„Depozitul pregătit pentru energie”: De ce depozitele convenționale vor fi în curând învechite

Capcana costurilor imobiliare logistice: De ce concentrarea exclusivă pe costurile de construcție este înșelătoare

Risc ascuns: Cum încetinește lipsa capacității rețelei noile proiecte logistice

Industria logistică trece în prezent printr-o schimbare profundă de paradigmă, care răstoarnă literalmente certitudinile anterioare privind selecția amplasamentului și evaluarea proprietăților. Timp de decenii, factori precum apropierea directă de autostradă, prețurile favorabile ale terenurilor și disponibilitatea regională a forței de muncă au dominat deciziile dezvoltatorilor de proiecte și ale investitorilor. Cu toate acestea, electrificarea și automatizarea rapidă a tuturor proceselor logistice de bază - de la roboții de preluare a comenzilor și infrastructura de încărcare pentru camioanele electrice până la lanțurile frigorifice extrem de complexe - aduce acum în prim-plan un criteriu complet nou: o alimentare cu energie electrică sigură, dimensionată corespunzător și accesibilă.

Într-o perioadă în care rețeaua electrică devine din ce în ce mai mult un blocaj, o perspectivă pur legată de construcții nu mai este suficientă. În schimb, „depozitul pregătit pentru utilizare cu energie” evoluează către noul standard industrial. Articolul următor analizează în detaliu de ce kilowatt-oră devine noul punct de referință pentru spațiile logistice, cum o analiză a costului total de proprietate orientată spre viitor minimizează riscurile investițiilor și de ce sistemele fotovoltaice și sistemele inteligente de gestionare a încărcăturii nu mai sunt dotări opționale, ci mai degrabă coloana vertebrală indispensabilă a unor lanțuri de aprovizionare competitive și pregătite pentru viitor.

Când priza devine un factor de localizare: De ce kilowatt-oră determină viitorul spațiilor logistice

Industria logistică germană se confruntă cu o schimbare discretă, dar profundă, în logica sa de localizare. Timp de decenii, accesul la autostrăzi, prețurile terenurilor, disponibilitatea forței de muncă și viteza de autorizare au determinat locul în care era construit un nou centru de distribuție, un hub de îndeplinire a comenzilor sau o instalație de depozitare la rece. Acum, un alt factor iese din ce în ce mai mult în evidență: o alimentare cu energie electrică sigură, dimensionată corespunzător și accesibilă. Ceea ce era odată un detaliu tehnic minor în aplicațiile de construcție este acum un blocaj strategic care influențează deciziile de investiții, selecția amplasamentului și, în cele din urmă, competitivitatea întregilor lanțuri de aprovizionare.

Motivul constă în electrificarea practic a tuturor proceselor din cadrul instalațiilor logistice. Tehnologia benzilor transportoare, sistemele de sortare, roboții de preluare a comenzilor, infrastructura de încărcare pentru stivuitoare industriale și, din ce în ce mai mult, pentru stivuitoare electrice, sistemele de refrigerare, sistemele de management al clădirilor și sistemele IT se combină pentru a crea profiluri de încărcare pe care generațiile anterioare de depozite nu le-au experimentat niciodată. Asociația Germană de Expediere și Logistică de Marfă (DSLV) anticipează că cererea de energie electrică a sectorului logistic va crește de opt ori până în 2045 față de nivelurile actuale, operarea instalațiilor logistice, cum ar fi centrele de distribuție, centrele de procesare a comenzilor, docurile transfrontaliere, depozitele frigorifice și depozitele cu rafturi înalte, reprezentând singure un procent de două cifre din această cerere viitoare. Această prognoză modifică fundamental calculele dezvoltatorilor de proiecte, ale investitorilor instituționali și ale operatorilor, deoarece o proprietate planificată astăzi cu o capacitate insuficientă de conectare la rețea ar putea deveni un blocaj operațional în doar câțiva ani.

Noul sigiliu de aprobare pentru depozite pregătite pentru viitor

Termenul „depozit pregătit pentru utilizare” descrie un depozit proiectat de la început pentru o disponibilitate energetică ridicată, flexibilă și redundantă. Aceasta include nu doar capacitatea de conectare la operatorul local de rețea, ci și un întreg ecosistem de stații de transformare, sisteme de medie tensiune, panouri de distribuție de joasă tensiune, concepte de alimentare de urgență, stocare în baterii și generare fotovoltaică la fața locului. Este esențial ca toate aceste componente să fie integrate în proiectarea arhitecturală și structurală încă de la început, deoarece modificările ulterioare ale instalațiilor logistice sunt complexe din punct de vedere tehnic și costisitoare. Relocarea ulterioară a jgheaburilor de cabluri, modernizarea unui sistem fotovoltaic pe un acoperiș care nu este proiectat structural pentru a-l susține sau adaptarea amplasamentului unui transformator în timpul funcționării implică în mod regulat costuri de multe ori mai mari decât cele ale unei planificări inițiale proactive.

Exemple practice din inițiativa „Puterea Logisticii” a Asociației Germane de Logistică demonstrează cât de concrete au devenit aceste cerințe. Într-o clădire nouă, predominant frigorifică, de aproximativ 31.000 de metri pătrați, construită pentru serviciul de livrare de alimente HelloFresh, un sistem fotovoltaic cu o putere maximă de 6,2 megawați a fost integrat în procesul de planificare încă de la început, completat de o stație de transformare de 5 megawați. Responsabilii au subliniat că clarificarea din timp a racordării la rețea, a opțiunilor de alimentare, a traseului cablurilor și a cerințelor de siguranță la incendiu a fost factorul decisiv pentru succes, deoarece aceste decizii sunt practic imposibil de inversat. Se așteaptă ca sistemul să genereze anual aproximativ șase gigawați-oră de energie solară pentru doi utilizatori de pe aceeași locație - un volum care acoperă semnificativ autoconsumul și reduce dependența de piața volatilă a energiei electrice.

În ciuda acestor proiecte emblematice, media generală a pieței prezintă o imagine destul de deprimantă. Sondajele actuale privind structura costurilor de operare a proprietăților logistice arată că 83% dintre investitori nu au un sistem fotovoltaic, o cifră cu greu mai bună nici măcar pentru clădirile noi. Doar o cincime dintre investitori utilizează electricitate verde, iar mai mult de jumătate își acoperă în continuare nevoile de încălzire cu gaze naturale fosile. Această discrepanță dintre aspirațiile tehnologice și realitatea pieței dezvăluie un potențial considerabil de îmbunătățire, dar și un risc economic semnificativ pentru toate proprietățile existente care nu sunt pregătite pentru această transformare.

Blocajul conectării la rețea ca risc de investiție subestimat

Cea mai mare provocare constă acum mai puțin în tehnologia în sine și mai mult în disponibilitatea unei capacități suficiente a rețelei la locația dorită. Rețelele de transport și distribuție din Germania au fost proiectate timp de decenii pentru un sistem economic semnificativ mai puțin electrificat. Odată cu explozia simultană a centrelor de date, a vehiculelor electrice, a pompelor de căldură și a proprietăților logistice mari consumatoare de energie, grupuri de utilizatori complet diferite concurează acum pentru aceeași capacitate limitată a rețelei în parcurile industriale. Asociația Germană a Industriei Energetice și a Apei (BDEW) solicită de ani de zile o conectare mai rapidă la rețea, deoarece timpii lungi de așteptare pentru conexiuni noi sau extinse devin acum un factor limitator în deciziile de locație.

Pentru dezvoltatorii de proiecte, aceasta înseamnă o ordine complet nouă pentru evaluarea amplasamentului. În timp ce anterior problema conexiunilor de transport era primordială, astăzi solicitarea de conectare la rețea către operatorul local de rețea de distribuție ar trebui, în mod ideal, făcută în paralel cu sau chiar înainte de rezervarea terenului. Studiile științifice privind selecția amplasamentului clădirilor mari consumatoare de energie, dezvoltate inițial pentru centre de date, pot fi aplicate direct proprietăților logistice în ceea ce privește metodologia lor, deoarece ambele tipuri de utilizare au în comun problema fundamentală a cererii mari, continue și redundante de energie electrică. În astfel de modele de evaluare, costul total de proprietate (TCO) primește în mod regulat cea mai mare pondere dintre toate criteriile de amplasament, semnificativ înaintea disponibilității personalului și a conexiunilor de transport.

Paradoxal, proprietățile logistice oferă avantaje structurale care le fac deosebit de potrivite pentru tranziția energetică. Suprafețele mari de acoperiș, în mare parte neutilizate, parcelele adesea extinse cu spațiu pentru instalații solare montate la sol și tehnologie de stocare, precum și un profil de consum în general pe timpul zilei, care se aliniază bine cu caracteristicile de generare ale fotovoltaicelor, creează un potențial de sinergie care lipsește în multe alte clase de active. Consultanții imobiliari și analiștii de piață folosesc acum sloganul „Energia este noua locație” pentru a descrie modul în care disponibilitatea garantată a energiei influențează din ce în ce mai mult evaluarea proprietăților, deoarece chiriașii și investitorii pun un accent mai mare pe acest criteriu în timpul due diligence și în reînnoirea contractelor de închiriere.

Lanțul de frig ca un caz energetic extrem

Nicăieri nevoia urgentă de eficiență energetică nu este mai evidentă decât în ​​sectorul depozitării cu temperatură controlată. Conform studiilor consistente, depozitele frigorifice și depozitele de congelare consumă de trei până la cinci ori mai multă energie decât un depozit convențional de aceeași dimensiune, deoarece refrigerarea trebuie să funcționeze non-stop, șapte zile pe săptămână, indiferent de temperatura exterioară sau de gradul de ocupare. Asociația Germană a Companiilor de Depozitare Frigorifică și Logistică Frigorifică estimează că sistemul de refrigerare în sine reprezintă 70 până la 85% din consumul total de energie al unei instalații de depozitare frigorifică, în timp ce consumatorii suplimentari de energie, cum ar fi iluminatul, tehnologia benzilor transportoare și sistemele mobile de rafturi, reprezintă restul. Prin urmare, costurile cu energia pot reprezenta până la 30% din costurile totale de operare ale unei instalații de depozitare frigorifică, ceea ce o face al doilea cel mai mare factor de cost după costurile cu personalul.

Aceste cifre explică de ce analiza costului total de proprietate (TCO) este de o importanță strategică mult mai mare în sectorul bunurilor refrigerate decât în ​​depozitarea bunurilor uscate. Oricine planifică o instalație de depozitare la rece exclusiv pe baza celor mai mici costuri de construcție pe metru pătrat ignoră sistematic componenta de cost care determină cu adevărat costul total pe întreaga durată de viață a proprietății. Analizele de specialitate ale operațiunilor de depozitare la rece arată că încălzirea, ventilația și aerul condiționat (HVAC) pot reprezenta singure până la 70% din bugetul energetic al unei astfel de instalații, în timp ce trecerea la sisteme de refrigerare cu compresoare cu viteză variabilă poate realiza economii între 15 și 30%. Convertoarele de frecvență de pe compresoare, care reduc automat consumul de energie în perioadele cu sarcină de răcire mai mică, pot reduce și mai mult costurile anuale cu energia electrică cu 15 până la 25%. Aceste câștiguri de eficiență depășesc cu mult orice este luat în considerare chiar și în depozitarea bunurilor uscate și, prin urmare, modifică fundamental logica investițiilor pentru întreaga clasă de active.

Situația este exacerbată de dinamica de reglementare din jurul Regulamentului european privind gazele fluorurate (F-Gas), care restricționează treptat utilizarea agenților frigorigeni dăunători climei și obligă operatorii sistemelor existente să își modernizeze sau să își înlocuiască complet echipamentele. Această tranziție coincide cu prețurile deja în creștere ale energiei și creează o dublă dilemă investițională pentru mulți operatori de depozitare la rece: este necesară o angajare semnificativă de capital pe termen scurt, în timp ce, pe termen lung, câștigurile de eficiență esențiale pentru menținerea competitivității sunt la orizont. Cei care leagă această conversie din timp de o strategie energetică cuprinzătoare, în loc să înlocuiască componentele individuale în mod izolat, pot minimiza timpii de nefuncționare și pot distribui riscurile investiționale pe o perioadă mai lungă.

De ce concentrarea exclusivă pe costurile de construcție este înșelătoare

O greșeală clasică în evaluarea logisticii și, în special, a depozitelor frigorifice constă în concentrarea exclusivă pe costurile de construcție. La nivel internațional, costurile de construcție pentru un depozit frigorific sunt semnificativ mai mari decât cele ale depozitelor convenționale, ceea ce, la prima vedere, sugerează o decizie bazată exclusiv pe costurile de capital. Cu toate acestea, orice evaluare a ciclului de viață cu o reputație solidă arată că, pe o durată de viață tipică de douăzeci până la treizeci de ani, costurile energetice continue pot depăși cu mult costurile suplimentare inițiale pentru izolație de înaltă calitate, tehnologie de refrigerare eficientă sau un sistem fotovoltaic integrat. Acesta este tocmai nucleul metodologic al perspectivei Costului Total de Proprietate (TCO): aceasta mută accentul asupra luării deciziilor de la investiția inițială la costurile cumulative pe întreaga perioadă de operare.

Pentru proprietățile logistice convenționale, fără temperatură controlată, studiile de piață actuale oferă dovezi suplimentare pentru această tendință. Cel mai recent raport privind costurile de operare pentru proprietățile logistice din Germania documentează o schimbare semnificativă a responsabilității costurilor de la investitori la chiriași, declanșată de prevalența tot mai mare a așa-numitelor contracte de leasing cu dublă rețea, în care chiriașii suportă ei înșiși costurile de operare, cum ar fi electricitatea, securitatea și curățenia. În practică, această schimbare a termenilor contractuali înseamnă că chiriașii sunt din ce în ce mai mult și direct responsabili financiar pentru eficiența sau ineficiența energetică a depozitului pe care îl ocupă, consolidând structural stimulentul pentru construcții noi și renovări optimizate energetic. În același timp, studiile comparative istorice arată că, în același timp, costurile totale ale proprietăților ocupate de proprietari evoluează semnificativ mai favorabil decât cele ale proprietăților închiriate atunci când proprietarii investesc în sisteme de electricitate și încălzire mai eficiente, economiile de costuri fiind deosebit de pronunțate în depozitele de transbordare datorită densității mai mari a ușilor și a pierderilor de căldură asociate.

Energia fotovoltaică ca o componentă calculabilă a contabilității costurilor de exploatare

Având în vedere suprafețele mari, adesea neutilizate, ale acoperișului proprietăților logistice, sistemele fotovoltaice sunt considerate acum cea mai evidentă și mai bine dovedită soluție la creșterea costurilor energiei. Analizele economice actuale ale sistemelor fotovoltaice din depozite arată că astfel de investiții, dacă sunt dimensionate corect, se amortizează într-un interval de timp gestionabil. Cu toate acestea, rentabilitatea reală depinde în mare măsură de adecvarea structurală a acoperișului, de nivelul de autoconsum și de tariful de alimentare sau prețul energiei electrice la locația specifică. În special pentru proprietățile logistice, rata de autoconsum poate fi deosebit de mare atunci când orele de funcționare coincid cu orele de soare, cum ar fi în cazul operațiunilor în mai multe schimburi, cu un accent puternic pe utilizarea în timpul zilei, sau în depozitele frigorifice ale căror sisteme de refrigerare necesită oricum o alimentare continuă cu energie electrică.

Proiectarea structurală a acoperișului determină adesea fezabilitatea instalațiilor solare cu ani înainte, motiv pentru care planificarea proactivă „pregătită pentru panouri fotovoltaice” pentru clădiri noi este considerată acum o practică comercială solidă. Dacă o clădire este construită de la început cu o capacitate portantă suficientă a acoperișului, trasee de cablu preinstalate și o stație de transformare dimensionată pentru extindere viitoare, costurile suplimentare ale unei instalații solare ulterioare sunt reduse semnificativ, crescând în același timp flexibilitatea pentru extinderile viitoare ale capacității. În combinație cu stocarea staționară în baterii, se poate atenua și așa-numita simultaneitate a sarcinilor de vârf, ceea ce, în special în locațiile cu capacitate limitată de conectare la rețea, poate face diferența dintre o extindere fezabilă și una care eșuează din cauza blocajelor la rețea. Astfel, sistemele de stocare funcționează nu doar ca o sursă pură de energie, ci și ca un instrument pentru gestionarea congestiei rețelei și reziliența operațională în timpul întreruperilor de curent pe termen scurt.

Automatizare, managementul încărcăturii și noul rol al digitalizării

O altă pârghie, adesea subestimată, constă în controlul inteligent al consumatorilor de energie existenți. Sistemele moderne de management al energiei colectează date despre consum în timp real, identifică condițiile de funcționare ineficiente și permit o gestionare țintită a sarcinii care modifică sau reduce sarcinile de vârf. În special în depozitele frigorifice, unde sistemele de refrigerare reprezintă cel mai mare consumator unic de energie, controlul predictiv, dependent de vreme și de capacitate, poate debloca un potențial semnificativ de economii fără a compromite integritatea lanțului frigorific. Inițiative precum Grupul de lucru pentru consumul de energie al Asociației Germane de Logistică (BVL) dezvoltă acum standarde la nivel de industrie pentru măsurarea datelor de consum, pentru a oferi operatorilor repere fiabile pentru diferite profiluri de utilizare și pentru a face ca procesul de electrificare în curs să fie cu adevărat bazat pe date și controlabil.

Prioritățile se schimbă și în ceea ce privește automatizarea. Sistemele automate de depozitare și recuperare, în special în mediile refrigerate și congelate, necesită designuri specializate, rezistente la frig, cu costuri de achiziție corespunzătoare mai mari. Cu toate acestea, acestea reduc atât consumul de energie, cât și riscurile operaționale prin timpi mai scurți de deschidere a ușilor, un control mai precis al temperaturii și un număr mai mic de personal în zonele refrigerate. Iluminatul LED cu control al mișcării și al luminii naturale poate reduce consumul de energie pentru iluminat cu 60 până la 70% în comparație cu tehnologia convențională - o cantitate aparent mică, dar nicidecum neglijabilă dacă luăm în considerare miile de metri pătrați de spațiu de depozitare.

Consecințe pentru investitori, dezvoltatori de proiecte și chiriași

Pentru investitorii instituționali, această evoluție înseamnă o reevaluare fundamentală a criteriilor lor de achiziție. O proprietate logistică fără un concept energetic robust, fără o structură de acoperiș potrivită pentru fotovoltaică și fără o capacitate documentată de conectare la rețea prezintă un risc latent de depreciere, care este probabil să se agraveze în următorii ani, odată cu creșterea prețurilor la energie și cu reglementări mai stricte. În schimb, proprietățile cu autosuficiență energetică dovedită, o rezervă securizată de conectare la rețea și tehnologie modernă de refrigerare pot obține un avantaj în evaluare, deoarece oferă chiriașilor riscuri mai mici la capitolul costuri de operare și o fiabilitate operațională mai mare. Această logică începe deja să se reflecte în revizuirile achizițiilor, așa-numitele procese de due diligence, unde problemele energetice formează din ce în ce mai mult o categorie independentă de revizuire, în loc să fie tratate doar ca un aspect periferic al echipamentului tehnic al clădirii.

Pentru dezvoltatorii de proiecte, calea critică a unui proiect de construcție se deplasează astfel vizibil către infrastructura energetică. Dacă anterior autorizațiile de construire și drumurile de acces erau factorii critici în ceea ce privește timpul, astăzi este adesea vorba despre solicitarea de conectare la rețea către operatorul rețelei de distribuție, al cărei timp de procesare determină întregul program al proiectului. Cei care depun această solicitare prea târziu sau subestimează capacitatea de conectare necesară riscă întârzieri care pot dura luni sau chiar ani, punând astfel în pericol întregul buget al proiectului. Prin urmare, o strategie energetică robustă trebuie să fie o parte integrantă a studiului de fezabilitate timpuriu și nu o etapă ulterioară de planificare detaliată.

Pentru chiriași și operatori, prevalența tot mai mare a contractelor cu dublă rețea, în care costurile energiei sunt transferate direct, înseamnă că eficiența energetică a unei clădiri închiriate are un impact direct asupra propriei structuri de costuri și, prin urmare, asupra competitivității lor în comparație cu concurenții din domeniul instalațiilor mai eficiente. Un contract de închiriere fără o evaluare a performanței energetice a clădirii devine, așadar, un risc comercial în sine, unul care poate avea un impact ani de zile și poate fi rectificat doar după expirarea contractului de închiriere.

O transformare structurală pe termen lung

Trecerea de la energia ca detaliu tehnic la energia ca locație centrală și factor de evaluare nu este o tendință pe termen scurt, ci mai degrabă o expresie a unei transformări structurale mai profunde a întregii economii. Electrificarea transporturilor, a încălzirii și a refrigerarii industriale se confruntă cu o rețea electrică a cărei extindere este structural în urma cererii, în timp ce, în același timp, cerințele de reglementare privind neutralitatea climatică și agenții frigorifici sporesc presiunea de a acționa. Proprietățile logistice ocupă o intersecție deosebit de expusă în acest context, deoarece, pe de o parte, ele însele se numără printre consumatorii în creștere de energie, iar pe de altă parte, suprafețele lor mari de acoperiș și rezervele de teren le fac unul dintre cei mai evidenți factori ai tranziției energetice.

Oricine investește, dezvoltă sau operează proprietăți logistice astăzi nu mai poate ignora această realitate. Întrebarea nu mai este dacă energia va deveni factorul decisiv de localizare, ci cât de repede își adaptează participanții individuali la piață procesele de planificare, investiții și operare la această nouă realitate. Având în vedere că o mare parte din stocul actual nu dispune de panouri fotovoltaice, tehnologie modernă de refrigerare și un buffer fiabil de conectare la rețea, nevoia de modernizare și modernizare în următorii ani va fi probabil substanțială și va transforma fundamental întreaga industrie, atât din punct de vedere economic, cât și tehnic.

Consultanță, planificare și implementare de soluții complete pentru depozite cu rafturi înalte și sisteme automate de depozitare - Imagine: Xpert.Digital

Mai multe informații aici:

• Consultanță și planificare pentru depozite înalte: Depozit automat cu rafturi înalte – Optimizarea depozitării paleților complet automat – Optimizarea depozitului

☑️ Limba noastră de afaceri este engleza sau germana

☑️ NOU: Corespondență în limba ta maternă!

Konrad Wolfenstein

Eu și echipa mea suntem bucuroși să vă fim la dispoziție în calitate de consilier personal.

Mă puteți contacta completând formularul de contact de aici [email protected]:sau pur și simplu sunându-mă la +49 7348 4088 965. Adresa mea de e-mail este

Aștept cu nerăbdare proiectul nostru comun.

☑️ Suport pentru IMM-uri în strategie, consultanță, planificare și implementare

☑️ Crearea sau realinierea strategiei digitale și a digitalizării

☑️ Extinderea și optimizarea proceselor de vânzări internaționale

☑️ Platforme de tranzacționare B2B globale și digitale

☑️ Dezvoltare Afaceri Pioneer / Marketing / PR / Târguri Comerciale

Expertiza noastră globală în domeniul industriei și economiei în dezvoltarea afacerilor, vânzări și marketing - Imagine: Xpert.Digital

Domenii de interes industrial: B2B, digitalizare (de la IA la XR), inginerie mecanică, logistică, energii regenerabile și industrie

Mai multe informații aici:

• Centru de afaceri de experți

Un centru tematic care oferă perspective și expertiză:

• Platformă de cunoștințe care acoperă economiile globale și regionale, inovația și tendințele specifice industriei
• O colecție de analize, perspective și informații generale din principalele noastre domenii de interes
• Un loc pentru expertiză și informații despre evoluțiile actuale din afaceri și tehnologie
• Un hub pentru companiile care caută informații despre piețe, digitalizare și inovații industriale