Държавата като строител: Жилищната криза в Германия и илюзията за държавни решения

Жилищната криза ескалира: Защо държавна жилищна компания само влошава проблема

Рекордно високи строителни фалити и бюрокрация вместо нови апартаменти: Защо самата държава е причинила строителната криза

Германия се втурва неконтролируемо към най-тежката си жилищна криза от десетилетия. С рекорден недостиг от 1,4 милиона апартамента и драматичен спад в строителните разрешителни, пазарът е на ръба на колапса. В тази извънредна ситуация политиците представят предполагаем спасителен пояс: федералното правителство трябва да се намеси като държавен предприемач. Но това, което на пръв поглед изглежда като освобождаващ ход, при по-внимателно разглеждане се оказва опасна грешна стъпка. Истинското пречка не е провалящият се свободен пазар, а самата държава. С непроницаема планина от регулации, 16 различни държавни строителни кодекса и данъчно бреме, което поглъща повече от една трета от строителните разходи, политиците просто направиха строителството нерентабилно. Защо една нова федерална жилищна корпорация няма да реши дълбоките структурни проблеми и какви драстични уроци ни учи провалът на съществуващите държавни проекти за недвижими имоти, можете да прочетете в нашия подробен анализ.

Когато самият пожарникар се превърне в подпалвач

Рекорден дефицит като отправна точка: Срутеният пазар на жилища

Германия е изправена пред най-тежката си жилищна криза от десетилетия. „Мониторът на социалните жилища 2026“, съставен от Института Пестел от името на Алианса за социални жилища, документира рекорден дефицит от приблизително 1,4 милиона липсващи апартамента в цялата страна – почти изключително в сегмента на достъпните жилища. Младите хора, по-възрастните поколения и хората с увреждания са особено засегнати; само в гъсто населените провинции като Северен Рейн-Вестфалия има недостиг от около 376 000 апартамента, а в Бавария – около 233 000.

В същото време статистиката за новото строителство показва драматичен спад. През 2024 г. в Германия са одобрени за строителство само 215 900 апартамента – намаление с 16,8% в сравнение с предходната година и трети пореден спад. В сравнение с 2022 г. разрешителните за строеж са спаднали с общо 43%. Последният път, когато е имало по-малко разрешителни за строеж, е бил през 2010 г. Политиците си бяха поставили за цел 400 000 нови апартамента годишно; въпреки това, през 2024 г. са били завършени само около 252 000 жилища, а експертите очакват само около 235 000 за 2025 г. и около 215 000 за 2026 г. В абсолютни стойности: Годишната разлика между търсенето и реалността е повече от 150 000 апартамента.

В тази ситуация лидерът на социалдемократите и федерален министър на финансите Ларс Клингбайл, в реч пред фондация „Бертелсман“, поиска федералното правителство да строи жилища „в голям мащаб“ в бъдеще. Федералният министър на строителството Верена Хуберц подхвана идеята и говори за потенциална „промяна на правилата на играта“ за германския пазар на жилища. Самата Хуберц обаче призна, че създаването на такава федерална жилищна корпорация би изисквало изменение на Основния закон (конституцията на Германия). Това, което на пръв поглед изглежда като решителна реакция на пълномащабна криза, при по-внимателно разглеждане се оказва симптоматична погрешна диагноза.

Разходи под държавния печат: Защо Германия е страна с високи разходи

Преди да се отговори на въпроса за правителствените решения, трябва да се разбере коренната причина за жилищната криза: Германия е страна със структурно високи разходи, когато става въпрос за ново жилищно строителство. Според анализ на глобалния доставчик на услуги за недвижими имоти CBRE, средните разходи за строителство на нови жилища в Германия са били 5150 евро на квадратен метър – по-високи, отколкото във Франция и Финландия (по 5000 евро) и повече от два пъти по-високи, отколкото в Полша (2130 евро). В по-скорошно проучване за Деня на жилищното строителство 2025 г., диапазонът на разходите за нови многоетажни жилищни сгради в големите германски градове е бил между 3300 и 8300 евро на квадратен метър, със средна стойност от 4470 евро.

Ключовият извод: Близо една трета от тези разходи, или около 1500 евро на квадратен метър, са пряко причинени от данъци и публични такси. Германската федерация по недвижими имоти (ZIA) оценява общия дял, наложен от правителството, на 37 процента от строителните разходи – състоящи се от данък върху прехвърлянето на недвижими имоти, данък добавена стойност, изисквания за енергийна ефективност, технически строителни разпоредби и общински изисквания. Институтът Пестел го е формулирал още по-категорично в по-ранен анализ: От всяко евро, инвестирано в строителство на жилища, около 51 цента отиват в правителството под формата на данъци и осигурителни вноски.

Тези цифри имат поразително последствие: държавата вече е един от най-големите двигатели на разходите в германското жилищно строителство – чрез данък добавена стойност, данък върху прехвърлянето на недвижими имоти, разпоредби за енергийна ефективност, технически строителни норми и множество общински изисквания. Всеки, който представя държавна жилищна корпорация като решение в този контекст, пренебрегва фундаменталния парадокс: държавата би трябвало да реши проблем, който самата тя до голяма степен е създала.

Регулаторната планина: Бюрокрацията като структурна спирачка за растежа

Истинският проблем в германското жилищно строителство не е липсата на капитал, а регулаторна планина, която е практически невъзможна за преминаване. В своя позиционен документ за Жилищния конгрес през 2025 г. фондация „Конрад Аденауер“ диагностицира, че множеството строителни стандарти в Германия значително увеличават строителните разходи. Федералната фрагментация е особено проблематична: 16 различни държавни строителни норми усложняват процесите на планиране и одобрение и увеличават строителните разходи поради липса на стандартизация. Това, което се счита за съответстващ строителен проект в Бавария, може да доведе до месеци допълнителни искания за плащане в Хамбург.

Времето за одобрение е симптом на системен провал. При опростената процедура, разрешението за строеж обикновено отнема от два до три месеца – при условие че всички документи са комплектни. При стандартната процедура нормата е от три до шест месеца, но за сложни проекти действителната обработка от властите може да отнеме значително повече време. Освен това, ако е необходимо да се включат външни органи, като например служби за опазване на историческото наследство, екологични агенции или пожарната, само тяхното време за реакция може да отнеме до дванадесет седмици. Средното време от разрешението за строеж до завършването му вече е 26 месеца, а за жилищни сгради – дори 34 месеца.

Тези регулаторни пречки засягат както частните, така и публичните предприемачи. Заключението на икономиста Вероника Грим от Германския съвет на икономическите експерти е следователно ясно: Държавните предприемачи на проекти се борят със същите проблеми като частните – високи разходи за строителство, недостиг на квалифицирани работници и прекомерна регулация. Нова държавна компания няма да реши тези структурни проблеми; тя ще бъде изложена на тях по същия начин, както всеки друг участник на пазара.

Вълна от фалити в строителния бранш: Капиталът се оттегля

Докато политиците обсъждат нови държавни компании, строителната индустрия претърпява тих кръвоизлив. Броят на стандартните заявления за несъстоятелност в строителния сектор се е увеличил с 19,2% през юли 2025 г. в сравнение със същия месец на предходната година – с 9,4 несъстоятелности на 10 000 компании, почти два пъти повече от средното за страната. През първата половина на 2025 г. само в Хесен са отчетени 189 несъстоятелности в строителството – повече от всеки друг сектор. В Северен Рейн-Вестфалия фалитите на компаниите са се увеличили със 17% през първата половина на годината. Международният кредитен застраховател Atradius изчисли, че общото увеличение на несъстоятелността за цялата 2024 г. е около 22%.

Икономическата логика зад това развитие е ясна. При настоящи инвестиционни разходи от около 5 230 евро на квадратен метър – включително дела на земята – частно финансираните наеми едва позволяват месечни нетни наеми под 17,50 евро. Изследователят на Empirica Андреас Браун го казва сбито: На пазара почти няма търсене на тези наеми, следователно не се извършва строителство – дори когато проектите са одобрени. Пазарът се проваля не поради липса на личен интерес от страна на инвеститорите, а защото рамковите условия са направили строителството в частния сектор структурно нерентабилно.

Намаляването на капацитета в индустрията създава опасна обратна връзка: квалифицираните работници, които са напуснали сектора, рядко се завръщат. 80 до 85 процента от строителните компании имат по-малко от 20 служители. Кой ще построи апартаментите, от които днес има толкова голяма нужда? Новосъздадена държавна компания не може да създаде капацитет от нищото – тя трябва да разчита на същия изчерпан пазар на труда като всички останали строителни компании.

Фокусни области в индустрията: B2B, дигитализация (от AI до XR), машиностроене, логистика, възобновяеми енергийни източници и промишленост

Повече информация тук:

• Експертен бизнес център

Тематичен център, предлагащ анализи и експертиза:

• Платформа за знания, обхващаща глобалните и регионалните икономики, иновациите и специфичните за индустрията тенденции
• Колекция от анализи, прозрения и обща информация от ключовите ни области на фокус
• Място за експертиза и информация за актуалните развития в бизнеса и технологиите
• Център за компании, търсещи информация за пазари, дигитализация и иновации в индустрията

Моделът за подражание, който не е такъв: Как BImA се провали

Всеки, който иска да оцени идеята за федерална жилищна корпорация, трябва да погледне Федералната агенция за недвижими имоти (BImA) – съществуващото държавно дружество за недвижими имоти на федералното правителство. Резултатът е отрезвяващ. На Срещата на върха за жилищното строителство през 2018 г. тогавашната управляваща голяма коалиция обяви, че федералното правителство ще създаде от 6000 до 8000 нови апартамента чрез жилищна инициатива. Действителният резултат: От 2020 до 2023 г. е започнало строителството на 2753 апартамента, но до края на 2023 г. са завършени само 200 жилища. Само през 2023 г. BImA е завършила едва 68 нови сгради.

Но не само цифрите за новото строителство са тревожни. Един на всеки шест апартамента в портфолиото на BImA (Федерална агенция за недвижими имоти) е свободен – общо над 6000 апартамента, собственост на федерално правителство, някои от които остават без наем от години. Процентът на свободните жилища почти се е удвоил в рамките на година и половина. Вътрешен „вик за помощ“ от служители на BImA описва вътрешния хаос в агенцията по остър начин: липса на последователен план, претовареност, недостиг на квалифициран персонал и липса на стратегия за строителство, експлоатация и управление. Самите служители смятат за „невъзможно“ BImA да поеме жилищно строителство в значителен мащаб. Освен това Федералната сметна палата установи, че BImA не е действала икономично при закупуване на права за ползване и е основавала решенията си на ценови насоки, които са на повече от десет години.

Самата министърка на строителството Хуберц призна, че Федералната агенция за недвижими имоти (BImA) обслужва предимно федерални служители и следователно не представлява решение за обществото като цяло. Логичната последица обаче не би била нова, допълнителна държавна компания, а по-скоро фундаментална реформа на съществуващите структури, която би трябвало да постигне точно това, което се предлага сега.

Държавният провал като системна характеристика: Исторически и европейски уроци

Опитите за справяне с недостига на жилища чрез директно държавно строителство имат дълга история в Германия и Европа – със смесени резултати. Виенският модел на общинско жилищно строителство е международно признат като отличен пример за успешно обществено жилищно строителство: 62% от жителите на Виена живеят в субсидирани жилища, в приблизително 220 000 общински апартамента или други субсидирани жилища. Наемите във виенските общински жилища са значително по-ниски, отколкото на свободния пазар, а моделът осигурява социална стабилност в продължение на десетилетия.

Но дори и много хваленият виенски модел не е без своите слабости. Критиците посочват, че оперативните разходи в общинските жилища са над средните и че градските апартаменти са значително по-скъпи за управление от тези на частните компании. Наемателите могат да запазят общинските си апартаменти за неопределено време – дори ако доходите им са се увеличили рязко, откакто са се нанесли – което води до неправилно разпределение на субсидираните жилища. Освен това Виена е специален случай: градът се гордее с векове институционална приемственост в строителството на жилища с нестопанска цел, общинска земя и политическа система, която третира въпроса с висок приоритет. Тези условия не съществуват на федерално ниво в Германия.

Вероника Грим от Германския съвет на икономическите експерти просто нарича предложението на социалдемократите „погрешна идея“ и посочва структурно подобни грешки в други държавни инфраструктурни проекти: Deutsche Bahn, Autobahn GmbH – големите публични проекти в Германия редовно се характеризират със значително превишаване на разходите, огромни забавяния и неефективни структури за вземане на решения. Тези модели не са случайни провали, а по-скоро присъщи на системата: Държавните организации са обект на различни системи за стимулиране от частните компании – те мислят политически, а не икономически, работят с неограничена отговорност и без истински конкурентен натиск.

Истинската диагноза: пазарен провал или правителствен провал?

Ключовият икономически въпрос не е дали пазарът на жилища се е провалил. Въпросът е: Защо се проваля и чий е този провал? Защото пазар, който функционира при нормални условия, винаги показва дисфункция, когато рамката е структурирана по такъв начин, че икономическата дейност вече не е възможна. Именно такъв е случаят в Германия.

Данните рисуват ясна картина: Държавата поема приблизително 37% от разходите за ново строителство чрез данъци, такси, енергийни разпоредби и общински изисквания. Шестнадесет различни държавни строителни кодекса възпрепятстват стандартизацията и намаляването на разходите. Процесите на издаване на разрешителни обвързват капитала с месеци, без да създават добавена стойност. Стандартите за енергийна ефективност надвишават икономически осъществимото, както се вижда от примера с Efficiency House 40, който, въпреки че е разрешено да консумира по-малко от един процент от енергията на стандартна къща, е значително по-скъп от законово изискваната Efficiency House 55. В същото време разходите за жилище в Германия като дял от дохода, с 24,5%, са значително по-високи от средните за ЕС от 19,2% – 12% от всички германски домакинства се считат за прекомерно обременени от разходи за жилище (средно за ЕС: 8,2%).

Това, което обаче напълно липсва, е държавна компания за ново строителство: липсват средства, липсва капацитет, липсва персонал. Това, което съществува, не се използва – както показват скандалите със свободните работни места във Федералната агенция за недвижими имоти (BImA). Следователно логичното заключение е неудобно, но убедително: жилищният проблем не е причинен от свободния пазар, а от самата държава, чрез десетилетия на свръхрегулация, фискално източване и структурна неефективност. Повече от същото не е решението.

Какво всъщност би помогнало: Икономически осъществимият изход

Сериозният подход към реформата би трябвало да се справи с първопричините, а не само със симптомите. Първата и най-важна мярка би била обединяването на 16-те държавни строителни кодекса в единен, национален набор от разпоредби – стъпка, която би намалила значително строителните разходи чрез стандартизация, мащабиране и опростено планиране, както единодушно подчертават както фондация „Конрад Аденауер“, така и главният икономист на HCOB (Хамбургската търговско-промишлена камара). Освен това, данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти, който се е увеличил до 6,5 процента в много провинции, би трябвало да бъде значително намален или временно спрян за нови жилища.

Второ, Германия се нуждае от реалистично калибриране на своите стандарти за енергийна ефективност. Високият стандарт на Efficiency House 40 генерира допълнителни разходи, които не се компенсират от никакви икономии на енергия и просто правят частното строителство невъзможно. Диференцирана регулация, която разграничава новото строителство в субсидирания и частния сектор, би била по-икономически ефективна. Трето, процесите на издаване на разрешителни трябва да бъдат радикално ускорени чрез дигитализация и увеличаване на персонала в строителните органи.

Правителственото финансиране със сигурност има своето място – но като механизъм за стимулиране на частните участници, а не като техен заместител. Отстъпките за разпределение на земя, удължените данъчни амортизационни облекчения и целевото финансиране от KfW за социални жилища могат да мобилизират частни инвеститори, без да се повтаря структурната неефективност на общественото строителство. Опитът във Виена показва, че общественото жилищно строителство може да успее при правилните исторически и институционални условия – но тези условия първо трябва да бъдат старателно установени на федерално ниво в Германия, процес, който би отнел десетилетия.

Политическо симптомно ориентирано мислене вместо структурна реформа

Идеята за федерална жилищна корпорация не е решение; тя е политически сигнал. Тя предава чувство за свобода на действие, без да се занимава със структурните причини за кризата. Самата политик от Социалдемократическата партия Хуберц призна, че нейната партия „твърде дълго е проектирала образа на възпрепятстване на реформите“ – забележително честна самооценка, която повдига още повече въпроси, когато същата партия сега настоява за решение, което означава повече държавна намеса в сектор, който вече страда от свръхрегулация.

Фундаменталният проблем на германския пазар на жилища не е пазарен провал, а политически създадена бариера пред инвестициите. Докато новите строителни проекти не могат да се управляват печелившо при пазарни наеми, докато строителните разрешителни представляват бюрократична пречка, докато 16 различни държавни строителни кодекса предотвратяват мащабирането и докато над една трета от строителните разходи се дължат на държавни такси, дори нова държавна компания няма да строи повече от частния сектор. Тя просто ще работи по-скъпо, по-бавно и с по-малка отчетност – използвайки парите на данъкоплатците, които биха могли да се използват много по-ефективно за структурни реформи.

Германия не се нуждае от държавата като предприемач. Нуждае се от държава, която да спре да възпрепятства предприемачите.

☑️ Нашият бизнес език е английски или немски

☑️ НОВО: Кореспонденция на родния ви език!

 

Аз и моят екип с удоволствие ще бъдем на ваше разположение като ваш личен съветник.

Можете да се свържете с мен, като попълните формата за контакт тук wolfenstein@xpert.digital:или просто ми се обадите на +49 7348 4088 965. Моят имейл адрес е

Очаквам с нетърпение нашия съвместен проект.

 

 

☑️ Подкрепа за МСП в стратегията, консултирането, планирането и внедряването

☑️ Създаване или пренасочване на дигиталната стратегия и дигитализация

☑️ Разширяване и оптимизиране на международните процеси на продажби

☑️ Глобални и дигитални B2B търговски платформи

☑️ Pioneer Развитие на бизнеса / Маркетинг / PR / Търговски панаири

Xpert.Digital е индустриален център за B2B, базиран на данни, ръководен от Konrad Wolfenstein . Компанията действа като външно, квази-вътрешно решение за индустриални партньори, запълвайки оперативните пропуски в маркетинга, съдържанието и продажбите – без да се изискват допълнителни ресурси от страна на клиента.

Повече информация тук:

• Квази-вътрешно решение: Как Xpert.Digital запълва оперативните пропуски в B2B маркетинга и продажбите – Smart Content-Driven Business