房地产行业的AI转型：高纬环球——行业领导者如何利用人工智能推进发展

海量 PDF 文件和混乱：一家数十亿美元的公司如何解决房地产行业最大、最昂贵的问题。

传统上，房地产行业被认为保守、依赖纸质文件且以人际关系为主导——这些特点在如今这个节奏日益加快、数据驱动的世界中很容易演变成战略风险。然而，一家拥有百年历史的行业巨头正在向世人展示，深刻的数字化转型如何才能取得成功。全球房地产服务提供商高纬环球（Cushman & Wakefield）不仅将人工智能作为一项实验性工具，更将其打造为核心业务基础设施。从以创纪录的速度实现繁琐的租赁审查自动化，到为全球6万名员工提供全面的人工智能培训，该公司将务实的解决方案与富有远见的合作战略相结合。其成果不仅包括2025年创纪录的营收，更在于为成熟企业如何通过精准运用人工智能重塑行业格局树立了典范——同时又不损害其最宝贵的资产：客户的信任。.

当一家拥有百年历史的机构决定进行自我革新——并将整个行业带入其中。

一家转型中的公司：在传统与技术之间

高纬环球（Cushman & Wakefield）于1917年10月31日在纽约市成立。这家最初只是区域性房地产经纪公司的企业，历经一个多世纪的发展，如今已成为全球最大的商业地产服务公司之一，业务遍及60多个国家，拥有约53,000名员工，预计2025年年收入将达到103亿美元，创公司历史新高。这一增长并非偶然，而是公司近年来持续推进战略调整的结果，而人工智能在其中发挥了核心作用。.

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高纬环球(Cushman & Wakefield)的例子体现了房地产行业每个人都在思考的问题：如何在不失去客户信任的前提下，将一家以文件密集型、关系驱动型且高度复杂的服务型企业转型为一家数字化、数据驱动型企业？该公司给出的答案既冷静又务实——从痛点最严重的地方入手。.

以行业结构性弱点为出发点

商业地产是一个文件密集型行业。一份商业租赁合同可能长达百页，法律条文复杂，缺乏统一标准，而且通常使用多种语言撰写。对于一家管理着全球数千份此类合同的公司而言，这意味着数TB的非结构化数据以PDF文件的形式沉睡，无法进行系统分析。关于投资组合风险、续约选择权或租金水平的决策，都依赖于人工汇总的摘要——这种方法容易出错、耗时费力且成本高昂。.

所谓的租赁合同摘​​要流程——即从冗长的法律文件中提取相关的合同参数——多年来一直被业内人士视为最显而易见的自动化目标之一。这项工作既费时费力，又需要高技能的专业人员，而且结果往往不完整或不一致。传统上，一位经验丰富的分析师需要花费四到八个小时才能完成一份租赁合同的摘要工作。对于包含数百份合同的大型合同组合而言，这不仅会造成巨大的成本，还会导致战略盲点。.

正是在这种情况下，库什曼·韦克菲尔德介入了——他们并非一家实验性的技术公司，而是一家务实的服务提供商，致力于解决一个具体而棘手的运营问题。接下来的并非一个典型的IT项目，而是一场深刻变革的开端。.

人工智能战略的诞生：从试点到平台

高纬环球早在2018年就开启了人工智能之旅，其明确目标是更紧密地整合业务、数据和运营。初期，公司在数据架构、机器学习和数字基础设施领域建立了内部专业技术。这一早期阶段的成果显著：某些流程的运营周期缩短了80%，机构客户的供应链流程也实现了可观的成本节约，这充分证明了该方法的有效性。.

但决定性的一步发生在2023年11月，当时高纬环球（Cushman & Wakefield）公开发布了其全面的AI战略，名为AI+。其核心理念是：AI并非被视为单个部门的独立工具，而是贯穿商业地产交易生命周期的全公司转型基础设施。其目标是为数据驱动的房地产咨询树立新的行业标准——不是取代人类的专业知识，而是增强其价值。.

AI+并非完全由公司内部研发。公司将数十年来积累的专有数据资产与和领先技术提供商的定向合作相结合。微软、Salesforce和普华永道等战略合作伙伴为转型计划的不同方面提供支持。2024年1月，公司与微软达成协议，将Azure OpenAI服务和Microsoft 365 Copilot深度集成，使经纪人和分析师能够将生成式人工智能直接嵌入到日常工作环境中。.

组织面临的挑战：先进行文化变革，再实施技术

高纬环球首席数字与信息官萨卢梅·康帕尼耶(Salumeh Companieh)从远超技术层面的角度描述了这一挑战。该公司拥有百年历史，在全球拥有6万名员工，业务遍及全球建筑行业的各个地区、市场和资产类别。如此规模的转型需要的不仅仅是新的软件，更需要企业语言和集体自我认知的根本性转变。.

过去两年，公司系统性地将数字化和人工智能驱动的思维融入到组织的每一个决策节点——从高层管理人员和区域部门到各个交易团队。这正体现在可衡量的结构性变化中：传统上分散的经纪业务组织正在演变为一个凝聚力强的企业架构，其中专有数据在咨询和服务部门之间无缝流动。一个内部称为“数据湖”的中央数据存储库确保了租赁、资本市场和估值等各个环节信息的一致性。.

领导层采取的策略至关重要：管理层和投资者将人工智能视为人类专业知识的增强工具，而非替代品。尤其是在涉及高额财务和运营风险的复杂谈判中——这正是商业地产咨询的核心业务——人类的判断力仍然不可或缺。这种立场不仅源于道德信念，也出于战略考量：它维护了与机构客户和投资者之间的信任关系，而这才是咨询业务的真正基石。.

从数周到数小时：人工智能加速租赁摘要在实践中的意义

高纬环球新兴技术全球主管罗斯·霍奇斯(Ross Hodges)精准地指出了关键应用场景：租赁摘要是整个商业地产行业中最常被提及的人工智能应用。问题在于如何释放PDF文档和其他非结构化数据集的潜力，从而为企业创造战略价值。这项挑战绝非易事——商业租赁合同高度复杂、缺乏标准化，而且历来难以进行摘要，尤其是在准确性方面。.

在此背景下，双方的合作始于与 Unframe合作。Unframe是一家企业级人工智能平台，于2025年4月结束隐秘研发阶段，并获得了包括Bessemer Venture Partners在内的投资者提供的5000万美元融资。Unframe的承诺十分大胆：交付用例的时间不是几个月，而是几天。Cushman & Wakefield对这一承诺进行了验证。两周后 Unframe 展示了一个功能齐全的系统，该系统不仅令人印象深刻，而且完全符合既定的性能参数——基于真实的企业数据，而非孤立的演示。.

最终实现了根本性的效率提升：以往从租赁协议中提取相关信息需要六小时到三天的时间，而现在借助人工智能解决方案，只需几分钟即可完成处理。从最初的概念构思到最终投入生产，仅用了五到六周——按照传统企业软件的标准来看，这个时间节点堪称极短。另一个关键优势在于，该解决方案不仅支持英语，还支持多种语言——这对于一家业务遍及60多个国家的公司而言至关重要。.

技术架构：速度与精度为何并非相互排斥

人工提取租赁条款的行业标准准确率最多也只有 80% 到 85%——实际上，这意味着每五起案例中就有一起会误解或遗漏相关条款。由此造成的法律和财务后果可能非常严重：续租选择权记录错误、错过通知期或租金调整公式存在缺陷，都可能在专业房地产投资组合中迅速造成数百万美元的损失。.

根据近期研究，专门针对此任务训练的 Unframe人工智能系统准确率超过 95%。Unframe 系统融合了多个技术层：改进的光学字符识别技术用于处理较旧的扫描文档，自然语言处理技术用于解读各种形式的法律语言，以及通过处理大量文档不断改进的机器学习技术。然而，至关重要的是，该架构并非旨在取代人工审核，而是提供有针对性的支持——系统会标记置信度较低的字段并将其转发以供人工审核，而清晰可提取的信息则会自动传输到下游系统。.

Unframe的平台基于模块化蓝图方法，支持使用可重用且经过现场验证的构建模块来配置解决方案，无需每次都从零开始开发。该公司不局限于任何单一的通用语言模型，而是可以根据具体用例在各种公共和私有模型之间切换。对于像 Cushman & Wakefield 这样受制于严格数据隐私和合规要求的公司而言，这种灵活性与数据安全性相结合至关重要。.

从单个项目到战略合作伙伴关系：注重广度而非深度

最初， Unframe 只是对租赁抽象化进行一次性的尝试，如今已发展成为一项基础性的战略合作关系。Unframe 不再仅仅是单一工具的提供商，而是高纬环球核心人工智能平台不可或缺的一部分。双方正在联合实施超过 15 个项目，而且项目数量还在不断增长。这种合作跨越多个团队和业务部门，涵盖了广泛的工作流程层面。.

这种合作关系之所以独特，在于其架构：它能够开发定制化解决方案，这些方案并非针对抽象的组织实体需求，而是针对每位员工的具体要求。这种精细化的个性化对于日常业务的实际使用率至关重要。一位每天负责国际投资组合分析的顾问，与一位从事合同法律工作的同事，所需的界面和自动化规则自然截然不同。.

许多人工智能转型项目面临的真正问题是用户接受度不足：系统开发完成却无人问津。高纬环球和 Unframe 通过始终如一的以用户为中心的设计来解决这一问题。其总体目标——释放数据资产价值，造福公司——始终不变。但实现这一目标的路径是通过对用户而言简单易懂、显著简化其工作的流程来实现的。.

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市场潜力：人工智能作为房地产市场需求驱动因素

高纬环球（Cushman & Wakefield）并未将人工智能的应用局限于内部——该公司还在分析人工智能将如何从结构上改变商业地产的需求。2026年2月，该公司推出了人工智能影响晴雨表（AI Impact Barometer），这是一款数据驱动的分析工具。作为房地产行业首个此类工具，它旨在帮助投资者、用户和项目开发商了解人工智能应用对房地产市场的经济影响，并将其转化为可执行的洞察。.

2026年5月，一份题为《人工智能对商业地产的影响：未来十年》的综合研究报告发布，得出了一个令人瞩目的结论：预计未来十年，人工智能将在美国所有主要资产类别中新增约3.3亿平方米的商业地产需求。这相当于目前已占用商业空间的约12%。这一需求主要受以下因素驱动：人工智能基础设施对数据中心的指数级需求、自动化仓储对工业物流空间的现代化改造，以及办公楼市场的两极分化——位于科技中心的高端地段受益，而老旧办公空间则面临越来越大的压力。.

这种双重视角——既将人工智能视为内部转型工具，又将其视为改变自身客户市场的市场现象——具有重要的战略意义。因此，高纬环球不仅将自身定位为人工智能的用户，更致力于成为客户在市场中寻求智慧指引的伙伴，而这个市场是由大多数机构投资者尚未完全理解的各种力量驱动的。.

财务现实：数字揭示了转型的哪些真相

高纬环球的财务业绩并非其人工智能战略的副产品，而是其有效性的关键指标。在2025财年，该公司总收入达103亿美元，较上年增长9%，创下公司历史最高年度收入纪录。.

这一增长的构成颇具启发性：资本市场板块增长尤为强劲，增幅达19%，租赁板块也增长了9%。在人工智能转型的大背景下，服务部门的表现尤为突出，其有机收入增长了6%，而员工人数并未相应增加，这表明效率得到了显著提升。2025年第二季度，调整后EBITDA增长了16%，调整后EBITDA利润率提升了75个基点，达到9.5%。2025年第三季度净利润增至5140万美元，而上年同期为3370万美元。管理层预计2026年调整后每股收益增长目标为15%至20%。.

债务状况也显著改善：到2025年，净负债率降至2.9倍——比原计划提前一年——部分原因是提前支付了3亿美元用于偿还现有负债。长期目标是到2028年降至2.0倍。这一财务复苏并非小事，而是进一步进行人工智能投资的结构性前提。.

竞争永不停歇：行业背景与战略差异化

高纬环球并非孤立运作。整个商业地产行业正处于人工智能加速应用阶段，但各参与者的成熟度却参差不齐。尽管近半数公司都在开展人工智能试点项目，但真正实现全公司范围人工智能部署的公司却寥寥无几。从实验阶段过渡到永久性、规模化应用是关键挑战——而这正是那些成功克服这一障碍的公司与那些仍停留在试点阶段的公司之间的分水岭。根据仲量联行最近的一项调查，90%的商业地产公司已经组建或计划组建人工智能团队，但只有5%的公司真正实现了其人工智能项目的所有目标。.

2025年，全球房地产行业人工智能市场规模预计为3030亿美元，预计到2029年将增长至约9890亿美元，年均增长率达34.4%。2025年，房地产科技投资额创下167亿美元的新纪录，越来越多的资金流入数据驱动型人工智能平台。高纬环球的战略优势在于其数据资产的独特性：数十年的交易数据、租赁信息、市场估值和客户偏好构成了一个专有数据库，任何初创公司或科技公司都难以轻易复制。.

信任是制约因素：为什么人为监督仍然至关重要

房地产行业的AI转型正面临一个根本性的瓶颈，这个瓶颈并非技术层面，而是心理层面：信任。机构投资者投入数亿欧元资金，他们不会接受自己无法理解和验证的AI分析结果。对AI在高风险金融决策中的应用持怀疑态度是真实且合理的——这也解释了为什么尽管AI的技术能力已得到证实，但在承销和资金流动领域的应用进展却比纯粹的运营领域要慢得多。.

高纬环球已充分认识到这一点。管理层的立场——人工智能增强而非取代顾问的能力——并非仅仅是公关策略，而是一种战略定位。尤其是在中大型商业交易中，财务和运营风险巨大，因此，人类的谈判技巧、市场知识和良好的判断力至关重要。人工智能可以从两个方面提供支持：一是提供更优质、更快捷的数据基础，用于谈判准备；二是利用人工智能驱动的分析，提供更深入的市场洞察。.

行业专家强调了一个需要密切关注的风险：一批咨询顾问听起来很厉害，但缺乏真正的专业知识，他们依赖人工智能的输出结果，却不理解其背后的原理。为了应对这一风险，高纬环球推出了一项全面的人工智能培训计划，旨在帮助员工批判性地、自信地使用人工智能工具，而不是盲目地照搬其结果。.

未来咨询顾问的架构：人与机器协同工作

Salumeh Companieh 用一句话概括了公司的愿景：公司正在打造未来的顾问——一位能够将 Cushman & Wakefield 全球 6 万名员工的集体智慧运用到每一次客户会议中的顾问。他们用“知识民主化”来描述这一理念：关键知识不再集中在个别办公室、地区或高级顾问手中，而是原则上对任何能够访问共享平台的人开放。.

实现这一愿景的工具是一个不断演进的技术栈，它由专有数据、Salesforce（作为客户关系管理 (CRM) 主干平台）、普华永道（作为转型顾问）、微软（作为人工智能基础设施提供商）以及一系列专业人工智能解决方案组成。内部工具 OneAdvise 可标准化房地产团队的数字化工作流程，并创建一个统一的客户互动平台。下一阶段的开发重点是智能体人工智能：这种人工智能系统不仅能够响应客户咨询，还能独立执行多阶段流程——从自动监控租赁条款、生成市场报告到主动识别交易机会。.

老行业面临新挑战：来自内部和外部的双重颠覆。

高纬环球（Cushman & Wakefield）正在经历的转型引发的问题远不止于该公司本身。十年后，谁还能在商业地产咨询领域保持竞争力？市场很可能分裂为少数几家大型的、技术领先的平台和一些专业化的精品咨询公司，而中间市场将面临巨大的压力。分析师预计，基于代理的人工智能系统将在2026年至2027年间在房地产行业得到广泛应用，届时可能会自动化处理高达70%的初级分析师工作。.

数据主权是一个鲜少被提及但却具有战略意义的问题。房地产公司越是将专有数据作为竞争优势加以拓展，就越依赖于保护、构建和利用这些数据的能力。数据保护、数据安全以及人工智能在金融领域的监管层面，正逐渐成为房地产顾问的核心竞争力，而这些能力传统上并不属于房地产顾问的职责范围。与此同时，人工智能的转型也给市场本身带来了结构性风险：办公楼市场的两极分化——科技中心的黄金地段受益，而老旧办公楼则面临压力——正是更广泛的市场重组的征兆，而这种重组需要高度多元化的战略。.

成功的真正秘诀：速度与结构的结合

高纬环球的方案之所以在业内众多人工智能转型项目中脱颖而出，在于它兼具两项难得的优势：快速实施和深度整合。许多公司试点迅速，但规模化推广却步履维艰；另一些公司则拥有必要的架构基础，却缺乏快速行动的勇气。.

高纬环球已证明，从概念到高效解决方案的转化仅需数周时间——这并非因为缺乏合作，而是得益于与专业技术供应商建立的清晰的合作战略。与此同时，公司也构建了必要的组织架构：各业务部门的高管积极倡导数字化转型，数据基础设施持续扩展，专业知识不仅外购，更在内部不断积累。这种组合并非偶然。这是领导层决策的结果：高纬环球不愿成为一家纯粹的技术公司，而是希望成为一家能够将技术转化为实际商业价值的房地产公司。.

旅程将通往何方

高纬环球(Cushman & Wakefield)为2026年设定了调整后每股收益(EPS)增长15%至20%的目标——在利率不确定性、地缘政治紧张局势以及各类资产复苏不平衡的市场环境下，这是一个雄心勃勃的目标。其战略押注在于，人工智能驱动的工作流程带来的效率提升以及数据驱动型咨询服务带来的盈利增长，即使不按比例增加员工人数，也能支撑这一增长目标的实现。.

从中长期来看，风险更高：这关系到高纬环球能否完成从传统服务提供商到知识驱动型平台企业的转型。如果人工智能能够将6万名员工的知识融入到每一次客户互动中，如果租赁协议能在几分钟内被提取出来，如果专有的市场数据能够实时流入决策模板——那么决定性的竞争优势不再是公司规模，而是其数据智能的质量。历史上，商业地产行业在采用新技术方面一直较为缓慢。高纬环球决定不再等待——而初步的成果也证明了这一决定的正确性。.

Konrad Wolfenstein

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