CoreHub Rastatt: 45 milionů eur na moderní logistické prostory bez nájemníků: Rizikový logistický projekt společnosti Verdion

Navzdory automobilové krizi: Proto se v Rastattu staví nový high-tech logistický park

Bez nájemníků, ale v hodnotě 45 milionů eur: Verdionovy generální plán pro Horní Rýn

Německý trh s logistickými nemovitostmi se nachází v bodě zlomu. Zatímco geopolitické nejistoty, rostoucí úrokové sazby a hluboké strukturální změny v průmyslu – zejména v automobilovém sektoru – nutí mnoho investorů k opatrnosti, celoevropský developer projektů Verdion vysílá silný, proticyklický signál. V Rastattu v Bádensku-Württembergu se staví nové „CoreHub“, špičkové logistické centrum s potenciální hodnotou 45 milionů eur. Pozoruhodný aspekt: ​​staví se bez předem smluvního nájemce. Co se na první pohled jeví jako vysoce riskantní, spekulativní podnik na brownfieldu, se při bližším zkoumání ukáže jako chytře vypočítaný strategický generální plán. Verdion plně využívá do očí bijícího nedostatku energeticky úsporných a technologicky budoucnosti odolných stávajících budov v Německu. Následující analýza podrobně zkoumá, proč se nyní objevuje obrovská kvalitativní propast ve stávajících skladových zásobách, jakou klíčovou roli hrají standardy ESG a automatizace a proč je projekt v Rastattu mnohem víc než jen pouhou sázkou na lokalitu přímo na dálnici A5.

Verdion sází na Rastatt za 45 milionů eur: Zatímco německý průmysl bojuje o svou budoucnost, Verdion staví bez stálého nájemce – a sází na nedostatek skutečně moderních logistických prostor

Projekt haly většího významu

S plánovanou celkovou plochou 19 573 metrů čtverečních není Verdion CoreHub Rastatt nijak zvlášť velkým logistickým centrem. Nicméně projekt je ekonomicky pozoruhodný. Celoevropský specialista na logistické nemovitosti Verdion získal stavební povolení na dvě moderní skladovací jednotky, jejichž potenciální hodnota se odhaduje na zhruba 45 milionů eur. Generálním dodavatelem byla pověřena společnost Goldbeck. Dokončení je plánováno na červenec 2027. Areál na adrese Hohlohstraße 13 se nachází v zavedeném průmyslovém parku v Rastattu, necelých deset minut jízdy od dálnice A5.

Na první pohled se zdá, že se jedná o klasický developerský projekt v oblasti nemovitostí: Investor si zajistí pozemek, získá stavební práva, postaví sklady a poté je pronajme společnostem v logistickém, průmyslovém nebo komerčním sektoru. Za tímto zjednodušeným popisem se však skrývá složité ekonomické rozhodnutí. Verdion investuje v době, kdy německý průmysl trpí slabou poptávkou, vysokými náklady, geopolitickými riziky a hlubokými technologickými změnami. Zároveň se financování a výstavba komerčních nemovitostí staly výrazně náročnějšími než během dlouhého období nízkých úrokových sazeb.

Rozhodnutí společnosti Verdion pokračovat ve výstavbě navzdory těmto výzvám vysílá jasný signál. Společnost nesází pouze na rostoucí objemy přepravy, ale spíše na rostoucí rozdíly v kvalitě stávajících průmyslových nemovitostí v Německu. Mnoho starších skladů nesplňuje požadavky moderních logistických procesů ani současná očekávání týkající se energetické účinnosti, automatizace, požární bezpečnosti, pracovních podmínek a dokumentace udržitelnosti. Zavedená průmyslová centra proto nutně nepotřebují dostatek volného prostoru, ale spíše budovy, které jsou snadno dostupné a splňují technické a regulační požadavky pro nadcházející roky.

Ekonomická logika CoreHubu proto spočívá na třech předpokladech. Zaprvé, region Horního Porýní zůstane i přes průmyslovou transformaci významným výrobním a logistickým koridorem. Zadruhé, i během hospodářských poklesů budou společnosti potřebovat moderní zařízení, pokud chtějí zefektivnit, zvýšit odolnost a energetickou úspornost svých procesů. Zatřetí, nabídka srovnatelných nových budov zůstane omezená, protože vysoké stavební náklady, nedostatek pozemků a restriktivnější financování nutí mnoho konkurentů k větší opatrnosti. Zda jsou tyto předpoklady pravdivé, se ukáže nikoli až po dokončení hal, ale až po jejich pronájmu.

45 milionů eur nejsou náklady na výstavbu

Často uváděná částka 45 milionů eur vyžaduje přesnou interpretaci. Verdion ji používá k popisu hodnotového potenciálu projektu. Tento termín není synonymem pro čisté stavební náklady ani pro již investovaný kapitál. Ekonomická hodnota dokončené logistické nemovitosti se primárně odvíjí od očekávaných příjmů z pronájmu, provozních nákladů, úvěruschopnosti nájemců, podmínek nájmu a návratnosti investic, kterou investoři v daném okamžiku požadují.

Náklady na výstavbu zahrnují nejen samotnou výstavbu budovy, ale také pozemek, plánování, povolení, úpravy lokality, technické instalace, venkovní plochy, financování, marketing a potenciální vylepšení pro nájemce. K tomu se přidávají rizika vyplývající z růstu cen, zpoždění výstavby, změn objednávek a pozdějšího zahájení pronájmu. Projekt tak může být v rámci rozpočtu z hlediska stavebních nákladů, ale stále může nesplňovat ekonomická očekávání, pokud je nájemné nižší než očekávané nebo pokud budova zůstane delší dobu prázdná.

Čistě matematicky řečeno, 45 milionů eur odpovídá přibližně 2 300 eurům za metr čtvereční celkové podlahové plochy. Toto jednoduché rozdělení však neposkytuje spolehlivou hodnotu stavebních nákladů. 19 573 metrů čtverečních zahrnuje skladové, kancelářské, technické, sociální a mezipatrové prostory s různými náklady a potenciálem výnosu. Do ocenění se dále započítává hodnota pozemku, venkovní zařízení a očekávaná návratnost investic. Plně pronajatá nemovitost s dlouhodobými nájmy může mít výrazně vyšší hodnotu než stejná budova bez obsazenosti, i když jsou obě technicky identické.

Rozhodujícím ekonomickým faktorem proto není veřejně deklarovaná částka projektu, ale udržitelný čistý výnos. Verdion musí dosáhnout nájemného, ​​které odůvodní veškeré náklady na výstavbu a financování, a zároveň zůstat konkurenceschopné pro podniky ve srovnání se stávajícími prostory. Čím vyšší je kvalita výstavby a technické standardy, tím vyšší je požadovaná prémie za nájemné. Nájemce tuto prémii akceptuje pouze tehdy, pokud na oplátku obdrží měřitelnou hodnotu, jako jsou nižší provozní náklady, efektivnější procesy, snížená rizika selhání nebo lepší dosažení vlastních cílů udržitelnosti.

Rastatt je víc než jen sjezd z dálnice

Poloha je jedním z nejsilnějších argumentů projektu. Rastatt leží v koridoru Horního Rýna v jihozápadním Německu, mezi Karlsruhe, Baden-Badenem a Štrasburkem. Dálnice A5 spojuje region s oblastí Rýn-Mohan na severu a s Freiburgem, Basilejem a Švýcarskem na jihu. Francie je v těsné blízkosti. Pro společnosti působící na německém, francouzském a švýcarském trhu nabízí poloha rozumný výchozí bod.

Krátká vzdálenost k dálnici není nevýznamným prodejním argumentem. V logistice se další kilometry a minuty při tisících cest sčítají a znamenají značné náklady. Krátké časy před a po cestě snižují spotřebu paliva, dobu řidiče, opotřebení vozidel a pravděpodobnost neplánovaných zpoždění. Zejména u časově kritických dodávek do výrobních zařízení nebo u dodávek s více denními trasami může dobré dopravní spojení znatelně zlepšit konkurenceschopnost lokality.

Rastatt není jen dopravním uzlem. Město a jeho okolí se pyšní širokou průmyslovou základnou s mezinárodně aktivními společnostmi, středně velkými dodavateli a poskytovateli technických služeb. Závod Mercedes-Benz tvoří největší průmyslovou kotvu. Součástí areálu závodu je také průmyslový park, kde mohou dodavatelé působit v blízkosti výroby. To vytváří poptávku po skladování, sekvencování, balení, kontrole kvality, dodávkách náhradních dílů a dalších logistických službách.

Přeshraniční poloha má také strategickou hodnotu. Společnosti mohou konsolidovat tok zboží pro Bádensko-Württembersko a Alsasko nebo využít lokalitu jako zprostředkovatele v evropských dodavatelských řetězcích. Blízkost Štrasburku rozšiřuje dostupnou ekonomickou oblast, aniž by Verdion byl zcela závislý na jediném národním trhu. Tato výhoda však závisí na efektivních přechodech přes Rýn, stabilních dopravních trasách a hladce fungujícím evropském jednotném trhu.

Poloha je tedy silná, ale ne automaticky nejlepší. Přetížení dálnic, staveniště, nedostatek řidičů, rostoucí mýtné a přísnější emisní předpisy mohou snížit výhody v oblasti nákladů na dopravu. CoreHub těží z výhod koridoru Horního Rýna, ale stejně jako každé zařízení orientované na silnice zůstává závislý na jeho funkčnosti. Klíčovou otázkou je, zda uživatelé mohou skutečně efektivněji využít kombinaci průmyslového prostředí, blízkosti hranic a dopravního spojení než alternativní lokality v širší oblasti Karlsruhe, v Alsasku nebo dále na jih.

Automobilový region jako příležitost i riziko koncentrace

Zaměření na společnosti v automobilovém průmyslu je logickou volbou. Výrobní závody fungují se složitými dodavatelskými řetězci, krátkými dodacími lhůtami a vysokými náklady na neplánované přerušení provozu. Moderní sklad v těsné blízkosti může sloužit jako vyrovnávací sklad, centrum náhradních dílů, místo pro sekvenování nebo základna pro služby související s výrobou. Čím kratší je vzdálenost od závodu, tím snazší je snížit zásoby a synchronizovat dodávky.

Blízkost závodu Mercedes-Benz proto obecně zlepšuje možnosti leasingu. Zároveň však vytváří značné riziko pro dané odvětví. Evropský automobilový průmysl prochází strukturální transformací, jejíž důsledky pro jednotlivé závody, dodavatele a poskytovatele služeb je obtížné předvídat. Elektrifikace, zaměření na software, programy na snižování nákladů a rostoucí konkurence čínských výrobců mění sortiment produktů a systémy zadávání veřejných zakázek. Některé komponenty ztrácejí na významu, zatímco baterie, výkonová elektronika, polovodiče a digitální systémy nabývají na významu.

Tyto změny nejen snižují logistiku. Vytvářejí také nové toky zboží, nové bezpečnostní požadavky a nové potřeby v oblasti služeb. Například baterie a některé chemikálie vyžadují specifické koncepty protipožární ochrany, skladování a pojištění. Elektronické součástky kladou vysoké nároky na čistotu, bezpečnost a řízení zásob. Zároveň mohou výrobci regionalizovat své dodavatelské řetězce, aby snížili závislosti. Z toho by mohla těžit lokalita jako Rastatt.

Riziko vzniká, když několik regionálních hráčů současně sníží kapacitu. Pokud se výroba ve velkém závodě sníží, pod tlakem se ocitnou nejen přímí dodavatelé, ale i speditéři, personální agentury a poskytovatelé technických služeb. Volné stávající prostory by pak mohly být nabízeny za nižší ceny a konkurovat novostavbám. Verdion by buď musel snížit svá očekávání ohledně nájemného, ​​nebo se více zaměřit na přilákání nájemníků mimo automobilový průmysl.

Ekonomicky zdravá strategie proto nespočívá v úplné specializaci na automobilový průmysl. CoreHub by měl splňovat vysoké nároky automobilového průmyslu, aniž by se na něm stal závislým. Výroba, generální logistika, technický velkoobchod, elektronický obchod, obchod s náhradními díly a regionální distribuce rozšiřují uživatelskou základnu. Dvě skladové jednotky také umožňují mix různých odvětví. Tato diverzifikace je nejúčinnější ochranou pro Verdion a region před jednostranným průmyslovým poklesem.

Dvě haly snižují riziko spojené s pronájmem

Plánovaná celková plocha je rozdělena do dvou skladovacích jednotek. To umožňuje společnosti Verdion vyhnout se závislosti na jediném nájemci, který by musel najednou převzít téměř 20 000 metrů čtverečních. Středně velké jednotky lze často pronajmout širšímu spektru společností než monolitický velký sklad. Pro regionální poskytovatele logistických služeb, dodavatele nebo obchodní společnosti může plocha o rozloze přibližně 8 000 až 10 000 metrů čtverečních lépe vyhovovat jejich skutečným potřebám.

Dělitelnost také zvyšuje flexibilitu majitele. Pokud se nájemník odstěhuje, nemusí nutně přijít o celý příjem. Různé podmínky nájmu mohou rozložit riziko a umožnit postupné přizpůsobování nájemného trhu. Dvě společnosti na stejném místě mohou navíc využívat společné služby nebo sdílet společnou dopravní a bezpečnostní infrastrukturu.

Tyto výhody však mají svou cenu. Nemovitost s více nájemníky vyžaduje jasně oddělené prostory, samostatné vchody, měření spotřeby energií, plány požární bezpečnosti a organizační pravidla pro sdílené prostory. Různé provozní doby a objemy dopravy mohou způsobovat konflikty. Ve smlouvě musí být jasně definováno také přidělování parkovacích míst, využívání venkovních ploch a odpovědnost za technické systémy.

Dvě jednotky zcela neodstraňují riziko koncentrace. Pokud jeden ze dvou nájemců nesplní své závazky, stále by mohlo dojít ke ztrátě značné části příjmů z pronájmu. Diverzifikovanější přístup by riziko dále rozložil, ale mohl by zhoršit provozní efektivitu a vyžadovat další renovace. Verdion se proto rozhodl pro kompromis mezi jedním velkým nájemcem a komplexním obchodním parkem s mnoha malými nájemci.

Tato rovnováha dává ekonomický smysl. Jednotky zůstávají dostatečně velké pro profesionální logistiku a průmyslové procesy, ale zároveň dostatečně malé, aby oslovily různé skupiny uživatelů. Tato flexibilita má svou vlastní hodnotu, protože snižuje pravděpodobnost, že budova zůstane po změně nájemce delší dobu zcela nevyužívaná. V nejistém ekonomickém prostředí je tato možnost alternativního využití důležitější než maximalizace optimalizace pro jeden specifický proces.

Technologie se stává prodejním argumentem pro nájemníky

Moderní logistická nemovitost již nekonkuruje pouze na základě lokality a nájmu. Technické specifikace stále více určují, které procesy jsou vůbec možné. Výška haly, nosnost podlahy, počet nakládacích ramp, protipožární ochrana, napájení a manipulační plochy ovlivňují produktivitu a stupeň automatizace. Společnost Verdion se proto snaží připravit CoreHub pro rozmanité aplikace.

Možnosti bočního nakládání a více nakládacích bodů zlepšují tok zboží. Brány v úrovni terénu umožňují přístup určitým vozidlům nebo strojům a usnadňují manipulaci s objemným zbožím. Robustní podlahová deska poskytuje nezbytnou oporu pro regálové systémy, těžké zboží a vybrané činnosti související s výrobou. Kancelářské, technické, týmové a mezipatrové prostory rozšiřují funkčnost zařízení nad rámec pouhého skladování.

Obzvláště důležitá je kapacita elektrického připojení. Logistické budovy stále více vyžadují elektřinu pro dopravníkovou technologii, robotiku, IT systémy, tepelná čerpadla, nabíjecí infrastrukturu a automatizovaná skladovací řešení. Budova s ​​nedostatečným připojením k síti se může jevit technicky vyspělá, ale stále může být nevhodná pro náročné uživatele. Požadavky na energii se však rychle vyvíjejí. Co se dnes zdá dostatečné, se v budoucnu může stát nedostatečným s rozsáhlou automatizací nebo současným nabíjením mnoha užitkových vozidel.

Možnost nepřetržitého provozu také zvyšuje ekonomické výhody. Logistické společnosti vydělávají peníze díky propustnosti a dostupnosti. Časová omezení mohou snížit využití kapacity a zkomplikovat dodavatelské řetězce. Povolení k nepřetržitému provozu je proto cenné, i když jej budoucí uživatel zpočátku plně nevyužívá. Zároveň se zvyšují požadavky na řízení hluku, osvětlení, personální obsazení a environmentální aspekty.

Technická kvalita zvyšuje hodnotu pouze tehdy, pokud uspokojuje poptávku. Předimenzované budovy zvyšují stavební náklady, aniž by nutně generovaly vyšší nájemné. Verdion proto musí zavést standard, který je náročný, ale ne zbytečně specializovaný. Ekonomicky nejvýhodnější budova není ta s nejmodernějšími technickými prvky, ale spíše ta, jejíž vlastnosti jsou skutečně placeny a využívány největším počtem nájemníků.

Udržitelnost už není jen dekorace

Koncept CoreHub zahrnuje cílenou certifikaci DGNB Gold, vysoký standard energetické účinnosti, fotovoltaiku, technologii tepelných čerpadel a zelené střechy. Tyto prvky jsou často shrnovány pod pojmem udržitelnost, ale mají různé ekonomické dopady. Mohou snížit spotřebu energie, omezit regulační rizika, usnadnit financování a zvýšit atraktivitu pro větší společnosti.

Pro nájemce jsou nejdůležitějším faktorem provozní náklady. Velké haly mají poměrně nízkou spotřebu energie na metr čtvereční, ale jejich samotná velikost stále vede ke značné spotřebě. Osvětlení, vytápění, větrání, dopravníkové systémy a IT zařízení často běží mnoho hodin. Efektivní plášť budovy a tepelné čerpadlo mohou tuto spotřebu snížit. Fotovoltaika může vyrábět elektřinu přímo na místě a snížit závislost na tržních cenách.

Skutečný přínos závisí na provozním modelu. Solární energie se vyrábí primárně během dne, zatímco některé logistické procesy mají vysokou spotřebu v noci. Bez skladování nebo flexibilního řízení zátěže musí být přebytečná elektřina dodávána do sítě a odebírána z ní v jinou dobu. Mezi klíčové faktory patří také to, kdo systém provozuje, jak je elektřina fakturována a zda uživatelé dlouhodobě profitují z nízkých výrobních nákladů.

Pro Verdion je udržitelnost také o ochraně hodnoty nemovitostí. Banky a institucionální investoři stále častěji zkoumají ukazatele energetické náročnosti, klimatická rizika a budoucnost budov. Starší, neefektivní budovy mohou čelit vyšším nákladům na financování, potřebám rekonstrukcí nebo nevýhodám z hlediska potenciálu pronájmu. Nová budova, která výrazně překračuje současné požadavky, snižuje riziko předčasného ekonomického zastarávání.

Požadovaná certifikace by se neměla zaměňovat s již prokázaným výkonem. Pouze výstavba, dokumentace a následný provoz ukážou, zda bylo cílů dosaženo. Fotovoltaický systém automaticky nedělá budovu klimaticky neutrální, protože beton, ocel, technologie a stavební procesy také způsobují emise. Spolehlivé posouzení musí zohlednit celý životní cyklus. Udržitelnost se tak stává otázkou výnosu a rizika, nikoli zelené značky.

Konzultace, plánování a implementace kompletních řešení pro výškové sklady a automatizované skladovací systémy - Obrázek: Xpert.Digital

Více informací zde:

• Konzultace a plánování výškových skladů: Automatizovaný výškový sklad – Plně automatická optimalizace skladování palet – Optimalizace skladu

Brownfield místo zelené louky

Projekt se rozvíjí na místě, které je již využíváno ke komerčním účelům. Tento přístup k brownfieldům nabývá v Německu na významu. Nové komerční oblasti na nezastavěných pozemcích se často setkávají s politickým odporem, zdlouhavými plánovacími procesy a environmentálními problémy. Zároveň existují starší nebo nedostatečně využívané lokality v průmyslových oblastech, jejichž infrastrukturu a stavební práva lze ekonomicky revitalizovat.

Brownfieldy nabízejí investorům jak příležitosti, tak i rizika. Lokality jsou často již rozvinuté a dobře napojené na dopravní sítě. Stávající průmyslové využití v okolí snižuje konflikty s citlivými obytnými oblastmi. Na druhou stranu znečištění životního prostředí, neznámé půdní podmínky, náklady na demolici a zastaralé inženýrské sítě mohou vést k významným dodatečným nákladům. Proto je nezbytné důkladné technické a právní posouzení.

Z ekonomického hlediska je opětovné využití stávajících komerčních pozemků obvykle rozumnější než srovnatelná nová výstavba. Stávající silnice, sítě a městská infrastruktura se využívají efektivněji. Tlak na zemědělskou půdu a přírodu se může snížit. Tyto výhody však platí pouze tehdy, pokud jsou renovace a nová výstavba prováděny skutečně efektivním způsobem z hlediska zdrojů, a ne pouze jako náhrada staré budovy za větší, uzavřenou konstrukci.

Zvýšení hodnoty brownfieldu vyplývá z eliminace nejistoty. Díky vyjasněnému vlastnictví, řádnému stavebnímu zákonu, stavebnímu povolení a moderní infrastruktuře se potenciálně obtížně využitelný pozemek stává institucionálně investovatelným aktivem. Právě tento proces je součástí strategie přidané hodnoty. Verdion přebírá developerská rizika a očekává vyšší výnos než při koupi již dokončené a plně pronajaté nemovitosti.

Pro Rastatt je opětovné využití stávajícího areálu výhodnější i z hlediska urbanistického plánování než výstavba samostatného logistického centra na zcela novém místě. CoreHub doplňuje stávající průmyslovou oblast a může zefektivnit regionální dodavatelské řetězce. Kvalita této integrace však závisí na tom, jak je během skutečného provozu řízena doprava, odvodnění, hluk, osvětlení a zelené plochy.

Verdion záměrně staví bez záchranné sítě

Hlavním rizikem projektu je jeho spekulativní rozvoj. To znamená, že výstavba probíhá bez potvrzeného dlouhodobého nájemce. Verdion proto přebírá riziko pronájmu. Pokud haly po dokončení zůstanou prázdné, bude financování, správa, pojištění a údržba pokračovat, dokud nebudou příjmy z pronájmu chybět.

Spekulativní developerský projekt není automaticky bezohledný. Společnosti potřebují při rozhodování o lokalitě spolehlivé termíny předání. Projekt, který je pouze plánován, bez povolení nebo zahájení výstavby, je pro mnoho uživatelů příliš nejistý. S uděleným stavebním povolením a jmenovaným generálním dodavatelem může Verdion potenciálním kupujícím předložit konkrétnější nabídku. Postup výstavby zvyšuje důvěryhodnost a zkracuje dobu mezi podpisem smlouvy a nastěhováním.

Tento přístup může být obzvláště efektivní v době, kdy konkurence kvůli vysokým úrokovým sazbám a nákladům staví méně. Omezená nabídka nové výstavby zlepšuje pozici těch několika projektů, které budou připraveny k nastěhování v roce 2027. Společnosti, které naléhavě potřebují moderní prostory, nemohou čekat několik let na nová povolení. Verdion sází na to, že bude schopen nabídnout omezenou nabídku prostor přesně v tomto časovém rámci.

Protirizikem je obnovený hospodářský pokles. Pokud průmyslové a obchodní společnosti odloží investice, poptávka po prostorách se sníží nebo stávající nájemníci uvolní haly k podnájmu. Takové stávající nemovitosti jsou často levnější než novostavby, i když jejich energetická účinnost a kvalita procesů jsou horší. Společnosti citlivé na cenu se pak mohou rozhodnout pro CoreHub.

Spekulativní výstavba je proto sázkou na načasování, lokalitu a kvalitu produktu. Verdion nejenže potřebuje najít poptávku v principu, ale také včas přilákat nájemce, kteří jsou ochotni platit vyšší standardy. Úspěch závisí méně na obecných titulcích o rostoucím logistickém trhu než na konkrétních nájemních jednáních v Rastattu a okolním regionu.

Německý trh vysílá smíšené signály

Německý trh s průmyslovými a logistickými nemovitostmi představuje smíšený obraz. Na jedné straně zůstává poptávka po moderních prostorách v podstatě silná. Dodavatelské řetězce se musí stát odolnějšími, společnosti drží větší bezpečnostní zásoby, online prodejci stále potřebují distribuční kapacitu a starší budovy již nesplňují nové technické požadavky. Na druhou stranu slabý hospodářský růst, vysoké náklady a opatrné firemní investice zpomalují expanzi.

Aktivita v oblasti nové výstavby v posledních letech poklesla. Developeři reagovali na zvýšené náklady na financování, dražší materiály a obtížnější marketing. Zejména spekulativní projekty byly odloženy nebo zahájeny pouze s předběžným pronájmem. V důsledku toho by ve střednědobém horizontu mohl vzniknout nedostatek nabídky kvalitních prostor, a to i přesto, že na celkovém trhu stále existují volná místa.

Tento zdánlivý rozpor je klíčový. Trh se netvoří zcela zaměnitelnými metry čtverečními. Energeticky úsporný sklad s dostatečným napájením, dobrým přístupem a nepřetržitou dostupností má omezenou konkurenci se starší budovou v méně žádané lokalitě. Zároveň však cenový rozdíl zůstává značný. Ne každý uživatel vyžaduje nejvyšší standardy a některé společnosti akceptují technické nevýhody, pokud je nájemné podstatně nižší.

Výhodou CoreHubu je, že Rastatt není spekulativní lokalitou bez solidní základny průmyslové poptávky. Nevýhodou je silná závislost regionu na cyklickém odvětví. Místní trh by si proto mohl vést lépe nebo hůře než celostátní průměr. Celostátní údaje o prodeji poskytují určité vodítko, ale nenahrazují analýzu konkrétních uživatelů, nabídek pronájmu a konkurenčních nemovitostí v regionu Horní Porýní.

V tomto kontextu je rozhodnutí společnosti Verdione proticyklické, ale nikoli iracionální. Společnost se rozvíjí v období omezené nabídky a sází na pozdější zlepšení trhu. Tato strategie nabízí větší příležitosti než vstup na trh na vrcholu stavebního boomu, ale vyžaduje dostatek kapitálu a trpělivosti pro případ, že by se oživení zpozdilo.

VELF 2 nesleduje obrannou strategii

CoreHub je součástí Verdion European Logistics Fund 2, zkráceně VELF 2. Fond sleduje strategii přidané hodnoty. Kapitál není primárně investován do plně rozvinutých a dlouhodobě pronajatých prvotřídních nemovitostí, ale spíše do nemovitostí a pozemků, jejichž hodnotu lze zvýšit developerskými projekty, rekonstrukcemi, dalším pronájmem nebo lepší správou.

Tato strategie slibuje vyšší výnosy, protože fond podstupuje rizika, kterým se konzervativnější investoři vyhýbají. Patří sem rizika plánování, výstavby, pronájmu a financování. V Rastattu se tvorba hodnoty skládá z několika fází: zajištění lokality, získání stavebního povolení, výstavba zařízení, přilákání vhodných nájemníků a stabilizace příjmů z pronájmu. Teprve poté vzniká nemovitost, kterou lze potenciálně prodat dlouhodobým investorům nebo ji trvale držet v portfoliu.

Stavební povolení je v tomto procesu klíčovým milníkem. Stavební předpisy vytvářejí hodnotu tím, že snižují nejistotu a umožňují realistický harmonogram projektu. Následná fáze výstavby přesouvá pozornost od plánovacích rizik k nákladům, termínům a pronájmu. S Goldbeckem jako generálním dodavatelem bude stavba realizována s využitím profesionálních a standardizovaných konstrukcí.

Pro fond je Rastatt součástí širší evropské a německé strategie. Více projektů v různých regionech může rozložit rizika a vytvořit úspory z rozsahu v plánování, zadávání veřejných zakázek, marketingu a správě budov. Zároveň se zvyšuje vázaný kapitál, pokud není včas pronajato několik spekulativních developerských projektů. Diverzifikace portfolia nabízí pouze omezenou ochranu, pokud obecná hospodářská nebo finanční krize postihne všechny lokality současně.

CoreHub tak logicky zapadá do strategie fondu, ale nejedná se o defenzivní investici. Investoři očekávají prémii za podstupovaná rizika. Verdion si tuto prémii musí vydělat aktivní tvorbou hodnoty. Samotný moderní sklad nestačí; důležité jsou pronájmy, kvalita nájemců, podmínky pronájmu a budoucí hodnota nemovitosti, která převyšuje veškeré náklady na rozvoj a kapitálové náklady.

Úrokové sazby určují hodnotu v pozadí

Logistické nemovitosti jsou často vnímány jako provozní záležitost, ale jejich ocenění silně závisí na kapitálovém trhu. Pokud se výnosy požadované investory zvýší, vypočítaná hodnota nemovitosti se sníží, za předpokladu, že nájemné zůstane nezměněno. Naopak, pokud požadavky na výnosy klesnou, hodnota se zvýší. Tento vztah může významně ovlivnit finanční výkonnost projektu, i když výstavba a pronájem probíhají podle plánu.

Dlouhodobé období nízkých úrokových sazeb zvýšilo hodnotu nemovitostí a usnadnilo financování. S následným růstem úrokových sazeb se vypůjčený kapitál stal dražším, zatímco kupující požadovali vyšší počáteční výnosy. Developeři projektů museli investovat více vlastního kapitálu, kalkulovat opatrněji a v některých případech upravit ceny pozemků nebo stavební plány. Mnoho projektů ztratilo svou dřívější ziskovost.

Pro společnost Verdion existuje mezi získáním stavebního povolení a plánovaným datem dokončení značné období. Úrokové sazby a výnosy z transakcí by se mohly pohybovat oběma směry až do července 2027. Příznivější finanční prostředí by podpořilo budoucí hodnotu. Pokud kapitálové náklady zůstanou vysoké, bude muset nemovitost generovat vyšší příjmy z pronájmu, aby ospravedlnila svůj potenciál ocenění ve výši 45 milionů eur.

Nejlepší ochranou proti výkyvům kapitálového trhu je stabilní peněžní tok. Dlouhodobé smlouvy s bonitními společnostmi, tržně orientované nájemné a nízké jednorázové náklady činí nemovitost atraktivní i s vyššími požadavky na výnos. Neobsazenost má na druhou stranu dvojnásobně negativní dopad: vede ke ztrátě příjmů a kupující si berou v úvahu další rizika a náklady na pronájem.

Nejdůležitějším úkolem společnosti Verdion proto není přesně předpovídat trendy úrokových sazeb. Společnost musí vytvořit budovu, která zůstane pronajímatelná za proměnlivých podmínek na kapitálovém trhu. Flexibilní prostory, nízké provozní náklady a široká uživatelská atraktivita jsou ekonomicky cennější než optimistická sázka na úrokové sazby.

Pracovní místa nejsou automaticky zaručena

Nové logistické nemovitosti jsou často ospravedlňovány jejich vlivem na zaměstnanost. Během fáze výstavby se uzavírají smlouvy s plánovacími, stavebními firmami, řemeslníky, technickým vybavením a službami. Kolik přidané hodnoty ve skutečnosti v regionu zůstane, však závisí na smluvních společnostech, dodavatelských řetězcích a subdodavatelích.

Během provozní fáze je dopad na zaměstnanost ještě nejistější. Tradiční, pracovně náročný provoz skladové logistiky může vytvořit řadu provozních pracovních míst. Vysoce automatizované centrum by naopak mohlo zvládnout větší objem zboží s výrazně menším počtem zaměstnanců. To by však vytvořilo kvalifikovanější pracovní místa v oblasti údržby, analýzy dat, IT, řízení závodu a procesního managementu. Bez potvrzené uživatelské základny je proto nemožné spolehlivě odhadnout budoucí počet pracovních míst.

Kvalita zaměstnání závisí také na provozní koncepci. Práce na směny, mzdové úrovně, dočasné zaměstnání, požadavky na školení a stupeň automatizace se značně liší. Pro region je lokalita s výrobními službami a technickými činnostmi často cennější než jednoduchý tranzitní sklad s malou lokální integrací. Konstrukce budovy umožňuje obě možnosti.

Dostupnost pro zaměstnance se stává klíčovým faktorem lokality. Logistické společnosti v mnoha oblastech soupeří o řidiče, skladníky a technické specialisty. Veřejná doprava, bezpečné cyklostezky a vhodné spojení na směny mohou usnadnit nábor. Samotný dobrý přístup k dálnici nestačí, pokud mají zaměstnanci potíže s dosažením místa bez vlastního auta.

Ani obecní příjmy nejsou zaručeny. Daně z nemovitostí a potenciální daně z podnikání musí být zváženy s ohledem na veřejné náklady na silnice, hasičské sbory, odvodnění a řízení dopravy. Výše ​​daně z podnikání navíc závisí na ziskovosti, umístění společnosti a daňové struktuře budoucích uživatelů. Regionální přínos by se proto neměl posuzovat na základě velikosti budovy, ale spíše na základě skutečné přidané hodnoty, kterou vytváří.

Výhoda z dopravy generuje externí náklady

Logistické nemovitosti závisí na dopravě. To představuje zásadní konflikt cílů. Blízkost dálnice A5 snižuje provozní náklady a umožňuje rychlé spojení. Zároveň dodatečné jízdy kamionů generují hluk, emise, opotřebení vozovek a riziko nehod. Provoz 24 hodin denně, 7 dní v týdnu rozkládá dopravu po celý den, ale může zvýšit noční dopravní zácpy.

Samostatné vjezdy pro osobní a nákladní automobily, dostatečný manévrovací prostor a jasně organizovaná obsazenost bran zvyšují bezpečnost a efektivitu. Parkovací místa pro nákladní automobily a odpočinkové zóny zabraňují řidičům v nahodilém čekání na veřejných prostranstvích. Digitální správa časových úseků snižuje dobu špičky a prostojů. Taková opatření jsou nejen provozně výhodná, ale také ovlivňují přijetí ze strany veřejnosti.

V dlouhodobém horizontu bude dekarbonizace silniční nákladní dopravy stále důležitější. Elektrické nákladní automobily vyžadují vysokou nabíjecí kapacitu, prostor a inteligentní hospodaření s energií. Fotovoltaika a vysoce výkonné připojení k síti poskytují základ, ale požadavky těžkých užitkových vozidel mohou být značné. Modernizace nabíjecí infrastruktury s ohledem na budoucnost by posílila dlouhodobou hodnotu lokality.

Samotný CoreHub je primárně orientován na silniční dopravu. Přímé železniční spojení by pravděpodobně nebylo ani ekonomicky životaschopné, ani praktické pro všechny uživatele zařízení této velikosti. Společnosti však mohou nepřímo integrovat regionální terminály, přístavy nebo kombinovanou dopravu. Poloha Rastattu v koridoru Horního Rýna otevírá prostor pro několik druhů dopravy, i když bezprostřední provoz ve skladu zůstává zaměřen na kamiony.

Ekonomické hodnocení je tedy dvojí. Pro nájemce i vlastníky nabízí blízkost dálnice jasnou výhodu. Pro širokou veřejnost to však znamená náklady, které nejsou plně zahrnuty v ceně nájemného ani dopravy. Zodpovědný provozovatel musí tuto zátěž omezit efektivním řízením dopravy, vozidly s nižšími emisemi a dobrou koordinací s místními úřady.

Tři scénáře do července 2027

V příznivém scénáři se německá ekonomika stabilizuje, průmyslová poptávka se zotaví a firmy více investují do moderních dodavatelských řetězců. Zároveň však zůstává nabídka nové výstavby omezená, protože mnoho developerů projekty odložilo. Společnost Verdion pronajímá obě jednotky bonitním nájemcům před dokončením nebo krátce po něm. Dlouhodobé nájmy a příznivější úrokové prostředí podporují hodnotu projektu. CoreHub by pak byl považován za úspěšný proticyklický developerský projekt.

V realistickém základním scénáři zůstává ekonomika slabá, zatímco po kvalitních prostorách je stále poptávka. Jedna jednotka se pronajme rychle, zatímco hledání druhé trvá déle. Verdion bude možná muset nabídnout období bez nájemného, ​​dotace na rozvoj nebo flexibilnější smluvní podmínky. Cash flow začíná později a je zpočátku nižší, ale nemovitost dosahuje stabilní obsazenosti v zvládnutelném časovém rámci.

V nejhorším případě se pokles v automobilovém průmyslu zintenzivní. Dodavatelé sníží kapacitu, logistické společnosti se vyhnou expanzi a na trh se dostanou další stávající prostory. Zároveň náklady na financování zůstanou vysoké. Verdion by musel snížit nájemné nebo nabídnout významné pobídky. Dlouhodobá neobsazenost by negativně ovlivnila zisky, a tím i hodnotu projektu.

Čtvrté, často podceňované riziko spočívá v odlišných požadavcích uživatelů. Poptávka sice může existovat, ale může vyžadovat více elektřiny, dodatečnou protipožární technologii, různé konfigurace bran, zvláštní povolení nebo větší parkovací kapacity. Čím později takové požadavky vzniknou, tím dražší se adaptace stává. Flexibilní základní struktura toto riziko snižuje, ale nemůže ho zcela eliminovat.

Časový rámec do července 2027 je také výhodou pro marketing. Větší společnosti často potřebují mnoho měsíců na posouzení lokality, interní schválení, vyjednávání smluv, technické plánování a stěhování. Se stavebním povolením a pevným harmonogramem může Verdion zahájit závazná jednání včas. Klíčové je nejen co nejrychlejší pronájem prostor, ale také za ekonomicky přijatelných podmínek.

Úspěch lze měřit čtyřmi metrikami

Ekonomická úspěšnost CoreHubu by se neměla měřit pouze plnou obsazeností. Prvním klíčovým faktorem je rychlost pronájmu. Každý měsíc neobsazenosti zpožďuje příjmy a zvyšuje vázaný kapitál. Rychlý pronájem je však výhodný pouze tehdy, pokud není dosažen nadměrnými ústupky.

Druhým faktorem je kvalita leasingových smluv. Stabilita cash flow je dána bonitou, dobou trvání leasingu, indexací, právem na ukončení a rozdělením provozních a údržbářských nákladů. Dlouhodobý leasing s finančně silnou společností může výrazně zvýšit hodnotu nemovitosti. Naopak krátkodobý leasing s vysokým nominálním nájemným může s sebou nést větší rizika.

Třetím faktorem je skutečná provozní a energetická účinnost. Klíčové jsou skutečné údaje o spotřebě, nikoli pouze plánované hodnoty nebo certifikáty. Pokud tepelná čerpadla, obvodové pláště budov, osvětlení a fotovoltaika měřitelně sníží náklady na energie, vytvoří se udržitelná konkurenční výhoda. Pokud úspory nedosahují očekávání, je obtížnější ospravedlnit příplatek k nájemnému za novostavbu.

Čtvrtým faktorem je diverzifikace poptávky. Pokud Verdion přiláká uživatele z více odvětví, jeho závislost na výkonnosti automobilového průmyslu se sníží. Obzvláště cenné by byly společnosti, které kombinují logistiku s lehkou výrobou, technickým zpracováním nebo regionální distribucí. To by generovalo větší lokální tvorbu hodnoty než jednoduchý tranzitní sklad.

Tyto čtyři faktory spolu souvisejí více, než se na první pohled zdá. Dobrá technologie usnadňuje pronájem, široká uživatelská základna zlepšuje smluvní pozici, stabilní smlouvy zvyšují hodnotu nemovitosti a nízké provozní náklady posilují loajalitu nájemníků. Úspěch projektu tedy nepramení z jediné charakteristiky, ale spíše ze souhry lokality, budovy a struktury smlouvy.

Oprávněně pozitivní, ale střízlivé hodnocení

Verdion CoreHub Rastatt je ekonomicky výhodný a strategicky logický. Jeho poloha kombinuje zavedenou průmyslovou oblast s dálnicí A5 a blízkost Francie. Dvě halové jednotky omezují riziko pronájmu, technické vybavení rozšiřuje uživatelskou základnu a vysoké standardy udržitelnosti reagují na rostoucí požadavky firem, bank a investorů.

Kombinace developerských projektů na brownfieldech a flexibilní stavební struktury je obzvláště lákavá. Verdion využívá stávající průmyslový areál namísto výstavby izolovaného velkého skladu na zelené louce. Zároveň se vyhýbá vytváření příliš specializované nemovitosti, která by fungovala pouze pro jednoho uživatele. To zlepšuje dlouhodobou přizpůsobivost.

Rizika nicméně zůstávají značná. Zahájení spekulativní výstavby přesouvá veškeré riziko leasingu na developera. Regionální síla automobilového průmyslu je zároveň cyklickou závislostí. Úrokové sazby, náklady na výstavbu a potenciální pobídky k pronájmu mohou negativně ovlivnit hodnotový potenciál. Prvky udržitelnosti také dosahují svých ekonomických výhod pouze tehdy, když skutečně snižují provozní náklady a jsou nájemci oceňovány.

Jasný výhled je proto opatrně pozitivní. Verdion neinvestuje slepě do obecného logistického boomu, ale spíše konkrétně do rozdílu v kvalitě mezi moderními požadavky a stárnoucími skladovými zásobami. Lokalita a koncept nabízejí dobré předpoklady pro využití omezené nabídky nové výstavby. To však nezaručuje úspěch.

Význam projektu nakonec není určen investicí ve výši 45 milionů eur. Klíčovým faktorem je, zda Verdion dokáže do roku 2027 najít dva vhodné nájemce, zajistit životaschopné smlouvy a proměnit slíbenou technickou a energetickou kvalitu v hmatatelné provozní výhody. Pokud se to podaří, CoreHub se stane robustní součástí koridoru Horního Rýna a přesvědčivým příkladem moderního rozvoje brownfieldů. Pokud však poptávka zůstane příliš silně závislá na upadajícím automobilovém průmyslu nebo pokud zajištění nájemních smluv bude vyžadovat značné ústupky, potenciální hodnota se rychle sníží. Budovy lze dokončit podle plánu; o tom, zda se nakonec stanou silnou nemovitostí, rozhodne trh.

☑️ Naším obchodním jazykem je angličtina nebo němčina

☑️ NOVINKA: Korespondence ve vašem rodném jazyce!

Konrad Wolfenstein

Já a můj tým jsme rádi, že vám můžeme být k dispozici jako váš osobní poradce.

Můžete mě kontaktovat vyplněním kontaktního formuláře zde [email protected]:nebo mi jednoduše zavolat na číslo +49 7348 4088 965. Moje e-mailová adresa je

Těším se na náš společný projekt.

☑️ Podpora malých a středních podniků v oblasti strategie, poradenství, plánování a implementace

☑️ Vytvoření nebo restrukturalizace digitální strategie a digitalizace

☑️ Rozšíření a optimalizace mezinárodních prodejních procesů

☑️ Globální a digitální B2B obchodní platformy

☑️ Průkopnický rozvoj podnikání / Marketing / PR / Veletrhy