Waarom de magazijnen in Oostenrijk plotseling de hoogte in schieten: een race om de top in miljarden dollars

De onzichtbare miljardenindustrie: waarom de toekomst van warehousing in verticale systemen ligt

Het REWE-project van 600 miljoen: Wat zit er achter de nieuwe megamagazijnen in Oostenrijk?

Het Oostenrijkse economische landschap ondergaat een ongekende, zij het vaak onzichtbare, transformatie. Omdat bouwgrond steeds schaarser wordt en er op veel plaatsen een groot tekort is aan gekwalificeerd logistiek personeel, breiden de magazijnen in het land zich niet langer horizontaal, maar verticaal uit. Of het nu gaat om voedselgiganten zoals REWE en Lidl, drogisterijketens zoals dm of middelgrote groothandels – in alle sectoren worden momenteel honderden miljoenen euro's geïnvesteerd in gigantische, volledig geautomatiseerde megatorens en intelligente robotsystemen. Oostenrijkse technologiebedrijven, wereldmarktleiders, stuwen deze ontwikkeling enorm vooruit en bewijzen dat de toekomst van intralogistiek verticaal is. Maar deze snelle verandering, waarbij goederen volledig automatisch bij mensen worden afgeleverd, roept ook nieuwe vragen op: Hoe zeker zijn de banen van morgen, wat is het werkelijke energieverbruik van deze hightech silo's en wat betekent dit voor de brandveiligheid? Een diepgaande analyse van een sector die zichzelf radicaal opnieuw moet uitvinden.

De stille transformatie van een miljard euro: hoe de Oostenrijkse logistieke sector zijn ruimte- en personeelsproblemen oplost

Oostenrijk ondergaat momenteel een stille maar ingrijpende transformatie van zijn magazijnlandschap. Wie verwacht dat de groeiende vraag naar opslagcapaciteit voornamelijk zal worden beantwoord met nieuwe magazijnruimte, vergist zich. Het echte antwoord vanuit de industrie ligt in verticale expansie, verdichting en automatisering op reeds bebouwd terrein. Tussen najaar 2025 en najaar 2026 zullen in Oostenrijk talrijke investeringsbeslissingen worden genomen, die allemaal in dezelfde richting wijzen: meer capaciteit per vierkante meter, minder nieuwe grondverharding en minder afhankelijkheid van schaars personeel.

Deze ontwikkeling is geen toeval, maar eerder het resultaat van een samenloop van verschillende elkaar versterkende structurele krachten. Enerzijds is er een ruimtelijke ordeningsbeleid dat de ontwikkeling van nieuwe logistieke gebieden steeds meer beperkt. Anderzijds is er een arbeidsmarkt die nauwelijks eenvoudige magazijn- en orderverzamelfuncties kan invullen. Daar komt nog bij dat de detailhandel zich voortdurend uitbreidt met een groeiend productaanbod en een toenemende dichtheid van filialen, terwijl tegelijkertijd milieudoelstellingen en energiekosten druk uitoefenen op elke nieuwe investering. Deze complexe situatie creëert een markt waarin hoogbouwmagazijnen, pallethoogbouwmagazijnen en geautomatiseerde magazijnen voor kleine onderdelen de belangrijkste oplossing vormen voor structurele knelpunten.

Drie opslagwerelden met een gemeenschappelijke logica

Een nadere blik op de Oostenrijkse markt onthult drie verschillende, maar nauw verwante uitingen van hetzelfde fundamentele probleem. De eerste is het hoogbouwmagazijn in de algemene zin, opgevat als een structurele en technische oplossing voor ruimtegebrek en een tekort aan geschoolde arbeidskrachten, in vrijwel alle sectoren. De tweede is het klassieke pallethoogbouwmagazijn, meestal gebouwd als een silo, vaak temperatuurgecontroleerd en ontworpen voor zeer hoge opslagcapaciteiten. Dit type magazijn domineert in de detailhandel in levensmiddelen, de zuivel- en drankenindustrie, waar de belangrijkste aandachtspunten de bevoorrading van filialen, de logistiek van verse producten en het verminderen van vrachtwagenritten zijn.

De derde wereld is het magazijn voor kleine onderdelen, geïmplementeerd als een kubus- of shuttlesysteem, bijvoorbeeld in de vorm van AutoStore, Evo Shuttle of klassieke shuttle-hoogbouwmagazijnen. Deze systemen domineren daar waar het aantal artikelen explosief groeit terwijl de opslagruimte gelijk blijft of zelfs moet krimpen, bijvoorbeeld in de groothandel in sanitair en verwarming, de toeleveringsindustrie voor de automobielsector, contractlogistiek en de drogisterij- en omnichannel-retailsector. Alle drie de werelden delen het principe van het bereiken van betere prestaties met minder nieuwe ruimte door de goederen automatisch naar de mensen te laten komen, in plaats van dat de mensen naar de goederen gaan.

Vlaggenschipprojecten van miljarden dollars als bewijs van verandering

De omvang van deze transformatie wordt het best geïllustreerd door concrete, grootschalige projecten die tijdens de observatieperiode zijn aangekondigd of in aanbouw zijn. Verreweg het grootste project is het nieuwe logistieke centrum van de REWE Groep in Wiener Neudorf, Neder-Oostenrijk. Met een investeringsvolume van € 600 miljoen wordt daar een volledig geautomatiseerd hoogbouwmagazijn met circa 87.000 palletplaatsen gebouwd op een bruikbare oppervlakte van ongeveer 135.000 tot 150.000 vierkante meter, ontworpen voor circa 116 miljoen ordereenheden per jaar. De eerste bouwfase, een sorteercentrum voor recycling, is in mei 2026 van start gegaan. Het gehele project zal naar verwachting begin jaren 2030 worden voltooid en zal circa 2.500 locaties in Wenen, Neder-Oostenrijk en Burgenland bevoorraden. De technologiepartner is het Beierse machinebouwbedrijf Witron, terwijl de deelstaat Neder-Oostenrijk het project beschouwt als de grootste particuliere investering in de geschiedenis van de deelstaat.

Vrijwel gelijktijdig bouwde zuivelbedrijf NÖM een nieuw distributiecentrum op zijn hoofdkantoor in Baden, vlakbij Wenen. Tussen oktober 2025 en maart 2026 werd daar een circa 30 meter hoog, dubbeldiep hoogbouwmagazijn in silo-constructie gebouwd, met circa 26.600 palletplaatsen en een temperatuur van ongeveer vier graden Celsius om een ​​ononderbroken koelketen te garanderen. De staalconstructie werd geleverd door voestalpine Krems Finaltechnik en de investering bedraagt ​​circa 80 miljoen euro. NÖM zelf schat dat het nieuwe magazijn meer dan 10.000 vrachtwagenritten en tot 1.400 ton CO2 per jaar zal besparen, hoewel deze cijfers gebaseerd zijn op bedrijfsgegevens en nog niet onafhankelijk zijn geverifieerd.

Een ander voorbeeld van de toenemende dichtheid in de levensmiddelendetailhandel is het centrale magazijn van Lidl Oostenrijk in Großebersdorf, waar hoofdaannemer Jungheinrich een semi-geautomatiseerd pallethoogbouwmagazijn van circa 40 meter hoog heeft gerealiseerd. Van de in totaal 70.000 palletplaatsen zijn er meer dan 50.000 volledig geautomatiseerd, verdeeld over een drievoudig diep kanaalopslagsysteem met twee verschillende temperatuurzones en een enkelvoudig silo-opslagsysteem. Het centrum levert aan meer dan honderd winkels en illustreert hoe sterk ook de discountretailsector vertrouwt op compacte, meerlaagse magazijnarchitectuur.

Kleine onderdelen als de echte groeimotor

Hoewel pallethoogbouwmagazijnen de grootste individuele investering in de levensmiddelendetailhandel vertegenwoordigen, ligt de structureel bredere behoefte op het gebied van opslag van kleine onderdelen. In februari 2026 kondigde drogisterijketen dm de grootste individuele investering tot nu toe aan voor haar Oostenrijkse vestigingen. In Kronstorf, Opper-Oostenrijk, wordt in samenwerking met technologieleverancier TGW Logistics een distributiecentrum gebouwd. Dit centrum zal een shuttlemagazijn omvatten met circa 260.000 palletplaatsen, bediend door meer dan 200 robots en aangevuld met ongeveer 80 geautomatiseerde transportvoertuigen (AGV's). De faciliteit zal naar verwachting in de zomer van 2028 in gebruik worden genomen en zal de markten van Oostenrijk, Italië en Slovenië bedienen. Certificering volgens de strenge ÖGNI Gold Standard voor duurzaam bouwen maakt ook deel uit van het concept.

Een ander treffend voorbeeld is de groothandel in sanitair en verwarming Holter, die in augustus 2026 de eerste steen legde voor een nieuw AutoStore-magazijn voor kleine onderdelen in Wels. Met een investering van circa € 12 miljoen wordt de bestaande opslagruimte voor kleine onderdelen teruggebracht van ongeveer 2.200 vierkante meter naar slechts 800 vierkante meter, terwijl tegelijkertijd de orderverzamelprestaties aanzienlijk verbeteren en het aantal fouten afneemt. Algemeen directeur Michael Holter noemt expliciet het aanhoudende tekort aan geschoolde arbeidskrachten en de wens om de bestaande magazijncapaciteit efficiënter te benutten in plaats van nieuwe ruimte te ontwikkelen als redenen voor de investering. De ingebruikname is gepland voor het najaar van 2027, met een bouwperiode van ongeveer twaalf maanden.

Het installatiebouwbedrijf TGW Logistics investeert ook fors in zijn thuisbasis. Op het hoofdkantoor in Marchtrenk wordt de bedrijfscampus uitgebreid met circa € 100 miljoen, met onder andere een speciaal shuttle-magazijn en een hoogbouwmagazijn met 11.000 palletplaatsen. Dat een wereldwijd actieve systeemleverancier zo massaal investeert in zijn eigen infrastructuur, onderstreept het vertrouwen dat de sector zelf heeft in zijn groeiende orderportefeuille.

LTW Intralogistics – Ingenieurs van Flow - Afbeelding: LTW Intralogistics GmbH

LTW biedt haar klanten geen losse componenten, maar geïntegreerde totaaloplossingen. Advies, planning, mechanische en elektrotechnische componenten, besturings- en automatiseringstechnologie, software en service – alles is met elkaar verbonden en nauwkeurig op elkaar afgestemd.

De interne productie van belangrijke componenten is bijzonder voordelig. Dit maakt optimale controle mogelijk over de kwaliteit, toeleveringsketens en interfaces.

LTW staat voor betrouwbaarheid, transparantie en samenwerking. Loyaliteit en eerlijkheid zijn stevig verankerd in de bedrijfsfilosofie – een handdruk betekent hier nog steeds iets.

Dit is hiermee gerelateerd:

• LTW-oplossingen

Cijfers die de dynamiek van de industrie aantonen

De Oostenrijkse intralogistiekbedrijven KNAPP en TGW behoren nu tot de toonaangevende internationale leveranciers van geautomatiseerde magazijntechnologie en profiteren direct van deze trend. De in Graz gevestigde KNAPP Groep sloot het boekjaar 2025/26 af met een omzet van € 2,135 miljard en een orderportefeuille van € 2,51 miljard. Het bedrijf heeft wereldwijd zo'n 9.000 medewerkers in dienst, waarvan ongeveer 4.600 in Oostenrijk. Deze omvang toont aan dat Oostenrijk niet alleen de locatie is van talrijke automatiseringsprojecten, maar ook het productie- en ontwikkelingscentrum van twee wereldwijde technologieleiders in de sector.

Op de vastgoedmarkt ontstaat echter een genuanceerder beeld. De leegstand in de logistieke vastgoedmarkt van Wenen bedroeg eind 2025 iets minder dan tien procent, terwijl de nieuwbouwactiviteit in 2026 merkbaar afnam. In de eerste helft van 2026 werd in Oostenrijk slechts circa 70.600 vierkante meter aan nieuwe logistieke ruimte opgeleverd, waarvan ongeveer negentig procent in de regio Groot-Wenen. Vastgoedadviseur CBRE interpreteert dit als een teken dat de leegstand voor het eerst in lange tijd begint te dalen, aangezien het historisch lage volume aan nieuwbouw samenvalt met een hernieuwde toename van de vraag. Tegelijkertijd bleven de huurprijzen voor eersteklas panden in Wenen stabiel of stegen ze licht, rond de € 7,25 tot € 7,35 per vierkante meter per maand, ondanks de toegenomen leegstand. Dit suggereert een marktsegmentatie waarbij moderne, hoge en technisch uitgeruste magazijnen aanzienlijk meer in trek zijn dan oudere, lagere panden.

Waarom gemeenten poortwachters van de logistieke sector worden

Een belangrijke, vaak onderschatte drijfveer achter deze ontwikkeling ligt in de Oostenrijkse ruimtelijke ordening. Gemeenten en deelstaten zijn steeds terughoudender met het herbestemmen van grond voor logistieke doeleinden om verdere bodemverharding te voorkomen. CBRE beschrijft dit als een knelpunt op middellange termijn dat speculatieve nieuwbouw afremt en in plaats daarvan de voorkeur geeft aan reeds verhuurde projecten. Deze politieke terughoudendheid valt samen met een markt waarin bedrijven al steeds vaker de voorkeur geven aan intensiever gebruik van bestaande panden in plaats van het ontwikkelen van nieuwe gebieden aan de rand van steden.

Vanuit economisch oogpunt leidt dit tot een opmerkelijk effect: de schaarste aan nieuw aangewezen grond fungeert als een impliciete belasting op horizontale expansie, waardoor verticale, technologie-intensieve oplossingen relatief aantrekkelijker worden. Bedrijven die al moeten investeren in nieuwe logistieke capaciteit kiezen daarom steeds vaker voor verticale verdichting, gecombineerd met uitgebreide automatisering, om het economische nadeel van beperkte grondbeschikbaarheid te compenseren. Deze trend zal zich waarschijnlijk voortzetten zolang het politieke standpunt ten aanzien van nieuwe grondverwerving ongewijzigd en restrictief blijft.

Het tekort aan geschoolde arbeidskrachten is de eigenlijke klant van automatisering

Naast de schaarste aan ruimte is het aanhoudende tekort aan personeel in magazijnen en orderverzameling wellicht de belangrijkste drijfveer achter de automatiseringsgolf. Zowel de Kamer van Koophandel als de openbare arbeidsbemiddeling registreren al jaren een hoog aantal vacatures in de magazijn- en logistieke sector, die nauwelijks kunnen worden ingevuld met voldoende gekwalificeerd personeel. Bedrijven zoals Holter rechtvaardigen hun automatiseringsbeslissingen expliciet met dit structurele tekort en niet primair met pure kostenbesparingen.

Tegelijkertijd laat de internationale Randstad Workmonitor 2026 een diepe onzekerheid onder de beroepsbevolking zien. Een aanzienlijk deel van de werknemers wereldwijd, ook in Oostenrijk, maakt zich zorgen over vervanging door kunstmatige intelligentie en automatisering op de middellange termijn, terwijl slechts iets meer dan de helft van de beroepsbevolking het economische optimisme van werkgevers deelt. Deze spanning tussen zakelijke noodzaak en individuele onzekerheid beïnvloedt het publieke debat rond de automatiseringsgolf in de logistiek aanzienlijk, ondanks het feit dat betrouwbare, onafhankelijke cijfers over het daadwerkelijke banenverlies bij specifieke Oostenrijkse bedrijven nog steeds schaars zijn.

Tussen beloftes van efficiëntie en onbeantwoorde vragen in

Hoewel de gepresenteerde projecten op het eerste gezicht indrukwekkend lijken, onthult een nadere beschouwing open vragen en soms tegenstrijdige verhalen. Bedrijven als REWE, TGW en Holter benadrukken unaniem dat automatisering geen banen vernietigt, maar slechts taken verandert en mogelijkheden creëert voor bijscholing. Deze visie staat echter op gespannen voet met de zorgen van de werknemers zelf, zoals die blijken uit arbeidsmarktonderzoeken. Onafhankelijke, betrouwbare tijdreeksen over de daadwerkelijke ontwikkeling van de werkgelegenheid vóór en na de ingebruikname van dergelijke grootschalige projecten ontbreken grotendeels in openbaar toegankelijke bronnen.

De vaak aangehaalde bewering dat Oostenrijk achterloopt op Duitsland, Zwitserland en Italië wat betreft magazijnautomatisering, kan slechts gedeeltelijk worden onderbouwd gezien de beschreven projectdichtheid. Twee van 's werelds toonaangevende aanbieders van intralogistieke oplossingen, KNAPP en TGW, zijn immers gevestigd in Oostenrijk, en de genoemde vlaggenschipprojecten variëren van REWE en dm tot NÖM en Lidl. Betrouwbare, internationaal vergelijkbare statistieken over de geïnstalleerde automatiseringsdichtheid per industriële werknemer ontbreken echter, waardoor deze bewering noch duidelijk kan worden bevestigd, noch definitief kan worden weerlegd.

Een ander twistpunt betreft de bewering van het TGW-management dat volledig onbemande, zogenaamde 'lights-out' magazijnen binnen zes tot tien jaar werkelijkheid zouden kunnen worden. Deze technologisch optimistische voorspelling staat haaks op de praktijk van de meeste huidige grootschalige projecten, die consequent hybride concepten nastreven waarbij handmatige orderverzamelstations een integraal onderdeel van het operationele concept blijven. Of en in hoeverre volledig autonome faciliteiten daadwerkelijk al gepland zijn in de Oostenrijkse projectpijplijn, kan op basis van de openbaar beschikbare informatie momenteel niet met zekerheid worden vastgesteld.

Energieprijzen als onderschatte locatiefactor

Een aspect dat tot nu toe relatief weinig aandacht heeft gekregen in het publieke debat, betreft de energiekosten van sterk geautomatiseerde en temperatuurgecontroleerde opslagsystemen. De Oostenrijkse groothandelsprijzen voor elektriciteit lagen soms aanzienlijk hoger dan het Duitse en Europese gemiddelde, wat zeer relevant is voor energie-intensieve koelsystemen en volledig geautomatiseerde opslag- en ophaalsystemen van tientallen meters hoog. In tegenstelling tot bouwvoorschriften is er echter geen specifieke nieuwe wetgeving over dit onderwerp, waardoor energiekosten eerder als een algemene locatiegebonden factor dan als een onafhankelijke reguleringsfactor moeten worden beschouwd. Betrouwbare, openbaar beschikbare modelberekeningen voor het specifieke energieverbruik per palletverplaatsing in Oostenrijkse hoogbouwmagazijnen met een hoogte van 30 tot 40 meter zijn momenteel schaars, waardoor een gedegen economische beoordeling van deze kostenfactor lastig is.

Wat vaak verborgen blijft achter de projecten

Ondanks de overvloed aan publiekelijk aangekondigde projecten blijven belangrijke economische details vaak onbeantwoord. Zo is het bijvoorbeeld onduidelijk welk deel van de genoemde investeringsbedragen toe te schrijven is aan pure bouwkosten, welk deel aan transportbandtechnologie en robotica, en welk deel aan software en informatietechnologie. Evenmin zijn er officiële, geconsolideerde statistieken over het totale aantal geïnstalleerde pallethoogbouwmagazijnen of AutoStore-containerruimtes in Oostenrijk. Dit betekent dat de totale markt momenteel slechts ruwweg kan worden geschat op basis van de som van individuele, publiekelijk bekende projecten.

Bovendien wordt de situatie van kleine en middelgrote ondernemingen (kmo's) buiten de eerdergenoemde vlaggenschipprojecten grotendeels genegeerd. De redenen waarom sommige kmo's niet automatiseren – of het nu gaat om een ​​gebrek aan kapitaal, bestaande hallen met onvoldoende plafondhoogte, zorgen over brandveiligheid of een ontoereikende digitale volwassenheid van hun IT-systemen – zijn moeilijk systematisch te beantwoorden op basis van de beschikbare openbare bronnen. De behoefte aan gespecialiseerde servicemonteurs voor shuttlesystemen en AutoStore-installaties in landelijke gebieden van Oostenrijk, die na de ingebruikname zal ontstaan, heeft tot nu toe ook weinig aandacht gekregen in de openbare berichtgeving, hoewel dit knelpunt waarschijnlijk net zo cruciaal zal zijn voor het economische succes van de investeringen op de lange termijn als de initiële bouwbeslissing zelf.

Brandbeveiliging en verzekering van hoge silo's als open flankconstructie

Een ander aspect, dat zelden aan bod komt in de publieke communicatie van bedrijven, betreft de brandveiligheid en de verzekeringsuitdagingen van extreem hoge silo's. Installaties van 30 tot 40 meter hoog met tienduizenden palletplaatsen stellen aanzienlijke eisen aan brandbestrijdingstechnologie, rookafvoer en risicobeoordeling door verzekeraars. Deze kwesties ontbreken vrijwel volledig in de persberichten van de bedrijven, hoewel ze waarschijnlijk van groot belang zijn voor de economische haalbaarheid en verzekerbaarheid van dergelijke grootschalige projecten.

Een markt in transitie met een duidelijke richting, maar veel open vragen

Het algemene beeld van de huidige ontwikkelingen laat een duidelijke structurele herstructurering zien in de Oostenrijkse magazijnmarkt. De grootste publiekelijk gedocumenteerde investeringsbehoefte ligt momenteel onmiskenbaar in hoogbouwpalletmagazijnen voor de levensmiddelendetailhandel, aangevoerd door het grootschalige REWE-project in Wiener Neudorf en aangevuld met vergelijkbare projecten van Lidl, Spar en NÖM. Naast deze megaprojecten ligt de structureel bredere en even belangrijke behoefte op de lange termijn echter in de markt voor magazijnen voor kleine onderdelen. Deze behoefte wordt in de groothandel, industriële toelevering en contractlogistiek gedreven door het gestaag toenemende aantal artikelen, de stijgende eisen aan orderverzameling en het aanhoudende personeelstekort.

Het hoogbouwmagazijn blijkt op zichzelf minder een doel op zich te zijn dan een technisch kader voor een bredere economische reactie op twee belangrijke knelpunten in de Oostenrijkse economie: de beperkte beschikbaarheid van nieuwe grond en het beperkte aanbod van arbeidskrachten. Of deze aanpak daadwerkelijk zal leiden tot de beloofde efficiëntie- en duurzaamheidswinsten op de lange termijn, zonder significante maatschappelijke ontwrichting op de arbeidsmarkt te veroorzaken, kan op basis van de momenteel beschikbare openbare gegevens nog niet definitief worden vastgesteld. Het is echter al duidelijk dat het Oostenrijkse magazijnlandschap niet horizontaal, maar verticaal groeit, gedreven door twee Oostenrijkse wereldmarktleiders in intralogistiek die in het bijzonder van deze ontwikkeling zullen profiteren.

Konrad Wolfenstein

Ik sta graag tot uw beschikking als uw persoonlijke adviseur.

U kunt contact met mij opnemen via wolfenstein∂xpert.digital of

U kunt me bellen op +49 7348 4088 965 .

LinkedIn
 

Advisering, planning en implementatie van totaaloplossingen voor hoogbouwmagazijnen en geautomatiseerde opslagsystemen - Afbeelding: Xpert.Digital

Meer informatie vindt u hier:

• Advies en planning voor hoogbouwmagazijnen: Geautomatiseerde hoogbouwmagazijnen – Optimaliseer palletopslag volledig automatisch – Magazijnoptimalisatie