Сучасний логістичний майданчик у Раштатті з двома павільйонами, під'їздом для вантажівок, фотоелектричними панелями та краєвидами Верхнього Рейну – креативне зображення на тему, зі штучним інтелектом: Xpert.Digital
Будівництво в умовах кризи: що стоїть за мегапроектом Verdion у Раштатті
Незважаючи на автомобільну кризу: саме тому в Раштатті будується новий високотехнологічний логістичний парк
Без орендарів, але вартістю 45 мільйонів євро: генеральний план Вердіона для Верхнього Рейну
Німецький ринок логістичної нерухомості переживає переломний момент. У той час як геополітична невизначеність, зростання процентних ставок та глибокі структурні зміни в промисловості, особливо в автомобільному секторі, змушують багатьох інвесторів бути обережними, загальноєвропейський забудовник проектів Verdion надсилає сильний контрциклічний сигнал. У Раштатті, Баден-Вюртемберг, будується новий "CoreHub" - сучасний логістичний центр потенційною вартістю 45 мільйонів євро. Примітний аспект: його будують без попереднього договору з орендарем. Те, що на перший погляд здається дуже ризикованим, спекулятивним підприємством на занедбаному майданчику, при детальнішому розгляді виявляється як розумно розрахований стратегічний генеральний план. Verdion повною мірою використовує явну нестачу енергоефективних та технологічно перспективних існуючих будівель у Німеччині. У наступному аналізі детально розглядається, чому зараз виникає величезний розрив у якості існуючих складських приміщень, яку ключову роль відіграють стандарти ESG та автоматизація, і чому проект у Раштатті - це набагато більше, ніж просто ставка на місце розташування безпосередньо на автомагістралі A5.
Ставка Verdion на Раштатт у розмірі 45 мільйонів євро: Поки німецька промисловість бореться за своє майбутнє, Verdion будує без постійного орендаря – і робить ставку на брак справді сучасних логістичних приміщень
Проект залу більшого значення
Із запланованою загальною площею 19 573 квадратних метри, Verdion CoreHub Rastatt не є надзвичайно великим логістичним центром. Тим не менш, проєкт є економічно визначним. Загальноєвропейський спеціаліст з логістичної нерухомості Verdion отримав дозволи на будівництво двох сучасних складських приміщень, потенційна вартість яких оцінюється приблизно в 45 мільйонів євро. Генеральним підрядником було укладено контракт на Goldbeck. Завершення робіт заплановано на липень 2027 року. Ділянка за адресою Hohlohstraße 13 розташована в усталеному промисловому парку в Раштатті, менш ніж за десять хвилин їзди від автомагістралі A5.
На перший погляд, це здається класичним девелопментом нерухомості: інвестор отримує земельну ділянку, права на будівництво, будує склади, а потім здає їх в оренду компаніям у логістичному, промисловому чи комерційному секторах. Однак за цим спрощеним описом криється складне економічне рішення. Verdion інвестує в той час, коли німецька промисловість страждає від слабкого попиту, високих витрат, геополітичних ризиків та глибоких технологічних змін. Водночас фінансування та будівництво комерційної нерухомості стало значно складнішим, ніж протягом тривалого періоду низьких процентних ставок.
Рішення Verdion продовжити будівництво, незважаючи на ці виклики, є чітким сигналом. Компанія робить ставку не лише на збільшення обсягів вантажних перевезень, а й на зростаючий розрив у якості існуючої промислової нерухомості Німеччини. Багато старих складів не відповідають вимогам сучасних логістичних процесів або поточним очікуванням щодо енергоефективності, автоматизації, пожежної безпеки, умов праці та документації щодо сталого розвитку. Тому усталені промислові центри не обов'язково мають брак вільного простору, а радше будівель, які легкодоступні та відповідають технічним та нормативним вимогам на найближчі роки.
Таким чином, економічна логіка CoreHub ґрунтується на трьох припущеннях. По-перше, регіон Верхнього Рейну залишатиметься важливим виробничим та логістичним коридором, незважаючи на промислову трансформацію. По-друге, навіть під час економічних спадів компаніям знадобляться сучасні потужності, якщо вони хочуть зробити свої процеси ефективнішими, стійкішими та енергозберігаючими. По-третє, пропозиція аналогічних нових будівель залишатиметься обмеженою, оскільки висока вартість будівництва, дефіцит землі та більш обмежувальне фінансування змушують багатьох конкурентів бути більш обережними. Чи справдяться ці припущення, стане зрозуміло не тоді, коли павільйони будуть завершені, а коли їх здадуть в оренду.
45 мільйонів євро – це не вартість будівництва
Часто згадувана цифра в 45 мільйонів євро потребує точного тлумачення. Verdion використовує її для опису ціннісного потенціалу проекту. Цей термін не є синонімом чистих витрат на будівництво або вже інвестованого капіталу. Економічна цінність завершеної логістичної нерухомості, перш за все, випливає з очікуваного орендного доходу, експлуатаційних витрат, кредитоспроможності орендарів, умов оренди та рентабельності інвестицій, яку вимагають інвестори в будь-який момент часу.
Витрати на забудову включають не лише власне будівництво будівлі, але й землю, планування, дозволи, освоєння ділянки, технічні установки, зовнішні зони, фінансування, маркетинг та потенційні покращення для орендарів. До цього додаються ризики, що виникають через зростання цін, затримки будівництва, зміни замовлень та пізніший початок оренди. Таким чином, проект може бути в рамках бюджету з точки зору витрат на будівництво, але все одно не виправдовувати економічних очікувань, якщо орендна плата нижча за очікувану або будівля залишається порожньою протягом тривалого періоду.
Суто математично кажучи, 45 мільйонів євро дорівнює приблизно 2300 євро за квадратний метр загальної площі. Однак цей простий поділ не дає достовірної оцінки вартості будівництва. 19 573 квадратних метри складаються зі складських, офісних, технічних, соціальних та мезонінних приміщень з різною вартістю та потенціалом прибутковості. Крім того, в оцінці враховується вартість землі, зовнішні споруди та очікувана рентабельність інвестицій. Повністю орендована нерухомість з довгостроковими договорами оренди може коштувати значно більше, ніж така сама будівля без заселення, навіть якщо обидві технічно ідентичні.
Отже, вирішальним економічним фактором є не публічно заявлена сума проекту, а сталий чистий прибуток. Verdion повинна досягти орендної плати, яка виправдовує всі витрати на розробку та фінансування, залишаючись при цьому конкурентоспроможною для бізнесу порівняно з існуючими приміщеннями. Чим вища якість будівництва та технічні стандарти, тим більша необхідна орендна плата. Орендар погодиться на цю премію лише в тому випадку, якщо отримає вимірну цінність натомість, таку як нижчі експлуатаційні витрати, ефективніші процеси, зниження ризиків дефолту або краще досягнення власних цілей сталого розвитку.
Раштатт — це більше, ніж просто з'їзд з автостради
Розташування є одним із найвагоміших аргументів проекту. Раштатт розташований у Верхньорейнському коридорі на південному заході Німеччини, між Карлсруе, Баден-Баденом та Страсбургом. Автомагістраль A5 з'єднує регіон з Рейнсько-Майнським регіоном на півночі та з Фрайбургом, Базелем та Швейцарією на півдні. Франція знаходиться неподалік. Для компаній, що обслуговують ринки Німеччини, Франції та Швейцарії, розташування є розумною відправною точкою.
Невелика відстань до автомагістралі є не менш важливим фактором. У логістиці додаткові кілометри та хвилини призводять до значних витрат протягом тисяч поїздок. Короткий час до та після поїздки зменшує витрату пального, час водія, знос транспортних засобів та ймовірність незапланованих затримок. Особливо для термінових поставок на виробничі об'єкти або для кількох щоденних маршрутів, гарне транспортне сполучення може помітно підвищити конкурентоспроможність місця розташування.
Раштатт — це не просто транзитний вузол. Місто та його околиці можуть похвалитися широкою промисловою базою з міжнародно активними компаніями, середніми постачальниками та постачальниками технічних послуг. Завод Mercedes-Benz є найбільшим промисловим центром. На території заводу також є промисловий парк, де постачальники можуть працювати близько до виробництва. Це створює попит на складські умови, секвенування, пакування, контроль якості, постачання запасних частин та інші логістичні послуги.
Транскордонне розташування також має стратегічне значення. Компанії можуть консолідувати потік товарів для Баден-Вюртемберга та Ельзасу або використовувати цей об'єкт як посередника в європейських ланцюгах поставок. Близькість до Страсбурга розширює доступну економічну зону, не залежаючи повністю від єдиного національного ринку від Вердіону. Однак ця перевага залежить від ефективних переправ через Рейн, стабільних транспортних маршрутів та безперебійного функціонування єдиного європейського ринку.
Отже, розташування є вигідним, але не автоматично найкращим. Затори на автомагістралях, будівельні майданчики, нестача водіїв, зростання ставок плати за проїзд та суворіші правила викидів можуть зменшити переваги у вартості транспорту. CoreHub виграє від Верхнього Рейнського коридору, але, як і будь-який об'єкт, орієнтований на дороги, він залишається залежним від його функціональності. Ключове питання полягає в тому, чи можуть користувачі насправді ефективніше використовувати поєднання промислового середовища, близькості до кордону та транспортних сполучень, ніж альтернативні місця розташування в районі Великого Карлсруе, в Ельзасі чи далі на південь.
Автомобільний регіон як можливість і ризик концентрації
Зосередження уваги на компаніях автомобільної промисловості є логічним вибором. Виробничі заводи працюють зі складними ланцюгами поставок, короткими термінами виконання замовлень та високими витратами на незаплановані перебої. Сучасний склад поблизу може служити буферним сховищем, центром запасних частин, місцем секвенування або базою для послуг, пов'язаних з виробництвом. Чим коротша відстань до заводу, тим легше зменшити запаси та синхронізувати поставки.
Таким чином, близькість до заводу Mercedes-Benz загалом покращує можливості оренди. Водночас це створює значний галузевий ризик. Європейська автомобільна промисловість переживає структурну трансформацію, наслідки якої важко передбачити для окремих заводів, постачальників та постачальників послуг. Електрифікація, зосередження на програмному забезпеченні, програми скорочення витрат та зростаюча конкуренція з боку китайських виробників змінюють асортимент продукції та системи закупівель. Деякі компоненти втрачають значення, тоді як акумулятори, силова електроніка, напівпровідники та цифрові системи стають дедалі важливішими.
Ці зміни не просто скорочують логістику. Вони також створюють нові потоки товарів, нові вимоги безпеки та нові потреби в обслуговуванні. Наприклад, акумулятори та деякі хімічні речовини вимагають спеціальних концепцій пожежного захисту, зберігання та страхування. Електронні компоненти висувають високі вимоги до чистоти, безпеки та контролю запасів. Водночас виробники можуть регіоналізувати свої ланцюги поставок, щоб зменшити залежність. Таке місце розташування, як Раштатт, може отримати від цього користь.
Ризик виникає, коли кілька регіональних гравців одночасно скорочують потужності. Якщо виробництво на великому заводі падає, під тиском опиняються не лише прямі постачальники, а й експедитори, кадрові агентства та постачальники технічних послуг. Вільні існуючі площі можуть бути запропоновані за нижчими цінами та конкурувати з новим будівництвом. Verdion доведеться або знизити свої очікування щодо орендної плати, або більше зосередитися на залученні орендарів поза межами автомобільної промисловості.
Отже, економічно обґрунтована стратегія не полягає у повній спеціалізації в автомобільній галузі. CoreHub має відповідати високим вимогам автомобільної промисловості, не стаючи від неї залежним. Виробництво, генеральна контрактна логістика, оптова торгівля технічними товарами, електронна комерція, бізнес запасними частинами та регіональний розподіл розширюють базу користувачів. Два складські приміщення також дозволяють поєднувати різні галузі. Така диверсифікація є найефективнішим захистом для Verdion та регіону від одностороннього промислового спаду.
Два зали знижують ризик оренди
Запланована загальна площа розподілена на два складські приміщення. Це дозволяє Verdion уникнути залежності від одного орендаря, якому довелося б одночасно зайняти майже 20 000 квадратних метрів. Складські приміщення середнього розміру часто можна здавати в оренду ширшому колу компаній, ніж монолітний великий склад. Для регіональних логістичних провайдерів, постачальників або торгових компаній площа приблизно від 8 000 до 10 000 квадратних метрів може краще відповідати їхнім фактичним потребам.
Подільність також збільшує гнучкість власника. Якщо орендар виїжджає, весь дохід не обов'язково втрачається. Різні умови оренди можуть розподілити ризик і дозволити поступове коригування орендної плати до ринкових умов. Крім того, дві компанії в одному місці можуть користуватися спільними послугами або спільно використовувати транспортну та охоронну інфраструктуру.
Однак ці переваги мають свою ціну. Будинок з кількома орендарями вимагає чітко розділених зон, окремих входів, обліку комунальних послуг, планів пожежної безпеки та організаційних правил для спільних приміщень. Різні години роботи та обсяги руху можуть спричиняти конфлікти. Розподіл паркувальних місць, використання відкритих зон та відповідальність за технічні системи також повинні бути чітко визначені в договорі.
Два приміщення не повністю усувають ризик концентрації. Якщо один із двох орендарів порушить свої зобов'язання, значна частина доходу від оренди все одно може бути втрачена. Більш диверсифікований підхід ще більше розподілить ризик, але може погіршити операційну ефективність і вимагати додаткових ремонтних робіт. Тому Verdion обирає золоту середину між одним великим орендарем і складним бізнес-парком з багатьма дрібними орендарями.
Такий баланс має економічний сенс. Приміщення залишаються достатньо великими для професійної логістики та промислових процесів, але водночас достатньо малими, щоб задовольнити потреби різних груп користувачів. Така гнучкість має свою цінність, оскільки зменшує ймовірність того, що будівля залишиться повністю невикористаною протягом тривалого періоду після зміни орендаря. У невизначеному економічному середовищі ця можливість альтернативного використання є важливішою, ніж максимальна оптимізація для одного конкретного процесу.
Технології стають перевагою для орендарів
Сучасна логістична нерухомість більше не конкурує виключно за місце розташування та орендну плату. Технічні характеристики дедалі більше визначають, які процеси взагалі можливі. Висота залу, вантажопідйомність підлоги, кількість вантажних майданчиків, протипожежний захист, електропостачання та зони маневрування впливають на продуктивність та ступінь автоматизації. Тому Verdion прагне підготувати CoreHub до різноманітного застосування.
Можливості бокового завантаження та кілька точок стикування покращують потік товарів. Ворота на рівні землі забезпечують доступ для певних транспортних засобів або машин і полегшують обробку великогабаритних товарів. Міцна плита перекриття забезпечує необхідну підтримку для стелажних систем, важких вантажів та окремих видів виробничої діяльності. Офісні, технічні, командні та мезонінні зони розширюють функціональність об'єкта за межі простого зберігання.
Особливо важливою є потужність електричного підключення. Логістичні будівлі все частіше потребують електроенергії для конвеєрних технологій, робототехніки, ІТ-систем, теплових насосів, зарядної інфраструктури та автоматизованих складських рішень. Будівля з недостатнім підключенням до мережі може здаватися технічно просунутою, але все ще непридатною для вимогливих користувачів. Однак потреби в електроенергії швидко змінюються. Те, що здається достатнім сьогодні, може стати недостатнім у майбутньому через широку автоматизацію або одночасну зарядку численних комерційних транспортних засобів.
Можливість цілодобової роботи також збільшує економічні вигоди. Логістичні компанії заробляють гроші за рахунок пропускної здатності та доступності. Обмеження часу можуть зменшити використання потужностей та ускладнити ланцюги поставок. Тому дозвіл на цілодобову роботу є цінним, навіть якщо майбутній користувач спочатку не використовує його повною мірою. Водночас зростають вимоги до управління шумом, освітлення, персоналу та екологічних міркувань.
Технічна якість підвищує цінність лише за умови задоволення попиту. Великі об'єкти збільшують витрати на будівництво, не обов'язково спричиняючи підвищення орендної плати. Тому Verdion має встановити стандарт, який є вимогливим, але не надмірно спеціалізованим. Найекономічніше вигідною будівлею є не та, що має найсучасніші технічні характеристики, а та, за характеристики якої фактично платять і використовується найбільшою кількістю орендарів.
Сталий розвиток — це вже не просто прикраса
Концепція CoreHub включає цільову сертифікацію DGNB Gold, високий стандарт енергоефективності, фотоелектричні системи, технологію теплових насосів та зелені дахи. Ці характеристики часто об’єднуються під терміном «сталий розвиток», але мають різний економічний вплив. Вони можуть зменшити споживання енергії, обмежити регуляторні ризики, сприяти фінансуванню та підвищувати привабливість для великих компаній.
Для орендарів експлуатаційні витрати є найважливішим фактором. Великі зали мають порівняно низьку потребу в енергії на квадратний метр, але їхній розмір все одно призводить до значного споживання. Освітлення, опалення, вентиляція, конвеєрні системи та ІТ-обладнання часто працюють багато годин. Ефективна конструкція будівлі та тепловий насос можуть зменшити це споживання. Фотоелектричні системи можуть виробляти електроенергію безпосередньо на місці та зменшувати залежність від ринкових цін.
Фактична вигода залежить від моделі експлуатації. Сонячна енергія виробляється переважно вдень, тоді як деякі логістичні процеси мають високе споживання вночі. Без накопичення або гнучкого управління навантаженням надлишок електроенергії необхідно подавати в мережу та відбирати з неї в інший час. Вирішальними факторами також є те, хто експлуатує систему, як виставляється рахунок за електроенергію та чи отримають користувачі вигоду від низьких витрат на виробництво в довгостроковій перспективі.
Для Verdion сталий розвиток також означає збереження вартості нерухомості. Банки та інституційні інвестори все частіше вивчають показники енергоефективності, кліматичні ризики та перспективність будівель. Старіші, неефективні будівлі можуть зіткнутися з вищими витратами на фінансування, потребами в ремонті або недоліками з точки зору потенціалу оренди. Нова будівля, яка значно перевищує поточні вимоги, зменшує ризик передчасного економічного старіння.
Бажану сертифікацію не слід плутати з уже доведеною ефективністю. Лише будівництво, документація та подальша експлуатація покажуть, чи досягнуто цілей. Фотоелектрична система не робить будівлю автоматично кліматично нейтральною, оскільки бетон, сталь, технології та будівельні процеси також спричиняють викиди. Надійна оцінка повинна враховувати весь життєвий цикл. Таким чином, сталий розвиток стає питанням прибутковості та ризику, а не екологічної етикетки.
Ваші експерти з інтралогістики
Консалтинг, планування та впровадження комплексних рішень для висотних складів та автоматизованих систем зберігання - Зображення: Xpert.Digital
Більше інформації тут:
Вакансія чи історія успіху: три сценарії ризикованої ставки на будівництво у Верхньому Рейні
Браунфілд замість зеленого лугу
Проєкт реалізується на ділянці, яка вже використовується для комерційних цілей. Такий підхід до забудови коричневих територій набуває дедалі більшого значення в Німеччині. Нові комерційні зони на неосвоєних землях часто стикаються з політичним опором, тривалими процесами планування та екологічними проблемами. Водночас у промислових зонах існують старі або недостатньо використовувані ділянки, інфраструктуру та права на забудову яких можна економічно відродити.
Зруйновані філди пропонують інвесторам як можливості, так і ризики. Ці ділянки часто вже забудовані та добре підключені до транспортних мереж. Існуючі промислові об'єкти поблизу зменшують конфлікти з чутливими житловими районами. З іншого боку, забруднення навколишнього середовища, невідомі ґрунтові умови, витрати на знесення та застарілі комунікації можуть призвести до значних додаткових витрат. Тому ретельна технічна та юридична оцінка є важливою.
З економічної точки зору, повторне використання існуючих комерційних земель зазвичай є більш доцільним, ніж аналогічне нове будівництво. Існуючі дороги, мережі та муніципальна інфраструктура використовуються ефективніше. Тиск на сільськогосподарські угіддя та природу може зменшитися. Однак ці переваги дійсні лише за умови, що реконструкція та нове будівництво здійснюються справді ресурсоефективно, а не просто замінюють стару будівлю більшою, герметичною конструкцією.
Збільшення вартості браунфілд-ділянки відбувається завдяки усуненню невизначеності. Завдяки чітко визначеним питанням власності, надійному законодавству про планування, дозволу на будівництво та сучасній інфраструктурі, потенційно складна у використанні земельна ділянка стає інституційно придатним для інвестування активом. Саме цей процес передбачає стратегія доданої вартості. Verdion бере на себе ризики розвитку та очікує вищої прибутковості, ніж від придбання вже завершеної, повністю зданої в оренду нерухомості.
Для Раштатта повторне використання існуючої ділянки також є більш вигідним з точки зору містобудування, ніж будівництво окремого логістичного центру на абсолютно новому місці. CoreHub доповнює існуючу промислову зону та може оптимізувати регіональні ланцюги поставок. Однак якість цієї інтеграції залежить від того, як транспортний рух, дренаж, шум, освітлення та зелені зони керуються під час фактичної експлуатації.
Verdion навмисно будує без страховки
Основний ризик проекту полягає в його спекулятивному розвитку. Це означає, що будівництво триває без підтвердженого довгострокового орендаря. Тому Verdion бере на себе ризик оренди. Якщо після завершення будівництва павільйони залишаться порожніми, фінансування, управління, страхування та технічне обслуговування продовжуватимуться, поки дохід від оренди буде відсутній.
Спекулятивний забудовний проект не є автоматично безрозсудним. Компаніям потрібні надійні дати передачі об'єктів під час прийняття рішень щодо місця розташування. Проект, який лише планується, без дозволів чи початку будівництва, є занадто невизначеним для багатьох користувачів. Завдяки отриманню дозволу на будівництво та призначенню генерального підрядника, Verdion може зробити більш конкретну пропозицію потенційним покупцям. Хід будівництва підвищує довіру та скорочує час між підписанням договору та заселенням.
Такий підхід може бути особливо ефективним, коли конкуренти будують менше через високі процентні ставки та витрати. Обмежена пропозиція нового будівництва покращує позиції тих небагатьох проектів, які будуть готові до заселення у 2027 році. Компанії, яким терміново потрібні сучасні приміщення, не можуть чекати кілька років на нові дозволи. Verdion розраховує на те, що зможе запропонувати обмежену пропозицію приміщень саме в ці терміни.
Контрризиком є поновлення економічного спаду. Якщо промислові та комерційні компанії відкладають інвестиції, попит на площі зменшується, або існуючі орендарі звільняють приміщення для суборенди. Така існуюча нерухомість часто дешевша за новобудови, навіть якщо її енергоефективність та якість процесів нижчі. Компанії, чутливі до ціни, можуть тоді відмовитися від CoreHub.
Таким чином, спекулятивне будівництво – це авантюра щодо часу, місця розташування та якості продукції. Verdion має не лише знайти попит у принципі, але й вчасно залучити орендарів, які готові платити вищі стандарти. Успіх залежить не стільки від загальних заголовків про зростаючий ринок логістики, скільки від конкретних переговорів щодо оренди в Раштатті та навколишньому регіоні.
Німецький ринок подає неоднозначні сигнали
Німецький ринок промислової та логістичної нерухомості демонструє неоднозначну картину. З одного боку, попит на сучасні приміщення залишається фундаментально стабільним. Ланцюги поставок повинні стати більш стійкими, компанії мають більші страхові запаси, інтернет-магазинам все ще потрібні дистриб'юторські потужності, а старі будівлі більше не відповідають новим технічним вимогам. З іншого боку, слабке економічне зростання, високі витрати та обережні корпоративні інвестиції уповільнюють розширення.
Активність нового будівництва за останні роки скоротилася. Забудовники відреагували на зростання витрат на фінансування, подорожчання матеріалів та складніший маркетинг. Особливо спекулятивні проекти були відкладені або розпочаті лише з попередньою орендою. В результаті, у середньостроковій перспективі може виникнути дефіцит пропозиції високоякісних площ, навіть якщо на ринку загалом все ще існують вакансії.
Ця очевидна суперечність є вирішальною. Ринок не складається з повністю взаємозамінних квадратних метрів. Енергоефективний склад з достатнім електропостачанням, хорошим доступом та цілодобовою доступністю має обмежену конкуренцію зі старою будівлею в менш бажаному місці. Водночас різниця в ціні залишається значною. Не кожен користувач вимагає найвищих стандартів, а деякі компанії погоджуються на технічні недоліки, якщо орендна плата значно нижча.
Перевагою CoreHub є те, що Раштатт не є спекулятивним місцем без міцної бази промислового попиту. Недоліком є сильна залежність регіону від циклічної галузі. Тому місцевий ринок може показувати кращі або гірші результати, ніж середні показники по країні. Національні показники продажів дають певні орієнтири, але вони не замінюють аналіз конкретних користувачів, пропозицій оренди та конкуруючих об'єктів нерухомості в регіоні Верхнього Рейну.
На цьому тлі рішення Verdion є контрциклічним, але не ірраціональним. Компанія розвивається в період обмеженої пропозиції та робить ставку на подальше покращення ринку. Ця стратегія пропонує більше можливостей, ніж вихід на ринок на піку будівельного буму, але вимагає достатнього капіталу та терпіння на випадок, якщо відновлення затримається.
VELF 2 не дотримується оборонної стратегії
CoreHub є частиною Verdion European Logistics Fund 2, або скорочено VELF 2. Фонд дотримується стратегії доданої вартості. Капітал інвестується переважно не в повністю збудовані та довгостроково здані в оренду елітні об'єкти, а в нерухомість та землю, вартість яких можна збільшити шляхом забудови, реконструкції, повторної здачі в оренду або покращення управління.
Ця стратегія обіцяє вищу прибутковість, оскільки фонд бере на себе ризики, яких уникають більш консервативні інвестори. До них належать ризики планування, будівництва, оренди та фінансування. У Раштатті створення вартості складається з кількох етапів: забезпечення місця розташування, отримання дозволу на будівництво, будівництво об'єкта, залучення відповідних орендарів та стабілізація доходу від оренди. Тільки після цього створюється нерухомість, яку потенційно можна продати довгостроковим інвесторам або постійно утримувати в портфелі.
Дозвіл на будівництво є вирішальною віхою в цьому процесі. Будівельні норми створюють цінність, зменшуючи невизначеність та забезпечуючи реалістичний графік проекту. Наступний етап будівництва зміщує фокус з ризиків планування на витрати, терміни та оренду. Завдяки кампанії Goldbeck як генерального підрядника будівництво буде здійснюватися з використанням професійних та стандартизованих конструкцій.
Для фонду Раштатт є частиною ширшої європейської та німецької стратегії. Кілька проектів у різних регіонах можуть розподілити ризики та створити економію за рахунок масштабу в плануванні, закупівлях, маркетингу та управлінні будівлями. Водночас, заблокований капітал збільшується, якщо кілька спекулятивних проєктів не будуть вчасно здані в оренду. Диверсифікація портфеля пропонує лише обмежений захист, якщо загальна економічна або фінансова криза одночасно торкнеться всіх локацій.
Таким чином, CoreHub логічно вписується в стратегію фонду, але не є захисною інвестицією. Інвестори очікують премії за взяті на себе ризики. Verdion має заробити цю премію шляхом активного створення вартості. Одного лише сучасного складу недостатньо; важливі оренда, якість орендарів, умови оренди та майбутня вартість нерухомості, яка перевищує всі витрати на розвиток та капітал.
Процентні ставки визначають вартість у фоновому режимі
Логістичну нерухомість часто розглядають як операційну, але її оцінка значною мірою залежить від ринку капіталу. Якщо дохідність, яку вимагають інвестори, зростає, розрахована вартість нерухомості зменшується, за умови, що орендна плата залишається незмінною. І навпаки, якщо вимоги до дохідності падають, вартість зростає. Цей зв'язок може суттєво вплинути на фінансові показники проекту, навіть якщо будівництво та оренда йдуть за планом.
Тривалий період низьких процентних ставок збільшив вартість нерухомості та полегшив фінансування. З подальшим зростанням процентних ставок позиковий капітал став дорожчим, а покупці вимагали вищої початкової дохідності. Розробникам проектів довелося інвестувати більше власного капіталу, обережніше розраховувати, а в деяких випадках коригувати ціни на землю або плани будівництва. Багато проектів втратили свою колишню прибутковість.
Для Verdion існує значний період між отриманням дозволу на будівництво та запланованою датою завершення будівництва. Процентні ставки та дохідність угод можуть змінюватися в будь-якому напрямку до липня 2027 року. Більш сприятливе фінансове середовище підтримає майбутню вартість. Якщо капітальні витрати залишатимуться високими, нерухомість повинна буде генерувати більший орендний дохід, щоб виправдати свій потенціал оцінки в 45 мільйонів євро.
Найкращим захистом від коливань ринку капіталу є стабільний грошовий потік. Довгострокові контракти з кредитоспроможними компаніями, орендна плата, що базується на ринкових умовах, та низькі невідшкодовні витрати роблять нерухомість привабливою навіть за вищих вимог до прибутковості. З іншого боку, вакантність має подвійний негативний вплив: вона призводить до втрати доходу, а покупці враховують додаткові ризики та витрати на оренду.
Тому найважливішим завданням Verdion є не точне прогнозування тенденцій процентних ставок. Компанія повинна створити будівлю, яка залишатиметься придатною для оренди за різних умов ринку капіталу. Гнучкі приміщення, низькі експлуатаційні витрати та широка привабливість для користувачів є економічно ціннішими, ніж оптимістична ставка на процентні ставки.
Робочі місця не гарантуються автоматично
Нові логістичні об'єкти часто виправдовуються їхнім впливом на зайнятість. На етапі будівництва укладаються контракти з плановими, будівельними компаніями, фахівцями, технічним обладнанням та послугами. Однак, скільки доданої вартості фактично залишається в регіоні, залежить від компаній, з якими укладено контракти, ланцюгів поставок та субпідрядників.
Під час операційної фази вплив на зайнятість ще більш невизначений. Традиційна, трудомістка складська логістична операція може створювати численні робочі місця. З іншого боку, високоавтоматизований центр може обробляти більший обсяг товарів зі значно меншою кількістю працівників. Однак це створить більше кваліфікованих робочих місць у сфері технічного обслуговування, аналізу даних, ІТ, управління заводом та управління процесами. Тому без підтвердженої бази користувачів неможливо достовірно оцінити майбутню кількість робочих місць.
Якість зайнятості також залежить від операційної концепції. Змінна робота, рівень заробітної плати, тимчасова зайнятість, вимоги до навчання та ступінь автоматизації значно різняться. Для регіону місце розташування з виробничими послугами та технічною діяльністю часто є ціннішим, ніж простий транзитний склад з незначною місцевою інтеграцією. Конструкція будівлі дозволяє обидва варіанти.
Доступність для працівників стає ключовим фактором розташування. Логістичні компанії в багатьох регіонах конкурують за водіїв, складський персонал та технічних спеціалістів. Громадський транспорт, безпечні велосипедні доріжки та зручне сполучення змін можуть сприяти найму. Одного лише гарного доступу до автомагістралей недостатньо, якщо працівникам важко дістатися до місця розташування без власного автомобіля.
Навіть муніципальні доходи не гарантовані. Податки на майно та потенційні податки на бізнес необхідно зважувати з державними витратами на дороги, пожежні служби, дренаж та управління дорожнім рухом. Крім того, розмір податку на бізнес залежить від прибутковості, місцезнаходження компанії та податкової структури майбутніх користувачів. Тому регіональну вигоду слід оцінювати не на основі розміру будівлі, а на основі фактичної доданої вартості, яку вона створює.
Вигода від трафіку породжує зовнішні витрати
Логістичні об'єкти залежать від трафіку. Це створює фундаментальний конфлікт цілей. Близькість до автомагістралі A5 знижує експлуатаційні витрати та забезпечує швидке сполучення. Водночас додаткові поїздки вантажівок створюють шум, викиди, знос доріг та ризики аварій. Цілодобова робота розподіляє трафік протягом дня, але може збільшити затори вночі.
Окремі входи для легкових і вантажних автомобілів, достатній простір для маневрування та чітко організоване використання воріт підвищують безпеку та ефективність. Місця для паркування вантажівок та зони відпочинку запобігають безладному очікуванню водіїв у громадських місцях. Цифрове управління часовими інтервалами зменшує час пік та простої. Такі заходи не лише вигідні з операційної точки зору, але й впливають на сприйняття громадськістю.
У довгостроковій перспективі декарбонізація вантажних перевезень набуватиме дедалі більшого значення. Електровантажівки потребують високої зарядної потужності, простору та інтелектуального управління енергією. Фотоелектричні системи та високопродуктивне підключення до мережі забезпечують основу, але вимоги важких комерційних транспортних засобів можуть бути значними. Перспективна модернізація зарядної інфраструктури зміцнить довгострокову цінність місця розташування.
Сам CoreHub орієнтований переважно на автомобільний транспорт. Пряме залізничне сполучення, ймовірно, не буде ні економічно вигідним, ні практичним для всіх користувачів об'єкта такого розміру. Тим не менш, компанії можуть опосередковано інтегрувати регіональні термінали, порти або послуги комбінованих перевезень. Розташування Раштатта у Верхньому Рейнському коридорі відкриває доступ до кількох видів транспорту, навіть якщо безпосередні операції на складі залишаються орієнтованими на вантажівки.
Таким чином, економічна оцінка має подвійний характер. Для орендарів та власників близькість до автомагістралі пропонує явну перевагу. Однак для широкої громадськості це призводить до витрат, які не повністю включені до орендної плати чи вартості транспортування. Відповідальний оператор повинен обмежити це навантаження за допомогою ефективного управління дорожнім рухом, транспортних засобів з низьким рівнем викидів та належної координації з місцевою владою.
Три сценарії до липня 2027 року
За сприятливого сценарію німецька економіка стабілізується, промисловий попит відновлюється, а компанії більше інвестують у сучасні ланцюги поставок. Водночас, пропозиція нового будівництва залишається обмеженою, оскільки багато забудовників відклали проекти. Verdion здає обидва приміщення в оренду кредитоспроможним орендарям до або невдовзі після завершення. Довгострокові договори оренди та сприятливіше середовище процентних ставок підтримують цінність. У такому разі CoreHub можна вважати успішним контрциклічним проєктом.
У реалістичному базовому сценарії економіка залишається слабкою, тоді як високоякісні приміщення все ще користуються попитом. Одне приміщення здається в оренду швидко, тоді як пошук другого займає більше часу. Verdion, можливо, доведеться запропонувати періоди без орендної плати, субсидії на розвиток або більш гнучкі умови контракту. Грошовий потік починається пізніше і спочатку є нижчим, але нерухомість досягає стабільної заповнюваності протягом прийнятних термінів.
У найгіршому випадку спад в автомобільній промисловості посилиться. Постачальники скорочують потужності, логістичні компанії уникають розширення, а на ринку з'являються додаткові існуючі площі. Водночас витрати на фінансування залишаються високими. Verdion доведеться знизити орендну плату або запропонувати значні стимули. Тривала вакансія негативно вплине на прибутки, а отже, і на вартість проекту.
Четвертий, часто недооцінений ризик полягає в різних вимогах користувачів. Попит може існувати, але він може вимагати більше електроенергії, додаткових технологій протипожежного захисту, різних конфігурацій воріт, спеціальних дозволів або більшої місткості паркувальних місць. Чим пізніше виникають такі вимоги, тим дорожчою стає адаптація. Гнучка базова структура зменшує цей ризик, але не може повністю його усунути.
Термін до липня 2027 року також є перевагою для маркетингу. Більшим компаніям часто потрібно багато місяців для оцінки ділянки, внутрішніх погоджень, переговорів щодо контрактів, технічного планування та переїзду. Маючи дозвіл на будівництво та фіксований графік, Verdion може розпочати обов'язкові переговори на ранній стадії. Найважливіше полягає не лише в тому, щоб якомога швидше орендувати приміщення, але й на економічно вигідних умовах.
Успіх можна виміряти чотирма показниками
Економічну успішність CoreHub не слід вимірювати виключно повною зайнятістю. Першим вирішальним фактором є швидкість здачі в оренду. Кожен місяць вакансій затримує дохід і збільшує зв'язаний капітал. Однак швидка здача в оренду вигідна лише за умови, що вона не досягається за рахунок надмірних поступок.
Другим фактором є якість договорів оренди. Кредитоспроможність, термін оренди, індексація, права на розірвання та розподіл експлуатаційних витрат та витрат на технічне обслуговування визначають стабільність грошового потоку. Довгострокова оренда з фінансово стійкою компанією може значно збільшити вартість нерухомості. І навпаки, короткострокова оренда з високою номінальною орендною платою може бути пов'язана з більшими ризиками.
Третій фактор – це фактична експлуатаційна та енергоефективна ефективність. Реальні показники споживання мають вирішальне значення, а не лише планові значення чи сертифікати. Якщо теплові насоси, огороджувальні конструкції будівель, освітлення та фотоелектричні системи помітно знижують витрати на комунальні послуги, створюється стійка конкурентна перевага. Якщо економія вища за очікувану, стає важче виправдати надбавку до орендної плати за нову будівлю.
Четвертий фактор – диверсифікація попиту. Якщо Verdion залучить користувачів з різних галузей, його залежність від показників автомобільної промисловості зменшиться. Компанії, які поєднують логістику з легким виробництвом, технічною обробкою або регіональним розподілом, будуть особливо цінними. Це створить більше локальної цінності, ніж простий транзитний склад.
Ці чотири фактори тісніше пов'язані між собою, ніж здається на перший погляд. Хороші технології сприяють оренді, широка база користувачів покращує договірну позицію, стабільні контракти підвищують вартість нерухомості, а низькі експлуатаційні витрати зміцнюють лояльність орендарів. Таким чином, успіх проекту випливає не з однієї характеристики, а радше з взаємодії місця розташування, будівлі та структури контракту.
Виправдано позитивна, але твереза оцінка
Verdion CoreHub Rastatt є економічно обґрунтованим та стратегічно логічним. Його розташування поєднує в собі розвинений промисловий регіон з автомагістраллю A5 та близькість до Франції. Два павільйони обмежують ризик оренди, технічне обладнання розширює базу користувачів, а високі стандарти сталого розвитку відповідають зростаючим потребам компаній, банків та інвесторів.
Поєднання забудови застарілих територій та гнучкої структури забудови є особливо привабливим. Verdion використовує існуючий промисловий майданчик замість будівництва ізольованого великого складу на новому майданчику. Водночас, це уникає створення надмірно спеціалізованої нерухомості, яка працює лише для одного користувача. Це покращує довгострокову адаптивність.
Тим не менш, ризики залишаються значними. Спекулятивне будівництво перекладає весь ризик оренди на забудовника. Регіональна сила автомобільної промисловості одночасно є циклічною залежністю. Процентні ставки, вартість будівництва та потенційні стимули для оренди можуть негативно вплинути на потенціал вартості. Характеристики сталого розвитку також реалізують свої економічні переваги лише тоді, коли вони фактично знижують експлуатаційні витрати та цінуються орендарями.
Таким чином, чіткий прогноз є обережно позитивним. Verdion не інвестує сліпо в загальний логістичний бум, а радше саме в розрив у якості між сучасними вимогами та старіючим складським фондом. Розташування та концепція створюють хороші передумови для використання обмеженої пропозиції нового будівництва. Однак це не гарантує успіху.
Зрештою, значення проекту не визначається інвестиціями у розмірі 45 мільйонів євро. Вирішальним фактором є те, чи зможе Verdion знайти двох відповідних орендарів до 2027 року, забезпечити життєздатні контракти та перетворити обіцяну технічну та енергетичну якість на відчутні операційні переваги. Якщо це вдасться, CoreHub стане надійним компонентом Верхнього Рейнського коридору та переконливим прикладом сучасного розвитку браунфілдів. Однак, якщо попит залишатиметься занадто залежним від автомобільної промисловості, яка переживає труднощі, або якщо забезпечення оренди вимагатиме значних поступок, потенційна вартість швидко зменшиться. Будівлі можуть бути завершені за планом; чи стануть вони зрештою надійною власністю, вирішить ринок.
Ваш глобальний партнер з маркетингу та розвитку бізнесу
☑️ Наша ділова мова – англійська або німецька
☑️ НОВИНКА: Листування вашою рідною мовою!
Konrad Wolfenstein
Я та моя команда раді бути вашим особистим консультантом.
Ви можете зв'язатися зі мною, заповнивши контактну форму тут wolfenstein@xpert.digital:, або просто зателефонувавши мені за номером +49 7348 4088 965. Моя адреса електронної пошти
Я з нетерпінням чекаю нашого спільного проєкту.
