Государство как строитель: жилищный кризис в Германии и иллюзия государственных решений

Жилищный кризис обостряется: почему государственная жилищная компания только усугубляет проблему

Рекордное количество банкротств в строительной отрасли и бюрократия вместо новых квартир: почему само государство спровоцировало строительный кризис

Германия неудержимо движется к худшему жилищному кризису за последние десятилетия. Рекордный дефицит в 1,4 миллиона квартир и резкое снижение количества разрешений на строительство ставят рынок на грань краха. В этой чрезвычайной ситуации политики предлагают якобы спасательный круг: федеральное правительство должно вмешаться в качестве государственного застройщика. Но то, что на первый взгляд кажется освобождающим шагом, при более внимательном рассмотрении оказывается опасной ошибкой. Реальным препятствием является не провал свободного рынка, а само государство. С непроницаемой горой правил, 16 различными государственными строительными нормами и налоговым бременем, поглощающим более трети стоимости строительства, политики просто сделали строительство нерентабельным. Почему новая федеральная жилищная корпорация не решит глубокие структурные проблемы и какие важные уроки преподает провал существующих государственных проектов в сфере недвижимости, можно прочитать в нашем всестороннем анализе.

Когда сам пожарный становится поджигателем

Рекордный дефицит как отправная точка: обвал рынка жилья

Германия столкнулась с самым серьезным жилищным кризисом за последние десятилетия. Мониторинг социального жилья 2026, составленный Институтом Пестеля по заказу Альянса за социальное жилье, документирует рекордный дефицит в размере около 1,4 миллиона квартир по всей стране – почти исключительно в сегменте доступного жилья. Особенно сильно пострадали молодежь, старшее поколение и люди с ограниченными возможностями; только в густонаселенных землях, таких как Северный Рейн-Вестфалия, нехватка составляет около 376 000 квартир, а в Баварии – около 233 000.

В то же время статистика нового строительства показывает резкое снижение. В 2024 году в Германии было одобрено строительство всего 215 900 квартир – снижение на 16,8 процента по сравнению с предыдущим годом и третье подряд снижение. По сравнению с 2022 годом количество разрешений на строительство сократилось на 43 процента. Последний раз меньшее количество разрешений на строительство было в 2010 году. Политики поставили цель строить 400 000 новых квартир в год; однако в 2024 году было фактически завершено строительство только около 252 000 единиц, а эксперты ожидают около 235 000 в 2025 году и около 215 000 в 2026 году. В абсолютных цифрах: ежегодный разрыв между спросом и реальностью составляет более 150 000 квартир.

В этой ситуации лидер СДПГ и федеральный министр финансов Ларс Клингбайль в своем выступлении в Фонде Бертельсманна потребовал, чтобы федеральное правительство в будущем строило жилье «в больших масштабах». Федеральный министр строительства Верена Хуберц подхватила эту идею и говорила о потенциальном «переломном моменте» для немецкого рынка жилья. Однако сама Хуберц признала, что создание такой федеральной жилищной корпорации потребует внесения поправок в Основной закон (конституцию Германии). То, что на первый взгляд кажется решительной реакцией на полномасштабный кризис, при более внимательном рассмотрении оказывается симптоматической ошибочной диагностикой.

Расходы под государственной печатью: почему Германия — страна с высокими ценами

Прежде чем ответить на вопрос о государственных решениях, необходимо понять коренную причину жилищного кризиса: Германия является страной со структурно высокими затратами на новое жилищное строительство. Согласно анализу глобального поставщика услуг в сфере недвижимости CBRE, средняя стоимость строительства нового жилья в Германии составляет 5150 евро за квадратный метр – выше, чем во Франции и Финляндии (по 5000 евро в каждой стране) и более чем в два раза выше, чем в Польше (2130 евро). В более недавнем исследовании, проведенном ко Дню жилищного строительства 2025 года, диапазон цен на новые многоэтажные жилые дома в крупных немецких городах составлял от 3300 до 8300 евро за квадратный метр, со средним значением 4470 евро.

Главный вывод: почти треть этих затрат, или около 1500 евро за квадратный метр, напрямую обусловлена ​​налогами и государственными сборами. Немецкая федерация недвижимости (ZIA) оценивает общую долю государственных расходов в 37 процентов от общей стоимости строительства – она включает налог на передачу недвижимости, налог на добавленную стоимость, требования к энергоэффективности, технические строительные нормы и правила, а также муниципальные сборы. Институт Пестеля в своем предыдущем анализе выразился еще более прямо: из каждого евро, вложенного в строительство жилья, около 51 цента поступает в государственный бюджет в виде налогов и взносов на социальное обеспечение.

Эти цифры имеют поразительное следствие: государство уже является одним из крупнейших факторов, определяющих стоимость немецкого жилищного строительства – через налог на добавленную стоимость, налог на передачу недвижимости, правила энергоэффективности, технические строительные нормы и множество муниципальных требований. Любой, кто представляет государственную жилищную корпорацию как решение в этом контексте, упускает из виду фундаментальный парадокс: государство должно решить проблему, которую оно само во многом и создало.

Регулятивная гора: бюрократия как структурный тормоз роста

Реальным препятствием в немецком жилищном строительстве является не нехватка капитала, а огромная нормативно-правовая база, преодолеть которую практически невозможно. Фонд Конрада Аденауэра в своем программном документе для Жилищного конгресса 2025 года отмечает, что множество строительных стандартов в Германии значительно увеличивает стоимость строительства. Особенно проблематична раздробленность федерального законодательства: 16 различных строительных норм штатов усложняют процессы планирования и согласования и увеличивают стоимость строительства из-за отсутствия стандартизации. То, что считается соответствующим требованиям строительным проектом в Баварии, может привести к многомесячным дополнительным требованиям об оплате в Гамбурге.

Задержки в получении разрешений свидетельствуют о системном сбое. В упрощенной процедуре разрешение на строительство обычно занимает от двух до трех месяцев – при условии, что все документы в порядке. В стандартной процедуре нормой является от трех до шести месяцев, но для сложных проектов фактическая обработка документов властями может занять значительно больше времени. Кроме того, если необходимо привлечь внешние органы, такие как управления по охране исторических памятников, природоохранные агентства или пожарная служба, время их реагирования может достигать двенадцати недель. В среднем от получения разрешения на строительство до его завершения сейчас составляет 26 месяцев, а для многоквартирных домов – даже 34 месяца.

Эти нормативные препятствия затрагивают как частных, так и государственных застройщиков. Таким образом, вывод экономиста Вероники Гримм из Немецкого совета экономических экспертов очевиден: государственные застройщики сталкиваются с теми же проблемами, что и частные – высокие затраты на строительство, нехватка квалифицированных рабочих и чрезмерное регулирование. Новая государственная компания не решит эти структурные проблемы; она будет подвержена им так же, как и любой другой участник рынка.

Волна банкротств в строительной отрасли: капитал уходит

В то время как политики обсуждают создание новых государственных компаний, строительная отрасль переживает тихий кризис. Количество стандартных заявлений о банкротстве в строительном секторе в июле 2025 года выросло на 19,2 процента по сравнению с тем же месяцем предыдущего года – 9,4 банкротства на 10 000 компаний, что почти вдвое превышает средний показатель по стране. В первом полугодии 2025 года только в Гессене было зарегистрировано 189 случаев банкротства в строительной отрасли – больше, чем в любом другом секторе. В Северном Рейне-Вестфалии количество банкротств компаний увеличилось на 17 процентов в первом полугодии. Международная кредитная страховая компания Atradius подсчитала, что общий рост числа банкротств за весь 2024 год составил около 22 процентов.

Экономическая логика этого развития событий очевидна. При текущих инвестиционных затратах около 5230 евро за квадратный метр – включая долю в земле – частная аренда практически не позволяет получать чистую ежемесячную арендную плату ниже 17,50 евро. Исследователь Empirica Андреас Браун кратко формулирует это так: на рынке практически нет спроса на такую ​​арендную плату, поэтому строительство не ведется – даже когда проекты одобрены. Рынок терпит крах не из-за отсутствия личной заинтересованности со стороны инвесторов, а потому что рамочные условия сделали строительство в частном секторе структурно нерентабельным.

Сокращение производственных мощностей в отрасли создает опасный замкнутый круг: квалифицированные работники, покинувшие отрасль, редко возвращаются. В 80-85% строительных компаний работает менее 20 сотрудников. Кто будет строить квартиры, в которых сегодня так остро нуждаются? Вновь созданная государственная компания не может создать производственные мощности из ничего – ей приходится полагаться на тот же истощенный рынок труда, что и всем остальным строительным компаниям.

Основные отраслевые направления: B2B, цифровизация (от ИИ до XR), машиностроение, логистика, возобновляемые источники энергии и промышленность

Более подробная информация здесь:

• Экспертный бизнес-центр

Тематический центр, предлагающий аналитические материалы и экспертные знания:

• Информационная платформа, охватывающая глобальную и региональную экономику, инновации и отраслевые тенденции
• Сборник аналитических материалов, выводов и справочной информации по нашим ключевым направлениям деятельности
• Место, где можно найти экспертные знания и информацию о текущих событиях в бизнесе и технологиях
• Центр для компаний, стремящихся получить информацию о рынках, цифровизации и отраслевых инновациях

Образец для подражания, который им не является: как BImA потерпела неудачу

Любой, кто хочет оценить идею федеральной жилищной корпорации, должен взглянуть на Федеральное агентство по недвижимости (BImA) – существующий государственный орган федерального правительства, владеющий недвижимостью. Результат отрезвляет. На жилищном саммите 2018 года тогдашняя правящая коалиция объявила, что федеральное правительство создаст от 6000 до 8000 новых квартир в рамках жилищной инициативы. Фактический результат: с 2020 по 2023 год началось строительство 2753 квартир, но к концу 2023 года было завершено только 200 единиц. Только в 2023 году BImA завершило строительство всего 68 новых зданий.

Но тревожат не только показатели нового строительства. Каждая шестая квартира в портфеле BImA (Федерального агентства по недвижимости) пустует – всего более 6000 квартир, находящихся в федеральной собственности, некоторые из которых остаются незанятыми годами. За полтора года уровень вакантных квартир почти удвоился. Внутренний «призыв о помощи» от сотрудников BImA описывал внутренний хаос в агентстве в резких выражениях: отсутствие четкого плана, перегруженность, нехватка квалифицированного персонала и отсутствие стратегии строительства, эксплуатации и управления. Сами сотрудники считали «невозможным» для BImA заниматься жилищным строительством в сколько-нибудь значительных масштабах. Кроме того, Федеральная счетная палата установила, что BImA действовала неэкономично при покупке прав на проживание и основывала свои решения на ценовых ориентирах, которым более десяти лет.

Сама министр строительства Хуберц признала, что Федеральное агентство по недвижимости (BImA) в первую очередь обслуживает федеральных служащих и, следовательно, не представляет собой решение для общества в целом. Логическим следствием, однако, стало бы не создание новой, дополнительной государственной компании, а скорее фундаментальная реформа существующих структур, которая должна была бы достичь именно того, что сейчас предлагается.

Несостоятельность государства как системная характеристика: исторические и европейские уроки

Попытки решить проблему нехватки жилья посредством прямого государственного строительства имеют долгую историю в Германии и Европе – с переменным успехом. Венская модель муниципального жилья признана на международном уровне как яркий пример успешного государственного жилищного строительства: 62 процента жителей Вены проживают в субсидированном жилье, примерно в 220 000 муниципальных квартир или других субсидируемых единицах. Арендная плата в венском муниципальном жилье значительно ниже, чем на открытом рынке, и эта модель обеспечивает социальную стабильность на протяжении десятилетий.

Но даже широко разрекламированная венская модель не лишена недостатков. Критики указывают на то, что эксплуатационные расходы в муниципальном жилье выше среднего, а содержание городских квартир обходится значительно дороже, чем управление частными компаниями. Арендаторы могут сохранять свои муниципальные квартиры неограниченно долго — даже если их доход резко вырос с момента переезда — что приводит к нерациональному распределению субсидированного жилья. Более того, Вена — особый случай: город может похвастаться многовековой институциональной преемственностью в некоммерческом жилищном строительстве, муниципальной земле и политической системой, которая уделяет этому вопросу первостепенное внимание. В Германии на федеральном уровне таких условий нет.

Вероника Гримм из Немецкого совета экономических экспертов просто называет предложение СДПГ «ошибочной идеей» и указывает на структурно схожие ошибки в других государственных инфраструктурных проектах: Deutsche Bahn, Autobahn GmbH – крупные государственные проекты в Германии регулярно характеризуются значительным перерасходом средств, масштабными задержками и неэффективными структурами принятия решений. Эти закономерности не являются случайными неудачами, а скорее присущи системе: государственные организации подчиняются иным системам стимулирования, чем частные компании – они мыслят политически, а не экономически, действуют с неограниченной ответственностью и без реального конкурентного давления.

Реальный диагноз: провал рынка или провал правительства?

Ключевой экономический вопрос заключается не в том, потерпел ли рынок жилья крах. Вопрос в другом: почему он терпит крах и чья это вина? Потому что рынок, функционирующий в нормальных условиях, всегда демонстрирует дисфункцию, когда его структура такова, что экономическая деятельность становится невозможной. Именно это и происходит в Германии.

Данные наглядно демонстрируют: государство покрывает примерно 37 процентов затрат на новое строительство за счет налогов, сборов, энергетических норм и муниципальных требований. Шестнадцать различных государственных строительных норм препятствуют стандартизации и снижению затрат. Процессы выдачи разрешений замораживают капитал на месяцы, не создавая добавленной стоимости. Стандарты энергоэффективности превышают экономически целесообразные нормы, что демонстрирует пример энергоэффективного дома № 40, который, хотя и имеет разрешение потреблять менее одного процента энергии стандартного дома, значительно дороже, чем требуемый законом энергоэффективный дом № 55. В то же время, доля расходов на жилье в доходах в Германии составляет 24,5 процента, что значительно выше среднего показателя по ЕС (19,2 процента) – 12 процентов всех немецких домохозяйств считаются обремененными расходами на жилье (средний показатель по ЕС: 8,2 процента).

Однако полностью отсутствует государственная строительная компания: не хватает средств, мощностей и персонала. То, что есть, не используется – как показывают скандалы с пустующими помещениями в Федеральном агентстве недвижимости (BImA). Логический вывод, следовательно, неудобен, но убедителен: проблема с жильем возникла не из-за свободного рынка, а из-за самого государства, десятилетиями чрезмерного регулирования, растраты бюджетных средств и структурной неэффективности. Продолжение в том же духе – не решение.

Что действительно помогло бы: экономически целесообразный выход из ситуации

Серьезный подход к реформам должен быть направлен на устранение коренных причин, а не только симптомов. Первой и наиболее важной мерой стало бы объединение строительных норм 16 штатов в единый общенациональный свод правил – шаг, который значительно снизил бы затраты на строительство за счет стандартизации, масштабирования и упрощения планирования, как единодушно подчеркивают Фонд Конрада Аденауэра и главный экономист Торгово-промышленной палаты Гамбурга (HCOB). Кроме того, налог на передачу недвижимости, который во многих штатах вырос до 6,5 процента, должен быть значительно снижен или временно приостановлен для нового жилья.

Во-вторых, Германии необходима реалистичная калибровка стандартов энергоэффективности. Повсеместно высокий стандарт «Энергоэффективный дом 40» влечет за собой дополнительные затраты, которые не компенсируются экономией энергии и делают частное строительство просто невозможным. Более экономически эффективным было бы дифференцированное регулирование, различающее новое строительство в субсидируемом и частном секторах. В-третьих, процессы выдачи разрешений должны быть радикально ускорены за счет цифровизации и увеличения штата сотрудников в строительных ведомствах.

Государственное финансирование, безусловно, имеет свое место, но в качестве механизма стимулирования для частных субъектов, а не в качестве их замены. Льготное выделение земли, расширенные налоговые льготы и целевое финансирование социального жилья со стороны KfW могут мобилизовать частных инвесторов, не создавая структурных недостатков государственного строительства. Опыт Вены показывает, что государственное жилищное строительство может быть успешным при наличии соответствующих исторических и институциональных условий, но эти условия сначала должны быть кропотливо созданы на федеральном уровне в Германии, а этот процесс займет десятилетия.

Политическое мышление, ориентированное на симптомы, вместо структурных реформ

Идея создания федеральной жилищной корпорации — это не решение, а политический сигнал. Она создает ощущение самостоятельности, не затрагивая структурные причины кризиса. Сама Хуберц, политик от СДПГ, признала, что ее партия «слишком долго создавала образ препятствующей реформам» — удивительно честная самооценка, которая вызывает еще больше вопросов, когда та же партия теперь настаивает на решении, означающем большее вмешательство государства в сектор, уже страдающий от чрезмерного регулирования.

Основная проблема немецкого рынка жилья заключается не в провале рынка, а в политически созданном барьере для инвестиций. До тех пор, пока новые строительные проекты не могут приносить прибыль при рыночной арендной плате, пока разрешения на строительство представляют собой бюрократическое препятствие, пока 16 различных государственных строительных норм препятствуют масштабированию, и пока более трети строительных затрат обусловлены государственными сборами, даже новая государственная компания не построит больше, чем частный сектор. Она просто будет работать дороже, медленнее и с меньшей подотчетностью – используя деньги налогоплательщиков, которые могли бы быть гораздо эффективнее использованы для структурных реформ.

Германии государство не нужно в роли застройщика. Ей нужно государство, которое перестанет препятствовать застройщикам.

☑️ Язык ведения нашего бизнеса — английский или немецкий

☑️ НОВИНКА: Переписка на вашем родном языке!

 

Я и моя команда будем рады быть вашими личными консультантами.

Вы можете связаться со мной, заполнив контактную форму здесь wolfenstein@xpert.digital:или просто позвонив по номеру +49 7348 4088 965. Мой адрес электронной почты

Я с нетерпением жду начала нашего совместного проекта.

 

 

☑️ Поддержка малых и средних предприятий в области стратегии, консалтинга, планирования и реализации проектов

☑️ Разработка или корректировка цифровой стратегии и цифровизации

☑️ Расширение и оптимизация международных процессов продаж

☑️ Глобальные и цифровые торговые платформы B2B

☑️ Развитие бизнеса / Маркетинг / PR / Выставки от компании Pioneer

Xpert.Digital — это ориентированный на данные B2B-индустрионный центр, возглавляемый Konrad Wolfenstein . Компания выступает в качестве внешнего, частично внутреннего решения для отраслевых партнеров, устраняя операционные пробелы в маркетинге, контенте и продажах — без необходимости привлечения дополнительных ресурсов со стороны клиента.

Более подробная информация здесь:

• Практически внутреннее решение: как Xpert.Digital устраняет операционные пробелы в B2B-маркетинге и продажах – Smart Content-Driven Business