„Складиште спремно за струју“: Зашто ће конвенционална складишта ускоро бити застарела

Замка трошкова логистичких некретнина: Зашто је фокусирање искључиво на трошкове изградње обмањујуће

Скривени ризик: Како недостатак мрежног капацитета успорава нове логистичке пројекте

Логистичка индустрија тренутно пролази кроз дубоку промену парадигме која буквално преокреће претходне извесности у вези са избором локације и проценом вредности некретнина. Деценијама су фактори попут непосредне близине аутопута, повољних цена земљишта и регионалне доступности радне снаге доминирали одлукама програмера пројеката и инвеститора. Међутим, брза електрификација и аутоматизација свих кључних логистичких процеса – од робота за прикупљање поруџбина и инфраструктуре за пуњење електричних камиона до веома сложених хладних ланаца – сада у фокус ставља потпуно нови критеријум: безбедно, адекватно димензионисано и приступачно напајање.

Тамо где електроенергетска мрежа све више постаје уско грло, чисто грађевинска перспектива више није довољна. Уместо тога, „складиште спремно за струју“ развија се у нови индустријски стандард. Следећи чланак детаљно анализира зашто киловат-сат постаје нови стандард за логистичке некретнине, како анализа укупних трошкова власништва усмерена ка будућности минимизира инвестиционе ризике и зашто фотонапонски системи и интелигентни системи за управљање оптерећењем више нису опциони додаци, већ неопходна окосница будућих и конкурентних ланаца снабдевања.

Када утикач постане фактор локације: Зашто киловат-сат одређује будућност логистичких некретнина

Немачка логистичка индустрија суочава се са тихом, али дубоком променом у својој логици локације. Деценијама су приступ аутопутевима, цене земљишта, доступност радне снаге и брзина добијања дозвола одређивали где ће се градити нови дистрибутивни центар, чвориште за испуњење поруџбина или хладњача. Сада се све више истиче други фактор: сигурно, адекватно димензионисано и приступачно снабдевање електричном енергијом. Оно што је некада био мањи технички детаљ у грађевинским применама сада је стратешко уско грло које утиче на инвестиционе одлуке, избор локације и, на крају крајева, конкурентност читавих ланаца снабдевања.

Разлог лежи у електрификацији готово свих процеса унутар логистичких објеката. Технологија транспортера, системи за сортирање, роботи за прикупљање поруџбина, инфраструктура за пуњење индустријских виљушкара и све више електричних виљушкара, системи за хлађење, системи за управљање зградама и ИТ системи комбинују се како би створили профиле оптерећења које претходне генерације складишта никада нису искусили. Немачко удружење за шпедицију и логистику (DSLV) предвиђа да ће се потражња за електричном енергијом у логистичком сектору повећати осам пута до 2045. године у поређењу са данашњим нивоима, при чему ће само рад логистичких објеката као што су дистрибутивни центри, центри за испуњење поруџбина, крос-докови, хладњаче и складишта са високим регалама чинити двоцифрени проценат ове будуће потражње. Ова прогноза фундаментално мења прорачуне програмера пројеката, институционалних инвеститора и оператера, јер би некретнина планирана данас са недовољним капацитетом за прикључак на мрежу могла постати оперативно уско грло за само неколико година.

Нови печат одобрења за складишта спремна за будућност

Термин „складиште спремно за напајање“ описује складиште које је од самог почетка пројектовано за високу, флексибилну и редундантну доступност енергије. Ово обухвата не само капацитет повезивања са локалним оператером мреже, већ и читав екосистем трансформаторских станица, средњонапонских система, нисконапонских дистрибутивних панела, концепата за напајање у хитним случајевима, складиштења батерија и фотонапонске производње на лицу места. Кључно је да све ове компоненте буду интегрисане у архитектонски и структурни пројекат од самог почетка, јер су накнадне модификације логистичких објеката технички сложене и скупе. Касније премештање кабловских носача, накнадна уградња фотонапонског система на кров који није структурно пројектован да га подржи или прилагођавање локације трансформатора током рада редовно изазива трошкове много веће од оних проактивног почетног планирања.

Практични примери из иницијативе „Моћ логистике“ Немачког удружења за логистику показују колико су ови захтеви постали конкретни. У новој, претежно расхлађеној згради од приближно 31.000 квадратних метара, изграђеној за службу доставе хране HelloFresh, од самог почетка је у процес планирања интегрисан фотонапонски систем вршне снаге 6,2 мегавата, допуњен трансформаторском станицом од 5 мегавата. Надлежни су нагласили да је разјашњење прикључка на мрежу, опција напајања, усмеравања каблова и захтева за заштиту од пожара у раној фази био одлучујући фактор за успех, јер је ове одлуке практично немогуће поништити. Очекује се да ће систем годишње генерисати око шест гигават-сати соларне енергије за два корисника на истој локацији – количина која значајно покрива сопствену потрошњу и смањује зависност од нестабилног тржишта електричне енергије.

Упркос овим примерним пројектима, шири просек тржишта ствара изразито отрежњујућу слику. Тренутна истраживања о структури оперативних трошкова логистичких некретнина показују да 83 одсто инвеститора нема фотонапонски систем, бројка која је једва боља чак и за нове зграде. Само једна петина инвеститора користи зелену електричну енергију, а више од половине и даље покрива своје потребе за грејањем фосилним природним гасом. Ова нескладност између технолошких тежњи и стварне тржишне реалности открива значајан потенцијал за побољшање, али и значајан економски ризик за све постојеће некретнине које нису спремне за ову трансформацију.

Уско грло мрежне конекције као потцењени инвестициони ризик

Највећи изазов сада мање лежи у самој технологији, а више у доступности довољног капацитета мреже на жељеној локацији. Немачке преносне и дистрибутивне мреже су деценијама пројектоване за знатно мање електрификован економски систем. Са истовременим бумом дата центара, електричних возила, топлотних пумпи и енергетски интензивних логистичких некретнина, потпуно различите групе корисника сада се такмиче за исти ограничени капацитет мреже у индустријским парковима. Немачко удружење енергетске и водопривредне индустрије (BDEW) годинама заговара брже повезивање на мрежу, јер дуга времена чекања на нове или проширене прикључке сада сама по себи постају ограничавајући фактор у одлукама о локацији.

За инвеститоре, ово значи потпуно нови редослед процене локације. Док је раније питање транспортних веза било од највеће важности, данас би захтев за прикључак на мрежу локалном оператеру дистрибутивне мреже идеално требало поднети паралелно са, или чак пре, резервације земљишта. Научне студије о избору локације за енергетски интензивне зграде, првобитно развијене за центре података, могу се директно применити на логистичке некретнине у смислу њихове методологије, јер обе врсте употребе деле основни проблем велике, континуиране и сувишне потражње за електричном енергијом. У таквим моделима процене, укупни трошкови власништва (TCO) редовно добијају највећу тежину међу свим критеријумима локације, значајно испред расположивости особља и транспортних веза.

Парадоксално, логистичке некретнине нуде структурне предности које их чине посебно погодним за енергетску транзицију. Велике, углавном неискоришћене кровне површине, често простране парцеле са простором за соларне инсталације постављене на земљу и технологију складиштења, и генерално дневни профил потрошње који се добро поклапа са карактеристикама производње фотонапонских система стварају синергијски потенцијал који недостаје многим другим класама имовине. Консултанти за некретнине и тржишни аналитичари сада користе слоган „Снага је нова локација“ да би описали како гарантована доступност енергије све више утиче на саму процену вредности некретнина, јер закупци и инвеститори стављају већи нагласак на овај критеријум током дужне пажње и обнављања закупа.

Хладни ланац као екстремни енергетски случај

Нигде није хитна потреба за енергетском ефикасношћу очигледнија него у сектору складиштења са контролисаном температуром. Према доследним студијама, хладњаче и складишта за дубоко замрзавање троше три до пет пута више енергије од конвенционалних складишта исте величине, јер хлађење мора да ради нон-стоп, седам дана у недељи, без обзира на спољашњу температуру или попуњеност. Немачко удружење компанија за хладњаче и расхладну логистику процењује да сам систем хлађења чини 70 до 85 процената укупне потрошње енергије хладњаче, док додатни потрошачи енергије као што су осветљење, транспортна технологија и мобилни системи регала чине остатак. Сходно томе, трошкови енергије могу чинити и до 30 процената укупних оперативних трошкова хладњаче, што их чини другим највећим фактором трошкова после трошкова за особље.

Ове бројке објашњавају зашто је анализа укупних трошкова власништва (TCO) од далеко већег стратешког значаја у сектору расхладне робе него у складиштењу суве робе. Свако ко планира објекат за хладњачу искључиво на основу најнижих трошкова изградње по квадратном метру систематски игнорише компоненту трошкова која заиста одређује укупне трошкове током целог животног века објекта. Стручне анализе рада хладњаче показују да само грејање, вентилација и климатизација (HVAC) могу чинити до 70 процената енергетског буџета таквог објекта, док прелазак на системе за хлађење са компресорима са променљивом брзином може постићи уштеде између 15 и 30 процената. Фреквентни конвертори на компресорима, који аутоматски смањују потрошњу енергије током периода мањег оптерећења хлађења, могу додатно смањити годишње трошкове електричне енергије за 15 до 25 процената. Ова повећања ефикасности далеко превазилазе све што се чак и разматра у складиштењу суве робе и тиме фундаментално мењају инвестициону логику за целу ову класу имовине.

Ситуацију погоршава регулаторна динамика која окружује Европску уредбу о Ф-гасовима, која постепено ограничава употребу расхладних средстава штетних за климу и приморава оператере постојећих система да накнадно опреме или потпуно замене своју опрему. Ова транзиција се поклапа са већ растућим ценама енергије и ствара двоструку инвестициону дилему за многе оператере хладњача: потребна су значајна капитална улагања у кратком року, док су дугорочно повећања ефикасности која су неопходна за одржавање конкурентности на видику. Они који рано повежу ову конверзију са свеобухватном енергетском стратегијом, уместо да замењују појединачне компоненте изоловано, могу минимизирати застоје и распоредити инвестиционе ризике на дужи период.

Зашто је фокусирање искључиво на трошкове изградње погрешно

Класична грешка у процени логистике, а посебно хладњача, лежи у фокусирању искључиво на трошкове изградње. На међународном нивоу, трошкови изградње хладњаче су знатно већи од трошкова конвенционалних складишта, што на први поглед сугерише да је одлука заснована искључиво на капиталним трошковима. Међутим, свака реномирана процена животног циклуса показује да текући трошкови енергије током типичног века трајања од двадесет до тридесет година могу далеко премашити почетне додатне трошкове за висококвалитетну изолацију, ефикасну технологију хлађења или интегрисани фотонапонски систем. Управо је то методолошка суштина перспективе укупних трошкова власништва (TCO): она помера фокус доношења одлука са почетне инвестиције на кумулативне трошкове током целог оперативног периода.

За конвенционалне логистичке објекте без контролисане температуре, актуелна истраживања тржишта пружају додатне доказе за овај тренд. Најновији извештај о оперативним трошковима за немачке логистичке објекте документује значајан помак у одговорности за трошкове са инвеститора на закупце, изазван све већом распрострањеношћу такозваних закупа са двоструком нето мрежом, у којима закупци сами сносе оперативне трошкове као што су струја, обезбеђење и чишћење. У пракси, ова промена уговорних услова значи да су закупци све више и директно финансијски одговорни за енергетску ефикасност или неефикасност складишта које заузимају, структурно јачајући подстицај за енергетски оптимизовану нову градњу и реновирање. Истовремено, историјске упоредне студије показују да се укупни трошкови некретнина у власништву развијају знатно повољније од трошкова изнајмљених некретнина када власници улажу у ефикасније системе електричне енергије и грејања, при чему су уштеде трошкова посебно изражене у претоварним складиштима због њихове веће густине врата и повезаних губитака топлоте.

Фотонапонски системи као израчуната компонента обрачуна оперативних трошкова

С обзиром на велике, често неискоришћене кровне површине логистичких објеката, фотонапонски системи се сада сматрају најочигледнијим и најбоље доказаним решењем за растуће трошкове енергије. Тренутне економске анализе фотонапонских система на складиштима показују да се такве инвестиције, ако су правилно димензионисане, исплате у разумном року. Међутим, стварна профитабилност у великој мери зависи од структурне подобности крова, нивоа сопствене потрошње и тарифе за откуп или цене електричне енергије на одређеној локацији. Од кључне је важности за логистичке објекте да стопа сопствене потрошње може бити посебно висока када се радно време поклапа са сунчаним сатима, као што је то случај код вишесменског рада са снажним нагласком на дневну употребу или у хладњачама чији системи за хлађење ионако захтевају континуирано напајање.

Структурни дизајн крова често годинама унапред одређује изводљивост соларних инсталација, због чега се проактивно планирање „спремно за фотонапонске системе“ за нове зграде сада сматра добром пословном праксом. Ако се зграда изгради од самог почетка са довољном носивошћу крова, унапред инсталираним кабловским трасама и трансформаторском станицом димензионисаном за будуће проширење, додатни трошкови накнадне соларне инсталације се значајно смањују, а истовремено се повећава флексибилност за будућа проширења капацитета. У комбинацији са стационарним складиштењем батерија, може се ублажити и такозвана истовременост вршних оптерећења, што, посебно на локацијама са ограниченим капацитетом прикључка на мрежу, може направити разлику између изводљивог проширења и оног које не успе због уских грла у мрежи. Системи за складиштење тако функционишу не само као чисти извор енергије, већ и као алат за управљање загушењем мреже и оперативну отпорност током краткорочних нестанка струје.

Аутоматизација, управљање оптерећењем и нова улога дигитализације

Још једна, често потцењена, полуга лежи у интелигентној контроли постојећих потрошача енергије. Модерни системи за управљање енергијом прикупљају податке о потрошњи у реалном времену, идентификују неефикасне услове рада и омогућавају циљано управљање оптерећењем које помера или смањује вршна оптерећења. Посебно у хладњачама, где расхладни системи представљају највећег појединачног потрошача енергије, предиктивна контрола која зависи од временских услова и капацитета може откључати значајан потенцијал уштеде без угрожавања интегритета хладног ланца. Иницијативе као што је Радна група за потрошњу енергије Немачког удружења за логистику (BVL) сада развијају стандарде за мерење података о потрошњи на нивоу целе индустрије како би оператерима пружиле поуздане референтне вредности за различите профиле коришћења и како би текући процес електрификације био заиста вођен подацима и контролисан.

Приоритети се такође мењају на страни аутоматизације. Аутоматизовани системи за складиштење и преузимање, посебно у расхладним и замрзивачким окружењима, захтевају специјализоване, хладно отпорне дизајне са одговарајуће вишим трошковима набавке. Међутим, они смањују и потрошњу енергије и оперативне ризике кроз краће време отварања врата, прецизнију контролу температуре и мањи број особља у расхладним просторима. ЛЕД осветљење са контролом покрета и дневне светлости може смањити потрошњу енергије за осветљење за 60 до 70 процената у поређењу са конвенционалном технологијом – наизглед мала количина, али никако занемарљива када се узму у обзир хиљаде квадратних метара складишног простора.

Последице за инвеститоре, програмере пројеката и закупце

За институционалне инвеститоре, овај развој догађаја значи фундаментално преиспитивање њихових критеријума за аквизицију. Логистичка некретнина без робусне енергетске концепције, без кровне конструкције погодне за фотонапонске системе и без документованог капацитета за прикључак на мрежу носи латентни ризик од амортизације који ће се вероватно погоршати у наредним годинама са растућим ценама енергије и строжим прописима. Насупрот томе, некретнине са доказаном енергетском самодовољношћу, обезбеђеном резервом за прикључак на мрежу и модерном расхладном технологијом могу остварити предност у процени вредности јер закупцима нуде ниже ризике оперативних трошкова и већу оперативну поузданост. Ова логика већ почиње да се одражава у прегледима аквизиција, такозваним процесима дужне пажње, где енергетска питања све више формирају независну категорију прегледа уместо да се третирају само као периферни аспект техничке опреме зграде.

За инвеститоре, критични пут грађевинског пројекта се стога приметно помера ка енергетској инфраструктури. Док су грађевинске дозволе и приступни путеви раније били временски критични фактори, данас је често захтев за прикључак на мрежу упућен оператеру дистрибутивне мреже чије време обраде одређује цео распоред пројекта. Они који поднесу овај захтев прекасно или потцене потребни капацитет прикључка ризикују кашњења која могу трајати месецима или чак годинама, чиме угрожавају цео буџет пројекта. Робусна енергетска стратегија стога мора бити саставни део ране студије изводљивости, а не накнадни детаљни корак планирања.

За закупце и оператере, све већа распрострањеност уговора са двоструким нето трошковима, где се трошкови енергије директно преносе, значи да енергетска ефикасност изнајмљене зграде има директан утицај на њихову сопствену структуру трошкова и самим тим на њихову конкурентност у поређењу са конкурентима у ефикаснијим објектима. Уговор о закупу без процене енергетских перформанси зграде стога сам по себи постаје пословни ризик, који може имати утицај годинама и може се исправити тек након истека закупа.

Дугорочна структурна трансформација

Прелазак са енергије као техничког детаља на енергију као централно место и фактор вредновања није краткорочни тренд, већ израз дубље структурне трансформације целе економије. Електрификација транспорта, грејања и индустријског хлађења сусреће се са електроенергетском мрежом чије ширење структурно заостаје за потражњом, док истовремено регулаторни захтеви у вези са климатском неутралношћу и расхладним средствима повећавају притисак на деловање. Логистичке некретнине заузимају посебно изложену раскрсницу у овом контексту јер, с једне стране, саме су међу растућим потрошачима енергије, а с друге стране, њихове велике површине кровова и резерве земљишта чине их једним од најочигледнијих покретача енергетске транзиције.

Свако ко данас улаже у логистичке објекте, развија их или управља њима више не може игнорисати ову реалност. Питање више није да ли ће енергија постати одлучујући фактор локације, већ колико брзо ће појединачни учесници на тржишту прилагодити своје процесе планирања, улагања и рада овој новој реалности. С обзиром на то да великом делу тренутног фонда недостају фотонапонски системи, модерна расхладна технологија и поуздан резервни део за мрежну везу, потреба за санирањем и модернизацијом у наредним годинама вероватно ће бити значајна и фундаментално ће трансформисати целу индустрију, како економски тако и технички.

Више информација овде:

• Консалтинг и планирање складишта са високим регалима: Аутоматизовано складиште са високим регалима – Оптимизујте складиштење палета потпуно аутоматски – Оптимизација складишта

☑️ Наш пословни језик је енглески или немачки

☑️ НОВО: Преписка на вашем матерњем језику!

 

Ја и мој тим смо срећни што вам можемо бити на располагању као ваш лични саветник.

Можете ме контактирати попуњавањем контакт форме овде wolfenstein@xpert.digital:или ме једноставно позовите на +49 7348 4088 965. Моја имејл адреса је

Радујем се нашем заједничком пројекту.

 

 

☑️ Подршка малим и средњим предузећима у стратегији, консултацијама, планирању и имплементацији

☑️ Креирање или реорганизација дигиталне стратегије и дигитализације

☑️ Проширење и оптимизација међународних продајних процеса

☑️ Глобалне и дигиталне B2B платформе за трговање

☑️ Пионирски развој пословања / Маркетинг / Односи с јавношћу / Сајмови

Фокус индустрије: B2B, дигитализација (од AI до XR), машинство, логистика, обновљиви извори енергије и индустрија

Више информација овде:

• Експертски пословни центар

Тематски центар који нуди увиде и стручност:

• Платформа знања која покрива глобалне и регионалне економије, иновације и трендове специфичне за индустрију
• Збирка анализа, увида и основних информација из наших кључних области фокуса
• Место за стручност и информације о актуелним дешавањима у пословању и технологији
• Чвориште за компаније које траже информације о тржиштима, дигитализацији и иновацијама у индустрији