuerliche Vorteile bieten. Die zeitlichen und sachlichen Rahmenbedingungen sollten jedoch genau beachtet werden, um den maximalen Nutzen aus dieser Abschreibungsart zu ziehen.

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Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum stellt eine der gravierendsten Herausforderungen unserer Zeit dar. Jährlich sollen 400.000 neue Wohnungen entstehen, wovon 100.000 staatlich gefördert werden sollen. Da das Jahr jedoch bereits weit fortgeschritten ist, bleibt die Frage: Wie kann man das Bau- und Immobilienwesen stabilisieren und gleichzeitig den bezahlbaren, klimafreundlichen und barrierefreien Wohnraum erhöhen?

Die Rolle der AfA im modernen Wohnungsbau

Degressive Abschreibungen (AfA) von 6% für neu errichtete Wohngebäude können ein Schlüsselinstrument zur Stabilisierung der Bauwirtschaft sein. Besonders relevant ist hierbei der Wegfall von Baukostenobergrenzen. Um die Attraktivität von Investitionen zu erhöhen, sollten wir nicht nur auf den Bauantrag als Kriterium für die Gewährung der degressiven AfA schauen, sondern auf den tatsächlichen Baubeginn.

Energieeffizienz: EH 55 als neue Norm

Energieeffizienz ist ein Schlüsselthema für klimagerechtes Bauen. Mit der Einführung des Standards EH 55 zum 1. Januar 2023 wurde ein wichtiger Schritt in Richtung klimaneutralen Neubauten gemacht. Im Zuge der Reform der Europäischen Gebäuderichtlinie ist es wesentlich, Emissionsreduktionen über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes zu betrachten und den Einsatz nachhaltiger Baustoffe zu fördern.

Beschleunigung und Vereinfachung von Bauprozessen

Um den bezahlbaren Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten zu fördern, müssen wir Bürokratie abbauen. Ein befristeter Sonderregelungsmechanismus, angelehnt an § 246 Abs. 14 des Baugesetzbuches (BauGB), könnte bis zum 31. Dezember 2026 eine erhebliche Beschleunigung bewirken.

Die Notwendigkeit einer robusten Finanzierung

Mit einem Budget von insgesamt 18,15 Milliarden Euro bis 2027 für den sozialen Wohnungsbau zeigen Bund und Länder gemeinsame Verantwortung. Bei einer Fortführung der bisherigen Komplementärfinanzierung stehen somit gesamtstaatlich etwa 45 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung.

Innovationsförderung durch KfW-Neubauprogramme

Die KfW-Neubauprogramme „Klimafreundlicher Neubau“ und „Wohneigentum für Familien“ sollen zusätzliche Anreize bieten. Durch die Anhebung der Kredithöchstbeträge und Einkommensgrenzen werden die Programme für mehr Familien zugänglich gemacht.

Ein umfassender Ansatz für die Bau- und Wohnungswirtschaft

In einer Zeit, in der das Bau- und Immobilienwesen vor zahlreichen Herausforderungen steht, ist ein multidimensionaler Ansatz zur Lösung der Wohnungskrise unerlässlich. Von steuerlichen Anreizen über Energieeffizienz bis hin zu Innovationsförderung – der Weg zu mehr bezahlbarem und klimagerechtem Wohnraum ist vielschichtig, aber machbar.

🌍 EU-Richtlinien & Nationale Gesetze

In der Europäischen Union gibt es immer wieder Debatten über die Sanierung von Gebäuden, insbesondere um den Energieverbrauch zu reduzieren. Die EU selbst hat verschiedene Richtlinien für Gebäude, die in nationales Recht umgesetzt werden müssen. Allerdings haben die Mitgliedstaaten einen gewissen Spielraum für Ausnahmen und spezielle Förderprogramme.

🏢 Einzelne Gebäude vs. Gesamter Gebäudebestand

Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen der Sanierung einzelner Gebäude und einer allgemeinen Quote für den gesamten Gebäudebestand. Während die EU versucht, allgemeine Mindeststandards zu setzen, liegt die Entscheidung für die Sanierung einzelner Gebäude oft bei den Mitgliedstaaten oder sogar den Eigentümern selbst.

🎯 Sanierungsquoten

Sanierungsquoten könnten eine effektive Methode sein, um die Gesamtqualität der Gebäude in einem Land oder einer Region zu verbessern. In Deutschland zum Beispiel gibt es Förderprogramme, die Eigentümer finanziell unterstützen, wenn sie ihre Gebäude sanieren.

💼 Politische Lage

Momentan ist es so, dass 16 der 27 EU-Regierungen, inklusive Deutschland, gegen eine verpflichtende Einzelsanierung sein. Das spricht dafür, dass eine EU-weite Verpflichtung in absehbarer Zeit unwahrscheinlich ist.

📊 Zukünftige Entwicklungen

Es ist immer möglich, dass die politische Lage sich ändert und die EU stärkere Vorgaben macht. Daher sollte man die Entwicklungen in Brüssel im Auge behalten.

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🎯 Ziel und Nutzen der Eigentumsförderung

Die Bundesregierung macht ernst mit der Eigentumsförderung für Familien. Mit einem Förderdarlehen von der KfW-Bank zu einem Zinssatz von nur 0,01 Prozent will man den Hausbau für Familien schmackhaft machen. Verglichen mit den marktüblichen 3,5 bis 4 Prozent ist das natürlich ein enormer Vorteil.

💶 Finanzielle Hürden: Ist das wirklich für Niedrigverdiener?

Während die Zinsen verlockend klingen, ist die Frage, wie viele Familien sich tatsächlich eine Kreditsumme von bis zu 270.000 Euro leisten können. Mit einer monatlichen Rückzahlung von etwa 3000 Euro und einer erforderlichen Eigenkapitalquote von zehn Prozent (bei einem 300.000 Euro teuren Haus also 30.000 Euro) ist das Programm sicherlich nicht für jeden erschwinglich.

🔄 „Jung kauft Alt“: Ein neuer Ansatz

Das geplante Förderprogramm „Jung kauft Alt“ stellt einen interessanten Ansatz dar. Hier wird der Fokus auf sanierungsbedürftige Bestandsgebäude gelegt. Ein kluger Schachzug, vor allem, weil die Mittel aus dem Klima- und Transformationsfonds stammen und somit zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen werden.

🏢 Umbau von Bürogebäuden und Ladengeschäften

Die Regierung hat nicht nur den Bau von neuen Häusern im Blick, sondern auch die Umwandlung von leerstehenden Bürogebäuden und Geschäften in Wohnraum. Laut dem Bauministerium könnten so bis zu 235.000 neue Wohnungen entstehen.

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Die Eigentumsförderungsprogramme bieten große Chancen, jedoch sind sie nicht für alle Bevölkerungsgruppen gleichermaßen zugänglich. Die Bundesregierung ist auf dem richtigen Weg, um den Wohnungsmarkt zu verbessern und gleichzeitig ökologische Ziele zu verfolgen. Aber es bleibt die Frage, wie inklusiv diese Programme tatsächlich sind und ob sie wirklich den Menschen helfen, die es am meisten benötigen.

#Die Ampel-Koalition hat ehrgeizige Pläne für Familien mit geringem Einkommen. Einige Fragen stellen sich jedoch: Warum wurden bislang nur 104 Anträge gestellt? Und was bringt die Erhöhung der Einkommensgrenze?

👪 Zielgruppe wird erweitert: Von 60.000 auf 100.000 Euro

Das Kernproblem lag offensichtlich bei der Einkommensgrenze von 60.000 Euro. Viele Familien fühlten sich dadurch ausgeschlossen. Mit der neuen Grenze von 100.000 Euro werden sicherlich mehr Familien erreicht.

📈 Die Mathematik dahinter: So sieht es aus

Mit dem neuen Jahresgehalt von 100.000 Euro können Sie und Ihr Partner monatlich jeweils bis zu 3750 Euro brutto verdienen. Und das Beste: Für jedes weitere Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um 10.000 Euro.

🤷‍♀️ Warum so wenige Anträge?

Die geringe Anzahl an Anträgen lässt auf ein Informationsdefizit schließen. Eine bessere Kommunikation ist erforderlich, um das Programm bekannter zu machen.

🛠️ Ihren Antrag erfolgreich einreichen: So geht’s

1. Informieren Sie sich über die genauen Kriterien.
2. Sammeln Sie alle erforderlichen Unterlagen.
3. Reichen Sie den Antrag fristgerecht ein.

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Mit der Erhöhung der Einkommensgrenze auf 100.000 Euro wird die Bauförderung für mehr Familien zugänglich. Wenn Sie in Erwägung ziehen, ein Haus zu bauen, sollten Sie diese Chance nutzen. Die Regierung muss jedoch auch mehr tun, um das Programm besser zu bewerben und potenzielle Antragsteller zu informieren. Im Großen und Ganzen stehen die Chancen jedoch besser denn je, dass der Traum vom eigenen Heim für mehr Menschen in Deutschland Wirklichkeit wird.

Die von der Ampel-Koalition in Deutschland verabschiedete Gesetzgebung zur Gebäudeenergie will den Übergang zu klimafreundlichen Heizungslösungen fördern. Das Problem: Viele sind verunsichert wegen unklarer Fördermöglichkeiten und hoher Installationskosten für Wärmepumpen.

🌍 Klimaziele und Heizung: Warum es wichtig ist

Die Erreichung der Klimaziele erfordert einen umfassenden Ansatz, einschließlich des Übergangs zu klimafreundlichen Heizmethoden. Alte fossile Heizungen sind eine der Hauptquellen für CO2-Emissionen in Gebäuden.

💰 Die Förderkulisse: Was sich ändert

Die Bundesregierung will nun Anreize für den schnellen Austausch alter fossiler Heizungen durch moderne, effiziente Wärmepumpen bieten. Das ist ein finanzieller Bonus für Hauseigentümer, der den Wechsel erschwinglicher machen soll.

🛠️ Installationskosten: Ja, es ist teuer, aber…

Die anfänglichen Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe können abschreckend sein. Aber durch die staatliche Förderung und langfristige Einsparungen bei den Energiekosten rentiert sich die Investition.

🤝 Was sagen die Verbände?

Die Meinungen der Branchenverbände sind gemischt. Einige begrüßen die erhöhte Förderung, während andere mehr Klarheit in der Förderlandschaft fordern.

📝 So gehen Sie vor: Ein Leitfaden

1. Überprüfen Sie die aktuellen Fördermöglichkeiten.
2. Kalkulieren Sie die langfristigen Kosten und Ersparnisse.
3. Holen Sie Angebote von verschiedenen Anbietern ein.
4. Konsultieren Sie Experten für eine maßgeschneiderte Lösung.

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Die Bundesregierung setzt große Hoffnungen in den schnellen Austausch alter, fossiler Heizungssysteme gegen umweltfreundlichere Alternativen wie Wärmepumpen. Das neue Gesetz zielt darauf ab, finanzielle Barrieren zu senken und den Übergang zu einer grüneren Zukunft zu beschleunigen. Die Eigentümer sollten jedoch auch die langfristigen Kosteneinsparungen gegen die anfänglichen Investitionen abwägen. So oder so, der Wechsel zu einer umweltfreundlichen Heizung ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu einer nachhaltigen Zukunft.

🌿 EH-40 vs. EH-55: Was ist der Unterschied?

Der EH-40-Standard wäre eine Verschärfung des derzeitigen EH-55-Standards für Energieeffizienz in Gebäuden. EH-55 bedeutet, dass ein Gebäude nur 55% der Energie eines vergleichbaren Neubaus verbrauchen darf. Der Übergang zum EH-40 hätte noch strengere Vorgaben für Dämmung und Energieeffizienz bedeutet.

🏗️ Kritik aus der Bauwirtschaft

Die Bauwirtschaft macht schon lange ihrem Unmut Luft über die strengen Vorgaben. Hauptargument: Diese Vorgaben würden das Bauen signifikant verteuern. Aus wirtschaftlicher Sicht kann diese Haltung nachvollziehbar sein, insbesondere wenn man die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt und die hohen Baukosten betrachtet.

🌍 Klimaschutz vs. Baurealität

Der Gebäudesektor ist ein riesiger Energieverbraucher und damit eine Schlüsselstelle für Klimaschutzmaßnahmen. Die Entscheidung, die strengeren EH-40-Regelungen nicht einzuführen, sendet also ein starkes Signal aus. Es zeigt, dass man eventuell einen Mittelweg zwischen Klimaschutz und wirtschaftlicher Machbarkeit sucht.

🤔 Fazit und Ausblick

Es ist ein Balanceakt. Einerseits will man dem Klimawandel entgegenwirken, andererseits dürfen die Kosten nicht explodieren, sonst wird der Wohnraum noch knapper. Die Entscheidung, den EH-40-Standard auszusetzen, ist also nicht eindeutig als Rückschritt oder Fortschritt zu bewerten. Sie ist vielmehr ein Spiegel der aktuellen wirtschaftlichen und umweltpolitischen Lage.

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Konrad Wolfenstein

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