德国优化住房建设的策略：政府的14点计划

🏠 德国持续的住房短缺

德国的住房建设行业多年来一直处于危机之中。经济适用房短缺问题日益严峻。由于成本高昂和官僚主义障碍，许多项目被迫停工。结果是：许多家庭放弃了拥有住房的梦想，而建筑公司则纷纷破产。租户、业主以及建筑行业本身都认为联邦政府对此负有责任，并对其迄今为止的处理方式提出了严厉批评。.

🤝 2023年9月25日在总理府举行联合峰会

为了最终找到建设性的解决方案，2023年9月25日，联邦政府大楼召开了一次重要会议。此次峰会的目的是制定一项有效计划，以快速、经济高效地建造更多住房。联邦政府提出了包含14项措施的具体方案。.

🎙️ 朔尔茨总理在新闻发布会上的讲话

德国总理奥拉夫·朔尔茨指出，德国目前积压了大量已获批准但尚未开工的建设项目。为解决这一问题，联邦政府提议引入加速折旧政策。此举旨在减轻业主的经济负担，并加快住宅建设。.

💰 2023年10月1日起实施财政激励和税收优惠政策

从2023年10月1日至2029年9月，新建建筑将有资格享受6%的递减余额折旧补贴。这项规定不仅适用于私人业主，也适用于大型房地产公司。.

📈 进一步采取措施实现可持续改进

除了税收优惠外，还计划提供其他形式的支持：

👨‍👩‍👧 为家庭提供负担得起的贷款

为了让私人家庭更容易获得房产所有权，政府提供了优惠的融资方案。.

🏗️放宽保温法规

为了降低建筑成本，目前对新建建筑隔热性能的严格要求将被放宽。.

💵 为房东提供更优的折旧方案

为进一步促进住房建设，将改善房东的折旧选择。.

联邦政府希望通过这些以及其他来自一揽子综合措施的建议，最终重振德国的住房建设，并为所有相关方创造双赢局面。.

余额递减折旧法是指固定资产（在本例中为新建建筑物）并非在其使用寿命内平均计提折旧，而是按固定百分比计提折旧，该百分比基于资产的剩余账面价值计算。若余额递减折旧率为6%，则每年计提的折旧费用为该建筑物账面价值的6%。.

🎯 余额递减折旧法的优势

1. 流动性优势

前几年较高的折旧率可以降低税负，因为折旧后的成本会减少应税收入。这有助于提高建筑物所有者的流动性。.

2. 投资激励

更快的折旧速度使得住宅建设更具吸引力，这反过来又可以改善住房状况。.

3. 灵活性：余额递减折旧法可以带来更大的财务自由，尤其是在项目的早期阶段，因为它能减少应税收入。.

📝 6% 余额递减折旧示例

假设一位开发商投资了一个住宅项目，总成本为 100 万欧元。.

• 第一年：100万欧元的6%是6万欧元。这6万欧元可以冲销，从而从税款中扣除。该建筑物的剩余账面价值为94万欧元。.
• 第二年：940,000 欧元的 6% 为 56,400 欧元，这部分也予以注销。账面剩余价值现为 883,600 欧元。.
• 第三年：** 883,600 欧元的 6% 为 53,016 欧元。这部分损失被冲销，剩余账面价值减少至 830,584 欧元。.

诸如此类。很明显，折旧额逐年减少，但尤其是在最初几年，折旧额相对较高，这带来了税收优惠并提高了流动性。.

AfA 是“Absetzung für Abnutzung”（磨损折旧）的缩写，指的是一种考虑资产（尤其是固定资产）价值损失的税务折旧方法。通过 AfA，固定资产的购置价格可以在其预计使用寿命内作为营业费用抵扣。这可以减少应纳税所得额，从而减轻税负。.

🌐 折旧的应用领域

折旧（AfA）主要用于商业领域，适用于：

• 财产
• 机器
• 车辆
• 家具
• 计算机硬件
• 以及其他许多固定资产

📈 不同类型的折旧

折旧方法有很多种，每种方法都有其自身的优势和规定：

1. 线性折旧

在这种方法中，资产在其使用寿命内平均折旧。每年的折旧额保持不变。.

2. 余额递减折旧法

这种方法对资产的剩余账面价值应用一个固定百分比。因此，每年的折旧额会随着时间的推移而减少，但在最初几年会高于直线折旧法。.

3. 与业绩相关的折旧

采用这种方法，折旧是根据资产的实际使用情况来计算的，例如，车辆的折旧是按行驶公里数计算的。.

💡折旧的好处

折旧允许公司和个人通过将资产价值损失作为税收抵扣项来减轻税负。此外，折旧还有助于提高流动性，因为需要缴纳的税款减少了。.

在应用折旧（AfA）时，不设建设成本上限可以带来诸多优势：

1️⃣ 无限制的投资激励

如果不限制建筑成本，就会激励开展大规模、高质量的建设或改造项目。这可以显著提高现有建筑的质量。.

2️⃣ 税收灵活性

税收抵扣方面，无限额的支出可以显著减轻税负。这对于有能力且愿意开展大型项目的公司和富裕人士来说尤其具有吸引力。.

3️⃣ 保持流动性

通过折旧减少税负可以增加流动性，并可用于资助进一步的项目或偿还债务。.

4️⃣ 经济激励

取消建筑成本上限也能促进建筑业发展。更多的建筑合同意味着更多的就业机会和更活跃的经济活动。.

5️⃣ 项目多元化

对高成本项目申请税收减免的可能性促进了更多类型的建设项目。这有助于房地产市场的多元化，涵盖从豪华公寓到专业商业建筑的各个领域。.

6️⃣ 注重长期可持续性

由于建筑成本没有上限，投资者可以进行长期规划，投资建设可持续的、面向未来的建筑，而无需担心税务影响。.

7️⃣ 简化复杂项目

一些建设项目，尤其是在商业领域，可能非常复杂且耗资巨大。如果能够对高昂的建设成本进行全额折旧，将有助于此类项目的顺利实施。.

总体而言，没有建筑成本折旧上限可以显著提高投资建设和现代化项目的意愿，从而产生积极的经济效果。.

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🎯 适用范围

余额递减折旧法专门用于新建或近期购置的住宅楼宇和公寓，不适用于旧楼宇或商业地产的翻新。.

🗓️ 时间限制

要符合余额递减折旧的条件，住宅建筑的开工日期必须在2023年10月1日至2029年9月30日之间。如果是购买房产，则合同必须在此期限内合法签订。此外，房产必须在竣工当年年底前取得所有权，才能享受此项规定。.

📊 折旧率和条件

第一年，采用余额递减法计提折旧，折旧额为总投资成本的6%。之后各年，按6%的折旧率计提折旧，折旧额按建筑物剩余账面价值计算。.

🔀 改为线性折旧

如果从余额递减法折旧改为直线折旧法更符合您的财务规划，也是可以的。.

🧮 示例：计算过程如下

假设该建筑物的投资成本为 40 万欧元。第一年，您可以折旧 2.4 万欧元（40 万欧元的 6%）。第二年，该建筑物的残值为 37.6 万欧元（40 万欧元减去第一年折旧的 2.4 万欧元）。然后，您再次对该残值应用 6% 的折旧率，得出第二年的折旧额为 2.256 万欧元。.

📝更快的折旧和税收优势

余额递减折旧法是一种专门针对新建或近期购置的住宅建筑的税收优惠政策。它允许在最初几年内快速折旧，因此可以带来税收优势。然而，为了最大限度地发挥这种折旧方法的优势，需要仔细考虑具体的时间和情况。.

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经济适用房短缺是当今时代最严峻的挑战之一。目标是每年新建40万套公寓，其中10万套由政府补贴。然而，一年已过半，问题依然存在：如何在稳定建筑和房地产行业的同时，增加经济适用、气候友好且易于获取的住房供应？

折旧在现代住房建设中的作用

对新建住宅建筑采用6%的余额递减折旧法（AfA）可以成为稳定建筑业的关键手段。 在此背景下，取消建筑成本上限尤为重要。为了提高投资吸引力，我们不仅应将建筑许可证申请作为批准余额递减折旧的标准，还应将实际开工建设纳入考量。

能效：EH 55 为新标准

能源效率是气候友好型建筑的关键问题。2023年1月1日实施的EH 55标准标志着向气候中和型新建筑迈出了重要一步。在欧盟建筑能源性能指令改革的背景下，必须考虑建筑全生命周期的减排，并推广可持续建筑材料的使用。.

加快和简化施工过程

为了在住房市场紧张的情况下促进经济适用房的建设，我们需要简化行政程序。一项基于德国建筑法典（BauGB）第246条第14款的临时性特殊监管机制，可以显著加快这一进程，直至2026年12月31日。.

需要强有力的融资

联邦政府和州政府在2027年前共拨款181.5亿欧元用于社会住房建设，展现了双方的共同责任。如果目前的互补融资模式得以延续，全国范围内将有约450亿欧元可用于社会住房建设。.

通过德国复兴信贷银行 (KfW) 的新建项目促进创新

德国复兴信贷银行（KfW）的“气候友好型新建房屋”和“家庭住房计划”旨在提供更多激励措施。通过提高最高贷款额度和收入上限，这些计划将惠及更多家庭。.

针对建筑和住房行业的综合方法

在建筑和房地产行业面临诸多挑战的当下，采取多维度的方法解决住房危机至关重要。从税收优惠和提高能源效率到促进创新——通往更经济适用且气候友好型住房的道路虽然复杂，但并非遥不可及。.

🌍欧盟指令和国家法律

在欧盟内部，关于建筑翻新，特别是降低能源消耗的讨论一直在进行。欧盟本身制定了多项建筑指令，这些指令必须转化为成员国的国内法。然而，成员国在授予豁免权和实施特殊资助计划方面有一定的自主权。.

🏢 单个建筑物与建筑物总数对比

个别建筑的翻新与针对所有建筑的总体配额之间存在着重要的区别。尽管欧盟试图制定总体最低标准，但个别建筑的翻新决定权往往掌握在成员国甚至业主手中。.

🎯 装修费率

翻新配额可能是提高国家或地区建筑整体质量的有效方法。例如，德国设有资助项目，为翻新房屋的业主提供财政支持。.

💼 政治形势

目前，欧盟27个成员国中有16个（包括德国）反对强制性个别房屋翻新。这表明，在可预见的未来，欧盟范围内的强制性翻新不太可能出台。.

📊 未来发展

政治形势随时可能发生变化，欧盟也可能出台更严格的法规。因此，密切关注布鲁塞尔的动态是明智之举。.

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🎯 房屋所有权推广的目标和益处

德国政府非常重视促进家庭住房拥有率。他们通过德国复兴信贷银行（KfW）提供的低至0.01%的补贴贷款，旨在提高家庭购房的吸引力。与3.5%至4%的市场平均利率相比，这无疑是一项巨大的优势。.

💶 财务障碍：这真的适合低收入人群吗？

虽然利率听起来很诱人，但问题是究竟有多少家庭能够负担得起高达 27 万欧元的贷款。每月还款额约为 3000 欧元，首付要求为房价的 10%（即 30 万欧元的房子需要 3 万欧元首付），因此该计划显然并非人人都能负担得起。.

🔄 “年轻人买旧货”：一种新方法

计划中的“年轻人购置旧房”资助项目是一个很有意思的思路。它专注于需要翻新的现有建筑。这是一个明智之举，尤其因为资金来自气候与转型基金，可谓一举两得。.

🏢 办公楼和零售商店的改造

政府不仅致力于建造新房，还将闲置的办公楼和商铺改建为住宅。据住房部称，这有望新增多达23.5万套住房。.

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住房所有权促进计划提供了绝佳的机会，但并非所有人群都能平等地获得这些机会。联邦政府在改善住房市场的同时，也在努力实现环境目标，这无疑是正确的方向。然而，这些计划的包容性究竟如何，以及它们是否真正帮助到了最需要帮助的人群，仍然是一个悬而未决的问题。.

联合政府为低收入家庭制定了雄心勃勃的计划。然而，仍有几个问题悬而未决：为什么迄今为止只收到104份申请？提高收入门槛又能达到什么目的？

👪 目标群体扩大：从 6 万欧元扩大到 10 万欧元

核心问题显然在于6万欧元的收入上限。许多家庭因此感到被排除在外。新的10万欧元上限无疑将惠及更多家庭。.

📈背后的数学原理：它看起来是这样的

年薪提高到 10 万欧元后，您和您的伴侣每月每人最多可获得 3750 欧元税前收入。更棒的是：每增加一个孩子，收入上限就增加 1 万欧元。.

🤷‍♀️ 为什么申请人数这么少？

申请人数少表明信息不足。需要加强宣传，提高公众对该项目了解程度。.

🛠️ 申请提交成功：方法如下

1. 查明具体标准。.
2. 收集所有必要文件。.
3. 请按时提交申请。.

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随着收入上限提高至10万欧元，更多家庭将有机会获得住房补贴。如果您正考虑建房，就应该抓住这个机会。然而，政府也需要加大力度宣传该计划，并向潜在申请人提供更多信息。总而言之，德国人实现拥有住房梦想的可能性比以往任何时候都更高。.

德国执政联盟通过的建筑节能法案旨在推动向气候友好型供暖解决方案的转型。问题在于：由于资金来源不明朗以及热泵安装成本高昂，许多人对此犹豫不决。.

🌍 气候目标与全球变暖：为何如此重要

实现气候目标需要采取综合措施，包括向气候友好型供暖方式过渡。老旧的化石燃料供暖系统是建筑物二氧化碳排放的主要来源之一。.

💰 融资格局：正在发生哪些变化

德国政府现在希望通过激励措施，鼓励用户尽快用现代高效的热泵系统替换老旧的化石燃料供暖系统。这项措施旨在为房主提供财政补贴，降低改造成本。.

🛠️ 安装费用：是的，很贵，但是……

安装热泵的初始成本可能令人望而却步。然而，政府补贴和长期的能源成本节约使得这项投资物有所值。.

🤝 各协会怎么说？

行业协会对此意见不一。一些协会欢迎增加资金投入，而另一些协会则呼吁提高资金来源的透明度。.

📝 方法如下：一份指南

1. 查看当前的资助机会。.
2. 计算长期成本和节省额。.
3. 向不同的供应商索取报价。.
4. 请咨询专家以获取定制解决方案。.

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#️⃣ 标签：#供暖系统更换 #气候目标 #建筑能源 #资金 #热泵

德国政府寄予厚望，希望用热泵等更环保的替代方案迅速取代老旧的化石燃料供暖系统。新法旨在降低经济门槛，加速向绿色未来转型。然而，房主也应该权衡长期成本节约与初始投资。无论如何，改用环保供暖系统都是迈向可持续未来的重要一步。.

🌿 EH-40 与 EH-55：有什么区别？

EH-40 标准是对现行 EH-55 建筑能效标准的进一步加强。EH-55 标准规定，建筑物的能耗只能达到同等新建建筑的 55%。过渡到 EH-40 标准则意味着对隔热和能效有更严格的要求。.

🏗️来自建筑行业的批评

建筑行业长期以来一直对这些严格的法规表示不满。他们的主要论点是：这些法规会大幅增加建筑成本。从经济角度来看，这种立场是可以理解的，尤其是在房地产市场供不应求、建筑成本高昂的情况下。.

🌍 气候保护与建筑现实

建筑行业是能源消耗大户，因此也是气候保护措施的关键领域。不实施更严格的EH-40法规的决定发出了一个强烈的信号，表明各方正在寻求气候保护与经济可行性之间的平衡点。.

🤔 结论与展望

这需要权衡。一方面，我们希望应对气候变化；另一方面，成本不能飙升，否则住房将更加稀缺。因此，暂停EH-40标准的决定并非明显的倒退或进步，而是反映了当前的经济和环境形势。.

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