中国危机 | 中国房地产行业自由落体式下滑：全球经济被低估的阿喀琉斯之踵

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发布日期：2025年11月24日 / 更新日期：2025年11月24日 – 作者：Konrad Wolfenstein

中国危机 | 中国房地产行业自由落体式下跌：全球经济被低估的阿喀琉斯之踵 – 图片来源：Xpert.Digital

试住和免费汽车：中国房地产开发商的绝望价格战

### 九成清理：中国房地产危机比世人想象的更严重 ### 中产阶级的财富冲击：中国房地产黄金梦的终结 ### 从增长引擎到债务陷阱：中国的“阿喀琉斯之踵”威胁全球经济 ### “唯有生存才重要”：房地产大亨陈荣民预测中国失去的十年 ###

61个大都市房价暴跌：北京的房地产市场救助计划为何失败？

中国房地产行业曾经是全球增长不可阻挡的引擎，如今却面临着史无前例的系统性风险：中国房地产行业正面临着一个远超周期性波动的转折点。

长期以来，在中国投资房地产被视为押注国家崛起的最稳妥之选——几乎四分之三的中国私人财富都建立在房地产投资之上，被视为繁荣的保障。但这种确定性已经崩塌。我们目前经历的不仅仅是市场调整，而是一场根本性的危机，恒隆地产的传奇创始人陈志远将其恰如其分地描述为一场纯粹的“生存之战”。

他的警告不容忽视：早在2007年，陈先生就预言了中国房地产开发商的大规模消亡——这一预言如今已残酷地应验，当时90%的市场参与者都已消失。如今，他再次凝视着深渊，看到的不是迅速复苏，而是“失去的十年”。当前数据印证了他的预言：在70个最重要的城市中，有61个城市的房价正在下跌，投资额以两位数的速度暴跌，即使政府推出大规模的激励措施，也无法抵挡购房者犹豫不决和信心丧失的重重阻碍。

本文深入剖析了这场缓慢崩溃的根源，它不仅令中国国内经济陷入瘫痪，加剧了中产阶级的贫困，而且，作为被低估的阿喀琉斯之踵，它正威胁着全球经济的稳定。从绝望的“试住”计划到地方政府迫在眉睫的债务危机，本文将揭示中国建筑业繁荣时代为何终结，以及这将对我们所有人产生怎样的影响。

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当生存论调成为现实——为何陈伟群的悲观预测将决定中国经济的未来

中国房地产市场正处于一个转折点，其影响远不止于建筑本身。曾经被视为可靠增长引擎的房地产行业，如今正日益演变成一种风险现象，不仅威胁中国经济的稳定，也可能危及全球经济。香港恒隆地产的元老陈永康警告说，在中国房地产行业，生存才是最重要的。这并非危言耸听，而是对这个正处于生存危机中的行业做出的冷静诊断。

早在2007年，陈先生就曾在一次房地产开发商聚会上发表了一篇预言性的演讲，警告说一百家公司中，只有少数几家能够脱颖而出，而大多数将会分崩离析或彻底消失。当时，大多数人认为这种评估过于悲观夸张。然而，接下来的几年揭示了一个比陈先生的预测更为残酷的现实：如今，十家房地产公司中有九家已经从市场上消失，或者只剩下残存的部分。这段历史经验赋予了他如今关于“生存至上”时期的论断以特殊的分量。陈先生的言论并非出于臆测，而是以一位亲历者的身份，多次见证了行业的彻底变革。

陈先生目前的分析超越了简单地指出市场问题。他的信息旨在促成企业行为的根本性转变，而这种转变对于企业的生存至关重要。其核心原则是：保障资本、严格控制支出、降低风险。这些防御性策略与过去二十年经济繁荣时期扩张性的动态截然相反。在中国经济持续增长的时代成长起来的一代企业家，习惯了稳定的现金流和快速盈利的销售模式，如今必须迅速适应危机管理。陈先生预测未来十年将是停滞期，而非新的繁荣。这种对“失去的十年”的预期，与该行业过去经历的周期性衰退有着本质区别。

危机指标：价值架构的崩溃

2025年10月的关键数据显示，市场形势以确凿的事实印证了陈先生的悲观预测。中国70个最大城市的新建公寓价格环比下跌0.5%，这是自去年10月以来最大的月度跌幅。同比来看，跌幅达2.2%。这些数据的真正意义在于其覆盖范围之广：在接受调查的70个城市中，有61个城市的价格出现下跌。更令人担忧的是，即使是传统上较为稳定的北京和上海等一线城市的黄金地段也未能抵挡住价格下跌的压力。这些通常更能抵御经济衰退冲击的一线城市，也经历了明显的房价下跌。

政府试图通过放宽融资条件和提供其他激励措施来稳定市场，但这些努力大多收效甚微。9月份推出的各项措施——降低抵押贷款利率、放宽购房限制和降低首付要求——恰恰暴露出这些措施的无效性，也充分体现了市场信心危机的严重程度。如果大规模的监管干预都无法刺激需求，这表明市场行为不仅受制于金融约束，也受制于消费者信心的根本性损害。

整个房地产行业所有关键指标均出现萎缩。2025年1月至10月，房地产行业投资下降近15%，新项目开工量下降近20%，新项目销售量下降7%。尤其值得注意的是，未售房产存量增加了5%以上。这一指标表明存在一个根本性问题：不仅新建项目减少，现有房产的销售能力也在下降。不断攀升的空置率与一个周期性疲软但运行正常的市场应有的表现截然相反。

区域差异和市场边缘化

市场崩盘的地理分布揭示了一种结构性转变的模式。在中国东北这个传统工业化地区，投资骤降近四分之一。东部沿海地区，人口最集中、需求最强劲的地区，也经历了显著下滑。西部地区相对稳定一些，但也呈现出下降趋势。这种地域差异不容忽视。它表明，此次崩盘并非仅仅是蓬勃发展的建筑业周期性疲软的表现，而是反映了人口动态和区域经济实力结构性转变的体现。

按城市等级划分的差异化发展尤其令人担忧。一线城市，即最大的几个大都市，发展相对稳健，而二线和三线城市则呈现持续加速下滑的趋势。这在经济上是极其不利的，因为这些较小的城市占据了中国中产阶级住房需求的很大一部分。如果这些地区的房地产市场崩溃，则意味着在北京和上海购房的不仅仅是富裕阶层，而是绝大多数中国民众正在退出房地产市场。

现有房产的命运尤其能说明问题。这些房产在私人家庭的财富状况中扮演着核心角色。10月份，70个最大城市中有67个的房价低于去年同期。虽然一线城市的跌幅较小，但整体趋势依然是负增长。二线城市的跌幅甚至略有加剧。这一发展揭示了一个自我强化的循环：购房者持观望态度，预期房价会进一步下跌；开发商亏本出售或干脆停止销售；空置率不断上升。这进一步加剧了房价的下行压力。市场正在自我放缓，而且没有任何外部刺激措施可以打破这一恶性循环。

极端措施是市场危机的一个指标

开发商为了促成任何销售而采取的种种措施，都表明他们已走投无路。在广州和上海，一些开发商现在提供试租期，只需支付少量定金即可在正式签署购买或租赁协议前体验一段时间。其他项目则免除一年的物业管理费。还有一些项目甚至免费赠送停车位。在中国的一些城市，一个停车位的价格可能高达50万元人民币，约合6.3万欧元。这些优惠力度之大，令人不禁质疑这些项目的盈利能力。

一项实证研究表明，在21个城市中心的大型房地产项目中，88%的项目都采取了大幅降价或优惠措施。这一比例令人震惊，因为这并非是对疲软需求的微调，而是一种几乎普遍存在的做法。虽然这些做法可能带来短期收益，但同时也表明房地产的根本价格低于开发商最初的预期。这预示着大规模的资本损耗，并反映在房地产公司的资产负债表上。

中国的社交媒体正在实时记录公众情绪的转变。用户反映，他们对就业市场和收入停滞不前日益担忧。一些人将此次危机与2008年美国金融危机相提并论。另一些人则形容，一场缓慢酝酿的风暴正在侵蚀消费者的信心。这些无法量化的市场状况与硬性数据同样重要，因为它们表明，这场危机不仅影响经济总量，也在动摇消费和投资的心理基础。

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中国财富流失——被低估的经济危险

财富的毁灭及其对消费的影响

陈氏关于财富效应的观察对于理解此次危机的宏观经济影响至关重要。在中国，大约四分之三的私人财富都集中在房地产领域。这种财富集中度在发达国家也很常见，但在如此高的水平上，它构成了一种结构性风险。当房价下跌时，整个家庭的财富会立即缩水。由于许多中国家庭的支出都与房产价值挂钩，消费也会立即受到影响。这并非毫无根据的心理效应，而是基于真实的财务状况。净资产下降的家庭会减少非必需品的支出，并提高储蓄率。

中国消费者信心已显露出下滑迹象。与历史平均水平相比，消费者信心显著下降。国际金融协会和其他研究机构的数据显示，家庭对未来收入前景的乐观情绪大幅下降。对260多个城市的调查显示，中小城市的购房信心下降尤为显著，环比下降2.9个百分点。这进一步表明，危机正从中心城市向边缘地区蔓延，并在这些地区造成更为明显的冲击。

问题在于信息分布不对称。在一线城市，购房者仍然可以寄希望于市场长期会适应变化。但在二三线城市，这种希望已不复存在。危机在那里立即显现，因为邻近项目以更低的价格出售。这加剧了房价下跌，加速了价格通缩。

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官方乐观情绪与市场反应

迄今为止，政府的应对措施展现出危机中典型的迟缓反应模式。试图通过放松限制来稳定局势的努力均告失败。一些银行和研究机构预测，到2026年底市场将出现谨慎的企稳，但这种预测更多地是基于对中国政府过往应对危机能力的信心，而非基于市场动态的根本性改善。

然而，市场本身发出的信号表明，快速复苏的时期已经结束。价格下跌的幅度之大表明，这并非局部现象或过热后的调整，而是结构性转变。库存增加、房屋开工量下降和消费支出停滞不前，导致市场增速放缓，因此，市场不仅需要周期性刺激，更需要结构性改革。

长远视角：十年的适应

陈先生预测未来十年房地产市场不会出现新的上涨趋势，这与繁荣时期形成的预期截然相反。一代企业家和投资者已经习惯了房地产行业不仅能盈利，而且盈利稳定、回报丰厚。这种预期体现在许多企业的资产负债表结构中，这些企业依赖于持续的资本流入和滚动债务融资。如果这种资金流枯竭，随之而来的不是整合，而是崩溃。

结构性挑战并非暂时性的。中国人口正在萎缩和老龄化并存。由于大部分人口已集中在城市，城镇化进程正在放缓。数十年来，农村人口向城市迁移所带来的经济动力不断减弱，这种动力持续推动着住房需求的增长。与此同时，大城市中闲置或未充分利用的住房存量却在不断增加。这是一个不祥之兆，表明住房供应存在结构性过剩，而不仅仅是周期性波动。

系统性关联与债务炸弹

房地产行业对中国整体经济的重要性使得当前的危机构成系统性威胁。该行业占中国GDP的20%以上。如果将建筑材料生产、运输和融资等间接影响也计算在内，这一比例将上升至25%至30%。如此巨大的规模意味着，该行业的崩溃并非孤立事件，而是会影响整个经济。

与银行体系的纠葛尤其成问题。抵押贷款占银行贷款的很大一部分。尽管官方数据仍然显示信贷质量相对较好，但市场参与者都明白，这种评估是基于会计机制，而非实际的违约风险。当家庭因房产贬值而无力偿还抵押贷款，并因此失去信用额度时，信贷问题并非源于明显的违约，而是源于原本正常的贷款转变为需要重组的案例。

更为关键的是间接债务。近年来，由于实际税收收入未能跟上支出需求，地方政府严重依赖特殊渠道的贷款融资。这部分债务很大一部分是通过土地出售融资的。如果房地产开发商因利润率下降而减少土地购买，市政当局的土地出售收入也会随之减少。这反过来又会给地方政府带来融资压力，使其难以偿还债务。

总体而言，这是一个相互关联的系统，其中任何一个环节的冲击都会波及其他所有环节。中央政府可以通过短期注资进行干预，但从长远来看，这种模式会导致中央债务增加。

重点关注国内经济战略

中国领导层已经意识到，陈旧的出口导向型经济模式需要新的动力。下一个五年计划将重点放在增强国内经济实力上。鉴于全球贸易冲突，依赖出口已不再可持续，因此这是一个明智的战略。同时，考虑到人口老龄化以及需要充足的内需来确保社会政治稳定，从预防的角度来看，重视消费也是合理的。

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问题在于该策略的时机选择及其对房地产行业的依赖性。只有当家庭需求回升时，内部循环才能发挥作用。只要财富持续缩水，家庭就会选择储蓄而非消费。人们曾热议的消费激增并未出现。实证数据显示，消费率并未上升，而是保持稳定甚至下降，而储蓄率则居高不下。

如果私人需求未能回升，政府将被迫采取其他措施。直接向家庭发放补贴是一种可能的选择。类似于现有的报废补贴计划，刺激新商品的购买，也是可行的方案。然而，这些措施都会导致政府债务增加。这就造成了一种局面：政府必须逐步用公共转移支付取代私人消费。虽然这种做法在短期内经济上可行，但会导致经济更加财政化，并引发长期的债务比率问题。

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财政陷阱

最新数据显示，形势已十分严峻。中国已将2025年官方预算赤字目标值上调至GDP的4%，为至少自2010年以来的最高水平。官方数据低估了实际债务负担，因为地方政府通过核心预算之外的特殊渠道承担了大部分债务。到2024年底，政府债务总额将达到92.6万亿元人民币，其中包括官方政府债务34.6万亿元人民币、地方政府法定债务47.5万亿元人民币以及隐性债务10.5万亿元人民币。

中国的债务占GDP比重为68.7%，与其他发达国家相比似乎较低，因为二十国集团（G20）的平均水平为118.2%。然而，这种比较具有误导性，因为中国的债务比率增长速度更快，财政收入增长速度跟不上支出增长速度。事实上，政府财政收入名义上停滞不前，而用于稳定经济的支出却在不断增加。

这就造成了可持续性问题。如果收入没有增长，债务却不断累积，最终利息支出本身就会成为负担。积极的改革可以避免这种情况，但从政治角度来看，短期内举债比实施结构性改革更容易。

对未来复苏的信心

银行和研究机构预测，自2026年底以来，中国经济将趋于稳定。这一预测基于对中国政府仍能有效应对问题的信心。历史上，中国曾多次成功克服危机，避免了严重的经济崩溃。然而，这种类比应谨慎对待，因为当前形势包含几个新因素：人口增长放缓、城市人口饱和以及债务水平上升。

数据完全有可能显示市场稳定在一个新的、更低的水平。然而，这个新的均衡点可能远低于历史价格。价格从峰值下跌20%或30%后趋于稳定，这在经济上是现实的，但对于那些预期价格会更高的家庭和企业来说，这意味着巨大的财富损失。

区域影响

几十年来，中国房地产市场一直影响着全球经济格局。如果中国未能将房地产行业打造为经济增长的驱动力，反而使其成为经济增长的阻碍，那么其影响将是全球性的。那些从中国建筑需求中获利的商品出口国将受到冲击。全球范围内参与中国房地产投机的金融机构也将面临损失。

然而，这种影响并非对称的。尽管中国面临一场持续数年的危机，但其他国家受到的影响则相对较小。这并非淘金热潮，而是全球多个行业需求的放缓。

时代的终结

陈先生2007年关于大多数房地产公司无法生存的警告已被证明是正确的。他目前的观点——生存而非增长才是目标——同样并非悲观的夸大，而是理性的评估。在70个城市中，有61个城市的房价下跌，库存不断增加，折扣力度极大，房屋开工量骤减，消费者信心低迷，房地产市场确实正处于生死存亡的关头。

这场危机不会摧毁中国经济，但会对其格局产生重大影响。家庭储蓄率不会降低，反而会提高。企业投资将会减少。国家财政负担将加重。经济结构必须转型，从以建筑业为中心的增长模式转向消费和创新驱动。这是必要的再平衡，但调整过程将持续十年。在此期间，房地产行业将不再是增长引擎，而会成为需要管控的问题领域。这一转型的影响不仅会塑造中国，还将在未来十年左右影响全球经济格局。