Китайська криза | Сектор нерухомості Китаю у вільному падінні: недооцінена ахіллесова п'ята світової економіки

### Очищення на 90 відсотків: Криза на ринку нерухомості в Китаї гірша, ніж світ хоче вірити ### Шок багатства для середнього класу: Кінець китайської мрії про золото на ринку нерухомості ### Від двигуна зростання до боргової пастки: «Ахіллесова п'ята» Китаю загрожує світовій економіці ### «Важливе лише виживання»: Магнат нерухомості Ронні Чан прогнозує втрачене десятиліття Китаю ###

Обвал цін у 61 мегаполісі: чому спроби Пекіна порятувати ринок нерухомості зазнають невдачі

Колись невпинний двигун глобального зростання, тепер системний ризик історичних масштабів: китайський сектор нерухомості стикається з переломним моментом, який виходить далеко за рамки циклічних коливань.

Протягом тривалого часу придбання нерухомості в Китаї вважалося найбезпечнішим варіантом для розвитку країни – гарантією процвітання, на якій базується майже три чверті приватного багатства китайців. Але ця впевненість зруйнована. Те, що ми зараз переживаємо, – це не просто корекція ринку, а фундаментальна криза, яку Ронні Чан, легендарний патріарх Hang Lung Properties, влучно описує як чисту «боротьбу за виживання».

Його попередження має значну вагу: ще у 2007 році Чан передбачив масове зникнення китайських забудовників – пророцтво, яке жорстоко збулося зі зникненням дев'яноста відсотків учасників ринку на той час. Сьогодні він знову дивиться у прірву і бачить не швидке повернення, а «втрачене десятиліття». Поточні дані підтверджують його правоту: у 61 з 70 найважливіших міст ціни падають, інвестиції стрімко падають двозначними числами, і навіть масові державні стимули виявляються неефективними через стіну небажання покупців та втрату довіри.

У цій статті аналізується анатомія повільного краху, який не лише паралізує внутрішню економіку Китаю та збіднює середній клас, але й, як недооцінена ахіллесова п'ята, загрожує стабільності всієї світової економіки. Від відчайдушних схем «пробного житла» до бомби місцевих органів влади, що цокає, читайте, чому епоха будівельного буму в Китаї нарешті закінчилася і які наслідки для всіх нас.

Підходить для цього:

• Китай | Дилема Пекіна між експортним бумом та стагнацією внутрішнього ринку: структурна залежність від експорту як пастка зростання

Коли риторика виживання стає реальністю – Чому похмурі прогнози Ронні Чана визначатимуть майбутнє китайської економіки

Китайський ринок нерухомості переживає переломний момент, який виходить далеко за рамки будівництва. Те, що колись вважалося надійним двигуном зростання, дедалі більше перетворюється на ризиковане явище, яке може загрожувати економічній стабільності не лише Китаю, а й усієї світової економіки. Попередження Ронні Чана, шановного патріарха гонконгської компанії Hang Lung Properties, про те, що виживання зараз є єдиним, що має значення в китайському секторі нерухомості, не є драматичним применшенням, а відрезвляючим діагнозом сектору, який перебуває в екзистенційній кризі.

Ще у 2007 році Чан виголосив пророчу промову перед зібранням забудовників нерухомості, попереджаючи, що зі ста фірм лише декілька виживуть на вершині, тоді як більшість розпадеться або повністю зникне. Більшість на той час вважала цю оцінку песимістичним перебільшенням. Однак наступні роки показали ще суворішу реальність, ніж прогноз Чана: дев'ять із десяти компаній з нерухомості зараз зникли з ринку або існують лише фрагментарно. Цей історичний досвід надає особливої ​​ваги його нинішнім заявам про період чистого виживання. Чан говорить не з точки зору припущень, а з точки зору сучасного свідка, який неодноразово пережив повну трансформацію сектору.

Поточний аналіз Чана виходить за рамки простого визначення ринкових проблем. Його послання спрямоване на фундаментальну зміну в поведінці, яка буде необхідною для виживання бізнесу. Девіз: забезпечте безпеку капіталу, ретельно проаналізуйте витрати, мінімізуйте ризики. Ці захисні стратегії є антитезою експансіоністської динаміки, яка характеризувала бум останніх двох десятиліть. Покоління підприємців, яке виросло під час постійного піднесення Китаю та звикло до стабільного грошового потоку та прибуткових швидких продажів, має раптово адаптуватися до кризового менеджменту. Чан очікує десятиліття стагнації, а не нового підйому. Це очікування втраченого десятиліття принципово відрізняється від циклічних спадів, які сектор пережив у минулому.

Індикатор кризи: Крах архітектури цінностей

Ключові дані за жовтень 2025 року малюють картину ринку, яка підкріплює песимістичну оцінку Чана вагомими фактами. Ціни на нові квартири в сімдесяти найбільших містах Китаю впали на 0,5 відсотка в порівнянні з попереднім місяцем. Це було найрізкіше місячне зниження з жовтня попереднього року. У річному обчисленні падіння цін склало 2,2 відсотка. Справжнє значення цих цифр надає їхня широта: шістдесят одне з сімдесяти опитаних міст повідомило про зниження цін. Ще більш тривожним є те, що навіть найкращі райони в традиційно стабільних мегаполісах Пекіна та Шанхаю не витримали тиску. Ці міста першого рівня, які зазвичай краще поглинають економічні спади, також зазнали помітних втрат цін.

Спроба уряду створити стабільність шляхом пом'якшення умов фінансування та надання інших стимулів залишається значною мірою неефективною. Заходи, запроваджені у вересні – зниження іпотечних ставок, послаблення обмежень на купівлю та зменшення вимог до депозитів – демонструють повний масштаб кризи впевненості в їхній неефективності. Якщо навіть масштабні регуляторні втручання не стимулюють попит, це свідчить про те, що поведінка ринку зумовлена ​​не лише фінансовими обмеженнями, а й фундаментально підірваною довірою споживачів.

Загалом у секторі спостерігається скорочення за всіма ключовими показниками. З січня по жовтень 2025 року інвестиції в сектор нерухомості скоротилися майже на 15 відсотків. Початок будівництва нових проектів скоротився майже на 20 відсотків. Обсяг продажів нових проектів зменшився на 7 відсотків. Особливої ​​уваги заслуговує збільшення запасів непроданої нерухомості більш ніж на 5 відсотків. Цей останній показник сигналізує про фундаментальну проблему: не тільки зменшується будівництво, але й знижується здатність продавати існуючу нерухомість. Зростаючий рівень вакантності є антитезою того, що демонстрував би функціонуючий ринок із циклічними слабкостями.

Регіональні розбіжності та периферійність ринку

Географія колапсу ринку демонструє закономірність структурних зрушень. На північному сході Китаю, традиційно індустріально розвиненому регіоні, інвестиції різко скоротилися майже на чверть. Східне узбережжя, територія, де зосереджено населення і, отже, найсильніший попит, переживає значний спад. Захід країни дещо стабільніший, але навіть цей регіон демонструє тенденцію до зниження. Ця географічна диференціація не є незначною. Вона демонструє, що колапс є не просто циклічною слабкістю в бурхливо зростаючому будівельному секторі, а відображає структурні зрушення в динаміці населення та регіональній економічній силі.

Розбіжний розвиток відповідно до класифікації Tier є особливо проблематичним. У той час як міста Tier 1, найбільші мегаполіси, тримаються відносно добре, міста Tier 2 та Tier 3 демонструють неухильно прискорений спад. Це економічно збочено, оскільки на ці менші міста припадає значна частина попиту на житло для китайців середнього класу. Якщо ринок обвалюється саме в цих районах, це свідчить про те, що не лише багаті люди купують житло в Пекіні та Шанхаї, але й що переважна більшість китайського населення залишає ринок нерухомості.

Доля існуючої нерухомості є особливо показовою. Ця нерухомість відіграє центральну роль у добробуті приватних домогосподарств. У жовтні 67 із 70 найбільших міст повідомили про нижчі ціни, ніж у попередньому році. Хоча в містах першого рівня зниження було повільнішим, тенденція залишається негативною. У містах другого рівня падіння навіть дещо посилилося. Цей розвиток подій свідчить про самопідсилювальну систему: покупці стримуються, очікуючи подальшого падіння цін. Забудовники продають зі збитком або взагалі припиняють продажі. Кількість вакантних приміщень зростає. Це створює подальший тиск на зниження цін. Ринок сповільнюється, і немає жодних зовнішніх стимулів, щоб розірвати це замкнене коло.

Екстремальні заходи як індикатор ринкової кризи

Заходи, до яких вдаються забудовники, щоб взагалі збільшити продажі, свідчать про крайній відчай. У Гуанчжоу та Шанхаї деякі забудовники зараз пропонують пробні періоди, протягом яких достатньо невеликого завдатку до підписання фактичного договору купівлі-продажу або оренди. Інші проекти відмовляються від плати за управління протягом року. Ще інші надають паркувальні місця безкоштовно. Одне паркувальне місце може коштувати до 500 000 юанів у деяких китайських містах, що еквівалентно майже 63 000 євро. Такі пропозиції є суттєвими знижками, що ставлять під сумнів прибутковість цих проектів.

Емпіричне дослідження показує, що 88 відсотків великих проектів нерухомості у 21 міському центрі вдаються до значного зниження цін або стимулювання. Цей показник є вражаючим, оскільки це не маргінальна корекція слабкого попиту, а майже повсюдна практика. Хоча ці практики можуть генерувати короткостроковий дохід, вони одночасно демонструють, що фундаментальна ціна нерухомості нижча за ту, яку розрахували початкові забудовники. Це ознака масового руйнування капіталу, що відображається у балансах компаній з нерухомості.

Соціальні мережі в Китаї в режимі реального часу документують, як змінюються суспільні настрої. Користувачі повідомляють про зростаюче занепокоєння щодо ринку праці та стагнацію доходів. Дехто проводить порівняння з фінансовою кризою 2008 року в США. Інші описують відчуття повільно накочуючого шторму, який підриває довіру споживачів. Ці невимірні кількісні аспекти ринкової ситуації є такими ж важливими, як і достовірні дані, оскільки вони показують, що криза впливає не лише на економічні агрегати, але й підриває психологічну основу споживання та інвестицій.

Наша китайська експертиза в розвитку бізнесу, продажах та маркетингу - Зображення: Xpert.Digital

Галузевий фокус: B2B, цифровізація (від штучного інтелекту до XR), машинобудування, логістика, відновлювані джерела енергії та промисловість

Детальніше про це тут:

• Бізнес-центр Xpert

Тематичний центр з аналітичними матеріалами та експертними знаннями:

• Платформа знань про світову та регіональну економіку, інновації та галузеві тенденції
• Збір аналізів, імпульсів та довідкової інформації з наших пріоритетних напрямків
• Місце для експертів та інформації про поточні розробки в бізнесі та технологіях
• Тематичний центр для компаній, які хочуть дізнатися про ринки, цифровізацію та галузеві інновації

Знищення багатства та його наслідки для споживання

Спостереження Чана щодо впливу багатства є центральним для розуміння макроекономічних наслідків цієї кризи. Приблизно три чверті приватного багатства в Китаї пов'язано з нерухомістю. Така концентрація є типовою для розвинених країн, але на цьому рівні вона являє собою структурний ризик. Коли ціни падають, багатство цілих домогосподарств негайно скорочується. Споживання миттєво страждає, оскільки багато китайських сімей будують свої витрати на вартості своїх будинків. Це не необґрунтований психологічний ефект, а ґрунтується на реальних фінансових умовах. Домогосподарства, чий чистий капітал зменшується, зменшують свої витрати на товари першої необхідності та збільшують свою норму заощаджень.

Споживчі настрої в Китаї вже демонструють ознаки цієї ерозії. Споживча довіра значно впала порівняно із середніми показниками за минулі часи. Інститут міжнародних фінансів та інші дослідницькі інститути фіксують значне зниження оптимізму домогосподарств щодо майбутніх перспектив доходів. Опитування, проведені у понад 260 містах, виявили особливо різке падіння довіри до купівлі житла в менших містах, зі зменшенням на 2,9 процентних пункти у порівнянні з попереднім місяцем. Це ще один показник того, що криза мігрує з центрів на периферію, де її вплив більш виражений.

Проблема полягає в асиметричному розподілі інформації. У містах першого рівня покупці все ще можуть покладатися на наратив про те, що ці ринки адаптуються в довгостроковій перспективі. У містах другого та третього рівнів такого якоря більше не існує. Там криза стає помітною одразу, оскільки сусідні проекти продаються за нижчими цінами. Це посилює спад і прискорює дефляцію цін.

Підходить для цього:

• Китай та Нейцзюань систематичного надмірного інвестування: державний капіталізм як прискорювач зростання та структурна пастка

Офіційний оптимізм проти реакції ринку

Реакція уряду досі демонструє класичну схему кризи, коли влада вживає запізнілих заходів. Спроби створити стабільність шляхом послаблення обмежень зазнали невдачі. Деякі банки та дослідницькі фірми очікують обережної стабілізації до кінця 2026 року, але такі прогнози ґрунтуються радше на впевненості в історичній здатності китайського уряду згладжувати кризи, ніж на фундаментальному покращенні динаміки ринку.

Однак сам ринок сигналізує про те, що час для швидкого відновлення минув. Масштаби зниження цін свідчать про те, що це не локальні явища чи коригування після перегріву, а радше структурний зсув. Ринок, який сповільнюється через зростання запасів, скорочення будівництва житла та стагнацію споживчих витрат, потребує не лише циклічного стимулювання, а й структурних реформ.

Довгострокова перспектива: десятиліття адаптації

Прогноз Чана про десятиліття без нової тенденції до зростання прямо суперечить очікуванням, що виникли під час буму. Покоління підприємців та інвесторів звикло до того, що сектор нерухомості не лише генерує прибутки, але й робить це надійно та з високою дохідністю. Це очікування відображається в структурі багатьох корпоративних балансів, які залежать від постійного припливу капіталу та постійного боргового фінансування. Якщо цей потік вичерпається, то настане не консолідація, а крах.

Структурні проблеми не є тимчасовими. Населення Китаю одночасно скорочується та старіє. Процес урбанізації сповільнюється, оскільки більшість населення вже зосереджена в містах. Економічний імпульс міграції з сільської місцевості до міст, який протягом десятиліть генерував постійний потік попиту на житло, зменшується. Водночас у великих містах накопичується зростаючий запас невикористаного або недовикористаного житла. Це зловісна ознака, що вказує на структурний надлишок пропозиції, а не лише на циклічний.

Системні взаємозв'язки та боргова бомба

Важливість сектору нерухомості для загальної економіки Китаю робить поточну кризу системною загрозою. На цей сектор припадає понад 20 відсотків ВВП Китаю. Враховуючи непрямі наслідки, такі як виробництво будівельних матеріалів, транспорт і фінансування, ця цифра зростає до 25-30 відсотків. Такий масштаб означає, що крах сектору не може бути ізольованим, а вплине на всю економіку.

Особливо проблематичною є взаємодія з банківською системою. Іпотечні кредити становлять значну частину банківських позик. Хоча офіційні дані все ще відображають якість кредитів як відносно добру, учасники ринку знають, що ця оцінка базується на бухгалтерських механізмах, а не на фактичних ризиках дефолту. Коли домогосподарства більше не можуть обслуговувати свої іпотечні кредити через знецінення їхньої нерухомості, і вони, як наслідок, втрачають кредитну лінію, кредитна проблема виникає не через явні дефолти платежів, а через перетворення теоретично нормальних позик на випадки, що потребують реструктуризації.

Ще більш критичними є непрямі борги. В останні роки місцеві органи влади значною мірою покладалися на кредитне фінансування через спеціальні інструменти, оскільки фактичні податкові надходження не встигали за потребами у витратах. Значна частина цього боргу фінансувалася за рахунок продажу землі. Якщо забудовники купуватимуть менше землі через падіння їхньої рентабельності, доходи муніципалітетів від продажу землі знизяться. Це, у свою чергу, створює фінансовий тиск на місцеві органи влади, які повинні обслуговувати свій борговий тягар.

Загальна картина полягає в взаємопов'язаній системі, в якій будь-який шок в одному компоненті поширюється на всі інші. Центральний уряд може втручатися в короткостроковій перспективі за допомогою фінансових ін'єкцій, але в довгостроковій перспективі ця модель призведе до зростання центрального боргу.

Зосередьтеся на внутрішній економічній стратегії

Китайське керівництво усвідомило, що зношена експортна модель потребує нових двигунів. Наступний п'ятирічний план покладає великі надії на зміцнення внутрішньої економіки. Це розумна стратегія, оскільки залежність від експорту більше не є стійкою у світлі глобальних торговельних конфліктів. Зосередження уваги на споживанні також має сенс з превентивної точки зору, враховуючи старіння населення та необхідність достатньо високого внутрішнього попиту для забезпечення соціально-політичної стабільності.

Підходить для цього:

• Новий п'ятирічний план Пекіна та масштабна інвестиційна програма: як Китай кидає виклик світовому економічному порядку

Проблема полягає в часі та залежності цієї стратегії від сектора нерухомості. Внутрішній цикл працює лише тоді, коли попит домогосподарств зростає. Доки добробут продовжує скорочуватися, домогосподарства заощаджуватимуть, а не споживатимуть. Широко розрекламований сплеск споживання не матеріалізувався. Емпіричні дані показують, що рівень споживання не зростає, а радше залишається стабільним або навіть падав, тоді як рівень заощаджень залишається високим.

Якщо приватний попит не зросте, уряд буде змушений вдатися до інших заходів. Одним із варіантів є прямі виплати сім'ям. Так само, як і програми, подібні до існуючих схем утилізації, які стимулюють купівлю нових товарів. Кожен із цих заходів тягне за собою подальше збільшення державного боргу. Це створює сценарій, за якого уряд повинен поступово замінювати приватне споживання державними трансфертами. Хоча це економічно доцільно протягом обмеженого часу, це призводить до більшої фіскалізації економіки та довгострокових проблем із коефіцієнтами боргу.

Підходить для цього:

• Слабкий внутрішній ринок Китаю: економічна могутність Китаю між регіональною динамікою та глобальними викликами

Фіскальна пастка

Останні дані вже демонструють серйозність ситуації. Китай збільшив свій офіційний дефіцит бюджету на 2025 рік до чотирьох відсотків ВВП – найвищого рівня щонайменше з 2010 року. Офіційні дані недооцінюють справжнє боргове навантаження, оскільки значна частина боргу понесена місцевими органами влади через спеціальні механізми поза основним бюджетом. До кінця 2024 року загальний державний борг становив 92,6 трильйона юанів, включаючи офіційний державний борг у розмірі 34,6 трильйона юанів, юридичний борг місцевих органів влади у розмірі 47,5 трильйона юанів та прихований борг у розмірі 10,5 трильйона юанів.

Співвідношення боргу Китаю до ВВП становило 68,7 відсотка, що виглядає низьким порівняно з іншими розвиненими країнами світу, оскільки в середньому для країн G20 цей показник становить 118,2 відсотка. Однак це порівняння є оманливим, оскільки співвідношення боргу Китаю зростає швидше, а доходи не встигають за витратами. Фактично, державні доходи стагнують у номінальному вираженні, тоді як витрати на стабілізаційні заходи зростають.

Це створює проблему сталого розвитку. Якщо доходи не зростають, поки накопичуються борги, зрештою настане момент, коли самі відсоткові платежі стануть тягарем. Проактивні реформи запобігли б цьому, але політично легше реагувати в короткостроковій перспективі новими боргами, ніж впроваджувати структурні зміни.

Впевненість у майбутньому одужанні

Банки та дослідницькі фірми, які очікують стабілізації з кінця 2026 року, базують цей прогноз на впевненості, що уряд Китаю все ще може впоратися з проблемою. Історично Китай неодноразово долав кризи без серйозного економічного колапсу. Однак до цього порівняння слід ставитися з обережністю, оскільки поточна ситуація включає кілька нових елементів: демографічне уповільнення, перенасичення міст та вищий рівень боргу.

Цілком можливо, що дані покажуть стабілізацію ринку на новому, нижчому рівні. Однак ця нова точка рівноваги може бути значно нижчою за історичні ціни. Стабілізація після зниження цін на 20 або 30 відсотків від піку є економічно реалістичною, але це означатиме величезні втрати багатства для домогосподарств та підприємств, які врахували вищі ціни.

Регіональний вплив

Китайський ринок нерухомості формував світовий ландшафт протягом десятиліть. Якщо Китай не зможе використати сектор нерухомості як рушійну силу зростання, а натомість сприйматиме його як перешкоду, наслідки будуть глобальними. Експортери сировинних товарів, які отримали прибуток від попиту на будівельну продукцію в Китаї, відчують наслідки. Фінансові установи в усьому світі, які спекулювали на китайській нерухомості, зіткнуться з збитками.

Однак ефект не є симетричним. У той час як Китай стикається з кризою, яка триває кілька років, інші країни постраждають менш суттєво. Це не є золотою лихоманкою, а радше уповільненням світового попиту в кількох секторах.

Кінець епохи

Попередження Чана 2007 року про те, що більшість компаній з нерухомості не виживуть, виявилося правильним. Його нинішнє твердження про те, що метою є виживання, а не зростання, також є не песимістичним викривленням, а раціональною оцінкою. Ринок з падінням цін у 61 з 70 міст, зростанням запасів, відчайдушними знижками, крахом будівництва житла та стагнацією споживчої довіри справді перебуває в ситуації виживання.

Ця криза не зруйнує китайську економіку, але суттєво змінить її. Домогосподарства не зменшать норми заощаджень, а навпаки, збільшать їх. Компанії інвестуватимуть менше. Держава зіткнеться з більшим фіскальним тягарем. Структура економіки повинна буде зміститися, відходячи від зростання, орієнтованого на будівництво, до споживання та інновацій. Це необхідне перебалансування, але роки адаптації займуть десятиліття. Протягом цього часу сектор нерухомості не буде двигуном зростання, а радше проблемною сферою, яку потрібно керувати. Наслідки цієї трансформації не лише сформують Китай, але й вплинуть на світову економічну динаміку в наступне десятиліття.

☑ Наша ділова мова - англійська чи німецька

☑ Нове: листування на вашій національній мові!

Konrad Wolfenstein

Я радий бути доступним вам та моїй команді як особистого консультанта.

Ви можете зв’язатися зі мною, заповнивши тут контактну форму або просто зателефонуйте мені за номером +49 89 674 804 (Мюнхен) . Моя електронна адреса: Вольфенштейн ∂ xpert.digital

Я з нетерпінням чекаю нашого спільного проекту.

☑ Підтримка МСП у стратегії, порадах, плануванні та впровадженні

☑ Створення або перестановка цифрової стратегії та оцифрування

☑ Розширення та оптимізація міжнародних процесів продажів

☑ Глобальні та цифрові торгові платформи B2B

☑ Піонерський розвиток бізнесу / маркетинг / PR / Мір

Скористайтеся перевагами великого, п'ятикратного досвіду Xpert.Digital у комплексному пакеті послуг | Дослідження та розробки, XR, PR та оптимізація цифрової видимості - Зображення: Xpert.Digital

Xpert.digital має глибокі знання в різних галузях. Це дозволяє нам розробити кравці, розроблені стратегії, пристосовані до вимог та проблем вашого конкретного сегменту ринку. Постійно аналізуючи тенденції на ринку та здійснюючи розвиток галузі, ми можемо діяти з передбаченням та пропонувати інноваційні рішення. З поєднанням досвіду та знань ми створюємо додаткову цінність та надаємо своїм клієнтам вирішальну конкурентну перевагу.

Детальніше про це тут:

• Використовуйте 5 -разову компетентність xpert.digital в одній упаковці - від 500 € на місяць