CoreHub Rastatt: 45 milionów euro na nowoczesną powierzchnię logistyczną bez najemców: ryzykowny projekt logistyczny Verdion

Pomimo kryzysu motoryzacyjnego: Dlatego w Rastatt powstaje nowy, wysoce zaawansowany technologicznie park logistyczny

Bez najemców, ale wart 45 milionów euro: plan generalny Verdion dla Górnego Renu

Niemiecki rynek nieruchomości logistycznych znajduje się w punkcie zwrotnym. Podczas gdy niepewność geopolityczna, rosnące stopy procentowe i głębokie zmiany strukturalne w przemyśle – zwłaszcza w sektorze motoryzacyjnym – zmuszają wielu inwestorów do ostrożności, paneuropejski deweloper Verdion wysyła silny, antycykliczny sygnał. W Rastatt w Badenii-Wirtembergii trwa budowa nowego „CoreHub”, nowoczesnego centrum logistycznego o potencjalnej wartości 45 milionów euro. Co niezwykłe: powstaje ono bez uprzednio podpisanego najemcy. To, co na pierwszy rzut oka wydaje się wysoce ryzykownym, spekulacyjnym przedsięwzięciem na terenie poprzemysłowym, po bliższym przyjrzeniu się okazuje się sprytnie skalkulowanym planem strategicznym. Verdion w pełni wykorzystuje rażący niedobór energooszczędnych i technologicznie przyszłościowych budynków w Niemczech. Poniższa analiza szczegółowo bada, dlaczego w istniejących zasobach magazynowych pojawia się obecnie tak duża luka jakościowa, jaką kluczową rolę odgrywają standardy ESG i automatyzacja oraz dlaczego projekt Rastatt to znacznie więcej niż tylko inwestycja w lokalizację bezpośrednio przy autostradzie A5.

Verdion inwestuje 45 milionów euro w Rastatt: Podczas gdy niemiecki przemysł zmaga się z problemami o przyszłość, Verdion buduje bez stałego najemcy i liczy na brak prawdziwie nowoczesnej powierzchni logistycznej

Projekt hali o większym znaczeniu

Verdion CoreHub Rastatt, o planowanej powierzchni całkowitej 19 573 metrów kwadratowych, nie jest wyjątkowo dużym centrum logistycznym. Niemniej jednak projekt ten jest godny uwagi pod względem ekonomicznym. Paneuropejski specjalista w dziedzinie nieruchomości logistycznych, Verdion, otrzymał pozwolenia na budowę dwóch nowoczesnych magazynów, których potencjał wartości szacuje się na około 45 milionów euro. Generalnym wykonawcą została firma Goldbeck. Zakończenie budowy planowane jest na lipiec 2027 roku. Działka przy Hohlohstraße 13 znajduje się w dobrze prosperującym parku przemysłowym w Rastatt, niecałe dziesięć minut jazdy od autostrady A5.

Na pierwszy rzut oka wydaje się to klasycznym przykładem inwestycji w nieruchomości: inwestor zabezpiecza działkę, uzyskuje prawa budowlane, buduje magazyny, a następnie wynajmuje je firmom z sektora logistycznego, przemysłowego lub handlowego. Za tym uproszczonym opisem kryje się jednak złożona decyzja ekonomiczna. Verdion inwestuje w okresie, gdy niemiecki przemysł zmaga się ze słabym popytem, ​​wysokimi kosztami, ryzykiem geopolitycznym i głębokimi zmianami technologicznymi. Jednocześnie finansowanie i budowa nieruchomości komercyjnych stały się znacznie trudniejsze niż w długim okresie niskich stóp procentowych.

Decyzja Verdion o kontynuowaniu budowy pomimo tych wyzwań wysyła jasny sygnał. Firma nie tylko liczy na wzrost wolumenu przewozów, ale także na rosnącą lukę jakościową w istniejących niemieckich nieruchomościach przemysłowych. Wiele starszych magazynów nie spełnia wymogów nowoczesnych procesów logistycznych ani obecnych oczekiwań dotyczących efektywności energetycznej, automatyzacji, bezpieczeństwa pożarowego, warunków pracy i dokumentacji zrównoważonego rozwoju. Dlatego w funkcjonujących centrach przemysłowych niekoniecznie brakuje dostępnej powierzchni, ale raczej budynków, które są łatwo dostępne i spełniają wymagania techniczne i regulacyjne na nadchodzące lata.

Logika ekonomiczna CoreHub opiera się zatem na trzech założeniach. Po pierwsze, region Górnego Renu pozostanie znaczącym korytarzem produkcyjnym i logistycznym pomimo transformacji przemysłowej. Po drugie, nawet w okresach spowolnienia gospodarczego firmy będą potrzebowały nowoczesnych obiektów, aby zwiększyć wydajność, odporność i energooszczędność swoich procesów. Po trzecie, podaż porównywalnych nowych budynków pozostanie ograniczona, ponieważ wysokie koszty budowy, niedobór gruntów i bardziej restrykcyjne warunki finansowania zmuszają wielu konkurentów do zachowania większej ostrożności. Czy te założenia okażą się prawdziwe, okaże się nie po ukończeniu hal, ale po ich wynajęciu.

45 milionów euro to nie koszt budowy

Często cytowana kwota 45 milionów euro wymaga precyzyjnej interpretacji. Verdion używa jej do opisania potencjału wartości projektu. Termin ten nie jest synonimem samych kosztów budowy ani zainwestowanego kapitału. Wartość ekonomiczna ukończonej nieruchomości logistycznej wynika przede wszystkim z oczekiwanych dochodów z wynajmu, kosztów operacyjnych, wiarygodności kredytowej najemców, warunków umowy najmu oraz zwrotu z inwestycji, jakiego inwestorzy oczekują w danym momencie.

Koszty budowy obejmują nie tylko samą budowę budynku, ale także grunt, planowanie, pozwolenia, zagospodarowanie terenu, instalacje techniczne, tereny zewnętrzne, finansowanie, marketing oraz potencjalne ulepszenia dla najemców. Do tego dochodzą ryzyka wynikające ze wzrostu cen, opóźnień w budowie, zleceń zmian i późniejszego rozpoczęcia najmu. Projekt może zatem mieścić się w budżecie pod względem kosztów budowy, ale nadal nie spełniać oczekiwań ekonomicznych, jeśli czynsz jest niższy niż oczekiwano lub budynek pozostaje pusty przez dłuższy czas.

W ujęciu czysto matematycznym 45 milionów euro odpowiada około 2300 euro za metr kwadratowy całkowitej powierzchni użytkowej. Jednak ten prosty podział nie daje wiarygodnej wartości kosztu budowy. 19 573 metry kwadratowe obejmują powierzchnie magazynowe, biurowe, techniczne, socjalne i antresole o zróżnicowanych kosztach i potencjale rentowności. Ponadto, w wycenie uwzględnia się wartość gruntu, infrastrukturę zewnętrzną oraz przewidywany zwrot z inwestycji. Nieruchomość w pełni wynajęta z długoterminowymi umowami najmu może być znacznie droższa niż ten sam budynek niezamieszkany, nawet jeśli oba są technicznie identyczne.

Decydującym czynnikiem ekonomicznym nie jest zatem publicznie deklarowana kwota projektu, lecz zrównoważony zwrot netto. Verdion musi osiągać czynsze, które uzasadniają wszystkie koszty budowy i finansowania, a jednocześnie pozostają konkurencyjne dla firm w porównaniu z istniejącymi nieruchomościami. Im wyższa jakość wykonania i standardy techniczne, tym wyższa wymagana dopłata do czynszu. Najemca zaakceptuje tę dopłatę tylko wtedy, gdy otrzyma w zamian wymierne korzyści, takie jak niższe koszty operacyjne, bardziej wydajne procesy, mniejsze ryzyko niewypłacalności lub lepszą realizację własnych celów w zakresie zrównoważonego rozwoju.

Rastatt to coś więcej niż tylko zjazd z autostrady

Lokalizacja jest jednym z najmocniejszych argumentów przemawiających za tym projektem. Rastatt leży w korytarzu górnoreńskim w południowo-zachodnich Niemczech, między Karlsruhe, Baden-Baden i Strasburgiem. Autostrada A5 łączy region z regionem Ren-Men na północy oraz z Fryburgiem, Bazyleą i Szwajcarią na południu. Francja jest w bliskim sąsiedztwie. Dla firm obsługujących rynki niemiecki, francuski i szwajcarski lokalizacja ta stanowi rozsądny punkt wyjścia.

Niewielka odległość od autostrady to niemały atut. W logistyce dodatkowe kilometry i minuty generują znaczne koszty w przypadku tysięcy podróży. Krótki czas przed i po podróży zmniejsza zużycie paliwa, czas pracy kierowcy, zużycie pojazdu oraz prawdopodobieństwo nieplanowanych opóźnień. Szczególnie w przypadku dostaw do zakładów produkcyjnych wymagających krótkiego czasu lub z wieloma trasami dziennie, dobre połączenia transportowe mogą znacząco poprawić konkurencyjność danej lokalizacji.

Rastatt to nie tylko węzeł komunikacyjny. Miasto i okolice mogą pochwalić się bogatą bazą przemysłową, z firmami o zasięgu międzynarodowym, średniej wielkości dostawcami i firmami świadczącymi usługi techniczne. Zakład Mercedes-Benz stanowi największą bazę przemysłową. Na terenie zakładu znajduje się również park przemysłowy, w którym dostawcy mogą działać blisko linii produkcyjnej. Stwarza to zapotrzebowanie na usługi magazynowania, sekwencjonowania, pakowania, kontroli jakości, dostaw części zamiennych i inne usługi logistyczne.

Transgraniczne położenie ma również strategiczne znaczenie. Firmy mogą skonsolidować przepływ towarów dla Badenii-Wirtembergii i Alzacji lub wykorzystać to miejsce jako pośrednika w europejskich łańcuchach dostaw. Bliskość Strasburga poszerza dostępną przestrzeń gospodarczą, nie uzależniając Verdion od jednolitego rynku krajowego. Jednak ta przewaga zależy od sprawnych przepraw przez Ren, stabilnych szlaków transportowych i sprawnie funkcjonującego jednolitego rynku europejskiego.

Lokalizacja jest zatem atrakcyjna, ale nie automatycznie lepsza. Korki na autostradach, place budowy, niedobór kierowców, rosnące stawki opłat drogowych i surowsze przepisy dotyczące emisji spalin mogą zniwelować korzyści w zakresie kosztów transportu. CoreHub korzysta z Korytarza Górnego Renu, ale jak każdy obiekt zorientowany na transport drogowy, pozostaje zależny od jego funkcjonalności. Kluczowe pytanie brzmi, czy użytkownicy mogą faktycznie wykorzystać połączenie środowiska przemysłowego, bliskości granicy i połączeń transportowych skuteczniej niż alternatywne lokalizacje w regionie Karlsruhe, w Alzacji lub dalej na południe.

Region motoryzacyjny jako szansa i ryzyko koncentracji

Skupienie się na firmach z branży motoryzacyjnej to logiczny wybór. Zakłady produkcyjne działają w oparciu o złożone łańcuchy dostaw, krótkie terminy realizacji i wysokie koszty nieplanowanych przerw. Nowoczesny magazyn w pobliżu może pełnić funkcję magazynu buforowego, centrum części zamiennych, punktu sekwencjonowania lub bazy dla usług związanych z produkcją. Im krótsza odległość do zakładu, tym łatwiej jest zredukować zapasy i zsynchronizować dostawy.

Bliskość fabryki Mercedes-Benz zasadniczo poprawia możliwości leasingu. Jednocześnie stwarza istotne ryzyko dla branży. Europejski przemysł motoryzacyjny przechodzi transformację strukturalną, której konsekwencje dla poszczególnych zakładów, dostawców i usługodawców są trudne do przewidzenia. Elektryfikacja, koncentracja na oprogramowaniu, programy redukcji kosztów i rosnąca konkurencja ze strony chińskich producentów zmieniają asortyment produktów i systemy zaopatrzenia. Niektóre komponenty tracą na znaczeniu, podczas gdy baterie, elektronika mocy, półprzewodniki i systemy cyfrowe zyskują na znaczeniu.

Zmiany te nie tylko ograniczają logistykę. Generują również nowe przepływy towarów, nowe wymogi bezpieczeństwa i nowe potrzeby serwisowe. Na przykład baterie i niektóre substancje chemiczne wymagają specyficznych rozwiązań w zakresie ochrony przeciwpożarowej, przechowywania i ubezpieczeń. Komponenty elektroniczne stawiają wysokie wymagania dotyczące czystości, bezpieczeństwa i kontroli zapasów. Jednocześnie producenci mogą regionalizować swoje łańcuchy dostaw, aby zmniejszyć zależności. Lokalizacja taka jak Rastatt mogłaby na tym skorzystać.

Ryzyko pojawia się, gdy kilku regionalnych graczy jednocześnie redukuje moce produkcyjne. Jeśli produkcja w dużym zakładzie spadnie, pod presją znajdą się nie tylko bezpośredni dostawcy, ale także spedytorzy, agencje pracy tymczasowej i dostawcy usług technicznych. Wolne powierzchnie mogłyby być wówczas oferowane po niższych cenach i konkurować z nowymi budynkami. Verdion musiałby albo obniżyć swoje oczekiwania dotyczące czynszów, albo bardziej skupić się na pozyskiwaniu najemców spoza branży motoryzacyjnej.

Ekonomicznie uzasadniona strategia nie polega zatem na całkowitej specjalizacji w branży motoryzacyjnej. Centrum CoreHub powinno sprostać wysokim wymaganiom branży motoryzacyjnej, nie uzależniając się od niej. Produkcja, logistyka kontraktowa, hurtowy handel techniczny, handel elektroniczny, sprzedaż części zamiennych i dystrybucja regionalna poszerzają bazę użytkowników. Dwa magazyny umożliwiają również połączenie różnych branż. Ta dywersyfikacja stanowi najskuteczniejszą ochronę dla Verdion i regionu przed jednostronnym spowolnieniem gospodarczym.

Dwie hale redukują ryzyko związane z wynajmem

Planowana powierzchnia całkowita obejmuje dwa obiekty magazynowe. Pozwala to Verdion uniknąć uzależnienia od jednego najemcy, który musiałby jednorazowo przejąć prawie 20 000 metrów kwadratowych. Obiekty średniej wielkości często można wynająć szerszemu gronu firm niż monolityczny, duży magazyn. Dla regionalnych dostawców logistycznych, dostawców lub firm handlowych powierzchnia około 8000–10 000 metrów kwadratowych może lepiej odpowiadać ich rzeczywistym potrzebom.

Podzielność zwiększa również elastyczność właściciela. Wyprowadzka najemcy niekoniecznie oznacza utratę całego dochodu. Różne warunki najmu pozwalają rozłożyć ryzyko i umożliwić stopniowe dostosowywanie czynszów do warunków rynkowych. Co więcej, dwie firmy w tej samej lokalizacji mogą korzystać z wzajemnych usług lub korzystać ze wspólnej infrastruktury transportowej i bezpieczeństwa.

Te zalety mają jednak swoją cenę. Nieruchomość wielonajemcza wymaga wyraźnego wydzielenia stref, osobnych wejść, opomiarowania mediów, planów bezpieczeństwa pożarowego oraz zasad organizacji przestrzeni wspólnych. Zróżnicowane godziny otwarcia i natężenie ruchu mogą powodować konflikty. Przydział miejsc parkingowych, korzystanie z terenów zewnętrznych oraz odpowiedzialność za systemy techniczne również muszą być jasno określone w umowie.

Dwie jednostki nie eliminują całkowicie ryzyka koncentracji. W przypadku niewypłacalności jednego z dwóch najemców, znaczna część dochodów z wynajmu może nadal zostać utracona. Bardziej zdywersyfikowane podejście jeszcze bardziej rozłożyłoby ryzyko, ale mogłoby osłabić efektywność operacyjną i wymagać dodatkowych remontów. Dlatego Verdion wybiera rozwiązanie pośrednie między jednym dużym najemcą a złożonym parkiem biznesowym z wieloma małymi najemcami.

Taka równowaga ma sens ekonomiczny. Jednostki pozostają wystarczająco duże dla profesjonalnej logistyki i procesów przemysłowych, a jednocześnie wystarczająco małe, aby odpowiadać zróżnicowanym grupom użytkowników. Ta elastyczność ma swoją wartość, ponieważ zmniejsza prawdopodobieństwo, że budynek pozostanie całkowicie nieużywany przez dłuższy czas po zmianie najemcy. W niepewnym otoczeniu gospodarczym ta możliwość alternatywnego wykorzystania jest ważniejsza niż maksymalizacja optymalizacji pojedynczego, konkretnego procesu.

Technologia staje się atutem dla najemców

Nowoczesna nieruchomość logistyczna nie konkuruje już wyłącznie lokalizacją i czynszem. Specyfikacje techniczne coraz częściej determinują, jakie procesy są w ogóle możliwe. Wysokość hali, nośność posadzki, liczba stanowisk przeładunkowych, ochrona przeciwpożarowa, zasilanie i place manewrowe wpływają na wydajność i stopień automatyzacji. Dlatego Verdion dąży do tego, aby przygotować CoreHub do różnorodnych zastosowań.

Możliwość bocznego załadunku i liczne punkty dokowania usprawniają przepływ towarów. Bramy na poziomie gruntu umożliwiają wjazd wybranym pojazdom lub maszynom i ułatwiają obsługę towarów wielkogabarytowych. Solidna płyta podłogowa zapewnia niezbędne wsparcie dla systemów regałowych, ciężkich towarów i wybranych czynności produkcyjnych. Pomieszczenia biurowe, techniczne, zespołowe i antresola rozszerzają funkcjonalność obiektu poza proste magazynowanie.

Szczególnie istotna jest moc przyłączeniowa. Budynki logistyczne coraz częściej potrzebują energii elektrycznej do zasilania przenośników, robotyki, systemów informatycznych, pomp ciepła, infrastruktury ładowania i zautomatyzowanych rozwiązań magazynowych. Budynek z niewystarczającym podłączeniem do sieci może wydawać się zaawansowany technicznie, ale nadal nieodpowiedni dla wymagających użytkowników. Jednak zapotrzebowanie na energię elektryczną dynamicznie rośnie. To, co dziś wydaje się wystarczające, może okazać się niewystarczające w przyszłości, biorąc pod uwagę rozległą automatyzację lub jednoczesne ładowanie wielu pojazdów użytkowych.

Możliwość pracy 24/7 zwiększa również korzyści ekonomiczne. Firmy logistyczne zarabiają na przepustowości i dostępności. Ograniczenia czasowe mogą zmniejszyć wykorzystanie mocy produkcyjnych i skomplikować łańcuchy dostaw. Pozwolenie na pracę 24/7 jest zatem cenne, nawet jeśli przyszły użytkownik początkowo nie wykorzysta go w pełni. Jednocześnie rosną wymagania dotyczące zarządzania hałasem, oświetlenia, personelu i ochrony środowiska.

Jakość techniczna podnosi wartość tylko wtedy, gdy zaspokaja popyt. Zbyt duże obiekty zwiększają koszty budowy, niekoniecznie generując wyższe czynsze. Verdion musi zatem ustanowić standard, który będzie wymagający, ale nie będzie niepotrzebnie specjalistyczny. Najbardziej korzystny ekonomicznie budynek to nie ten z najbardziej zaawansowanymi rozwiązaniami technicznymi, ale ten, za który faktycznie płaci i z którego korzysta największa liczba najemców.

Zrównoważony rozwój nie jest już tylko ozdobą

Koncepcja CoreHub obejmuje ukierunkowany certyfikat DGNB Gold, wysoki standard efektywności energetycznej, fotowoltaikę, technologię pomp ciepła oraz zielone dachy. Cechy te są często określane mianem zrównoważonego rozwoju, ale mają różny wpływ na gospodarkę. Mogą one zmniejszyć zużycie energii, ograniczyć ryzyko regulacyjne, ułatwić finansowanie i zwiększyć atrakcyjność dla większych firm.

Dla najemców koszty operacyjne są najważniejszym czynnikiem. Duże hale mają stosunkowo niskie zapotrzebowanie na energię na metr kwadratowy, ale ich wielkość nadal powoduje znaczne zużycie. Oświetlenie, ogrzewanie, wentylacja, systemy przenośników taśmowych i sprzęt IT często działają przez wiele godzin. Efektywna obudowa budynku i pompa ciepła mogą zmniejszyć to zapotrzebowanie. Fotowoltaika może wytwarzać energię elektryczną bezpośrednio na miejscu, zmniejszając zależność od cen rynkowych.

Rzeczywiste korzyści zależą od modelu operacyjnego. Energia słoneczna jest generowana głównie w ciągu dnia, podczas gdy niektóre procesy logistyczne charakteryzują się wysokim zużyciem w nocy. Bez magazynowania energii i elastycznego zarządzania obciążeniem, nadwyżki energii elektrycznej muszą być wprowadzane do sieci i pobierane z niej w innych porach. Kluczowe czynniki obejmują również to, kto obsługuje system, sposób rozliczania energii elektrycznej oraz to, czy użytkownicy odniosą korzyści z niskich kosztów wytwarzania energii w perspektywie długoterminowej.

Dla Verdion zrównoważony rozwój oznacza również ochronę wartości nieruchomości. Banki i inwestorzy instytucjonalni coraz częściej analizują wskaźniki efektywności energetycznej, ryzyka klimatyczne i zabezpieczenia budynków przed zmianami klimatu. Starsze, nieefektywne budynki mogą wiązać się z wyższymi kosztami finansowania, koniecznością renowacji lub niekorzystnymi warunkami pod względem potencjału wynajmu. Nowy budynek, który znacznie przekracza obecne wymagania, zmniejsza ryzyko przedwczesnej utraty wartości ekonomicznej.

Pożądanego certyfikatu nie należy mylić z już potwierdzoną wydajnością. Dopiero budowa, dokumentacja i późniejsze użytkowanie pokażą, czy cele zostaną osiągnięte. Instalacja fotowoltaiczna nie czyni automatycznie budynku neutralnym dla klimatu, ponieważ beton, stal, technologia i procesy budowlane również generują emisje. Wiarygodna ocena musi uwzględniać cały cykl życia. Zrównoważony rozwój staje się zatem kwestią wydajności i ryzyka, a nie ekologicznej etykiety.

Doradztwo, planowanie i wdrażanie kompleksowych rozwiązań dla magazynów wysokiego składowania i zautomatyzowanych systemów składowania - Zdjęcie: Xpert.Digital

Więcej informacji tutaj:

• Doradztwo i planowanie w zakresie magazynów wysokiego składowania: Zautomatyzowany magazyn wysokiego składowania – W pełni automatyczna optymalizacja składowania palet – Optymalizacja magazynu

Teren poprzemysłowy zamiast zielonej łąki

Projekt jest realizowany na terenie już wykorzystywanym komercyjnie. Takie podejście do terenów poprzemysłowych zyskuje coraz większe znaczenie w Niemczech. Nowe tereny komercyjne na niezabudowanych terenach często napotykają opór polityczny, długotrwałe procesy planowania i obawy dotyczące ochrony środowiska. Jednocześnie na terenach przemysłowych istnieją starsze lub niewykorzystane tereny, których infrastruktura i prawa budowlane mogą zostać zrewitalizowane pod względem ekonomicznym.

Tereny poprzemysłowe oferują inwestorom zarówno możliwości, jak i ryzyko. Często są one już zagospodarowane i dobrze skomunikowane z sieciami transportowymi. Istniejące w pobliżu tereny przemysłowe zmniejszają ryzyko konfliktów z wrażliwymi obszarami mieszkalnymi. Z drugiej strony, zanieczyszczenie środowiska, nieznane warunki glebowe, koszty rozbiórki i przestarzałe media mogą prowadzić do znacznych dodatkowych wydatków. Dlatego też niezbędna jest dokładna ocena techniczna i prawna.

Z ekonomicznego punktu widzenia, ponowne wykorzystanie istniejących gruntów komercyjnych jest zazwyczaj bardziej rozsądne niż porównywalna nowa zabudowa. Istniejące drogi, sieci i infrastruktura miejska są wykorzystywane efektywniej. Presja na grunty rolne i środowisko naturalne może się zmniejszyć. Korzyści te będą jednak widoczne tylko wtedy, gdy renowacja i nowa zabudowa będą realizowane w sposób rzeczywiście efektywny pod względem wykorzystania zasobów, a nie tylko poprzez wymianę starego budynku na większą, szczelną konstrukcję.

Wzrost wartości terenu poprzemysłowego wynika z eliminacji niepewności. Dzięki uporządkowanej strukturze własnościowej, solidnemu prawu planistycznemu, pozwoleniu na budowę i nowoczesnej infrastrukturze, potencjalnie trudna w użytkowaniu działka staje się aktywem inwestycyjnym, z którego można inwestować. Właśnie ten proces obejmuje strategię zwiększania wartości. Verdion bierze na siebie ryzyko inwestycyjne i oczekuje wyższego zwrotu niż w przypadku zakupu już ukończonej, w pełni wynajętej nieruchomości.

Dla Rastatt, ponowne wykorzystanie istniejącego terenu jest również korzystniejsze z punktu widzenia planowania urbanistycznego niż budowa samodzielnego centrum logistycznego w zupełnie nowej lokalizacji. CoreHub uzupełnia istniejący obszar przemysłowy i może usprawnić regionalne łańcuchy dostaw. Jakość tej integracji zależy jednak od sposobu zarządzania ruchem drogowym, odwodnieniem, hałasem, oświetleniem i terenami zielonymi w trakcie faktycznego funkcjonowania.

Verdion celowo buduje bez siatki bezpieczeństwa

Główne ryzyko projektu wiąże się ze spekulacyjnym charakterem jego rozwoju. Oznacza to, że budowa jest kontynuowana bez potwierdzonego, długoterminowego najemcy-głównego najemcy. W związku z tym ryzyko związane z najmem przejmuje Verdion. Jeśli hale pozostaną puste po ukończeniu budowy, finansowanie, zarządzanie, ubezpieczenia i konserwacja będą kontynuowane, a przychody z wynajmu będą znikome.

Spekulacyjny rozwój nie jest automatycznie lekkomyślny. Firmy potrzebują wiarygodnych terminów przekazania nieruchomości, podejmując decyzje dotyczące lokalizacji. Projekt, który jest jedynie zaplanowany, bez pozwoleń i rozpoczęcia budowy, jest zbyt niepewny dla wielu użytkowników. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę i wyznaczeniu generalnego wykonawcy, Verdion może przedstawić potencjalnym nabywcom bardziej konkretną ofertę. Postępy w budowie zwiększają wiarygodność i skracają czas między podpisaniem umowy a wprowadzeniem się.

To podejście może być szczególnie skuteczne, gdy konkurencja buduje mniej ze względu na wysokie stopy procentowe i koszty. Ograniczona podaż nowych inwestycji poprawia sytuację tych nielicznych projektów, które będą gotowe do użytkowania w 2027 roku. Firmy, które pilnie potrzebują nowoczesnej powierzchni, nie mogą czekać lat na nowe pozwolenia. Verdion liczy na to, że będzie w stanie zaoferować ograniczoną podaż powierzchni właśnie w tym czasie.

Ryzykiem przeciwnym jest ponowny kryzys gospodarczy. Jeśli firmy przemysłowe i handlowe odłożą inwestycje, popyt na powierzchnie spadnie, a obecni najemcy zwolnią hale do podnajmu. Takie istniejące nieruchomości są często tańsze niż nowe budynki, nawet jeśli ich efektywność energetyczna i jakość procesów są niższe. Firmy wrażliwe na cenę mogą wtedy zrezygnować z CoreHub.

Budowa spekulacyjna to zatem hazard, w którym liczy się czas, lokalizacja i jakość produktu. Verdion musi nie tylko znaleźć popyt, ale także w odpowiednim czasie przyciągnąć najemców, którzy będą skłonni zapłacić wyższe standardy. Sukces zależy nie tyle od ogólnych doniesień o rosnącym rynku logistycznym, co od konkretnych negocjacji dotyczących najmu w Rastatt i okolicach.

Rynek niemiecki wysyła mieszane sygnały

Niemiecki rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych przedstawia zróżnicowany obraz. Z jednej strony popyt na nowoczesne powierzchnie pozostaje zasadniczo silny. Łańcuchy dostaw muszą stać się bardziej odporne, firmy utrzymują większe zapasy bezpieczeństwa, sprzedawcy internetowi nadal potrzebują większych mocy dystrybucyjnych, a starsze budynki nie spełniają już nowych wymagań technicznych. Z drugiej strony, słaby wzrost gospodarczy, wysokie koszty i ostrożne inwestycje korporacyjne spowalniają ekspansję.

Aktywność w nowym budownictwie spadła w ostatnich latach. Deweloperzy zareagowali na wzrost kosztów finansowania, wyższe ceny materiałów i utrudnienia w marketingu. Szczególnie spekulacyjne projekty były odkładane na później lub rozpoczynane dopiero po podpisaniu wstępnego najmu. W rezultacie, w perspektywie średnioterminowej może wystąpić niedobór podaży wysokiej jakości powierzchni, mimo że na całym rynku nadal występują pustostany.

Ta pozorna sprzeczność jest kluczowa. Rynek nie składa się z całkowicie wymiennych metrów kwadratowych. Energooszczędny magazyn z odpowiednim zasilaniem, dobrym dojazdem i całodobową dostępnością ma ograniczoną konkurencję ze starszym budynkiem w mniej atrakcyjnej lokalizacji. Jednocześnie różnica w cenie pozostaje znacząca. Nie każdy użytkownik wymaga najwyższych standardów, a niektóre firmy godzą się na wady techniczne, jeśli czynsz jest znacznie niższy.

Zaletą CoreHub jest to, że Rastatt nie jest lokalizacją spekulacyjną bez solidnej bazy popytu przemysłowego. Wadą jest silne uzależnienie regionu od cyklicznej branży. W związku z tym lokalny rynek może osiągać lepsze lub gorsze wyniki niż średnia krajowa. Krajowe dane dotyczące sprzedaży dają pewne wskazówki, ale nie zastępują analizy konkretnych użytkowników, ofert wynajmu i konkurencyjnych nieruchomości w regionie Górnego Renu.

W tym kontekście decyzja Verdion jest antycykliczna, ale nie irracjonalna. Firma rozwija się w okresie ograniczonej podaży i liczy na późniejszą poprawę sytuacji na rynku. Strategia ta oferuje większe możliwości niż wejście na rynek w szczytowym okresie boomu budowlanego, ale wymaga wystarczającego kapitału i cierpliwości na wypadek opóźnionego ożywienia.

VELF 2 nie stosuje strategii obronnej

CoreHub jest częścią funduszu Verdion European Logistics Fund 2, w skrócie VELF 2. Fundusz realizuje strategię generowania wartości dodanej. Kapitał nie jest inwestowany przede wszystkim w w pełni rozwinięte i długoterminowo wynajmowane nieruchomości premium, ale w nieruchomości i grunty, których wartość można zwiększyć poprzez rozwój, renowację, ponowny wynajem lub lepsze zarządzanie.

Ta strategia obiecuje wyższe zyski, ponieważ fundusz podejmuje ryzyko, którego unikają bardziej konserwatywni inwestorzy. Obejmuje ono ryzyko planowania, budowy, wynajmu i finansowania. W Rastatt budowanie wartości składa się z kilku etapów: zabezpieczenia lokalizacji, uzyskania pozwolenia na budowę, budowy obiektu, pozyskania odpowiednich najemców i stabilizacji dochodów z wynajmu. Dopiero wtedy powstaje nieruchomość, która może zostać potencjalnie sprzedana inwestorom długoterminowym lub na stałe włączona do portfela.

Pozwolenie na budowę to kluczowy etap w tym procesie. Przepisy budowlane tworzą wartość, zmniejszając niepewność i umożliwiając realistyczny harmonogram projektu. Kolejny etap budowy przenosi uwagę z ryzyka związanego z planowaniem na koszty, terminy i wynajem. Z firmą Goldbeck jako generalnym wykonawcą, budowa zostanie zrealizowana z wykorzystaniem profesjonalnych i standardowych konstrukcji.

Dla funduszu Rastatt jest częścią szerszej strategii europejskiej i niemieckiej. Wiele projektów w różnych regionach pozwala rozłożyć ryzyko i uzyskać korzyści skali w planowaniu, zaopatrzeniu, marketingu i zarządzaniu budynkami. Jednocześnie, zamrożony kapitał wzrasta, jeśli kilka projektów spekulacyjnych nie zostanie wynajętych na czas. Dywersyfikacja portfela zapewnia jedynie ograniczoną ochronę w przypadku, gdy ogólny kryzys gospodarczy lub finansowy dotknie wszystkie lokalizacje jednocześnie.

CoreHub logicznie wpisuje się zatem w strategię funduszu, ale nie jest inwestycją defensywną. Inwestorzy oczekują premii za podejmowane ryzyko. Verdion musi na nią zapracować poprzez aktywne budowanie wartości. Sam nowoczesny magazyn to za mało; liczy się wynajem, jakość najemców, warunki najmu oraz przyszła wartość nieruchomości, która przekroczy wszelkie koszty rozwoju i kapitału.

Stopy procentowe określają wartość w tle

Nieruchomości logistyczne są często postrzegane jako kwestia operacyjna, ale ich wycena jest silnie uzależniona od rynku kapitałowego. Jeśli zwroty żądane przez inwestorów rosną, obliczona wartość nieruchomości spada, przy założeniu, że czynsze pozostają niezmienione. I odwrotnie, jeśli wymagania dotyczące zwrotu spadają, wartość rośnie. Ta zależność może znacząco wpłynąć na wyniki finansowe projektu, nawet jeśli budowa i wynajem przebiegają zgodnie z planem.

Przedłużający się okres niskich stóp procentowych spowodował wzrost wartości nieruchomości i ułatwił finansowanie. Wraz z późniejszym wzrostem stóp procentowych, pożyczony kapitał stał się droższy, a nabywcy żądali wyższych stóp zwrotu. Deweloperzy projektów musieli inwestować więcej kapitału własnego, ostrożniej kalkulować, a w niektórych przypadkach korygować ceny gruntów lub plany budowy. Wiele projektów straciło dotychczasową rentowność.

W przypadku Verdion, między uzyskaniem pozwolenia na budowę a planowanym terminem ukończenia budowy upływa sporo czasu. Stopy procentowe i rentowność transakcji mogą zmieniać się w obu kierunkach do lipca 2027 roku. Korzystniejsze warunki finansowania wspierałyby przyszłą wartość. Jeśli koszty kapitałowe utrzymają się na wysokim poziomie, nieruchomość będzie musiała generować wyższe dochody z wynajmu, aby uzasadnić swój potencjał wyceny na poziomie 45 milionów euro.

Najlepszą ochroną przed wahaniami na rynku kapitałowym jest stabilny przepływ gotówki. Długoterminowe umowy z firmami o dobrej wiarygodności kredytowej, czynsze rynkowe i niskie koszty nieodzyskiwalne czynią nieruchomość atrakcyjną nawet przy wyższych wymaganiach dotyczących zwrotu. Z drugiej strony, pustostany mają podwójnie negatywny wpływ: skutkują utratą dochodów, a kupujący uwzględniają dodatkowe ryzyko i koszty wynajmu.

Najważniejszym zadaniem Verdion nie jest zatem dokładne przewidywanie trendów stóp procentowych. Firma musi stworzyć budynek, który będzie nadawał się do wynajęcia w zmiennych warunkach na rynku kapitałowym. Elastyczne powierzchnie, niskie koszty operacyjne i szeroka oferta dla użytkowników są bardziej wartościowe ekonomicznie niż optymistyczne obstawianie stóp procentowych.

Praca nie jest automatycznie gwarantowana

Nowe nieruchomości logistyczne są często uzasadniane ich wpływem na zatrudnienie. Na etapie budowy zawierane są umowy na planowanie, firmy budowlane, fachowców, sprzęt techniczny i usługi. Jednak to, ile wartości dodanej pozostanie w regionie, zależy od zakontraktowanych firm, łańcuchów dostaw i podwykonawców.

W fazie operacyjnej wpływ na zatrudnienie jest jeszcze bardziej niepewny. Tradycyjna, pracochłonna operacja logistyczna w magazynie może generować liczne stanowiska operacyjne. Z drugiej strony, wysoce zautomatyzowane centrum mogłoby obsługiwać większą ilość towarów przy znacznie mniejszej liczbie pracowników. Stworzyłoby to jednak więcej miejsc pracy dla specjalistów w zakresie konserwacji, analizy danych, IT, sterowania zakładem i zarządzania procesami. Bez potwierdzonej bazy użytkowników niemożliwe jest zatem wiarygodne oszacowanie przyszłej liczby stanowisk.

Jakość zatrudnienia zależy również od koncepcji operacyjnej. Praca zmianowa, poziom wynagrodzeń, zatrudnienie tymczasowe, wymagania szkoleniowe i stopień automatyzacji znacznie się różnią. Dla regionu lokalizacja z usługami związanymi z produkcją i działalnością techniczną jest często bardziej wartościowa niż prosty magazyn tranzytowy z niewielką integracją lokalną. Projekt budynku umożliwia obie opcje.

Dostępność dla pracowników staje się kluczowym czynnikiem lokalizacji. Firmy logistyczne w wielu obszarach konkurują o kierowców, pracowników magazynów i specjalistów technicznych. Transport publiczny, bezpieczne ścieżki rowerowe i dogodne połączenia między zmianami mogą ułatwić rekrutację. Sam dobry dostęp do autostrady nie wystarczy, jeśli pracownicy mają trudności z dotarciem do lokalizacji bez własnego samochodu.

Nawet dochody gminy nie są gwarantowane. Podatki od nieruchomości i potencjalne podatki od działalności gospodarczej należy porównać z kosztami publicznymi dróg, straży pożarnej, kanalizacji i zarządzania ruchem drogowym. Ponadto wysokość podatku od działalności gospodarczej zależy od rentowności, lokalizacji firmy i struktury podatkowej przyszłych użytkowników. Dlatego korzyści regionalne nie powinny być oceniane na podstawie wielkości budynku, ale na podstawie rzeczywistej wartości dodanej, jaką generuje.

Korzyści w zakresie ruchu drogowego generują koszty zewnętrzne

Nieruchomości logistyczne są uzależnione od ruchu drogowego. Stanowi to fundamentalny konflikt celów. Bliskość autostrady A5 obniża koszty operacyjne i umożliwia szybkie połączenia. Jednocześnie dodatkowe przejazdy ciężarówek generują hałas, emisje spalin, zużycie dróg i ryzyko wypadków. Całodobowa praca rozkłada ruch w ciągu dnia, ale może zwiększać natężenie ruchu w nocy.

Oddzielne wjazdy dla samochodów osobowych i ciężarowych, wystarczająca przestrzeń manewrowa i przejrzysta organizacja zajętości bram poprawiają bezpieczeństwo i efektywność. Miejsca parkingowe dla ciężarówek i strefy odpoczynku zapobiegają chaotycznemu oczekiwaniu kierowców w miejscach publicznych. Cyfrowe zarządzanie oknami czasowymi skraca godziny szczytu i postoju. Takie rozwiązania są nie tylko korzystne pod względem operacyjnym, ale także wpływają na akceptację społeczną.

W dłuższej perspektywie dekarbonizacja drogowego transportu towarów będzie zyskiwać na znaczeniu. Elektryczne ciężarówki wymagają dużej pojemności ładowania, przestrzeni i inteligentnego zarządzania energią. Podstawą są fotowoltaika i wysokowydajne połączenie z siecią energetyczną, ale wymagania stawiane ciężkim pojazdom użytkowym mogą być znaczne. Przyszłościowa modernizacja infrastruktury ładowania wzmocniłaby długoterminową wartość tej lokalizacji.

Sam CoreHub jest zorientowany przede wszystkim na transport drogowy. Bezpośrednie połączenie kolejowe prawdopodobnie nie byłoby ani ekonomicznie opłacalne, ani praktyczne dla wszystkich użytkowników obiektu tej wielkości. Niemniej jednak firmy mogą pośrednio integrować terminale regionalne, porty lub usługi transportu kombinowanego. Położenie Rastatt w Korytarzu Górnego Renu otwiera kilka rodzajów transportu, nawet jeśli bezpośrednie operacje w magazynie nadal będą ukierunkowane na ciężarówki.

Ocena ekonomiczna jest zatem dwojaka. Dla najemców i właścicieli bliskość autostrady stanowi wyraźną korzyść. Jednak dla ogółu społeczeństwa oznacza to koszty, które nie są w pełni wliczone w cenę wynajmu lub transportu. Odpowiedzialny operator musi ograniczyć te obciążenia poprzez efektywne zarządzanie ruchem drogowym, pojazdy o niższej emisji spalin oraz dobrą koordynację z władzami lokalnymi.

Trzy scenariusze do lipca 2027 r

W sprzyjającym scenariuszu niemiecka gospodarka stabilizuje się, popyt przemysłowy odżywa, a firmy inwestują więcej w nowoczesne łańcuchy dostaw. Jednocześnie podaż nowych inwestycji pozostaje ograniczona, ponieważ wielu deweloperów odkłada realizację projektów. Verdion wynajmuje oba obiekty wiarygodnym najemcom przed lub wkrótce po ich ukończeniu. Długoterminowe umowy najmu i korzystniejsze warunki stóp procentowych wspierają wartość. CoreHub można by wówczas uznać za udany projekt antycykliczny.

W realistycznym scenariuszu bazowym gospodarka pozostaje słaba, a popyt na wysokiej jakości powierzchnie wciąż jest wysoki. Jeden lokal jest wynajmowany szybko, a poszukiwanie drugiego zajmuje więcej czasu. Verdion może być zmuszony do oferowania okresów bezczynszowych, dopłat deweloperskich lub bardziej elastycznych warunków umów. Przepływy pieniężne pojawiają się później i początkowo są niższe, ale nieruchomość osiąga stabilny poziom obłożenia w rozsądnym czasie.

W najgorszym przypadku kryzys w branży motoryzacyjnej się nasili. Dostawcy redukują moce produkcyjne, firmy logistyczne unikają ekspansji, a na rynku pojawia się dodatkowa, istniejąca powierzchnia. Jednocześnie koszty finansowania utrzymują się na wysokim poziomie. Verdion musiałby obniżyć czynsze lub zaoferować znaczące zachęty. Przedłużające się pustostany negatywnie wpłynęłyby na zyski, a tym samym na wartość projektu.

Czwarte, często niedoceniane ryzyko wiąże się ze zróżnicowanymi wymaganiami użytkowników. Zapotrzebowanie może istnieć, ale może wymagać więcej energii elektrycznej, dodatkowej technologii przeciwpożarowej, różnych konfiguracji bram, specjalnych zezwoleń lub większej liczby miejsc parkingowych. Im później pojawią się takie wymagania, tym droższa staje się adaptacja. Elastyczna struktura bazowa zmniejsza to ryzyko, ale nie eliminuje go całkowicie.

Termin do lipca 2027 roku jest również korzystny dla marketingu. Większe firmy często potrzebują wielu miesięcy na ocenę terenu, uzyskanie pozwoleń wewnętrznych, negocjacje kontraktowe, planowanie techniczne i relokację. Dzięki pozwoleniu na budowę i ustalonemu harmonogramowi, Verdion może rozpocząć wiążące rozmowy już na wczesnym etapie. Kluczowe jest nie tylko jak najszybsze wynajęcie powierzchni, ale również zapewnienie ekonomicznie opłacalnych warunków.

Sukces można mierzyć za pomocą czterech wskaźników

To, czy CoreHub odniesie sukces ekonomiczny, nie powinno być mierzone wyłącznie pełnym obłożeniem. Pierwszym kluczowym czynnikiem jest szybkość wynajmu. Każdy miesiąc pustostanów opóźnia przychody i zwiększa zamrożony kapitał. Jednak szybki wynajem jest korzystny tylko wtedy, gdy nie jest osiągany poprzez nadmierne ustępstwa.

Drugim czynnikiem jest jakość umów najmu. Wiarygodność kredytowa, okres najmu, indeksacja, prawa do wypowiedzenia oraz rozkład kosztów operacyjnych i utrzymania decydują o stabilności przepływów pieniężnych. Długoterminowa umowa najmu z firmą o silnej pozycji finansowej może znacząco zwiększyć wartość nieruchomości. Z kolei krótkoterminowa umowa najmu z wysokim czynszem nominalnym może wiązać się z większym ryzykiem.

Trzecim czynnikiem jest rzeczywista efektywność operacyjna i energetyczna. Kluczowe są rzeczywiste dane dotyczące zużycia, a nie tylko planowane wartości czy certyfikaty. Jeśli pompy ciepła, obudowy budynków, oświetlenie i fotowoltaika wymiernie obniżają koszty użytkowania, powstaje trwała przewaga konkurencyjna. Jeśli oszczędności nie spełniają oczekiwań, trudniej uzasadnić dopłatę do czynszu za nowy budynek.

Czwartym czynnikiem jest dywersyfikacja popytu. Jeśli Verdion przyciągnie użytkowników z wielu branż, jego zależność od wyników branży motoryzacyjnej zmniejszy się. Szczególnie cenne byłyby firmy łączące logistykę z produkcją lekką, przetwórstwem technicznym lub dystrybucją regionalną. Wygenerowałoby to większą wartość lokalną niż prosty magazyn tranzytowy.

Te cztery czynniki są ze sobą ściślej powiązane, niż się początkowo wydaje. Dobra technologia ułatwia wynajem, szeroka baza użytkowników poprawia pozycję kontraktową, stabilne umowy zwiększają wartość nieruchomości, a niskie koszty operacyjne wzmacniają lojalność najemców. Sukces projektu nie wynika zatem z pojedynczej cechy, lecz z wzajemnego oddziaływania lokalizacji, budynku i struktury kontraktu.

Uzasadniona pozytywna, ale trzeźwa ocena

Verdion CoreHub Rastatt to inwestycja ekonomicznie stabilna i strategicznie logiczna. Jej lokalizacja łączy w sobie ugruntowany region przemysłowy z autostradą A5 i bliskość Francji. Dwie hale ograniczają ryzyko związane z najmem, wyposażenie techniczne poszerza bazę użytkowników, a wysokie standardy zrównoważonego rozwoju odpowiadają rosnącym wymaganiom firm, banków i inwestorów.

Połączenie zabudowy poprzemysłowej z elastyczną strukturą budynków jest szczególnie atrakcyjne. Verdion wykorzystuje istniejący teren przemysłowy zamiast budować duży, odizolowany magazyn na terenie niezabudowanym. Jednocześnie unika tworzenia nadmiernie wyspecjalizowanej nieruchomości, która służy tylko jednemu użytkownikowi. Zwiększa to długoterminową adaptowalność.

Niemniej jednak ryzyko pozostaje znaczne. Spekulacyjne rozpoczęcie budowy przenosi całe ryzyko związane z najmem na dewelopera. Regionalna siła branży motoryzacyjnej jest jednocześnie uwarunkowana cyklicznie. Stopy procentowe, koszty budowy i potencjalne zachęty do wynajmu mogą negatywnie wpłynąć na potencjał wartości. Zrównoważone rozwiązania przynoszą korzyści ekonomiczne tylko wtedy, gdy faktycznie obniżają koszty operacyjne i są doceniane przez najemców.

Perspektywy są zatem ostrożne i pozytywne. Verdion nie inwestuje w ciemno, bazując na ogólnym boomie logistycznym, ale raczej w lukę jakościową między nowoczesnymi wymaganiami a starzejącymi się zasobami magazynowymi. Lokalizacja i koncepcja stwarzają dobre warunki do wykorzystania ograniczonej podaży nowych obiektów. Nie gwarantuje to jednak sukcesu.

Ostatecznie znaczenie projektu nie jest determinowane inwestycją w wysokości 45 milionów euro. Kluczowym czynnikiem jest to, czy Verdion znajdzie dwóch odpowiednich najemców do 2027 roku, zapewni sobie realne kontrakty i przełoży obiecaną jakość techniczną i energetyczną na wymierne korzyści operacyjne. Jeśli to się powiedzie, CoreHub stanie się solidnym elementem Korytarza Górnego Renu i przekonującym przykładem nowoczesnego rozwoju terenów poprzemysłowych. Jeśli jednak popyt pozostanie zbyt silnie zależny od borykającego się z problemami przemysłu motoryzacyjnego lub jeśli uzyskanie umów najmu będzie wymagało znacznych ustępstw, potencjalna wartość szybko spadnie. Budynki mogą zostać ukończone zgodnie z planem; o tym, czy ostatecznie staną się one silną pozycją, zadecyduje rynek.

☑️ Naszym językiem biznesowym jest angielski lub niemiecki

☑️ NOWOŚĆ: Korespondencja w Twoim ojczystym języku!

Konrad Wolfenstein

Ja i mój zespół chętnie będziemy do Państwa dyspozycji jako osobisty doradca.

Możesz się ze mną skontaktować, wypełniając formularz kontaktowy tutaj [email protected]:lub po prostu dzwoniąc pod numer +49 7348 4088 965. Mój adres e-mail to

Nie mogę się doczekać naszego wspólnego projektu.

☑️ Wsparcie dla MŚP w zakresie strategii, doradztwa, planowania i wdrażania

☑️ Tworzenie lub reorganizacja strategii cyfrowej i digitalizacji

☑️ Rozszerzenie i optymalizacja procesów sprzedaży międzynarodowej

☑️ Globalne i cyfrowe platformy handlowe B2B

☑️ Rozwój biznesu pionierskiego / Marketing / PR / Targi