Kinakrisen | Kinas fastighetssektor i fritt fall: Den underskattade akilleshälen i den globala ekonomin

### 90-procentig upprensning: Kinas fastighetskris är värre än världen vill tro ### Förmögenhetschock för medelklassen: Slutet på den kinesiska drömmen om fastighetsguld ### Från tillväxtmotor till skuldfälla: Kinas "akilleshäl" hotar den globala ekonomin ### "Endast överlevnad räknas": Fastighetsmagnaten Ronnie Chan förutspår Kinas förlorade decennium ###

Priskollaps i 61 metropoler: Varför Pekings räddningsförsök på fastighetsmarknaden misslyckas

En gång den ostoppbara motorn för global tillväxt, nu en systemrisk av historiska proportioner: Den kinesiska fastighetssektorn står inför en vändpunkt som går långt bortom konjunkturfluktuationer.

Länge ansågs förvärv av fastigheter i Kina vara det säkraste alternativet för landets uppgång – en garanti för välstånd som nästan tre fjärdedelar av den kinesiska privata förmögenheten bygger på. Men denna säkerhet har imploderat. Det vi upplever just nu är inte bara en marknadskorrigering, utan en grundläggande kris, som Ronnie Chan, den legendariske patriarken bakom Hang Lung Properties, träffande beskriver som en ren "kamp för överlevnad".

Hans varning har stor tyngd: Redan 2007 förutspådde Chan massutrotningen av kinesiska byggherrar – en profetia som brutalt har uppfyllts med försvinnandet av nittio procent av marknadsaktörerna vid den tiden. Idag stirrar han återigen ner i avgrunden och ser inte en snabb comeback, utan ett "förlorat decennium". Aktuell data bekräftar honom: I 61 av de 70 viktigaste städerna faller priserna, investeringarna rasar med tvåsiffriga tal, och till och med massiva statliga incitament visar sig vara ineffektiva mot en vägg av köparmotvilja och förlorat förtroende.

Den här artikeln analyserar anatomin i en långsam krasch som inte bara förlamar Kinas inhemska ekonomi och utarmar medelklassen, utan också, som en underskattad akilleshäl, hotar stabiliteten i hela den globala ekonomin. Från desperata "provbostadsprojekt" till lokala myndigheters tickande skuldbomb, läs varför den kinesiska byggboomens era äntligen är över och vilka konsekvenserna blir för oss alla.

Lämplig för detta:

• Kina | Pekings dilemma mellan exportboom och stagnation på den inhemska marknaden: Strukturellt exportberoende som en tillväxtfälla

När överlevnadsretorik blir verklighet – Varför Ronnie Chans dystra förutsägelser kommer att avgöra den kinesiska ekonomins framtid

Den kinesiska fastighetsmarknaden befinner sig vid en vändpunkt som sträcker sig långt bortom byggbranschen. Det som en gång ansågs vara en pålitlig tillväxtmotor håller alltmer på att förvandlas till ett riskfenomen som kan hota den ekonomiska stabiliteten inte bara i Kina, utan i hela den globala ekonomin. Varningen från Ronnie Chan, den vördnadsvärde patriarken för Hongkongs Hang Lung Properties, att överlevnad nu är det enda som räknas i den kinesiska fastighetssektorn, är inte en dramatisk underdrift, utan en allvarlig diagnos av en sektor i existentiell kris.

År 2007 höll Chan ett profetiskt tal till en samling fastighetsutvecklare och varnade för att av hundra företag skulle endast ett fåtal överleva i toppen, medan majoriteten skulle upplösas eller försvinna helt. De flesta ansåg denna bedömning vara en pessimistisk överdrift vid den tiden. De följande åren avslöjade dock en ännu hårdare verklighet än Chans förutsägelse: nio av tio fastighetsbolag har nu försvunnit från marknaden eller existerar bara i fragment. Denna historiska erfarenhet ger särskild tyngd åt hans nuvarande uttalanden om perioden av ren överlevnad. Chan talar inte utifrån spekulationer, utan ur perspektivet av ett samtida vittne som har upplevt sektorns fullständiga omvandling flera gånger.

Chans nuvarande analys går utöver att bara identifiera marknadsproblem. Hans budskap syftar till en grundläggande beteendeförändring, en som kommer att vara nödvändig för företagens överlevnad. Mottot är: säkra kapital, granska utgifter, minimera risker. Dessa defensiva strategier är motsatsen till den expansiva dynamik som kännetecknade de senaste två decenniernas högkonjunktur. En generation entreprenörer som växte upp under Kinas kontinuerliga uppgång och vande sig vid stadigt kassaflöde och lönsam snabb försäljning måste plötsligt anpassa sig till krishantering. Chan förutser ett decennium av stagnation, inte en ny uppgång. Denna förväntan om ett förlorat decennium skiljer sig fundamentalt från de konjunkturnedgångar som sektorn har ridit ut tidigare.

Krisindikator: Värdearkitekturens implosion

Nyckeltal från oktober 2025 målar upp en marknadsbild som förstärker Chans pessimistiska bedömning med hårda fakta. Priserna på nya lägenheter i Kinas sjuttio största städer sjönk med 0,5 procent jämfört med föregående månad. Detta var den kraftigaste månatliga nedgången sedan oktober föregående år. Jämfört med föregående år var prisfallet 2,2 procent. Det som ger dessa siffror deras verkliga betydelse är deras bredd: sextioen av de sjuttio undersökta städerna rapporterade en prisnedgång. Ännu mer oroande är att inte ens de bästa lägena i de traditionellt stabila metropolerna Peking och Shanghai stod emot trycket. Dessa Tier 1-städer, som vanligtvis absorberar ekonomiska nedgångar bättre, upplevde också märkbara prisförluster.

Regeringens försök att skapa stabilitet genom att lätta på finansieringsvillkoren och ge andra incitament har i stort sett varit ineffektiva. Åtgärderna som infördes i september – sänkta bolåneräntor, lättade köprestriktioner och minskade insättningskrav – visar hela omfattningen av förtroendekrisen kring deras ineffektivitet. Om inte ens massiva regleringsingripanden lyckas stimulera efterfrågan tyder detta på att marknadsbeteendet inte bara drivs av finansiella begränsningar utan också av ett fundamentalt skadat konsumentförtroende.

Den totala sektorn upplever sammandragningar inom alla viktiga indikatorer. Från januari till oktober 2025 minskade investeringarna i fastighetssektorn med nästan 15 procent. Byggstarterna för nya projekt minskade med nästan 20 procent. Försäljningsvolymen för nya projekt minskade med 7 procent. Särskilt anmärkningsvärt är ökningen på mer än 5 procent av beståndet av osålda fastigheter. Denna sista indikator signalerar ett grundläggande problem: inte bara byggs det mindre, utan även möjligheten att sälja befintliga fastigheter minskar. En växande vakansgrad är motsatsen till vad en fungerande marknad med konjunktursvagheter skulle uppvisa.

Regionala skillnader och marknadens periferialisering

Geografin kring marknadskollapsen avslöjar ett mönster av strukturella förändringar. I nordöstra Kina, en traditionellt industrialiserad region, rasade investeringarna med nästan en fjärdedel. Östkusten, det territorium där befolkningen och därmed den starkaste efterfrågan är koncentrerad, upplever en betydande nedgång. Västra delen av landet är något mer stabil, men även denna region visar en nedåtgående trend. Denna geografiska differentiering är inte obetydlig. Den visar att kollapsen inte bara är en konjunktursvaghet i den blomstrande byggsektorn, utan återspeglar strukturella förändringar i befolkningsdynamiken och den regionala ekonomiska styrkan.

Den divergerande utvecklingen enligt Tier-klassificeringen är särskilt problematisk. Medan Tier 1-städerna, de största metropolerna, står sig relativt bra, visar Tier 2- och Tier 3-städerna en stadigt accelererande nedgång. Detta är ekonomiskt perverst, eftersom dessa mindre städer står för en stor del av bostadsefterfrågan för medelklasskineser. Om marknaden kollapsar just i dessa områden tyder det på att det inte bara är de rika som köper i Peking och Shanghai, utan att den stora majoriteten av den kinesiska befolkningen drar sig tillbaka från fastighetsmarknaden.

Ödet för befintliga fastigheter är särskilt talande. Dessa fastigheter spelar en central roll i privathushållens förmögenhetssituation. I oktober rapporterade 67 av de 70 största städerna lägre priser än föregående år. Medan nedgången var långsammare i städer i nivå 1, är trenden fortfarande negativ. I städer i nivå 2 intensifierades nedgången till och med något. Denna utveckling avslöjar ett självförstärkande system: Köpare håller tillbaka och förväntar sig att priserna ska falla ytterligare. Utvecklare säljer med förlust eller stoppar försäljningen helt och hållet. Vakanserna ökar. Detta skapar ytterligare nedåtgående tryck på priserna. Marknaden saktar ner, och det finns ingen extern stimulans för att bryta denna onda cirkel.

Extrema åtgärder som en indikator på marknadskris

De åtgärder som utvecklare tar till för att överhuvudtaget generera någon försäljning är indikatorer på extrem desperation. I Guangzhou och Shanghai erbjuder vissa utvecklare nu provperioder där en liten handpenning räcker innan ett faktiskt köp- eller hyresavtal undertecknas. Andra projekt avstår från förvaltningsavgifter i ett år. Ytterligare andra slänger in parkeringsplatser gratis. En parkeringsplats kan kosta upp till 500 000 yuan i vissa kinesiska städer, motsvarande nästan 63 000 euro. Sådana erbjudanden representerar betydande rabatter som ifrågasätter lönsamheten för dessa projekt.

En empirisk studie visar att 88 procent av större fastighetsprojekt i 21 stadskärnor använder sig av betydande prissänkningar eller incitament. Denna andel är anmärkningsvärd eftersom det inte är en marginell justering för svag efterfrågan, utan snarare en nästan universell praxis. Även om dessa metoder kan generera kortsiktiga intäkter, visar de samtidigt att det grundläggande priset på fastigheter är lägre än vad de ursprungliga utvecklarna hade beräknat. Detta är ett tecken på massiv kapitalförstöring, vilket återspeglas i fastighetsbolagens balansräkningar.

Sociala medier i Kina dokumenterar i realtid hur den allmänna opinionen förändras. Användare rapporterar växande oro över arbetsmarknaden och stagnerande inkomster. Vissa drar jämförelser med den amerikanska finanskrisen 2008. Andra beskriver en känsla av en långsamt rullande storm som urholkar konsumenternas förtroende. Dessa icke-kvantifierbara aspekter av marknadssituationen är lika viktiga som hårddata, eftersom de visar att krisen inte bara påverkar ekonomiska aggregat, utan också urholkar den psykologiska grunden för konsumtion och investeringar.

Branschfokus: B2B, digitalisering (från AI till XR), maskinteknik, logistik, förnybar energi och industri

Mer om detta här:

• Xpert Business Hub

Ett ämnesnav med insikter och expertis:

• Kunskapsplattform om global och regional ekonomi, innovation och branschspecifika trender
• Insamling av analyser, impulser och bakgrundsinformation från våra fokusområden
• En plats för expertis och information om aktuell utveckling inom näringsliv och teknologi
• Ämnesnav för företag som vill lära sig om marknader, digitalisering och branschinnovationer

Förstörelsen av rikedom och dess konsekvenser för konsumtionen

Chans observation om förmögenhetseffekter är central för att förstå de makroekonomiska konsekvenserna av denna kris. Ungefär tre fjärdedelar av den privata förmögenheten i Kina är bunden i fastigheter. Detta är en koncentration som är vanlig i utvecklade länder, men på denna nivå representerar den en strukturell risk. När priserna faller krymper hela hushållens förmögenhet omedelbart. Konsumtionen lider omedelbart eftersom många kinesiska familjer baserar sina utgifter på värdet på sina hem. Detta är inte en ogrundad psykologisk effekt utan är baserad på verkliga ekonomiska förhållanden. Hushåll vars nettoförmögenhet minskar minskar sina utgifter för icke-nödvändiga varor och ökar sin sparkvot.

Det kinesiska konsumentförtroendet visar redan tecken på denna erosion. Konsumentförtroendet har fallit avsevärt jämfört med historiska genomsnitt. Institute of International Finance och andra forskningsinstitut dokumenterar en betydande minskning av hushållens optimism gällande deras framtida inkomstutsikter. Undersökningar av över 260 städer visade en särskilt kraftig minskning av förtroendet för bostadsköp i mindre städer, med en minskning på 2,9 procentenheter jämfört med föregående månad. Detta är ytterligare en indikator på att krisen migrerar från centrum till periferin, där den har en mer uttalad inverkan.

Problemet ligger i en asymmetrisk informationsfördelning. I städer av nivå 1 kan köpare fortfarande lita på berättelsen att dessa marknader kommer att anpassa sig på lång sikt. I städer av nivå 2 och 3 finns ett sådant ankare inte längre. Där blir krisen omedelbart synlig, eftersom angränsande projekt säljs till lägre priser. Detta förvärrar nedgången och accelererar prisdeflationen.

Lämplig för detta:

• Kina och Neijuan av systematiska överinvesteringar: Statskapitalism som tillväxtaccelerator och strukturell fälla

Officiell optimism kontra marknadsreaktion

Regeringens respons hittills uppvisar det klassiska mönstret av en kris där myndigheterna vidtar försenade åtgärder. Försök att skapa stabilitet genom att lätta på restriktionerna har misslyckats. Vissa banker och analysföretag förväntar sig en försiktig stabilisering i slutet av 2026, men sådana prognoser bygger mer på förtroende för den kinesiska regeringens historiska förmåga att jämna ut kriser än på en grundläggande förbättring av marknadsdynamiken.

Marknaden i sig signalerar dock att tiden för en snabb återhämtning är över. Omfattningen av prisnedgångarna tyder på att dessa inte är lokala fenomen eller justeringar efter överhettning, utan snarare ett strukturellt skifte. En marknad som saktar ner genom växande lager, minskande påbörjade bostäder och stagnerande konsumtion behöver inte bara konjunkturstimulans utan även strukturella reformer.

Det långsiktiga perspektivet: Ett decennium av anpassning

Chans förutsägelse om ett decennium utan en ny uppåtgående trend står i direkt kontrast till de förväntningar som byggdes upp under högkonjunkturen. En generation av entreprenörer och investerare har vant sig vid att fastighetssektorn inte bara genererar vinster, utan gör det pålitligt och med hög avkastning. Denna förväntan återspeglas i strukturen hos många företags balansräkningar, som är beroende av konstanta kapitalinflöden och rullande skuldfinansiering. Om detta flöde sinar upp följer inte konsolidering, utan kollaps.

De strukturella utmaningarna är inte tillfälliga. Kinas befolkning krymper och åldras samtidigt. Urbaniseringsprocessen saktar ner, eftersom majoriteten av befolkningen redan är koncentrerad till städer. Den ekonomiska dynamiken i migrationen från landsbygd till stad, som i årtionden genererat en konstant efterfrågan på bostäder, avtar. Samtidigt ackumuleras ett växande lager av oanvända eller underutnyttjade bostäder i större städer. Detta är ett olycksbådande tecken som indikerar ett strukturellt överutbud, inte bara ett cykliskt.

Systemiska sammankopplingar och skuldbomben

Fastighetssektorns betydelse för den kinesiska ekonomin som helhet gör den nuvarande krisen till ett systemhot. Sektorn står för mer än 20 procent av Kinas BNP. Inklusive indirekta effekter – såsom produktion av byggmaterial, transport och finansiering – stiger denna siffra till mellan 25 och 30 procent. Denna skala innebär att en kollaps av sektorn inte kan isoleras utan kommer att påverka hela ekonomin.

Sammanflätningen med banksystemet är särskilt problematisk. Bolån utgör en betydande del av banklånen. Medan officiella siffror fortfarande framställer kreditkvaliteten som relativt god, vet marknadsaktörerna att denna bedömning baseras på redovisningsmekanismer, inte på faktiska risker för fallissemang. När hushållen inte längre kan betala sina bolån på grund av att deras fastigheter minskar i värde och de följaktligen förlorar sin kreditgräns, uppstår ett kreditproblem inte på grund av explicita betalningsanmärkningar, utan på grund av att teoretiskt normala lån omvandlas till fall som kräver omstrukturering.

Ännu mer kritiska är de indirekta skulderna. Under senare år har lokala myndigheter i hög grad förlitat sig på lånefinansiering genom särskilda verktyg eftersom de faktiska skatteintäkterna inte har hållit jämna steg med utgiftskraven. En stor del av denna skuld finansierades genom markförsäljning. Om fastighetsutvecklare köper mindre mark på grund av att deras marginaler kollapsar, kommer kommunernas intäkter från markförsäljning att minska. Detta skapar i sin tur finansieringstryck på lokala myndigheter, som måste betala sina skuldbördor.

Den övergripande bilden är ett sammankopplat system där varje chock i en komponent sprider sig genom alla andra. Staten kan intervenera på kort sikt med finansiella injektioner, men på lång sikt kommer denna modell att leda till högre statsskuld.

Fokus på den inhemska ekonomiska strategin

Det kinesiska ledarskapet har insett att en sliten exportmodell behöver nya motorer. Nästa femårsplan sätter stora förhoppningar om att stärka den inhemska ekonomin. Detta är en sund strategi, eftersom exportberoendet inte längre är hållbart mot bakgrund av globala handelskonflikter. Ett fokus på konsumtion är också meningsfullt ur ett förebyggande perspektiv, med tanke på den åldrande befolkningen och behovet av tillräckligt hög inhemsk efterfrågan för att säkerställa sociopolitisk stabilitet.

Lämplig för detta:

• Pekings nya femårsplan och massiva investeringsprogram: Hur Kina utmanar den globala ekonomiska ordningen

Problemet ligger i tidpunkten för och beroendet av denna strategi på fastighetssektorn. Den interna cykeln fungerar bara när hushållens efterfrågan ökar. Så länge förmögenheten fortsätter att minska kommer hushållen att spara istället för att konsumera. Den ofta aviserade konsumtionsökningen har uteblivit. Empiriska data visar att konsumtionstakten inte stiger, utan snarare förblir stabil eller till och med faller, medan spartakten förblir hög.

Om den privata efterfrågan inte ökar kommer regeringen att tvingas tillgripa andra åtgärder. Direkta utbetalningar till familjer är en möjlighet. Detsamma gäller program som liknar de befintliga skrotningssystemen, vilka stimulerar köp av nya varor. Var och en av dessa åtgärder medför ytterligare statsskuld. Detta skapar ett scenario där regeringen successivt måste ersätta privat konsumtion med offentliga transfereringar. Även om detta är ekonomiskt genomförbart under en begränsad tid, leder det till ökad fiskalisering av ekonomin och långsiktiga problem med skuldkvoter.

Lämplig för detta:

• Svag kinesisk inhemsk marknad: Kinas ekonomiska makt mellan regional dynamik och globala utmaningar

Den finanspolitiska fällan

De senaste siffrorna visar redan hur allvarlig situationen är. Kina har höjt sitt officiella budgetunderskott för 2025 till fyra procent av BNP – den högsta nivån sedan åtminstone 2010. Officiella siffror underskattar den verkliga skuldbördan, eftersom en stor del av skulden ådragits lokala myndigheter genom särskilda medel utanför kärnbudgeten. I slutet av 2024 uppgick den totala statsskulden till 92,6 biljoner yuan, inklusive officiell statsskuld på 34,6 biljoner yuan, legal lokal statsskuld på 47,5 biljoner yuan och dold skuld på 10,5 biljoner yuan.

Kinas skuldkvot i förhållande till BNP var 68,7 procent, vilket verkar lågt jämfört med andra utvecklade länder globalt, då G20-ländernas genomsnitt ligger på 118,2 procent. Denna jämförelse är dock missvisande eftersom Kinas skuldkvot växer snabbare och intäkterna inte håller jämna steg med utgifterna. Faktum är att statens intäkter stagnerar i nominella termer, medan utgifterna för stabiliseringsåtgärder ökar.

Detta skapar ett hållbarhetsproblem. Om intäkterna inte växer samtidigt som skulderna ackumuleras kommer det så småningom att komma en punkt där räntebetalningarna i sig blir en börda. Proaktiva reformer skulle förhindra detta, men politiskt sett är det lättare att reagera på kort sikt med ny skuld än att genomföra strukturella förändringar.

Förtroende för framtida återhämtning

Banker och analysföretag som förväntar sig stabilisering från slutet av 2026 och framåt baserar denna prognos på förtroendet för att den kinesiska regeringen fortfarande kan hantera problemet. Historiskt sett har Kina upprepade gånger övervunnit kriser utan större ekonomiska kollapser. Denna jämförelse bör dock tas med försiktighet, eftersom den nuvarande situationen inkluderar flera nya element: den demografiska avmattningen, mättnad i städerna och högre skuldsättningsnivåer.

Det är fullt möjligt att data visar en marknad som stabiliseras på en ny, lägre nivå. Denna nya jämviktspunkt skulle dock kunna ligga betydligt under historiska priser. Stabilisering efter prisfall på 20 eller 30 procent från toppen är ekonomiskt realistiskt, men det skulle innebära en massiv förmögenhetsförlust för hushåll och företag som hade räknat in högre priser.

Regionala effekter

Den kinesiska fastighetsmarknaden har format det globala landskapet i årtionden. Om Kina misslyckas med att utnyttja fastighetssektorn som en tillväxtmotor och istället upplever den som ett hinder, kommer konsekvenserna att bli globala. Råvaruexportörer som har dragit nytta av den kinesiska efterfrågan på byggindustrin kommer att känna av effekterna. Finansinstitut världen över som har spekulerat i kinesiska fastigheter kommer att drabbas av förluster.

Effekten är dock inte symmetrisk. Medan Kina står inför en kris som varar i flera år, kommer andra länder att påverkas mindre dramatiskt. Detta representerar inte en guldrush, utan snarare en avmattning av den globala efterfrågan inom flera sektorer.

Slutet av en era

Chans varning från 2007 om att de flesta fastighetsbolag inte skulle överleva har visat sig vara korrekt. Hans nuvarande budskap, att överlevnad snarare än tillväxt är målet, är inte heller en pessimistisk snedvridning utan en rationell bedömning. En marknad med fallande priser i 61 av 70 städer, med växande lager, desperata rabatter, kollapsande bostadsbyggnationer och stagnerande konsumentförtroende befinner sig verkligen i en överlevnadssituation.

Denna kris kommer inte att förstöra den kinesiska ekonomin, men den kommer att omforma den avsevärt. Hushållen kommer inte att minska sina sparräntor, utan snarare öka dem. Företagen kommer att investera mindre. Staten kommer att möta en större finanspolitisk börda. Ekonomins struktur kommer att behöva förändras, bort från byggcentrerad tillväxt och mot konsumtion och innovation. Detta är en nödvändig ombalansering, men åren av anpassning kommer att ta ett decennium. Under denna tid kommer fastighetssektorn inte att vara en tillväxtmotor, utan snarare ett problemområde som behöver hanteras. Konsekvenserna av denna omvandling kommer inte bara att forma Kina, utan kommer också att påverka den globala ekonomiska dynamiken under det kommande decenniet.

☑ Vårt affärsspråk är engelska eller tyska

☑ Nytt: korrespondens på ditt nationella språk!

 

Jag är glad att vara tillgänglig för dig och mitt team som personlig konsult.

Du kan kontakta mig genom att fylla i kontaktformuläret eller helt enkelt ringa mig på +49 89 674 804 (München) . Min e -postadress är: Wolfenstein ∂ xpert.digital

Jag ser fram emot vårt gemensamma projekt.

 

 

☑ SME -stöd i strategi, rådgivning, planering och implementering

☑ skapande eller omjustering av den digitala strategin och digitaliseringen

☑ Expansion och optimering av de internationella försäljningsprocesserna

☑ Globala och digitala B2B -handelsplattformar

☑ Pioneer Business Development / Marketing / PR / Measure

Xpert.Digital har djup kunskap i olika branscher. Detta gör att vi kan utveckla skräddarsydda strategier som är anpassade efter kraven och utmaningarna för ditt specifika marknadssegment. Genom att kontinuerligt analysera marknadstrender och bedriva branschutveckling kan vi agera med framsyn och erbjuda innovativa lösningar. Med kombinationen av erfarenhet och kunskap genererar vi mervärde och ger våra kunder en avgörande konkurrensfördel.

Mer om detta här:

• Använd 5 -Fold -kompetensen hos Xpert.digital i ett paket - från 500 €/månad