Crise na China | O setor imobiliário chinês em queda livre: o calcanhar de Aquiles subestimado da economia global

### A Limpeza de 90%: A Crise Imobiliária da China é Pior do que o Mundo Quer Acreditar ### Choque de Riqueza para a Classe Média: O Fim do Sonho Chinês do Ouro Imobiliário ### De Motor do Crescimento a Armadilha da Dívida: O "Calcanhar de Aquiles" da China Ameaça a Economia Global ### "Só a Sobrevivência Importa": O Magnata Imobiliário Ronnie Chan Prevê a Década Perdida da China ###

Colapso dos preços em 61 metrópoles: por que as tentativas de resgate do mercado imobiliário em Pequim estão fracassando?

Outrora motor imparável do crescimento global, agora um risco sistêmico de proporções históricas: o setor imobiliário chinês enfrenta um momento decisivo que vai muito além das flutuações cíclicas.

Durante muito tempo, investir em imóveis na China foi considerado a aposta mais segura na ascensão do país – uma garantia de prosperidade na qual se baseiam quase três quartos da riqueza privada chinesa. Mas essa certeza desmoronou. O que estamos vivenciando atualmente não é apenas uma correção de mercado, mas uma crise fundamental, que Ronnie Chan, o lendário patriarca da Hang Lung Properties, descreve acertadamente como uma pura "luta pela sobrevivência".

Seu alerta tem um peso significativo: já em 2007, Chan previu a extinção em massa das construtoras chinesas – uma profecia que se concretizou brutalmente com o desaparecimento de 90% dos participantes do mercado na época. Hoje, ele encara novamente o abismo e não vê uma recuperação rápida, mas sim uma "década perdida". Os dados atuais confirmam sua previsão: em 61 das 70 cidades mais importantes, os preços estão caindo, os investimentos despencam em dois dígitos e até mesmo os incentivos governamentais maciços se mostram ineficazes diante da resistência dos compradores e da perda de confiança.

Este artigo analisa a anatomia de um colapso lento que não só está paralisando a economia doméstica da China e empobrecendo a classe média, mas também, como um calcanhar de Aquiles subestimado, ameaçando a estabilidade de toda a economia global. De esquemas desesperados de "habitação experimental" à bomba-relógio da dívida dos governos locais, leia por que a era do boom da construção civil na China finalmente acabou e quais são as consequências para todos nós.

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Quando a retórica da sobrevivência se torna realidade – Por que as previsões sombrias de Ronnie Chan determinarão o futuro da economia chinesa

O mercado imobiliário chinês está em um ponto de inflexão que vai muito além da construção. O que antes era considerado um motor confiável de crescimento está se transformando cada vez mais em um fenômeno de risco que pode ameaçar a estabilidade econômica não apenas da China, mas de toda a economia global. O alerta de Ronnie Chan, o venerável patriarca da Hang Lung Properties de Hong Kong, de que a sobrevivência é agora a única coisa que importa no setor imobiliário chinês, não é um eufemismo, mas um diagnóstico preocupante de um setor em crise existencial.

Em 2007, Chan fez um discurso profético para um grupo de incorporadores imobiliários, alertando que, de cem empresas, apenas algumas sobreviveriam no topo, enquanto a maioria se desintegraria ou desapareceria por completo. Na época, muitos consideraram essa avaliação um exagero pessimista. Contudo, os anos seguintes revelaram uma realidade ainda mais dura do que a prevista por Chan: nove em cada dez empresas imobiliárias desapareceram do mercado ou existem apenas em fragmentos. Essa experiência histórica confere um peso particular às suas declarações atuais sobre o período de pura sobrevivência. Chan não fala com base em especulação, mas sim da perspectiva de uma testemunha contemporânea que vivenciou a transformação completa do setor diversas vezes.

A análise atual de Chan vai além da simples identificação de problemas de mercado. Sua mensagem visa uma mudança fundamental de comportamento, necessária para a sobrevivência dos negócios. O lema é: garantir capital, examinar minuciosamente as despesas, minimizar os riscos. Essas estratégias defensivas são a antítese da dinâmica expansionista que caracterizou o boom das últimas duas décadas. Uma geração de empreendedores que cresceu durante a ascensão contínua da China e se acostumou com fluxo de caixa constante e vendas rápidas e lucrativas precisa se adaptar repentinamente à gestão de crises. Chan prevê uma década de estagnação, não uma nova onda de crescimento. Essa expectativa de uma década perdida é fundamentalmente diferente das recessões cíclicas que o setor enfrentou no passado.

Indicador de crise: A implosão da arquitetura de valor

Dados importantes de outubro de 2025 pintam um quadro de mercado que reforça a avaliação pessimista de Chan com fatos concretos. Os preços de apartamentos novos nas 70 maiores cidades da China caíram 0,5% em relação ao mês anterior. Essa foi a maior queda mensal desde outubro do ano anterior. Em comparação com o ano anterior, a queda de preços foi de 2,2%. O que confere a esses números sua verdadeira importância é a sua abrangência: 61 das 70 cidades pesquisadas registraram queda nos preços. Ainda mais preocupante é que nem mesmo as localizações mais privilegiadas nas metrópoles tradicionalmente estáveis ​​de Pequim e Xangai resistiram à pressão. Essas cidades de primeira linha, que normalmente absorvem melhor as recessões econômicas, também sofreram perdas de preços consideráveis.

A tentativa do governo de criar estabilidade por meio da flexibilização das condições de financiamento e da oferta de outros incentivos mostrou-se amplamente ineficaz. As medidas introduzidas em setembro — redução das taxas de juros dos empréstimos imobiliários, flexibilização das restrições à compra de imóveis e redução dos requisitos de entrada — demonstram a extensão da crise de confiança em sua ineficácia. Se nem mesmo intervenções regulatórias massivas conseguem estimular a demanda, isso sugere que o comportamento do mercado é impulsionado não apenas por restrições financeiras, mas também por uma confiança do consumidor fundamentalmente abalada.

O setor imobiliário como um todo está apresentando contrações em todos os principais indicadores. De janeiro a outubro de 2025, os investimentos no setor imobiliário caíram quase 15%. O início de novas construções diminuiu em quase 20%. O volume de vendas de novos empreendimentos caiu 7%. Merece destaque o aumento de mais de 5% no estoque de imóveis não vendidos. Este último indicador sinaliza um problema fundamental: não só há menos construções, como também a capacidade de vender os imóveis existentes está em declínio. Uma taxa de vacância crescente é a antítese do que um mercado funcional com fragilidades cíclicas apresentaria.

Divergências regionais e a periferização do mercado

A geografia do colapso do mercado revela um padrão de mudanças estruturais. No nordeste da China, uma região tradicionalmente industrializada, o investimento despencou quase um quarto. A costa leste, território onde se concentra a população e, portanto, a demanda mais forte, está sofrendo um declínio significativo. O oeste do país é um pouco mais estável, mas mesmo essa região apresenta uma tendência de queda. Essa diferenciação geográfica não é insignificante. Ela demonstra que o colapso não é meramente uma fraqueza cíclica no setor da construção civil em expansão, mas reflete mudanças estruturais na dinâmica populacional e na força econômica regional.

O desenvolvimento divergente de acordo com a classificação por níveis é particularmente problemático. Enquanto as cidades de Nível 1, as maiores metrópoles, estão se mantendo relativamente bem, as cidades de Nível 2 e Nível 3 apresentam um declínio acelerado e constante. Isso é economicamente perverso, já que essas cidades menores representam uma grande parcela da demanda por moradia da classe média chinesa. Se o mercado entrar em colapso justamente nessas áreas, isso sugere que não são apenas os ricos que estão comprando em Pequim e Xangai, mas que a grande maioria da população chinesa está se retirando do mercado imobiliário.

O destino dos imóveis existentes é particularmente revelador. Esses imóveis desempenham um papel central na situação patrimonial das famílias. Em outubro, 67 das 70 maiores cidades registraram preços mais baixos do que no ano anterior. Embora a queda tenha sido mais lenta nas cidades de primeiro nível, a tendência permanece negativa. Nas cidades de segundo nível, a queda até se intensificou ligeiramente. Esse cenário revela um sistema que se retroalimenta: os compradores estão cautelosos, esperando que os preços caiam ainda mais. As construtoras estão vendendo com prejuízo ou interrompendo as vendas por completo. A vacância está aumentando. Isso gera ainda mais pressão para baixo sobre os preços. O mercado está desacelerando e não há nenhum estímulo externo para quebrar esse ciclo vicioso.

Medidas extremas como indicador da crise de mercado

As medidas a que as construtoras estão recorrendo para gerar qualquer tipo de venda são indicativas de extremo desespero. Em Guangzhou e Xangai, algumas construtoras estão oferecendo períodos de teste em que um pequeno depósito é suficiente antes da assinatura do contrato de compra ou aluguel. Outros empreendimentos estão isentando as taxas de administração por um ano. Outros ainda estão oferecendo vagas de estacionamento gratuitas. Uma única vaga de estacionamento pode custar até 500.000 yuans em algumas cidades chinesas, o equivalente a quase 63.000 euros. Tais ofertas representam descontos substanciais que colocam em dúvida a rentabilidade desses empreendimentos.

Um estudo empírico demonstra que 88% dos principais empreendimentos imobiliários em 21 centros urbanos recorrem a reduções significativas de preços ou incentivos. Essa taxa é notável porque não se trata de um ajuste marginal à fraca demanda, mas sim de uma prática quase universal. Embora essas práticas possam gerar receita a curto prazo, elas demonstram simultaneamente que o preço fundamental dos imóveis está abaixo do que os incorporadores originais haviam calculado. Isso é um sinal de destruição maciça de capital, que se reflete nos balanços das empresas imobiliárias.

As redes sociais na China estão documentando em tempo real como o sentimento público está mudando. Usuários relatam crescentes preocupações com o mercado de trabalho e a estagnação da renda. Alguns fazem comparações com a crise financeira americana de 2008. Outros descrevem a sensação de uma tempestade que se aproxima lentamente, corroendo a confiança do consumidor. Esses aspectos não quantificáveis ​​da situação do mercado são tão importantes quanto os dados concretos, porque mostram que a crise não está afetando apenas os agregados econômicos, mas também corroendo a base psicológica para o consumo e o investimento.

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A destruição da riqueza e suas consequências para o consumo.

A observação de Chan sobre os efeitos da riqueza é fundamental para a compreensão das implicações macroeconômicas desta crise. Aproximadamente três quartos da riqueza privada na China estão atrelados ao setor imobiliário. Essa concentração é comum em países desenvolvidos, mas, nesse nível, representa um risco estrutural. Quando os preços caem, a riqueza de famílias inteiras diminui imediatamente. O consumo sofre uma queda instantânea, pois muitas famílias chinesas baseiam seus gastos no valor de suas casas. Esse não é um efeito psicológico infundado, mas sim fruto de condições financeiras reais. Famílias cujo patrimônio líquido diminui reduzem seus gastos com bens não essenciais e aumentam sua taxa de poupança.

O sentimento do consumidor chinês já mostra sinais dessa erosão. A confiança do consumidor caiu significativamente em comparação com as médias históricas. O Instituto de Finanças Internacionais e outros institutos de pesquisa documentam um declínio significativo no otimismo das famílias em relação às suas perspectivas de renda futura. Pesquisas realizadas em mais de 260 cidades revelaram uma queda particularmente acentuada na confiança na compra de imóveis em cidades menores, com uma redução mensal de 2,9 pontos percentuais. Este é mais um indicador de que a crise está migrando dos centros para a periferia, onde está tendo um impacto mais pronunciado.

O problema reside na distribuição assimétrica de informações. Nas cidades de primeiro nível, os compradores ainda podem confiar na narrativa de que esses mercados se adaptarão a longo prazo. Nas cidades de segundo e terceiro níveis, essa âncora já não existe. Nesses locais, a crise torna-se imediatamente visível, pois os empreendimentos vizinhos são vendidos a preços mais baixos. Isso agrava a queda e acelera a deflação de preços.

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Otimismo oficial versus reação do mercado

A resposta do governo até agora demonstra o padrão clássico de uma crise em que as autoridades agem tardiamente. As tentativas de criar estabilidade por meio da flexibilização das restrições fracassaram. Alguns bancos e empresas de pesquisa preveem uma estabilização cautelosa até o final de 2026, mas essas previsões se baseiam mais na confiança na capacidade histórica do governo chinês de superar crises do que em uma melhora fundamental na dinâmica do mercado.

O próprio mercado, no entanto, sinaliza que o tempo para uma recuperação rápida acabou. A amplitude da queda nos preços sugere que não se trata de fenômenos locais ou ajustes decorrentes de um superaquecimento, mas sim de uma mudança estrutural. Um mercado que está desacelerando devido ao aumento dos estoques, à queda no início de novas construções residenciais e à estagnação do consumo precisa não apenas de estímulos cíclicos, mas também de reformas estruturais.

A perspectiva de longo prazo: uma década de adaptação.

A previsão de Chan de uma década sem uma nova tendência de alta contrasta diretamente com as expectativas criadas durante o boom. Uma geração de empreendedores e investidores se acostumou com o setor imobiliário não apenas gerando lucros, mas fazendo-o de forma confiável e com altos retornos. Essa expectativa se reflete na estrutura de muitos balanços corporativos, que dependem de entradas constantes de capital e financiamento rotativo por dívida. Se esse fluxo secar, o que se seguirá não será uma consolidação, mas um colapso.

Os desafios estruturais não são temporários. A população da China está diminuindo e envelhecendo simultaneamente. O processo de urbanização está desacelerando, visto que a maioria da população já está concentrada nas cidades. O ímpeto econômico da migração rural-urbana, que durante décadas gerou um fluxo constante de demanda por moradia, está diminuindo. Ao mesmo tempo, um estoque crescente de moradias não utilizadas ou subutilizadas está se acumulando nas grandes cidades. Este é um sinal preocupante, indicando uma superoferta estrutural, e não apenas cíclica.

Interconexões Sistêmicas e a Bomba da Dívida

A importância do setor imobiliário para a economia chinesa como um todo torna a crise atual uma ameaça sistêmica. O setor representa mais de 20% do PIB da China. Incluindo os efeitos indiretos – como a produção de materiais de construção, o transporte e o financiamento – esse número sobe para entre 25% e 30%. Essa magnitude significa que um colapso do setor não pode ser isolado, mas afetará toda a economia.

O envolvimento com o sistema bancário é particularmente problemático. As hipotecas representam uma parcela substancial dos empréstimos bancários. Embora os números oficiais ainda retratem a qualidade do crédito como relativamente boa, os participantes do mercado sabem que essa avaliação se baseia em mecanismos contábeis, e não em riscos reais de inadimplência. Quando as famílias não conseguem mais pagar suas hipotecas porque seus imóveis se desvalorizam e, consequentemente, perdem sua linha de crédito, o problema de crédito surge não de inadimplências explícitas, mas da transformação de empréstimos teoricamente normais em casos que exigem reestruturação.

Ainda mais críticas são as dívidas indiretas. Nos últimos anos, os governos locais têm dependido fortemente de financiamento por meio de empréstimos com instrumentos especiais, porque a arrecadação de impostos não acompanhou as demandas de gastos. Grande parte dessa dívida foi financiada por meio da venda de terrenos. Se as incorporadoras imobiliárias comprarem menos terrenos devido à queda de suas margens de lucro, a receita com a venda de terrenos para os municípios diminuirá. Isso, por sua vez, gera pressão financeira sobre os governos locais, que precisam arcar com seus encargos de dívida.

O panorama geral é o de um sistema interconectado no qual qualquer choque em um componente se propaga por todos os outros. O governo central pode intervir no curto prazo com injeções financeiras, mas, a longo prazo, esse modelo levará a um aumento da dívida pública.

Foco na estratégia econômica interna

A liderança chinesa reconheceu que um modelo de exportação desgastado precisa de novos motores. O próximo plano quinquenal deposita grandes esperanças no fortalecimento da economia doméstica. Essa é uma estratégia sensata, visto que a dependência das exportações não é mais sustentável diante dos conflitos comerciais globais. O foco no consumo também faz sentido do ponto de vista preventivo, considerando o envelhecimento da população e a necessidade de uma demanda interna suficientemente alta para garantir a estabilidade sociopolítica.

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O problema reside no momento e na dependência dessa estratégia em relação ao setor imobiliário. O ciclo interno só funciona quando a demanda das famílias aumenta. Enquanto a riqueza continuar a diminuir, as famílias pouparão em vez de consumir. O tão alardeado aumento do consumo não se concretizou. Dados empíricos mostram que as taxas de consumo não estão aumentando, mas sim permanecendo estáveis ​​ou até mesmo caindo, enquanto as taxas de poupança permanecem elevadas.

Se a demanda privada não se recuperar, o governo será forçado a recorrer a outras medidas. Pagamentos diretos às famílias são uma possibilidade. O mesmo ocorre com programas semelhantes aos atuais incentivos à troca de bens usados, que estimulam a compra de novos produtos. Cada uma dessas medidas implica em aumento da dívida pública. Isso cria um cenário em que o governo precisa substituir progressivamente o consumo privado por transferências públicas. Embora isso seja economicamente viável por um período limitado, leva a uma maior fiscalização da economia e a problemas de longo prazo com os índices de endividamento.

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A armadilha fiscal

Os dados mais recentes já demonstram a gravidade da situação. A China elevou seu déficit orçamentário oficial para 2025 para 4% do PIB – o nível mais alto desde pelo menos 2010. Os números oficiais subestimam o verdadeiro peso da dívida, já que grande parte dela é contraída por autoridades locais por meio de instrumentos especiais fora do orçamento principal. No final de 2024, a dívida total do governo atingiu 92,6 trilhões de yuans, incluindo dívida pública oficial de 34,6 trilhões de yuans, dívida legal de governos locais de 47,5 trilhões de yuans e dívida oculta de 10,5 trilhões de yuans.

A relação dívida/PIB da China era de 68,7%, o que parece baixo em comparação com outros países desenvolvidos globalmente, já que a média das nações do G20 é de 118,2%. No entanto, essa comparação é enganosa, pois a relação dívida/PIB da China está crescendo mais rapidamente e as receitas não acompanham as despesas. Na verdade, as receitas do governo estão estagnadas em termos nominais, enquanto os gastos com medidas de estabilização estão aumentando.

Isso cria um problema de sustentabilidade. Se as receitas não crescerem enquanto as dívidas se acumulam, chegará um momento em que os próprios juros se tornarão um fardo. Uma reforma proativa evitaria isso, mas, politicamente, é mais fácil reagir no curto prazo com novas dívidas do que implementar mudanças estruturais.

Confiança na recuperação futura

Bancos e empresas de pesquisa que preveem estabilização a partir do final de 2026 baseiam essa previsão na confiança de que o governo chinês ainda consegue administrar o problema. Historicamente, a China superou crises repetidas vezes sem um colapso econômico significativo. No entanto, essa comparação deve ser feita com cautela, pois a situação atual inclui diversos novos elementos: a desaceleração demográfica, a saturação urbana e os níveis mais elevados de endividamento.

É perfeitamente possível que os dados mostrem um mercado se estabilizando em um novo patamar mais baixo. No entanto, esse novo ponto de equilíbrio pode estar significativamente abaixo dos preços históricos. A estabilização após quedas de preços de 20% ou 30% em relação ao pico é economicamente realista, mas significaria uma enorme perda de patrimônio para famílias e empresas que haviam considerado preços mais altos.

Impactos regionais

O mercado imobiliário chinês moldou o cenário global por décadas. Se a China não conseguir aproveitar o setor imobiliário como motor de crescimento e, em vez disso, o considerar um obstáculo, as implicações serão globais. Exportadores de commodities que lucraram com a demanda chinesa por construção sentirão os efeitos. Instituições financeiras do mundo todo que especularam no mercado imobiliário chinês enfrentarão perdas.

O efeito, contudo, não é simétrico. Enquanto a China enfrenta uma crise que durará vários anos, outros países serão afetados de forma menos drástica. Isso não representa uma corrida ao ouro, mas sim uma desaceleração da demanda global em diversos setores.

O fim de uma época

A advertência de Chan em 2007, de que a maioria das empresas imobiliárias não sobreviveria, provou-se correta. Sua mensagem atual, de que a sobrevivência, e não o crescimento, é o objetivo, também não é uma distorção pessimista, mas uma avaliação racional. Um mercado com preços em queda em 61 das 70 cidades, com estoques crescentes, descontos desesperados, colapso no início de novas construções e estagnação da confiança do consumidor, de fato, encontra-se em uma situação de sobrevivência.

Esta crise não destruirá a economia chinesa, mas a remodelará significativamente. As famílias não reduzirão suas taxas de poupança, mas sim as aumentarão. As empresas investirão menos. O Estado enfrentará um ônus fiscal maior. A estrutura da economia terá que mudar, deixando de ser centrada na construção civil e passando a ser voltada para o consumo e a inovação. Este é um reequilíbrio necessário, mas os anos de ajuste levarão uma década. Durante esse período, o setor imobiliário não será um motor de crescimento, mas sim uma área problemática que precisará ser administrada. As consequências dessa transformação não moldarão apenas a China, mas também influenciarão a dinâmica econômica global na próxima década.

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