Чи обов'язкове користування житлом скоро стане обов'язковим? Шок від перебування в житлі: чому в Німеччині є місце лише для 1 відсотка населення

Поворотний момент у будівельному законодавстві: коли може настати обов'язок забезпечувати власне житло

Польща та Швейцарія лідирують: небезпечний пробіл у сфері житла в Німеччині

У світі, який дедалі більше поринає в хаос через геополітичні кризи та війну в Україні, тема, яку в Німеччині десятиліттями ігнорували як пережиток холодної війни, знову стає особливою: укриття цивільної оборони. У той час як сусідні країни, такі як Швейцарія, пропонують комплексне покриття, а Польща швидко впроваджує нові будівельні норми, Німеччина практично не має захисту у разі надзвичайної ситуації. Громадські укриття доступні менш ніж для одного відсотка населення – різкий результат заморожування політичного фінансування у 2007 році. Але цей «поворотний момент» у політиці безпеки тепер впливає також на будівельну галузь та законодавство про планування. Власники будинків, муніципалітети та розробники проектів раптово стикаються з абсолютно новим питанням: як можна виправити цей очевидний дефіцит безпеки? Які правові та податкові рамки вже існують? І, найголовніше, скільки насправді коштує будівництво приватного укриття? Ця стаття проливає світло на небезпечну прогалину в укритті в Німеччині, розглядає успішні міжнародні приклади та показує, чому будівництво бункерів незабаром може стати вирішальним фактором у міському та будівельному плануванні.

Коли підвал стає питанням виживання: Небезпечна прогалина в Німеччині – Країна без прикриття

Наразі в Німеччині є лише 579 громадських притулків із загальною кількістю місць приблизно 477 593. Теоретично цього достатньо для менш ніж одного відсотка населення, тоді як у минулому Федеративна Республіка могла похвалитися понад 2000 такими закладами. Ця кричуща нестача притулків не є випадковістю, а радше результатом політичного рішення: у 2007 році федеральний уряд, за погодженням з федеральними землями, вирішив остаточно відмовитися від будівництва та обслуговування громадських притулків та припинити їх фінансування. Крім того, решта приміщень значною мірою непридатні для використання та експлуатації, оскільки вони не обслуговувалися десятиліттями. З вересня 2020 року Федеральне агентство з нерухомості, що базується в Білефельді, відповідає за управління цими рештою притулків, що підкреслює адміністративну маргіналізацію цього питання протягом багатьох років.

Ця ситуація різко контрастує з реальністю політики безпеки, яка докорінно змінилася з часів агресії Росії проти України у 2022 році. Те, що вважалося пережитком холодної війни протягом тривалого періоду мирних дивідендів, тепер визнається прогалиною в політиці безпеки, закриття якої вимагає значних фінансових, планових та будівельних зусиль.

Переломний момент дійшов навіть до підвалу

Концепція переломного моменту, яка спочатку стосувалася оборонної політики та Збройних сил Німеччини, давно поширилася на цивільний захист. Федеральний уряд та уряди земель тепер узгодили основні елементи національної концепції укриттів, розробленої для систематичного вирішення проблеми явної нестачі належних приміщень. Початкова увага приділяється не будівництву нових, традиційних бункерів, а визначенню відповідних існуючих будівель. Федеральне управління цивільного захисту та ліквідації наслідків стихійних лих планує систематично визначати потенційні громадські укриття на основі встановлених критеріїв, таких як підземні паркінги, станції метро та відповідні підвали.

Варто зазначити, що Федеральне міністерство внутрішніх справ досі утримується від нав'язування юридичного зобов'язання власникам приватних будівель будувати власні укриття в нових будівлях, що є стандартною практикою в Ізраїлі протягом десятиліть і застосовуватиметься в Польщі з 2026 року. Натомість федеральний уряд покладається на добровільні заходи та спочатку надає пріоритет так званим структурним самоукриттям, тобто підземним приміщенням, які власники можуть самостійно захистити, наприклад, закривши вікна світлових шахт. У довгостроковій перспективі це має бути доповнено більш технічно складними домашніми укриттями, які покликані забезпечити кращий захист протягом тривалого періоду проживання. Це небажання дотримуватися обов'язкових вимог також можна пояснити побоюваннями щодо додаткових витрат на будівництво в житловому секторі, який і так перебуває під тиском.

Законодавство про планування забудови відкриває можливості для захисних споруд

Паралельно з концептуальними дебатами відбувається тихе, але важливе внесення змін до будівельного законодавства. Законодавча ініціатива пропонує додати положення про призначення укриттів до розділу 9, параграфа 1, номеру 5 Федерального будівельного кодексу. Це надасть муніципалітетам інструмент для точного контролю за будівництвом таких укриттів на кожній окремій основі, що значно спростить реалізацію муніципальних чи інших концепцій укриттів. Згідно з чинним законодавством, укриття вже значною мірою дозволені: у визначених зонах забудови громадські укриття вважаються об'єктами соціального призначення, оскільки вони виконують обов'язок держави щодо турботи та захисту, і вони дозволені, принаймні як винятки, у більшості типів зон забудови. Укриття, призначені для обслуговування сусідніх об'єктів нерухомості або тих, що стосуються лише окремих об'єктів нерухомості, також загалом вважаються дозволеними допоміжними спорудами.

Це правове відкриття — більше, ніж формальне уточнення. Воно сигналізує про те, що законодавці тепер розглядають цивільний захист споруд як невід'ємну частину міського та будівельного планування, а не як аномалію в законодавстві про планування. Для архітекторів, забудовників та планувальників проектів це означає, що концепції укриття можуть бути включені до планів розвитку та процедур отримання дозволів на будівництво на ранній стадії, створюючи визначеність планування та уникаючи подальших витрат на модернізацію.

Податкові пільги з іншої епохи

Всупереч поширеній думці, правова база для приватних укриттів у Німеччині існує, хоча й сягає минулої епохи. Закон про будівництво укриттів досі регулює податковий режим витрат на укриття. Ті, хто будує укриття, можуть претендувати на збільшені амортизаційні пільги до десяти відсотків від вартості будівництва в рік завершення будівництва та в наступні одинадцять років замість звичайної амортизації на знос, за умови, що ці витрати не покриваються субсидіями. Це положення спочатку було створено для заохочення приватних забудовників до добровільного будівництва укриттів, але з моменту припинення програми фінансування у 2007 році воно майже не просувається та не використовується активно.

Відсутність чинних правових норм та дозволів на будівництво укриттів від Федерального управління цивільного захисту та ліквідації наслідків стихійних лих залишила значну прогалину. Приватні постачальники, такі як Німецький центр укриттів, не маючи власних німецьких стандартів, покладаються на багаторічні, перевірені технічні рекомендації щодо обов'язкового будівництва укриттів, видані Швейцарським федеральним управлінням цивільного захисту. Така залежність від іноземних стандартів ілюструє, наскільки Німеччина відстає від порівнянних сусідніх країн у цій галузі.

Швейцарія як еталонна модель комплексної медичної допомоги

Погляд на Швейцарію показує рівень захисту, якого можна досягти за допомогою послідовних будівельних норм. Там по всій країні існує приблизно 365 000 приватних та державних притулків, які пропонують близько дев'яти мільйонів місць, що відповідає рівню охоплення понад 100 відсотків населення. Це ґрунтується на Законі про цивільний захист, який передбачає, що повністю обладнаний притулок має бути доступний для кожного мешканця в межах розумної відстані від його будинку, як правило, в межах 30 хвилин ходьби.

Швейцарська система працює на основі поєднання обов'язкового будівництва та замісного збору. Якщо в муніципалітеті занадто мало місць для укриття, власники житлових будинків з певною кількістю кімнат або більше повинні побудувати та обладнати власне укриття під час будівництва нової споруди. Якщо вони не можуть виконати це зобов'язання з технічних причин, стягується замісний збір, який використовується для будівництва та утримання громадських укриттів. Поріг становить 38 кімнат або більше для більших житлових будинків, хоча окремі кантони можуть встановлювати нижчі пороги для менших муніципалітетів з населенням менше 1000 мешканців. Будинки для людей похилого віку та лікарні підпадають під окреме, суворіше регулювання, оскільки в них проживають особливо вразливі групи. (Примітка: слово "Spitäler", що використовується в оригіналі, було змінено на німецький термін "Krankenhäuser".)

З огляду на глобальну загрозливу ситуацію у 2025 році, Федеральний уряд Швейцарії ще раз наголосив на важливості цієї системи, збільшивши замісний збір за кожне місце в укритті з 800 до 1400 швейцарських франків та розширивши зобов'язання щодо будівництва, включивши до нього певні реконструкції. Наразі в масштабах країни це забезпечує кантонам приблизно 880 мільйонів швейцарських франків на будівництво та реконструкцію укриттів. Це постійне коригування демонструє, що цивільний захист у Швейцарії розуміється як постійна державна інфраструктурна відповідальність, що вимагає регулярної адаптації до витрат на будівництво та рівня загрози, а не як одноразова інвестиція минулого.

Польща наздоганяє радикальними темпами

Польща, яка має більш безпосереднє відчуття загрози через свою географічну близькість до Росії та Білорусі, реагує ще рішучіше, ніж Швейцарія. Згідно з так званим Законом про укриття, який набув чинності 1 січня 2026 року, нові багатоповерхові житлові будинки, громадські будівлі та їхні підземні гаражі повинні плануватися та будуватися таким чином, щоб у них можна було організувати тимчасове укриття у разі кризи. Це зобов'язання вже встановлено на етапі планування і, таким чином, міцно закріплене в процесі отримання дозволу на будівництво, а не лише як подальше доповнення.

Польське законодавство розрізняє три категорії захисної інфраструктури: повністю обладнані герметичні сховища з системами фільтрації та вентиляції; негерметичні сховища; та тимчасові аварійні сховища, які можна створити в стислі терміни для особистого захисту. Відповідальність за впровадження лежить на польській державі, муніципалітетах та дедалі частіше на приватних власниках, при цьому Міністерство внутрішніх справ бере на себе стратегічний контроль, а державна пожежна служба відповідає за інвентаризацію та технічне керівництво.

Водночас, Польща значно спростила приватне будівництво менших притулків завдяки паралельній реформі дерегуляції будівельного законодавства, яка набула чинності на початку 2026 року. Окремостоячі приватні притулки корисною площею до 35 квадратних метрів для мешканців окремого будинку більше не потребують дозволу на будівництво, а лише простого повідомлення про будівництво з періодом очікування 21 день. Таке поєднання суворіших вимог для великих будівельних проектів та різкого спрощення для малих приватних проектів демонструє прагматичний підхід, який балансує між безпекою та будівельною бюрократією, свідомо обираючи швидкість та індивідуальну ініціативу.

Центр безпеки та оборони пропонує експертні консультації та актуальну інформацію для ефективної підтримки компаній та організацій у посиленні їхньої ролі в європейській політиці безпеки та оборони. Тісно співпрацюючи з Робочою групою SME Connect Defence, він особливо сприяє розвитку малих та середніх підприємств (МСП), які бажають розвивати свій інноваційний потенціал та конкурентоспроможність в оборонному секторі. Як центральна точка контакту, Центр таким чином створює важливий місток між МСП та європейською оборонною стратегією.

Пов'язано з цим:

• Робоча група SME Connect Defence – Зміцнення SME в європейській обороні

Скільки насправді коштує притулок у Німеччині

Економічний вимір питання стає особливо очевидним у витратах на будівництво, які значно різняться та значною мірою залежать від того, чи укриття інтегровано в нову будівлю з самого початку, чи модернізовано в існуючий підвал. Інтеграція під час початкового будівництва будинку є найбільш економічно ефективним варіантом. За словами експертів, базовий захист з фундаментальною балістичною та структурною безпекою тягне за собою додаткові витрати приблизно від 35 000 до 40 000 євро, оскільки це вимагає, окрім уже запланованих конструкційних робіт, міцнішої сталевої арматури, товстіших бетонних стін і стель, а також посилених дверей і даху.

Модернізація існуючого підвалу є значно дорожчою, оскільки вимагає встановлення додаткових конструкційних підкріплень у готовій будівлі. Власникам будинків слід розраховувати на те, що за це доведеться заплатити від 100 000 до 150 000 євро. Ті, хто обирає окреме укриття в саду або під окремим гаражем, заплатять близько 150 000 євро за збірні системи, що вміщують шістьох осіб, плюс додаткові 15 000 євро за необхідні земляні роботи. У нижньому ціновому діапазоні знаходяться мобільні сталеві укриття, розмовно відомі як кімнати паніки, які доступні від 15 000 євро. Однак вони пропонують значно менший захист від уламків або радіоактивних опадів і не забезпечують повного захисту традиційного укриття від ХБРЯ.

У наступному огляді наведено типові категорії витрат, розраховані спеціалізованими постачальниками на німецькому ринку:

тип укриття	Структура витрат	Спеціальні функції
Інтегрований базовий захист у новобудовах	приблизно від 35 000 до 40 000 євро	Сталева арматура, броньовані двері, броньоване покриття, частина конструкції корпусу
Подальше переобладнання підвалу (тимчасовий захист)	приблизно від 100 000 до 150 000 євро	Статичне переобладнання в існуючій будівлі, складніше
Автономне садове укриття, готове рішення	від приблизно 150 000 євро плюс 15 000 євро на земляні роботи	Потрібна повністю нова конструкція будівлі
Мобільна сталева захисна камера (кімната паніки)	від приблизно 15 000 євро	Зменшений обсяг захисту, не повний захист ABC

Ці цифри ілюструють, що заходи цивільного захисту для приватних домогосподарств є значними фінансовими інвестиціями, які для багатьох власників будівель видаються економічно виправданими лише в контексті запланованого нового будівельного проекту. Саме тут і полягає можливість планування: ті, хто інтегрує концепції укриття в плани будівництва на ранній стадії, часто заощаджують більш ніж удвічі більше інвестицій порівняно з їх подальшою модернізацією.

Економічний важіль нового сегмента ринку

Зростаючий попит на технології для будівництва житла відкриває новий, раніше маргінальний сегмент ринку зі значним потенціалом зростання для будівельної галузі. Спеціалізовані постачальники броньованих дверей, фільтрувальних систем, вентиляційних технологій та збірних залізобетонних елементів вже отримують вигоду від зростання попиту, спричиненого війною в Україні, загальною геополітичною невизначеністю та висвітленням у ЗМІ дефіциту поставок у Німеччині. Подібно до енергетичної кризи, яка спричинила бум теплових насосів та фотоелектричних систем, може відбутися аналогічний сплеск попиту на технології для забезпечення безпеки будівель за умови, що будуть запроваджені політичні рамки, такі як обов'язкові будівельні норми або програми податкових стимулів.

Водночас з'являються нові консалтингові та планові послуги. Архітектурні фірми, які на ранніх стадіях розвивають експертизу в проектуванні укриттів, можуть позиціонувати себе як фахівців у сегменті ринку, який досі значною мірою не освоєний. Інженерні фірми з досвідом будівництва бункерів або оборонних технологій також мають доступ до цивільної сфери застосування, яка виходить за рамки традиційних оборонних контрактів. Крім того, порівняння з Польщею показує, що юридичне зобов'язання може призвести до значної економії від масштабу для галузі будівельних постачання, оскільки стандартизовані компоненти, такі як броньовані двері або фільтруючі системи, можна виробляти більш економічно ефективно у більших кількостях.

Пошук підвалів у муніципальному приміщенні як тимчасове рішення

Оскільки комплексне будівництво нових укриттів не буде ні фінансово доцільним, ні структурно життєздатним у короткостроковій перспективі, федеральний та місцеві органи влади наразі шукають прагматичного тимчасового рішення. Муніципалітети закликають визначити відповідні існуючі будівлі, підвали яких можна перетворити на укриття з дотриманням розумних зусиль. Одна з ідей, що розглядається, – це додаток, який дозволить громадянам знаходити найближче укриття одним натисканням кнопки, подібно до вже існуючого додатка для попередження. У мегаполісах також розглядаються підвали в громадських будівлях, універмагах, підземних паркінгах, станціях метро та дорожніх тунелях, оскільки вони вже мають певний ступінь структурної цілісності та іноді розташовані під землею.

Ця стратегія є економічно обґрунтованою, оскільки модернізація існуючих будівель значно дешевша, ніж будівництво нових спеціалізованих сховищ. Однак вона стикається з очевидними технічними обмеженнями, оскільки багатьом існуючим будівлям бракує як необхідної конструктивної міцності, щоб витримувати навантаження від уламків, так і відповідних систем вентиляції та фільтрації для захисту від радіоактивних, біологічних або хімічних небезпек. Проста реєстрація підвалу як потенційного сховища не замінює справжнього зобов'язання будувати сховища, а лише забезпечує короткострокове екстрене рішення для неякісного захисту.

Регуляторний прогалина як структурний ризик

З економічної точки зору, відсутність обов'язкового німецького стандарту для будівництва приватних укриттів являє собою структурну проблему, яка виходить за рамки простих питань безпеки. Без стандартів, схвалених урядом, приватні постачальники наразі працюють у регуляторній сірій зоні, де через відсутність офіційних критеріїв випробувань власники будівель повинні покладатися на самостійні декларації виробників або іноземні стандарти. Це ускладнює забезпечення якості, перешкоджає стандартизованому порівнянню цін і підриває впевненість приватних інвесторів у тому, що є надійним довгостроковим інвестуванням.

Обов'язковий національний стандарт, подібний до того, який Швейцарія підтримує десятиліттями зі своїми технічними рекомендаціями щодо обов'язкового будівництва укриттів, не лише підвищить громадську безпеку, але й забезпечить німецькій будівельній галузі визначеність у плануванні інвестицій у виробничі потужності та навчання кваліфікованих працівників. Доки така стандартизація відсутня, ринок залишається фрагментованим і важким для прогнозування великим забудовникам та планувальникам проектів, що, своєю чергою, зменшує готовність добровільно інтегрувати укриття у великі нові будівельні проекти.

Давно назріла перебудова

Цивільна оборона в Німеччині перебуває на переломному етапі між десятиліттями занедбаності та новим усвідомленням політики безпеки. Існуюча інфраструктура є неадекватною як кількісно, ​​так і якісно, ​​тоді як міжнародні приклади, такі як Швейцарія та дедалі частіше Польща, демонструють, що послідовні будівельні норми в поєднанні з обов'язковими системами будівельних та компенсаційних зборів можуть досягти майже повного охоплення протягом кількох десятиліть. Майбутня поправка до Будівельного кодексу щодо кращого закріплення укриттів у законодавстві про планування є важливим, хоча й поки що обережним, кроком у цьому напрямку.

Це створює подвійну перспективу для власників будівель, розробників проектів та будівельної галузі: ті, хто інвестує на ранній стадії в планування будівництва житла та відповідний досвід, можуть отримати вигоду як від потенційного майбутнього посилення нормативних актів, так і від зростаючої обізнаності власників приватних будівель з питань безпеки. Враховуючи значну різницю у вартості між комплексним плануванням нового будівництва та подальшою модернізацією, найбільш економічно обґрунтований підхід є очевидним: концепції будівництва житла повинні бути невід'ємною частиною кожного відповідального плану будівництва з самого початку, а не імпровізувати їх як дорогу модернізацію в кризовій ситуації.

Я буду радий служити вашим особистим консультантом.

Керівник відділу розвитку бізнесу

Голова Робочої групи SME Connect Defense

LinkedIn

 

 

Я буду радий служити вашим особистим консультантом.

Ви можете зв'язатися зі мною за адресою wolfenstein∂xpert.digital або

Просто зателефонуйте мені за номером +49 7348 4088 965 .

LinkedIn