Modern logistikanläggning i Rastatt med två hallar, lastbilsåtkomst, solceller och landskap i Oberrhein – kreativ bild i ämnet, med AI: Xpert.Digital
Byggnation i kris: Vad ligger bakom Verdions megaprojekt i Rastatt
Trots bilkrisen: Det är därför en ny högteknologisk logistikpark byggs i Rastatt
Inga hyresgäster, men värda 45 miljoner euro: Verdions generalplan för Oberrhein
Den tyska logistikfastighetsmarknaden befinner sig i en vändpunkt. Medan geopolitisk osäkerhet, stigande räntor och djupgående strukturella förändringar inom industrin – särskilt inom fordonssektorn – tvingar många investerare att vara försiktiga, skickar den paneuropeiska projektutvecklaren Verdion en stark, kontracyklisk signal. I Rastatt, Baden-Württemberg, är det nya "CoreHub", ett toppmodernt logistikcenter med ett potentiellt värde på 45 miljoner euro, under uppbyggnad. Det anmärkningsvärda är att det byggs utan en förhandskontrakterad hyresgäst. Det som vid första anblicken verkar vara ett mycket riskabelt, spekulativt företag på en brownfield-tomt visar sig vid närmare granskning som en smart beräknad strategisk masterplan. Verdion kapitaliserar fullt ut på den uppenbara bristen på energieffektiva och tekniskt framtidssäkra befintliga byggnader i Tyskland. Följande analys undersöker i detalj varför ett enormt kvalitetsgap nu uppstår i det befintliga lagerbeståndet, vilken nyckelroll ESG-standarder och automation spelar, och varför Rastatt-projektet är mycket mer än bara en enkel satsning på en plats direkt vid motorvägen A5.
Verdions satsning på 45 miljoner euro på Rastatt: Medan Tysklands industri kämpar för sin framtid bygger Verdion utan en fast hyresgäst – och satsar på bristen på verkligt moderna logistikutrymmen
Ett hallprojekt av större betydelse
Med en planerad totalyta på 19 573 kvadratmeter är Verdion CoreHub Rastatt inte ett exceptionellt stort logistikcenter. Trots detta är projektet ekonomiskt anmärkningsvärt. Den paneuropeiska logistikfastighetsspecialisten Verdion har fått bygglov för två moderna lagerenheter, vars värdepotential uppskattas till cirka 45 miljoner euro. Goldbeck har anlitats som generalentreprenör. Färdigställandet är planerat till juli 2027. Platsen på Hohlohstraße 13 ligger i ett etablerat industriområde i Rastatt och mindre än tio minuters bilresa från motorväg A5.
Vid första anblicken verkar det vara en klassisk fastighetsutveckling: En investerare säkrar en tomt, erhåller byggrätter, bygger lagerlokaler och hyr sedan ut dem till företag inom logistik-, industri- eller kommersiella sektorer. Bakom denna förenklade beskrivning ligger dock ett komplext ekonomiskt beslut. Verdion investerar i en tid då tysk industri lider av svag efterfrågan, höga kostnader, geopolitiska risker och djupgående teknologiska förändringar. Samtidigt har finansiering och byggande av kommersiella fastigheter blivit betydligt mer utmanande än under den långa perioden med låga räntor.
Verdions beslut att fortsätta med byggnationen trots dessa utmaningar skickar ett tydligt budskap. Företaget satsar inte bara på ökande godsvolymer, utan snarare på en växande kvalitetsbrist i Tysklands befintliga industriområden. Många äldre lagerlokaler uppfyller inte kraven för moderna logistikprocesser eller nuvarande förväntningar på energieffektivitet, automation, brandsäkerhet, arbetsförhållanden och hållbarhetsdokumentation. Därför saknar etablerade industricentrum inte nödvändigtvis tillgängligt utrymme, utan snarare byggnader som är lättillgängliga och uppfyller de tekniska och regulatoriska kraven för kommande år.
CoreHubs ekonomiska logik vilar därför på tre antaganden. För det första kommer Oberrhein-regionen att förbli en betydande produktions- och logistikkorridor trots industriell omvandling. För det andra kommer företag, även under ekonomiska nedgångar, att behöva moderna anläggningar om de vill göra sina processer mer effektiva, motståndskraftiga och energibesparande. För det tredje kommer tillgången på jämförbara nya byggnader att förbli begränsad eftersom höga byggkostnader, markbrist och mer restriktiv finansiering tvingar många konkurrenter att iaktta större försiktighet. Huruvida dessa antaganden stämmer kommer att bli tydligt inte när hallarna är färdigställda, utan när de hyrs ut.
45 miljoner euro är inte byggkostnaden
Den ofta citerade siffran 45 miljoner euro kräver en precis tolkning. Verdion använder detta för att beskriva projektets värdepotential. Denna term är inte synonym med de rena byggkostnaderna, inte heller med det kapital som redan investerats. Det ekonomiska värdet av en färdigställd logistikfastighet härrör främst från de förväntade hyresintäkterna, driftskostnaderna, hyresgästernas kreditvärdighet, hyresvillkoren och den avkastning på investeringen som investerare kräver vid varje given tidpunkt.
Utvecklingskostnaderna omfattar inte bara själva byggandet av byggnaden, utan även mark, planering, tillstånd, tomtutveckling, tekniska installationer, utomhusområden, finansiering, marknadsföring och potentiella hyresgästförbättringar. Till detta kommer risker som uppstår på grund av prishöjningar, byggförseningar, ändringsorder och senare uthyrningsstart. Ett projekt kan därför ligga inom budget vad gäller byggkostnader men ändå inte uppfylla de ekonomiska förväntningarna om hyran är lägre än förväntat eller om byggnaden står tom under en längre tid.
Rent matematiskt motsvarar 45 miljoner euro cirka 2 300 euro per kvadratmeter total golvyta. Denna enkla uppdelning ger dock inte ett tillförlitligt byggkostnadsvärde. De 19 573 kvadratmeterna omfattar lager-, kontors-, teknik-, sociala och entresolutrymmen med varierande kostnader och avkastningspotential. Dessutom tas markvärdet, utomhusanläggningar och förväntad avkastning på investeringen med i värderingen. En fullt uthyrd fastighet med långtidsavtal kan vara värd betydligt mer än samma byggnad utan inflyttning, även om båda är tekniskt identiska.
Den avgörande ekonomiska faktorn är därför inte den offentligt angivna projektsumman, utan den hållbara nettoavkastningen. Verdion måste uppnå hyror som motiverar alla utvecklings- och finansieringskostnader samtidigt som de förblir konkurrenskraftiga för företag jämfört med befintliga lokaler. Ju högre byggkvalitet och tekniska standarder, desto högre krävs hyrespremie. Hyresgästen accepterar endast denna premie om de får ett mätbart värde i gengäld, såsom lägre driftskostnader, effektivare processer, minskade risker för konkurs eller bättre uppnående av sina egna hållbarhetsmål.
Rastatt är mer än bara en motorvägsavfart
Läget är ett av projektets starkaste argument. Rastatt ligger i Oberrheinkorridoren i sydvästra Tyskland, mellan Karlsruhe, Baden-Baden och Strasbourg. Motorväg A5 förbinder regionen med Rhen-Main-området i norr och med Freiburg, Basel och Schweiz i söder. Frankrike ligger i närheten. För företag som betjänar tyska, franska och schweiziska marknader erbjuder läget en förnuftig utgångspunkt.
Det korta avståndet till motorvägen är inte en liten försäljningsargument. Inom logistik leder ytterligare kilometer och minuter till betydande kostnader över tusentals resor. Korta tider före och efter resan minskar bränsleförbrukning, körtid, fordonsslitage och sannolikheten för oplanerade förseningar. Speciellt för tidskritiska leveranser till produktionsanläggningar eller med flera dagliga rutter kan bra transportförbindelser märkbart förbättra en plats konkurrenskraft.
Rastatt är inte bara ett transportknutpunkt. Staden och dess omgivningar har en bred industriell bas med internationellt verksamma företag, medelstora leverantörer och leverantörer av tekniska tjänster. Mercedes-Benz-fabriken utgör det största industriella ankaret. Fabriksområdet inkluderar också en industripark där leverantörer kan verka nära produktionen. Detta skapar efterfrågan på lagerhållning, sekvensering, förpackning, kvalitetskontroll, reservdelsförsörjning och andra logistiktjänster.
Det gränsöverskridande läget har också strategiskt värde. Företag kan konsolidera varuflödet för Baden-Württemberg och Alsace eller använda platsen som mellanhand i europeiska leveranskedjor. Närheten till Strasbourg utökar det tillgängliga ekonomiska området utan att Verdion är helt beroende av en enda nationell marknad. Denna fördel är dock beroende av effektiva Rhenöverfarter, stabila transportvägar och en välfungerande europeisk inre marknad.
Läget är därför starkt, men inte automatiskt överlägset. Trafikstockningar, byggarbetsplatser, brist på förare, stigande vägtullar och strängare utsläppsregler kan minska transportkostnadsfördelarna. CoreHub drar nytta av Oberrheinkorridoren, men liksom alla vägbaserade anläggningar är den fortfarande beroende av sin funktionalitet. Den avgörande frågan är om användarna faktiskt kan utnyttja kombinationen av industrimiljö, närhet till gränsen och transportförbindelser mer effektivt än alternativa platser i Karlsruhe-området, i Alsace eller längre söderut.
Fordonsregionen som både en möjlighet och en koncentrationsrisk
Att fokusera på företag inom fordonsindustrin är ett logiskt val. Produktionsanläggningar arbetar med komplexa leveranskedjor, korta ledtider och höga kostnader för oplanerade avbrott. Ett modernt lager i närheten kan fungera som buffertlager, reservdelscentral, sekvenseringsplats eller bas för produktionsrelaterade tjänster. Ju kortare avståndet till fabriken är, desto lättare är det att minska lagret och synkronisera leveranser.
Närheten till Mercedes-Benz-fabriken förbättrar därför generellt sett leasingmöjligheterna. Samtidigt skapar det en betydande branschrisk. Den europeiska bilindustrin genomgår en strukturomvandling, vars konsekvenser är svåra att förutsäga för enskilda fabriker, leverantörer och tjänsteleverantörer. Elektrifiering, fokus på programvara, kostnadsbesparande program och den växande konkurrensen från kinesiska tillverkare förändrar produktsortiment och upphandlingssystem. Vissa komponenter förlorar i betydelse, medan batterier, kraftelektronik, halvledare och digitala system blir allt viktigare.
Dessa förändringar minskar inte bara logistiken. De genererar också nya varuflöden, nya säkerhetskrav och nya servicebehov. Batterier och vissa kemikalier kräver till exempel specifika brandskydds-, lagrings- och försäkringskoncept. Elektroniska komponenter ställer höga krav på renlighet, säkerhet och lagerkontroll. Samtidigt kan tillverkare regionalisera sina leveranskedjor för att minska beroenden. En plats som Rastatt skulle kunna dra nytta av detta.
Risken uppstår när flera regionala aktörer samtidigt minskar kapaciteten. Om produktionen vid en stor anläggning minskar, pressas inte bara direkta leverantörer utan även speditörer, bemanningsföretag och tekniska tjänsteleverantörer. Lediga befintliga utrymmen skulle då kunna erbjudas till lägre priser och konkurrera med nybyggnationen. Verdion skulle antingen behöva sänka sina hyresförväntningar eller fokusera mer på att attrahera hyresgäster utanför bilindustrin.
Den ekonomiskt sunda strategin består därför inte av fullständig specialisering inom fordonsindustrin. CoreHub bör möta fordonsindustrins höga krav utan att bli beroende av den. Produktion, generell kontraktslogistik, teknisk grossisthandel, e-handel, reservdelsverksamhet och regional distribution breddar användarbasen. De två lagerenheterna möjliggör också en blandning av olika branscher. Denna diversifiering är det mest effektiva skyddet för Verdion och regionen mot en ensidig industriell nedgång.
Två hallar minskar uthyrningsrisken
Den planerade totala ytan är fördelad över två lagerenheter. Detta gör att Verdion kan undvika beroende av en enda hyresgäst som skulle behöva ta över nästan 20 000 kvadratmeter på en gång. Medelstora enheter kan ofta hyras ut till ett större antal företag än ett stort monolitiskt lager. För regionala logistikleverantörer, leverantörer eller handelsföretag kan en yta på cirka 8 000 till 10 000 kvadratmeter bättre passa deras faktiska behov.
Delbarhet ökar också ägarens flexibilitet. Om en hyresgäst flyttar ut går inte nödvändigtvis hela inkomsten förlorad. Olika hyresvillkor kan sprida risken och möjliggöra en gradvis anpassning av hyrorna till marknaden. Dessutom kan två företag på samma plats utnyttja gemensamma tjänster eller dela gemensam transport- och säkerhetsinfrastruktur.
Dessa fördelar har dock ett pris. En fastighet med flera hyresgäster kräver tydligt avskilda områden, separata ingångar, mätning av el, brandsäkerhetsplaner och organisatoriska regler för gemensamma utrymmen. Olika öppettider och trafikvolymer kan orsaka konflikter. Parkeringsfördelning, användning av utomhusområden och ansvar för tekniska system måste också tydligt definieras i kontraktet.
Två enheter eliminerar inte helt koncentrationsrisken. Om en av de två hyresgästerna inte betalar kan en betydande del av hyresintäkterna fortfarande gå förlorade. En mer diversifierad strategi skulle ytterligare sprida risken, men skulle kunna försämra den operativa effektiviteten och kräva ytterligare renoveringar. Verdion väljer därför en medelväg mellan en enda stor hyresgäst och en komplex företagspark med många små hyresgäster.
Denna balans är ekonomiskt vettig. Enheterna förblir tillräckligt stora för professionell logistik och industriella processer, men ändå tillräckligt små för att tilltala olika användargrupper. Denna flexibilitet har sitt eget värde eftersom den minskar sannolikheten för att byggnaden står helt oanvänd under en längre period efter ett hyresgästbyte. I en osäker ekonomisk miljö är denna kapacitet för alternativa användningsområden viktigare än att maximera optimeringen för en enda, specifik process.
Teknologi blir ett försäljningsargument för hyresgäster
En modern logistikfastighet konkurrerar inte längre enbart med plats och hyra. Tekniska specifikationer avgör i allt högre grad vilka processer som ens är möjliga. Hallhöjd, golvets bärförmåga, antal lastkajer, brandskydd, strömförsörjning och manövreringsområden påverkar produktiviteten och automatiseringsgraden. Verdion strävar därför efter att förbereda CoreHub för olika tillämpningar.
Sidolastningsmöjligheter och flera dockningspunkter förbättrar godsflödet. Grindar i marknivå möjliggör åtkomst för vissa fordon eller maskiner och underlättar hanteringen av skrymmande gods. En robust golvplatta ger nödvändigt stöd för ställsystem, tungt gods och utvalda produktionsrelaterade aktiviteter. Kontors-, teknik-, team- och mezzaninytor utökar anläggningens funktionalitet utöver enkel förvaring.
Den elektriska anslutningskapaciteten är särskilt relevant. Logistikbyggnader kräver i allt högre grad el för transportbandsteknik, robotteknik, IT-system, värmepumpar, laddningsinfrastruktur och automatiserade lagringslösningar. En byggnad med en otillräcklig nätanslutning kan verka tekniskt avancerad men ändå vara olämplig för krävande användare. Effektbehovet utvecklas dock snabbt. Det som verkar tillräckligt idag kan bli otillräckligt i framtiden med omfattande automatisering eller samtidig laddning av ett flertal kommersiella fordon.
Möjligheten till dygnet runt-drift ökar också de ekonomiska fördelarna. Logistikföretag tjänar sina pengar genom genomströmning och tillgänglighet. Tidsbegränsningar kan minska kapacitetsutnyttjandet och komplicera leveranskedjor. Ett tillstånd för dygnet runt-drift är därför värdefullt, även om en framtida användare initialt inte utnyttjar det fullt ut. Samtidigt ökar kraven på bullerhantering, belysning, bemanning och miljöhänsyn.
Teknisk kvalitet ökar bara värdet om den möter efterfrågan. Överdimensionerade anläggningar ökar byggkostnaderna utan att nödvändigtvis generera högre hyror. Verdion måste därför etablera en standard som är krävande men inte onödigt specialiserad. Den ekonomiskt mest fördelaktiga byggnaden är inte den med de mest avancerade tekniska funktionerna, utan snarare den vars funktioner faktiskt betalas för och används av det största antalet hyresgäster.
Hållbarhet är inte längre bara en dekoration
CoreHub-konceptet inkluderar den riktade DGNB Gold-certifieringen, en hög energieffektivitetsstandard, solceller, värmepumpsteknik och gröna tak. Dessa funktioner sammanfattas ofta under begreppet hållbarhet, men har olika ekonomiska effekter. De kan minska energiförbrukningen, begränsa regulatoriska risker, underlätta finansiering och öka attraktiviteten för större företag.
För hyresgäster är driftskostnaderna den viktigaste faktorn. Stora hallar har ett jämförelsevis lågt energibehov per kvadratmeter, men deras stora storlek resulterar ändå i en betydande förbrukning. Belysning, uppvärmning, ventilation, transportbandssystem och IT-utrustning är ofta igång i många timmar. Ett effektivt byggnadsskal och en värmepump kan minska detta behov. Solceller kan generera el direkt på plats och minska beroendet av marknadspriser.
Den faktiska nyttan beror på driftsmodellen. Solenergi genereras huvudsakligen under dagen, medan vissa logistikprocesser har hög förbrukning på natten. Utan lagring eller flexibel lasthantering måste överskottsel matas in i elnätet och hämtas från det vid andra tidpunkter. Avgörande faktorer inkluderar också vem som driver systemet, hur elen faktureras och om användarna gynnas av låga produktionskostnader på lång sikt.
För Verdion handlar hållbarhet också om att skydda fastighetsvärdet. Banker och institutionella investerare granskar i allt högre grad energiprestandaindikatorer, klimatrisker och framtidssäkring av byggnader. Äldre, ineffektiva byggnader kan drabbas av högre finansieringskostnader, renoveringsbehov eller nackdelar när det gäller hyrespotential. En ny byggnad som avsevärt överträffar nuvarande krav minskar risken för förtida ekonomisk föråldring.
Den önskade certifieringen ska inte förväxlas med redan bevisad prestanda. Endast konstruktion, dokumentation och efterföljande drift visar om målen uppnås. Ett solcellssystem gör inte automatiskt en byggnad klimatneutral, eftersom betong, stål, teknik och byggprocesser också orsakar utsläpp. En tillförlitlig bedömning måste beakta hela livscykeln. Hållbarhet blir därmed en fråga om avkastning och risk, inte en grön märkning.
Dina intralogistikexperter
Konsulttjänster, planering och implementering av kompletta lösningar för höglager och automatiserade lagersystem - Bild: Xpert.Digital
Mer information här:
Lediga platser eller framgångssaga: De tre scenarierna för en riskabel byggsatsning på Oberrhein
Brownfield istället för grön äng
Projektet utvecklas på en mark som redan används för kommersiella ändamål. Denna brownfield-strategi får allt större betydelse i Tyskland. Nya kommersiella områden på obebyggd mark möter ofta politiskt motstånd, långa planeringsprocesser och miljöhänsyn. Samtidigt finns äldre eller underutnyttjade marker i industriområden vars infrastruktur och byggrätter kan återupplivas ekonomiskt.
Brownfield-områden erbjuder både möjligheter och risker för investerare. Platserna är ofta redan utvecklade och har goda transportförbindelser. Befintlig industriell användning i närheten minskar konflikter med känsliga bostadsområden. Å andra sidan kan miljöföroreningar, okända markförhållanden, rivningskostnader och föråldrade el- och vattenledningar leda till betydande merkostnader. En grundlig teknisk och juridisk bedömning är därför avgörande.
Ur ett ekonomiskt perspektiv är återanvändning av befintlig kommersiell mark oftast mer förnuftigt än jämförbar nybyggnation. Befintliga vägar, nätverk och kommunal infrastruktur utnyttjas mer effektivt. Trycket på jordbruksmark och natur kan minska. Dessa fördelar gäller dock endast om renovering och nybyggnation genomförs på ett verkligt resurseffektivt sätt och inte bara som en ersättning av en gammal byggnad med en större, tätad struktur.
Värdeökningen på en industritomt uppstår genom att osäkerhet elimineras. Med tydligt ägande, sund planlagstiftning, bygglov och modern infrastruktur blir en potentiellt svåranvänd tomt en institutionellt investeringsbar tillgång. Denna process är precis vad en värdeskapande strategi innebär. Verdion tar utvecklingsrisker och förväntar sig en högre avkastning än vid köp av en redan färdigställd, fullt uthyrd fastighet.
För Rastatt är återanvändning av den befintliga platsen också mer fördelaktigt ur ett stadsplaneringsperspektiv än att bygga ett fristående logistikcenter på en helt ny plats. CoreHub kompletterar ett befintligt industriområde och kan effektivisera regionala leveranskedjor. Kvaliteten på denna integration beror dock på hur trafik, dränering, buller, belysning och grönområden hanteras under den faktiska driften.
Verdion bygger medvetet utan skyddsnät
Projektets huvudsakliga risk ligger i dess spekulativa utveckling. Det innebär att byggnationen fortskrider utan en bekräftad långsiktig ankarhyresgäst. Verdion tar därför hyresrisken. Om hallarna förblir tomma efter färdigställandet kommer finansiering, förvaltning, försäkring och underhåll att fortsätta medan hyresintäkter uteblir.
En spekulativ utveckling är inte automatiskt vårdslös. Företag behöver tillförlitliga överlämningsdatum när de fattar lokaliseringsbeslut. Ett projekt som bara är planerat, utan tillstånd eller byggstart, är för osäkert för många användare. Med ett beviljat bygglov och en huvudentreprenör utsedd kan Verdion lämna ett mer konkret erbjudande till potentiella köpare. Byggnationens framsteg ökar trovärdigheten och förkortar tiden mellan kontraktsundertecknande och inflyttning.
Denna metod kan vara särskilt effektiv när konkurrenterna bygger mindre på grund av höga räntor och kostnader. Ett begränsat utbud av nybyggnation förbättrar positionen för de få projekt som kommer att vara inflyttningsklara 2027. Företag som akut behöver moderna lokaler kan inte vänta flera år på nya tillstånd. Verdion satsar på att kunna erbjuda ett begränsat utbud av lokaler just inom denna tidsram.
Motrisken är en förnyad ekonomisk nedgång. Om industri- och kommersiella företag skjuter upp investeringar minskar efterfrågan på lokaler, eller så frigör befintliga hyresgäster lokaler för andrahandsuthyrning. Sådana befintliga fastigheter är ofta billigare än nya byggnader, även om deras energieffektivitet och processkvalitet är sämre. Priskänsliga företag kan då välja bort CoreHub.
Spekulativt byggande är därför en chansning på timing, plats och produktkvalitet. Verdion behöver inte bara hitta efterfrågan i princip, utan också attrahera hyresgäster i tid som är villiga att betala de högre standarderna. Framgång beror mindre på de allmänna rubrikerna om en växande logistikmarknad än på konkreta hyresförhandlingar i Rastatt och den omgivande regionen.
Den tyska marknaden sänder blandade signaler
Den tyska industri- och logistikfastighetsmarknaden uppvisar en blandad bild. Å ena sidan är efterfrågan på moderna lokaler fortfarande fundamentalt robust. Leveranskedjorna måste bli mer motståndskraftiga, företagen har större säkerhetslager, online-återförsäljare behöver fortfarande distributionskapacitet och äldre byggnader uppfyller inte längre nya tekniska krav. Å andra sidan bromsar svag ekonomisk tillväxt, höga kostnader och försiktiga företagsinvesteringar expansionen.
Nybyggnationen har minskat de senaste åren. Byggherrar reagerade på ökade finansieringskostnader, dyrare material och svårare marknadsföring. Särskilt spekulativa projekt sköts upp eller påbörjades först med förhandsuthyrning. Som ett resultat kan en brist på högkvalitativa lokaler uppstå på medellång sikt, även om vakanser fortfarande finns på den totala marknaden.
Denna uppenbara motsägelse är avgörande. Marknaden består inte av helt utbytbara kvadratmeter. Ett energieffektivt lager med tillräcklig elförsörjning, god åtkomst och tillgänglighet dygnet runt har begränsad konkurrens med en äldre byggnad på ett mindre attraktivt läge. Samtidigt är prisskillnaden fortfarande betydande. Inte alla användare kräver de högsta standarderna, och vissa företag accepterar tekniska nackdelar om hyran är betydligt lägre.
Fördelen med CoreHub är att Rastatt inte är en spekulativ plats utan en solid industriell efterfrågebas. En nackdel är regionens starka beroende av en cyklisk bransch. Den lokala marknaden kan därför prestera bättre eller sämre än det nationella genomsnittet. Nationella försäljningssiffror ger viss vägledning, men de ersätter inte en analys av specifika användare, hyreserbjudanden och konkurrerande fastigheter i Oberrhein-regionen.
Mot denna bakgrund är Verdions beslut kontracykliskt, men inte irrationellt. Företaget utvecklas under en period av begränsat utbud och räknar med en senare marknadsförbättring. Denna strategi erbjuder större möjligheter än att gå in på marknaden under toppen av en byggboom, men kräver tillräckligt med kapital och tålamod ifall återhämtningen försenas.
VELF 2 följer inte en defensiv strategi
CoreHub är en del av Verdion European Logistics Fund 2, eller VELF 2. Fonden bedriver en värdeskapande strategi. Kapital investeras inte primärt i färdigutvecklade och långtidsuthyrda fastigheter av högsta kvalitet, utan snarare i fastigheter och mark vars värde kan ökas genom utveckling, renovering, återuthyrning eller förbättrad förvaltning.
Denna strategi lovar högre avkastning eftersom fonden tar risker som mer konservativa investerare undviker. Dessa inkluderar planerings-, bygg-, uthyrnings- och finansieringsrisker. I Rastatt består värdeskapandet av flera steg: att säkra platsen, erhålla bygglov, bygga anläggningen, attrahera lämpliga hyresgäster och stabilisera hyresintäkterna. Först då skapas en fastighet som potentiellt kan säljas till långsiktiga investerare eller hållas permanent i portföljen.
Bygglovet är en avgörande milstolpe i denna process. Byggregler skapar värde genom att minska osäkerhet och möjliggöra en realistisk projekttidsplan. Den efterföljande byggfasen flyttar fokus från planeringsrisker till kostnader, deadlines och uthyrning. Med Goldbeck som huvudentreprenör kommer byggnationen att genomföras med professionella och standardiserade konstruktioner.
För fonden är Rastatt en del av en större europeisk och tysk strategi. Flera projekt i olika regioner kan sprida risker och skapa stordriftsfördelar inom planering, upphandling, marknadsföring och fastighetsförvaltning. Samtidigt ökar kapitalbindningen om flera spekulativa utvecklingsprojekt inte uthyrs i tid. Portföljdiversifiering erbjuder endast begränsat skydd om en allmän ekonomisk eller finansiell kris drabbar alla platser samtidigt.
CoreHub passar således logiskt in i fondens strategi, men det är inte en defensiv investering. Investerare förväntar sig en premie för de risker som tas. Verdion måste tjäna denna premie genom aktivt värdeskapande. Enbart ett modernt lager räcker inte; det som spelar roll är uthyrning, hyresgästkvalitet, hyresvillkor och ett framtida fastighetsvärde som överstiger alla utvecklings- och kapitalkostnader.
Räntorna bestämmer värdet i bakgrunden
Logistikfastigheter ses ofta som en operativ angelägenhet, men deras värdering är starkt beroende av kapitalmarknaden. Om den avkastning som investerarna kräver ökar, minskar det beräknade fastighetsvärdet, förutsatt att hyrorna förblir oförändrade. Omvänt, om avkastningskraven sjunker, stiger värdet. Detta förhållande kan avsevärt förändra ett projekts ekonomiska resultat, även om byggnation och uthyrning fortskrider enligt plan.
Den långa perioden med låga räntor hade ökat fastighetsvärdena och underlättat finansieringen. Med den efterföljande räntehöjningen blev lånat kapital dyrare, medan köparna krävde högre initialavkastning. Projektutvecklarna var tvungna att investera mer eget kapital, kalkylera mer försiktigt och i vissa fall justera markpriser eller byggplaner. Många projekt förlorade sin tidigare lönsamhet.
För Verdion är det en betydande period mellan att bygglovet erhålls och det planerade färdigställandedatumet. Räntor och avkastning kan komma att röra sig i båda riktningarna fram till juli 2027. En mer gynnsam finansieringsmiljö skulle stödja det framtida värdet. Om kapitalkostnaderna förblir höga kommer fastigheten att behöva generera starkare hyresintäkter för att motivera sin värderingspotential på 45 miljoner euro.
Det bästa skyddet mot kapitalmarknadsfluktuationer är ett stabilt kassaflöde. Långsiktiga kontrakt med kreditvärdiga företag, marknadsbaserade hyror och låga icke-återvinningsbara kostnader gör en fastighet attraktiv även med högre avkastningskrav. Vakans, å andra sidan, har en dubbelt negativ inverkan: det resulterar i förlorade inkomster och köpare tar med sig ytterligare risker och hyreskostnader.
Verdions viktigaste uppgift är därför inte att korrekt förutsäga ränteutvecklingen. Företaget måste skapa en byggnad som förblir uthyrningsbar under varierande kapitalmarknadsförhållanden. Flexibla utrymmen, låga driftskostnader och bred användarattraktion är mer ekonomiskt värdefulla än en optimistisk satsning på räntorna.
Jobb är inte automatiskt garanterade
Nya logistikfastigheter motiveras ofta av sina sysselsättningseffekter. Under byggfasen genereras kontrakt för planering, byggföretag, hantverkare, teknisk utrustning och tjänster. Hur mycket mervärde som faktiskt finns kvar i regionen beror dock på de företag som kontrakteras, leveranskedjorna och underleverantörerna.
Under driftsfasen är sysselsättningspåverkan ännu mer osäker. En traditionell, arbetsintensiv lagerlogistikverksamhet kan skapa många operativa jobb. Ett högautomatiserat center, å andra sidan, skulle kunna hantera en större volym gods med betydligt färre anställda. Detta skulle dock skapa fler kvalificerade jobb inom underhåll, dataanalys, IT, anläggningsstyrning och processledning. Utan en bekräftad användarbas är det därför omöjligt att tillförlitligt uppskatta det framtida antalet jobb.
Anställningens kvalitet beror också på det operativa konceptet. Skiftarbete, lönenivåer, visstidsanställningar, utbildningskrav och automatiseringsgrad varierar avsevärt. För regionen är en plats med produktionsrelaterade tjänster och tekniska aktiviteter ofta mer värdefull än ett enkelt transitlager med liten lokal integration. Byggnadsdesignen möjliggör båda alternativen.
Tillgänglighet för anställda blir alltmer en viktig lokaliseringsfaktor. Logistikföretag konkurrerar på många områden om förare, lagerpersonal och tekniska specialister. Kollektivtrafik, säkra cykelvägar och lämpliga skiftförbindelser kan underlätta rekryteringen. Goda motorvägsförbindelser ensamma räcker inte om anställda har svårt att nå platsen utan egen bil.
Inte ens kommunala intäkter är garanterade. Fastighetsskatter och potentiella företagsskatter måste vägas mot offentliga kostnader för vägar, brandkår, dränering och trafikledning. Dessutom beror företagsskattens storlek på lönsamheten, företagets läge och skattestrukturen för de framtida användarna. Därför bör den regionala nyttan inte bedömas utifrån byggnadens storlek, utan snarare utifrån det faktiska mervärde den genererar.
Trafiknyttan genererar externa kostnader
Logistikfastigheter är beroende av trafik. Detta innebär en grundläggande målkonflikt. Närheten till motorväg A5 minskar driftskostnaderna och möjliggör snabba förbindelser. Samtidigt genererar ytterligare lastbilsresor buller, utsläpp, vägslitage och olycksrisker. Dygnet runt-drift fördelar trafiken över hela dagen men kan öka trängseln nattetid.
Separata ingångar för bilar och lastbilar, tillräckligt med manöverutrymme och tydligt organiserad grindbeläggning förbättrar säkerhet och effektivitet. Lastbilsparkeringsplatser och rastområden förhindrar att förare väntar slumpmässigt på offentliga platser. Digital hantering av tidsluckor minskar rusningstrafik och stilleståndstider. Sådana åtgärder är inte bara driftsmässigt fördelaktiga utan påverkar också allmänhetens acceptans.
På lång sikt kommer en minskad koldioxidutsläpp inom vägtransporter att bli allt viktigare. Ellastbilar kräver hög laddningskapacitet, utrymme och intelligent energihantering. Solceller och en högpresterande nätanslutning utgör en grund, men kraven från tunga kommersiella fordon kan vara betydande. Framtidssäker eftermontering av laddningsinfrastruktur skulle stärka platsens långsiktiga värde.
CoreHub är i sig huvudsak väginriktad. En direkt järnvägsförbindelse skulle sannolikt varken vara ekonomiskt lönsam eller praktisk för alla användare av en anläggning av denna storlek. Företag kan dock indirekt integrera regionala terminaler, hamnar eller kombinerade transporttjänster. Rastatts läge i Oberrheinkorridoren öppnar upp för flera transportsätt, även om den omedelbara verksamheten inom lagret fortfarande är inriktad på lastbilar.
Den ekonomiska bedömningen är därför tvåfaldig. För hyresgäster och ägare erbjuder närheten till motorvägen en klar fördel. För allmänheten resulterar detta dock i kostnader som inte helt ingår i hyran eller transportpriset. En ansvarsfull operatör måste begränsa dessa bördor genom effektiv trafikhantering, utsläppssnåla fordon och god samordning med lokala myndigheter.
Tre scenarier fram till juli 2027
I ett gynnsamt scenario stabiliseras den tyska ekonomin, den industriella efterfrågan återhämtar sig och företag investerar mer i moderna leveranskedjor. Samtidigt är utbudet av nybyggnation fortfarande begränsat eftersom många utvecklare har skjutit upp projekt. Verdion hyr ut båda enheterna till kreditvärdiga hyresgäster före eller kort efter färdigställandet. Långtidsavtal och en mer gynnsam räntemiljö stöder värdet. CoreHub skulle då betraktas som en framgångsrik kontracyklisk utveckling.
I det realistiska basscenariot är ekonomin fortsatt svag, medan högkvalitativa lokaler fortfarande är efterfrågade. En enhet uthyrs snabbt, medan sökandet efter en andra tar längre tid. Verdion kan behöva erbjuda hyresfria perioder, utvecklingsbidrag eller mer flexibla avtalsvillkor. Kassaflödet startar senare och är initialt lägre, men fastigheten uppnår stabil uthyrning inom en hanterbar tidsram.
I värsta fall intensifieras nedgången inom fordonsindustrin. Leverantörer minskar kapaciteten, logistikföretag undviker expansion och ytterligare befintligt utrymme kommer ut på marknaden. Samtidigt förblir finansieringskostnaderna höga. Verdion skulle behöva sänka hyrorna eller erbjuda betydande incitament. Långvarig vakans skulle påverka resultatet negativt och därmed projektets värde.
En fjärde, ofta underskattad risk ligger i olika användarkrav. Efterfrågan kan finnas, men den kan kräva mer el, ytterligare brandskyddsteknik, olika grindkonfigurationer, särskilda tillstånd eller större parkeringskapacitet. Ju senare sådana krav uppstår, desto dyrare blir anpassningen. Den flexibla grundstrukturen minskar denna risk, men kan inte helt eliminera den.
Tidsramen fram till juli 2027 är också en fördel för marknadsföringen. Större företag behöver ofta många månader för platsbedömning, interna godkännanden, kontraktsförhandlingar, teknisk planering och flytt. Med ett bygglov och en fast tidsplan kan Verdion inleda bindande diskussioner tidigt. Det avgörande är inte bara att hyra ut lokalen så snabbt som möjligt, utan också under ekonomiskt lönsamma villkor.
Framgång kan mätas med fyra mått
Huruvida CoreHub kommer att bli ekonomiskt framgångsrikt bör inte mätas enbart genom full uthyrning. Den första avgörande faktorn är uthyrningshastigheten. Varje månad av vakans försenar intäkterna och ökar kapitalbindningen. Snabb uthyrning är dock bara fördelaktig om den inte uppnås genom alltför stora eftergifter.
Den andra faktorn är hyresavtalens kvalitet. Kreditvärdighet, hyresavtalets löptid, indexering, uppsägningsrätt och fördelningen av drifts- och underhållskostnader avgör kassaflödets stabilitet. Ett långtidsavtal med ett finansiellt starkt företag kan öka fastighetsvärdet avsevärt. Omvänt kan ett korttidsavtal med en hög nominell hyra innebära större risker.
Den tredje faktorn är faktisk drifts- och energieffektivitet. Verkliga förbrukningssiffror är avgörande, inte bara planerade värden eller certifikat. Om värmepumpar, byggnadsskal, belysning och solceller mätbart minskar driftskostnaderna skapas en hållbar konkurrensfördel. Om besparingarna inte motsvarar förväntningarna blir det svårare att motivera ett nytt byggnadstillägg på hyran.
Den fjärde faktorn är diversifiering av efterfrågan. Om Verdion attraherar användare från flera branscher kommer dess beroende av bilindustrins prestanda att minska. Företag som kombinerar logistik med lätt tillverkning, teknisk bearbetning eller regional distribution skulle vara särskilt värdefulla. Detta skulle generera mer lokalt värdeskapande än ett enkelt transitlager.
Dessa fyra faktorer är mer sammankopplade än de först verkar. Bra teknik underlättar uthyrning, en bred användarbas förbättrar avtalspositionen, stabila kontrakt ökar fastighetsvärdet och låga driftskostnader stärker hyresgästernas lojalitet. Projektets framgång beror därför inte på en enda egenskap, utan snarare på samspelet mellan läge, byggnad och avtalsstruktur.
En berättigat positiv, men nykter bedömning
Verdion CoreHub Rastatt är ekonomiskt sund och strategiskt logisk. Dess läge kombinerar en etablerad industriregion med motorväg A5 och närheten till Frankrike. De två hallenheterna begränsar leasingrisken, den tekniska utrustningen utökar användarbasen och de höga hållbarhetsstandarderna tillgodoser de ökande kraven från företag, banker och investerare.
Kombinationen av brownfield-utveckling och flexibel byggnadsstruktur är särskilt attraktiv. Verdion utnyttjar en befintlig industritomt istället för att bygga ett isolerat stort lager på en nybyggd tomt. Samtidigt undviker man att skapa en alltför specialiserad fastighet som bara fungerar för en enda användare. Detta förbättrar den långsiktiga anpassningsförmågan.
Riskerna är dock fortfarande betydande. Spekulativa byggstarter flyttar hela uthyrningsrisken till byggherren. Bilindustrins regionala styrka är samtidigt ett konjunkturberoende. Räntor, byggkostnader och potentiella hyresincitament kan påverka värdepotentialen negativt. Hållbarhetsfunktioner realiserar också bara sina ekonomiska fördelar när de faktiskt minskar driftskostnaderna och värderas av hyresgäster.
De tydliga utsikterna är därför försiktigt positiva. Verdion investerar inte blint i en generell logistikboom, utan snarare specifikt i kvalitetsgapet mellan moderna krav och ett åldrande lagerbestånd. Läget och konceptet erbjuder goda förutsättningar för att dra nytta av det begränsade utbudet av nybyggnation. Detta garanterar dock inte framgång.
I slutändan avgörs projektets betydelse inte av investeringen på 45 miljoner euro. Den avgörande faktorn är om Verdion kan hitta två lämpliga hyresgäster senast 2027, säkra hållbara kontrakt och omsätta den utlovade tekniska och energirelaterade kvaliteten i konkreta operativa fördelar. Om detta lyckas kommer CoreHub att bli en robust del av Oberrhein-korridoren och ett övertygande exempel på modern brownfield-utveckling. Men om efterfrågan förblir alltför beroende av den kämpande bilindustrin, eller om säkrande av hyresavtal kräver betydande eftergifter, kommer det potentiella värdet snabbt att minska. Byggnaderna kan färdigställas som planerat; huruvida de i slutändan kommer att bli en stark fastighet kommer att avgöras av marknaden.
Din globala partner för marknadsföring och affärsutveckling
☑️ Vårt affärsspråk är engelska eller tyska
☑️ NYTT: Korrespondens på ditt modersmål!
Konrad Wolfenstein
Jag och mitt team står gärna till er förfogande som er personliga rådgivare.
Du kan kontakta mig genom att fylla i kontaktformuläret här wolfenstein@xpert.digital:eller helt enkelt ringa mig på +49 7348 4088 965. Min e-postadress är
Jag ser fram emot vårt gemensamma projekt.
