Proč tolik projektů smíšeného využití selhává – Zapomenutý rozměr: Logistika jako nedílná součást víceúčelových čtvrtí

Boj s neobsazeností: Proto se investoři do nemovitostí nyní plně hlásí ke konceptu měst se smíšeným využitím

Po celá desetiletí bylo striktní prostorové oddělení bydlení, práce a nakupování považováno za neotřesitelný ideál moderního urbanistického plánování. Hmatatelné důsledky této filozofie stále formují náš každodenní život: opuštěné kancelářské čtvrti po práci, nekonečné dopravní zácpy dojíždějících během dopravní špičky a městská infrastruktura, která se hroutí pod vlastním maximálním zatížením. Objevuje se však hluboký paradigmatický posun. Pod vedením principu „smíšeného využití“ se formuje hnutí, které radikálně přehodnocuje městský prostor – a to z přesvědčivých důvodů. Ať už jako funkční reakce na současnou kancelářskou krizi, jako páka proti do očí bijícímu nedostatku bytů, nebo jako hnací síla pro klimaticky šetrnou mobilitu: městské čtvrti se smíšeným využitím se ukazují být mnohem víc než jen architektonickou vizí nebo ekologickou nutností. Návrat k produktivnímu městu se smíšeným využitím se stal náročnou ekonomickou systémovou otázkou, která má masivní dopad na hodnoty nemovitostí, místní ekonomické cykly a sociální odolnost. Následující článek zkoumá, proč je ukončení oddělení využití nejdůležitějším urbanistickým experimentem naší doby – a kdo budou poražení, pokud selže.

Smíšené využití: Město jako ekosystém

Proč je konec segregace ve využívání půdy největším experimentem urbanistického plánování naší doby – a kdo prohraje, pokud selže

Po celá desetiletí bylo funkční oddělení obytných, pracovních a servisních prostor považováno za výdobytek moderního urbanismu. Aténská charta, formovaná duchem klasického modernismu a vlivem Le Corbusiera, prosazovala ve 30. letech 20. století princip segregace využití půdy jako hygienický, efektivní a progresivní. Obytné oblasti zde, průmyslové zóny tam, kancelářské čtvrti jinde – úhledně oddělené, uspořádané a zdánlivě zvládnutelné. To, co bylo zamýšleno jako osvobození od středověkých omezení, se v průběhu desetiletí ukázalo jako strukturální problém s obrovskými ekonomickými, sociálními a environmentálními náklady.

Dnes lze důkazy tohoto selhání jen stěží ignorovat. Města, která se důsledně spoléhala na monofunkční struktury, se potýkají s opuštěnými kancelářskými čtvrtěmi po práci, hroutícími se nákupními centry na okrajích měst, nekonečnými dopravními zácpami a infrastrukturou navrženou pro špičkové zatížení, ale po velkou část dne prázdnou. Ekonomický základ tohoto oddělení se rozpadá, protože základní ekonomické předpoklady již neplatí: Změnila se práce, posunuly se vzorce spotřeby a klimatické náklady výsledné mobility je stále obtížnější ospravedlnit.

Reakcí urbanistů a realitního průmyslu na tuto diagnózu je smíšené využití. Tento termín však zahrnuje mnohem více než jen architektonický trend nebo marketingovou strategii developerů projektů. Vědecké důkazy, které se v posledních letech nashromáždily, poukazují na hlubokou strukturální transformaci: Způsob, jakým je městský prostor organizován, má přímý a měřitelný vliv na hodnotu nemovitostí, vzorce mobility, místní ekonomické cykly, emise CO₂ a sociální odolnost. Smíšený rozvoj není styl, ale zásadní ekonomická otázka.

Smíšený rozvoj a hodnoty nemovitostí: Co data skutečně říkají

Jednou z nejzákladnějších otázek, která se týká investorů i urbanistů, je: Je víceúčelový rozvoj ekonomicky životaschopný? Odpověď, kterou poskytuje empirický výzkum nemovitostí, je sice nejednoznačná, ale obecný trend je jasný.

Studie provedená a publikovaná v roce 2025 Mezinárodní realitní obchodní školou IREBS na Univerzitě v Řezně ve spolupráci s realitní kanceláří Midstad zkoumala 1 100 transakcí s komerčními nemovitostmi v Berlíně a Frankfurtu nad Mohanem v období šesti až devíti let. Metodologicky neobvyklým aspektem této analýzy bylo použití skalárního diverzifikačního indexu, který kvantitativně zachycuje stupeň smíšeného využití v rámci budovy, spíše než aby jednoduše rozlišoval mezi „smíšeným“ a „nesmíšeným“. Výsledky jsou výmluvné: Ve Frankfurtu nad Mohanem, který se vyznačuje kompaktní, monocentrickou městskou strukturou s dominantním kancelářským sektorem, lze u budov s vysokou diverzifikací využití prokázat výraznou a statisticky robustní cenovou prémii. Cílená diverzifikace v rámci nemovitosti je zde vnímána jako rostoucí hodnota – pravděpodobně kvůli omezenému dostupnému prostoru a tržní poptávce orientované na efektivitu. V Berlíně, který je považován za polycentrické město s historicky rozvinutou strukturou smíšeného využití, je cenový efekt méně výrazný, ale i zde je zřejmé, že mírná diverzifikace je již vnímána jako pozitivní a zvyšující hodnotu.

Paralelní výzkumná spolupráce mezi společnostmi Midstad a IREBS, která analyzovala 1 930 transakcí v rámci berlínského okruhu S-Bahn v období od roku 2015 do poloviny roku 2024, tento trend potvrzuje: Podíl víceúčelových budov na trhu transakcí se v tomto období zvýšil, zejména výrazně v segmentu rezidenčních a komerčních a kancelářských/administrativních budov. Dalším důležitým zjištěním je, že víceúčelové budovy vykazují menší volatilitu hodnoty než budovy s jedním využitím. V praxi to znamená, že víceúčelový developerský projekt na úrovni budov funguje jako jakási vestavěná pojistka proti cykličnosti trhu.

Toto zjištění rezonuje v sektoru institucionálních nemovitostí. Posledních několik let ukázalo, jak silně mohou strukturální rizika ovlivnit jednotlivé třídy nemovitostí: online maloobchod pro kamenné obchody, práce z domova pro tradiční kancelářské budovy a pandemie pro hotely. Ti, kteří diverzifikovali svá portfolia napříč lokalitami a třídami nemovitostí, se náhle ocitli konfrontováni s riziky koncentrace, která nepředpokládali. Smíšený rozvoj na úrovni budov a čtvrtí nabízí strukturálně odlišný přístup: rizika nejsou zmírňována geografickou rozptýleností, ale funkční integrací v rámci téže nemovitosti.

Bylo by však zavádějící zobecňovat tato zjištění a považovat smíšené využití za univerzálně ziskovou strategii. Studie IREBS jasně ukazuje, že úspěch silně závisí na typologii měst a podmínkách místního trhu. Na trzích, kde je smíšené využití již normou, je prémiový efekt méně výrazný. Poučením není v tom, vnutit smíšené využití všude, ale spíše určit intervenční práh, při kterém smíšené využití vytváří přidanou hodnotu v závislosti na kontextu.

Ekonomická logika krátkých vzdáleností: Mobilita jako problém městské produktivity

Mobilita ve městech není zdarma. S sebou nese přímé náklady na infrastrukturu, čas, energii a emise – a nepřímé náklady v důsledku dopravní zácpy, hluku a sociální fragmentace. Města, kterým se podaří snížit podíl motorizované dopravy, prospívají nejen ekologicky, ale i ekonomicky, protože produktivita měst je úzce spjata s dostupností.

Vědecký základ pro toto spojení je nyní mimořádně solidní. Studie publikovaná v časopise Nature Human Behaviour analyzovala data o pohybu z přibližně 40 milionů mobilních telefonů ve městech po celém světě. Výsledek: Až 84 procent rozdílů v chování v oblasti mobility mezi městy lze vysvětlit prostorovou dostupností každodenních služeb. Jinými slovy, udržitelná mobilita je primárně problémem městské struktury, nikoli technologie. Zavádění elektrických autobusů je málo užitečné, pokud městská struktura nutí lidi cestovat na dlouhé vzdálenosti za každodenními pochůzkami.

Tento obrázek doplňuje výzkum městské dostupnosti, který ukazuje, že čím blíže jsou si k sobě cíle každodenního života, tím méně často lidé používají auta. Místo toho se výrazně zvyšuje podíl pěší a cyklistické dopravy. Tento efekt není daný, ale spíše výsledkem cíleného urbanistického plánování, které inteligentně propojuje prostorové využití. Koncept „15minutového města“, který zpopularizoval urbanistický výzkumník Carlos Moreno a který Paříž pod vedením starostky Anne Hidalgové důsledně prosazuje, tuto logiku formalizuje: všechny základní každodenní služby by měly být dosažitelné do 15 minut chůze.

Co na první pohled zní jako utopie urbanistického plánování, je v ekonomii již dlouho známé jako aglomerační efekt. Prostorová blízkost mezi doplňkovými aktivitami uvolňuje ekonomickou energii, protože snižuje transakční náklady, podporuje výměnu informací a umožňuje synergie mezi jejich využitím. Okres, který kombinuje bydlení, práci, služby, gastronomii a volný čas, není pouhým cílem kvality života, ale silnou konkurenční výhodou pro firmy a instituce, které se v něm nacházejí.

Ekonomický výzkum také potvrzuje pozitivní externality na mikroúrovni: Kancelářské a maloobchodní nemovitosti nacházející se v okruhu 800 metrů od víceúčelových developerských projektů mají vyšší tržní hodnotu než srovnatelné nemovitosti mimo tyto zóny. Víceúčelové developerské projekty tak nejen generují hodnotu v rámci samotné budovy nebo čtvrti, ale také se šíří do okolní oblasti.

Měnící se trh s kancelářskými prostory: Hybridní prostory fungují jako katalyzátor pro logiku sousedství

Pandemie COVID-19 nečekaně zintenzivnila debatu o víceúčelových městských čtvrtích. Zejména kancelářský trh prochází procesem strukturálních změn, jehož výchozím bodem byl rozsáhlý experiment s prací z domova v letech 2020 a 2021 a jehož důsledky budou realitní průmysl a urbanistické plánování zaměstnávat i v nadcházejících letech.

Ve studii publikované v roce 2024 analyzoval institut ifo dopad práce z domova na německý trh s kancelářskými nemovitostmi a předpověděl dlouhodobý pokles poptávky po kancelářských prostorách až o 12 procent. Pro sedm německých metropolitních regionů – Berlín, Hamburk, Mnichov, Kolín nad Rýnem, Frankfurt, Stuttgart a Düsseldorf – by to odpovídalo nadměrné nabídce přibližně 11,5 milionu metrů čtverečních kancelářských prostor. Podle údajů společnosti Wüest Partner byla míra neobsazenosti ve Frankfurtu a Düsseldorfu již v roce 2025 na úrovni téměř 10 procent, což zdůrazňuje tlak na adaptaci.

Zároveň aktuální analýza trhu s kancelářskými prostorami společnosti Wüest Partner odhaluje paradoxní shodu okolností: navzdory strukturálním změnám se počet kancelářských pracovníků v Německu mezi lety 2021 a 2024 zvýšil o 3,7 procenta – což je větší nárůst než celková zaměstnanost. Do roku 2030 se předpokládá roční příchod přibližně 159 000 nových kancelářských pracovníků. Poptávka se však kvalitativně mění: Stále více žádaných je moderních prostor s flexibilními koncepty využití, vysoce kvalitním vybavením a prvky splňujícími ESG standardy v centrálních, dobře dopravních sítích. Po klasických monofunkčních kancelářských komplexech na okraji města bez snadného přístupu k vybavení, restauracím a veřejné dopravě již není zájem.

Toto je klíčový faktor pro rozvoj víceúčelových prostor. Hybridní práce neznamená, že kancelářské prostory zcela zmizí. Znamená to, že se funkce kanceláře mění: z místa povinné docházky se stává místem spolupráce, výměny a budování identity firem. Takové kanceláře potřebují městské prostředí, které funguje po celý den – kavárny, restaurace, obchody, kulturní nabídku, sportovní zařízení. Klasická obchodní čtvrť, která po 18. hodině zaniká, není strukturálně schopna tyto požadavky splnit. Víceúčelové čtvrti jsou.

Výstavba víceúčelových čtvrtí také řeší problém neobsazenosti strukturálně elegantním způsobem. Kancelářské prostory, které již nejsou ziskové ve své původní funkci, lze v rámci širšího konceptu víceúčelového využití přeměnit na byty, coworkingové prostory, restaurace nebo jiné vybavení. Několik berlínských čtvrtí již na takových konceptech pracuje a zpráva DZ HYP Real Estate Market Report 2025 výslovně uvádí, že přeměny na víceúčelové čtvrti zmírňují riziko neobsazenosti v maloobchodním a kancelářském sektoru.

Zapomenutý rozměr: Logistika jako nedílná součást víceúčelových čtvrtí

V téměř každé diskusi o víceúčelových zástavbách se přehlíží jeden klíčový rozměr využití: městská logistika. Bydlení, práce, volný čas, gastronomie – všechny tyto funkce jsou běžně zohledňovány při plánování a marketingu víceúčelových čtvrtí. Otázka, jak by měl být denní tok zboží a služeb v takové čtvrti řízen efektivně, s nízkými emisemi a způsobem, který je slučitelný s okolním prostorem, se však často nastoluje až poté, co již došlo ke konfliktům: nelegálně zaparkované dodávky, zablokované cyklostezky, ucpané vchody v přízemí.

Není to jen problém malých měst. Městská nákladní doprava se podílí zhruba 25 až 30 procenty kilometrů v centrech německých měst, ale neúměrně přispívá k hlukovému znečištění, znečištění pevnými částicemi a dopravním zácpám. Výzkumná zpráva Německé federální agentury pro životní prostředí o městské logistice poukazuje na to, že výzvy, kterým čelí obce, se v důsledku růstu elektronického obchodování dramaticky zvyšují: Objemy balíkových zásilek v německých městech v posledních letech značně vzrostly a konec tohoto trendu je v nedohlednu.

Řešení se blíží smíšenému využití, než naznačují samostatné plánovací diskuse. Každý, kdo zvažuje městské čtvrti v jejich celkové funkci, musí chápat logistické oblasti jako nedílnou součást plánování okresů. Koncept městské logistiky – integrované do městského rozvoje, nikoli doplněné dodatečně – poukazuje na inteligentní rozměr využití, který byl v existující diskusi o smíšeném využití nedostatečně zastoupen. Výzkum Institutu Pařížského regionu ukazuje, jak lze logistické oblasti integrovat do městského rozvoje se smíšeným využitím, pokud se kvantitativní metody pro stanovení prostorových požadavků používají již ve fázi plánování.

Mikrodepa v přízemí, kombinované výdejní prostory pro více uživatelů v sousedství, schránky na balíky ve veřejně přístupných částech sousedství a úložiště nákladních kol jako poslední článek v dodavatelském řetězci: Nejedná se o futuristické scénáře, ale spíše o osvědčené koncepty, které Fraunhofer IML systematicky shromáždila ve své příručce o mikrodepech. Chybí však jejich důsledná integrace do plánování sousedství od samého začátku – nikoli jako dodatečná myšlenka, ale jako funkční součást konceptu smíšeného využití.

Strategická plánovací hodnota této integrace se vyjasní, když vezmeme v úvahu související koncept ze zcela jiné oblasti: princip dvojího užití v plánování vojenské logistiky. To, co se ve vojenském kontextu praktikuje po celá desetiletí – společné plánování, návrh a využívání infrastruktury pro civilní i vojenské účely – se řídí logikou, která je velmi relevantní i pro urbanistické plánování: vícenásobné využití šetří prostor, snižuje náklady, zvyšuje využití a posiluje odolnost.

Konkrétně pro městskou logistiku v městských částech to znamená: Podzemní parkovací garáž může v noci fungovat jako mikrodepo a ve dne jako parkoviště. Budova v sousedství může v přízemí poskytovat logistické prostory pro místní doručování na poslední míli a v horních patrech obytné nebo kancelářské prostory. Sběrné místo balíků lze integrovat do uzlu veřejné dopravy. Princip je stejný jako u infrastruktury dvojího využití ve vojenském sektoru: Ti, kteří od začátku plánují infrastrukturu pro vícenásobné využití, ji musí stavět méně často, spotřebovávat méně prostoru a dosáhnout vyšší efektivity systému.

Města Curych a Paříž již v rané fázi vývoje vypracovala strategické koncepty pro městskou logistiku. Například Curych zveřejnil explicitní strategii pro městskou logistiku a komerční dopravu, která vnímá logistické oblasti jako součást městské struktury a podporuje jejich integraci do komerčních a víceúčelových čtvrtí. Takové přístupy slouží jako modely pro plánovací postupy, které plně chápou víceúčelový rozvoj – včetně toku zboží, který zajišťuje chod měst.

Společnost LTW svým zákazníkům nenabízí jednotlivé komponenty, ale integrovaná kompletní řešení. Poradenství, plánování, mechanické a elektrotechnické komponenty, řídicí a automatizační technika, stejně jako software a servis – vše je propojeno a přesně koordinováno.

Obzvláště výhodná je vlastní výroba klíčových komponentů. To umožňuje optimální kontrolu kvality, dodavatelských řetězců a rozhraní.

LTW je synonymem pro spolehlivost, transparentnost a partnerskou spolupráci. Loajalita a poctivost jsou pevně zakotveny ve filozofii společnosti – podání ruky zde stále něco znamená.

Souvisí s tím:

• Řešení LTW

Intermodální mobilita: Podceňovaná infrastruktura sousedství

Ekologický a ekonomický potenciál intermodálních dopravních spojení je v odborných diskusích dobře zdokumentován, ale v praxi rozvoje měst je stále chronicky podceňován. Jedná se do značné míry o problém plánování: v Německu jsou rozvoj měst a dopravní plánování tradičně považovány za oddělené oblasti odpovědnosti, přestože jejich vzájemná závislost je zřejmá. Smíšené oblasti, které nejsou propojeny s efektivními intermodálními uzly, přicházejí o značnou část svého ekologického a ekonomického potenciálu.

Výhody intermodálního spojení v nákladní dopravě jsou dobře zdokumentovány rozsáhlými studiemi. Podle výpočtů Mezinárodní asociace společností pro kombinovanou železniční a silniční dopravu (ICFRT) lze spotřebu energie v dopravním řetězci využívajícím nedoprovázenou kombinovanou dopravu snížit v průměru o 29 procent ve srovnání s přímou silniční dopravou. Emise CO₂ lze snížit v průměru o 55 procent. Na specifických trasách – například Hamburk-Billwerder až Mnichov-Riem – dosahuje kombinovaná doprava úspor CO₂ ve výši 73 procent ve srovnání s čistě silniční nákladní dopravou.

Analogická logika platí i pro městskou osobní dopravu: Intermodální mobilita – inteligentní kombinace chůze, cyklistiky, veřejné dopravy a v případě potřeby sdíleného nebo soukromého automobilu – je nejúčinnějším způsobem, jak spojit vysokou míru mobility a nízké emise. Výzkum Německého leteckého a kosmického centra (DLR) ukazuje, že ačkoli intermodální cesty jsou často delší než čistě monomodální cesty, představují celkově lepší možnost, pokud je alternativou soukromé vozidlo.

Klíčem k úspěchu intermodální mobility je kvalita procesu přestupu. Výzkum opakovaně ukazuje, že zážitek z přestupu – pohodlí, bezpečnost, krátké čekací doby, ochrana před povětrnostními vlivy a intuitivní navigace – má největší vliv na to, zda si lidé zvolí intermodální trasy či nikoli. To má přímé důsledky pro urbanistické plánování: Smíšené rozvojové projekty, které se nacházejí v blízkosti vysoce kvalitních intermodálních uzlů nebo je integrují, znásobují svou hodnotu. Nejenže umožňují krátké cesty centrem města pěšky a na kole, ale také propojují okolí s širšími sítěmi mobility.

Toto spojení je ekonomicky významné pro hodnocení rozvoje sousedství. Blízkost efektivní veřejné dopravy je jedním z nejkonzistentnějších faktorů ovlivňujících hodnotu na trhu s nemovitostmi. Dobré spojení veřejnou dopravou zvyšuje atraktivitu pro nájemce i kupující ve všech kategoriích využití: rezidenční, kancelářské, maloobchodní a restaurační. Ti, kteří kombinují víceúčelové čtvrti s intermodální mobilitou, řeší současně několik potřeb investorů: kvalitu lokality, udržitelnost a dlouhodobou stabilitu hodnoty.

Trh s bydlením a logika sousedství: Mandát smíšeného využití v krizi

Otázka bytové výstavby dodává debatě o víceúčelovém rozvoji další naléhavost. Situace na trhu s bydlením v německých metropolitních oblastech je napjatá až kritická. Prognóza poptávky po bydlení BBSR uvádí, že v Německu je ročně potřeba přibližně 320 000 nových bytových jednotek – především v metropolitních oblastech a jejich okolních obcích. V roce 2024 bylo v celé zemi dokončeno pouze kolem 252 000 bytů, což je výrazně méně, než bylo požadováno.

Zároveň existuje značný potenciál neobsazenosti v kancelářském a maloobchodním sektoru. Studie společnosti Berlin-Hyp o přestavbě kancelářských budov ve velkých německých městech ukazuje, že přeměna kancelářských prostor na bytové jednotky je logickou, ale v žádném případě ne snadnou reakcí na toto narušení trhu. Stavební předpisy, požadavky na ochranu proti hluku, půdorysné struktury a vlastnická práva vytvářejí značné překážky. Tyto překážky zužují okno příležitostí, ale v žádném případě nejsou nepřekonatelné – zejména pokud se restrukturalizace neprovádí jako izolovaná přestavba jedné budovy, ale spíše jako součást komplexní strategie sousedství.

Právě v tom spočívá strukturální výhoda integrovaných zástaveb sousedství: Když se od samého začátku plánuje smíšené využití, vznikají budovy, které jsou ze své podstaty flexibilnější. Podlahové desky, přístupové cesty, technická infrastruktura a venkovní plochy lze navrhnout tak, aby byly možné budoucí změny ve využití, aniž by bylo nutné demolit celou budovu. To není jen ekologická výhoda – menší spotřeba zdrojů při nové výstavbě – ale také ekonomická, protože snižuje náklady na životní cyklus nemovitosti a zvyšuje její přizpůsobivost budoucím tržním podmínkám.

Údaje o stavebních povoleních Federálního statistického úřadu za období od ledna do listopadu 2025 ukazují mírně vzestupný trend: Ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku bylo schváleno přibližně o 11,3 procenta více bytů, z toho 13,5 procenta v bytových domech. Potřeba dohnat zpoždění je však značná a tempo povolování stále zdaleka nestačí k odstranění strukturálního deficitu odhadovaných 550 000 bytů. V této souvislosti nejsou víceúčelové developerské projekty jen kvalitativním prvkem, ale také kvantitativní nutností: Umožňují vytvořit více obytného prostoru na omezeném pozemku v centru města, aniž by byla obětována komerční a sociální infrastruktura, která vytváří živou čtvrť.

Od produktivního města k víceúčelové čtvrti: Perspektiva BBSR

Federální institut pro výzkum stavebnictví, městských záležitostí a územního rozvoje systematicky zkoumal ekonomické a urbanistické základy pro rozvoj víceúčelového rozvoje v rámci několika výzkumných programů. Výzkumná série o produktivním městě ukazuje, že městská výroba a obchod nemusí být z měst vytlačovány, ale mohou být integrovány způsobem, který je slučitelný s městským životem, prostřednictvím nových forem rozvoje víceúčelového rozvoje.

Hlavní poselství tohoto výzkumu je zpětně střízlivé, ale slibné z hlediska budoucnosti: Po desetiletí byly obchod, řemesla a drobná výroba vytlačovány z městských čtvrtí do periferních průmyslových parků, protože konflikty mezi rezidenčním a komerčním využitím byly považovány za nevyhnutelné. Výsledkem byla na jedné straně monofunkční ubytovny a na straně druhé bezduché průmyslové parky – městské pustiny, které nedokázaly splnit své sliby, a to jak ekonomicky, tak sociálně. Novější výrobní metody, stejně jako technologické posuny směrem k tišším a méně emisním výrobním a logistickým procesům, výrazně snížily potenciál pro konflikty a nyní umožňují rozvoj smíšeného využití tam, kde se dříve zdál nemyslitelný.

Zjištění z tohoto výzkumu je, že městské obvody s pracovišti v těsné blízkosti obytných oblastí jsou ekonomicky stabilnější. Nabízejí místní zaměstnání, posilují místní kupní sílu, podporují identifikaci obyvatel s jejich sousedstvím a působí proti rostoucí sociální propasti mezi pracovním a životním prostředím. Může to znít jako městská sociologie, ale ve skutečnosti je to solidní městská ekonomika: obvody s kombinací rezidenčního, komerčního a servisního využití generují více místní ekonomické aktivity na jednotku plochy než segregované struktury.

ESG a udržitelnost: Smíšené využití jako investiční imperativ současnosti

Transformace realitního průmyslu prostřednictvím požadavků ESG (environmentální, sociální a správní) dává developerským projektům se smíšeným využitím nový strategický význam. Institucionální investoři, pojišťovny, penzijní fondy a státní investiční fondy jsou stále více povinni posuzovat svá realitní portfolia a podávat o nich zprávy podle kritérií udržitelnosti. Budovy, které v důsledku své polohy a struktury užívání způsobují vysoké emise z dopravy, jsou pod tlakem.

Z tohoto pohledu nabízejí víceúčelové oblasti strukturální výhodu: Snižují poptávku po mobilitě vyvolanou danou oblastí, umožňují sdílené využívání energetické a inženýrské infrastruktury vícenásobným využitím a obvykle dosahují vyšší celkové míry využití svých technických systémů. Celkové profily ESG těchto nemovitostí jsou proto často příznivější než profily srovnatelných monofunkčních nemovitostí, i když to není vždy dostatečně zohledněno v příslušných certifikačních systémech.

Zpráva společnosti PwC o transformaci center měst výslovně identifikuje víceúčelový rozvoj jako preferovaný model pro ekonomickou revitalizaci degradovaných lokalit v centrech měst a také na něm zakládá svůj model pro odvození dostupných pořizovacích nákladů. To posouvá víceúčelový rozvoj z oblasti plánovacích ideálů do jádra modelů finančního oceňování – posun, který trvale mění jeho význam pro investiční rozhodnutí v tomto odvětví.

Odolnost jako cíl plánování: Co dělá víceúčelové čtvrti odolnými vůči krizím

Koncept odolnosti měst nabyl zcela nového významu díky zkušenostem z posledních let – pandemiím, klimatickým událostem, narušení dodavatelského řetězce a geopolitickým otřesům. Obchodní a průmyslová komora (IHK) ve svém stanovisku k odolnosti měst vůči klimatu zdůraznila, že města připravená na budoucnost potřebují čtvrti, které dokáží flexibilně reagovat na společenské změny. V tomto ohledu je primárním opatřením víceúčelový rozvoj.

Vliv víceúčelového rozvoje na odolnost je mnohostranný. Na ekonomické úrovni nabízejí víceúčelové čtvrti stabilnější příjmovou základnu pro majitele nemovitostí, maloobchodníky a poskytovatele služeb, protože různé způsoby využití reagují na krize odlišně a mohou se vzájemně stabilizovat. Na sociální úrovni jsou víceúčelové čtvrti robustnější, protože integrují rozmanité skupiny obyvatelstva a životní styly, čímž se vyhýbají sociální monokultuře. Na ekologické úrovni umožňují smíšené struktury efektivnější využívání energie, vody a půdy.

Princip dvojího využití z vojenského plánování zde poskytuje analyticky vhodný model: Infrastruktura navržená pro více účelů je ze své podstaty odolnější vůči selhání jednotlivých využití. Podzemní garáž používaná pro logistiku v noci nezůstává prázdná, když se denní využití sníží. Přízemí určené pro obchod, místní vybavení a doručování balíků přežije ztrátu jediného nájemce lépe než monofunkční maloobchodní prostor. Princip vícenásobného využití snižuje riziko neobsazenosti, zvyšuje míru obsazenosti a zvyšuje ekonomickou stabilitu čtvrtí.

Městská struktura jako strategická proměnná: Co se může rozvoj měst naučit z teorie systémů

Ekonomická analýza nakonec vede k závěru, který přesahuje rámec realitního sektoru: fyzická struktura města je strategickou proměnnou, nikoli neměnnou přirozenou daností. Ovlivňuje vzorce mobility, poptávku po energii, místní ekonomickou aktivitu, nabídku bydlení a sociální soudržnost společnosti v míře, která je politicky i ekonomicky podceňována. Města, která důsledně prosazují smíšené využití jako princip plánování, neinvestují do architektury, ale do systémové architektury.

To je obzvláště patrné v otázce využívání půdy. Německo denně ztrácí více než 50 hektarů půdy v důsledku zakrývání – což je tempo, které není ani ekologicky, ani ekonomicky udržitelné. Smíšené rozvojové projekty, které organizují vícenásobné využití vertikálně i horizontálně na jednom pozemku, jsou strukturálně efektivnější z hlediska půdy než horizontální rozšiřování monofunkčních oblastí. Umožňují větší rozvoj měst na menší ploše – a to není jen argument environmentální politiky, ale také fiskální, protože údržba městské infrastruktury je v kompaktní oblasti levnější než v rozlehlém, rozptýleném sídle.

Přechod od diskuse o jednotlivých budovách k plánování celých městských čtvrtí představuje zásadní skok v kvalitě. Není to jednotlivá víceúčelová budova, která určuje kvalitu města, ale spíše koordinovaná souhra využití, mobility, veřejného prostoru, logistiky a sociální infrastruktury na úrovni čtvrti. Otázka, kterou si musí položit progresivní urbanisté, zní: Jak dobře tato čtvrť funguje jako systém – ve 15:00, 8:00 a 22:00? Čtvrť, která je pulzující v každou denní dobu, protože se různá využití časově a prostorově doplňují, je nejen obyvatelnější, ale také ekonomicky produktivnější a bezpečnější.

Právě v tom spočívá systémová hodnota rozvoje smíšeného využití: nejde o současný trend, ale spíše o plánovací logiku, která strukturuje budoucnost evropských měst. Ti, kdo tento princip zakotví v plánování a rozvoji čtvrtí dnes, vytvářejí nemovitosti a městské struktury, které budou i za dvacet let odpovídat realitě jejich uživatelů – a ne realitě minulé éry, kdy byly bydlení, práce a logistika stále vnímány jako oddělené světy.

Rád/a bych sloužil/a jako váš osobní poradce.

Můžete mě kontaktovat na adrese wolfenstein∂xpert.digital nebo

Zavolejte mi na +49 7348 4088 965 .

LinkedIn
 

 

Více informací zde:

• Konzultace a plánování výškových skladů: Automatizovaný výškový sklad – Plně automatická optimalizace skladování palet – Optimalizace skladu