德国面临物流空间短缺 – 空间不足危及德国的竞争地位
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发布日期：2025 年 8 月 11 日 / 更新日期：2025 年 8 月 11 日 – 作者： Konrad Wolfenstein
德国面临物流空间短缺 – 空间不足危及德国的竞争地位 – 创意图片：Xpert.Digital
缺乏物流空间威胁德国的商业选址
德国经济的矛盾局面对物流业意味着什么？
德国经济正面临一种看似矛盾的局面：国内生产总值停滞不前甚至萎缩，与此同时，物流空间却严重短缺。这一悖论引发了人们对德国经济结构性问题及其对竞争力影响的根本性质疑。
继2023年下降0.3%之后，2024年德国经济将连续第二年萎缩0.2%。与此同时，数据显示，物流空间需求持续增长，这体现在供应短缺和租金上涨上。这表明，整体经济的停滞并不一定意味着物流需求的下降。
造成这种停滞的原因多种多样，但主要源于结构性因素。高昂的能源成本、不断上升的利率、日益激烈的国际竞争以及政治不确定性，都对德国出口经济构成压力。德国2024年的生产潜力比2019年的预期低5%以上。这些结构性挑战使得企业必须控制投资和扩张计划，同时优化和现代化现有供应链。
物流空间需求受多种因素驱动，这些因素与总体经济形势无关。电子商务的繁荣虽然有所降温，但仍需要分散的物流结构。与此同时，工业流程的重组，尤其是电动汽车带来的汽车行业重组，也带来了额外的空间需求。
近年来德国物流地产市场发展如何？
近年来，德国物流地产市场发展迅猛，需求持续旺盛，但供应却相对紧张。这一发展态势不仅体现在成交量和价格走势上，也体现在市场内部的结构性变化中。
近年来，德国物流地产市场的年吸纳量在570万至690万平方米之间波动。2025年上半年，已吸纳270万平方米，同比增长近11%。这些数据表明，尽管面临经济挑战，但物流空间需求依然稳定。
主要物流枢纽的发展尤其值得关注。尽管这些传统市场长期以来占据市场主导地位，但近年来却遭遇了显著下滑。这主要是由于这些地区空间稀缺和地价上涨。因此，需求正日益转向周边地区，那里拥有更多可用空间，且条件更有利。
租金趋势反映出供应短缺。在顶级地区，租金每年持续上涨高达3.5%。A级城市的优质租金已达到每平方米9.20欧元。价格上涨不仅是由于空间短缺，还受到建筑成本上涨以及可持续性和能源效率要求提高的影响。
另一个重要趋势是物流地产市场新建建筑占比高。约三分之二的总吸纳量来自新建建筑。这表明现有空间往往已无法满足现代需求，企业愿意投资于新的、技术先进的物流地产。
需求结构也发生了变化。物流服务提供商一度占据市场主导地位，但如今工业企业已成为最重要的用户群体，占比超过40%。这反映了物流功能内部化的趋势，以及物流在产业结构调整过程中的重要性。
造成空间短缺的结构性原因是什么？
德国物流空间的短缺不仅是需求增长的结果，也是供给侧结构性问题的结果。这些根源深植于政治、法律和规划框架，需要长期解决方案。
一个关键问题是市政当局的限制性分区政策。物流空间在市中心发展规划中扮演着次要角色，尽管它对中小企业至关重要。城市规划人员和市政当局通常更倾向于其他用途，例如住宅或办公空间，因为这些用途被认为更具吸引力，且干扰更小。
德国政府正在追求到2030年将土地消耗量减少到每天30公顷以下的目标，欧盟甚至瞄准到2050年实现净零土地消耗。这些环境政策目标增加了可用商业用地的压力，并大大增加了新商业和工业区的指定复杂性。
冗长的审批程序进一步加剧了这一问题。新物流空间的开发涉及复杂的规划和审批流程，可能会拖延数年。这些延误意味着供应无法足够快地跟上不断增长的需求。
城市土地的稀缺进一步限制了土地供应，尤其是在主要物流中心。在大都市地区，物流空间与其他用途争夺有限的土地，往往最终败下阵来。这导致物流转移到边缘地区，进而导致运输路线更长、成本更高。
另一个结构性因素是银行在为投机性物流项目融资时增强了风险规避意识。投机性物流地产占总开发量的比重已降至仅 13%，而 2019 年至 2023 年期间的平均水平为 32%。这意味着，新开发的空间主要以有担保的预租方式进行，这限制了市场的灵活性。
不同行政层级之间职责的分散使得协调的空间规划变得复杂。虽然联邦政府设定了总体目标，但实际执行则由各州和市政当局负责，而这些地方的优先事项往往有所不同。这种缺乏协调的情况会导致结果不理想，并延误必要的发展。
为什么在经济停滞的情况下物流业仍保持强劲增长？
尽管整体经济停滞不前，物流行业依然保持活力，这可以归因于一些独立于总体经济形势的结构性趋势和变化。这些发展凸显了物流在现代经济中的核心地位及其对其他行业的赋能作用。
尽管增速有所放缓，但电子商务仍然是关键的增长动力。消费者对快速配送时间和灵活配送方式的期望，需要分散的物流结构和现代化的配送中心。一项预测显示，到2028年，仅在德国，与电子商务相关的物流空间就将扩大至50万平方米。
工业转型过程也推动了对物流空间的需求。尤其是汽车行业，随着电动汽车的兴起，需要新的电池、零部件和不断变化的供应链的仓储和配送结构。这些工业转型过程在很大程度上不受短期经济波动的影响，即使在经济困难时期也能持续进行。
全球供应链日益复杂，风险分散的需求也导致仓储需求增加。企业正在建立缓冲库存，以应对供应中断的风险，并实施需要本地仓储的近岸外包战略。即使在整体经济停滞不前的情况下，这些防御性战略也增加了对物流空间的需求。
可持续性需求正在推动现有物流设施的现代化。超过65%的机构投资者青睐符合ESG标准的房地产项目。这推动了对节能、认证物流建筑的需求，并促使人们用现代化、可持续的替代方案取代过时的建筑结构。
物流流程的数字化需要新的基础设施和建筑理念。自动化仓库系统、机器人技术和人工智能需要专门设计的空间和相应的技术设备。这些技术要求使得许多现有的物流设施变得过时，并催生了对现代化、技术兼容的空间的需求。
人口结构变化和技术工人的短缺正在加速物流自动化的进程。企业正在投资技术密集型解决方案，以减少对人力的依赖。即使在整体经济疲软的背景下，这些自动化投资仍在进行，因为它们能够创造长期竞争优势。
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德国如何克服物流空间短缺 – 战略与预测
土地短缺对德国竞争力有何影响？
缺乏合适的物流空间在多个层面威胁着德国的竞争力，并可能长期削弱其作为商业驻地的地位。其影响包括直接成本增加以及在国际竞争中处于战略劣势。
德国已失去其全球物流领先地位，在世界银行物流绩效指数中从第一名跌至第三名。这种恶化部分归因于基础设施不足和产能瓶颈，包括缺乏
物流空间就属于这一类，德国物流在很多领域已经不再具有竞争力，这在以前的区位优势上得到了较为明显的体现。
空间短缺导致成本大幅上涨，削弱了德国企业的竞争力。物流中心租金和土地成本的上涨转嫁给了客户，最终导致德国产品在国际市场上价格上涨。企业要么接受更高的成本，要么选择不太理想的地点，从而导致运输路线更长、流程效率更低。
缺乏合适的土地阻碍了投资和国际公司的设立。寻求将德国作为欧洲物流枢纽的外国投资者要么无法找到所需的土地，要么被迫支付高昂的价格。这削弱了德国作为欧洲门户的地位，并有利于该地区的其他地区。
空间短缺迫使企业做出次优的选址决策。他们被迫选择现有地点，而不是选择物流最优的地点，这损害了整个供应链的效率。这导致交货时间延长、运输成本上升、客户服务质量下降，削弱了德国企业的竞争地位。
选址灵活性不足阻碍了德国经济适应不断变化的市场条件的能力。在瞬息万变的全球环境中，快速调整物流结构的能力至关重要。如果企业因空间不足而无法灵活运营，就会失去响应能力和市场适应能力。
缺乏现代化、技术兼容的物流空间，正在减缓德国物流的数字化和自动化进程。其他国家正在投资建设先进的自动化物流中心，而德国企业却往往依赖过时的架构。这导致生产力劣势和运营成本上升，从而削弱了国际竞争力。
到2028年物流空间需求将如何发展？
对2028年物流空间需求发展的预测呈现出差异化的景象，其特点是短期放缓和长期增长。这种发展反映了经济因素与结构性趋势之间复杂的相互作用。
初步预计2024年需求将出现暂时下降，反映出当前经济的不确定性以及租户成本压力的不断增加。然而，这种下降主要是周期性的，不应掩盖长期增长趋势。
对2028年发展前景的预测则更加乐观。研究预测，2028年办公空间使用量将增至约710万平方米，较2023年增长27%。数字化、灵活化和人口结构变化等诸多大趋势将推动这一增长。
到2028年，如果市政当局提供必要的土地，新建建筑面积可能增至每年450万平方米以上。该预测表明，增长潜力在很大程度上取决于合适土地的供应，并受到市政层面政治决策的影响。
不同行业对需求增长的贡献程度不同。尽管目前经济放缓，但电子商务仍将是关键的增长动力，尤其得益于现有企业的重组以及向分散式物流的初步转型。零售和批发行业在物流网络重组方面也展现出持续的势头。
批发业尤为重要，根据专家调查，它应该会越来越受到开发商和业主的关注。迄今为止，该行业受到的关注较少，但其对现代物流空间的需求显示出巨大的增长潜力。
汽车行业向电动汽车转型将带来额外的空间需求。新的电池供应链、零部件物流的变革以及重组的生产流程都需要相应的物流结构。这种产业转型在很大程度上不受经济波动的影响，并将在结构上支撑需求。
可持续物流空间的需求将呈现不成比例的增长。到2030年，德国可持续物流空间的供应缺口预计将达到42%。整个欧洲，需求将超过供应2120万平方米，这将为开发商和投资者创造巨大的投资机会。
有什么解决方案可以解决空间短缺问题？
解决德国物流业的空间短缺问题需要采取多管齐下的措施，既包括短期的效率提升措施，也包括长期的结构性改革。各界人士已开始着手探索可能缓解这一困境的创新解决方案。
多层物流物业为解决空间短缺问题（尤其是在城市地区）提供了一个有效的解决方案。在亚洲大都市，四至六层的物流物业已成为标配，并设有外部坡道，方便卡车轻松到达上层。然而，在德国，此类物流物业的法律要求必须首先明确。
棕地开发正变得越来越重要。在许多受结构性变化严重影响的地区，都存在着一些未被充分利用的市中心区域。这些区域可以通过再开发和改造，用于现代物流应用，从而高效利用已封闭的区域，并减少对绿地的压力。
旧建筑的复兴是解决空间问题的另一个关键支柱。由于许多大都市地区的空置率低于2%，联邦、州和市政各级都需要进行需求预测，并与区域空间规划方案紧密协调。现有建筑可以通过现代化和技术升级来适应当今的需求。
创新的混合用途概念有助于提升城市地区对物流空间的接受度。融合生活、工作、零售和物流功能的项目，展现了如何更好地将物流功能融入城市发展。然而，这些方法需要城市规划师和项目开发商重新思考。
数字化和自动化有助于提高现有物流空间的效率。人工智能、机器人技术和优化的仓库管理系统的使用可以提高空间生产力。这减少了绝对空间需求，并能够更高效地利用现有产能。
企业间的合作有助于更高效地利用物流空间。共享物流理念是指多家公司使用联合仓库和配送中心，从而减少总体空间需求并提高产能利用率。然而，这些方法需要竞争对手之间建立新的合作与信任模式。
政策制定者必须调整法律框架，以促进创新解决方案的实施。这包括修改建筑法规，允许建造多层物流物业，简化棕地开发项目的审批程序，以及为混合用途项目提供更灵活的分区规定。如果没有这些监管调整，许多有前景的解决方案将无法得到应用。
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在一个地缘政治动荡、供应链脆弱以及对关键基础设施脆弱性的新认识的世界里，国家安全的概念正在经历一次根本性的重新评估。一个国家确保其经济繁荣、人口供给和军事能力的能力，越来越依赖于其物流网络的韧性。在此背景下，“双重用途”一词正从出口管制的一个小众类别演变为一项包罗万象的战略理论。这种转变不仅仅是一种技术上的适应，更是对需要深度整合民用和军用能力的“转折点”的必要回应。
适合：
国际榜样如何解决德国的物流空间问题
哪些国际案例展现了成功的应对策略？
其他国家已经开发出应对物流空间短缺的创新方法，这些方法可以作为德国的样板。这些国际案例表明，即使在空间资源有限的情况下，也能通过创造性的解决方案和政治意愿，构建高效的物流结构。
新加坡已超越德国，成为全球物流霸主，令人印象深刻地展示了如何在空间极其受限的情况下打造高效的物流基础设施。这个城市国家模式依赖于垂直物流解决方案、高度自动化的系统以及对每一平方米空间的优化利用。尤其值得注意的是各种交通方式的整合以及海陆空交通的无缝互联。
全球最高的物流大楼位于香港，共24层，建筑面积达20万平方米。所有楼层均可通过螺旋坡道独立出入，无需复杂的电梯系统即可高效配送货物。该案例展示了创新的建筑和工程解决方案如何在有限的建筑空间内打造巨大的仓储容量。
东京等日本城市已经开发了多层物流中心，并配备集成坡道，方便卡车直接驶入不同楼层。该解决方案将垂直空间利用的优势与货物的实际处理能力完美结合。尤其令人印象深刻的是，这些物流中心能够融入城市肌理，同时又不会对周边环境造成干扰。
荷兰已成功在港口附近开发了物流园区，将其作为多式联运枢纽。鹿特丹港堪称高效衔接不同运输方式、并在不同物流功能之间创造协同效应的典范。这种集中化布局能够优化基础设施利用率，并减少每吨货物所需的空间。
瑞典已开发出将物流与住宅区整合的创新方案。斯德哥尔摩的地下物流中心展示了如何在人口稠密的地区创造物流功能空间，同时又不损害居民的生活质量。虽然这些解决方案的建设成本较高，但在土地利用方面具有显著的长期优势。
法国已成功实施混合用途概念，将物流、办公甚至住宅区整合在一个建筑综合体中。巴黎的这些项目展示了创新的建筑和周到的规划如何将不同的功能和谐地整合在一起。仔细划分不同的交通流线和使用时间尤为重要。
如果没有战略对策，长期后果会是什么？
如果不进行土地利用政策的战略性转变并采取适当的应对措施，德国经济将面临严重的长期损害，并可能永久性地削弱该地区的竞争力。其后果将影响经济的各个部门，并产生累积效应。
物流空间短缺将加速德国正在进行的去工业化进程。那些无法找到合适物流空间或被迫支付高昂成本的工业企业将越来越多地将生产转移到国外。德国工业联合会的一项调查显示，16% 的受访企业正在积极将至少部分生产转移到国外，而 30% 的企业正在考虑在不久的将来采取这一举措。
失去欧洲物流枢纽的地位将使德国损失巨大的附加值。此前从德国向欧洲供货的国际公司将把其配送中心迁往其他拥有充足空间且价格合理的国家。这不仅会直接导致物流行业就业岗位流失，还会对相关服务和工业供应商造成影响。
物流成本上升将推高德国产品在国际市场上的价格，削弱其竞争力。德国企业要么不得不接受次优的地理位置，导致供应链效率低下，要么为少数可用的黄金地段支付高额溢价。这两种选择都会恶化成本结构，削弱出口能力。
德国物流行业的创新实力将受到影响，因为新技术和商业模式需要适当的测试环境和扩展选项。如果没有足够的空间进行试点项目和自动化系统的测试，德国将落后于国际发展水平。从长远来看，这还将危及德国在工业4.0和自主系统等相关领域的技术领先地位。
随着物流功能日益向边缘地区倾斜，而经济中心逐渐丧失其物流基础，区域差距将进一步扩大。这将削弱大都市作为商业中心的地位，同时由于运输路线延长而加剧交通拥堵。由此产生的环境影响将与德国政府的气候目标背道而驰。
劳动力市场将受到显著影响，因为物流行业是德国最重要的就业行业之一。物流岗位的流失不仅会对就业产生直接影响，还会对运输、仓储技术和IT服务等相关行业产生间接影响。对于低技能工人来说，物流通常是他们重要的就业选择，因此他们尤其会受到影响。
德国对外国投资的吸引力将会减弱，因为物流连通性对许多工业企业而言至关重要。投资者将越来越青睐其他物流条件更优的欧洲地区。这将引发恶性循环，因为投资减少也意味着现有基础设施的创新和现代化程度降低。
需要什么样的战略转变？
分析当前形势，德国正面临关键时刻。经济停滞与物流空间短缺的矛盾局面，要求对既有政策进行根本性反思，并进行超越短期措施的战略转变。
德国经济的结构性问题根深蒂固，包括能源成本高昂、人口结构变化、国际竞争加剧以及基础设施陈旧。在此背景下，运转良好的物流系统不仅是重要的基石，更是整个商业区竞争力的关键成功因素。
专家研究结果表明，空间短缺并非一时之计，而是对德国竞争力的长期威胁。物流空间严重短缺的警告基于合理的分析，应该为政界人士和企业敲响警钟。
成功应对这些挑战需要各级各利益相关方的协调一致。联邦政府必须制定总体框架，各州必须相应地调整空间规划，市政当局必须重新思考其具体的土地指定实践。如果没有这种协调一致的方案，孤立的措施是不够的。
国际经验表明，即使在有限的土地资源下，创新解决方案也是可行的。德国可以借鉴其他国家的经验，同时制定适合自身国情的解决方案。尤其是，开发多层物流地产以及更好地将物流融入城市区域，蕴藏着巨大的潜力。
物流数字化和自动化为提升效率提供了更多机会，值得大力推广。对现代技术的投资有助于提高现有空间的生产力，并减少绝对空间需求。同时，此类投资也将增强德国物流业的竞争力。
可持续性必须被视为机遇，而非障碍。对可持续物流空间的旺盛需求表明，环保解决方案也能带来经济效益。开发节能、碳中和的物流地产，不仅能为德国带来竞争优势，还能助力其实现气候目标。
战略转型的时机已到。德国经济已无力再坐等其他国家推进物流基础设施现代化和扩张。只有通过各级果断行动，德国才能保持并巩固其作为欧洲主要商业中心和物流枢纽的地位。物流行业已做好准备迎接这一挑战，但需要合适的政治和社会框架才能充分发挥其潜力。
建议 – 计划 – 实施
