CoreHub Rastatt: 45 Millionen Euro für moderne Logistikflächen ohne Mieter: Das riskante Logistik-Projekt von Verdion

Automobilkrise zum Trotz: Darum entsteht in Rastatt ein neuer Hightech-Logistikpark

Keine Mieter, aber 45 Millionen Euro Wert: Verdions Masterplan für den Oberrhein

Der deutsche Markt für Logistikimmobilien steht an einem Wendepunkt. Während geopolitische Unsicherheiten, gestiegene Zinsen und der tiefgreifende Strukturwandel in der Industrie – allen voran in der Automobilbranche – viele Investoren zur Zurückhaltung zwingen, setzt der paneuropäische Projektentwickler Verdion ein starkes, antizyklisches Signal. Im baden-württembergischen Rastatt entsteht der neue „CoreHub“, ein hochmodernes Logistikzentrum mit einem Wertpotenzial von 45 Millionen Euro. Das Bemerkenswerte daran: Gebaut wird ohne einen bereits feststehenden Vorab-Mieter. Was auf den ersten Blick wie ein hochriskantes, spekulatives Wagnis auf einer Brownfield-Fläche wirkt, entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als ein klug kalkulierter strategischer Masterplan. Verdion setzt voll auf den eklatanten Mangel an energieeffizienten und technologisch zukunftsfähigen Bestandsgebäuden in Deutschland. Die folgende Analyse beleuchtet detailliert, warum sich genau jetzt eine gewaltige Qualitätslücke im Hallenbestand auftut, welche Schlüsselrolle ESG-Standards und Automatisierung spielen und weshalb das Rastatter Projekt weit mehr ist als nur eine einfache Wette auf einen Standort direkt an der A5.

Verdions 45-Millionen-Wette auf Rastatt: Während Deutschlands Industrie um ihre Zukunft ringt, baut Verdion ohne festen Mieter – und setzt auf den Mangel an wirklich modernen Logistikflächen

Ein Hallenprojekt mit größerer Bedeutung

Der Verdion CoreHub Rastatt ist mit einer geplanten Gesamtfläche von 19.573 Quadratmetern kein außergewöhnlich großes Logistikzentrum. Ökonomisch ist das Projekt dennoch bemerkenswert. Der paneuropäische Logistikimmobilienspezialist Verdion hat die Baugenehmigung für zwei moderne Halleneinheiten erhalten, deren Wertpotenzial mit rund 45 Millionen Euro beziffert wird. Als Generalunternehmer wurde Goldbeck beauftragt. Die Fertigstellung ist für Juli 2027 vorgesehen. Der Standort in der Hohlohstraße 13 befindet sich in einem etablierten Rastatter Industriegebiet und weniger als zehn Fahrminuten von der Autobahn A5 entfernt.

Auf den ersten Blick handelt es sich um eine klassische Immobilienentwicklung: Ein Investor sichert ein Grundstück, schafft Baurecht, errichtet Hallen und vermietet diese anschließend an Unternehmen aus Logistik, Industrie oder Handel. Hinter dieser vereinfachten Darstellung steht jedoch eine komplexe wirtschaftliche Entscheidung. Verdion investiert in einer Phase, in der die deutsche Industrie unter schwacher Nachfrage, hohen Kosten, geopolitischen Risiken und tiefgreifenden technologischen Veränderungen leidet. Zugleich sind Finanzierung und Bau von Gewerbeimmobilien deutlich anspruchsvoller geworden als während der langen Niedrigzinsphase.

Dass Verdion trotzdem mit dem Bau beginnt, ist ein Signal. Das Unternehmen setzt nicht einfach auf steigende Gütermengen, sondern auf eine wachsende Qualitätslücke im deutschen Immobilienbestand. Viele ältere Hallen entsprechen weder den Anforderungen moderner Logistikprozesse noch den heutigen Erwartungen an Energieeffizienz, Automatisierung, Brandschutz, Arbeitsbedingungen und Nachhaltigkeitsdokumentation. In etablierten Industriezentren fehlt es deshalb nicht zwingend an irgendeiner Fläche, sondern an kurzfristig verfügbaren Gebäuden, die technisch und regulatorisch für die kommenden Jahre geeignet sind.

Die wirtschaftliche Logik des CoreHub beruht folglich auf drei Annahmen. Erstens bleibt der Oberrhein trotz industrieller Transformation ein bedeutender Produktions- und Logistikkorridor. Zweitens benötigen Unternehmen auch bei schwacher Konjunktur moderne Flächen, wenn sie ihre Prozesse effizienter, resilienter und energieärmer gestalten wollen. Drittens bleibt das Angebot an vergleichbaren Neubauten begrenzt, weil hohe Baukosten, Flächenknappheit und restriktivere Finanzierungen viele Wettbewerber zu größerer Vorsicht zwingen. Ob diese Annahmen tragen, wird sich nicht bei der Fertigstellung der Hallen, sondern bei ihrer Vermietung zeigen.

45 Millionen Euro sind nicht die Baukosten

Die häufig genannte Summe von 45 Millionen Euro verlangt eine präzise Einordnung. Verdion beschreibt damit das Wertpotenzial des Projekts. Dieser Begriff ist nicht gleichbedeutend mit den reinen Baukosten und auch nicht mit dem bereits investierten Kapital. Der wirtschaftliche Wert einer fertiggestellten Logistikimmobilie ergibt sich vor allem aus den erwarteten Mieteinnahmen, den laufenden Kosten, der Bonität der Nutzer, der Länge der Mietverträge und der Rendite, die Investoren zum jeweiligen Zeitpunkt verlangen.

Zum Entwicklungsaufwand gehören neben dem eigentlichen Hallenbau das Grundstück, Planung, Genehmigung, Erschließung, technische Anlagen, Außenflächen, Finanzierung, Vermarktung und mögliche Mieterausbauten. Hinzu kommen Risiken aus Preissteigerungen, Bauverzögerungen, Nachträgen und einem späteren Vermietungsbeginn. Ein Projekt kann daher baulich im Budget liegen und wirtschaftlich trotzdem hinter den Erwartungen zurückbleiben, wenn die Miete niedriger ausfällt oder die Halle länger leer steht.

Rechnerisch entsprechen 45 Millionen Euro rund 2.300 Euro je Quadratmeter Gesamtfläche. Diese einfache Division liefert jedoch keinen belastbaren Baukostenwert. Die 19.573 Quadratmeter umfassen Hallen-, Büro-, Technik-, Sozial- und Mezzaninflächen mit unterschiedlichen Kosten und Ertragspotenzialen. Außerdem fließen Grundstückswert, Außenanlagen und die erwartete Rendite in die Bewertung ein. Eine voll vermietete Immobilie mit langfristigen Verträgen kann deutlich mehr wert sein als dasselbe Gebäude ohne Nutzer, obwohl beide technisch identisch sind.

Die entscheidende ökonomische Größe ist deshalb nicht die öffentlich genannte Projektsumme, sondern der nachhaltige Nettoertrag. Verdion muss Mieten erzielen, die sämtliche Entwicklungs- und Finanzierungskosten rechtfertigen und zugleich für Unternehmen gegenüber Bestandsflächen konkurrenzfähig bleiben. Je höher die Bauqualität und die technischen Standards, desto größer ist der erforderliche Mietaufschlag. Der Nutzer akzeptiert diesen Aufschlag nur, wenn er durch niedrigere Betriebskosten, effizientere Abläufe, geringere Ausfallrisiken oder eine bessere Erfüllung eigener Nachhaltigkeitsziele einen messbaren Gegenwert erhält.

Rastatt ist mehr als eine Autobahnausfahrt

Der Standort gehört zu den stärksten Argumenten des Projekts. Rastatt liegt im südwestdeutschen Oberrheinkorridor zwischen Karlsruhe, Baden-Baden und Straßburg. Die A5 verbindet die Region nach Norden mit Rhein-Main und nach Süden mit Freiburg, Basel und der Schweiz. Frankreich befindet sich in unmittelbarer Nähe. Für Unternehmen, die deutsche, französische und schweizerische Märkte bedienen, bietet die Lage eine sinnvolle Ausgangsbasis.

Die kurze Entfernung zur Autobahn ist dabei kein nebensächliches Verkaufsargument. In der Logistik summieren sich zusätzliche Kilometer und Minuten über Tausende Fahrten zu erheblichen Kosten. Kurze Vor- und Nachläufe reduzieren Kraftstoffverbrauch, Fahrerzeit, Fahrzeugverschleiß und die Wahrscheinlichkeit unplanbarer Verzögerungen. Besonders bei zeitkritischer Belieferung von Produktionsbetrieben oder bei mehreren täglichen Touren kann eine gute Anschlusslage die Wettbewerbsfähigkeit eines Standorts sichtbar verbessern.

Rastatt ist zugleich kein reiner Transitstandort. Die Stadt und ihr Umland verfügen über eine breite industrielle Basis mit international tätigen Unternehmen, mittelständischen Zulieferern und technischen Dienstleistern. Das Mercedes-Benz-Werk bildet den größten industriellen Anker. Auf dem Werksgelände befindet sich zudem ein Industriepark, in dem Zulieferunternehmen produktionsnah arbeiten können. Dadurch entsteht eine Nachfrage nach Lagerung, Sequenzierung, Verpackung, Qualitätsprüfung, Ersatzteilversorgung und weiteren logistischen Dienstleistungen.

Auch die grenzüberschreitende Lage besitzt strategischen Wert. Unternehmen können Warenströme für Baden-Württemberg und das Elsass bündeln oder den Standort als Zwischenstufe in europäischen Lieferketten nutzen. Die Nähe zu Straßburg erweitert den erreichbaren Wirtschaftsraum, ohne dass Verdion zwingend auf eine einzige nationale Nachfrage angewiesen wäre. Allerdings hängt dieser Vorteil von leistungsfähigen Rheinquerungen, stabilen Verkehrswegen und einem möglichst reibungslosen europäischen Binnenmarkt ab.

Die Lage ist somit stark, aber nicht automatisch überlegen. Autobahnstaus, Baustellen, Fahrermangel, steigende Mautsätze und strengere Emissionsvorgaben können Transportkostenvorteile verringern. Der CoreHub profitiert vom Oberrheinkorridor, bleibt jedoch wie jede straßenorientierte Anlage von dessen Funktionsfähigkeit abhängig. Entscheidend ist, ob Nutzer die Kombination aus Industrieumfeld, Grenznähe und Verkehrsanbindung tatsächlich besser verwerten können als Alternativstandorte im Großraum Karlsruhe, im Elsass oder weiter südlich.

Die Autoregion als Chance und Klumpenrisiko

Die Ausrichtung auf Unternehmen der Automobilindustrie ist naheliegend. Produktionswerke arbeiten mit komplexen Lieferketten, kurzen Zeitfenstern und hohen Kosten ungeplanter Unterbrechungen. Eine moderne Halle in räumlicher Nähe kann als Pufferlager, Ersatzteilzentrum, Sequenzierungsstandort oder Basis für produktionsnahe Dienstleistungen dienen. Je kürzer die Distanz zum Werk, desto leichter lassen sich Bestände reduzieren und Lieferungen häufiger takten.

Die Nähe zum Mercedes-Benz-Werk verbessert daher grundsätzlich die Vermietungschancen. Gleichzeitig schafft sie ein erhebliches Branchenrisiko. Die europäische Automobilwirtschaft befindet sich in einem Strukturwandel, dessen Folgen für einzelne Werke, Zulieferer und Dienstleister schwer vorhersehbar sind. Elektrifizierung, Softwareorientierung, Kostensenkungsprogramme und der wachsende Wettbewerb chinesischer Hersteller verändern Produktpaletten und Beschaffungssysteme. Manche Komponenten verlieren an Bedeutung, während Batterien, Leistungselektronik, Halbleiter und digitale Systeme wichtiger werden.

Diese Veränderungen lösen nicht einfach weniger Logistik aus. Sie erzeugen teilweise neue Warenströme, neue Sicherheitsanforderungen und neue Dienstleistungsbedarfe. Batterien und bestimmte chemische Stoffe verlangen beispielsweise besondere Brandschutz-, Lager- und Versicherungskonzepte. Elektronische Komponenten stellen hohe Anforderungen an Sauberkeit, Sicherheit und Bestandskontrolle. Gleichzeitig können Hersteller ihre Lieferketten regionalisieren, um Abhängigkeiten zu reduzieren. Davon könnte ein Standort wie Rastatt profitieren.

Das Risiko entsteht, wenn mehrere regionale Akteure gleichzeitig Kapazitäten abbauen. Sinkt die Produktion eines großen Werks, geraten nicht nur direkte Zulieferer, sondern auch Speditionen, Personaldienstleister und technische Dienstleister unter Druck. Freie Bestandsflächen könnten dann günstiger angeboten werden und mit dem Neubau konkurrieren. Verdion müsste entweder die Mieterwartungen senken oder verstärkt Nutzer außerhalb der Automobilbranche ansprechen.

Die wirtschaftlich überzeugende Strategie besteht daher nicht in einer vollständigen Spezialisierung auf Automotive. Der CoreHub sollte die hohen Anforderungen der Automobilindustrie erfüllen, ohne von ihr abhängig zu werden. Produktion, allgemeine Kontraktlogistik, technischer Großhandel, E-Commerce, Ersatzteilgeschäft und regionale Distribution erweitern den Nutzerkreis. Die zwei Halleneinheiten ermöglichen zudem eine Mischung unterschiedlicher Branchen. Diese Diversifizierung ist für Verdion und die Region der wirksamste Schutz gegen einen einseitigen industriellen Abschwung.

Zwei Hallen senken das Vermietungsrisiko

Die geplante Gesamtfläche verteilt sich auf zwei Halleneinheiten. Damit vermeidet Verdion die Abhängigkeit von einem einzigen Nutzer, der knapp 20.000 Quadratmeter auf einmal übernehmen müsste. Mittelgroße Einheiten lassen sich häufig an einen breiteren Kreis von Unternehmen vermieten als ein monolithisches Großlager. Für regionale Logistiker, Zulieferer oder Handelsunternehmen kann eine Fläche von etwa 8.000 bis 10.000 Quadratmetern besser zum tatsächlichen Bedarf passen.

Die Teilbarkeit erhöht zugleich die Flexibilität des Eigentümers. Zieht ein Mieter aus, fällt nicht zwingend der gesamte Ertrag weg. Unterschiedliche Vertragslaufzeiten können das Risiko verteilen und erlauben eine schrittweise Anpassung der Mieten an den Markt. Außerdem können zwei Unternehmen am Standort gegenseitige Dienstleistungen nutzen oder gemeinsame Verkehrs- und Sicherheitsstrukturen teilen.

Diese Vorteile sind jedoch nicht kostenlos. Ein Mehrmieterobjekt benötigt klar getrennte Flächen, eigene Zugänge, Verbrauchserfassung, Brandschutzkonzepte und organisatorische Regeln für gemeinsam genutzte Bereiche. Unterschiedliche Betriebszeiten und Verkehrsaufkommen können Konflikte verursachen. Auch die Stellplatzverteilung, die Nutzung von Außenflächen und die Verantwortung für technische Anlagen müssen vertraglich eindeutig geregelt werden.

Zwei Einheiten beseitigen das Klumpenrisiko zudem nicht vollständig. Fällt einer der beiden Nutzer aus, kann weiterhin ein erheblicher Teil der Mieteinnahmen fehlen. Eine kleinteiligere Aufteilung würde das Risiko weiter streuen, könnte aber die betriebliche Effizienz verschlechtern und zusätzliche Umbauten erfordern. Verdion entscheidet sich somit für einen Mittelweg zwischen einem einzelnen Großnutzer und einem komplexen Gewerbepark mit vielen kleinen Mietern.

Ökonomisch ist diese Balance sinnvoll. Die Einheiten bleiben groß genug für professionelle Logistik- und Industrieprozesse, sind aber klein genug, um verschiedene Nutzergruppen anzusprechen. Die Flexibilität besitzt einen eigenen Wert, weil sie die Wahrscheinlichkeit reduziert, dass das Gebäude nach einem Mieterwechsel längere Zeit vollständig ungenutzt bleibt. In einem konjunkturell unsicheren Umfeld ist diese Drittverwendungsfähigkeit wichtiger als eine möglichst starke Optimierung für nur einen bestimmten Prozess.

Technik wird zum Vermietungsargument

Eine moderne Logistikimmobilie konkurriert nicht allein über Lage und Miete. Technische Eigenschaften entscheiden zunehmend darüber, welche Prozesse überhaupt möglich sind. Hallenhöhe, Bodentragfähigkeit, Toranzahl, Brandschutz, Stromversorgung und Rangierflächen beeinflussen Produktivität und Automatisierungsgrad. Verdion versucht deshalb, den CoreHub für unterschiedliche Anwendungen vorzubereiten.

Seitliche Belademöglichkeiten und mehrere Andockstellen verbessern den Warenfluss. Ebenerdige Tore erlauben die Einfahrt bestimmter Fahrzeuge oder Maschinen und erleichtern die Handhabung sperriger Güter. Eine belastbare Bodenplatte schafft Voraussetzungen für Regalanlagen, schwere Güter und ausgewählte produktionsnahe Tätigkeiten. Büro-, Technik-, Team- und Mezzaninflächen erweitern die Nutzung über die reine Lagerung hinaus.

Besonders relevant ist die elektrische Anschlussleistung. Logistikgebäude benötigen zunehmend Strom für Fördertechnik, Robotik, IT-Systeme, Wärmepumpen, Ladeinfrastruktur und automatisierte Lagerlösungen. Ein Gebäude mit unzureichendem Netzanschluss kann technisch modern erscheinen und dennoch für anspruchsvolle Nutzer ungeeignet sein. Allerdings entwickelt sich der Leistungsbedarf schnell. Was heute großzügig wirkt, kann bei umfangreicher Automatisierung oder beim gleichzeitigen Laden zahlreicher Nutzfahrzeuge künftig knapp werden.

Auch die Möglichkeit eines Rund-um-die-Uhr-Betriebs erhöht den wirtschaftlichen Nutzen. Logistikunternehmen verdienen ihr Geld mit Durchsatz und Verfügbarkeit. Zeitliche Beschränkungen können die Auslastung verringern und Lieferketten komplizieren. Eine Genehmigung für den 24/7-Betrieb ist daher wertvoll, selbst wenn ein späterer Nutzer sie zunächst nicht vollständig ausschöpft. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Lärmmanagement, Beleuchtung, Personalplanung und Rücksichtnahme auf das Umfeld.

Technische Qualität ist jedoch nur dann wertsteigernd, wenn sie zur Nachfrage passt. Überdimensionierte Anlagen erhöhen die Baukosten, ohne zwangsläufig höhere Mieten zu erzielen. Verdion muss deshalb einen Standard schaffen, der anspruchsvoll, aber nicht unnötig spezialisiert ist. Die wirtschaftlich beste Halle ist nicht die technisch maximal ausgestattete, sondern diejenige, deren Ausstattung von möglichst vielen Nutzern tatsächlich bezahlt und verwendet wird.

Nachhaltigkeit ist längst keine Dekoration

Die angestrebte DGNB-Gold-Zertifizierung, ein hoher Energieeffizienzstandard, Photovoltaik, Wärmepumpentechnik und begrünte Dachflächen gehören zum Konzept des CoreHub. Diese Merkmale werden häufig unter dem Begriff Nachhaltigkeit zusammengefasst, haben aber unterschiedliche wirtschaftliche Wirkungen. Sie können Energieverbrauch reduzieren, regulatorische Risiken begrenzen, Finanzierungen erleichtern und die Attraktivität für größere Unternehmen erhöhen.

Für Mieter sind vor allem die Betriebskosten entscheidend. Große Hallen besitzen einen vergleichsweise geringen Energiebedarf je Quadratmeter, doch ihre absolute Fläche führt dennoch zu beträchtlichen Verbräuchen. Beleuchtung, Heizung, Lüftung, Fördertechnik und IT laufen teilweise über viele Stunden. Eine effiziente Gebäudehülle und Wärmepumpe können den Bedarf senken. Photovoltaik kann Strom direkt am Standort erzeugen und die Abhängigkeit von Marktpreisen reduzieren.

Der tatsächliche Vorteil hängt vom Betriebsmodell ab. Solarstrom entsteht überwiegend tagsüber, während manche Logistikprozesse nachts einen hohen Verbrauch aufweisen. Ohne Speicher oder flexible Laststeuerung muss überschüssiger Strom eingespeist und zu anderen Zeiten aus dem Netz bezogen werden. Entscheidend ist außerdem, wer die Anlage betreibt, wie der Strom abgerechnet wird und ob die Nutzer langfristig von niedrigen Erzeugungskosten profitieren.

Für Verdion ist Nachhaltigkeit auch eine Absicherung des Immobilienwerts. Banken und institutionelle Investoren prüfen zunehmend Energiekennwerte, Klimarisiken und die technische Zukunftsfähigkeit von Gebäuden. Ältere, ineffiziente Hallen können künftig höhere Finanzierungskosten, Sanierungsbedarf oder Vermietungsnachteile aufweisen. Ein Neubau, der heutige Anforderungen deutlich übertrifft, verringert das Risiko einer frühen wirtschaftlichen Alterung.

Die angestrebte Zertifizierung darf dennoch nicht mit bereits nachgewiesener Leistung verwechselt werden. Erst Bauausführung, Dokumentation und späterer Betrieb zeigen, ob die Ziele erreicht werden. Eine Photovoltaikanlage macht ein Gebäude nicht automatisch klimaneutral, denn auch Beton, Stahl, Technik und Bauprozesse verursachen Emissionen. Eine belastbare Bewertung muss den gesamten Lebenszyklus betrachten. Nachhaltigkeit wird damit zu einer Ertrags- und Risikofrage, nicht zu einem grünen Etikett.

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Brownfield statt grüner Wiese

Das Projekt entsteht auf einem bereits gewerblich geprägten Standort. Diese Brownfield-Logik besitzt in Deutschland wachsende Bedeutung. Neue Gewerbeflächen auf unbebautem Land stoßen vielerorts auf politische Widerstände, langwierige Planungsverfahren und ökologische Bedenken. Gleichzeitig existieren in Industriegebieten ältere oder untergenutzte Areale, deren Infrastruktur und Baurecht wirtschaftlich neu aktiviert werden können.

Für Investoren bieten Brownfields Chancen und Risiken. Der Standort ist häufig bereits erschlossen und verkehrlich eingebunden. Bestehende industrielle Nutzungen in der Umgebung verringern Konflikte mit empfindlichen Wohnbereichen. Andererseits können Altlasten, unbekannte Bodenverhältnisse, Rückbaukosten und veraltete Leitungen erhebliche Zusatzaufwendungen verursachen. Eine sorgfältige technische und rechtliche Prüfung ist daher unverzichtbar.

Aus volkswirtschaftlicher Sicht ist die Wiederverwendung bestehender Gewerbeflächen meist sinnvoller als eine vergleichbare Neuversiegelung. Vorhandene Straßen, Netze und kommunale Strukturen werden besser ausgelastet. Der Flächendruck auf Landwirtschaft und Natur kann sinken. Diese Vorteile gelten allerdings nur, wenn Sanierung und Neubau tatsächlich ressourceneffizient umgesetzt werden und nicht lediglich ein altes Gebäude durch eine größere versiegelte Anlage ersetzt wird.

Der Wertzuwachs eines Brownfields entsteht durch die Beseitigung von Unsicherheit. Mit geklärten Eigentumsverhältnissen, tragfähigem Planungsrecht, einer Baugenehmigung und moderner Infrastruktur wird aus einem möglicherweise schwer nutzbaren Grundstück ein institutionell investierbares Produkt. Genau dieser Prozess entspricht einer Value-Add-Strategie. Verdion übernimmt Entwicklungsrisiken und erwartet dafür einen höheren Ertrag als beim Kauf einer bereits fertiggestellten, voll vermieteten Immobilie.

Für Rastatt ist die Nachnutzung zudem städtebaulich günstiger als ein isolierter Logistikneubau an einem völlig neuen Standort. Der CoreHub ergänzt ein bestehendes Industriegebiet und kann regionale Lieferketten verdichten. Die Qualität dieser Integration hängt jedoch davon ab, wie Verkehr, Entwässerung, Lärm, Beleuchtung und Grünflächen im tatsächlichen Betrieb gesteuert werden.

Verdion baut bewusst ohne Sicherheitsnetz

Das zentrale Risiko des Projekts liegt in der spekulativen Entwicklung. Damit ist gemeint, dass der Bau ohne bereits feststehenden langfristigen Hauptmieter vorangetrieben wird. Verdion übernimmt somit das Vermietungsrisiko. Bleiben die Hallen nach Fertigstellung leer, laufen Finanzierung, Bewirtschaftung, Versicherung und Instandhaltung weiter, während Mieteinnahmen fehlen.

Eine spekulative Entwicklung ist nicht automatisch leichtfertig. Unternehmen benötigen bei Standortentscheidungen verlässliche Übergabetermine. Ein lediglich geplantes Projekt ohne Genehmigung und Baustart ist für viele Nutzer zu unsicher. Mit einer erteilten Baugenehmigung und einem beauftragten Generalunternehmer kann Verdion Interessenten ein konkreteres Angebot machen. Der Baufortschritt erhöht die Glaubwürdigkeit und verkürzt die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Einzug.

Der Ansatz kann besonders dann funktionieren, wenn Wettbewerber wegen hoher Zinsen und Kosten weniger bauen. Ein begrenztes Neubauangebot verbessert die Position der wenigen Projekte, die 2027 bezugsfertig werden. Unternehmen, die kurzfristig moderne Flächen benötigen, können nicht mehrere Jahre auf neue Genehmigungen warten. Verdion setzt darauf, genau in diesem Zeitfenster ein knappes Produkt anbieten zu können.

Das Gegenrisiko ist eine erneute wirtschaftliche Abschwächung. Wenn Industrie- und Handelsunternehmen Investitionen verschieben, sinkt der Flächenbedarf oder bestehende Nutzer geben Hallen zur Untervermietung frei. Solche Bestandsangebote sind häufig günstiger als Neubauten, selbst wenn ihre Energie- und Prozessqualität schlechter ist. Preisempfindliche Unternehmen könnten sich dann gegen den CoreHub entscheiden.

Spekulatives Bauen ist daher eine Wette auf Zeitpunkt, Standort und Produktqualität. Verdion muss nicht nur grundsätzlich Nachfrage finden, sondern rechtzeitig Nutzer gewinnen, die den höheren Standard bezahlen. Der Erfolg hängt weniger von der allgemeinen Schlagzeile eines wachsenden Logistikmarkts ab als von konkreten Mietverhandlungen in Rastatt und der umliegenden Region.

Der deutsche Markt sendet widersprüchliche Signale

Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zeigt ein gemischtes Bild. Einerseits bleibt die Nachfrage nach modernen Flächen grundsätzlich robust. Lieferketten müssen widerstandsfähiger werden, Unternehmen halten teilweise größere Sicherheitsbestände, der Onlinehandel benötigt weiterhin Distributionskapazitäten und ältere Gebäude erfüllen neue technische Anforderungen nicht. Andererseits bremsen schwaches Wirtschaftswachstum, hohe Kosten und vorsichtige Unternehmensinvestitionen die Expansion.

Die Neubautätigkeit ist in den vergangenen Jahren zurückgegangen. Entwickler reagierten auf gestiegene Finanzierungskosten, teurere Materialien und schwierigere Vermarktung. Besonders spekulative Projekte wurden verschoben oder nur noch mit Vorvermietung begonnen. Dadurch kann mittelfristig ein Angebotsdefizit bei hochwertigen Flächen entstehen, obwohl im Gesamtmarkt weiterhin Leerstände vorhanden sind.

Diese scheinbare Widersprüchlichkeit ist entscheidend. Der Markt besteht nicht aus vollkommen austauschbaren Quadratmetern. Eine energieeffiziente Halle mit ausreichendem Stromanschluss, guter Andienung und 24/7-Nutzbarkeit konkurriert nur begrenzt mit einem älteren Gebäude in schwacher Lage. Gleichzeitig bleibt der Preisunterschied relevant. Nicht jeder Nutzer benötigt den höchsten Standard, und manche Unternehmen akzeptieren technische Nachteile, wenn die Miete deutlich niedriger ist.

Für den CoreHub spricht, dass Rastatt kein spekulativer Standort ohne industrielle Nachfragebasis ist. Gegen das Projekt spricht die starke Abhängigkeit der Region von einer konjunktursensiblen Branche. Der lokale Markt kann deshalb besser oder schlechter als der bundesweite Durchschnitt abschneiden. Nationale Flächenumsätze liefern Orientierung, ersetzen aber keine Analyse der konkreten Nutzer, Mietangebote und Wettbewerbsobjekte im Oberrheingebiet.

Verdions Entscheidung ist vor diesem Hintergrund antizyklisch, aber nicht irrational. Das Unternehmen entwickelt in einer Phase eingeschränkten Angebots und setzt auf eine spätere Marktverbesserung. Diese Strategie bietet höhere Chancen als ein Einstieg auf dem Höhepunkt eines Baubooms, verlangt aber ausreichend Kapital und Geduld, falls die Erholung später eintritt.

VELF 2 verfolgt keine defensive Strategie

Der CoreHub gehört zum Verdion European Logistics Fund 2, kurz VELF 2. Der Fonds verfolgt eine Value-Add-Strategie. Dabei wird Kapital nicht primär in vollständig entwickelte und langfristig vermietete Spitzenobjekte investiert, sondern in Immobilien und Grundstücke, deren Wert durch Entwicklung, Sanierung, Neuvermietung oder ein besseres Management gesteigert werden kann.

Diese Strategie verspricht höhere Renditen, weil der Fonds Risiken übernimmt, die konservativere Investoren vermeiden. Dazu gehören Planungs-, Bau-, Vermietungs- und Finanzierungsrisiken. In Rastatt besteht die Wertschöpfung aus mehreren Stufen: Sicherung des Standorts, Erteilung der Baugenehmigung, Errichtung der Anlage, Gewinnung geeigneter Nutzer und Stabilisierung der Mieterträge. Erst danach entsteht eine Immobilie, die möglicherweise an langfristig orientierte Bestandshalter verkauft oder dauerhaft im Portfolio gehalten werden kann.

Die Baugenehmigung ist innerhalb dieses Prozesses ein wesentlicher Meilenstein. Baurecht schafft Wert, weil es Unsicherheit reduziert und einen realistischen Projektzeitplan ermöglicht. Die anschließende Bauphase verlagert den Schwerpunkt vom Planungsrisiko auf Kosten, Termine und Vermietung. Mit Goldbeck als Generalunternehmer soll die bauliche Umsetzung in professionelle und standardisierte Strukturen überführt werden.

Für den Fonds ist Rastatt Teil einer größeren europäischen und deutschen Strategie. Mehrere Projekte in unterschiedlichen Regionen können Risiken verteilen und Skaleneffekte bei Planung, Einkauf, Vermarktung und Gebäudemanagement schaffen. Gleichzeitig steigt die Kapitalbindung, wenn mehrere spekulative Entwicklungen parallel nicht rechtzeitig vermietet werden. Portfoliodiversifikation schützt nur begrenzt, wenn eine allgemeine Konjunktur- oder Finanzierungskrise sämtliche Standorte gleichzeitig belastet.

Der CoreHub passt damit schlüssig zur Fondsstrategie, ist aber kein defensives Investment. Anleger erwarten eine Prämie für die übernommenen Risiken. Verdion muss diese Prämie durch aktive Wertschöpfung verdienen. Eine moderne Halle allein reicht nicht; entscheidend sind Vermietung, Mieterqualität, Vertragslaufzeit und ein späterer Immobilienwert, der über sämtlichen Entwicklungs- und Kapitalkosten liegt.

Zinsen bestimmen den Wert im Hintergrund

Logistikimmobilien werden häufig als operatives Thema betrachtet, doch ihre Bewertung hängt stark vom Kapitalmarkt ab. Steigen die von Investoren geforderten Renditen, sinkt bei unveränderten Mieten der rechnerische Immobilienwert. Fallen die Renditeanforderungen, steigt der Wert. Diese Beziehung kann die wirtschaftliche Bilanz eines Projekts erheblich verändern, selbst wenn Bau und Vermietung planmäßig verlaufen.

Die lange Niedrigzinsphase hatte Immobilienwerte erhöht und Finanzierungen erleichtert. Mit dem späteren Zinsanstieg verteuerte sich Fremdkapital, während Käufer höhere Anfangsrenditen verlangten. Projektentwickler mussten mehr Eigenkapital einsetzen, vorsichtiger kalkulieren und teilweise Grundstückspreise oder Baupläne anpassen. Viele Vorhaben verloren ihre frühere Wirtschaftlichkeit.

Für Verdion liegt zwischen Baugenehmigung und geplanter Fertigstellung ein bedeutender Zeitraum. Bis Juli 2027 können sich Zinsen und Transaktionsrenditen in beide Richtungen bewegen. Ein günstigeres Finanzierungsumfeld würde den späteren Wert stützen. Bleiben Kapitalkosten hoch, muss die Immobilie stärkere Mieterträge liefern, um das Wertpotenzial von 45 Millionen Euro zu rechtfertigen.

Der beste Schutz gegen Kapitalmarktschwankungen ist ein stabiler Cashflow. Langfristige Verträge mit bonitätsstarken Unternehmen, marktgerechte Mieten und niedrige nicht umlagefähige Kosten machen eine Immobilie auch bei höheren Renditeanforderungen attraktiv. Leerstand wirkt dagegen doppelt negativ: Es fehlen Einnahmen, und Käufer kalkulieren zusätzliche Risiken sowie Vermietungskosten ein.

Verdions wichtigste Aufgabe besteht deshalb nicht darin, die Zinsentwicklung korrekt vorherzusagen. Das Unternehmen muss ein Gebäude schaffen, das unter unterschiedlichen Kapitalmarktbedingungen vermietbar bleibt. Flexible Flächen, niedrige Betriebskosten und eine breite Nutzeransprache sind wirtschaftlich wertvoller als eine optimistische Zinswette.

Arbeitsplätze sind nicht automatisch garantiert

Neue Logistikimmobilien werden häufig mit Beschäftigungseffekten begründet. Während der Bauphase entstehen Aufträge für Planung, Bauunternehmen, Handwerk, technische Ausrüstung und Dienstleistungen. Wie viel Wertschöpfung tatsächlich in der Region verbleibt, hängt jedoch von den beauftragten Unternehmen, Lieferketten und Nachunternehmern ab.

In der Betriebsphase ist die Beschäftigungswirkung noch unsicherer. Eine klassische, personalintensive Lagerlogistik kann zahlreiche operative Arbeitsplätze schaffen. Ein hochautomatisiertes Zentrum bewältigt mit deutlich weniger Beschäftigten möglicherweise ein größeres Warenvolumen. Dafür entstehen qualifiziertere Tätigkeiten in Wartung, Datenanalyse, IT, Anlagensteuerung und Prozessmanagement. Ohne feststehenden Nutzer lässt sich die spätere Zahl der Arbeitsplätze deshalb nicht seriös beziffern.

Die Qualität der Beschäftigung hängt ebenfalls vom Betriebskonzept ab. Schichtarbeit, Lohnniveau, Leiharbeit, Qualifizierungsbedarf und Automatisierungsgrad unterscheiden sich stark. Für die Region ist ein Standort mit produktionsnahen Dienstleistungen und technischen Tätigkeiten häufig wertvoller als ein reines Durchlauflager mit geringer lokaler Einbindung. Die Gebäudekonzeption ermöglicht beide Varianten.

Die Erreichbarkeit für Beschäftigte wird zu einem wichtigen Standortfaktor. Logistikbetriebe konkurrieren vielerorts um Fahrer, Lagerpersonal und technische Fachkräfte. Öffentlicher Nahverkehr, sichere Fahrradwege und passende Schichtverbindungen können die Personalgewinnung erleichtern. Eine gute Autobahnanbindung allein reicht nicht, wenn Beschäftigte den Standort ohne eigenes Auto nur schwer erreichen.

Auch kommunale Einnahmen sind nicht garantiert. Grundsteuer und mögliche Gewerbesteuer stehen öffentlichen Kosten für Straßen, Feuerwehr, Entwässerung und Verkehrssteuerung gegenüber. Die Höhe der Gewerbesteuer hängt zudem von Ertrag, Unternehmenssitz und steuerlicher Struktur der späteren Nutzer ab. Der regionale Nutzen sollte deshalb nicht anhand der Hallengröße, sondern anhand der tatsächlich entstehenden Wertschöpfung bewertet werden.

Der Verkehrsvorteil erzeugt externe Kosten

Logistikimmobilien leben von Verkehr. Genau darin liegt ein grundlegender Zielkonflikt. Die Nähe zur A5 reduziert betriebliche Kosten und ermöglicht schnelle Verbindungen. Gleichzeitig erzeugen zusätzliche Lkw-Fahrten Lärm, Emissionen, Straßenverschleiß und Unfallrisiken. Ein 24/7-Betrieb verteilt den Verkehr zeitlich, kann aber nächtliche Belastungen erhöhen.

Getrennte Zufahrten für Pkw und Lkw, ausreichende Rangierflächen und klar organisierte Torbelegung verbessern Sicherheit und Effizienz. Lkw-Stellplätze und Sozialbereiche können verhindern, dass Fahrer ungeordnet im öffentlichen Raum warten. Ein digitales Zeitfenstermanagement reduziert Spitzen und Leerlauf. Solche Maßnahmen sind nicht nur betrieblich sinnvoll, sondern beeinflussen auch die Akzeptanz in der Umgebung.

Langfristig wird die Dekarbonisierung des Straßengüterverkehrs wichtiger. Elektrische Lkw benötigen hohe Ladeleistungen, Flächen und intelligentes Energiemanagement. Photovoltaik und ein leistungsfähiger Netzanschluss bieten eine Grundlage, doch die Anforderungen schwerer Nutzfahrzeuge können erheblich sein. Eine vorausschauende Nachrüstbarkeit für Ladeinfrastruktur würde den langfristigen Wert des Standorts stärken.

Der CoreHub selbst ist vor allem straßenorientiert. Ein direkter Gleisanschluss wäre für eine Anlage dieser Größe wahrscheinlich weder wirtschaftlich noch für alle Nutzer sinnvoll. Dennoch können Unternehmen regionale Terminals, Häfen oder kombinierte Verkehre indirekt einbinden. Rastatts Lage im Oberrheinkorridor eröffnet grundsätzlich mehrere Verkehrsträger, auch wenn der unmittelbare Hallenbetrieb auf den Lkw ausgerichtet bleibt.

Die ökonomische Bewertung fällt deshalb zweigeteilt aus. Für Mieter und Eigentümer schafft die Autobahnnähe einen klaren Vorteil. Für die Allgemeinheit entstehen Kosten, die nicht vollständig in der Miete oder im Transportpreis enthalten sind. Ein verantwortungsvoller Betrieb muss diese Belastungen durch effiziente Verkehrsführung, emissionsärmere Fahrzeuge und eine gute Abstimmung mit der Kommune begrenzen.

Drei Szenarien bis Juli 2027

Im günstigen Szenario stabilisiert sich die deutsche Wirtschaft, die industrielle Nachfrage erholt sich und Unternehmen investieren wieder stärker in moderne Lieferketten. Gleichzeitig bleibt das Neubauangebot begrenzt, weil viele Entwickler Projekte verschoben haben. Verdion vermietet beide Einheiten vor oder kurz nach der Fertigstellung an bonitätsstarke Nutzer. Langfristige Mietverträge und ein günstigeres Zinsumfeld stützen den Wert. Der CoreHub würde dann als erfolgreiche antizyklische Entwicklung gelten.

Im realistischen Basisszenario bleibt die Konjunktur schwach, während hochwertige Flächen dennoch gefragt sind. Eine Einheit wird früh vermietet, bei der zweiten dauert die Suche länger. Verdion muss möglicherweise mietfreie Zeiten, Ausbauzuschüsse oder flexiblere Vertragsbedingungen anbieten. Der Cashflow beginnt später und fällt zunächst geringer aus, die Immobilie erreicht aber innerhalb eines überschaubaren Zeitraums eine stabile Auslastung.

Im negativen Szenario verschärft sich der Abschwung in der Automobilindustrie. Zulieferer reduzieren Kapazitäten, Logistikunternehmen vermeiden Expansionen und zusätzliche Bestandsflächen kommen auf den Markt. Gleichzeitig bleiben Finanzierungskosten hoch. Verdion müsste die Miete senken oder erhebliche Anreize gewähren. Ein längerer Leerstand würde den Ertrag und damit den Projektwert belasten.

Ein viertes, häufig unterschätztes Risiko liegt in abweichenden Nutzeranforderungen. Nachfrage kann vorhanden sein, aber mehr Strom, zusätzliche Brandschutztechnik, andere Toranordnungen, besondere Genehmigungen oder größere Stellplatzkapazitäten verlangen. Je später solche Wünsche auftreten, desto teurer wird die Anpassung. Die flexible Grundstruktur reduziert dieses Risiko, kann es aber nicht vollständig beseitigen.

Der Zeitraum bis Juli 2027 ist für die Vermarktung zugleich ein Vorteil. Größere Unternehmen benötigen für Standortprüfung, interne Freigaben, Vertragsverhandlung, Technikplanung und Umzug häufig viele Monate. Mit Baugenehmigung und festem Zeitplan kann Verdion frühzeitig verbindliche Gespräche führen. Entscheidend ist, nicht nur möglichst schnell, sondern zu wirtschaftlich tragfähigen Bedingungen zu vermieten.

Erfolg lässt sich an vier Größen messen

Ob der CoreHub wirtschaftlich erfolgreich wird, sollte nicht allein an einer vollständigen Belegung gemessen werden. Die erste entscheidende Größe ist die Vermietungsgeschwindigkeit. Jeder Monat Leerstand verzögert Einnahmen und erhöht die Kapitalbindung. Eine schnelle Vermietung ist jedoch nur dann positiv, wenn sie nicht mit übermäßigen Zugeständnissen erkauft wird.

Die zweite Größe ist die Qualität der Mietverträge. Bonität, Laufzeit, Indexierung, Kündigungsrechte und die Verteilung von Betriebs- und Instandhaltungskosten bestimmen die Stabilität des Cashflows. Ein langfristiger Vertrag mit einem wirtschaftlich starken Unternehmen kann den Immobilienwert erheblich steigern. Ein kurzfristiger Vertrag mit hoher nomineller Miete kann dagegen größere Risiken enthalten.

Die dritte Größe ist die tatsächliche Betriebs- und Energieeffizienz. Entscheidend sind reale Verbräuche, nicht nur Planungswerte oder Zertifikate. Wenn Wärmepumpe, Gebäudehülle, Beleuchtung und Photovoltaik die Nebenkosten messbar reduzieren, entsteht ein nachhaltiger Wettbewerbsvorteil. Bleiben die Einsparungen hinter den Erwartungen zurück, wird es schwieriger, einen Neubauaufschlag bei der Miete zu begründen.

Die vierte Größe ist die Diversifikation der Nachfrage. Gewinnt Verdion Nutzer aus mehreren Branchen, sinkt die Abhängigkeit von der Automobilkonjunktur. Besonders wertvoll wären Unternehmen, die Logistik mit leichter Produktion, technischer Bearbeitung oder regionaler Distribution verbinden. Dadurch entstünde mehr lokale Wertschöpfung als in einem reinen Durchlauflager.

Diese vier Größen sind enger miteinander verbunden, als es zunächst erscheint. Gute Technik erleichtert die Vermietung, ein breiter Nutzerkreis verbessert die Vertragsposition, stabile Verträge erhöhen den Immobilienwert und niedrige Betriebskosten stärken die Bindung der Mieter. Der Erfolg des Projekts entsteht somit nicht durch ein einzelnes Merkmal, sondern durch das Zusammenspiel von Standort, Gebäude und Vertragsstruktur.

Eine begründet positive, aber nüchterne Bilanz

Der Verdion CoreHub Rastatt ist wirtschaftlich plausibel und strategisch nachvollziehbar. Die Lage verbindet eine etablierte Industrieregion mit der A5 und der Nähe zu Frankreich. Die zwei Halleneinheiten begrenzen das Vermietungsrisiko, die technische Ausstattung erweitert den Nutzerkreis und der hohe Nachhaltigkeitsanspruch adressiert steigende Anforderungen von Unternehmen, Banken und Investoren.

Besonders überzeugend ist die Verbindung aus Brownfield-Entwicklung und flexibler Gebäudestruktur. Verdion nutzt einen bestehenden Gewerbestandort, anstatt ein isoliertes Großlager auf der grünen Wiese zu errichten. Gleichzeitig wird keine übermäßig spezialisierte Immobilie geschaffen, die nur für einen einzigen Nutzer funktioniert. Das verbessert die langfristige Anpassungsfähigkeit.

Die Risiken bleiben dennoch erheblich. Der spekulative Baubeginn verlagert das Vermietungsrisiko vollständig auf den Entwickler. Die regionale Stärke der Automobilindustrie ist zugleich eine konjunkturelle Abhängigkeit. Zinsen, Baukosten und mögliche Mietanreize können das Wertpotenzial belasten. Auch Nachhaltigkeitsmerkmale entfalten ihren ökonomischen Nutzen erst, wenn sie im Betrieb tatsächlich Kosten senken und von Mietern honoriert werden.

Die klare Perspektive fällt deshalb vorsichtig positiv aus. Verdion investiert nicht blind in einen allgemeinen Logistikboom, sondern gezielt in die Qualitätslücke zwischen modernen Anforderungen und einem alternden Hallenbestand. Standort und Konzept bieten gute Voraussetzungen, von einem knappen Neubauangebot zu profitieren. Eine Erfolgsgarantie entsteht daraus nicht.

Am Ende entscheidet nicht die Höhe von 45 Millionen Euro über die Bedeutung des Projekts. Entscheidend ist, ob Verdion bis 2027 zwei passende Nutzer findet, tragfähige Verträge abschließt und die versprochene technische sowie energetische Qualität in reale Betriebsvorteile übersetzt. Gelingt das, wird der CoreHub zu einem belastbaren Baustein des Oberrheinkorridors und zu einem überzeugenden Beispiel moderner Brownfield-Entwicklung. Bleibt die Nachfrage dagegen zu stark von der angeschlagenen Automobilwirtschaft abhängig oder muss die Vermietung mit hohen Zugeständnissen erkauft werden, schrumpft das Wertpotenzial schnell. Die Hallen können planmäßig fertig werden; ob daraus auch eine starke Immobilie entsteht, entscheidet erst der Markt.

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