Negara sebagai pembangun: krisis perumahan Jerman dan ilusi solusi negara

Krisis perumahan semakin parah: Mengapa perusahaan perumahan milik negara justru memperparah masalah?

Kebangkrutan sektor konstruksi mencapai rekor tertinggi dan birokrasi menggantikan pembangunan apartemen baru: Mengapa negara sendiri yang menyebabkan krisis konstruksi?

Jerman sedang menuju krisis perumahan terburuk dalam beberapa dekade tanpa terkendali. Dengan kekurangan rekor 1,4 juta apartemen dan penurunan drastis izin pembangunan, pasar berada di ambang kehancuran. Dalam keadaan darurat ini, para politisi menawarkan solusi yang dianggap sebagai jalan keluar: pemerintah federal akan turun tangan sebagai pengembang milik negara. Namun, apa yang sekilas tampak sebagai langkah yang membebaskan, setelah diperiksa lebih dekat, ternyata merupakan kesalahan langkah yang berbahaya. Hambatan sebenarnya bukanlah pasar bebas yang gagal, tetapi negara itu sendiri. Dengan tumpukan peraturan yang sulit dipahami, 16 kode bangunan negara bagian yang berbeda, dan beban pajak dan pungutan yang melahap lebih dari sepertiga biaya konstruksi, para politisi telah membuat pembangunan menjadi tidak ekonomis. Mengapa perusahaan perumahan federal baru tidak akan menyelesaikan masalah struktural yang mendalam dan pelajaran drastis apa yang dapat dipetik dari kegagalan proyek real estat milik negara yang ada dapat dibaca dalam analisis komprehensif kami.

Ketika petugas pemadam kebakaran itu sendiri menjadi seorang pelaku pembakaran

Defisit rekor sebagai titik awal: Pasar perumahan yang runtuh

Jerman menghadapi krisis perumahan terburuk dalam beberapa dekade. Monitor Perumahan Sosial 2026, yang disusun oleh Institut Pestel atas nama Aliansi untuk Perumahan Sosial, mendokumentasikan defisit rekor sekitar 1,4 juta unit apartemen yang hilang di seluruh negeri – hampir seluruhnya di segmen perumahan terjangkau. Kaum muda, generasi yang lebih tua, dan penyandang disabilitas sangat terpengaruh; di negara bagian yang padat penduduk seperti Rhine Utara-Westphalia saja, terdapat kekurangan sekitar 376.000 unit apartemen, dan di Bavaria, sekitar 233.000 unit.

Pada saat yang sama, statistik pembangunan baru menunjukkan penurunan yang dramatis. Pada tahun 2024, hanya 215.900 unit apartemen yang disetujui untuk dibangun di Jerman – penurunan sebesar 16,8 persen dibandingkan tahun sebelumnya dan penurunan ketiga berturut-turut. Dibandingkan dengan tahun 2022, izin pembangunan anjlok total sebesar 43 persen. Terakhir kali jumlah izin pembangunan lebih sedikit adalah pada tahun 2010. Para politisi telah menetapkan target 400.000 unit apartemen baru per tahun; namun, hanya sekitar 252.000 unit yang benar-benar selesai pada tahun 2024, dan para ahli memperkirakan hanya sekitar 235.000 unit untuk tahun 2025 dan sekitar 215.000 unit untuk tahun 2026. Secara absolut: Kesenjangan tahunan antara permintaan dan kenyataan lebih dari 150.000 unit apartemen.

Dalam situasi ini, pemimpin SPD dan Menteri Keuangan Federal Lars Klingbeil, dalam pidatonya di Yayasan Bertelsmann, menuntut agar pemerintah federal membangun perumahan "dalam skala besar" di masa depan. Menteri Konstruksi Federal Verena Hubertz menyambut ide tersebut dan berbicara tentang potensi "perubahan besar" bagi pasar perumahan Jerman. Namun, Hubertz sendiri mengakui bahwa pembentukan perusahaan perumahan federal semacam itu akan membutuhkan amandemen terhadap Undang-Undang Dasar (konstitusi Jerman). Apa yang sekilas tampak sebagai reaksi tegas terhadap krisis yang sudah parah, ternyata, setelah diteliti lebih lanjut, merupakan kesalahan diagnosis yang bersifat simptomatik.

Biaya di balik lambang negara: Mengapa Jerman adalah negara dengan biaya hidup tinggi?

Sebelum pertanyaan tentang solusi pemerintah dapat dijawab, akar penyebab krisis perumahan harus dipahami: Jerman adalah negara dengan biaya struktural tinggi dalam hal pembangunan perumahan baru. Menurut analisis oleh penyedia layanan real estat global CBRE, biaya konstruksi rata-rata untuk perumahan baru di Jerman adalah €5.150 per meter persegi – lebih tinggi daripada di Prancis dan Finlandia (masing-masing €5.000) dan lebih dari dua kali lipat lebih tinggi daripada di Polandia (€2.130). Dalam survei yang lebih baru untuk Hari Konstruksi Perumahan 2025, kisaran biaya untuk bangunan apartemen bertingkat baru di kota-kota besar Jerman adalah antara €3.300 dan €8.300 per meter persegi, dengan median €4.470.

Temuan kuncinya: Hampir sepertiga dari biaya ini, atau sekitar €1.500 per meter persegi, secara langsung disebabkan oleh pajak dan pungutan publik. Federasi Properti Jerman (ZIA) memperkirakan total bagian yang dikenakan pemerintah sebesar 37 persen dari biaya konstruksi – terdiri dari pajak transfer properti, pajak pertambahan nilai, persyaratan efisiensi energi, peraturan teknis bangunan, dan persyaratan kota. Institut Pestel bahkan menyatakannya lebih terus terang dalam analisis sebelumnya: Dari setiap euro yang diinvestasikan dalam pembangunan rumah, sekitar 51 sen mengalir ke pemerintah dalam bentuk pajak dan kontribusi jaminan sosial.

Angka-angka ini memiliki konsekuensi yang mencolok: Negara sudah menjadi salah satu pendorong biaya terbesar dalam pembangunan perumahan di Jerman – melalui pajak pertambahan nilai, pajak transfer properti, peraturan efisiensi energi, kode bangunan teknis, dan berbagai persyaratan kota. Siapa pun yang mengusulkan perusahaan perumahan milik negara sebagai solusi dalam konteks ini mengabaikan paradoks mendasar: Negara seharusnya menyelesaikan masalah yang sebagian besar telah diciptakannya sendiri.

Gunung regulasi: Birokrasi sebagai penghambat struktural pertumbuhan

Kendala sebenarnya dalam pembangunan perumahan di Jerman bukanlah kurangnya modal, tetapi tumpukan peraturan yang hampir mustahil untuk diatasi. Yayasan Konrad Adenauer, dalam makalah posisinya untuk Kongres Perumahan 2025, mendiagnosis bahwa banyaknya standar terkait bangunan di Jerman secara signifikan meningkatkan biaya konstruksi. Fragmentasi federal sangat bermasalah: 16 kode bangunan negara bagian yang berbeda mempersulit proses perencanaan dan persetujuan serta meningkatkan biaya konstruksi karena kurangnya standardisasi. Apa yang dianggap sebagai proyek bangunan yang sesuai di Bavaria dapat menyebabkan tuntutan pembayaran tambahan selama berbulan-bulan di Hamburg.

Lamanya waktu persetujuan merupakan gejala kegagalan sistemik. Dalam prosedur yang disederhanakan, izin bangunan biasanya memakan waktu dua hingga tiga bulan – dengan syarat semua dokumen lengkap. Dalam prosedur standar, tiga hingga enam bulan adalah hal yang biasa, tetapi untuk proyek yang kompleks, proses sebenarnya oleh pihak berwenang dapat memakan waktu jauh lebih lama. Lebih jauh lagi, jika otoritas eksternal seperti kantor pelestarian sejarah, badan lingkungan, atau pemadam kebakaran perlu dilibatkan, waktu respons mereka saja dapat memakan waktu hingga dua belas minggu. Rata-rata waktu dari izin bangunan hingga penyelesaian sekarang adalah 26 bulan, dan untuk bangunan apartemen, bahkan mencapai 34 bulan.

Hambatan regulasi ini memengaruhi pengembang swasta dan publik. Kesimpulan ekonom Veronika Grimm dari Dewan Pakar Ekonomi Jerman jelas: pengembang proyek milik negara bergumul dengan masalah yang sama seperti pengembang swasta – biaya konstruksi yang tinggi, kekurangan tenaga kerja terampil, dan regulasi yang berlebihan. Perusahaan milik negara yang baru tidak akan menyelesaikan masalah struktural ini; perusahaan tersebut akan menghadapi masalah yang sama seperti pelaku pasar lainnya.

Gelombang kebangkrutan di industri konstruksi: Modal ditarik keluar

Sementara para politisi memperdebatkan perusahaan-perusahaan milik negara baru, industri konstruksi mengalami pendarahan diam-diam. Jumlah pengajuan kebangkrutan standar di sektor konstruksi meningkat sebesar 19,2 persen pada Juli 2025 dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya – dengan 9,4 kebangkrutan per 10.000 perusahaan, hampir dua kali lipat rata-rata nasional. Pada semester pertama tahun 2025, Hesse saja melaporkan 189 kebangkrutan di sektor konstruksi – lebih banyak daripada sektor lainnya. Di Rhine Utara-Westphalia, kebangkrutan perusahaan meningkat sebesar 17 persen pada semester pertama tahun ini. Penjamin kredit internasional Atradius memperkirakan bahwa peningkatan keseluruhan kebangkrutan untuk sepanjang tahun 2024 adalah sekitar 22 persen.

Logika ekonomi di balik perkembangan ini jelas. Dengan biaya investasi saat ini sekitar €5.230 per meter persegi – termasuk bagian lahan – penyewaan yang dibiayai swasta hampir tidak memungkinkan pendapatan sewa bersih bulanan di bawah €17,50. Peneliti Empirica, Andreas Braun, menyatakannya secara ringkas: Hampir tidak ada permintaan di pasar untuk sewa tersebut, oleh karena itu tidak ada pembangunan yang terjadi – bahkan ketika proyek telah disetujui. Pasar gagal bukan karena kurangnya kepentingan pribadi dari para investor, tetapi karena kondisi kerangka kerja telah membuat pembangunan sektor swasta secara struktural tidak menguntungkan.

Pengurangan kapasitas dalam industri ini menciptakan lingkaran umpan balik yang berbahaya: pekerja terampil yang telah meninggalkan sektor ini jarang kembali. 80 hingga 85 persen perusahaan konstruksi memiliki kurang dari 20 karyawan. Siapa yang akan membangun apartemen yang sangat dibutuhkan saat ini? Perusahaan milik negara yang baru didirikan tidak dapat menciptakan kapasitas dari ketiadaan – perusahaan tersebut harus bergantung pada pasar tenaga kerja yang sama yang telah menipis seperti semua perusahaan konstruksi lainnya.

Bidang fokus industri: B2B, digitalisasi (dari AI hingga XR), teknik mesin, logistik, energi terbarukan, dan industri

Informasi selengkapnya di sini:

• Pusat Bisnis Pakar

Pusat tematik yang menawarkan wawasan dan keahlian:

• Platform pengetahuan yang mencakup ekonomi global dan regional, inovasi, dan tren spesifik industri
• Kumpulan analisis, wawasan, dan informasi latar belakang dari area fokus utama kami
• Sebuah tempat untuk mendapatkan keahlian dan informasi tentang perkembangan terkini di bidang bisnis dan teknologi
• Sebuah pusat informasi bagi perusahaan yang mencari informasi tentang pasar, digitalisasi, dan inovasi industri

Teladan yang sebenarnya bukan teladan: Bagaimana BImA gagal

Siapa pun yang ingin menilai gagasan tentang perusahaan perumahan federal perlu melihat Badan Federal untuk Real Estat (BImA) – badan real estat milik negara yang ada di bawah pemerintah federal. Hasilnya sangat mengecewakan. Pada KTT Perumahan 2018, koalisi besar yang berkuasa saat itu mengumumkan bahwa pemerintah federal akan menciptakan 6.000 hingga 8.000 apartemen baru melalui inisiatif perumahan. Hasil sebenarnya: Dari tahun 2020 hingga 2023, pembangunan dimulai pada 2.753 apartemen – tetapi hanya 200 unit yang selesai pada akhir tahun 2023. Pada tahun 2023 saja, BImA hanya menyelesaikan 68 bangunan baru.

Namun, bukan hanya angka pembangunan baru yang mengkhawatirkan. Satu dari enam apartemen dalam portofolio BImA (Badan Federal untuk Real Estat) kosong – total lebih dari 6.000 apartemen milik pemerintah federal, beberapa di antaranya tetap tidak disewa selama bertahun-tahun. Tingkat kekosongan hampir berlipat ganda dalam satu setengah tahun. Sebuah "seruan minta tolong" internal dari karyawan BImA menggambarkan kekacauan internal lembaga tersebut dengan gamblang: kurangnya rencana yang koheren, kewalahan, kekurangan personel yang berkualitas, dan tidak adanya strategi untuk pembangunan, operasi, dan manajemen. Para karyawan sendiri menganggap "mustahil" bagi BImA untuk menangani pembangunan perumahan dalam skala yang signifikan. Lebih lanjut, Pengadilan Auditor Federal menemukan bahwa BImA tidak bertindak secara ekonomis ketika membeli hak hunian dan mendasarkan keputusannya pada pedoman harga yang sudah lebih dari sepuluh tahun.

Menteri Konstruksi Hubertz sendiri mengakui bahwa Badan Federal untuk Real Estat (BImA) terutama melayani pegawai federal dan oleh karena itu tidak mewakili solusi bagi masyarakat secara keseluruhan. Namun, konsekuensi logisnya bukanlah perusahaan milik negara baru yang tambahan – melainkan reformasi mendasar dari struktur yang ada, yang harus mencapai apa yang sekarang sedang diusulkan.

Kegagalan negara sebagai karakteristik sistemik: Pelajaran sejarah dan Eropa

Upaya untuk mengatasi kekurangan perumahan melalui pembangunan langsung oleh pemerintah memiliki sejarah panjang di Jerman dan Eropa – dengan hasil yang beragam. Model perumahan kota Wina diakui secara internasional sebagai contoh utama perumahan publik yang sukses: 62 persen penduduk Wina tinggal di perumahan bersubsidi, di sekitar 220.000 apartemen kota atau unit bersubsidi lainnya. Sewa di perumahan kota Wina jauh lebih rendah daripada di pasar terbuka, dan model ini telah menjamin stabilitas sosial selama beberapa dekade.

Namun, bahkan model Wina yang sangat dipuji pun tidak tanpa kelemahan. Para kritikus menunjukkan bahwa biaya operasional perumahan kota berada di atas rata-rata dan apartemen yang dikelola kota jauh lebih mahal untuk dikelola daripada perusahaan swasta. Penyewa dapat mempertahankan apartemen kota mereka tanpa batas waktu—bahkan jika pendapatan mereka telah meningkat tajam sejak pindah—yang menyebabkan alokasi perumahan bersubsidi yang salah. Selain itu, Wina adalah kasus khusus: Kota ini memiliki sejarah panjang keberlanjutan kelembagaan dalam pembangunan perumahan nirlaba, lahan kota, dan sistem politik yang memperlakukan masalah ini dengan prioritas tinggi. Kondisi ini tidak ada di tingkat federal di Jerman.

Veronika Grimm dari Dewan Pakar Ekonomi Jerman menyebut proposal SPD sebagai "gagasan yang keliru" dan menunjuk pada kesalahan struktural serupa dalam proyek infrastruktur negara lainnya: Deutsche Bahn, Autobahn GmbH – proyek-proyek publik besar di Jerman secara teratur ditandai dengan pembengkakan biaya yang signifikan, penundaan besar-besaran, dan struktur pengambilan keputusan yang tidak efisien. Pola-pola ini bukanlah kegagalan acak, melainkan melekat pada sistem: organisasi negara tunduk pada sistem insentif yang berbeda dari perusahaan swasta – mereka berpikir secara politis daripada ekonomis, beroperasi dengan tanggung jawab tak terbatas, dan tanpa tekanan kompetitif yang nyata.

Diagnosis sebenarnya: kegagalan pasar atau kegagalan pemerintah?

Pertanyaan ekonomi yang krusial bukanlah apakah pasar perumahan telah gagal. Pertanyaannya adalah: Mengapa pasar perumahan gagal, dan kegagalan siapa ini? Karena pasar yang berfungsi dalam kondisi normal selalu menunjukkan disfungsi ketika kerangka kerjanya terstruktur sedemikian rupa sehingga aktivitas ekonomi tidak lagi memungkinkan. Inilah tepatnya yang terjadi di Jerman.

Data tersebut menggambarkan gambaran yang jelas: Negara menanggung sekitar 37 persen dari biaya konstruksi baru melalui pajak, pungutan, peraturan energi, dan persyaratan kota. Enam belas kode bangunan negara bagian yang berbeda mencegah standardisasi dan pengurangan biaya. Proses perizinan mengikat modal selama berbulan-bulan tanpa menciptakan nilai tambah. Standar efisiensi energi melebihi apa yang secara ekonomis layak, seperti yang ditunjukkan oleh contoh Rumah Efisiensi 40, yang, meskipun diizinkan untuk mengonsumsi kurang dari satu persen energi rumah standar, jauh lebih mahal daripada Rumah Efisiensi 55 yang diwajibkan secara hukum. Pada saat yang sama, biaya perumahan di Jerman sebagai bagian dari pendapatan, yaitu 24,5 persen, jauh lebih tinggi daripada rata-rata Uni Eropa sebesar 19,2 persen – 12 persen dari seluruh rumah tangga Jerman dianggap terbebani oleh biaya perumahan (rata-rata Uni Eropa: 8,2 persen).

Namun, yang benar-benar kurang adalah perusahaan konstruksi baru milik negara: dana tidak ada, kapasitas tidak ada, dan personel tidak ada. Apa yang ada pun tidak dimanfaatkan – seperti yang ditunjukkan oleh skandal kekosongan hunian di Badan Federal untuk Real Estat (BImA). Oleh karena itu, kesimpulan logisnya tidak nyaman, tetapi meyakinkan: masalah perumahan bukan disebabkan oleh pasar bebas, tetapi oleh negara itu sendiri, melalui puluhan tahun regulasi yang berlebihan, pengalihan fiskal, dan inefisiensi struktural. Mengulangi hal yang sama bukanlah solusi.

Apa yang sebenarnya akan membantu: Solusi yang layak secara ekonomi

Pendekatan reformasi yang serius harus mengatasi akar penyebab, bukan hanya gejalanya. Langkah pertama dan terpenting adalah menyatukan 16 kode bangunan negara bagian menjadi satu set peraturan nasional – sebuah langkah yang akan secara signifikan mengurangi biaya konstruksi melalui standardisasi, penskalaan, dan perencanaan yang disederhanakan, sebagaimana ditekankan secara bulat oleh Yayasan Konrad Adenauer dan kepala ekonom HCOB (Kamar Dagang dan Industri Hamburg). Selain itu, pajak transfer properti, yang telah meningkat menjadi 6,5 persen di banyak negara bagian, harus dikurangi secara signifikan atau ditangguhkan sementara untuk perumahan baru.

Kedua, Jerman membutuhkan kalibrasi realistis terhadap standar efisiensi energinya. Standar tinggi yang diterapkan secara menyeluruh pada Efficiency House 40 menghasilkan biaya tambahan yang tidak diimbangi oleh penghematan energi apa pun dan justru membuat pembangunan swasta menjadi tidak mungkin. Regulasi yang berbeda yang membedakan antara pembangunan baru di sektor subsidi dan swasta akan lebih efektif secara ekonomi. Ketiga, proses perizinan harus dipercepat secara radikal melalui digitalisasi dan peningkatan jumlah staf di otoritas bangunan.

Pendanaan pemerintah tentu memiliki perannya – tetapi sebagai mekanisme insentif bagi pelaku swasta, bukan sebagai pengganti mereka. Alokasi lahan dengan harga diskon, tunjangan penyusutan pajak yang diperpanjang, dan pendanaan KfW yang ditargetkan untuk perumahan sosial dapat memobilisasi investor swasta tanpa mereplikasi inefisiensi struktural konstruksi publik. Pengalaman di Wina menunjukkan bahwa perumahan publik dapat berhasil di bawah kondisi historis dan kelembagaan yang tepat – tetapi kondisi ini pertama-tama harus dibangun dengan susah payah di tingkat federal di Jerman, sebuah proses yang akan memakan waktu puluhan tahun.

Pola pikir yang berorientasi pada gejala politik, bukan reformasi struktural

Gagasan tentang perusahaan perumahan federal bukanlah solusi; itu hanyalah sinyal politik. Gagasan ini menyampaikan rasa memiliki kendali tanpa mengatasi akar penyebab struktural krisis. Politisi SPD, Hubertz sendiri, mengakui bahwa partainya "terlalu lama memproyeksikan citra sebagai penghambat reformasi"—sebuah penilaian diri yang sangat jujur ​​yang menimbulkan lebih banyak pertanyaan ketika partai yang sama sekarang mendorong solusi yang berarti lebih banyak intervensi negara di sektor yang sudah menderita akibat regulasi yang berlebihan.

Masalah mendasar pasar perumahan Jerman bukanlah kegagalan pasar, melainkan hambatan investasi yang diciptakan secara politis. Selama proyek konstruksi baru tidak dapat dioperasikan secara menguntungkan dengan harga sewa pasar, selama izin bangunan menjadi hambatan birokrasi, selama 16 kode bangunan negara bagian yang berbeda mencegah peningkatan skala, dan selama lebih dari sepertiga biaya konstruksi disebabkan oleh pungutan pemerintah, bahkan perusahaan milik negara yang baru pun tidak akan membangun lebih banyak daripada sektor swasta. Perusahaan tersebut hanya akan beroperasi lebih mahal, lebih lambat, dan dengan akuntabilitas yang lebih rendah – menggunakan uang pembayar pajak yang dapat digunakan jauh lebih efisien untuk reformasi struktural.

Jerman tidak membutuhkan negara sebagai pengembang. Jerman membutuhkan negara yang berhenti menghambat para pengembang.

☑️ Bahasa bisnis kami adalah bahasa Inggris atau Jerman

☑️ BARU: Korespondensi dalam bahasa ibu Anda!

 

Saya dan tim saya dengan senang hati siap membantu Anda sebagai penasihat pribadi Anda.

Anda dapat menghubungi saya dengan mengisi formulir kontak di sini cukup hubungi saya di +49 7348 4088 965. Alamat email saya adalah wolfenstein@xpert.digital:atau

Saya sangat menantikan proyek bersama kita.

 

 

☑️ Dukungan UKM dalam strategi, konsultasi, perencanaan, dan implementasi

☑️ Pembuatan atau penyesuaian kembali strategi digital dan digitalisasi

☑️ Perluasan dan optimalisasi proses penjualan internasional

☑️ Platform perdagangan B2B global & digital

☑️ Pelopor Pengembangan Bisnis / Pemasaran / Humas / Pameran Dagang

Xpert.Digital adalah pusat industri B2B berbasis data yang dipimpin oleh Konrad Wolfenstein . Perusahaan ini bertindak sebagai solusi eksternal, yang hampir bersifat internal, bagi mitra industri, menutup kesenjangan operasional dalam pemasaran, konten, dan penjualan – tanpa memerlukan sumber daya tambahan di pihak klien.

Informasi selengkapnya di sini:

• Solusi semi-internal: Bagaimana Xpert.Digital menutup kesenjangan operasional dalam pemasaran dan penjualan B2B – Bisnis Cerdas Berbasis Konten