CoreHub Rastatt: 45 millones de euros por un moderno espacio logístico sin inquilinos: el arriesgado proyecto logístico de Verdion

A pesar de la crisis del sector automovilístico: este es el motivo por el que se está construyendo un nuevo parque logístico de alta tecnología en Rastatt

Sin inquilinos, pero con un valor de 45 millones de euros: el plan maestro de Verdion para el Alto Rin

El mercado inmobiliario logístico alemán se encuentra en un punto de inflexión. Si bien las incertidumbres geopolíticas, el aumento de los tipos de interés y los profundos cambios estructurales en la industria —especialmente en el sector automovilístico— obligan a muchos inversores a actuar con cautela, la promotora paneuropea Verdion está enviando una clara señal contracíclica. En Rastatt, Baden-Württemberg, se está construyendo el nuevo "CoreHub", un centro logístico de vanguardia con un valor potencial de 45 millones de euros. Lo más destacable es que se está construyendo sin un inquilino precontratado. Lo que a primera vista parece una inversión especulativa de alto riesgo en un terreno industrial abandonado, se revela, tras un análisis más detallado, como un plan maestro estratégico inteligentemente calculado. Verdion está aprovechando al máximo la evidente escasez de edificios existentes en Alemania que sean energéticamente eficientes y tecnológicamente preparados para el futuro. El siguiente análisis examina en detalle por qué está surgiendo una enorme brecha de calidad en el stock de almacén existente, qué papel clave desempeñan las normas ESG y la automatización, y por qué el proyecto de Rastatt es mucho más que una simple apuesta por una ubicación directamente en la autopista A5.

La apuesta de 45 millones de euros de Verdion por Rastatt: mientras la industria alemana lucha por su futuro, Verdion está construyendo sin un inquilino fijo y apuesta por la falta de espacios logísticos verdaderamente modernos

Un proyecto de sala de mayor importancia

Con una superficie total prevista de 19.573 metros cuadrados, el Verdion CoreHub Rastatt no es un centro logístico excepcionalmente grande. Sin embargo, el proyecto es económicamente destacable. El especialista paneuropeo en bienes raíces logísticos Verdion ha obtenido los permisos de construcción para dos modernas naves industriales, cuyo valor potencial se estima en unos 45 millones de euros. Goldbeck ha sido la constructora principal. La finalización está prevista para julio de 2027. El emplazamiento, situado en Hohlohstraße 13, se encuentra en un consolidado parque industrial de Rastatt, a menos de diez minutos en coche de la autopista A5.

A primera vista, parece un proyecto inmobiliario clásico: un inversor adquiere un terreno, obtiene los permisos de construcción, construye almacenes y luego los alquila a empresas de los sectores logístico, industrial o comercial. Sin embargo, tras esta descripción simplificada se esconde una compleja decisión económica. Verdion invierte en un momento en que la industria alemana sufre una demanda débil, altos costes, riesgos geopolíticos y profundos cambios tecnológicos. Al mismo tiempo, financiar y construir inmuebles comerciales se ha vuelto mucho más difícil que durante el largo periodo de bajos tipos de interés.

La decisión de Verdion de seguir adelante con la construcción a pesar de estos desafíos transmite un mensaje claro. La empresa no solo apuesta por el aumento del volumen de mercancías, sino también por la creciente brecha de calidad en el parque industrial alemán. Muchos almacenes antiguos no cumplen con los requisitos de los procesos logísticos modernos ni con las expectativas actuales en materia de eficiencia energética, automatización, seguridad contra incendios, condiciones laborales y documentación sobre sostenibilidad. Por lo tanto, los centros industriales consolidados no necesariamente carecen de espacio disponible, sino de edificios que están listos para entrar a trabajar y que cumplen con los requisitos técnicos y normativos para los próximos años.

La lógica económica del CoreHub se basa, por lo tanto, en tres supuestos. Primero, la región del Alto Rin seguirá siendo un importante corredor de producción y logística a pesar de la transformación industrial. Segundo, incluso durante las recesiones económicas, las empresas necesitarán instalaciones modernas para optimizar la eficiencia, la resiliencia y el ahorro energético de sus procesos. Tercero, la oferta de edificios nuevos comparables seguirá siendo limitada, ya que los elevados costes de construcción, la escasez de terrenos y las restricciones en la financiación obligan a muchos competidores a actuar con mayor cautela. La veracidad de estos supuestos se comprobará no cuando las naves estén terminadas, sino cuando se alquilen.

45 millones de euros no es el coste de la construcción

La cifra de 45 millones de euros, citada con frecuencia, requiere una interpretación precisa. Verdion la utiliza para describir el potencial de valor del proyecto. Este término no es sinónimo de los costes de construcción ni del capital ya invertido. El valor económico de un inmueble logístico terminado se deriva principalmente de los ingresos por alquiler previstos, los costes operativos, la solvencia de los inquilinos, las condiciones del contrato de arrendamiento y la rentabilidad que los inversores exigen en cada momento.

Los costos de desarrollo incluyen no solo la construcción del edificio, sino también el terreno, la planificación, los permisos, el acondicionamiento del sitio, las instalaciones técnicas, las áreas exteriores, la financiación, el marketing y las posibles mejoras para los inquilinos. A esto se suman los riesgos derivados de aumentos de precios, retrasos en la construcción, modificaciones al proyecto y un inicio tardío del arrendamiento. Por lo tanto, un proyecto puede ajustarse al presupuesto en términos de costos de construcción, pero aun así no alcanzar las expectativas económicas si el alquiler es menor de lo esperado o si el edificio permanece vacío durante un período prolongado.

En términos puramente matemáticos, 45 millones de euros equivalen a aproximadamente 2300 euros por metro cuadrado de superficie total. Sin embargo, esta simple división no proporciona un valor fiable del coste de construcción. Los 19 573 metros cuadrados comprenden almacenes, oficinas, áreas técnicas, sociales y entreplantas, con costes y potencial de rentabilidad variables. Además, el valor del terreno, las instalaciones exteriores y la rentabilidad esperada de la inversión se tienen en cuenta en la valoración. Un inmueble totalmente alquilado con contratos a largo plazo puede valer significativamente más que el mismo edificio sin ocupar, incluso si ambos son técnicamente idénticos.

Por lo tanto, el factor económico decisivo no es el monto del proyecto anunciado públicamente, sino la rentabilidad neta sostenible. Verdion debe lograr rentas que justifiquen todos los costos de desarrollo y financiamiento, manteniendo al mismo tiempo su competitividad frente a las instalaciones existentes. Cuanto mayor sea la calidad de la construcción y los estándares técnicos, mayor será la prima de renta requerida. El inquilino solo aceptará esta prima si recibe un valor cuantificable a cambio, como menores costos operativos, procesos más eficientes, reducción del riesgo de impago o un mejor logro de sus propios objetivos de sostenibilidad.

Rastatt es más que una simple salida de autopista

La ubicación es uno de los puntos fuertes del proyecto. Rastatt se encuentra en el corredor del Alto Rin, en el suroeste de Alemania, entre Karlsruhe, Baden-Baden y Estrasburgo. La autopista A5 conecta la región con la zona del Rin-Meno al norte y con Friburgo, Basilea y Suiza al sur. Francia está muy cerca. Para las empresas que operan en los mercados alemán, francés y suizo, la ubicación ofrece un punto de partida idóneo.

La cercanía a la autopista no es un factor menor. En logística, los kilómetros y minutos adicionales representan costos significativos en miles de viajes. Los tiempos de preparación y de espera reducidos disminuyen el consumo de combustible, el tiempo del conductor, el desgaste del vehículo y la probabilidad de retrasos imprevistos. Especialmente para entregas urgentes a plantas de producción o con múltiples rutas diarias, unas buenas conexiones de transporte pueden mejorar notablemente la competitividad de una ubicación.

Rastatt no es solo un nudo de tránsito. La ciudad y sus alrededores cuentan con una amplia base industrial, con empresas de actividad internacional, proveedores medianos y prestadores de servicios técnicos. La planta de Mercedes-Benz constituye el principal motor industrial. El complejo también incluye un parque industrial donde los proveedores pueden operar cerca de la producción. Esto genera demanda de almacenamiento, secuenciación, embalaje, control de calidad, suministro de repuestos y otros servicios logísticos.

Su ubicación transfronteriza también posee un valor estratégico. Las empresas pueden consolidar el flujo de mercancías para Baden-Württemberg y Alsacia, o utilizar la planta como intermediaria en las cadenas de suministro europeas. La proximidad a Estrasburgo amplía el área económica accesible sin que Verdion dependa por completo de un único mercado nacional. Sin embargo, esta ventaja depende de la eficiencia en los cruces del Rin, la estabilidad de las rutas de transporte y el buen funcionamiento del mercado único europeo.

Por lo tanto, la ubicación es ventajosa, pero no necesariamente superior. La congestión de las autopistas, las obras, la escasez de conductores, el aumento de los peajes y las normativas de emisiones más estrictas pueden reducir las ventajas en cuanto a costes de transporte. El CoreHub se beneficia del corredor del Alto Rin, pero, como cualquier instalación orientada a la carretera, sigue dependiendo de su funcionalidad. La cuestión crucial es si los usuarios pueden aprovechar la combinación del entorno industrial, la proximidad a la frontera y las conexiones de transporte de forma más eficaz que otras ubicaciones en la zona metropolitana de Karlsruhe, en Alsacia o más al sur.

La región automotriz como una oportunidad y un riesgo de concentración

Centrarse en empresas del sector automotriz es una decisión lógica. Las plantas de producción operan con cadenas de suministro complejas, plazos de entrega ajustados y los altos costos de las interrupciones imprevistas. Un almacén moderno cercano puede funcionar como centro de almacenamiento intermedio, centro de repuestos, centro de secuenciación o base para servicios relacionados con la producción. Cuanto menor sea la distancia a la planta, más fácil será reducir el inventario y sincronizar las entregas.

La proximidad a la planta de Mercedes-Benz, por lo general, mejora las oportunidades de arrendamiento. Sin embargo, también genera un riesgo significativo para el sector. La industria automotriz europea está experimentando una transformación estructural, cuyas consecuencias son difíciles de predecir para cada planta, proveedor y prestador de servicios. La electrificación, el enfoque en el software, los programas de reducción de costos y la creciente competencia de los fabricantes chinos están modificando las gamas de productos y los sistemas de aprovisionamiento. Algunos componentes están perdiendo importancia, mientras que las baterías, la electrónica de potencia, los semiconductores y los sistemas digitales están adquiriendo mayor relevancia.

Estos cambios no solo reducen la complejidad logística, sino que también generan nuevos flujos de mercancías, nuevos requisitos de seguridad y nuevas necesidades de servicio. Las baterías y ciertos productos químicos, por ejemplo, requieren conceptos específicos de protección contra incendios, almacenamiento y seguros. Los componentes electrónicos exigen altos niveles de limpieza, seguridad y control de inventario. Al mismo tiempo, los fabricantes pueden regionalizar sus cadenas de suministro para reducir la dependencia. Una localidad como Rastatt podría beneficiarse de esto.

El riesgo surge cuando varios actores regionales reducen su capacidad simultáneamente. Si la producción en una planta grande disminuye, no solo los proveedores directos, sino también los transitarios, las agencias de personal y los proveedores de servicios técnicos se ven presionados. El espacio existente vacío podría entonces ofrecerse a precios más bajos y competir con las nuevas construcciones. Verdion tendría que reducir sus expectativas de alquiler o centrarse más en atraer inquilinos fuera de la industria automotriz.

Por lo tanto, la estrategia económicamente viable no consiste en una especialización total en el sector automotriz. El CoreHub debe satisfacer las altas demandas de la industria automotriz sin depender exclusivamente de ella. La producción, la logística general por contrato, la venta mayorista técnica, el comercio electrónico, la venta de repuestos y la distribución regional amplían la base de usuarios. Las dos unidades de almacenamiento también permiten la integración de diferentes industrias. Esta diversificación constituye la protección más eficaz para Verdion y la región frente a una recesión industrial unilateral.

Dos salas reducen el riesgo de alquiler

La superficie total prevista se distribuye entre dos naves industriales. Esto permite a Verdion evitar depender de un único inquilino que tendría que ocupar casi 20 000 metros cuadrados de una sola vez. Las naves de tamaño medio suelen alquilarse a una gama más amplia de empresas que una gran nave industrial monolítica. Para los proveedores de logística regional, los distribuidores o las empresas comerciales, una superficie de entre 8 000 y 10 000 metros cuadrados puede ajustarse mejor a sus necesidades reales.

La divisibilidad también aumenta la flexibilidad del propietario. Si un inquilino se muda, no necesariamente se pierde la totalidad de los ingresos. Los diferentes plazos de arrendamiento permiten diversificar el riesgo y ajustar gradualmente los alquileres al mercado. Además, dos empresas en la misma ubicación pueden utilizar servicios comunes o compartir infraestructura de transporte y seguridad.

Estas ventajas, sin embargo, tienen un precio. Un inmueble con varios inquilinos requiere áreas claramente separadas, entradas independientes, medición de servicios públicos, planes de seguridad contra incendios y normas organizativas para los espacios compartidos. Los diferentes horarios de funcionamiento y volúmenes de tráfico pueden generar conflictos. La asignación de plazas de aparcamiento, el uso de las zonas exteriores y la responsabilidad de los sistemas técnicos también deben estar claramente definidos en el contrato.

Dos unidades no eliminan por completo el riesgo de concentración. Si uno de los dos inquilinos incumple sus obligaciones, se podría perder una parte significativa de los ingresos por alquiler. Un enfoque más diversificado distribuiría aún más el riesgo, pero podría afectar la eficiencia operativa y requerir reformas adicionales. Por lo tanto, Verdion opta por una solución intermedia entre un único inquilino grande y un complejo parque empresarial con muchos inquilinos pequeños.

Este equilibrio tiene sentido desde el punto de vista económico. Las unidades conservan el tamaño suficiente para procesos logísticos e industriales profesionales, pero a la vez son lo suficientemente pequeñas como para resultar atractivas a diversos grupos de usuarios. Esta flexibilidad tiene su propio valor, ya que reduce la probabilidad de que el edificio permanezca completamente desocupado durante un período prolongado tras un cambio de inquilino. En un entorno económico incierto, esta capacidad para usos alternativos es más importante que maximizar la optimización para un único proceso específico.

La tecnología se convierte en un atractivo para los inquilinos

Un centro logístico moderno ya no compite únicamente por su ubicación y precio de alquiler. Las especificaciones técnicas determinan cada vez más qué procesos son posibles. La altura de la nave, la capacidad de carga del suelo, el número de muelles de carga, la protección contra incendios, el suministro eléctrico y las zonas de maniobra influyen en la productividad y el grado de automatización. Por ello, Verdion se esfuerza por preparar el CoreHub para diversas aplicaciones.

Las opciones de carga lateral y los múltiples puntos de acoplamiento optimizan el flujo de mercancías. Las puertas a nivel del suelo permiten el acceso de ciertos vehículos o maquinaria y facilitan la manipulación de mercancías voluminosas. Una sólida losa de piso proporciona el soporte necesario para los sistemas de estanterías, mercancías pesadas y determinadas actividades relacionadas con la producción. Las áreas de oficinas, técnicas, para equipos y el entrepiso amplían la funcionalidad de las instalaciones más allá del simple almacenamiento.

La capacidad de conexión eléctrica es especialmente relevante. Los edificios logísticos requieren cada vez más electricidad para sistemas de transporte, robótica, sistemas informáticos, bombas de calor, infraestructura de carga y soluciones de almacenamiento automatizadas. Un edificio con una conexión a la red eléctrica insuficiente puede parecer tecnológicamente avanzado, pero aun así resultar inadecuado para usuarios exigentes. Sin embargo, las necesidades energéticas evolucionan rápidamente. Lo que hoy parece suficiente podría resultar insuficiente en el futuro con una automatización generalizada o la carga simultánea de numerosos vehículos comerciales.

La posibilidad de operar las 24 horas del día, los 7 días de la semana, también incrementa los beneficios económicos. Las empresas de logística obtienen sus ingresos a través del volumen de operaciones y la disponibilidad. Las restricciones horarias pueden reducir la utilización de la capacidad y complicar las cadenas de suministro. Por lo tanto, un permiso para operar las 24 horas del día, los 7 días de la semana, resulta valioso, incluso si el usuario final no lo utiliza completamente en un principio. Al mismo tiempo, aumentan los requisitos en materia de gestión del ruido, iluminación, personal y consideraciones medioambientales.

La calidad técnica solo aumenta el valor si satisface la demanda. Las instalaciones sobredimensionadas incrementan los costos de construcción sin generar necesariamente mayores rentas. Por lo tanto, Verdion debe establecer un estándar exigente, pero no excesivamente especializado. El edificio más rentable no es el que cuenta con las características técnicas más avanzadas, sino aquel cuyas características son realmente utilizadas y pagadas por el mayor número de inquilinos.

La sostenibilidad ya no es solo un adorno

El concepto CoreHub incluye la certificación DGNB Gold, un alto estándar de eficiencia energética, paneles fotovoltaicos, tecnología de bombas de calor y techos verdes. Si bien estas características suelen englobarse bajo el término sostenibilidad, tienen diferentes repercusiones económicas. Pueden reducir el consumo energético, limitar los riesgos regulatorios, facilitar la financiación y aumentar el atractivo para las grandes empresas.

Para los inquilinos, los costos operativos son el factor más importante. Los grandes salones tienen un consumo energético relativamente bajo por metro cuadrado, pero su gran tamaño genera un consumo considerable. La iluminación, la calefacción, la ventilación, los sistemas de transporte y los equipos informáticos suelen funcionar durante muchas horas. Una envolvente eficiente del edificio y una bomba de calor pueden reducir esta demanda. Los paneles fotovoltaicos pueden generar electricidad directamente en el lugar y reducir la dependencia de los precios del mercado.

El beneficio real depende del modelo operativo. La energía solar se genera principalmente durante el día, mientras que algunos procesos logísticos tienen un alto consumo por la noche. Sin almacenamiento ni gestión flexible de la carga, el excedente de electricidad debe inyectarse a la red y consumirse de ella en otros momentos. Otros factores cruciales incluyen quién opera el sistema, cómo se factura la electricidad y si los usuarios se benefician a largo plazo de los bajos costos de generación.

Para Verdion, la sostenibilidad también implica salvaguardar el valor de las propiedades. Los bancos e inversores institucionales analizan cada vez más los indicadores de rendimiento energético, los riesgos climáticos y la modernización de los edificios. Los edificios antiguos e ineficientes pueden enfrentar mayores costos de financiación, necesidades de renovación o desventajas en términos de potencial de alquiler. Un edificio nuevo que supere significativamente los requisitos actuales reduce el riesgo de obsolescencia económica prematura.

La certificación deseada no debe confundirse con un desempeño ya demostrado. Solo la construcción, la documentación y el funcionamiento posterior demostrarán si se alcanzan los objetivos. Un sistema fotovoltaico no convierte automáticamente un edificio en climáticamente neutro, ya que el hormigón, el acero, la tecnología y los procesos de construcción también generan emisiones. Una evaluación fiable debe considerar todo el ciclo de vida. La sostenibilidad se convierte así en una cuestión de rendimiento y riesgo, no de una etiqueta ecológica.

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Campo contaminado en lugar de prado verde

El proyecto se está desarrollando en un terreno que ya se utiliza con fines comerciales. Este enfoque de recuperación de terrenos industriales abandonados está cobrando cada vez más importancia en Alemania. Las nuevas zonas comerciales en terrenos sin urbanizar suelen encontrar resistencia política, largos procesos de planificación y preocupaciones medioambientales. Al mismo tiempo, existen terrenos antiguos o infrautilizados en zonas industriales cuya infraestructura y derechos de construcción pueden revitalizarse económicamente.

Los terrenos industriales abandonados ofrecen tanto oportunidades como riesgos para los inversores. Suelen estar ya urbanizados y bien conectados a las redes de transporte. La presencia de actividades industriales en las proximidades reduce los conflictos con zonas residenciales sensibles. Por otro lado, la contaminación ambiental, las condiciones desconocidas del suelo, los costes de demolición y las infraestructuras obsoletas pueden generar gastos adicionales significativos. Por lo tanto, es fundamental realizar una evaluación técnica y legal exhaustiva.

Desde una perspectiva económica, reutilizar terrenos comerciales existentes suele ser más sensato que construir nuevos proyectos similares. Las carreteras, redes e infraestructuras municipales existentes se aprovechan de forma más eficiente. La presión sobre las tierras agrícolas y la naturaleza puede disminuir. Sin embargo, estas ventajas solo se aplican si la renovación y la nueva construcción se llevan a cabo de manera verdaderamente eficiente en el uso de recursos y no simplemente como la sustitución de un edificio antiguo por una estructura más grande y sellada.

El aumento de valor de un terreno industrial abandonado surge de la eliminación de la incertidumbre. Con una titularidad clara, una normativa urbanística sólida, un permiso de construcción e infraestructura moderna, un terreno potencialmente difícil de utilizar se convierte en un activo de inversión institucional. Este proceso es precisamente lo que implica una estrategia de valor añadido. Verdion asume los riesgos del desarrollo y espera una rentabilidad superior a la de la compra de una propiedad ya terminada y totalmente alquilada.

Para Rastatt, la reutilización del emplazamiento existente resulta más ventajosa desde el punto de vista urbanístico que la construcción de un centro logístico independiente en una ubicación completamente nueva. El CoreHub complementa una zona industrial ya existente y puede optimizar las cadenas de suministro regionales. Sin embargo, la calidad de esta integración depende de cómo se gestionen el tráfico, el drenaje, el ruido, la iluminación y las zonas verdes durante su funcionamiento.

Verdion está construyendo deliberadamente sin una red de seguridad

El principal riesgo del proyecto reside en su carácter especulativo. Esto significa que la construcción avanza sin un inquilino principal confirmado a largo plazo. Por lo tanto, Verdion asume el riesgo de arrendamiento. Si las naves permanecen vacías tras su finalización, la financiación, la gestión, los seguros y el mantenimiento continuarán mientras no se perciban ingresos por alquiler.

Un proyecto especulativo no es necesariamente imprudente. Las empresas necesitan fechas de entrega fiables al tomar decisiones sobre la ubicación. Un proyecto que solo está planificado, sin permisos ni inicio de la construcción, genera demasiada incertidumbre para muchos usuarios. Con el permiso de construcción concedido y un contratista general designado, Verdion puede hacer una oferta más concreta a los posibles compradores. El avance de la construcción aumenta la credibilidad y reduce el tiempo entre la firma del contrato y la mudanza.

Este enfoque puede ser especialmente efectivo cuando la competencia construye menos debido a las altas tasas de interés y los costos. La limitada oferta de obra nueva mejora la posición de los pocos proyectos que estarán listos para ser ocupados en 2027. Las empresas que necesitan urgentemente espacios modernos no pueden esperar varios años para obtener nuevos permisos. Verdion confía en poder ofrecer una oferta limitada de espacios precisamente dentro de este plazo.

El riesgo contrario es una nueva recesión económica. Si las empresas industriales y comerciales posponen sus inversiones, la demanda de espacio disminuye o los inquilinos actuales subarriendan sus naves. Estas propiedades existentes suelen ser más baratas que los edificios nuevos, aunque su eficiencia energética y la calidad de sus procesos sean inferiores. En ese caso, las empresas sensibles al precio podrían descartar CoreHub.

La construcción especulativa, por lo tanto, implica una apuesta por el momento oportuno, la ubicación y la calidad del producto. Verdion no solo necesita encontrar demanda en principio, sino también atraer a inquilinos dispuestos a pagar por estándares más altos. El éxito depende menos de los titulares generales sobre un mercado logístico en crecimiento que de negociaciones de arrendamiento concretas en Rastatt y la región circundante.

El mercado alemán está enviando señales contradictorias

El mercado inmobiliario industrial y logístico alemán presenta un panorama mixto. Por un lado, la demanda de espacios modernos se mantiene sólida. Las cadenas de suministro necesitan ser más resilientes, las empresas mantienen mayores reservas de seguridad, los minoristas en línea siguen requiriendo capacidad de distribución y los edificios antiguos ya no cumplen con los nuevos requisitos técnicos. Por otro lado, el débil crecimiento económico, los altos costos y la cautela en la inversión empresarial están frenando la expansión.

La actividad de construcción nueva ha disminuido en los últimos años. Los promotores reaccionaron al aumento de los costes de financiación, el encarecimiento de los materiales y las dificultades de comercialización. Los proyectos especialmente especulativos se pospusieron o solo se iniciaron con contratos de alquiler anticipado. Como resultado, podría producirse una escasez de oferta de espacios de alta calidad a medio plazo, a pesar de que aún existen vacantes en el mercado general.

Esta aparente contradicción es crucial. El mercado no se compone de metros cuadrados completamente intercambiables. Un almacén energéticamente eficiente con suministro eléctrico suficiente, buen acceso y disponibilidad las 24 horas tiene poca competencia con un edificio más antiguo en una ubicación menos atractiva. Al mismo tiempo, la diferencia de precio sigue siendo significativa. No todos los usuarios requieren los estándares más altos, y algunas empresas aceptan deficiencias técnicas si el alquiler es considerablemente menor.

La ventaja de CoreHub radica en que Rastatt no es una ubicación especulativa sin una sólida base de demanda industrial. Una desventaja es la fuerte dependencia de la región de una industria cíclica. Por lo tanto, el mercado local podría tener un rendimiento superior o inferior al promedio nacional. Las cifras de ventas nacionales ofrecen cierta orientación, pero no sustituyen un análisis de los usuarios específicos, las ofertas de alquiler y las propiedades de la competencia en la región del Alto Rin.

En este contexto, la decisión de Verdion es contracíclica, pero no irracional. La empresa se está desarrollando durante un período de oferta limitada y confía en una posterior mejora del mercado. Esta estrategia ofrece mayores oportunidades que entrar en el mercado en el punto álgido de un auge de la construcción, pero requiere capital suficiente y paciencia en caso de que la recuperación se retrase.

VELF 2 no sigue una estrategia defensiva

CoreHub forma parte del Verdion European Logistics Fund 2, o VELF 2. El fondo sigue una estrategia de valor añadido. El capital no se invierte principalmente en propiedades de primera categoría totalmente desarrolladas y arrendadas a largo plazo, sino en bienes inmuebles y terrenos cuyo valor puede incrementarse mediante el desarrollo, la renovación, el realquiler o una mejor gestión.

Esta estrategia promete mayores rendimientos porque el fondo asume riesgos que los inversores más conservadores evitan. Estos incluyen riesgos de planificación, construcción, arrendamiento y financiación. En Rastatt, la creación de valor consta de varias etapas: asegurar la ubicación, obtener el permiso de construcción, construir el inmueble, atraer inquilinos adecuados y estabilizar los ingresos por alquiler. Solo entonces se crea una propiedad que potencialmente puede venderse a inversores a largo plazo o mantenerse permanentemente en la cartera.

El permiso de construcción es un hito crucial en este proceso. Las normativas de construcción generan valor al reducir la incertidumbre y permitir un cronograma de proyecto realista. La fase de construcción posterior cambia el enfoque de los riesgos de planificación a los costos, los plazos y el arrendamiento. Con Goldbeck como contratista general, la construcción se llevará a cabo utilizando estructuras profesionales y estandarizadas.

Para el fondo, Rastatt forma parte de una estrategia europea y alemana más amplia. La multiplicidad de proyectos en distintas regiones permite diversificar los riesgos y generar economías de escala en la planificación, la contratación, la comercialización y la gestión de edificios. Sin embargo, el capital inmovilizado aumenta si varios proyectos especulativos no se alquilan a tiempo. La diversificación de la cartera ofrece una protección limitada si una crisis económica o financiera general afecta a todas las ubicaciones simultáneamente.

CoreHub se integra lógicamente en la estrategia del fondo, pero no se trata de una inversión defensiva. Los inversores esperan una prima por los riesgos asumidos. Verdion debe obtener esta prima mediante la creación activa de valor. Un almacén moderno por sí solo no es suficiente; lo que importa es el arrendamiento, la calidad de los inquilinos, las condiciones de los contratos y un valor futuro de la propiedad que supere todos los costos de desarrollo y de capital.

Los tipos de interés determinan el valor en el trasfondo

Los inmuebles logísticos suelen considerarse un asunto operativo, pero su valoración depende en gran medida del mercado de capitales. Si la rentabilidad exigida por los inversores aumenta, el valor calculado del inmueble disminuye, suponiendo que los alquileres se mantengan sin cambios. Por el contrario, si las exigencias de rentabilidad bajan, el valor aumenta. Esta relación puede alterar significativamente el desempeño financiero de un proyecto, incluso si la construcción y el arrendamiento se desarrollan según lo previsto.

El prolongado período de bajas tasas de interés incrementó el valor de las propiedades y facilitó la financiación. Con el posterior aumento de las tasas de interés, el capital prestado se encareció, mientras que los compradores exigieron mayores rendimientos iniciales. Los promotores inmobiliarios tuvieron que invertir más capital propio, realizar cálculos más cautelosos y, en algunos casos, ajustar los precios de los terrenos o los planos de construcción. Muchos proyectos perdieron su rentabilidad anterior.

Para Verdion, existe un lapso considerable entre la obtención del permiso de construcción y la fecha prevista de finalización. Los tipos de interés y la rentabilidad de las transacciones podrían fluctuar hasta julio de 2027. Un entorno financiero más favorable respaldaría el valor futuro del inmueble. Si los costes de capital se mantienen elevados, la propiedad deberá generar mayores ingresos por alquiler para justificar su potencial de valoración de 45 millones de euros.

La mejor protección contra las fluctuaciones del mercado de capitales es un flujo de caja estable. Los contratos a largo plazo con empresas solventes, los alquileres acordes al mercado y los bajos gastos irrecuperables hacen que una propiedad resulte atractiva incluso con mayores exigencias de rentabilidad. Por otro lado, la desocupación tiene un doble impacto negativo: genera pérdida de ingresos y los compradores deben considerar riesgos y costes de alquiler adicionales.

Por lo tanto, la tarea más importante de Verdion no es predecir con exactitud las tendencias de las tasas de interés. La empresa debe crear un edificio que siga siendo rentable en diversas condiciones del mercado de capitales. Los espacios flexibles, los bajos costos operativos y el amplio atractivo para los usuarios son económicamente más valiosos que una apuesta optimista sobre las tasas de interés.

Los puestos de trabajo no están garantizados automáticamente

La construcción de nuevas instalaciones logísticas suele justificarse por su impacto en el empleo. Durante la fase de construcción, se generan contratos para la planificación, las empresas constructoras, los operarios, el equipamiento técnico y los servicios. Sin embargo, el valor añadido que realmente se genera en la región depende de las empresas contratadas, las cadenas de suministro y los subcontratistas.

Durante la fase operativa, el impacto en el empleo es aún más incierto. Una operación logística de almacén tradicional, que requiere mucha mano de obra, puede generar numerosos puestos de trabajo operativos. Un centro altamente automatizado, por otro lado, podría gestionar un mayor volumen de mercancías con muchos menos empleados. Sin embargo, esto generaría puestos de trabajo más especializados en mantenimiento, análisis de datos, informática, control de planta y gestión de procesos. Por lo tanto, sin una base de usuarios confirmada, es imposible estimar con fiabilidad el número futuro de empleos.

La calidad del empleo también depende del concepto operativo. El trabajo por turnos, los niveles salariales, el empleo temporal, los requisitos de capacitación y el grado de automatización varían considerablemente. Para la región, una ubicación con servicios relacionados con la producción y actividades técnicas suele ser más valiosa que un simple almacén de tránsito con poca integración local. El diseño del edificio permite ambas opciones.

La accesibilidad para los empleados se está convirtiendo en un factor clave para la ubicación de las empresas. En muchas zonas, las empresas de logística compiten por conductores, personal de almacén y técnicos especializados. El transporte público, los carriles bici seguros y las buenas conexiones de turnos facilitan la contratación. Un buen acceso a la autopista no basta si los empleados tienen dificultades para llegar al lugar de trabajo sin coche propio.

Ni siquiera los ingresos municipales están garantizados. Los impuestos sobre la propiedad y los posibles impuestos a las empresas deben sopesarse frente a los costes públicos de carreteras, bomberos, alcantarillado y gestión del tráfico. Además, el importe del impuesto a las empresas depende de la rentabilidad, la ubicación de la empresa y la estructura impositiva de los futuros usuarios. Por lo tanto, el beneficio regional no debe evaluarse en función del tamaño del edificio, sino del valor añadido real que genera.

El beneficio derivado del tráfico genera costes externos

Las instalaciones logísticas dependen del tráfico, lo que plantea un conflicto fundamental de objetivos. La proximidad a la autopista A5 reduce los costes operativos y facilita las conexiones rápidas. Sin embargo, el aumento del tráfico de camiones genera ruido, emisiones, desgaste de las carreteras y riesgos de accidentes. El funcionamiento ininterrumpido distribuye el tráfico a lo largo del día, pero puede incrementar la congestión nocturna.

Las entradas separadas para automóviles y camiones, el espacio suficiente para maniobrar y la clara organización de la ocupación de las puertas mejoran la seguridad y la eficiencia. Los espacios de estacionamiento y las áreas de descanso para camiones evitan que los conductores esperen sin orden en espacios públicos. La gestión digital de franjas horarias reduce las horas punta y los periodos de inactividad. Estas medidas no solo son beneficiosas desde el punto de vista operativo, sino que también influyen en la aceptación pública.

A largo plazo, la descarbonización del transporte de mercancías por carretera cobrará cada vez más importancia. Los camiones eléctricos requieren alta capacidad de carga, espacio suficiente y una gestión energética inteligente. La energía fotovoltaica y una conexión a la red de alto rendimiento constituyen la base, pero los requisitos para los vehículos comerciales pesados ​​pueden ser considerables. La modernización de la infraestructura de carga para garantizar su sostenibilidad a largo plazo reforzaría el valor de la ubicación.

El CoreHub está orientado principalmente al transporte por carretera. Una conexión ferroviaria directa probablemente no sería ni económicamente viable ni práctica para todos los usuarios de una instalación de este tamaño. No obstante, las empresas pueden integrar indirectamente terminales regionales, puertos o servicios de transporte combinados. La ubicación de Rastatt en el corredor del Alto Rin ofrece diversas opciones de transporte, aunque las operaciones inmediatas dentro del almacén sigan estando orientadas al transporte por carretera.

La evaluación económica es, por lo tanto, doble. Para inquilinos y propietarios, la proximidad a la autopista ofrece una clara ventaja. Sin embargo, para el público en general, esto genera costos que no están totalmente incluidos en el alquiler o el precio del transporte. Un operador responsable debe limitar estas cargas mediante una gestión eficiente del tráfico, vehículos de bajas emisiones y una buena coordinación con las autoridades locales.

Tres escenarios hasta julio de 2027

En un escenario favorable, la economía alemana se estabiliza, la demanda industrial se recupera y las empresas invierten más en cadenas de suministro modernas. Al mismo tiempo, la oferta de obra nueva sigue siendo limitada debido a que muchos promotores han pospuesto proyectos. Verdion alquila ambas unidades a inquilinos solventes antes o poco después de su finalización. Los contratos de arrendamiento a largo plazo y un entorno de tipos de interés más favorable respaldan su valor. En ese caso, CoreHub se consideraría un proyecto contracíclico exitoso.

En el escenario base realista, la economía se mantiene débil, mientras que la demanda de espacios de alta calidad persiste. Una unidad se alquila rápidamente, mientras que la búsqueda de una segunda lleva más tiempo. Verdion podría tener que ofrecer periodos de alquiler gratuito, subsidios para el desarrollo o condiciones contractuales más flexibles. El flujo de caja comienza más tarde y es inicialmente menor, pero la propiedad alcanza una ocupación estable en un plazo razonable.

En el peor de los casos, la recesión en la industria automotriz se intensifica. Los proveedores reducen su capacidad, las empresas de logística evitan expandirse y se incorporan nuevos espacios existentes al mercado. Al mismo tiempo, los costos de financiamiento se mantienen elevados. Verdion tendría que bajar los alquileres u ofrecer incentivos significativos. Una desocupación prolongada afectaría negativamente las ganancias y, por lo tanto, el valor del proyecto.

Un cuarto riesgo, a menudo subestimado, reside en las diferentes necesidades de los usuarios. Puede existir demanda, pero esta podría requerir mayor suministro eléctrico, tecnología adicional de protección contra incendios, distintas configuraciones de acceso, permisos especiales o mayor capacidad de estacionamiento. Cuanto más tarde surjan estos requisitos, más costosa será la adaptación. La estructura básica flexible reduce este riesgo, pero no puede eliminarlo por completo.

El plazo hasta julio de 2027 también representa una ventaja para el marketing. Las grandes empresas suelen necesitar muchos meses para la evaluación del emplazamiento, las aprobaciones internas, la negociación de contratos, la planificación técnica y la reubicación. Con un permiso de construcción y un cronograma definido, Verdion puede iniciar negociaciones vinculantes cuanto antes. Lo fundamental no es solo alquilar el espacio lo antes posible, sino también hacerlo en condiciones económicamente viables.

El éxito se puede medir mediante cuatro indicadores

El éxito económico de CoreHub no debe medirse únicamente por la ocupación total. El primer factor crucial es la rapidez del alquiler. Cada mes de desocupación retrasa los ingresos y aumenta el capital inmovilizado. Sin embargo, un alquiler rápido solo es beneficioso si no se logra mediante concesiones excesivas.

El segundo factor es la calidad de los contratos de arrendamiento. La solvencia, la duración del contrato, la indexación, los derechos de rescisión y la distribución de los gastos de operación y mantenimiento determinan la estabilidad del flujo de caja. Un contrato de arrendamiento a largo plazo con una empresa financieramente sólida puede incrementar significativamente el valor del inmueble. Por el contrario, un contrato a corto plazo con una renta nominal elevada puede implicar mayores riesgos.

El tercer factor es la eficiencia operativa y energética real. Las cifras de consumo reales son cruciales, no solo los valores previstos o los certificados. Si las bombas de calor, el aislamiento térmico, la iluminación y la energía fotovoltaica reducen de forma significativa los costes de los servicios públicos, se genera una ventaja competitiva sostenible. Si el ahorro no alcanza las expectativas, resulta más difícil justificar un nuevo recargo en el alquiler del edificio.

El cuarto factor es la diversificación de la demanda. Si Verdion atrae usuarios de diversos sectores, disminuirá su dependencia del rendimiento de la industria automotriz. Las empresas que combinan logística con manufactura ligera, procesamiento técnico o distribución regional serían especialmente valiosas. Esto generaría mayor valor añadido local que un simple almacén de tránsito.

Estos cuatro factores están más interrelacionados de lo que parece a primera vista. Una buena tecnología facilita el arrendamiento, una amplia base de usuarios mejora la posición contractual, los contratos estables aumentan el valor de la propiedad y los bajos costos operativos fortalecen la fidelidad de los inquilinos. Por lo tanto, el éxito del proyecto no se debe a una sola característica, sino a la interacción entre la ubicación, el edificio y la estructura contractual.

Una valoración justificadamente positiva, pero sobria

El Verdion CoreHub Rastatt es económicamente viable y estratégicamente lógico. Su ubicación combina una zona industrial consolidada con la autopista A5 y la proximidad a Francia. Sus dos naves limitan el riesgo de arrendamiento, su equipamiento técnico amplía la base de usuarios y sus altos estándares de sostenibilidad responden a las crecientes exigencias de empresas, bancos e inversores.

La combinación de desarrollo de terrenos industriales abandonados y una estructura de construcción flexible resulta especialmente atractiva. Verdion aprovecha un emplazamiento industrial existente en lugar de construir un gran almacén aislado en un terreno virgen. Al mismo tiempo, evita crear una propiedad excesivamente especializada que solo funcione para un único usuario. Esto mejora la adaptabilidad a largo plazo.

No obstante, los riesgos siguen siendo considerables. El inicio especulativo de la construcción traslada todo el riesgo de arrendamiento al promotor. La fortaleza regional de la industria automotriz es, a su vez, una dependencia cíclica. Los tipos de interés, los costes de construcción y los posibles incentivos de alquiler pueden afectar negativamente al potencial de valor. Además, las características de sostenibilidad solo generan beneficios económicos cuando reducen efectivamente los costes operativos y son valoradas por los inquilinos.

Por lo tanto, la perspectiva es cautelosamente positiva. Verdion no invierte a ciegas en un auge logístico generalizado, sino específicamente en la brecha de calidad entre las exigencias modernas y un parque de almacenes obsoleto. La ubicación y el concepto ofrecen buenas condiciones para aprovechar la limitada oferta de nuevas construcciones. Sin embargo, esto no garantiza el éxito.

En última instancia, la importancia del proyecto no reside en la inversión de 45 millones de euros. El factor crucial es si Verdion logra encontrar dos inquilinos adecuados para 2027, asegurar contratos viables y traducir la calidad técnica y energética prometida en beneficios operativos tangibles. De lograrlo, CoreHub se convertirá en un componente fundamental del Corredor del Alto Rin y en un ejemplo convincente de desarrollo moderno de terrenos industriales abandonados. Sin embargo, si la demanda sigue dependiendo en gran medida de la industria automotriz, que atraviesa dificultades, o si la obtención de arrendamientos requiere concesiones significativas, su valor potencial disminuirá rápidamente. Los edificios pueden completarse según lo previsto; su éxito final dependerá del mercado.

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Konrad Wolfenstein

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