CoreHub Rastatt: Kiracısı olmayan modern lojistik alanı için 45 milyon euro: Verdion'un riskli lojistik projesi

Otomotiv sektöründeki krize rağmen: İşte bu yüzden Rastatt'ta yeni bir yüksek teknoloji lojistik parkı inşa ediliyor

Kiracısı yok ama 45 milyon euro değerinde: Verdion'un Yukarı Ren bölgesi için hazırladığı ana plan

Alman lojistik gayrimenkul piyasası bir dönüm noktasında. Jeopolitik belirsizlikler, yükselen faiz oranları ve özellikle otomotiv sektöründeki derin yapısal değişiklikler birçok yatırımcıyı temkinli davranmaya zorlarken, Avrupa çapında faaliyet gösteren proje geliştirici Verdion güçlü ve konjonktür karşıtı bir sinyal veriyor. Baden-Württemberg'in Rastatt kentinde, potansiyel değeri 45 milyon Euro olan son teknoloji ürünü bir lojistik merkezi olan yeni "CoreHub" inşa ediliyor. Dikkat çekici olan nokta: Önceden sözleşme imzalanmış bir kiracı olmadan inşa ediliyor olması. İlk bakışta oldukça riskli, spekülatif bir girişim gibi görünen bu proje, yakından incelendiğinde zekice hesaplanmış stratejik bir ana plan olarak ortaya çıkıyor. Verdion, Almanya'da enerji verimli ve teknolojik olarak geleceğe hazır mevcut binaların belirgin eksikliğinden tam olarak faydalanıyor. Aşağıdaki analiz, mevcut depo stoklarında neden büyük bir kalite açığının ortaya çıktığını, ESG standartlarının ve otomasyonun oynadığı kilit rolü ve Rastatt projesinin A5 otoyolunun hemen üzerinde bir konuma yapılan basit bir bahis olmaktan çok daha fazlası olduğunu ayrıntılı olarak inceliyor.

Verdion'un Rastatt'a yaptığı 45 milyon euro'luk yatırım: Almanya'nın sanayisi geleceği için mücadele ederken, Verdion sabit bir kiracısı olmadan inşaat yapıyor ve gerçekten modern lojistik alanlarının eksikliğine bel bağlıyor

Daha büyük öneme sahip bir salon projesi

Planlanan toplam 19.573 metrekarelik alanıyla Verdion CoreHub Rastatt, olağanüstü büyük bir lojistik merkezi değil. Bununla birlikte, proje ekonomik açıdan dikkat çekici. Avrupa çapında lojistik gayrimenkul uzmanı Verdion, yaklaşık 45 milyon Euro değerinde olduğu tahmin edilen iki modern depo ünitesi için inşaat izinlerini aldı. Goldbeck genel yüklenici olarak görevlendirildi. Tamamlanma tarihi Temmuz 2027 olarak planlanıyor. Hohlohstraße 13 adresindeki alan, Rastatt'ta yerleşik bir sanayi parkında ve A5 otoyoluna on dakikadan daha kısa bir sürüş mesafesinde bulunuyor.

İlk bakışta, klasik bir gayrimenkul geliştirme projesi gibi görünüyor: Bir yatırımcı bir arsa satın alıyor, inşaat haklarını elde ediyor, depolar inşa ediyor ve ardından bunları lojistik, sanayi veya ticari sektörlerdeki şirketlere kiralıyor. Ancak bu basitleştirilmiş açıklamanın ardında karmaşık bir ekonomik karar yatıyor. Verdion, Alman sanayisinin zayıf talep, yüksek maliyetler, jeopolitik riskler ve derin teknolojik değişimlerden muzdarip olduğu bir dönemde yatırım yapıyor. Aynı zamanda, ticari gayrimenkulün finansmanı ve inşası, uzun süreli düşük faiz oranları dönemine kıyasla önemli ölçüde daha zor hale geldi.

Verdion'un bu zorluklara rağmen inşaata devam etme kararı net bir mesaj veriyor. Şirket sadece artan yük hacimlerine bel bağlamıyor, aynı zamanda Almanya'nın mevcut endüstriyel gayrimenkullerinde büyüyen bir kalite açığına da odaklanıyor. Birçok eski depo, modern lojistik süreçlerinin veya enerji verimliliği, otomasyon, yangın güvenliği, çalışma koşulları ve sürdürülebilirlik dokümantasyonu ile ilgili güncel beklentilerin gereksinimlerini karşılayamıyor. Bu nedenle, yerleşik endüstriyel merkezlerde mutlaka boş alan eksikliği değil, aksine önümüzdeki yılların teknik ve düzenleyici gereksinimlerini karşılayan, hazırda bulunan binalar eksikliği söz konusu.

CoreHub'ın ekonomik mantığı bu nedenle üç varsayıma dayanmaktadır. Birincisi, endüstriyel dönüşüme rağmen Yukarı Ren bölgesi önemli bir üretim ve lojistik koridoru olarak kalacaktır. İkincisi, ekonomik durgunluk dönemlerinde bile, şirketler süreçlerini daha verimli, dayanıklı ve enerji tasarruflu hale getirmek istiyorlarsa modern tesislere ihtiyaç duyacaklardır. Üçüncüsü, yüksek inşaat maliyetleri, arazi kıtlığı ve daha kısıtlayıcı finansman, birçok rakibi daha temkinli davranmaya zorladığı için, benzer yeni binaların arzı sınırlı kalacaktır. Bu varsayımların doğru olup olmadığı, salonlar tamamlandığında değil, kiralandığında netleşecektir.

45 milyon euro, inşaat maliyeti değil

Sıklıkla dile getirilen 45 milyon avroluk rakamın kesin bir yorumlanması gerekiyor. Verdion bunu projenin değer potansiyelini tanımlamak için kullanıyor. Bu terim, saf inşaat maliyetleriyle veya halihazırda yatırılan sermayeyle eş anlamlı değildir. Tamamlanmış bir lojistik tesisinin ekonomik değeri öncelikle beklenen kira gelirinden, işletme maliyetlerinden, kiracıların kredi itibarından, kira şartlarından ve yatırımcıların herhangi bir zamanda talep ettiği yatırım getirisinden kaynaklanır.

Geliştirme maliyetleri sadece binanın fiili inşaatını değil, aynı zamanda araziyi, planlamayı, izinleri, saha geliştirme çalışmalarını, teknik tesisatları, dış mekanları, finansmanı, pazarlamayı ve potansiyel kiracı iyileştirmelerini de içerir. Buna ek olarak, fiyat artışlarından, inşaat gecikmelerinden, değişiklik emirlerinden ve kiralamanın daha geç başlamasından kaynaklanan riskler de vardır. Bu nedenle, bir proje inşaat maliyetleri açısından bütçeye uygun olsa bile, kira geliri beklenenden düşükse veya bina uzun süre boş kalırsa ekonomik beklentilerin altında kalabilir.

Tamamen matematiksel olarak bakıldığında, 45 milyon euro, toplam zemin alanının metrekare başına yaklaşık 2.300 euro'ya denk gelmektedir. Ancak bu basit bölümlendirme, güvenilir bir inşaat maliyeti değeri sağlamaz. 19.573 metrekarelik alan, farklı maliyetlere ve getiri potansiyeline sahip depo, ofis, teknik, sosyal ve asma kat alanlarından oluşmaktadır. Ayrıca, arazi değeri, dış mekan tesisleri ve beklenen yatırım getirisi de değerlemeye dahil edilmiştir. Uzun vadeli kira sözleşmeleriyle tamamen kiralanmış bir mülk, teknik olarak aynı olsa bile, boş bir binaya göre önemli ölçüde daha değerli olabilir.

Dolayısıyla belirleyici ekonomik faktör, kamuoyuna açıklanan proje tutarı değil, sürdürülebilir net getiri oranıdır. Verdion, mevcut binalara kıyasla işletmeler için rekabetçi kalırken, tüm geliştirme ve finansman maliyetlerini haklı çıkaracak kira gelirleri elde etmelidir. İnşaat kalitesi ve teknik standartlar ne kadar yüksek olursa, talep edilen kira primi de o kadar yüksek olur. Kiracı, ancak daha düşük işletme maliyetleri, daha verimli süreçler, azaltılmış temerrüt riskleri veya kendi sürdürülebilirlik hedeflerine daha iyi ulaşma gibi ölçülebilir bir değer karşılığında bu primi kabul edecektir.

Rastatt, sadece bir otoyol çıkışından çok daha fazlası

Projenin en güçlü argümanlarından biri konumudur. Rastatt, Almanya'nın güneybatısında, Yukarı Ren Koridoru'nda, Karlsruhe, Baden-Baden ve Strasbourg arasında yer almaktadır. A5 otoyolu, bölgeyi kuzeyde Ren-Main bölgesine ve güneyde Freiburg, Basel ve İsviçre'ye bağlamaktadır. Fransa da yakın mesafededir. Alman, Fransız ve İsviçre pazarlarına hizmet veren şirketler için bu konum, mantıklı bir başlangıç ​​noktası sunmaktadır.

Otoyola kısa mesafe, önemsiz bir satış noktası değildir. Lojistikte, ek kilometreler ve dakikalar, binlerce seferde önemli maliyetlere yol açar. Kısa yolculuk öncesi ve sonrası süreler, yakıt tüketimini, sürücü zamanını, araç aşınmasını ve yıpranmasını ve planlanmamış gecikme olasılığını azaltır. Özellikle üretim tesislerine veya günde birden fazla güzergaha yapılan zaman açısından kritik teslimatlar için, iyi ulaşım bağlantıları bir lokasyonun rekabet gücünü gözle görülür şekilde artırabilir.

Rastatt sadece bir ulaşım merkezi değil. Şehir ve çevresi, uluslararası alanda faaliyet gösteren şirketler, orta ölçekli tedarikçiler ve teknik servis sağlayıcılarından oluşan geniş bir sanayi tabanına sahip. Mercedes-Benz fabrikası en büyük sanayi merkezini oluşturuyor. Fabrika alanı ayrıca, tedarikçilerin üretime yakın faaliyet gösterebileceği bir sanayi parkını da içeriyor. Bu durum, depolama, sıralama, paketleme, kalite kontrol, yedek parça tedariği ve diğer lojistik hizmetlerine olan talebi artırıyor.

Sınır ötesi konumun stratejik bir değeri de bulunmaktadır. Şirketler, Baden-Württemberg ve Alsace için mal akışını konsolide edebilir veya tesisi Avrupa tedarik zincirlerinde aracı olarak kullanabilirler. Strasbourg'a yakınlık, Verdion'un tamamen tek bir ulusal pazara bağımlı kalmadan erişilebilir ekonomik alanı genişletmektedir. Bununla birlikte, bu avantaj verimli Ren geçişlerine, istikrarlı ulaşım yollarına ve sorunsuz işleyen bir Avrupa tek pazarına bağlıdır.

Bu nedenle konum güçlüdür, ancak otomatik olarak üstün değildir. Karayolu tıkanıklığı, inşaat alanları, sürücü kıtlığı, artan geçiş ücretleri ve daha sıkı emisyon düzenlemeleri, ulaşım maliyeti avantajlarını azaltabilir. CoreHub, Yukarı Ren Koridoru'ndan faydalanmaktadır, ancak herhangi bir karayolu odaklı tesis gibi, işlevselliğine bağımlıdır. Önemli soru, kullanıcıların endüstriyel ortam, sınıra yakınlık ve ulaşım bağlantılarının birleşiminden, Karlsruhe bölgesindeki, Alsace'deki veya daha güneydeki alternatif konumlara kıyasla daha etkili bir şekilde yararlanıp yararlanamayacaklarıdır.

Otomotiv sektörü hem bir fırsat hem de bir yoğunlaşma riski taşıyor

Otomotiv sektöründeki şirketlere odaklanmak mantıklı bir seçimdir. Üretim tesisleri karmaşık tedarik zincirleri, kısa teslim süreleri ve planlanmamış kesintilerin yüksek maliyetleriyle çalışır. Yakın mesafede bulunan modern bir depo, tampon depolama tesisi, yedek parça merkezi, sıralama merkezi veya üretimle ilgili hizmetler için bir üs olarak hizmet verebilir. Tesise olan mesafe ne kadar kısa olursa, envanteri azaltmak ve teslimatları senkronize etmek o kadar kolay olur.

Dolayısıyla Mercedes-Benz fabrikasına yakınlık, genel olarak kiralama fırsatlarını artırır. Aynı zamanda, önemli bir sektör riski de yaratır. Avrupa otomotiv endüstrisi, bireysel fabrikalar, tedarikçiler ve hizmet sağlayıcılar için sonuçlarını tahmin etmenin zor olduğu yapısal bir dönüşümden geçmektedir. Elektrikli araçlara geçiş, yazılıma odaklanma, maliyet düşürme programları ve Çinli üreticilerden gelen artan rekabet, ürün yelpazesini ve tedarik sistemlerini değiştiriyor. Bazı bileşenler önemini kaybederken, bataryalar, güç elektroniği, yarı iletkenler ve dijital sistemler daha önemli hale geliyor.

Bu değişiklikler sadece lojistiği azaltmakla kalmıyor, aynı zamanda yeni mal akışları, yeni güvenlik gereksinimleri ve yeni hizmet ihtiyaçları da yaratıyor. Örneğin, piller ve bazı kimyasallar özel yangın koruma, depolama ve sigorta konseptleri gerektiriyor. Elektronik bileşenler ise temizlik, güvenlik ve stok kontrolü konusunda yüksek talepler ortaya koyuyor. Aynı zamanda, üreticiler bağımlılıkları azaltmak için tedarik zincirlerini bölgeselleştirebilirler. Rastatt gibi bir yer bundan faydalanabilir.

Risk, bölgesel oyuncuların birçoğunun aynı anda kapasitelerini azaltmasıyla ortaya çıkar. Büyük bir tesiste üretim düşerse, yalnızca doğrudan tedarikçiler değil, aynı zamanda nakliyeciler, personel temin şirketleri ve teknik servis sağlayıcıları da baskı altına girer. Boş kalan mevcut alanlar daha düşük fiyatlarla sunulabilir ve yeni inşaatlarla rekabet edebilir. Verdion ya kira beklentilerini düşürmek ya da otomotiv sektörü dışındaki kiracıları çekmeye daha fazla odaklanmak zorunda kalacaktır.

Dolayısıyla, ekonomik açıdan sağlam strateji, tamamen otomotiv sektöründe uzmanlaşmayı içermez. CoreHub, otomotiv endüstrisine bağımlı hale gelmeden, bu sektörün yüksek taleplerini karşılamalıdır. Üretim, genel sözleşmeli lojistik, teknik toptan satış, e-ticaret, yedek parça ticareti ve bölgesel dağıtım, kullanıcı tabanını genişletmektedir. İki depo birimi de farklı sektörlerin bir arada faaliyet göstermesine olanak tanır. Bu çeşitlendirme, Verdion ve bölge için tek taraflı bir endüstriyel gerilemeye karşı en etkili korumayı sağlar.

İki salon kiralama riskini azaltır

Planlanan toplam alan iki depo ünitesine yayılmıştır. Bu, Verdion'un tek bir kiracıya bağımlı kalmaktan kaçınmasını sağlar; zira tek bir kiracının yaklaşık 20.000 metrekarelik bir alanı aynı anda kiralaması gerekecektir. Orta büyüklükteki üniteler, genellikle tek parça büyük bir depoya kıyasla daha geniş bir şirket yelpazesine kiralanabilir. Bölgesel lojistik sağlayıcıları, tedarikçiler veya ticaret şirketleri için yaklaşık 8.000 ila 10.000 metrekarelik bir alan, gerçek ihtiyaçlarına daha uygun olabilir.

Bölünebilirlik, mülk sahibinin esnekliğini de artırır. Bir kiracı taşındığında, tüm gelir mutlaka kaybolmaz. Farklı kira şartları riski dağıtabilir ve kiraların piyasaya göre kademeli olarak ayarlanmasına olanak tanır. Ayrıca, aynı lokasyondaki iki şirket ortak hizmetlerden yararlanabilir veya ortak ulaşım ve güvenlik altyapısını paylaşabilir.

Ancak bu avantajların da bir bedeli var. Çok kiracılı bir mülk, açıkça ayrılmış alanlar, ayrı girişler, elektrik, su ve doğalgaz sayaçları, yangın güvenliği planları ve ortak alanlar için organizasyon kuralları gerektirir. Farklı çalışma saatleri ve trafik hacimleri çatışmalara neden olabilir. Otopark tahsisi, açık alanların kullanımı ve teknik sistemlerden sorumluluk da sözleşmede açıkça tanımlanmalıdır.

İki birim, yoğunlaşma riskini tamamen ortadan kaldırmaz. İki kiracıdan biri ödeme yapmazsa, kira gelirinin önemli bir kısmı yine de kaybedilebilir. Daha çeşitlendirilmiş bir yaklaşım riski daha da dağıtabilir, ancak operasyonel verimliliği olumsuz etkileyebilir ve ek tadilatlar gerektirebilir. Bu nedenle Verdion, tek bir büyük kiracı ile birçok küçük kiracının bulunduğu karmaşık bir iş parkı arasında orta bir yol seçmektedir.

Bu denge ekonomik açıdan mantıklıdır. Birimler, profesyonel lojistik ve endüstriyel süreçler için yeterince büyük, ancak çeşitli kullanıcı gruplarına hitap edecek kadar da küçüktür. Bu esneklik, binanın kiracı değişikliğinden sonra uzun süre tamamen kullanılmadan kalma olasılığını azalttığı için kendi değerine sahiptir. Belirsiz bir ekonomik ortamda, alternatif kullanımlara olanak sağlama kapasitesi, tek bir spesifik süreç için optimizasyonu en üst düzeye çıkarmaktan daha önemlidir.

Teknoloji, kiracılar için bir satış noktası haline geliyor

Modern bir lojistik tesisi artık sadece konum ve kira bedeliyle rekabet etmiyor. Teknik özellikler, hangi süreçlerin mümkün olduğunu giderek daha fazla belirliyor. Salon yüksekliği, zemin taşıma kapasitesi, yükleme rampası sayısı, yangın koruma, güç kaynağı ve manevra alanları verimliliği ve otomasyon derecesini etkiliyor. Bu nedenle Verdion, CoreHub'ı çeşitli uygulamalar için hazırlamaya çalışıyor.

Yan yükleme seçenekleri ve çoklu yanaşma noktaları, mal akışını iyileştirir. Zemin seviyesindeki kapılar, belirli araç veya makinelerin erişimine olanak tanır ve büyük hacimli malların taşınmasını kolaylaştırır. Sağlam bir zemin döşemesi, raf sistemleri, ağır mallar ve seçilmiş üretimle ilgili faaliyetler için gerekli desteği sağlar. Ofis, teknik, ekip ve asma kat alanları, tesisin işlevselliğini basit depolamanın ötesine taşır.

Elektrik bağlantı kapasitesi özellikle önemlidir. Lojistik binaları, konveyör teknolojisi, robotik, BT sistemleri, ısı pompaları, şarj altyapısı ve otomatik depolama çözümleri için giderek daha fazla elektriğe ihtiyaç duymaktadır. Yetersiz şebeke bağlantısına sahip bir bina teknik olarak gelişmiş görünse de, talepkar kullanıcılar için yine de uygun olmayabilir. Ancak, güç gereksinimleri hızla değişmektedir. Bugün yeterli görünen şey, gelecekte kapsamlı otomasyon veya çok sayıda ticari aracın aynı anda şarj edilmesiyle yetersiz hale gelebilir.

7/24 çalışma imkanı ekonomik faydaları da artırır. Lojistik şirketleri gelirlerini verimlilik ve kullanılabilirlik üzerinden elde ederler. Zaman kısıtlamaları kapasite kullanımını azaltabilir ve tedarik zincirlerini karmaşıklaştırabilir. Bu nedenle, gelecekteki bir kullanıcı başlangıçta tam olarak kullanmasa bile, 7/24 çalışma izni değerlidir. Aynı zamanda, gürültü yönetimi, aydınlatma, personel ve çevresel hususlara ilişkin gereksinimler de artar.

Teknik kalite, ancak talebi karşıladığı takdirde değer artırır. Aşırı büyük tesisler, kira gelirlerini artırmadan inşaat maliyetlerini yükseltir. Bu nedenle Verdion, talepkar ancak gereksiz yere uzmanlaşmamış bir standart belirlemelidir. En ekonomik açıdan avantajlı bina, en gelişmiş teknik özelliklere sahip olan değil, özelliklerinin gerçekten ödendiği ve en fazla sayıda kiracı tarafından kullanılan binadır.

Sürdürülebilirlik artık sadece bir süsleme değil

CoreHub konsepti, hedeflenen DGNB Gold sertifikasını, yüksek enerji verimliliği standardını, fotovoltaik sistemleri, ısı pompası teknolojisini ve yeşil çatıları içeriyor. Bu özellikler genellikle sürdürülebilirlik terimi altında özetlenir, ancak farklı ekonomik etkileri vardır. Enerji tüketimini azaltabilir, düzenleyici riskleri sınırlayabilir, finansmanı kolaylaştırabilir ve büyük şirketler için cazibeyi artırabilirler.

Kiracılar için işletme maliyetleri en önemli faktördür. Büyük salonların metrekare başına enerji ihtiyacı nispeten düşüktür, ancak büyüklükleri yine de önemli bir tüketime yol açar. Aydınlatma, ısıtma, havalandırma, taşıma sistemleri ve IT ekipmanları genellikle uzun saatler boyunca çalışır. Verimli bir bina cephesi ve ısı pompası bu talebi azaltabilir. Fotovoltaik sistemler doğrudan yerinde elektrik üretebilir ve piyasa fiyatlarına olan bağımlılığı azaltabilir.

Gerçek fayda, işletme modeline bağlıdır. Güneş enerjisi esas olarak gündüz üretilirken, bazı lojistik süreçlerinde gece tüketimi yüksektir. Depolama veya esnek yük yönetimi olmadan, fazla elektrik şebekeye verilmeli ve diğer zamanlarda şebekeden çekilmelidir. Sistemin kim tarafından işletildiği, elektriğin nasıl faturalandırıldığı ve kullanıcıların uzun vadede düşük üretim maliyetlerinden faydalanıp faydalanmadığı da önemli faktörlerdir.

Verdion için sürdürülebilirlik aynı zamanda gayrimenkul değerini korumak anlamına da geliyor. Bankalar ve kurumsal yatırımcılar, enerji performans göstergelerini, iklim risklerini ve binaların geleceğe hazır hale getirilmesini giderek daha fazla inceliyor. Eski, verimsiz binalar daha yüksek finansman maliyetleriyle, yenileme ihtiyaçlarıyla veya kiralama potansiyeli açısından dezavantajlarla karşılaşabilir. Mevcut gereksinimleri önemli ölçüde aşan yeni bir bina, erken ekonomik eskime riskini azaltır.

İstenen sertifika, halihazırda kanıtlanmış performansla karıştırılmamalıdır. Hedeflere ulaşılıp ulaşılmadığını ancak inşaat, dokümantasyon ve sonrasındaki işletme gösterecektir. Fotovoltaik bir sistem, bir binayı otomatik olarak iklim açısından nötr hale getirmez, çünkü beton, çelik, teknoloji ve inşaat süreçleri de emisyonlara neden olur. Güvenilir bir değerlendirme, tüm yaşam döngüsünü dikkate almalıdır. Bu nedenle sürdürülebilirlik, yeşil bir etiket değil, verim ve risk meselesi haline gelir.

Yüksek raflı depolar ve otomatik depolama sistemleri için komple çözümlerin danışmanlığı, planlaması ve uygulanması - Resim: Xpert.Digital

Daha fazla bilgi burada:

• Yüksek raflı depo danışmanlığı ve planlaması: Otomatik yüksek raflı depo – Palet depolamasını tamamen otomatik olarak optimize edin – Depo optimizasyonu

Yeşil çayır yerine atıl arazi

Proje, halihazırda ticari amaçlarla kullanılan bir alanda geliştiriliyor. Bu atıl alanların değerlendirilmesi yaklaşımı Almanya'da giderek önem kazanıyor. Gelişmemiş arazilerde yeni ticari alanlar genellikle siyasi direnişle, uzun planlama süreçleriyle ve çevresel endişelerle karşılaşıyor. Aynı zamanda, altyapısı ve yapılaşma hakları ekonomik olarak canlandırılabilecek eski veya az kullanılan sanayi bölgeleri de mevcut.

Sanayileşmiş alanlar yatırımcılar için hem fırsatlar hem de riskler sunmaktadır. Bu alanlar genellikle zaten gelişmiş ve ulaşım ağlarına iyi bağlantılıdır. Yakın çevredeki mevcut endüstriyel kullanımlar, hassas yerleşim alanlarıyla çatışmaları azaltır. Öte yandan, çevresel kirlilik, bilinmeyen toprak koşulları, yıkım maliyetleri ve eski altyapı, önemli ek masraflara yol açabilir. Bu nedenle kapsamlı bir teknik ve hukuki değerlendirme şarttır.

Ekonomik açıdan bakıldığında, mevcut ticari arazilerin yeniden kullanılması, benzer yeni gelişmelere kıyasla genellikle daha mantıklıdır. Mevcut yollar, ağlar ve belediye altyapısı daha verimli bir şekilde kullanılır. Tarım arazileri ve doğa üzerindeki baskı azalabilir. Ancak bu avantajlar, yenileme ve yeni inşaatın gerçekten kaynak verimli bir şekilde uygulanması durumunda geçerlidir; eski bir binanın yerine daha büyük, kapalı bir yapı inşa edilmesi yeterli değildir.

Eski bir sanayi alanının değer artışı, belirsizliğin ortadan kaldırılmasından kaynaklanır. Mülkiyetin netleştirilmesi, sağlam imar yasaları, yapı ruhsatı ve modern altyapı ile potansiyel olarak kullanımı zor bir arsa, kurumsal olarak yatırım yapılabilir bir varlığa dönüşür. Bu süreç tam olarak değer artırma stratejisinin gerektirdiği şeydir. Verdion, geliştirme risklerini üstlenir ve halihazırda tamamlanmış, tamamen kiralanmış bir mülk satın almaktan daha yüksek bir getiri bekler.

Rastatt için, mevcut alanın yeniden kullanımı, tamamen yeni bir yerde bağımsız bir lojistik merkezi inşa etmekten kentsel planlama açısından da daha avantajlıdır. CoreHub, mevcut bir sanayi bölgesini tamamlar ve bölgesel tedarik zincirlerini kolaylaştırabilir. Bununla birlikte, bu entegrasyonun kalitesi, gerçek işletme sırasında trafik, drenaj, gürültü, aydınlatma ve yeşil alanların nasıl yönetildiğine bağlıdır.

Verdion, bilerek herhangi bir güvenlik ağı olmadan inşaat yapıyor

Projenin ana riski, spekülatif bir şekilde geliştirilmesinden kaynaklanmaktadır. Bu, uzun vadeli bir ana kiracının kesinleşmeden inşaatın devam ettiği anlamına gelir. Dolayısıyla Verdion, kiralama riskini üstlenmektedir. Salonlar tamamlandıktan sonra boş kalırsa, finansman, yönetim, sigorta ve bakım giderleri devam ederken kira geliri elde edilemeyecektir.

Spekülatif bir geliştirme otomatik olarak pervasızca bir girişim anlamına gelmez. Şirketler, yer seçimi kararları alırken güvenilir teslim tarihlerine ihtiyaç duyarlar. İzinleri alınmamış veya inşaata başlanmamış, sadece planlanmış bir proje birçok kullanıcı için çok belirsizdir. İnşaat izni alındığında ve genel yüklenici atandığında, Verdion potansiyel alıcılara daha somut bir teklif sunabilir. İnşaat ilerlemesi güvenilirliği artırır ve sözleşmeyi imzalama ile taşınma arasındaki süreyi kısaltır.

Bu yaklaşım, özellikle yüksek faiz oranları ve maliyetler nedeniyle rakiplerin daha az inşaat yaptığı durumlarda etkili olabilir. Yeni inşaat arzının sınırlı olması, 2027'de kullanıma hazır olacak az sayıdaki projenin konumunu güçlendiriyor. Acilen modern alana ihtiyaç duyan şirketler, yeni izinler için birkaç yıl bekleyemez. Verdion, tam olarak bu zaman dilimi içinde sınırlı sayıda alan sunabilme olanağına güveniyor.

Karşı risk ise yeniden yaşanacak bir ekonomik durgunluktur. Sanayi ve ticaret şirketleri yatırımlarını ertelerse, alan talebi azalır veya mevcut kiracılar salonlarını alt kiralama için boşaltır. Bu tür mevcut mülkler, enerji verimliliği ve süreç kalitesi daha düşük olsa bile, genellikle yeni binalardan daha ucuzdur. Fiyata duyarlı şirketler bu durumda CoreHub'ı tercih etmeyebilirler.

Dolayısıyla spekülatif inşaat, zamanlama, konum ve ürün kalitesi açısından bir kumar niteliğindedir. Verdion'un sadece prensipte talep bulması değil, aynı zamanda daha yüksek standartlarda ödeme yapmaya istekli kiracıları da zamanında çekmesi gerekiyor. Başarı, büyüyen lojistik pazarı hakkındaki genel haberlerden ziyade, Rastatt ve çevresindeki bölgede somut kira görüşmelerine bağlıdır.

Alman piyasası karışık sinyaller veriyor

Alman sanayi ve lojistik gayrimenkul piyasası karmaşık bir tablo sunuyor. Bir yandan, modern alanlara olan talep temelde güçlü kalmaya devam ediyor. Tedarik zincirlerinin daha dayanıklı hale gelmesi gerekiyor, şirketler daha büyük güvenlik stokları tutuyor, çevrimiçi perakendeciler hala dağıtım kapasitesine ihtiyaç duyuyor ve eski binalar artık yeni teknik gereksinimleri karşılamıyor. Öte yandan, zayıf ekonomik büyüme, yüksek maliyetler ve temkinli kurumsal yatırımlar genişlemeyi yavaşlatıyor.

Son yıllarda yeni inşaat faaliyetlerinde düşüş yaşandı. Geliştiriciler, artan finansman maliyetlerine, daha pahalı malzemelere ve daha zor pazarlamaya tepki gösterdi. Özellikle spekülatif projeler ertelendi veya sadece ön kiralama ile başlatıldı. Sonuç olarak, genel piyasada hala boşluklar mevcut olsa bile, orta vadede yüksek kaliteli alan arzında bir kıtlık ortaya çıkabilir.

Bu görünürdeki çelişki çok önemlidir. Piyasa tamamen birbirinin yerine geçebilecek metrekarelerden oluşmuyor. Yeterli güç kaynağına, iyi erişime ve 7/24 kullanılabilirliğe sahip enerji verimli bir depo, daha az tercih edilen bir konumdaki eski bir binayla sınırlı rekabete sahiptir. Aynı zamanda, fiyat farkı da önemli ölçüde devam etmektedir. Her kullanıcı en yüksek standartları gerektirmez ve bazı şirketler, kira önemli ölçüde daha düşükse teknik dezavantajları kabul eder.

CoreHub'ın avantajı, Rastatt'ın sağlam bir endüstriyel talep tabanına sahip olmayan spekülatif bir konum olmamasıdır. Dezavantajı ise bölgenin döngüsel bir endüstriye olan güçlü bağımlılığıdır. Bu nedenle yerel pazar, ulusal ortalamadan daha iyi veya daha kötü performans gösterebilir. Ulusal satış rakamları bir miktar yol gösterici olsa da, Yukarı Ren bölgesindeki belirli kullanıcıların, kiralama tekliflerinin ve rakip mülklerin analizinin yerini tutmaz.

Bu bağlamda, Verdion'un kararı konjonktür karşıtıdır ancak mantıksız değildir. Şirket, sınırlı arz döneminde gelişme gösteriyor ve daha sonraki bir piyasa iyileşmesine bel bağlıyor. Bu strateji, inşaat patlamasının zirvesinde piyasaya girmekten daha büyük fırsatlar sunuyor, ancak toparlanmanın gecikmesi durumunda yeterli sermaye ve sabır gerektiriyor.

VELF 2 savunma stratejisi izlemiyor

CoreHub, Verdion Avrupa Lojistik Fonu 2'nin (kısaca VELF 2) bir parçasıdır. Fon, değer artırma stratejisi izlemektedir. Sermaye öncelikle tamamen geliştirilmiş ve uzun vadeli kiralanmış birinci sınıf gayrimenkullere değil, geliştirme, yenileme, yeniden kiralama veya iyileştirilmiş yönetim yoluyla değeri artırılabilecek gayrimenkul ve arazilere yatırılmaktadır.

Bu strateji, daha muhafazakar yatırımcıların kaçındığı riskleri üstlendiği için daha yüksek getiriler vaat ediyor. Bunlar arasında planlama, inşaat, kiralama ve finansman riskleri yer alıyor. Rastatt'ta değer yaratımı birkaç aşamadan oluşuyor: lokasyonun güvence altına alınması, inşaat ruhsatının alınması, tesisin inşa edilmesi, uygun kiracıların çekilmesi ve kira gelirinin istikrara kavuşturulması. Ancak bundan sonra, uzun vadeli yatırımcılara satılabilecek veya portföyde kalıcı olarak tutulabilecek bir mülk yaratılmış oluyor.

Yapı ruhsatı bu süreçte çok önemli bir dönüm noktasıdır. Yapı yönetmelikleri, belirsizliği azaltarak ve gerçekçi bir proje takvimi sağlayarak değer yaratır. Sonraki inşaat aşaması, odağı planlama risklerinden maliyetlere, teslim tarihlerine ve kiralama işlemlerine kaydırır. Goldbeck'in genel yüklenici olarak görev almasıyla, inşaat profesyonel ve standartlaştırılmış yapılar kullanılarak gerçekleştirilecektir.

Fon için Rastatt, daha geniş bir Avrupa ve Alman stratejisinin bir parçasıdır. Farklı bölgelerdeki çok sayıda proje, riskleri dağıtabilir ve planlama, tedarik, pazarlama ve bina yönetimi alanlarında ölçek ekonomisi yaratabilir. Aynı zamanda, spekülatif amaçlı geliştirilen projelerin birçoğu zamanında kiralanmazsa, bağlı sermaye artar. Genel bir ekonomik veya finansal kriz tüm lokasyonları aynı anda etkilerse, portföy çeşitlendirmesi yalnızca sınırlı bir koruma sağlar.

CoreHub bu nedenle fonun stratejisine mantıklı bir şekilde uyuyor, ancak savunma amaçlı bir yatırım değil. Yatırımcılar üstlenilen riskler için bir prim bekliyor. Verdion bu primi aktif değer yaratımı yoluyla kazanmalıdır. Modern bir depo tek başına yeterli değildir; önemli olan kiralama, kiracı kalitesi, kira şartları ve tüm geliştirme ve sermaye maliyetlerini aşan gelecekteki mülk değeridir.

Faiz oranları arka plandaki değeri belirler

Lojistik tesisleri genellikle operasyonel bir konu olarak görülse de, değerlemeleri büyük ölçüde sermaye piyasasına bağlıdır. Yatırımcıların talep ettiği getiriler artarsa, kiraların değişmeden kalması koşuluyla hesaplanan tesis değeri düşer. Tersine, getiri beklentileri düşerse, değer artar. Bu ilişki, inşaat ve kiralama planlandığı gibi ilerlese bile, bir projenin finansal performansını önemli ölçüde değiştirebilir.

Uzun süren düşük faiz oranları dönemi, gayrimenkul değerlerini artırmış ve finansmanı kolaylaştırmıştı. Ardından gelen faiz oranlarındaki artışla birlikte, borç alınan sermaye daha pahalı hale gelirken, alıcılar daha yüksek başlangıç ​​getirisi talep etti. Proje geliştiricileri daha fazla öz sermaye yatırmak, daha dikkatli hesaplamalar yapmak ve bazı durumlarda arsa fiyatlarını veya inşaat planlarını değiştirmek zorunda kaldı. Birçok proje eski karlılığını kaybetti.

Verdion için, yapı ruhsatının alınması ile planlanan tamamlanma tarihi arasında önemli bir süre bulunmaktadır. Faiz oranları ve işlem getirileri Temmuz 2027'ye kadar her iki yönde de hareket edebilir. Daha elverişli bir finansman ortamı, gelecekteki değeri destekleyecektir. Sermaye maliyetleri yüksek kalırsa, mülkün 45 milyon avroluk değerleme potansiyelini haklı çıkarmak için daha güçlü kira geliri üretmesi gerekecektir.

Sermaye piyasası dalgalanmalarına karşı en iyi koruma, istikrarlı bir nakit akışıdır. Güvenilir şirketlerle yapılan uzun vadeli sözleşmeler, piyasa bazlı kiralar ve düşük geri kazanılamayan giderler, daha yüksek getiri beklentileri olsa bile bir mülkü cazip hale getirir. Öte yandan, boş kalmanın iki kat olumsuz etkisi vardır: hem gelir kaybına yol açar hem de alıcılar ek riskleri ve kira maliyetlerini hesaba katarlar.

Dolayısıyla Verdion'un en önemli görevi, faiz oranı trendlerini doğru bir şekilde tahmin etmek değildir. Şirket, değişen sermaye piyasası koşullarında kiralanabilirliğini koruyacak bir bina yaratmalıdır. Esnek alanlar, düşük işletme maliyetleri ve geniş kullanıcı kitlesine hitap etme, faiz oranlarına yönelik iyimser bir bahisten daha ekonomik olarak değerlidir.

İş garantisi otomatik olarak verilmemektedir

Yeni lojistik tesisleri genellikle istihdam etkileriyle gerekçelendirilir. İnşaat aşamasında, planlama, inşaat şirketleri, zanaatkarlar, teknik ekipman ve hizmetler için sözleşmeler oluşturulur. Ancak, bölgede gerçekte ne kadar katma değer kaldığı, sözleşme yapılan şirketlere, tedarik zincirlerine ve alt yüklenicilere bağlıdır.

Operasyonel aşamada, istihdam üzerindeki etki daha da belirsizdir. Geleneksel, emek yoğun bir depo lojistik operasyonu çok sayıda operasyonel iş yaratabilir. Öte yandan, yüksek otomasyonlu bir merkez, önemli ölçüde daha az çalışanla daha büyük miktarda malı işleyebilir. Ancak bu, bakım, veri analizi, BT, tesis kontrolü ve süreç yönetimi alanlarında daha fazla vasıflı iş yaratacaktır. Bu nedenle, doğrulanmış bir kullanıcı tabanı olmadan, gelecekteki iş sayısını güvenilir bir şekilde tahmin etmek imkansızdır.

İşin kalitesi, operasyonel konsepte de bağlıdır. Vardiyalı çalışma, ücret seviyeleri, geçici istihdam, eğitim gereksinimleri ve otomasyon derecesi önemli ölçüde farklılık gösterir. Bölge için, üretimle ilgili hizmetler ve teknik faaliyetler sunan bir yer, yerel entegrasyonu az olan basit bir transit depodan genellikle daha değerlidir. Bina tasarımı her iki seçeneğe de olanak tanır.

Çalışanlar için erişilebilirlik, konum belirlemede kilit bir faktör haline geliyor. Birçok bölgedeki lojistik şirketleri, sürücüler, depo personeli ve teknik uzmanlar için rekabet ediyor. Toplu taşıma, güvenli bisiklet yolları ve uygun vardiya bağlantıları işe alımı kolaylaştırabilir. Çalışanların kendi arabaları olmadan konuma ulaşmakta zorluk çekmeleri durumunda, iyi bir otoyol erişimi tek başına yeterli değildir.

Belediye gelirleri bile garantili değildir. Emlak vergileri ve potansiyel işletme vergileri, yollar, itfaiye hizmetleri, drenaj ve trafik yönetimi gibi kamu maliyetleriyle karşılaştırılmalıdır. Dahası, işletme vergisinin miktarı, gelecekteki kullanıcıların karlılığına, şirket konumuna ve vergi yapısına bağlıdır. Bu nedenle, bölgesel fayda binanın büyüklüğüne göre değil, yarattığı gerçek katma değere göre değerlendirilmelidir.

Trafikten elde edilen fayda, dışsal maliyetler doğurur

Lojistik özellikleri trafiğe bağlıdır. Bu, temel bir amaç çatışmasını ortaya koymaktadır. A5 otoyoluna yakınlık, işletme maliyetlerini düşürür ve hızlı bağlantılar sağlar. Aynı zamanda, ek kamyon seferleri gürültü, emisyon, yol aşınması ve yıpranması ile kaza risklerini artırır. 7/24 çalışma, trafiği gün boyunca dağıtır ancak gece saatlerindeki tıkanıklığı artırabilir.

Otomobiller ve kamyonlar için ayrı girişler, yeterli manevra alanı ve net bir şekilde düzenlenmiş kapı doluluk oranları güvenliği ve verimliliği artırır. Kamyon park alanları ve mola yerleri, sürücülerin halka açık alanlarda rastgele beklemesini önler. Dijital zaman dilimi yönetimi, yoğun ve bekleme sürelerini azaltır. Bu tür önlemler sadece operasyonel olarak faydalı olmakla kalmaz, aynı zamanda kamuoyunun kabulünü de etkiler.

Uzun vadede, karayolu yük taşımacılığının karbondan arındırılması giderek daha önemli hale gelecektir. Elektrikli kamyonlar yüksek şarj kapasitesi, alan ve akıllı enerji yönetimi gerektirir. Fotovoltaik sistemler ve yüksek performanslı şebeke bağlantısı bir temel oluşturur, ancak ağır ticari araçların gereksinimleri oldukça büyük olabilir. Şarj altyapısının geleceğe yönelik olarak yeniden yapılandırılması, konumun uzun vadeli değerini güçlendirecektir.

CoreHub'ın kendisi öncelikle karayolu odaklıdır. Doğrudan demiryolu bağlantısı, bu büyüklükteki bir tesisin tüm kullanıcıları için ekonomik olarak uygun veya pratik olmayacaktır. Bununla birlikte, şirketler bölgesel terminalleri, limanları veya kombine taşımacılık hizmetlerini dolaylı olarak entegre edebilirler. Rastatt'ın Yukarı Ren Koridoru'ndaki konumu, depodaki doğrudan operasyonlar kamyonlara yönelik olsa bile, çeşitli ulaşım modlarına olanak tanır.

Dolayısıyla ekonomik değerlendirme iki yönlüdür. Kiracılar ve mülk sahipleri için otoyola yakınlık açık bir avantaj sunmaktadır. Ancak genel halk için bu durum, kira veya ulaşım fiyatına tam olarak dahil edilmeyen maliyetlere yol açmaktadır. Sorumlu bir işletmeci, verimli trafik yönetimi, düşük emisyonlu araçlar ve yerel yetkililerle iyi bir koordinasyon yoluyla bu yükleri sınırlandırmalıdır.

Temmuz 2027'ye kadar üç senaryo

Olumlu bir senaryoda, Alman ekonomisi istikrar kazanır, endüstriyel talep toparlanır ve şirketler modern tedarik zincirlerine daha fazla yatırım yapar. Aynı zamanda, birçok geliştirici projelerini ertelediği için yeni inşaat arzı sınırlı kalır. Verdion, her iki birimi de tamamlanmadan önce veya hemen sonra kredi itibarı yüksek kiracılara kiralar. Uzun vadeli kira sözleşmeleri ve daha uygun bir faiz oranı ortamı değeri destekler. Bu durumda CoreHub, başarılı bir konjonktür karşıtı gelişme olarak kabul edilir.

Gerçekçi temel senaryoda, ekonomi zayıf kalırken, yüksek kaliteli alanlara olan talep devam etmektedir. Birimlerden biri hızla kiralanırken, ikinci birim için arayış daha uzun sürer. Verdion, kira ödemesiz dönemler, geliştirme sübvansiyonları veya daha esnek sözleşme koşulları sunmak zorunda kalabilir. Nakit akışı daha geç başlar ve başlangıçta daha düşük olur, ancak mülk yönetilebilir bir zaman dilimi içinde istikrarlı bir doluluk oranına ulaşır.

En kötü senaryoda, otomotiv sektöründeki gerileme daha da şiddetlenir. Tedarikçiler kapasitelerini azaltır, lojistik şirketleri genişlemeden kaçınır ve piyasaya ek mevcut alanlar girer. Aynı zamanda, finansman maliyetleri yüksek kalır. Verdion'un kiraları düşürmesi veya önemli teşvikler sunması gerekecektir. Uzun süreli boşluk, kazançları ve dolayısıyla projenin değerini olumsuz etkileyecektir.

Dördüncü ve genellikle hafife alınan bir risk, farklı kullanıcı gereksinimlerinde yatmaktadır. Talep mevcut olabilir, ancak daha fazla elektrik, ek yangın koruma teknolojisi, farklı kapı konfigürasyonları, özel izinler veya daha büyük park kapasiteleri gerektirebilir. Bu tür gereksinimler ne kadar geç ortaya çıkarsa, uyarlama o kadar pahalı hale gelir. Esnek temel yapı bu riski azaltır, ancak tamamen ortadan kaldıramaz.

Temmuz 2027'ye kadar olan zaman dilimi, pazarlama açısından da bir avantaj sağlıyor. Büyük şirketler genellikle yer tespiti, iç onaylar, sözleşme görüşmeleri, teknik planlama ve taşınma için aylar süren bir sürece ihtiyaç duyarlar. Verdion, inşaat ruhsatı ve sabit bir zaman çizelgesiyle bağlayıcı görüşmelere erken başlayabilir. Önemli olan nokta, alanı mümkün olan en kısa sürede kiralamak değil, aynı zamanda ekonomik olarak uygulanabilir koşullar altında kiralamaktır.

Başarı dört ölçütle değerlendirilebilir

CoreHub'ın ekonomik başarısının yalnızca tam doluluk oranıyla ölçülmemesi gerekir. İlk ve en önemli faktör, kiralama hızıdır. Boş kalan her ay, geliri geciktirir ve bağlı sermayeyi artırır. Ancak hızlı kiralama, aşırı tavizler verilmeden gerçekleştirildiği takdirde faydalıdır.

İkinci faktör ise kira sözleşmelerinin kalitesidir. Kredi itibarı, kira süresi, endeksleme, fesih hakları ve işletme ve bakım maliyetlerinin dağılımı nakit akışının istikrarını belirler. Mali açıdan güçlü bir şirketle yapılan uzun vadeli bir kira sözleşmesi, gayrimenkul değerini önemli ölçüde artırabilir. Tersine, yüksek nominal kira bedeline sahip kısa vadeli bir kira sözleşmesi daha büyük riskler içerebilir.

Üçüncü faktör ise gerçek işletme ve enerji verimliliğidir. Planlanan değerler veya sertifikalar değil, gerçek tüketim rakamları çok önemlidir. Isı pompaları, bina cepheleri, aydınlatma ve fotovoltaik sistemler, enerji maliyetlerini ölçülebilir şekilde azaltırsa, sürdürülebilir bir rekabet avantajı yaratılır. Tasarruflar beklentilerin altında kalırsa, kira bedeline yeni bir bina ek ücreti getirilmesini haklı çıkarmak daha zor hale gelir.

Dördüncü faktör ise talep çeşitlendirmesidir. Verdion, birden fazla sektörden kullanıcı çekerse, otomotiv sektörünün performansına olan bağımlılığı azalacaktır. Lojistiği hafif imalat, teknik işleme veya bölgesel dağıtımla birleştiren şirketler özellikle değerli olacaktır. Bu, basit bir transit depodan daha fazla yerel değer yaratımı sağlayacaktır.

Bu dört faktör, ilk bakışta göründüğünden daha yakından ilişkilidir. İyi teknoloji kiralamayı kolaylaştırır, geniş bir kullanıcı tabanı sözleşme pozisyonunu iyileştirir, istikrarlı sözleşmeler mülk değerini artırır ve düşük işletme maliyetleri kiracı sadakatini güçlendirir. Bu nedenle, projenin başarısı tek bir özellikten değil, konum, bina ve sözleşme yapısının etkileşiminden kaynaklanır.

Haklı olarak olumlu, ancak gerçekçi bir değerlendirme

Verdion CoreHub Rastatt, ekonomik açıdan sağlam ve stratejik olarak mantıklı bir konumda yer almaktadır. Konumu, yerleşik bir sanayi bölgesini A5 otoyolu ve Fransa'ya yakınlığıyla birleştiriyor. İki salon ünitesi kiralama riskini sınırlandırırken, teknik ekipman kullanıcı tabanını genişletiyor ve yüksek sürdürülebilirlik standartları şirketlerin, bankaların ve yatırımcıların artan taleplerini karşılıyor.

Mevcut bir sanayi alanını değerlendirme ve esnek bina yapısının birleşimi özellikle cazip. Verdion, sıfırdan büyük ve izole bir depo inşa etmek yerine, mevcut bir sanayi alanını kullanıyor. Aynı zamanda, yalnızca tek bir kullanıcıya hizmet eden aşırı uzmanlaşmış bir mülk oluşturmaktan kaçınıyor. Bu da uzun vadeli uyarlanabilirliği artırıyor.

Bununla birlikte, riskler önemli ölçüde devam etmektedir. Spekülatif inşaat başlangıçları, tüm kiralama riskini geliştiriciye kaydırır. Otomotiv sektörünün bölgesel gücü aynı zamanda döngüsel bir bağımlılıktır. Faiz oranları, inşaat maliyetleri ve potansiyel kira teşvikleri, değer potansiyelini olumsuz etkileyebilir. Sürdürülebilirlik özellikleri de ancak işletme maliyetlerini gerçekten azalttıklarında ve kiracılar tarafından değer gördüklerinde ekonomik faydalarını gösterirler.

Dolayısıyla genel görünüm temkinli bir şekilde olumlu. Verdion, genel bir lojistik patlamasına körü körüne yatırım yapmıyor, aksine modern gereksinimler ile eskiyen depo stoğu arasındaki kalite açığına özel olarak odaklanıyor. Konum ve konsept, yeni inşaat arzının sınırlı olmasından faydalanmak için iyi ön koşullar sunuyor. Ancak bu, başarıyı garanti etmiyor.

Sonuç olarak, projenin önemi 45 milyon avroluk yatırımla belirlenmiyor. Kritik faktör, Verdion'un 2027 yılına kadar iki uygun kiracı bulup bulamayacağı, geçerli sözleşmeler imzalayıp imzalayamayacağı ve vaat edilen teknik ve enerjiyle ilgili kaliteyi somut operasyonel faydalara dönüştürüp dönüştüremeyeceğidir. Eğer bu başarılı olursa, CoreHub, Yukarı Ren Koridoru'nun sağlam bir bileşeni ve modern bir kentsel dönüşüm örneği haline gelecektir. Ancak, talep büyük ölçüde zor durumdaki otomotiv endüstrisine bağlı kalırsa veya kira sözleşmeleri önemli tavizler gerektirirse, potansiyel değer hızla azalacaktır. Binalar planlandığı gibi tamamlanabilir; nihayetinde güçlü bir gayrimenkul olup olmayacakları piyasa tarafından belirlenecektir.

☑️ İş dilimiz İngilizce veya Almancadır

☑️ YENİ: Anadilinizde yazışma imkanı!

Konrad Wolfenstein

Ben ve ekibim, kişisel danışmanınız olarak size hizmet vermekten mutluluk duyarız.

Benimle iletişime geçmek için buradaki iletişim formunu doldurabilir [email protected]:veya +49 7348 4088 965 numaralı telefondan beni arayabilirsiniz. E-posta adresim

Ortak projemizi sabırsızlıkla bekliyorum.

☑️ KOBİ'lere strateji, danışmanlık, planlama ve uygulama konularında destek

☑️ Dijital stratejinin oluşturulması veya yeniden düzenlenmesi ve dijitalleşme

☑️ Uluslararası satış süreçlerinin genişletilmesi ve optimize edilmesi

☑️ Küresel ve Dijital B2B ticaret platformları

☑️ Öncü İş Geliştirme / Pazarlama / Halkla İlişkiler / Ticaret Fuarları