德国住房建设优化策略：政府14点计划

🏠 德国持续的住房短缺

德国的住房建设多年来一直经历着持续的危机。 经济适用房的匮乏情况日益严重。 由于成本高昂和官僚障碍，项目被停止。 结果是：许多家庭放弃了拥有自己房屋的梦想，而建筑公司则陷入破产。 租户、业主和建筑行业本身都认为联邦政府有责任，并严厉批评其目前对局势的管理。

🤝 2023年9月25日在总理府举行联合峰会

为了最终找到建设性的解决方案，2023年9月25日在总理府召开了一次重要会议。 本次峰会的目的是制定一项有效的计划，以快速且经济高效地建造更多住房。 联邦政府提出了14点计划作为具体措施。

🎙️ 肖尔茨财政大臣在新闻发布会上的讲话

德国总理奥拉夫·舒尔茨指出，德国已经批准但尚未实施的建设项目大量积压。 作为解决方案，联邦政府提出引入余额递减折旧。 此举旨在减轻建筑商的经济负担，加快住房建设。

💰 自 2023 年 10 月 1 日起的经济激励和税收优惠

2023年10月1日至2029年9月，新建建筑将获得补贴，余额递减6%。 这项规定不仅适用于私人业主，也适用于大型房地产集团。

📈 可持续改进的进一步措施

除了税收优惠外，还计划提供其他援助：

👨‍👩‍👧 为家庭提供廉价贷款

为了使私人家庭更容易获得财产，提供了负担得起的融资选择。

🏗️放宽绝缘规定

目前对新建建筑保温的严格要求将放宽，以降低建筑成本。

💵 改善房东的折旧选择

为了进一步刺激住房建设，房东的折旧选择将得到改善。

通过一系列广泛措施中的这些建议和其他建议，联邦政府希望最终再次刺激德国的住房建设，为所有参与者创造双赢的局面。

余额递减折旧意味着资产（在本例中为新建筑物）在其使用寿命内并未均匀折旧。 相反，固定百分比应用于资产的剩余账面价值。 余额递减折旧率为6%，每年按建筑物账面价值的6%计入折旧成本。

🎯 余额递减折旧的优点

1、流动性优势

最初几年较高的折旧会导致减税，因为折旧成本会减少应税收入。 这提高了建筑商的流动性。

2. 投资激励

加速折旧的可能性使住房建设更具吸引力，进而可以改善住房状况。

3. 灵活性：折旧下降可以让您拥有更多的财务自由，特别是在项目的早期，因为应纳税收入减少。

📝 余额递减折旧 6% 的示例

假设开发商投资了一个住宅项目，总成本为100万欧元。

• 第一年：1,000,000欧元的6%为60,000欧元。 这 60,000 欧元可以冲销，因此可以免税。 该建筑的剩余账面价值为 940,000 欧元。
• 第二年：94万欧元的6%为56,400欧元。 这些也被注销。 剩余账面价值现为 883,600 欧元。
• 第三年：** 883,600 欧元的 6% 为 53,016 欧元。 这些被注销，剩余账面价值降至 830,584 欧元。

等等。 可以明显看到折旧额每年都在减少，但尤其是前几年折旧额比较高，带来税收优势，增加流动性。

AfA 代表“磨损扣除”，描述了一种考虑资产（尤其是固定资产）价值损失的税收折旧类型。 通过折旧，资产的购买价格在其估计使用寿命内按比例作为业务费用申报。 这意味着应税收入和税负可以减少。

🌐AfA的应用领域

AfA 主要用于企业环境，适用于：

• 财产
• 机械
• 汽车
• 家具
• 电脑硬件
• 和许多其他资产

📈 不同类型的折旧

折旧方法有多种，每种方法都有各自的优点和规定：

1. 线性折旧

该资产在其使用寿命内平均折旧。 年折旧额保持不变。

2. 递减折旧

该方法对资产的剩余账面价值应用固定的百分比。 因此，年折旧额会随着时间的推移而减少，但在最初几年会高于线性折旧。

3. 与绩效相关的折旧

使用此方法，折旧是根据资产的实际使用情况计算的，例如车辆每行驶公里数。

💡 AfA 的好处

AfA 使公司和个人能够通过出于税收目的申报资产价值损失来减轻税收负担。 此外，AfA 有助于增加流动性，因为需要缴纳的税款较少。

应用 AfA（磨损扣除）时没有建筑成本上限可以带来许多优势：

1️⃣无限的投资激励

建设成本没有上限，可以激励大规模、高质量的建设或现代化项目。 这可以显着提高现有建筑的质量。

2️⃣ 税务灵活性

从税收中扣除无限成本的能力可以显着减轻税收负担。 这对于有能力并且想要负担更大项目的公司和富有的个人来说尤其有吸引力。

3️⃣ 流动性保存

通过 AfA 减轻税收负担增加了流动性，可用于为进一步的项目提供资金或偿还债务。

4️⃣经济激励

缺乏建筑成本上限也可以刺激建筑业。 更多的建筑合同意味着更多的就业机会和更多的经济活动。

5️⃣项目多元化

能够从税收中扣除更昂贵的项目的可能性意味着支持更广泛的建设项目。 这可以帮助房地产市场多元化，从豪华公寓到专业商业建筑。

6️⃣ 着眼长远

由于建筑成本没有上限，投资者可以进行长期规划并投资可持续的、面向未来的建筑，而不必担心税收影响。

7️⃣ 促进复杂项目

一些建设项目，特别是商业项目，可能非常复杂且成本高昂。 完全冲销高额建设成本的能力可以使此类项目的实施变得更加容易。

总体而言，AfA 缺乏建设成本上限可以显着提高投资建设和现代化项目的意愿，从而实现积极的经济效应。

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🎯 适用范围

折旧下降是专门针对新建或新购买的住宅楼和公寓而设计的。 不适用于旧建筑或商业物业的改造。

🗓️时间限制

为了利用递减折旧的优势，住宅楼的建设必须在2023年10月1日至2029年9月30日之间开始。 购买房产时，必须在此期限内合法签订合同。 此外，该房产必须在竣工当年年底前购买才能从该计划中受益。

📊 折旧率和条件

第一年，余额递减折旧占总投资成本的 6%。 在接下来的几年中，该建筑物的剩余账面价值适用 6% 的折旧率。

🔀 切换到线性折旧

如果对您的财务规划更有意义，则可以从余额递减过渡到直线折旧。

🧮 示例：这就是计算的方式

假设该建筑的投资成本为 400,000 欧元。 第一年您可以注销 24,000 欧元（400,000 欧元的 6%）。 第二年，该建筑的残值将为376,000欧元（400,000欧元减去第一年贬值的24,000欧元）。 然后，您再次对该残值应用 6% 的税率，这会导致第二年折旧 22,560 欧元。

📝 更快的折旧和税收优惠

递减折旧是专门针对新建或新购置的住宅楼的税收减免。 它允许在最初几年内更快地折旧，因此可以提供税收优惠。 然而，应仔细观察时间和物质条件，以便从此类折旧中获得最大利益。

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缺乏保障性住房是我们这个时代最严峻的挑战之一。每年要建造40万套新公寓，其中10万套由国家补贴。 然而，今年已经过去了，问题仍然存在：我们如何稳定建筑和房地产行业，同时增加负担得起、气候友好和无障碍的居住空间？

AfA 在现代住房建设中的作用

新建住宅建筑的折旧（折旧）下降至 6%，可以成为稳定建筑业的关键工具。 尤为重要。 为了增加投资的吸引力，我们不仅应该把建筑申请作为给予递减折旧的标准，还应该把实际开工作为考虑。

能源效率：EH 55 成为新标准

能源效率是气候友好型建筑的一个关键问题。 随着 2023 年 1 月 1 日推出 EH 55 标准，朝着气候中和的新建筑迈出了重要一步。 作为欧洲建筑指令改革的一部分，必须考虑建筑物整个生命周期的减排并促进可持续建筑材料的使用。

加速和简化施工流程

为了在紧张的住房市场中推广经济适用房，我们必须减少官僚主义。 基于《建筑规范》(BauGB) 第 246 条第 14 款的临时特别监管机制可能会在 2026 年 12 月 31 日之前带来显着的加速。

需要稳健的融资

到 2027 年，社会住房预算总额将达到 181.5 亿欧元，联邦和州政府正在表现出共同的责任。 如果当前的补充融资继续下去，全州将有约450亿欧元用于社会住房建设。

通过德国复兴信贷银行新建筑项目促进创新

德国复兴信贷银行的新建筑计划“气候友好型新建筑”和“家庭拥有住房”旨在提供额外的激励措施。 提高贷款最高限额和收入限额将使更多家庭能够参与这些计划。

建筑和住宅行业的综合方法

在建筑和房地产行业面临诸多挑战之际，采取多维方法解决住房危机至关重要。 从税收激励到能源效率和对创新的支持——通往更实惠、气候友好的生活空间的道路复杂但可行。

🌍 欧盟指令和国家法律

在欧盟，关于建筑物的翻新，特别是为了减少能源消耗，一直存在争论。 欧盟本身有各种建筑准则，必须落实到国家法律中。 然而，成员国对于例外情况和特殊支持计划有一定的余地。

🏢 单体建筑与整个建筑群

个别建筑物的翻修与整个建筑存量的一般配额之间存在重要区别。 尽管欧盟试图制定通用的最低标准，但翻新个别建筑的决定往往取决于成员国甚至业主自己。

🎯 装修率

翻修率可能是提高一个国家或地区建筑整体质量的有效方法。 例如，在德国，有一些资助计划为业主翻新建筑物时提供财务支持。

💼 政治局势

目前，包括德国在内的27个欧盟国家中有16个政府反对强制个别重组。 这表明在可预见的未来，欧盟范围内的义务不太可能出现。

📊 未来发展

政治局势随时可能发生变化，欧盟提出更强的要求。 因此值得密切关注布鲁塞尔的事态发展。

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🎯 房产推广的目的和好处

联邦政府非常重视促进家庭财产所有权。 德国复兴银行提供利率仅为 0.01% 的促销贷款，目的是让建造房屋对家庭有吸引力。 与通常的3.5%至4%的市场利率相比，这当然是一个巨大的优势。

💶 财务障碍：这真的适合低收入者吗？

虽然利率听起来很诱人，但问题是有多少家庭能够真正负担得起高达 27 万欧元的贷款金额。 由于每月还款额约为 3,000 欧元，且所需股本比率为 10%（即一套价值 30 万欧元的房屋需要 3 万欧元），该计划肯定不是每个人都能负担得起。

🔄 “年轻人买旧的”：一种新方式

计划中的“年轻买旧”资助计划代表了一种有趣的方法，重点是需要翻新的现有建筑。 这是明智之举，特别是因为资金来自气候与转型基金，因此一石二鸟。

🏢 办公楼和商店重建

政府不仅考虑建造新房屋，还将空置的办公楼和商店改造成居住空间。 据建设部称，最多可建造235,000套新公寓。

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财产支持计划提供了巨大的机会，但并不是所有人群都能平等地获得这些机会。 联邦政府在改善住房市场的同时追求生态目标的道路是正确的。 但这些计划实际上的包容性如何，以及它们是否真正帮助了最需要帮助的人，仍然存在疑问。

#交通灯联盟为低收入家庭制定了雄心勃勃的计划。 然而，一些问题随之而来：为什么迄今为止只提交了104份申请？ 提高收入限额会带来什么？

👪目标群体扩大：从60,000欧元扩大到100,000欧元

核心问题显然是6万欧元的收入限制。 许多家庭因此感到被排斥。 10万欧元的新限额肯定会惠及更多家庭。

📈 背后的数学：这就是它的样子

新的年薪为 100,000 欧元，您和您的伴侣每月可赚取高达 3,750 欧元的总收入。 最棒的是：每增加一个孩子，收入限额就会增加 10,000 欧元。

🤷‍♀️ 为什么申请这么少？

申请数量少表明信息匮乏。 需要更好的沟通来传播该计划的信息。

🛠️ 成功提交您的申请：操作方式如下

1. 了解确切的标准。
2. 收集所有必要的文件。
3. 按时提交申请。

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#️⃣ 标签：#建设资金#家庭#收入限制#交通灯联盟#房屋建设

通过将收入限额提高到 10 万欧元，更多家庭将能够获得建筑补贴。 如果您正在考虑建造房屋，您应该利用这个机会。 然而，政府还需要采取更多措施来更好地推广该计划并向潜在申请人提供信息。 然而，总体而言，对于更多的德国人来说，拥有一套住房的梦想比以往任何时候都更有可能成为现实。

德国交通灯联盟通过的建筑能源立法旨在促进向气候友好型供暖解决方案的过渡。 问题是：由于资金选择不明确和热泵安装成本高昂，许多人感到不安。

🌍 气候目标和供暖：为什么重要

实现气候目标需要采取综合方法，包括转向气候友好型供暖方法。 旧的化石供暖系统是建筑物中二氧化碳排放的主要来源之一。

💰 融资背景：正在发生什么变化

联邦政府现在希望提供激励措施，鼓励用现代高效的热泵快速更换旧的化石供暖系统。 这对房主来说是一笔经济奖励，旨在让更换房变得更加经济实惠。

🛠️安装费用：是的，很贵，但是……

安装热泵的初始成本可能令人望而生畏。 但由于政府的资助和能源成本的长期节省，投资得到了回报。

🤝 协会怎么说？

行业协会的意见不一。 一些人欢迎增加资金，而另一些人则呼吁更加明确的资金环境。

📝 如何操作：指南

1. 检查当前的融资机会。
2. 计算长期成本和节省。
3. 从不同的供应商处获取报价。
4. 咨询专家以获得量身定制的解决方案。

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#️⃣ 标签：#供暖交换#气候目标#建筑能源#funding #热泵

联邦政府对用热泵等更环保的替代方案快速取代旧的化石燃料供暖系统寄予厚望。 新法律旨在降低财务障碍并加速向绿色未来的过渡。 然而，业主还应该权衡长期成本节省与初始投资。 无论哪种方式，改用环保供暖都是迈向可持续未来的重要一步。

🌿 EH-40 与 EH-55：有什么区别？

EH-40 标准将是当前建筑能效 EH-55 标准的加强版。 EH-55意味着一座建筑只能使用类似新建筑55%的能源。 过渡到 EH-40 将意味着对绝缘和能源效率提出更严格的要求。

🏗️来自建筑业的批评

建筑行业长期以来一直对这种严格要求表示不满。 主要论点：这些要求将使建筑成本显着提高。 从经济角度来看，这种态度是可以理解的，特别是考虑到房地产市场的紧张局势和高昂的建设成本。

🌍 气候保护与建设现实

建筑行业是能源消耗大户，因此是气候保护措施的关键点。 不引入更严格的 EH-40 法规的决定发出了强烈的信号。 它表明人们可能正在寻找气候保护和经济可行性之间的中间立场。

🤔 结论与展望

这是一种平衡行为。 一方面，我们要应对气候变化，但另一方面，成本也不能爆炸，否则生存空间将变得更加稀缺。 因此，暂停 EH-40 标准的决定不能被明确视为倒退或前进。 相反，它反映了当前的经济和环境状况。

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