Держава як забудовник: житлова криза в Німеччині та ілюзія державних рішень

Загострення житлової кризи: Чому державна житлово-комунальна компанія лише погіршує проблему

Рекордно високі банкрутства будівельників та бюрократія замість нових квартир: Чому держава сама спричинила будівельну кризу

Німеччина нестримно мчить до найгіршої житлової кризи за останні десятиліття. З рекордним дефіцитом 1,4 мільйона квартир та різким падінням кількості дозволів на будівництво ринок знаходиться на межі колапсу. У цій надзвичайній ситуації політики пропонують нібито рятівне коло: федеральний уряд має втрутитися як державний забудовник. Але те, що на перший погляд здається визвольним кроком, при детальнішому розгляді виявляється небезпечною помилкою. Справжнім вузьким місцем є не вільний ринок, що провалюється, а сама держава. З непроникною горою правил, 16 різними державними будівельними нормами та податковим та зборовим тягарем, який поглинає понад третину витрат на будівництво, політики просто зробили будівництво неекономічним. Чому нова федеральна житлова корпорація не вирішить глибокі структурні проблеми та які разючі уроки викладає провал існуючих державних проектів нерухомості, можна прочитати в нашому комплексному аналізі.

Коли пожежник сам стає палієм

Рекордний дефіцит як відправна точка: обвал ринку житла

Німеччина стикається з найгіршою житловою кризою за останні десятиліття. Монітор соціального житла 2026 року, складений Інститутом Пестеля від імені Альянсу соціального житла, документує рекордний дефіцит приблизно 1,4 мільйона квартир по всій країні – майже виключно в сегменті доступного житла. Особливо страждають молодь, люди старшого покоління та люди з інвалідністю; лише в таких густонаселених землях, як Північний Рейн-Вестфалія, не вистачає близько 376 000 квартир, а в Баварії – близько 233 000.

Водночас статистика нового будівництва демонструє різке зниження. У 2024 році в Німеччині було схвалено будівництво лише 215 900 квартир – це зменшення на 16,8 відсотка порівняно з попереднім роком і третє поспіль зниження. Порівняно з 2022 роком, кількість дозволів на будівництво різко скоротилася на 43 відсотки. Востаннє менше дозволів на будівництво видавалося у 2010 році. Політики встановили ціль у 400 000 нових квартир на рік; однак у 2024 році було фактично завершено будівництво лише близько 252 000 одиниць, а експерти очікують лише близько 235 000 у 2025 році та близько 215 000 у 2026 році. В абсолютному вираженні: річний розрив між попитом і реальністю становить понад 150 000 квартир.

У цій ситуації лідер СДПН та федеральний міністр фінансів Ларс Клінгбайль у своєму виступі у Фонді Бертельсманна зажадав від федерального уряду будівництва житла «у великих масштабах» у майбутньому. Федеральний міністр будівництва Верена Губерц підхопила цю ідею та розповіла про потенційний «революційний крок» на німецькому ринку житла. Однак сама Губерц визнала, що створення такої федеральної житлової корпорації вимагатиме внесення змін до Основного закону (конституції Німеччини). Те, що на перший погляд здається рішучою реакцією на повномасштабну кризу, при детальнішому розгляді виявляється симптоматичним помилковим діагнозом.

Витрати під державною печаткою: Чому Німеччина є країною з високими витратами

Перш ніж можна буде відповісти на питання про рішення уряду, необхідно зрозуміти корінну причину житлової кризи: Німеччина є країною зі структурно високими витратами на будівництво нового житла. Згідно з аналізом, проведеним глобальним постачальником послуг у сфері нерухомості CBRE, середня вартість будівництва нового житла в Німеччині становила 5150 євро за квадратний метр – вище, ніж у Франції та Фінляндії (по 5000 євро кожна) та більш ніж удвічі вище, ніж у Польщі (2130 євро). У нещодавньому опитуванні, проведеному до Дня житлового будівництва 2025 року, діапазон вартості нових багатоповерхових житлових будинків у великих німецьких містах становив від 3300 до 8300 євро за квадратний метр, із медіаною 4470 євро.

Ключовий висновок: майже третина цих витрат, або близько 1500 євро за квадратний метр, безпосередньо спричинена податками та державними зборами. Німецька федерація нерухомості (ZIA) оцінює загальну частку, що встановлюється урядом, у 37 відсотків витрат на будівництво, що складається з податку на передачу нерухомості, податку на додану вартість, вимог енергоефективності, технічних будівельних норм та муніципальних вимог. Інститут Пестеля висловився ще більш прямолінійно в попередньому аналізі: з кожного євро, інвестованого в будівництво житла, близько 51 цента надходить до уряду у вигляді податків та внесків на соціальне страхування.

Ці цифри мають вражаючий наслідок: держава вже є одним із найбільших факторів, що впливають на витрати у німецькому житловому будівництві – через податок на додану вартість, податок на передачу нерухомості, норми енергоефективності, технічні будівельні норми та безліч муніципальних вимог. Той, хто представляє державну житлову корпорацію як рішення в цьому контексті, не помічає фундаментального парадоксу: держава має вирішити проблему, яку вона сама значною мірою створила.

Гора регуляторних органів: бюрократія як структурне гальмо зростання

Справжнім вузьким місцем у німецькому житловому будівництві є не брак капіталу, а регуляторна гора, яку практично неможливо подолати. Фонд Конрада Аденауера у своєму документі для Житлового конгресу 2025 року діагностує, що безліч будівельних стандартів у Німеччині значно збільшує витрати на будівництво. Особливо проблематичною є федеральна фрагментація: 16 різних земельних будівельних норм ускладнюють процеси планування та затвердження і збільшують витрати на будівництво через відсутність стандартизації. Те, що вважається будівельним проектом, що відповідає вимогам, у Баварії може призвести до місяців додаткових вимог щодо оплати в Гамбурзі.

Терміни затвердження є симптомом системного збою. За спрощеною процедурою отримання дозволу на будівництво зазвичай займає від двох до трьох місяців – за умови повного комплекту документів. За стандартною процедурою нормою є від трьох до шести місяців, але для складних проектів фактична обробка владою може тривати значно довше. Крім того, якщо потрібно залучити зовнішні органи, такі як служби охорони історичної спадщини, екологічні агентства або пожежну службу, лише їхній час реагування може тривати до дванадцяти тижнів. Середній час від отримання дозволу на будівництво до завершення будівництва зараз становить 26 місяців, а для багатоквартирних будинків – навіть 34 місяці.

Ці регуляторні перешкоди впливають як на приватних, так і на державних забудовників. Висновок економістки Вероніки Грімм з Німецької ради економічних експертів є однозначним: державні забудовники проектів стикаються з тими ж проблемами, що й приватні – високими витратами на будівництво, нестачею кваліфікованих працівників та надмірним регулюванням. Нова державна компанія не вирішить ці структурні проблеми; вона зіткнеться з ними так само, як і будь-який інший учасник ринку.

Хвиля банкрутств у будівельній галузі: капітал виводиться

Поки політики обговорюють нові державні компанії, будівельна галузь переживає тиху кризу. Кількість стандартних заяв про банкрутство в будівельному секторі зросла на 19,2 відсотка в липні 2025 року порівняно з тим самим місяцем попереднього року – 9,4 випадки банкрутства на 10 000 компаній, що майже вдвічі перевищує середній показник по країні. У першій половині 2025 року лише в Гессені було зареєстровано 189 випадків банкрутства в будівництві – більше, ніж у будь-якому іншому секторі. У Північному Рейні-Вестфалії кількість банкрутств компаній зросла на 17 відсотків у першій половині року. Міжнародний кредитний страховик Atradius оцінив, що загальне зростання банкрутства за весь 2024 рік склало близько 22 відсотків.

Економічна логіка такого розвитку подій зрозуміла. За поточних інвестиційних витрат близько 5230 євро за квадратний метр, включаючи земельну частку, оренда, що фінансується приватним сектором, навряд чи дозволяє отримувати щомісячну чисту орендну плату нижче 17,50 євро. Дослідник Empirica Андреас Браун лаконічно висловлюється: «На ринку майже немає попиту на цю орендну плату, тому будівництво не ведеться, навіть коли проекти схвалено». Ринок зазнає невдачі не через брак власної зацікавленості з боку інвесторів, а тому, що рамкові умови зробили будівництво приватного сектору структурно нерентабельним».

Скорочення потужностей у галузі створює небезпечну петлю зворотного зв'язку: кваліфіковані працівники, які покинули сектор, рідко повертаються. 80-85 відсотків будівельних компаній мають менше 20 співробітників. Хто будуватиме квартири, які так конче потрібні сьогодні? Новостворена державна компанія не може створювати потужності з повітря – вона повинна покладатися на той самий виснажений ринок праці, що й усі інші будівельні компанії.

Галузеві напрямки діяльності: B2B, цифровізація (від штучного інтелекту до XR), машинобудування, логістика, відновлювані джерела енергії та промисловість

Більше інформації тут:

• Експертний бізнес-центр

Тематичний центр, що пропонує аналітичні матеріали та досвід:

• Платформа знань, що охоплює світову та регіональну економіку, інновації та галузеві тенденції
• Збірка аналітичних матеріалів, ідей та довідкової інформації з наших ключових напрямків діяльності
• Місце для експертів та інформації про поточні розробки в бізнесі та технологіях
• Центр для компаній, які шукають інформацію про ринки, цифровізацію та галузеві інновації

Взірець для наслідування, який ним не є: Як BImA провалився

Кожен, хто хоче оцінити ідею федеральної житлової корпорації, повинен звернути увагу на Федеральне агентство з нерухомості (BImA) – існуючий державний інструмент федерального уряду в сфері нерухомості. Результат є тривожним. На Житловому саміті 2018 року тодішня правляча велика коаліція оголосила, що федеральний уряд створить від 6000 до 8000 нових квартир в рамках житлової ініціативи. Фактичний результат: з 2020 по 2023 рік розпочалося будівництво 2753 квартир, але до кінця 2023 року було завершено лише 200 одиниць. Тільки у 2023 році BImA завершило будівництво лише 68 нових будівель.

Але тривожні не лише показники нового будівництва. Кожна шоста квартира в портфелі BImA (Федерального агентства з нерухомості) є порожньою – загалом понад 6000 квартир, що належать федеральному уряду, деякі з яких роками залишаються без оренди. Рівень вакантності майже подвоївся протягом півтора року. Внутрішній «крик про допомогу» від співробітників BImA чітко описав внутрішній хаос агентства: відсутність узгодженого плану, перевантаження, нестача кваліфікованого персоналу та відсутність стратегії будівництва, експлуатації та управління. Самі співробітники вважали «неможливим» для BImA брати на себе будівництво житла у значних масштабах. Крім того, Федеральна аудиторська палата встановила, що BImA не діяло економічно під час придбання прав оренди та приймало рішення на основі цінових рекомендацій, яким понад десять років.

Сама міністр будівництва Губерц визнала, що Федеральне агентство з нерухомості (BImA) обслуговує переважно федеральних службовців і тому не є рішенням для суспільства в цілому. Логічним наслідком, однак, було б не створення нової, додаткової державної компанії, а радше фундаментальна реформа існуючих структур, яка мала б досягти саме того, що зараз пропонується.

Крах держави як системна характеристика: історичні та європейські уроки

Спроби вирішити проблему дефіциту житла шляхом прямого державного будівництва мають довгу історію в Німеччині та Європі – з неоднозначними результатами. Віденська модель муніципального житла визнана на міжнародному рівні як яскравий приклад успішного державного житла: 62 відсотки жителів Відня проживають у субсидованому житлі, приблизно у 220 000 муніципальних квартирах або інших субсидованих одиницях. Орендна плата у віденському муніципальному житлі значно нижча, ніж на відкритому ринку, і ця модель забезпечує соціальну стабільність протягом десятиліть.

Але навіть широко розхвалена віденська модель не позбавлена ​​своїх недоліків. Критики зазначають, що експлуатаційні витрати в муніципальному житлі вищі за середні, а управління квартирами, що належать міським компаніям, значно дорожче, ніж у приватних компаній. Орендарі можуть утримувати свої муніципальні квартири необмежений час, навіть якщо їхній дохід різко зріс з моменту переїзду, що призводить до неправильного розподілу субсидованого житла. Більше того, Відень є особливим випадком: місто може похвалитися багатовіковою інституційною спадкоємністю в будівництві некомерційного житла, муніципальною землею та політичною системою, яка ставиться до цього питання з високим пріоритетом. Ці умови відсутні на федеральному рівні в Німеччині.

Вероніка Грімм з Німецької ради економічних експертів просто називає пропозицію СДПН «помилковою ідеєю» та вказує на структурно схожі помилки в інших державних інфраструктурних проектах: Deutsche Bahn, Autobahn GmbH – великі державні проекти в Німеччині регулярно характеризуються значним перевитратою коштів, масовими затримками та неефективними структурами прийняття рішень. Ці моделі не є випадковими збоями, а радше властивими системі: державні організації підпорядковуються іншим системам стимулювання, ніж приватні компанії – вони мислять політично, а не економічно, діють з необмеженою відповідальністю та без справжнього конкурентного тиску.

Справжній діагноз: провал ринку чи провал уряду?

Ключове економічне питання не в тому, чи зазнав краху ринок житла. Питання в тому: чому він зазнає краху і чий це провал? Тому що ринок, який функціонує за нормальних умов, завжди демонструє дисфункцію, коли структура структурована таким чином, що економічна діяльність більше неможлива. Саме це стосується Німеччини.

Дані малюють чітку картину: держава покриває приблизно 37 відсотків витрат на нове будівництво через податки, збори, енергетичні норми та муніципальні вимоги. Шістнадцять різних державних будівельних норм перешкоджають стандартизації та зниженню витрат. Процеси видачі дозволів зв'язують капітал на місяці, не створюючи доданої вартості. Стандарти енергоефективності перевищують економічно доцільне, як показано на прикладі Будинку ефективності 40, який, хоча й має дозвіл споживати менше одного відсотка енергії стандартного будинку, значно дорожчий за законодавчо обов'язковий Будинок ефективності 55. Водночас витрати на житло в Німеччині як частка доходу, що становить 24,5 відсотка, значно вищі, ніж середній показник по ЄС у 19,2 відсотка – 12 відсотків усіх німецьких домогосподарств вважаються перевантаженими витратами на житло (середній показник по ЄС: 8,2 відсотка).

Однак, чого зовсім бракує, так це державної нової будівельної компанії: бракує коштів, бракує потужностей і персоналу. Те, що існує, не використовується – як показують скандали з вакансіями у Федеральному агентстві з нерухомості (BImA). Тому логічний висновок незручний, але переконливий: житлова проблема була спричинена не вільним ринком, а самою державою через десятиліття надмірного регулювання, фіскального висмоктування коштів та структурної неефективності. Повторення того ж самого – це не рішення.

Що б насправді допомогло: Економічно доцільний вихід

Серйозний підхід до реформування мав би бути спрямований на усунення корінних причин, а не лише симптомів. Першим і найважливішим заходом мало б бути об'єднання 16 державних будівельних норм в єдиний загальнонаціональний звід правил – крок, який значно знизить витрати на будівництво завдяки стандартизації, масштабуванню та спрощенню планування, як одноголосно наголошують як Фонд Конрада Аденауера, так і головний економіст HCOB (Гамбурзької торгово-промислової палати). Крім того, податок на передачу нерухомості, який у багатьох землях зріс до 6,5 відсотка, мав би бути значно знижений або тимчасово призупинений для нового житла.

По-друге, Німеччині потрібне реалістичне калібрування стандартів енергоефективності. Загальний високий стандарт Efficiency House 40 генерує додаткові витрати, які не компенсуються жодною економією енергії та просто унеможливлюють приватне будівництво. Диференційоване регулювання, яке розрізняє нове будівництво в субсидованому та приватному секторах, було б більш економічно ефективним. По-третє, процеси видачі дозволів мають бути радикально прискорені шляхом цифровізації та збільшення штату в будівельних органах.

Державне фінансування, безумовно, має своє місце, але як механізм стимулювання приватних суб'єктів, а не як їхня заміна. Знижки на земельні ділянки, розширені податкові амортизаційні пільги та цільове фінансування соціального житла з боку KfW можуть мобілізувати приватних інвесторів, не повторюючи структурної неефективності громадського будівництва. Досвід Відня показує, що державне житло може бути успішним за правильних історичних та інституційних умов, але ці умови спочатку мають бути ретельно встановлені на федеральному рівні в Німеччині, а цей процес триватиме десятиліттями.

Політичне симптомоорієнтоване мислення замість структурних реформ

Ідея федеральної житлової корпорації не є рішенням; це політичний сигнал. Вона передає відчуття свободи дій, не вирішуючи структурних причин кризи. Політик Соціал-демократичної партії Губерц сама визнала, що її партія «занадто довго проектувала образ перешкоджання реформам» — надзвичайно чесна самооцінка, яка викликає ще більше питань, коли та сама партія зараз наполягає на рішень, що означає більше державного втручання в сектор, який і так страждає від надмірного регулювання.

Фундаментальна проблема німецького ринку житла полягає не в ринкових провалах, а в політично створеному бар'єрі для інвестицій. Доки нові будівельні проекти не можуть бути прибутковими за ринковими орендними ставками, доки дозволи на будівництво являють собою бюрократичну перешкоду, доки 16 різних державних будівельних норм запобігають масштабуванню, і доки понад третина витрат на будівництво спричинена державними зборами, навіть нова державна компанія не будуватиме більше, ніж приватний сектор. Вона просто працюватиме дорожче, повільніше та з меншою підзвітністю – використовуючи гроші платників податків, які можна було б використовувати набагато ефективніше для структурних реформ.

Німеччині не потрібна держава як забудовник. Їй потрібна держава, яка перестане перешкоджати забудовникам.

☑️ Наша ділова мова – англійська або німецька

☑️ НОВИНКА: Листування вашою рідною мовою!

 

Я та моя команда раді бути вашим особистим консультантом.

Ви можете зв'язатися зі мною, заповнивши контактну форму тут wolfenstein@xpert.digital:, або просто зателефонувавши мені за номером +49 7348 4088 965. Моя адреса електронної пошти

Я з нетерпінням чекаю нашого спільного проєкту.

 

 

☑️ Підтримка МСП у стратегії, консалтингу, плануванні та впровадженні

☑️ Створення або переорієнтація цифрової стратегії та діджиталізації

☑️ Розширення та оптимізація процесів міжнародних продажів

☑️ Глобальні та цифрові торгові платформи B2B

☑️ Розвиток бізнесу Pioneer / Маркетинг / PR / Виставки

Xpert.Digital — це галузевий центр B2B, що базується на даних, який очолює Konrad Wolfenstein . Компанія виступає зовнішнім, квазі-внутрішнім рішенням для промислових партнерів, усуваючи операційні прогалини в маркетингу, контенті та продажах, не вимагаючи додаткових ресурсів з боку клієнта.

Більше інформації тут:

• Квазі-власне рішення: як Xpert.Digital усуває операційні прогалини в B2B-маркетингу та продажах – Розумний контент-орієнтований бізнес