为什么这么多混合用途项目会失败——被遗忘的维度：物流作为混合用途社区不可或缺的一部分
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在 Google 上更倾向于选择 Xpert.Digital。ⓘ发布日期：2026年7月15日 / 更新日期：2026年7月15日 – 作者： Konrad Wolfenstein
为什么这么多混合用途项目失败——被遗忘的维度：物流作为混合用途社区不可或缺的一部分——图片来源：Xpert.Digital
不仅仅是一种建筑潮流：为什么“混合用途”是我们这个时代最大的城市规划实验
应对空置率：这就是为什么房地产投资者现在完全致力于混合用途城市的概念。
几十年来，居住、工作和购物在空间上的严格分离一直被视为现代城市规划不可动摇的理想。这种理念的切实后果至今仍在影响着我们的日常生活：下班后空荡荡的办公区、高峰时段无休止的通勤交通拥堵，以及不堪重负的城市基础设施。但一场深刻的范式转变正在兴起。在“混合用途”的指导原则下，一场运动正在形成，它正在从根本上重新思考城市空间——而且理由充分。无论是作为应对当前办公危机的实用性措施，还是作为缓解住房短缺的杠杆，亦或是作为推动气候友好型交通的动力：混合用途的城市街区正证明远不止是一种建筑愿景或生态上的必然选择。回归高效的混合用途城市已成为一个关乎经济体系的严峻问题，它将对房地产价值、地方经济周期和社会韧性产生巨大影响。以下文章探讨了为什么结束用途分离是我们这个时代最重要的城市规划实验——以及如果失败，谁将成为输家。.
混合用途开发：城市即生态系统
为什么结束土地用途隔离是我们这个时代最大的城市规划实验——以及如果失败谁会受损。
几十年来，居住区、工作区和服务区的功能分离一直被视为现代城市规划的一项成就。受古典现代主义精神和勒·柯布西耶影响的《雅典宪章》在20世纪30年代大力推广土地用途分离原则，认为其卫生、高效且具有进步意义。住宅区在这里，工业区在那里，办公区在别处——整齐划一，井然有序，看似易于管理。然而，这种原本旨在摆脱中世纪束缚的做法，在几十年的发展历程中却被证明是一个结构性问题，造成了巨大的经济、社会和环境代价。.
如今，这种失败的迹象已不容忽视。长期以来依赖单一功能结构的城市正面临着下班后办公区空无一人、郊区购物中心衰败、通勤交通拥堵不堪以及基础设施设计仅能应对高峰时段却在一天中大部分时间都处于闲置状态等诸多问题。这种功能分离的经济基础正在瓦解，因为其背后的经济假设已不再成立：工作方式发生了变化，消费模式也发生了转变，由此产生的出行方式所带来的气候成本也越来越难以被合理化。.
城市规划者和房地产行业对这一诊断的回应是混合用途开发。但这个术语涵盖的范围远不止是一种建筑潮流或项目开发商的营销策略。近年来积累的科学证据表明，城市空间正在发生深刻的结构性转变：城市空间的组织方式对房产价值、交通模式、当地经济周期、二氧化碳排放和社会韧性都有着直接且可衡量的影响。混合用途开发并非一种风格，而是一个根本性的经济问题。.
混合用途开发与房产价值：数据真实揭示了什么
投资者和城市规划者共同关心的一个最根本的问题是：混合用途开发在经济上是否可行？实证房地产研究给出的答案虽然比较复杂，但总体趋势是明确的。.
雷根斯堡大学IREBS国际房地产商学院与房地产管理公司Midstad合作开展的一项研究于2025年发布，该研究考察了柏林和法兰克福两地1100笔商业地产交易，时间跨度为六至九年。这项研究方法论上的独特之处在于采用了标量多元化指数，该指数能够量化地反映建筑内部混合用途开发的程度，而非简单地区分“混合”和“非混合”。研究结果令人瞩目：在以办公楼为主、结构紧凑的单中心城市法兰克福，用途高度多元化的建筑价格溢价显著且具有统计学意义。在法兰克福，有针对性的多元化开发被视为提升房产价值的手段——这可能是由于可用空间有限以及市场对效率的追求所致。在柏林，这座被认为是多中心城市且具有历史悠久的混合用途结构的城市，价格效应不太明显，但即使在这里，适度的多元化也被视为积极的、能提升价值的。.
Midstad 和 IREBS 的一项平行研究合作，分析了 2015 年至 2024 年年中柏林 S-Bahn 环线内的 1930 笔交易，证实了这一趋势：在此期间，混合用途建筑在交易市场中的占比有所增加，尤其是在住宅-商业和办公/行政建筑领域。至关重要的是，另一项发现是，混合用途建筑的价值波动性低于单一用途物业。实际上，这意味着在建筑层面进行混合用途开发，可以起到一种抵御市场周期波动的内在保障作用。.
这一认识引起了机构房地产领域的共鸣。过去几年已经证明，结构性风险会对特定类型的物业造成多么严重的冲击：线上零售对实体店的影响、居家办公对传统办公楼的影响，以及疫情对酒店的冲击。那些已将投资组合分散到不同地点和物业类型的投资者，突然发现自己面临着始料未及的集中风险。而楼宇和社区层面的混合用途开发则提供了一种截然不同的方法：风险的降低并非依靠地理分散，而是通过同一物业内部的功能整合来实现。.
然而，将这些研究结果普遍化，并将混合用途开发视为一种普遍盈利的策略，是具有误导性的。IREBS 的研究清楚地表明，成功与否很大程度上取决于城市类型和当地市场状况。在混合用途开发已成为常态的市场中，其溢价效应并不显著。因此，我们不应强行在所有地方推行混合用途开发，而应根据具体情况，确定混合用途开发能够创造附加值的干预阈值。.
短途出行的经济逻辑：流动性作为城市生产力问题
城市出行并非免费。它会带来基础设施、时间、能源和排放等方面的直接成本，以及拥堵、噪音和社会割裂等间接成本。成功降低机动车出行比例的城市不仅在生态方面受益，而且在经济方面也获益，因为城市生产力与交通便利性密切相关。.
这种联系的科学依据如今已非常充分。发表在《自然人类行为》杂志上的一项研究分析了全球城市中约4000万部手机的移动数据。结果表明：城市间出行行为差异的84%可以用日常服务的空间可达性来解释。换句话说，可持续出行主要是一个城市结构问题，而非技术问题。如果城市结构迫使人们为了日常琐事而长途跋涉，那么引入电动公交车就意义不大。.
城市可达性研究也印证了这一点，研究表明，日常目的地之间的距离越近，人们使用汽车的频率就越低。相反，步行和自行车交通的比例会显著增加。这种现象并非理所当然，而是有针对性的城市规划，巧妙地将各种功能空间连接起来的结果。“15分钟城市”的概念由城市研究员卡洛斯·莫雷诺提出，并在巴黎市长安妮·伊达尔戈的领导下得到持续推行，它正式阐释了这一逻辑：所有必要的日常服务都应该在步行15分钟内到达。.
乍听之下，这似乎是城市规划的理想模式，但在经济学中，它早已被称为集聚效应。互补活动之间的空间邻近性能够释放经济能量，因为它降低了交易成本，促进了信息交流，并实现了不同用途之间的协同效应。一个集居住、工作、服务、餐饮和休闲于一体的区域，不仅仅是提升生活质量的目标，更是入驻企业和机构的硬性竞争优势。.
经济研究也证实了微观层面的正外部性：位于综合用途开发项目800米半径范围内的办公和零售物业，其市场价值高于该区域外的同类物业。因此，综合用途开发项目不仅在建筑或社区内部创造价值，还能向外辐射至周边地区。.
不断变化的办公市场：混合办公模式成为邻里逻辑的催化剂
新冠疫情意外地加剧了围绕混合用途城区的争论。特别是办公楼市场，正经历着一场结构调整，其起点是2020年和2021年大规模的居家办公试点，而其影响将在未来几年持续影响房地产行业和城市规划。.
德国ifo经济研究所2024年发布的一项研究分析了居家办公对德国办公地产市场的影响，并预测办公空间需求将长期下降高达12%。对于柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫这七个德国大都市区而言，这意味着办公空间将出现约1150万平方米的供应过剩。事实上，根据Wüest Partner的数据，法兰克福和杜塞尔多夫的空置率在2025年已接近10%，凸显了市场面临的转型压力。.
与此同时，Wüest Partner 的最新办公市场分析揭示了一个看似矛盾的巧合：尽管结构性变化，德国的办公人员数量在 2021 年至 2024 年间仍增长了 3.7%，增幅高于整体就业人数的增幅。预计到 2030 年，每年将新增约 15.9 万名办公人员。然而，需求正在发生质的变化：位于中心地段、交通便利的现代化办公空间，配备灵活的使用理念、高品质的配套设施以及符合 ESG（环境、社会和治理）标准的功能，越来越受到青睐。而位于城市郊区、缺乏便利设施、餐饮和公共交通的传统单一功能办公楼则不再受欢迎。.
这是混合用途开发的关键因素。混合办公并不意味着办公空间完全消失，而是意味着办公室的功能发生了转变：从强制出勤场所转变为企业协作、交流和身份认同的场所。这样的办公室需要一个全天候运转的城市环境——咖啡馆、餐厅、零售店、文化场所和体育设施。传统的商业区在下午6点后便逐渐冷清，其结构无法满足这些需求。而混合用途区域则可以。.
混合用途街区的开发也以一种结构巧妙的方式解决了空置问题。不再盈利的办公空间可以改造成公寓、联合办公空间、餐厅或其他配套设施，作为更广泛的混合用途概念的一部分。柏林的几个街区已经在着手实施此类方案，《2025年德国房地产市场报告》（DZ HYP Real Estate Market Report 2025）明确指出，改造为混合用途街区可以降低零售和办公领域的空置风险。.
被遗忘的维度：物流作为混合用途社区不可或缺的一部分
几乎所有关于混合用途开发项目的讨论中，一个至关重要的用途维度都被忽略了：城市物流。居住、工作、休闲、餐饮——所有这些功能在混合用途社区的规划和营销中通常都会被考虑在内。然而，如何高效、低排放地处理此类社区的日常商品和服务流动，并使其与周边环境相协调，这个问题往往只有在冲突发生后才会被提出：例如，送货车违章停放、自行车道被堵塞、底层入口拥堵等。.
这并非小城镇特有的问题。在德国城市，城市货运量约占市内运输里程的25%至30%，但却造成了不成比例的噪音污染、颗粒物污染和交通拥堵。德国联邦环境署的一份关于城市物流的研究报告指出，由于电子商务的蓬勃发展，市政当局面临的挑战正在急剧增加：近年来，德国城市的包裹量大幅增长，而且这种趋势似乎没有停止的迹象。.
解决方案更接近于混合用途，而非各自独立的规划讨论所暗示的那样。任何从整体功能角度考虑城区的人都必须将物流区域视为城区规划不可或缺的一部分。城市物流的概念——融入城市发展而非事后添加——体现了一种智能化的利用维度，而这一维度在现有的混合用途讨论中却被忽视了。巴黎大区研究所的研究表明，如果在规划阶段就采用量化方法确定空间需求，物流区域就能很好地融入混合用途的城市发展项目中。.
底层微型仓库、面向多个社区用户的联合配送区、位于社区公共区域的包裹柜，以及作为供应链最后一环的货运自行车枢纽：这些并非未来设想，而是弗劳恩霍夫IML研究所已在其微型仓库手册中系统汇编的、经过实践检验的概念。目前缺失的是，这些概念从一开始就未能与社区规划有效融合——并非事后添加，而是作为混合用途概念的功能性组成部分。.
这种整合的战略规划价值，在考察一个来自完全不同领域的相关概念时便显而易见：军事后勤规划中的两用原则。几十年来，军事领域一直在实践的民用和军用基础设施的联合规划、设计和使用，其逻辑也与城市规划高度契合：多用途可以节省空间、降低成本、提高利用率并增强韧性。.
具体而言，对于城市区域的物流而言，这意味着：地下停车场白天可作为停车场，夜间则可作为微型仓库；社区建筑底层可作为本地最后一公里配送的物流空间，楼上则可作为住宅或办公空间；包裹收发点可与公共交通枢纽融为一体。这一原则与军事领域的双用途基础设施相同：从一开始就规划多用途基础设施，可以减少建设次数，节省空间，并提高系统效率。.
苏黎世和巴黎两座城市很早就制定了城市物流战略。例如，苏黎世发布了一项明确的城市物流和商业交通战略，将物流区视为城市结构的一部分，并促进其融入商业和混合用途区域。这些方法为规划实践提供了典范，使人们能够充分理解混合用途开发——包括维持城市运转的货物流动。.
LTW内部物流解决方案——多式联运
LTW内部物流解决方案 – 多式联运 – 图片：LTW内部物流有限公司
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多式联运：被低估的社区基础设施
多式联运的生态和经济潜力在专家讨论中已得到充分论证，但在城市发展实践中却长期被低估。这主要是规划问题：在德国，城市发展和交通规划传统上被视为两个独立的职责领域，尽管二者之间的相互依存关系显而易见。未能与高效多式联运枢纽连接的混合用途区域，会错失其生态和经济潜力的很大一部分。.
大量研究已充分证实多式联运在货运中的优势。国际铁路公路联运公司协会 (ICFRT) 的计算表明，与直接公路运输相比，采用非伴随式联运的运输链平均可降低 29% 的能源消耗，平均可减少 55% 的二氧化碳排放。在某些特定路线上，例如汉堡-比尔韦德至慕尼黑-里姆，联运的二氧化碳排放量比纯公路货运减少了 73%。.
类似的逻辑也适用于城市客运：多式联运——即步行、骑行、公共交通以及必要时共享或私家车的智能组合——是兼顾高出行自由度和低排放的最有效方式。德国航空航天中心（DLR）的研究表明，虽然多式联运的行程通常比单一交通方式的行程更长，但如果非要选择私家车出行，那么多式联运总体而言是更优的选择。.
多式联运成功的关键在于换乘过程的质量。研究始终表明，换乘体验——包括舒适性、安全性、较短的等待时间、防风雨措施以及便捷的导航——对人们是否选择多式联运路线有着最显著的影响。这对于城市规划具有直接意义：位于高质量多式联运枢纽附近或与之融合的混合用途开发项目能够倍增其价值。它们不仅方便人们在市内步行或骑自行车短途出行，还能将社区与更广泛的交通网络连接起来。.
这种联系对评估社区发展具有重要的经济意义。便捷高效的公共交通是房地产市场中最稳定的价值驱动因素之一。良好的公共交通连接提升了各类用途（住宅、办公、零售和餐饮）的吸引力，从而增强了其对租户和买家的吸引力。将混合用途社区与多式联运相结合的模式，能够同时满足投资者的多项需求：优越的地理位置、可持续发展能力和长期的价值稳定性。.
住房市场与社区逻辑：危机中的混合用途开发模式
住房供应问题使得关于混合用途开发的讨论更加紧迫。德国大都市地区的住房市场形势已十分紧张，甚至濒临崩溃。德国联邦经济和社会研究所（BBSR）的住房需求预测显示，德国每年大约需要32万套新住房，主要集中在大都市地区及其周边社区。然而，到2024年，全国仅建成约25.2万套公寓，远低于实际需求。.
与此同时，办公和零售领域存在着巨大的空置潜力。柏林Hyp公司一项针对德国主要城市办公楼改造的研究表明，将办公空间改造成住宅单元是应对这种市场扭曲的合乎逻辑但绝非易事的举措。建筑法规、隔音要求、楼层结构和产权等都构成了相当大的障碍。这些障碍缩小了改造的机遇窗口，但并非不可克服——尤其是在改造并非孤立地改造单一建筑，而是作为综合社区发展战略的一部分时。.
这正是综合社区开发项目的结构优势所在：从一开始就规划混合用途，就能打造出更具灵活性的建筑。楼板、通道、技术基础设施和户外空间的设计，使得未来用途的改变无需拆除整栋建筑即可实现。这不仅具有生态优势——减少新建建筑的资源消耗——也具有经济优势，因为它降低了房产的生命周期成本，并提高了其对未来市场变化的适应能力。.
联邦统计局发布的2025年1月至11月建筑许可数据显示，建筑许可数量略有上升：与上年同期相比，获批公寓数量增加了约11.3%，其中13.5%为多户住宅。然而，仍需迎头赶上，目前的许可速度远不足以弥补约55万套公寓的结构性缺口。在此背景下，混合用途开发项目不仅提升了质量，也满足了数量上的必然需求：它们能够在有限的市中心土地上创造更多居住空间，同时又不牺牲构成活力社区的商业和社会基础设施。.
从生产型城市到混合用途社区：BBSR 的视角
联邦建筑、城市事务和空间发展研究所通过多个研究项目，系统地考察了混合用途开发的经济和城市规划基础。其“生产型城市”系列研究表明，城市生产和商业不必迁出城市，而是可以通过新型的混合用途开发模式，以与城市生活相协调的方式融入其中。.
这项研究的核心信息回顾起来令人警醒，但其未来前景却充满希望：几十年来，由于人们认为居住和商业用途之间的冲突不可避免，贸易、手工艺和小规模生产被排挤出城市居民区，迁往郊区的工业园区。其结果是，一方面出现了功能单一的住宅区，另一方面出现了死气沉沉的工业园区——这些城市荒地未能兑现其在经济和社会方面的承诺。然而，新的生产方式以及向更安静、低排放的制造和物流流程的技术变革，已显著降低了冲突的可能性，并使混合用途开发成为可能，而这在以前似乎是不可想象的。.
这项研究发现，工作场所与住宅区毗邻的城市区域经济更为稳定。这些区域提供本地就业机会，增强本地购买力，提升居民对社区的认同感，并缓解工作与生活环境之间日益扩大的社会鸿沟。这听起来像是城市社会学的理论，但实际上却是扎实的城市经济学原理：住宅、商业和服务业混合的区域，单位面积的本地经济活动量高于功能隔离型区域。.
ESG与可持续性：混合用途开发是当下的投资必然选择
ESG（环境、社会和治理）要求正在推动房地产行业的转型，赋予混合用途开发项目新的战略意义。机构投资者、保险公司、养老基金和主权财富基金越来越需要根据可持续性标准评估和报告其房地产投资组合。那些因其地理位置和使用结构而导致交通流量和排放量高的建筑正面临压力。.
从这个角度来看，混合用途区域具有结构性优势：它们可以降低区域带来的交通需求，实现能源和公用设施基础设施的多种用途共享，并往往能实现更高的技术系统整体利用率。因此，此类物业的整体ESG（环境、社会和治理）表现通常优于类似的单一用途物业，即使这一点并非总能在相关的认证体系中得到充分体现。.
普华永道关于城市中心改造的报告明确指出，混合用途开发是振兴衰败城区经济的首选模式，并以此为基础构建了其推导可负担收购成本的模型。这使得混合用途开发从规划理念领域跃升至财务估值模型的核心——这一转变从根本上改变了其对行业投资决策的重要性。.
将韧性作为规划目标：是什么让混合用途社区具备危机韧性？
近年来，由于疫情、气候事件、供应链中断和地缘政治冲击等一系列事件，城市韧性的概念变得尤为重要。德国工商会（IHK）在其关于城市气候韧性的立场文件中强调，面向未来的城市需要能够灵活应对社会变化的社区。混合用途开发是实现这一目标的首要措施。.
混合用途开发带来的韧性效应是多方面的。在经济层面，混合用途社区为业主、零售商和服务提供商提供了更稳定的收入基础，因为不同的用途对危机的反应各不相同，可以相互促进，从而起到稳定作用。在社会层面，混合用途社区更具韧性，因为它们融合了不同的人口群体和生活方式，从而避免了社会单一化。在生态层面，混合结构能够更有效地利用能源、水和土地。.
军事规划中的双用途原则在此提供了一个恰当的分析模型：为多种用途设计的基础设施，顾名思义，更能抵御单一用途的失败。例如，夜间用于物流的地下停车场，即使白天使用率下降，也不会空置。同样，设计用于商业、社区配套设施和包裹递送的底层空间，比单一功能的零售空间更能经受住单个租户流失的冲击。多用途原则能够降低空置风险，提高入住率，并使社区经济更加稳定。.
城市结构作为战略变量：城市发展可以从系统论中学到什么
经济分析最终得出的结论远不止于房地产领域：城市的物理结构是一个战略变量，而非不可改变的自然条件。它对交通模式、能源需求、当地经济活动、住房供应以及社会凝聚力的影响程度，在政治和经济层面都被低估了。那些始终将混合用途作为规划原则的城市，投资的并非建筑本身，而是系统架构。.
这一点在土地利用问题上尤为明显。德国每天有超过50公顷的土地因硬化而消失——这种速度既不符合生态可持续发展的原则，也不符合经济可持续发展的原则。混合用途开发项目将多种用途在同一块土地上进行垂直和水平方向的整合，其土地利用效率远高于单一功能区域的水平扩张。混合用途开发项目能够在更少的土地上实现更多的城市发展——这不仅关乎环境政策，也关乎财政，因为在紧凑的区域内维护市政基础设施的成本远低于在分散蔓延的居民区。.
从讨论单个建筑到规划整个城区，标志着城市质量的一次重大飞跃。决定城市品质的并非单个多功能建筑，而是城区层面各种功能、交通、公共空间、物流和社会基础设施之间的协调互动。具有前瞻性的城市规划者必须扪心自问：这个城区作为一个系统，在下午3点、早上8点和晚上10点这三个时段的运行状况如何？如果城区在一天中的任何时段都充满活力，因为不同的功能在时间和空间上相互补充，那么这样的城区不仅更宜居，而且经济效益更高，也更安全。.
这正是混合用途开发系统价值的所在：它并非一时风尚，而是构建欧洲城市未来的规划逻辑。如今，那些将这一原则融入社区规划和发展的人，所打造的房地产和城市结构，即使在二十年后，依然能够满足使用者的实际需求——而非仅仅停留在过去那个生活、工作和物流仍被视为彼此割裂的时代。.
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