CoreHub Rastatt: 45 de milioane de euro pentru spațiu logistic modern fără chiriași: proiectul logistic riscant al Verdion

În ciuda crizei din industria auto: Acesta este motivul pentru care se construiește un nou parc logistic de înaltă tehnologie în Rastatt

Fără chiriași, dar în valoare de 45 de milioane de euro: planul general al lui Verdion pentru Rinul Superior

Piața imobiliară logistică germană se află într-un punct de cotitură. În timp ce incertitudinile geopolitice, creșterea ratelor dobânzilor și schimbările structurale profunde din industrie – în special în sectorul auto – obligă mulți investitori să fie precauți, dezvoltatorul paneuropean de proiecte Verdion transmite un semnal puternic, anticiclic. În Rastatt, Baden-Württemberg, este în construcție noul „CoreHub”, un centru logistic de ultimă generație cu o valoare potențială de 45 de milioane de euro. Aspectul remarcabil: este construit fără un chiriaș pre-contractat. Ceea ce la prima vedere pare a fi o afacere speculativă extrem de riscantă pe un teren industrial dezafectat se dovedește, la o inspecție mai atentă, a fi un plan strategic inteligent calculat. Verdion valorifică pe deplin lipsa flagrantă de clădiri existente eficiente din punct de vedere energetic și pregătite pentru viitor din punct de vedere tehnologic din Germania. Următoarea analiză examinează în detaliu de ce apare acum un decalaj uriaș de calitate în stocul existent de depozite, ce rol cheie joacă standardele ESG și automatizarea și de ce proiectul Rastatt este mult mai mult decât un simplu pariu pe o locație direct pe autostrada A5.

Pariul de 45 de milioane de euro al Verdion pe Rastatt: În timp ce industria germană se luptă pentru viitorul său, Verdion construiește fără un chiriaș fix – și mizează pe lipsa unui spațiu logistic cu adevărat modern

Un proiect de sală de o importanță mai mare

Cu o suprafață totală planificată de 19.573 de metri pătrați, Verdion CoreHub Rastatt nu este un centru logistic excepțional de mare. Cu toate acestea, proiectul este remarcabil din punct de vedere economic. Specialistul paneuropean în imobiliare logistice Verdion a primit autorizații de construire pentru două unități de depozitare moderne, al căror potențial de valoare este estimat la aproximativ 45 de milioane de euro. Goldbeck a fost contractat ca antreprenor general. Finalizarea este programată pentru iulie 2027. Amplasamentul de la Hohlohstraße 13 este situat într-un parc industrial deja existent în Rastatt, la mai puțin de zece minute de mers cu mașina de autostrada A5.

La prima vedere, pare a fi o dezvoltare imobiliară clasică: un investitor își asigură un teren, obține drepturi de construire, construiește depozite și apoi le închiriază unor companii din sectoarele logistic, industrial sau comercial. În spatele acestei descrieri simplificate se află însă o decizie economică complexă. Verdion investește într-un moment în care industria germană suferă de o cerere slabă, costuri ridicate, riscuri geopolitice și schimbări tehnologice profunde. În același timp, finanțarea și construirea de proprietăți imobiliare comerciale au devenit semnificativ mai dificile decât în ​​perioada lungă de rate scăzute ale dobânzii.

Decizia Verdion de a continua construcția în ciuda acestor provocări transmite un mesaj clar. Compania nu mizează doar pe creșterea volumelor de marfă transportate, ci mai degrabă pe un decalaj calitativ tot mai mare în spațiile industriale existente din Germania. Multe depozite mai vechi nu îndeplinesc cerințele proceselor logistice moderne sau așteptările actuale privind eficiența energetică, automatizarea, siguranța la incendiu, condițiile de muncă și documentația privind sustenabilitatea. Prin urmare, centrele industriale consacrate nu duc neapărat lipsă de spațiu disponibil, ci mai degrabă de clădiri care sunt ușor disponibile și care îndeplinesc cerințele tehnice și de reglementare pentru anii următori.

Prin urmare, logica economică a CoreHub se bazează pe trei ipoteze. În primul rând, regiunea Rinului Superior va rămâne un coridor important de producție și logistică în ciuda transformării industriale. În al doilea rând, chiar și în timpul recesiunilor economice, companiile vor avea nevoie de facilități moderne dacă doresc să își facă procesele mai eficiente, mai rezistente și mai economice din punct de vedere energetic. În al treilea rând, oferta de clădiri noi comparabile va rămâne limitată, deoarece costurile ridicate de construcție, deficitul de terenuri și finanțarea mai restrictivă obligă mulți concurenți să fie mai precauți. Dacă aceste ipoteze sunt adevărate va deveni clar nu atunci când halele vor fi finalizate, ci atunci când vor fi închiriate.

45 de milioane de euro nu reprezintă costul construcției

Cifra frecvent citată de 45 de milioane de euro necesită o interpretare precisă. Verdion folosește această cifră pentru a descrie potențialul de valoare al proiectului. Acest termen nu este sinonim cu costurile pure de construcție, nici cu capitalul deja investit. Valoarea economică a unei proprietăți logistice finalizate derivă în principal din veniturile preconizate din chirii, costurile de operare, bonitatea chiriașilor, termenii contractului de leasing și rentabilitatea investiției pe care investitorii le solicită la un moment dat.

Costurile de dezvoltare includ nu doar construcția propriu-zisă a clădirii, ci și terenul, planificarea, autorizațiile, dezvoltarea amplasamentului, instalațiile tehnice, spațiile exterioare, finanțarea, marketingul și potențialele îmbunătățiri pentru chiriași. La acestea se adaugă riscurile care decurg din creșterile de prețuri, întârzierile în construcție, modificările ordinelor și începerea târzie a contractului de închiriere. Prin urmare, un proiect poate fi încadrat în buget în ceea ce privește costurile de construcție, dar totuși să nu îndeplinească așteptările economice dacă chiria este mai mică decât cea așteptată sau dacă clădirea rămâne vacantă pentru o perioadă lungă de timp.

În termeni pur matematici, 45 de milioane de euro echivalează cu aproximativ 2.300 de euro pe metru pătrat de suprafață totală. Cu toate acestea, această simplă împărțire nu oferă o valoare fiabilă a costurilor de construcție. Cei 19.573 de metri pătrați cuprind zone de depozitare, birouri, spații tehnice, sociale și mezanin, cu costuri și potențial de randament variabile. În plus, valoarea terenului, facilitățile exterioare și rentabilitatea așteptată a investiției sunt luate în considerare în evaluare. O proprietate închiriată complet, cu contracte de leasing pe termen lung, poate valora semnificativ mai mult decât aceeași clădire neocupată, chiar dacă ambele sunt identice din punct de vedere tehnic.

Prin urmare, factorul economic decisiv nu este suma proiectului declarată public, ci randamentul net sustenabil. Verdion trebuie să obțină chirii care să justifice toate costurile de dezvoltare și finanțare, rămânând în același timp competitivă pentru afaceri în comparație cu spațiile existente. Cu cât calitatea construcției și standardele tehnice sunt mai ridicate, cu atât prima de chirie necesară este mai mare. Chiriașul va accepta această primă numai dacă primește în schimb o valoare măsurabilă, cum ar fi costuri de operare mai mici, procese mai eficiente, riscuri de neplată reduse sau o mai bună realizare a propriilor obiective de sustenabilitate.

Rastatt este mai mult decât o simplă ieșire de pe autostradă

Locația este unul dintre cele mai puternice argumente ale proiectului. Rastatt se află în Coridorul Rinului Superior din sud-vestul Germaniei, între Karlsruhe, Baden-Baden și Strasbourg. Autostrada A5 leagă regiunea de zona Rin-Main la nord și de Freiburg, Basel și Elveția la sud. Franța se află în imediata apropiere. Pentru companiile care deservesc piețele germane, franceze și elvețiene, locația oferă un punct de plecare rezonabil.

Distanța scurtă până la autostradă nu este un argument minor. În logistică, kilometrii și minutele suplimentare duc la costuri semnificative pentru mii de curse. Timpii scurți înainte și după călătorie reduc consumul de combustibil, timpul de lucru al șoferului, uzura vehiculului și probabilitatea unor întârzieri neplanificate. În special pentru livrările către unități de producție cu timp critic sau cu mai multe rute zilnice, conexiunile bune de transport pot îmbunătăți considerabil competitivitatea unei locații.

Rastatt nu este doar un centru de tranzit. Orașul și împrejurimile sale se mândresc cu o bază industrială largă, cu companii active la nivel internațional, furnizori de dimensiuni medii și furnizori de servicii tehnice. Fabrica Mercedes-Benz reprezintă cea mai mare ancoră industrială. Amplasamentul fabricii include, de asemenea, un parc industrial unde furnizorii pot opera în apropierea producției. Acest lucru creează cerere pentru depozitare, secvențiere, ambalare, control al calității, furnizare de piese de schimb și alte servicii logistice.

Locația transfrontalieră are, de asemenea, o valoare strategică. Companiile pot consolida fluxul de mărfuri pentru Baden-Württemberg și Alsacia sau pot utiliza situl ca intermediar în lanțurile de aprovizionare europene. Apropierea de Strasbourg extinde zona economică accesibilă fără ca Verdion să depindă în totalitate de o piață națională unică. Cu toate acestea, acest avantaj depinde de traversări eficiente ale Rinului, rute de transport stabile și o piață unică europeană funcțională.

Prin urmare, locația este puternică, dar nu automat superioară. Congestionarea autostrăzilor, șantierele de construcții, deficitul de șoferi, creșterea taxelor de drum și reglementările mai stricte privind emisiile pot reduce avantajele costurilor de transport. CoreHub beneficiază de Coridorul Rinului Superior, dar, ca orice instalație orientată spre drumuri, rămâne dependent de funcționalitatea sa. Întrebarea crucială este dacă utilizatorii pot valorifica de fapt combinația dintre mediul industrial, proximitatea față de graniță și conexiunile de transport mai eficient decât locațiile alternative din zona metropolitană Karlsruhe, din Alsacia sau mai la sud.

Regiunea auto ca oportunitate și risc de concentrare

Concentrarea pe companiile din industria auto este o alegere logică. Fabricile de producție operează cu lanțuri de aprovizionare complexe, timpi de livrare scurți și costuri ridicate ale întreruperilor neplanificate. Un depozit modern în imediata apropiere poate servi drept spațiu de depozitare tampon, centru de piese de schimb, loc de secvențiere sau bază pentru servicii legate de producție. Cu cât distanța până la fabrică este mai mică, cu atât este mai ușor să reduci stocurile și să sincronizezi livrările.

Prin urmare, proximitatea față de uzina Mercedes-Benz îmbunătățește, în general, oportunitățile de leasing. În același timp, aceasta creează un risc semnificativ pentru industrie. Industria auto europeană trece printr-o transformare structurală, ale cărei consecințe sunt dificil de prevăzut pentru uzinele individuale, furnizori și prestatorii de servicii. Electrificarea, concentrarea pe software, programele de reducere a costurilor și concurența tot mai mare din partea producătorilor chinezi schimbă gamele de produse și sistemele de achiziții. Unele componente își pierd importanța, în timp ce bateriile, electronica de putere, semiconductorii și sistemele digitale devin mai semnificative.

Aceste schimbări nu reduc doar logistica. Ele generează, de asemenea, noi fluxuri de mărfuri, noi cerințe de siguranță și noi nevoi de service. Bateriile și anumite substanțe chimice, de exemplu, necesită concepte specifice de protecție împotriva incendiilor, depozitare și asigurare. Componentele electronice impun cerințe ridicate în ceea ce privește curățenia, siguranța și controlul stocurilor. În același timp, producătorii își pot regionaliza lanțurile de aprovizionare pentru a reduce dependențele. O locație precum Rastatt ar putea beneficia de acest lucru.

Riscul apare atunci când mai mulți jucători regionali reduc simultan capacitatea. Dacă producția la o fabrică mare scade, nu doar furnizorii direcți, ci și expeditorii de mărfuri, agențiile de recrutare și furnizorii de servicii tehnice sunt supuși presiunilor. Spațiile existente vacante ar putea fi apoi oferite la prețuri mai mici și ar putea concura cu noile construcții. Verdion ar trebui fie să își reducă așteptările privind chiriașii, fie să se concentreze mai mult pe atragerea de chiriași din afara industriei auto.

Prin urmare, strategia solidă din punct de vedere economic nu constă în specializarea completă în industria auto. CoreHub-ul ar trebui să îndeplinească cerințele ridicate ale industriei auto fără a deveni dependent de aceasta. Producția, logistica contractuală generală, comerțul tehnic en-gros, comerțul electronic, afacerile cu piese de schimb și distribuția regională lărgesc baza de utilizatori. Cele două unități de depozitare permit, de asemenea, o combinație de industrii diferite. Această diversificare este cea mai eficientă protecție pentru Verdion și regiune împotriva unei recesiuni industriale unilaterale.

Două săli reduc riscul de închiriere

Suprafața totală planificată este distribuită pe două unități de depozitare. Acest lucru permite Verdion să evite dependența de un singur chiriaș, care ar trebui să preia aproape 20.000 de metri pătrați simultan. Unitățile de dimensiuni medii pot fi adesea închiriate unei game mai largi de companii decât un depozit mare monolitic. Pentru furnizorii regionali de logistică, furnizori sau companii comerciale, o suprafață de aproximativ 8.000 până la 10.000 de metri pătrați ar putea satisface mai bine nevoile lor reale.

Divizibilitatea crește, de asemenea, flexibilitatea proprietarului. Dacă un chiriaș se mută, nu se pierde neapărat întregul venit. Termeni diferiți ai contractelor de închiriere pot distribui riscul și pot permite o ajustare treptată a chiriilor la piață. În plus, două companii din aceeași locație pot utiliza servicii reciproce sau pot partaja infrastructura comună de transport și securitate.

Aceste avantaje, însă, au un preț. O proprietate cu mai mulți chiriași necesită zone clar separate, intrări separate, contorizare a utilităților, planuri de siguranță la incendiu și reguli organizatorice pentru spațiile comune. Orele de funcționare și volumele de trafic diferite pot cauza conflicte. Alocarea locurilor de parcare, utilizarea zonelor exterioare și responsabilitatea pentru sistemele tehnice trebuie, de asemenea, clar definite în contract.

Două unități nu elimină complet riscul de concentrare. Dacă unul dintre cei doi chiriași intră în incapacitate de plată, o parte semnificativă din veniturile din chirii ar putea fi totuși pierdută. O abordare mai diversificată ar distribui și mai mult riscul, dar ar putea afecta eficiența operațională și ar putea necesita renovări suplimentare. Prin urmare, Verdion optează pentru o cale de mijloc între un singur chiriaș mare și un parc de afaceri complex cu mulți chiriași mici.

Acest echilibru are sens din punct de vedere economic. Unitățile rămân suficient de mari pentru logistică profesională și procese industriale, dar suficient de mici pentru a atrage diverse grupuri de utilizatori. Această flexibilitate are propria sa valoare, deoarece reduce probabilitatea ca clădirea să rămână complet neutilizată pentru o perioadă lungă de timp după schimbarea chiriașului. Într-un mediu economic incert, această capacitate pentru utilizări alternative este mai importantă decât maximizarea optimizării pentru un singur proces specific.

Tehnologia devine un argument de vânzare pentru chiriași

O proprietate logistică modernă nu mai concurează doar pe baza locației și a chiriei. Specificațiile tehnice determină din ce în ce mai mult ce procese sunt posibile. Înălțimea halei, capacitatea portantă a podelei, numărul de compartimente de încărcare, protecția împotriva incendiilor, alimentarea cu energie electrică și zonele de manevră influențează productivitatea și gradul de automatizare. Prin urmare, Verdion se străduiește să pregătească CoreHub-ul pentru diverse aplicații.

Opțiunile de încărcare laterală și punctele multiple de andocare îmbunătățesc fluxul de mărfuri. Porțile de la nivelul solului permit accesul anumitor vehicule sau mașini și facilitează manipularea mărfurilor voluminoase. O placă de podea robustă oferă suportul necesar pentru sistemele de rafturi, mărfuri grele și anumite activități legate de producție. Zonele de birouri, zonele tehnice, zonele pentru echipă și zonele de mezanin extind funcționalitatea instalației dincolo de simpla depozitare.

Capacitatea de conectare electrică este deosebit de relevantă. Clădirile logistice necesită din ce în ce mai mult energie electrică pentru tehnologia benzilor transportoare, robotică, sisteme IT, pompe de căldură, infrastructură de încărcare și soluții automatizate de depozitare. O clădire cu o conexiune inadecvată la rețea poate părea avansată din punct de vedere tehnic, dar totuși nepotrivită pentru utilizatorii exigenți. Cu toate acestea, cerințele de energie electrică evoluează rapid. Ceea ce pare suficient astăzi ar putea deveni insuficient în viitor, cu automatizare extinsă sau încărcarea simultană a numeroase vehicule comerciale.

Posibilitatea funcționării 24/7 crește, de asemenea, beneficiile economice. Companiile de logistică își câștigă banii prin randament și disponibilitate. Restricțiile de timp pot reduce utilizarea capacității și pot complica lanțurile de aprovizionare. Prin urmare, un permis pentru funcționare 24/7 este valoros, chiar dacă un viitor utilizator nu îl utilizează inițial pe deplin. În același timp, cresc cerințele privind gestionarea zgomotului, iluminatul, personalul și considerațiile de mediu.

Calitatea tehnică crește valoarea doar dacă aceasta satisface cererea. Facilitățile supradimensionate cresc costurile de construcție fără a genera neapărat chirii mai mari. Prin urmare, Verdion trebuie să stabilească un standard exigent, dar nu inutil de specializat. Clădirea cea mai avantajoasă din punct de vedere economic nu este cea cu cele mai avansate caracteristici tehnice, ci mai degrabă cea ale cărei caracteristici sunt efectiv plătite și utilizate de cel mai mare număr de chiriași.

Sustenabilitatea nu mai este doar un decor

Conceptul CoreHub include certificarea DGNB Gold, un standard de eficiență energetică ridicată, fotovoltaice, tehnologie de pompe de căldură și acoperișuri verzi. Aceste caracteristici sunt adesea rezumate sub termenul de sustenabilitate, dar au impacturi economice diferite. Ele pot reduce consumul de energie, pot limita riscurile de reglementare, pot facilita finanțarea și pot crește atractivitatea pentru companiile mai mari.

Pentru chiriași, costurile de operare sunt cel mai important factor. Halele mari au un necesar energetic relativ scăzut pe metru pătrat, dar dimensiunea lor mare duce totuși la un consum considerabil. Iluminatul, încălzirea, ventilația, sistemele de transport și echipamentele IT funcționează adesea timp de mai multe ore. O anvelopă eficientă a clădirii și o pompă de căldură pot reduce această cerere. Energia fotovoltaică poate genera electricitate direct la fața locului și poate reduce dependența de prețurile pieței.

Beneficiul real depinde de modelul de operare. Energia solară este generată în principal în timpul zilei, în timp ce unele procese logistice au un consum ridicat noaptea. Fără stocare sau o gestionare flexibilă a sarcinii, surplusul de energie electrică trebuie introdus în rețea și extras din aceasta în alte momente. Factorii cruciali includ, de asemenea, cine operează sistemul, modul în care este facturată energia electrică și dacă utilizatorii beneficiază de costuri de generare reduse pe termen lung.

Pentru Verdion, sustenabilitatea înseamnă și protejarea valorii proprietăților. Băncile și investitorii instituționali examinează din ce în ce mai mult indicatorii de performanță energetică, riscurile climatice și asigurarea viitorului clădirilor. Clădirile mai vechi și ineficiente se pot confrunta cu costuri de finanțare mai mari, nevoi de renovare sau dezavantaje în ceea ce privește potențialul de închiriere. O clădire nouă care depășește semnificativ cerințele actuale reduce riscul de învechire economică prematură.

Certificarea dorită nu trebuie confundată cu performanța deja dovedită. Doar construcția, documentația și funcționarea ulterioară vor demonstra dacă obiectivele sunt atinse. Un sistem fotovoltaic nu face automat o clădire neutră din punct de vedere climatic, deoarece betonul, oțelul, tehnologia și procesele de construcție produc, de asemenea, emisii. O evaluare fiabilă trebuie să ia în considerare întregul ciclu de viață. Prin urmare, sustenabilitatea devine o chestiune de randament și risc, nu o etichetă verde.

Mai multe informații aici:

• Consultanță și planificare pentru depozite înalte: Depozit automat cu rafturi înalte – Optimizarea depozitării paleților complet automat – Optimizarea depozitului

Teren industrial în loc de pajiște verde

Proiectul este dezvoltat pe un amplasament deja utilizat în scopuri comerciale. Această abordare de tip „brownfield” câștigă din ce în ce mai multă importanță în Germania. Noile zone comerciale de pe terenuri neamenajate se confruntă adesea cu rezistență politică, procese de planificare îndelungate și preocupări legate de mediu. În același timp, în zonele industriale există amplasamente mai vechi sau subutilizate a căror infrastructură și drepturi de construire pot fi revitalizate economic.

Siturile industriale dezafectate oferă atât oportunități, cât și riscuri pentru investitori. Locațiile sunt adesea deja dezvoltate și bine conectate la rețelele de transport. Utilizările industriale existente în vecinătate reduc conflictele cu zonele rezidențiale sensibile. Pe de altă parte, contaminarea mediului, condițiile necunoscute ale solului, costurile de demolare și utilitățile învechite pot duce la cheltuieli suplimentare semnificative. Prin urmare, o evaluare tehnică și juridică amănunțită este esențială.

Dintr-o perspectivă economică, reutilizarea terenurilor comerciale existente este de obicei mai rezonabilă decât dezvoltări noi comparabile. Drumurile, rețelele și infrastructura municipală existente sunt utilizate mai eficient. Presiunea asupra terenurilor agricole și a naturii poate scădea. Cu toate acestea, aceste avantaje se aplică numai dacă renovarea și construcțiile noi sunt implementate într-un mod cu adevărat eficient din punct de vedere al resurselor și nu doar ca o simplă înlocuire a unei clădiri vechi cu o structură mai mare, etanșă.

Creșterea valorii unui teren industrial dezafectat (brownfield) rezultă din eliminarea incertitudinii. Cu o proprietate clarificată, o legislație urbanistică solidă, o autorizație de construire și o infrastructură modernă, un teren potențial dificil de utilizat devine un activ investibil din punct de vedere instituțional. Acest proces este exact ceea ce implică o strategie de creștere a valorii. Verdion își asumă riscuri de dezvoltare și se așteaptă la un randament mai mare decât în ​​cazul achiziționării unei proprietăți deja finalizate, complet închiriate.

Pentru Rastatt, reutilizarea amplasamentului existent este, de asemenea, mai avantajoasă din perspectiva planificării urbane decât construirea unui centru logistic independent într-o locație complet nouă. CoreHub completează o zonă industrială existentă și poate eficientiza lanțurile de aprovizionare regionale. Cu toate acestea, calitatea acestei integrări depinde de modul în care sunt gestionate traficul, drenajul, zgomotul, iluminatul și spațiile verzi în timpul funcționării efective.

Verdion construiește în mod deliberat fără o plasă de siguranță

Principalul risc al proiectului constă în dezvoltarea sa speculativă. Aceasta înseamnă că construcția continuă fără un chiriaș principal pe termen lung confirmat. Prin urmare, Verdion își asumă riscul de leasing. Dacă halele rămân goale după finalizare, finanțarea, administrarea, asigurarea și întreținerea vor continua, în timp ce veniturile din chirii vor lipsi.

O dezvoltare speculativă nu este neapărat nesăbuită. Companiile au nevoie de date de predare fiabile atunci când iau decizii privind locația. Un proiect care este doar planificat, fără autorizații sau începerea construcției, este prea incert pentru mulți utilizatori. Cu o autorizație de construire acordată și un antreprenor general numit, Verdion poate face o ofertă mai concretă potențialilor cumpărători. Progresul construcției crește credibilitatea și scurtează timpul dintre semnarea contractului și intrarea în funcțiune.

Această abordare poate fi deosebit de eficientă atunci când concurenții construiesc mai puțin din cauza ratelor dobânzilor și a costurilor ridicate. O ofertă limitată de construcții noi îmbunătățește poziția puținelor proiecte care vor fi gata de ocupare în 2027. Companiile care au nevoie urgentă de spații moderne nu pot aștepta câțiva ani pentru noi autorizații. Verdion mizează pe posibilitatea de a oferi o ofertă limitată de spațiu exact în acest interval de timp.

Contrariscul este o nouă recesiune economică. Dacă companiile industriale și comerciale amână investițiile, cererea de spațiu scade sau chiriașii existenți eliberează hale pentru subînchiriere. Astfel de proprietăți existente sunt adesea mai ieftine decât clădirile noi, chiar dacă eficiența energetică și calitatea proceselor lor sunt inferioare. Companiile sensibile la prețuri ar putea atunci să decidă împotriva CoreHub-ului.

Prin urmare, construcțiile speculative reprezintă un pariu pe termen lung, locație și calitatea produsului. Verdion nu trebuie doar să găsească cerere în principiu, ci și să atragă la timp chiriași dispuși să plătească standarde mai ridicate. Succesul depinde mai puțin de titlurile generale despre o piață logistică în creștere și mai mult de negocierile concrete de închiriere în Rastatt și în regiunea înconjurătoare.

Piața germană transmite semnale contradictorii

Piața imobiliară industrială și logistică din Germania prezintă o imagine mixtă. Pe de o parte, cererea de spații moderne rămâne fundamental robustă. Lanțurile de aprovizionare trebuie să devină mai rezistente, companiile dețin stocuri de siguranță mai mari, comercianții online încă necesită capacitate de distribuție, iar clădirile mai vechi nu mai îndeplinesc noile cerințe tehnice. Pe de altă parte, creșterea economică slabă, costurile ridicate și investițiile corporative prudente încetinesc expansiunea.

Activitatea în construcțiile noi a scăzut în ultimii ani. Dezvoltatorii au reacționat la creșterea costurilor de finanțare, la materiale mai scumpe și la o comercializare mai dificilă. Proiectele speculative au fost amânate sau au început doar cu pre-închiriere. Drept urmare, pe termen mediu ar putea apărea o lipsă de spații de înaltă calitate, chiar dacă pe piața generală există încă locuri libere.

Această contradicție aparentă este crucială. Piața nu este alcătuită din metri pătrați complet interschimbabili. Un depozit eficient energetic, cu o sursă suficientă de energie, acces bun și disponibilitate 24/7, are o concurență limitată cu o clădire mai veche, situată într-o locație mai puțin atractivă. În același timp, diferența de preț rămâne semnificativă. Nu fiecare utilizator solicită cele mai înalte standarde, iar unele companii acceptă dezavantaje tehnice dacă chiria este considerabil mai mică.

Avantajul CoreHub este că Rastatt nu este o locație speculativă fără o bază solidă de cerere industrială. Un dezavantaj este dependența puternică a regiunii de o industrie ciclică. Prin urmare, piața locală ar putea avea performanțe mai bune sau mai slabe decât media națională. Cifrele naționale de vânzări oferă o oarecare orientare, dar nu înlocuiesc o analiză a utilizatorilor specifici, a ofertelor de închiriere și a proprietăților concurente din regiunea Rinului Superior.

În acest context, decizia Verdion este anticiclică, dar nu irațională. Compania se dezvoltă într-o perioadă de ofertă limitată și mizează pe o îmbunătățire ulterioară a pieței. Această strategie oferă oportunități mai mari decât intrarea pe piață în vârful unui boom al construcțiilor, dar necesită suficient capital și răbdare în cazul în care redresarea este întârziată.

VELF 2 nu urmează o strategie defensivă

CoreHub face parte din Verdion European Logistics Fund 2, sau pe scurt VELF 2. Fondul urmărește o strategie de creare a valorii adăugate. Capitalul nu este investit în principal în proprietăți de primă clasă, complet dezvoltate și închiriate pe termen lung, ci mai degrabă în proprietăți imobiliare și terenuri a căror valoare poate fi crescută prin dezvoltare, renovare, reînchiriere sau îmbunătățire a administrării.

Această strategie promite randamente mai mari deoarece fondul își asumă riscuri pe care investitorii mai conservatori le evită. Acestea includ riscuri de planificare, construcție, leasing și finanțare. În Rastatt, crearea de valoare constă în mai multe etape: asigurarea locației, obținerea autorizației de construire, construirea clădirii, atragerea chiriașilor potriviți și stabilizarea veniturilor din chirii. Abia atunci se creează o proprietate care poate fi vândută potențial unor investitori pe termen lung sau păstrată permanent în portofoliu.

Autorizația de construire este o etapă crucială în acest proces. Reglementările de construcție creează valoare prin reducerea incertitudinii și permiterea unui program de proiect realist. Faza ulterioară de construcție mută accentul de la riscurile de planificare la costuri, termene limită și leasing. Cu Goldbeck ca antreprenor general, construcția va fi implementată folosind structuri profesionale și standardizate.

Pentru fond, Rastatt face parte dintr-o strategie europeană și germană mai amplă. Proiectele multiple din diferite regiuni pot distribui riscurile și pot crea economii de scară în planificare, achiziții, marketing și administrarea clădirilor. În același timp, capitalul blocat crește dacă mai multe dezvoltări speculative nu sunt închiriate la timp. Diversificarea portofoliului oferă doar o protecție limitată în cazul în care o criză economică sau financiară generală afectează simultan toate locațiile.

Prin urmare, CoreHub se încadrează logic în strategia fondului, dar nu este o investiție defensivă. Investitorii așteaptă o primă pentru riscurile asumate. Verdion trebuie să obțină această primă prin crearea activă de valoare. Un depozit modern nu este suficient; ceea ce contează sunt leasingul, calitatea chiriașilor, termenii leasingului și o valoare viitoare a proprietății care să depășească toate costurile de dezvoltare și de capital.

Ratele dobânzilor determină valoarea din fundal

Proprietățile logistice sunt adesea privite ca o chestiune operațională, dar evaluarea lor depinde în mare măsură de piața de capital. Dacă randamentele cerute de investitori cresc, valoarea calculată a proprietății scade, presupunând că chiriile rămân neschimbate. În schimb, dacă cerințele de randament scad, valoarea crește. Această relație poate modifica semnificativ performanța financiară a unui proiect, chiar dacă construcția și închirierea decurg conform planului.

Perioada prelungită de rate scăzute ale dobânzilor a crescut valorile proprietăților și a facilitat finanțarea. Odată cu creșterea ulterioară a ratelor dobânzilor, capitalul împrumutat a devenit mai scump, în timp ce cumpărătorii au cerut randamente inițiale mai mari. Dezvoltatorii de proiecte au fost nevoiți să investească mai multe capitaluri proprii, să calculeze mai prudenți și, în unele cazuri, să ajusteze prețurile terenurilor sau planurile de construcție. Multe proiecte și-au pierdut profitabilitatea anterioară.

Pentru Verdion, există o perioadă semnificativă între obținerea autorizației de construire și data planificată de finalizare. Ratele dobânzilor și randamentele tranzacțiilor ar putea evolua în ambele direcții până în iulie 2027. Un mediu de finanțare mai favorabil ar susține valoarea viitoare. Dacă costurile de capital rămân ridicate, proprietatea va trebui să genereze venituri din chirii mai mari pentru a-și justifica potențialul de evaluare de 45 de milioane de euro.

Cea mai bună protecție împotriva fluctuațiilor pieței de capital este un flux de numerar stabil. Contractele pe termen lung cu companii solvabile, chiriile bazate pe piață și cheltuielile nerecuperabile mici fac o proprietate atractivă chiar și cu cerințe de rentabilitate mai mari. Pe de altă parte, neocuparea are un impact dublu negativ: duce la pierderi de venituri, iar cumpărătorii iau în considerare riscuri suplimentare și costuri de închiriere.

Prin urmare, cea mai importantă sarcină a Verdion nu este de a prezice cu exactitate tendințele ratelor dobânzilor. Compania trebuie să creeze o clădire care să rămână închiriabilă în condiții variabile ale pieței de capital. Spațiile flexibile, costurile de operare reduse și atractivitatea largă pentru utilizatori sunt mai valoroase din punct de vedere economic decât un pariu optimist asupra ratelor dobânzilor.

Locurile de muncă nu sunt garantate automat

Noile proprietăți logistice sunt adesea justificate de efectele lor asupra ocupării forței de muncă. În faza de construcție, se generează contracte pentru planificare, companii de construcții, meseriași, echipamente tehnice și servicii. Cu toate acestea, câtă valoare adăugată rămâne efectiv în regiune depinde de companiile contractate, de lanțurile de aprovizionare și de subcontractanți.

În faza operațională, impactul asupra ocupării forței de muncă este și mai incert. O operațiune logistică tradițională, cu utilizare intensivă a forței de muncă, pentru depozite poate crea numeroase locuri de muncă operaționale. Pe de altă parte, un centru extrem de automatizat ar putea gestiona un volum mai mare de mărfuri cu mult mai puțini angajați. Cu toate acestea, acest lucru ar crea locuri de muncă mai calificate în mentenanță, analiza datelor, IT, controlul instalațiilor și managementul proceselor. Prin urmare, fără o bază de utilizatori confirmată, este imposibil să se estimeze în mod fiabil numărul viitor de locuri de muncă.

Calitatea locurilor de muncă depinde și de conceptul operațional. Munca în ture, nivelurile salariale, angajarea temporară, cerințele de formare și gradul de automatizare variază considerabil. Pentru regiune, o locație cu servicii legate de producție și activități tehnice este adesea mai valoroasă decât un simplu depozit de tranzit cu puțină integrare locală. Designul clădirii permite ambele opțiuni.

Accesibilitatea pentru angajați devine un factor cheie în ceea ce privește locația. Companiile de logistică din multe zone concurează pentru șoferi, personal de depozit și specialiști tehnici. Transportul public, pistele de biciclete sigure și conexiunile adecvate pentru schimburi de muncă pot facilita recrutarea. Accesul bun la autostradă nu este suficient dacă angajații au dificultăți în a ajunge la locație fără propria mașină.

Nici măcar veniturile municipale nu sunt garantate. Impozitele pe proprietate și potențialele impozite pe profit trebuie să fie puse în balanță cu costurile publice pentru drumuri, servicii de pompieri, drenaj și managementul traficului. În plus, cuantumul impozitului pe profit depinde de profitabilitatea, locația companiei și structura fiscală a viitorilor utilizatori. Prin urmare, beneficiul regional nu ar trebui evaluat în funcție de dimensiunea clădirii, ci mai degrabă de valoarea adăugată reală pe care o generează.

Beneficiul traficului generează costuri externe

Proprietățile logistice depind de trafic. Acest lucru prezintă un conflict fundamental de obiective. Proximitatea față de autostrada A5 reduce costurile de operare și permite conexiuni rapide. În același timp, călătoriile suplimentare cu camioanele generează zgomot, emisii, uzură a drumurilor și riscuri de accidente. Funcționarea 24/7 distribuie traficul pe parcursul zilei, dar poate crește congestionarea pe timp de noapte.

Intrările separate pentru mașini și camioane, spațiul de manevră suficient și ocuparea clar organizată a porților îmbunătățesc siguranța și eficiența. Locurile de parcare pentru camioane și zonele de pauză împiedică șoferii să aștepte la întâmplare în spațiile publice. Gestionarea digitală a intervalelor orare reduce orele de vârf și de inactivitate. Astfel de măsuri nu sunt doar benefice din punct de vedere operațional, ci influențează și acceptarea publicului.

Pe termen lung, decarbonizarea transportului rutier de mărfuri va deveni din ce în ce mai importantă. Camioanele electrice necesită capacități mari de încărcare, spațiu și o gestionare inteligentă a energiei. Energia fotovoltaică și o conexiune de înaltă performanță la rețea oferă o bază, dar cerințele vehiculelor comerciale grele pot fi considerabile. Modernizarea infrastructurii de încărcare, adaptată la viitor, ar consolida valoarea pe termen lung a locației.

CoreHub în sine este orientat în principal către transportul rutier. O conexiune feroviară directă nu ar fi probabil nici viabilă din punct de vedere economic, nici practică pentru toți utilizatorii unei instalații de această dimensiune. Cu toate acestea, companiile pot integra indirect terminale regionale, porturi sau servicii de transport combinat. Locația orașului Rastatt în Coridorul Rinului Superior deschide mai multe moduri de transport, chiar dacă operațiunile imediate din cadrul depozitului rămân orientate către camioane.

Prin urmare, evaluarea economică este dublă. Pentru chiriași și proprietari, apropierea de autostradă oferă un avantaj clar. Cu toate acestea, pentru publicul larg, acest lucru duce la costuri care nu sunt incluse integral în prețul chiriei sau al transportului. Un operator responsabil trebuie să limiteze aceste sarcini printr-o gestionare eficientă a traficului, vehicule cu emisii reduse și o bună coordonare cu autoritățile locale.

Trei scenarii până în iulie 2027

Într-un scenariu favorabil, economia germană se stabilizează, cererea industrială se redresează, iar companiile investesc mai mult în lanțuri de aprovizionare moderne. În același timp, oferta de construcții noi rămâne limitată, deoarece mulți dezvoltatori au amânat proiectele. Verdion închiriază ambele unități unor chiriași solvabili înainte sau la scurt timp după finalizare. Contractele de închiriere pe termen lung și un mediu mai favorabil al ratelor dobânzii susțin valoarea. CoreHub-ul ar fi atunci considerat o dezvoltare anticiclică de succes.

În scenariul de bază realist, economia rămâne slabă, în timp ce spațiile de înaltă calitate sunt încă la mare căutare. O unitate este închiriată rapid, în timp ce căutarea unei a doua durează mai mult. Verdion ar putea fi nevoit să ofere perioade fără chirie, subvenții pentru dezvoltare sau termeni contractuali mai flexibili. Fluxul de numerar începe mai târziu și este inițial mai mic, dar proprietatea atinge un grad de ocupare stabil într-un interval de timp gestionabil.

În cel mai rău scenariu, recesiunea din industria auto se intensifică. Furnizorii reduc capacitatea, companiile de logistică evită extinderea, iar pe piață intră spații suplimentare existente. În același timp, costurile de finanțare rămân ridicate. Verdion ar trebui să reducă chiriile sau să ofere stimulente semnificative. O perioadă prelungită de neocupare ar avea un impact negativ asupra câștigurilor și, prin urmare, asupra valorii proiectului.

Un al patrulea risc, adesea subestimat, constă în cerințele diferite ale utilizatorilor. Cererea poate exista, dar poate necesita mai multă energie electrică, tehnologie suplimentară de protecție împotriva incendiilor, configurații diferite ale porților, permise speciale sau capacități de parcare mai mari. Cu cât apar mai târziu astfel de cerințe, cu atât adaptarea devine mai costisitoare. Structura de bază flexibilă reduce acest risc, dar nu îl poate elimina complet.

Perioada de timp până în iulie 2027 este, de asemenea, un avantaj pentru marketing. Companiile mai mari au nevoie adesea de multe luni pentru evaluarea amplasamentului, aprobările interne, negocierea contractelor, planificarea tehnică și relocarea. Cu o autorizație de construire și un program fix, Verdion poate începe discuțiile obligatorii din timp. Punctul crucial nu este doar închirierea spațiului cât mai repede posibil, ci și în condiții viabile din punct de vedere economic.

Succesul poate fi măsurat prin patru indicatori

Succesul economic al CoreHub-ului nu ar trebui măsurat doar prin gradul de ocupare completă. Primul factor crucial este viteza de închiriere. Fiecare lună de neocupare întârzie veniturile și crește capitalul blocat. Cu toate acestea, închirierea rapidă este benefică doar dacă nu se realizează prin concesii excesive.

Al doilea factor este calitatea contractelor de leasing. Bonitatea, durata contractului de leasing, indexarea, drepturile de reziliere și distribuția costurilor de exploatare și întreținere determină stabilitatea fluxului de numerar. Un contract de leasing pe termen lung cu o companie solidă din punct de vedere financiar poate crește semnificativ valoarea proprietății. În schimb, un contract de leasing pe termen scurt cu o chirie nominală mare poate implica riscuri mai mari.

Al treilea factor este eficiența operațională și energetică reală. Cifrele reale de consum sunt cruciale, nu doar valorile planificate sau certificatele. Dacă pompele de căldură, anvelopele clădirilor, iluminatul și panourile fotovoltaice reduc în mod măsurabil costurile utilităților, se creează un avantaj competitiv durabil. Dacă economiile nu se ridică la nivelul așteptărilor, devine mai dificil să se justifice o suprataxă la chirie pentru o clădire nouă.

Al patrulea factor este diversificarea cererii. Dacă Verdion atrage utilizatori din mai multe industrii, dependența sa de performanța industriei auto va scădea. Companiile care combină logistica cu producția ușoară, prelucrarea tehnică sau distribuția regională ar fi deosebit de valoroase. Acest lucru ar genera mai multă valoare locală decât un simplu depozit de tranzit.

Acești patru factori sunt mai strâns corelați decât par inițial. O tehnologie bună facilitează închirierea, o bază largă de utilizatori îmbunătățește poziția contractuală, contractele stabile cresc valoarea proprietății, iar costurile de operare scăzute consolidează loialitatea chiriașilor. Prin urmare, succesul proiectului nu provine dintr-o singură caracteristică, ci mai degrabă din interacțiunea dintre locație, clădire și structura contractului.

O evaluare justificat pozitivă, dar sobră

Verdion CoreHub Rastatt este solid din punct de vedere economic și logic din punct de vedere strategic. Locația sa combină o regiune industrială consolidată cu autostrada A5 și proximitatea față de Franța. Cele două hale limitează riscul de leasing, echipamentele tehnice extind baza de utilizatori, iar standardele ridicate de sustenabilitate răspund cerințelor tot mai mari ale companiilor, băncilor și investitorilor.

Combinația dintre dezvoltarea de tip brownfield și structura flexibilă a clădirilor este deosebit de convingătoare. Verdion utilizează un sit industrial existent în loc să construiască un depozit mare izolat pe un teren greenfield. În același timp, evită crearea unei proprietăți excesiv de specializate, care funcționează doar pentru un singur utilizator. Acest lucru îmbunătățește adaptabilitatea pe termen lung.

Cu toate acestea, riscurile rămân considerabile. Începuturile speculative ale construcțiilor transferă întregul risc de leasing către dezvoltator. Puterea regională a industriei auto este simultan o dependență ciclică. Ratele dobânzilor, costurile de construcție și potențialele stimulente pentru închiriere pot avea un impact negativ asupra potențialului de valoare. Caracteristicile de sustenabilitate își realizează, de asemenea, beneficiile economice doar atunci când reduc efectiv costurile de operare și sunt apreciate de chiriași.

Prin urmare, perspectiva clară este, într-un sens prudent, pozitivă. Verdion nu investește orbește într-un boom logistic general, ci mai degrabă în mod specific în decalajul de calitate dintre cerințele moderne și un stoc de depozite îmbătrânit. Locația și conceptul oferă premise bune pentru a beneficia de oferta limitată de construcții noi. Cu toate acestea, acest lucru nu garantează succesul.

În cele din urmă, importanța proiectului nu este determinată de investiția de 45 de milioane de euro. Factorul crucial este dacă Verdion poate găsi doi chiriași potriviți până în 2027, poate obține contracte viabile și poate transforma calitatea tehnică și energetică promisă în beneficii operaționale tangibile. Dacă acest lucru reușește, CoreHub va deveni o componentă robustă a Coridorului Rinului Superior și un exemplu convingător de dezvoltare modernă a terenurilor industriale dezafectate. Cu toate acestea, dacă cererea rămâne prea mult dependentă de industria auto aflată în dificultate sau dacă obținerea contractelor de leasing necesită concesii semnificative, valoarea potențială va scădea rapid. Clădirile pot fi finalizate conform planului; dacă acestea vor deveni în cele din urmă o proprietate solidă va fi decisă de piață.

☑️ Limba noastră de afaceri este engleza sau germana

☑️ NOU: Corespondență în limba ta maternă!

 

Eu și echipa mea suntem bucuroși să vă fim la dispoziție în calitate de consilier personal.

Mă puteți contacta completând formularul de contact de aici wolfenstein@xpert.digital:sau pur și simplu sunându-mă la +49 7348 4088 965. Adresa mea de e-mail este

Aștept cu nerăbdare proiectul nostru comun.

 

 

☑️ Suport pentru IMM-uri în strategie, consultanță, planificare și implementare

☑️ Crearea sau realinierea strategiei digitale și a digitalizării

☑️ Extinderea și optimizarea proceselor de vânzări internaționale

☑️ Platforme de tranzacționare B2B globale și digitale

☑️ Dezvoltare Afaceri Pioneer / Marketing / PR / Târguri Comerciale