Die staat as bouer: Duitsland se behuisingskrisis en die illusie van staatsoplossings

Behuisingskrisis eskaleer: Waarom 'n staatsbeheerde behuisingsmaatskappy die probleem net vererger

Konstruksie-bankrotskappe op rekordhoogtes en burokrasie in plaas van nuwe woonstelle: Waarom die staat self die konstruksiekrisis veroorsaak het

Duitsland jaag ongehinderd op pad na sy ergste behuisingskrisis in dekades. Met 'n rekordtekort van 1,4 miljoen woonstelle en 'n dramatiese daling in boupermitte, is die mark op die rand van ineenstorting. In hierdie noodgeval bied politici 'n sogenaamde reddingsboei aan: die federale regering moet as 'n staatsbeheerde ontwikkelaar ingryp. Maar wat met die eerste oogopslag na 'n bevrydende skuif lyk, blyk by nadere ondersoek 'n gevaarlike misstap te wees. Die werklike knelpunt is nie 'n mislukte vrye mark nie, maar die staat self. Met 'n ondeurdringbare berg regulasies, 16 verskillende staatsboukodes en 'n belasting- en heffingslas wat meer as 'n derde van die konstruksiekoste verslind, het politici bouwerk eenvoudig onekonomies gemaak. Waarom 'n nuwe federale behuisingskorporasie nie die diepgaande strukturele probleme sal oplos nie en watter drastiese lesse die mislukking van bestaande staatsbeheerde eiendomsprojekte leer, kan in ons omvattende analise gelees word.

Wanneer die brandweerman self 'n brandstigter word

'n Rekordtekort as vertrekpunt: Die ineengestorte huismark

Duitsland staar sy ergste behuisingskrisis in dekades in die gesig. Die Social Housing Monitor 2026, saamgestel deur die Pestel Instituut namens die Alliance for Social Housing, dokumenteer 'n rekordtekort van ongeveer 1,4 miljoen vermiste woonstelle landwyd – byna uitsluitlik in die bekostigbare behuisingsegment. Jongmense, ouer geslagte en mense met gestremdhede word veral geraak; in bevolkte state soos Noordryn-Wesfale alleen is daar 'n tekort van ongeveer 376 000 woonstelle, en in Beiere, ongeveer 233 000.

Terselfdertyd toon nuwe konstruksiestatistieke 'n dramatiese afname. In 2024 is slegs 215 900 woonstelle vir konstruksie in Duitsland goedgekeur – 'n afname van 16,8 persent in vergelyking met die vorige jaar en die derde agtereenvolgende afname. In vergelyking met 2022 het boupermitte met 'n totaal van 43 persent gedaal. Die laaste keer dat daar minder boupermitte was, was in 2010. Politici het 'n teiken van 400 000 nuwe woonstelle per jaar gestel; slegs ongeveer 252 000 eenhede is egter in 2024 eintlik voltooi, en kenners verwag slegs ongeveer 235 000 vir 2025 en ongeveer 215 000 vir 2026. In absolute terme: Die jaarlikse gaping tussen vraag en werklikheid is meer as 150 000 woonstelle.

In hierdie situasie het die SPD-leier en Federale Minister van Finansies, Lars Klingbeil, in 'n toespraak by die Bertelsmann-stigting geëis dat die federale regering in die toekoms "op groot skaal" behuising bou. Die Federale Minister van Konstruksie, Verena Hubertz, het die idee opgeneem en gepraat van 'n potensiële "spelwisselaar" vir die Duitse huismark. Hubertz het egter self erken dat die stigting van so 'n federale behuisingskorporasie 'n wysiging van die Grondwet (Duitsland se grondwet) sou vereis. Wat met die eerste oogopslag 'n beslissende reaksie op 'n volskaalse krisis lyk, blyk by nadere ondersoek 'n simptomatiese wandiagnose te wees.

Koste onder die staatseël: Waarom Duitsland 'n hoëkosteland is

Voordat die vraag na regeringsoplossings beantwoord kan word, moet die oorsaak van die behuisingskrisis verstaan ​​word: Duitsland is 'n struktureel hoëkosteland wat nuwe behuisingskonstruksie betref. Volgens 'n ontleding deur die globale eiendomsdiensteverskaffer CBRE, was die gemiddelde konstruksiekoste vir nuwe behuising in Duitsland €5 150 per vierkante meter – hoër as in Frankryk en Finland (€5 000 elk) en meer as twee keer so hoog as in Pole (€2 130). In 'n meer onlangse opname vir Behuisingskonstruksiedag 2025 was die kostebereik vir nuwe meerverdiepingwoonstelgeboue in groot Duitse stede tussen €3 300 en €8 300 per vierkante meter, met 'n mediaan van €4 470.

Die belangrikste bevinding: Byna 'n derde van hierdie koste, of ongeveer €1 500 per vierkante meter, word direk veroorsaak deur belasting en openbare heffings. Die Duitse Eiendomsfederasie (ZIA) skat die totale regeringsgebonde aandeel op 37 persent van die konstruksiekoste – bestaande uit eiendomsoordragbelasting, belasting op toegevoegde waarde, energie-doeltreffendheidsvereistes, tegniese bouregulasies en munisipale vereistes. Die Pestel-instituut het dit selfs meer bot gestel in 'n vroeëre ontleding: Van elke euro wat in huisbou belê word, vloei ongeveer 51 sent na die regering in die vorm van belasting en bydraes tot maatskaplike sekerheid.

Hierdie syfers het 'n treffende gevolg: Die staat is reeds een van die grootste kostedrywers in Duitse huisekonstruksie – deur middel van belasting op toegevoegde waarde, oordragbelasting op eiendom, energie-doeltreffendheidsregulasies, tegniese boukodes en 'n menigte munisipale vereistes. Enigiemand wat 'n staatsbeheerde behuisingskorporasie as 'n oplossing in hierdie konteks aanbied, kyk die fundamentele paradoks oor die hoof: Die staat word veronderstel om 'n probleem op te los wat dit self grootliks geskep het.

Die regulatoriese berg: Burokrasie as 'n strukturele rem op groei

Die werklike knelpunt in Duitse huisbou is nie 'n gebrek aan kapitaal nie, maar 'n regulatoriese berg wat feitlik onmoontlik is om te navigeer. Die Konrad Adenauer-stigting diagnoseer in sy posisiedokument vir die 2025-huisvestingskongres dat die menigte bouverwante standaarde in Duitsland boukoste aansienlik opdryf. Die federale fragmentasie is veral problematies: 16 verskillende staatsboukodes kompliseer beplannings- en goedkeuringsprosesse en verhoog boukoste weens 'n gebrek aan standaardisering. Wat in Beiere as 'n voldoenende bouprojek beskou word, kan lei tot maande se bykomende eise vir betaling in Hamburg.

Die goedkeuringstye is simptomaties van sistemiese mislukking. In die vereenvoudigde prosedure neem 'n boupermit tipies twee tot drie maande – mits alle dokumente volledig is. In die standaardprosedure is drie tot ses maande die norm, maar vir komplekse projekte kan die werklike verwerking deur die owerhede aansienlik langer neem. Verder, as eksterne owerhede soos historiese bewaringskantore, omgewingsagentskappe of die brandweer betrokke moet wees, kan hul reaksietye alleen tot twaalf weke duur. Die gemiddelde tyd vanaf boupermit tot voltooiing is nou 26 maande, en vir woonstelgeboue is dit selfs 34 maande.

Hierdie regulatoriese struikelblokke raak ewe veel private en openbare ontwikkelaars. Die gevolgtrekking van ekonoom Veronika Grimm van die Duitse Raad van Ekonomiese Kenners is dus duidelik: Staatsbeheerde projekontwikkelaars sukkel met dieselfde probleme as private ontwikkelaars – hoë konstruksiekoste, 'n tekort aan geskoolde werkers en oormatige regulering. 'n Nuwe staatsbeheerde maatskappy sal nie hierdie strukturele probleme oplos nie; dit sal daaraan blootgestel word op dieselfde manier as enige ander markdeelnemer.

Golf van bankrotskappe in die konstruksiebedryf: Kapitaal onttrek

Terwyl politici oor nuwe staatsbeheerde maatskappye debatteer, ondergaan die konstruksiebedryf 'n stille bloeding. Die aantal standaard insolvensie-aanmeldings in die konstruksiesektor het in Julie 2025 met 19,2 persent gestyg in vergelyking met dieselfde maand van die vorige jaar – met 9,4 insolvensies per 10 000 maatskappye, amper twee keer die nasionale gemiddelde. In die eerste helfte van 2025 het Hesse alleen 189 konstruksie-insolvensies aangemeld – meer as enige ander sektor. In Noordryn-Wesfale het maatskappy-bankrotskappe in die eerste helfte van die jaar met 17 persent toegeneem. Die internasionale kredietversekeraar Atradius het beraam dat die algehele toename in insolvensies vir die hele jaar 2024 ongeveer 22 persent was.

Die ekonomiese logika agter hierdie ontwikkeling is duidelik. Met huidige beleggingskoste van ongeveer €5 230 per vierkante meter – insluitend die grondaandeel – maak privaat gefinansierde huurkontrakte nouliks voorsiening vir maandelikse netto huurkontrakte onder €17,50. Empirica-navorser Andreas Braun stel dit bondig: Daar is skaars enige vraag op die mark vir hierdie huurkontrakte, daarom vind geen konstruksie plaas nie – selfs wanneer projekte goedgekeur is. Die mark misluk nie weens 'n gebrek aan eiebelang van die kant van beleggers nie, maar omdat die raamwerkvoorwaardes privaatsektorkonstruksie struktureel onwinsgewend gemaak het.

Die vermindering in kapasiteit binne die bedryf skep 'n gevaarlike terugvoerlus: geskoolde werkers wat die sektor verlaat het, keer selde terug. 80 tot 85 persent van konstruksiemaatskappye het minder as 20 werknemers. Wie sal die woonstelle bou wat vandag so dringend nodig is? 'n Nuutgestigte staatsbeheerde maatskappy kan nie kapasiteit uit die niet skep nie – dit moet staatmaak op dieselfde uitgeputte arbeidsmark as alle ander konstruksiemaatskappye.

Ons EU- en Duitse kundigheid in sake-ontwikkeling, verkope en bemarking - Beeld: Xpert.Digital

Bedryfsfokusareas: B2B, digitalisering (van KI tot XR), meganiese ingenieurswese, logistiek, hernubare energie en nywerheid

Meer inligting hier:

• Kundige Besigheidsentrum

'n Tematiese spilpunt wat insigte en kundigheid bied:

• Kennisplatform wat globale en streeksekonomieë, innovasie en bedryfspesifieke tendense dek
• 'n Versameling van ontledings, insigte en agtergrondinligting uit ons belangrikste fokusgebiede
• 'n Plek vir kundigheid en inligting oor huidige ontwikkelinge in besigheid en tegnologie
• 'n Spoorpunt vir maatskappye wat inligting soek oor markte, digitalisering en bedryfsinnovasies

Die rolmodel wat nie een is nie: Hoe die BImA misluk het

Enigiemand wat die idee van 'n federale behuisingskorporasie wil beoordeel, moet na die Federale Agentskap vir Eiendom (BImA) kyk – die federale regering se bestaande staatsbeheerde eiendomsvoertuig. Die resultaat is ontnugterend. By die 2018 Behuisingsberaad het die destydse regerende groot koalisie aangekondig dat die federale regering 6 000 tot 8 000 nuwe woonstelle deur 'n behuisingsinisiatief sou skep. Die werklike resultaat: Van 2020 tot 2023 het konstruksie aan 2 753 woonstelle begin – maar slegs 200 eenhede is teen die einde van 2023 voltooi. In 2023 alleen het die BImA slegs 68 nuwe geboue voltooi.

Maar dis nie net die nuwe konstruksiesyfers wat kommerwekkend is nie. Een uit elke ses woonstelle in die BImA (Federale Agentskap vir Eiendom) se portefeulje staan ​​leeg – altesaam meer as 6 000 federale woonstelle, waarvan sommige jare lank onverhuur gebly het. Die leegstandsyfer het binne 'n jaar en 'n half amper verdubbel. 'n Interne "hulpkreet" van BImA-werknemers het die agentskap se interne chaos in skrille terme beskryf: 'n gebrek aan 'n samehangende plan, oorweldiging, 'n tekort aan gekwalifiseerde personeel, en geen strategie vir konstruksie, bedryf en bestuur nie. Die werknemers self het dit as "onmoontlik" vir die BImA beskou om behuisingskonstruksie op enige beduidende skaal aan te pak. Verder het die Federale Hof van Ouditeurs bevind dat die BImA nie ekonomies opgetree het met die aankoop van bewoningsregte nie en sy besluite gebaseer het op prysriglyne wat meer as tien jaar oud was.

Minister van Konstruksie, Hubertz, het self erken dat die Federale Agentskap vir Eiendom (BImA) hoofsaaklik federale werknemers bedien en dus nie 'n oplossing vir die samelewing as geheel verteenwoordig nie. Die logiese gevolg sou egter nie 'n nuwe, bykomende staatsbeheerde maatskappy wees nie – maar eerder 'n fundamentele hervorming van die bestaande strukture, wat presies sou moes bereik wat nou voorgestel word.

Staatsmislukking as 'n sistemiese kenmerk: Historiese en Europese lesse

Pogings om behuisingstekorte deur direkte regeringskonstruksie aan te spreek, het 'n lang geskiedenis in Duitsland en Europa – met gemengde resultate. Die Weense munisipale behuisingsmodel word internasionaal erken as 'n uitstekende voorbeeld van suksesvolle openbare behuising: 62 persent van Weense inwoners woon in gesubsidieerde behuising, in ongeveer 220 000 munisipale woonstelle of ander gesubsidieerde eenhede. Huurpryse in Weense munisipale behuising is aansienlik laer as op die oop mark, en die model het sosiale stabiliteit vir dekades verseker.

Maar selfs die veelgeprese Weense model is nie sonder swakpunte nie. Kritici wys daarop dat die bedryfskoste in munisipale behuising bogemiddeld is en dat stadsbestuurde woonstelle aansienlik duurder is om te bestuur as privaat maatskappye. Huurders kan hul munisipale woonstelle onbepaald behou – selfs al het hul inkomste skerp gestyg sedert hulle ingetrek het – wat lei tot 'n wantoewysing van gesubsidieerde behuising. Boonop is Wene 'n spesiale geval: Die stad spog met eeue van institusionele kontinuïteit in nie-winsgewende behuisingskonstruksie, munisipale grond en 'n politieke stelsel wat die kwessie met hoë prioriteit behandel. Hierdie toestande bestaan ​​nie op federale vlak in Duitsland nie.

Veronika Grimm van die Duitse Raad van Ekonomiese Kenners noem die SPD se voorstel bloot 'n "misleide idee" en wys op struktureel soortgelyke foute in ander staatsinfrastruktuurprojekte: Deutsche Bahn, Autobahn GmbH – groot openbare projekte in Duitsland word gereeld gekenmerk deur beduidende koste-oorskrydings, massiewe vertragings en ondoeltreffende besluitnemingsstrukture. Hierdie patrone is nie lukrake mislukkings nie, maar eerder inherent aan die stelsel: Staatsorganisasies is onderhewig aan verskillende aansporingstelsels as private maatskappye – hulle dink polities eerder as ekonomies, werk met onbeperkte aanspreeklikheid en sonder werklike mededingende druk.

Die ware diagnose: markmislukking of regeringsmislukking?

Die deurslaggewende ekonomiese vraag is nie of die huismark misluk het nie. Die vraag is: Waarom misluk dit, en wie se mislukking is dit? Want 'n mark wat onder normale omstandighede funksioneer, toon altyd disfunksie wanneer die raamwerk so gestruktureer is dat ekonomiese aktiwiteit nie meer moontlik is nie. Dit is presies die geval in Duitsland.

Die data skets 'n duidelike prentjie: Die staat dra ongeveer 37 persent van die nuwe boukoste deur belasting, heffings, energieregulasies en munisipale vereistes. Sestien verskillende staatsboukodes verhoed standaardisering en kostevermindering. Permitprosesse bind kapitaal vir maande vas sonder om toegevoegde waarde te skep. Energie-doeltreffendheidstandaarde oorskry wat ekonomies haalbaar is, soos gedemonstreer deur die voorbeeld van die Efficiency House 40, wat, hoewel dit toegelaat word om minder as een persent van die energie van 'n standaardhuis te verbruik, aansienlik duurder is as die wetlik vereiste Efficiency House 55. Terselfdertyd is Duitsland se behuisingskoste as 'n persentasie van inkomste, teen 24,5 persent, aansienlik hoër as die EU-gemiddelde van 19,2 persent – ​​12 persent van alle Duitse huishoudings word as oorlaai deur behuisingskoste beskou (EU-gemiddelde: 8,2 persent).

Wat egter heeltemal ontbreek, is 'n staatsbeheerde nuwe konstruksiemaatskappy: die fondse ontbreek, die kapasiteit ontbreek, en die personeel ontbreek. Wat wel bestaan, word nie gebruik nie – soos die vakature-skandale by die Federale Agentskap vir Eiendom (BImA) demonstreer. Die logiese gevolgtrekking is dus ongemaklik, maar dwingend: die behuisingsprobleem is nie deur die vrye mark veroorsaak nie, maar deur die staat self, deur dekades van oorregulering, fiskale aftrekking en strukturele ondoeltreffendheid. Meer van dieselfde is nie die oplossing nie.

Wat eintlik sou help: Die ekonomies lewensvatbare uitweg

'n Ernstige hervormingsbenadering sal die oorsake moet aanspreek, nie net die simptome nie. Die eerste en belangrikste maatreël sal wees om die 16 staatsboukodes in 'n enkele, landwye stel regulasies te verenig – 'n stap wat konstruksiekoste aansienlik sal verminder deur standaardisering, opskaling en vereenvoudigde beplanning, soos beide die Konrad Adenauer-stigting en die hoofekonoom van die HCOB (Hamburgse Kamer van Koophandel en Nywerheid) eenparig beklemtoon. Daarbenewens sal die eiendomsoordragbelasting, wat in baie state tot 6,5 persent gestyg het, aansienlik verminder of tydelik opgeskort moet word vir nuwe behuising.

Tweedens benodig Duitsland 'n realistiese kalibrasie van sy energie-doeltreffendheidstandaarde. Die algemene hoë standaard van die Efficiency House 40 genereer addisionele koste wat nie deur enige energiebesparings geneutraliseer word nie en maak private konstruksie eenvoudig onmoontlik. 'n Gedifferensieerde regulasie wat onderskei tussen nuwe konstruksie in die gesubsidieerde en private sektore, sal ekonomies meer effektief wees. Derdens moet permitprosesse radikaal versnel word deur digitalisering en verhoogde personeel in bou-owerhede.

Regeringsbefondsing het beslis sy plek – maar as 'n aansporingsmeganisme vir private akteurs, nie as 'n plaasvervanger vir hulle nie. Grondtoewysings met afslag, uitgebreide belastingverminderingstoelaes en geteikende KfW-befondsing vir sosiale behuising kan private beleggers mobiliseer sonder om die strukturele ondoeltreffendhede van openbare konstruksie te herhaal. Ervaring in Wene toon dat openbare behuising onder die regte historiese en institusionele toestande kan slaag – maar hierdie toestande sal eers noukeurig op federale vlak in Duitsland gevestig moet word, 'n proses wat dekades sou duur.

Politieke simptoomgeoriënteerde denke in plaas van strukturele hervorming

Die idee van 'n federale behuisingskorporasie is nie 'n oplossing nie; dit is 'n politieke sein. Dit dra 'n gevoel van agentskap oor sonder om die strukturele oorsake van die krisis aan te spreek. SPD-politikus Hubertz het self erken dat haar party "te lank die beeld van hervormingsbelemmering geprojekteer het" - 'n merkwaardig eerlike selfassessering wat nog meer vrae laat ontstaan ​​​​wanneer dieselfde party nou druk uitoefen vir 'n oplossing wat meer staatsinmenging in 'n sektor beteken wat reeds onder oorregulering ly.

Die fundamentele probleem van die Duitse huismark is nie markmislukking nie, maar 'n polities geskepte hindernis vir belegging. Solank nuwe bouprojekte nie winsgewend teen markhuurpryse bedryf kan word nie, solank boupermitte 'n burokratiese hindernis is, solank 16 verskillende staatsboukodes opskaling verhoed, en solank meer as 'n derde van die boukoste deur regeringsheffings veroorsaak word, sal selfs 'n nuwe staatsbeheerde maatskappy nie meer bou as die privaatsektor nie. Dit sal bloot duurder, stadiger en met minder aanspreeklikheid bedryf word – deur belastingbetalers se geld te gebruik wat baie doeltreffender vir strukturele hervormings gebruik kan word.

Duitsland het nie die staat as ontwikkelaar nodig nie. Dit het 'n staat nodig wat ophou om ontwikkelaars te belemmer.

☑️ Ons besigheidstaal is Engels of Duits

☑️ NUUT: Korrespondensie in jou moedertaal!

Konrad Wolfenstein

Ek en my span is bly om as jou persoonlike adviseur vir jou beskikbaar te wees.

Jy kan my kontak deur die kontakvorm hier in te vul of my eenvoudig +49 7348 4088 965. My e-posadres is : [email protected]

Ek sien uit na ons gesamentlike projek.

☑️ KMO-ondersteuning in strategie, konsultasie, beplanning en implementering

☑️ Skepping of herbelyning van die digitale strategie en digitalisering

☑️ Uitbreiding en optimalisering van internasionale verkoopsprosesse

☑️ Globale en digitale B2B-handelsplatforms

☑️ Pionier Besigheidsontwikkeling / Bemarking / PR / Handelskoue

Die kwasi-in-huis oplossing: Hoe Xpert.Digital operasionele gapings in B2B-bemarking en -verkope sluit – Slim Inhoudgedrewe Besigheid - Beeld: Xpert.Digital

Xpert.Digital is 'n datagedrewe B2B-bedryfsentrum onder leiding van Konrad Wolfenstein . Die maatskappy tree op as 'n eksterne, kwasi-interne oplossing vir industriële vennote, wat operasionele gapings in bemarking, inhoud en verkope sluit – sonder om bykomende hulpbronne aan die kliëntkant te benodig.

Meer inligting hier:

• Die kwasi-in-huis oplossing: Hoe Xpert.Digital operasionele gapings in B2B-bemarking en -verkope sluit – Slim Inhoudgedrewe Besigheid