Држава као градитељ: Стамбена криза у Немачкој и илузија државних решења

Стамбена криза ескалира: Зашто државна стамбена компанија само погоршава проблем

Рекордни банкроти у грађевинарству и бирократија уместо нових станова: Зашто је сама држава изазвала кризу у грађевинарству

Немачка неконтролисано јури ка својој најгорој стамбеној кризи у последњих неколико деценија. Са рекордним мањком од 1,4 милиона станова и драматичним падом грађевинских дозвола, тржиште је на ивици колапса. У овој ванредној ситуацији, политичари представљају наводну спасилачку линију: савезна влада треба да интервенише као државни инвеститор. Али оно што се на први поглед чини као ослобађајући потез, након детаљнијег прегледа, испоставља се као опасан погрешан корак. Право уско грло није неуспешно слободно тржиште, већ сама држава. Са непробојном планином прописа, 16 различитих државних грађевинских прописа и пореским и наметним теретом који гута више од трећине трошкова изградње, политичари су једноставно учинили градњу неекономичном. Зашто нова савезна стамбена корпорација неће решити дубоке структурне проблеме и које драстичне лекције учи неуспех постојећих државних пројеката некретнина можете прочитати у нашој свеобухватној анализи.

Када ватрогасац сам постане пиромант

Рекордни дефицит као полазна тачка: Срушено тржиште некретнина

Немачка се суочава са најгором стамбеном кризом у последњих неколико деценија. Извештај о социјалном становању за 2026. годину, који је саставио Институт Пестел у име Алијансе за социјално становање, документује рекордан мањак од приближно 1,4 милиона недостајућих станова широм земље – готово искључиво у сегменту приступачног становања. Посебно су погођени млади људи, старије генерације и особе са инвалидитетом; само у густо насељеним покрајинама попут Северне Рајне-Вестфалије недостаје око 376.000 станова, а у Баварској око 233.000.

Истовремено, статистика нове градње показује драматичан пад. У 2024. години, у Немачкој је одобрено само 215.900 станова за изградњу – што је смањење од 16,8 процената у односу на претходну годину и трећи узастопни пад. У поређењу са 2022. годином, грађевинске дозволе су пале за укупно 43 процента. Последњи пут је било мање грађевинских дозвола 2010. године. Политичари су поставили циљ од 400.000 нових станова годишње; међутим, само око 252.000 јединица је заправо завршено 2024. године, а стручњаци очекују само око 235.000 за 2025. и око 215.000 за 2026. годину. У апсолутном износу: Годишњи јаз између потражње и стварности је већи од 150.000 станова.

У овој ситуацији, лидер СПД-а и савезни министар финансија Ларс Клингбајл, у говору у Бертелсман фондацији, захтевао је да савезна влада у будућности гради стамбене објекте „у великим размерама“. Савезна министарка грађевинарства Верена Хуберц прихватила је идеју и говорила о потенцијалној „прекретници“ за немачко тржиште становања. Међутим, сама Хуберц је признала да би оснивање такве савезне стамбене корпорације захтевало измену Основног закона (немачког устава). Оно што на први поглед делује као одлучна реакција на потпуну кризу, након детаљнијег испитивања, показује се као симптоматска погрешна дијагноза.

Трошкови под државним печатом: Зашто је Немачка земља са високим трошковима

Пре него што се одговори на питање владиних решења, мора се разумети основни узрок стамбене кризе: Немачка је земља са структурно високим трошковима када је у питању изградња нових станова. Према анализи глобалног пружаоца услуга у области некретнина CBRE, просечни трошкови изградње нових станова у Немачкој износили су 5.150 евра по квадратном метру – више него у Француској и Финској (по 5.000 евра) и више него двоструко више него у Пољској (2.130 евра). У новијем истраживању за Дан изградње станова 2025. године, распон трошкова за нове вишеспратне стамбене зграде у већим немачким градовима био је између 3.300 и 8.300 евра по квадратном метру, са медијаном од 4.470 евра.

Кључни налаз: Скоро трећина ових трошкова, или око 1.500 евра по квадратном метру, директно је узрокована порезима и јавним наметима. Немачка федерација за некретнине (ZIA) процењује да укупан удео који намеће влада износи 37 процената трошкова изградње – који се састоје од пореза на пренос некретнина, пореза на додату вредност, захтева за енергетску ефикасност, техничких грађевинских прописа и општинских захтева. Институт Пестел је то још јасније рекао у ранијој анализи: Од сваког евра уложеног у изградњу кућа, око 51 цент иде влади у облику пореза и доприноса за социјално осигурање.

Ове бројке имају запањујућу последицу: Држава је већ један од највећих покретача трошкова у немачкој стамбеној изградњи – кроз порез на додату вредност, порез на пренос некретнина, прописе о енергетској ефикасности, техничке грађевинске прописе и мноштво општинских захтева. Свако ко представља државну стамбену корпорацију као решење у овом контексту превиђа основни парадокс: Држава би требало да реши проблем који је у великој мери сама створила.

Регулаторна планина: Бирократија као структурна кочница раста

Право уско грло у немачкој стамбеној изградњи није недостатак капитала, већ регулаторна планина коју је практично немогуће савладати. Фондација Конрад Аденауер, у свом документу за Конгрес о становању 2025. године, дијагностикује да мноштво стандарда везаних за изградњу у Немачкој значајно повећава трошкове изградње. Федерална фрагментација је посебно проблематична: 16 различитих државних грађевинских прописа компликује процесе планирања и одобравања и повећава трошкове изградње због недостатка стандардизације. Оно што се сматра грађевинским пројектом који је у складу са прописима у Баварској може довести до вишемесечних додатних захтева за плаћање у Хамбургу.

Рокови одобравања су симптом системског неуспеха. У поједностављеном поступку, грађевинска дозвола обично траје два до три месеца – под условом да су сви документи комплетни. У стандардном поступку, три до шест месеци је норма, али за сложене пројекте, стварна обрада од стране власти може трајати знатно дуже. Штавише, ако је потребно укључити спољне органе, као што су канцеларије за заштиту историјских споменика, агенције за заштиту животне средине или ватрогасна служба, само њихово време одзива може трајати и до дванаест недеља. Просечно време од грађевинске дозволе до завршетка сада је 26 месеци, а за стамбене зграде чак 34 месеца.

Ове регулаторне препреке подједнако утичу и на приватне и на јавне инвеститоре. Закључак економисткиње Веронике Грим из Немачког савета економских стручњака је стога јасан: Државни инвеститори пројеката боре се са истим проблемима као и приватни – високим трошковима изградње, недостатком квалификованих радника и прекомерном регулацијом. Нова државна компанија неће решити ове структурне проблеме; биће им изложена на исти начин као и сваки други учесник на тржишту.

Талас банкрота у грађевинској индустрији: Капитал се повлачи

Док политичари расправљају о новим државним компанијама, грађевинска индустрија пролази кроз тихо крварење. Број стандардних захтева за стечај у грађевинском сектору порастао је за 19,2 процента у јулу 2025. у поређењу са истим месецом претходне године – са 9,4 стечаја на 10.000 компанија, што је скоро двоструко више од националног просека. У првој половини 2025. године, само у Хесену је пријављено 189 стечаја у грађевинарству – више него у било ком другом сектору. У Северној Рајни-Вестфалији, стечај компанија је порастао за 17 процената у првој половини године. Међународни осигуравач кредита Атрадијус проценио је да је укупно повећање стечаја за целу 2024. годину било око 22 процента.

Економска логика која стоји иза овог развоја је јасна. Са тренутним инвестиционим трошковима од око 5.230 евра по квадратном метру – укључујући и удео земљишта – приватно финансиране закупнине тешко да омогућавају месечне нето закупнине испод 17,50 евра. Истраживач Емпирике Андреас Браун то сажето каже: На тржишту готово да нема потражње за овим закупнинама, стога се не одвија никаква градња – чак ни када су пројекти одобрени. Тржиште пропада не због недостатка личног интереса инвеститора, већ зато што су оквирни услови учинили градњу у приватном сектору структурно непрофитабилном.

Смањење капацитета унутар индустрије ствара опасну повратну спрегу: квалификовани радници који су напустили сектор ретко се враћају. 80 до 85 одсто грађевинских компанија има мање од 20 запослених. Ко ће градити станове који су данас толико потребни? Новооснована државна компанија не може створити капацитете ни из чега – мора се ослањати на исто исцрпљено тржиште рада као и све остале грађевинске компаније.

Наша стручност у развоју пословања, продаји и маркетингу из ЕУ и Немачке - Слика: Xpert.Digital

Фокус индустрије: B2B, дигитализација (од AI до XR), машинство, логистика, обновљиви извори енергије и индустрија

Више информација овде:

• Експертски пословни центар

Тематски центар који нуди увиде и стручност:

• Платформа знања која покрива глобалне и регионалне економије, иновације и трендове специфичне за индустрију
• Збирка анализа, увида и основних информација из наших кључних области фокуса
• Место за стручност и информације о актуелним дешавањима у пословању и технологији
• Чвориште за компаније које траже информације о тржиштима, дигитализацији и иновацијама у индустрији

Узор који то није: Како је BImA пропао

Свако ко жели да процени идеју о федералној стамбеној корпорацији треба да погледа Федералну агенцију за некретнине (BImA) – постојеће државно предузеће за некретнине савезне владе. Резултат је отрежњујући. На Самиту о становању 2018. године, тадашња владајућа велика коалиција је објавила да ће савезна влада створити 6.000 до 8.000 нових станова кроз стамбену иницијативу. Стварни резултат: Од 2020. до 2023. године почела је изградња 2.753 стана – али је до краја 2023. године завршено само 200 јединица. Само у 2023. години, BImA је завршила само 68 нових зграда.

Али нису само бројке новоизграђених станова алармантне. Један од шест станова у портфолију БИмА (Савезне агенције за некретнине) је празан – укупно преко 6.000 станова у савезном власништву, од којих неки годинама остају неизнајмљени. Стопа празних станова се скоро удвостручила у року од годину и по дана. Интерни „вап за помоћ“ запослених у БИмА описао је унутрашњи хаос агенције на оштар начин: недостатак кохерентног плана, преоптерећеност, недостатак квалификованог особља и недостатак стратегије за изградњу, рад и управљање. Сами запослени су сматрали да је „немогуће“ да БИмА преузме стамбену изградњу у значајнијем обиму. Штавише, Савезни ревизорски суд је утврдио да БИмА није деловала економично приликом куповине закупничког права и да је своје одлуке заснивала на смерницама за цене које су старије од десет година.

И сама министарка грађевинарства Хуберц је признала да Федерална агенција за некретнине (BImA) првенствено служи федералним службеницима и стога не представља решење за друштво у целини. Логична последица, међутим, не би била нова, додатна државна компанија – већ фундаментална реформа постојећих структура, која би морала да постигне управо оно што се сада предлаже.

Неуспех државе као системска карактеристика: Историјске и европске лекције

Покушаји решавања проблема несташице станова директном државном изградњом имају дугу историју у Немачкој и Европи – са помешаним резултатима. Бечки модел општинског становања је међународно признат као одличан пример успешног јавног становања: 62 процента становника Беча живи у субвенционисаним становима, у приближно 220.000 општинских станова или других субвенционисаних јединица. Кирије у бечким општинским становима су знатно ниже него на отвореном тржишту, а модел је деценијама обезбеђивао социјалну стабилност.

Али чак ни много хваљени бечки модел није без слабости. Критичари истичу да су оперативни трошкови у општинским становима изнад просека и да је управљање градским становима знатно скупље него код приватних компанија. Закупци могу задржати своје општинске станове на неодређено време – чак и ако су им приходи нагло порасли од усељења – што доводи до погрешне расподеле субвенционисаних станова. Штавише, Беч је посебан случај: град се може похвалити вековима институционалног континуитета у изградњи непрофитних станова, општинским земљиштем и политичким системом који се према овом питању односи са високим приоритетом. Ови услови не постоје на савезном нивоу у Немачкој.

Вероника Грим из Немачког савета економских стручњака једноставно назива предлог СПД-а „погрешном идејом“ и указује на структурно сличне грешке у другим државним инфраструктурним пројектима: Deutsche Bahn, Autobahn GmbH – велики јавни пројекти у Немачкој редовно се карактеришу значајним прекорачењем трошкова, огромним кашњењима и неефикасним структурама доношења одлука. Ови обрасци нису случајни неуспеси, већ су својствени систему: државне организације су подложне другачијим системима подстицаја од приватних компанија – оне размишљају политички, а не економски, послују са неограниченом одговорношћу и без стварног конкурентског притиска.

Права дијагноза: неуспех тржишта или неуспех владе?

Кључно економско питање није да ли је тржиште некретнина пропало. Питање је: Зашто пропада и чији је то неуспех? Зато што тржиште које функционише у нормалним условима увек показује дисфункцију када је оквир структуриран на такав начин да економска активност више није могућа. Управо то је случај у Немачкој.

Подаци јасно приказују: Држава сноси отприлике 37 одсто трошкова нове изградње кроз порезе, таксе, енергетске прописе и општинске захтеве. Шеснаест различитих државних грађевинских прописа спречава стандардизацију и смањење трошкова. Процеси издавања дозвола везују капитал месецима без стварања додатне вредности. Стандарди енергетске ефикасности превазилазе оно што је економски исплативо, као што је показано на примеру Куће ефикасности 40, која, иако јој је дозвољено да троши мање од једног процента енергије стандардне куће, знатно је скупља од законски прописане Куће ефикасности 55. Истовремено, трошкови становања у Немачкој као удео у приходима, са 24,5 одсто, знатно су виши од просека ЕУ од 19,2 одсто – 12 одсто свих немачких домаћинстава сматра се преоптерећеним трошковима становања (просек ЕУ: 8,2 одсто).

Међутим, оно што потпуно недостаје јесте државна компанија за изградњу нових објеката: недостају средства, недостају капацитети, а недостаје и особље. Оно што постоји се не користи – као што показују скандали са упражњеним радним местима у Федералној агенцији за некретнине (BImA). Логичан закључак је стога непријатан, али убедљив: проблем становања није изазвало слободно тржиште, већ сама држава, кроз деценије прекомерне регулације, фискалног исцрпљивања и структурне неефикасности. Више истог није решење.

Шта би заправо помогло: Економски исплатив излаз

Озбиљан реформски приступ морао би да се позабави основним узроцима, а не само симптомима. Прва и најважнија мера била би обједињавање 16 државних грађевинских прописа у јединствени, национални скуп прописа – корак који би значајно смањио трошкове изградње кроз стандардизацију, скалирање и поједностављено планирање, како једногласно истичу и Фондација Конрад Аденауер и главни економиста HCOB-а (Трговинске коморе Хамбурга). Поред тога, порез на пренос некретнина, који је у многим државама порастао на 6,5 одсто, морао би бити значајно смањен или привремено обустављен за нове стамбене објекте.

Друго, Немачкој је потребно реално калибрирање стандарда енергетске ефикасности. Општи високи стандард „Куће ефикасности 40“ генерише додатне трошкове који се не надокнађују никаквом уштедом енергије и једноставно онемогућавају приватну градњу. Диференцирана регулатива која прави разлику између нове градње у субвенционисаном и приватном сектору била би економски ефикаснија. Треће, процеси издавања дозвола морају се радикално убрзати кроз дигитализацију и повећање броја запослених у грађевинским органима.

Владино финансирање свакако има своје место – али као механизам подстицаја за приватне актере, а не као њихова замена. Попуст на доделу земљишта, продужене пореске олакшице за амортизацију и циљано KfW финансирање социјалног становања могу мобилисати приватне инвеститоре без понављања структурних неефикасности јавне градње. Искуство у Бечу показује да јавно становање може бити успешно под правим историјским и институционалним условима – али ови услови би прво морали бити мукотрпно успостављени на савезном нивоу у Немачкој, процес који би трајао деценијама.

Политичко размишљање усмерено на симптоме уместо структурних реформи

Идеја о федералној стамбеној корпорацији није решење; то је политички сигнал. Она преноси осећај деловања, а не решава структурне узроке кризе. Сама политичарка СПД-а Хуберц је признала да је њена странка „предуго пројектовала слику ометања реформи“ – изузетно искрена самопроцена која покреће још више питања када иста странка сада инсистира на решењу које значи већу државну интервенцију у сектору који већ пати од прекомерне регулације.

Фундаментални проблем немачког тржишта некретнина није тржишни неуспех, већ политички створена баријера за инвестиције. Све док нови грађевински пројекти не могу профитабилно да се обављају по тржишним ценама закупнине, све док грађевинске дозволе представљају бирократску препреку, све док 16 различитих државних грађевинских прописа спречавају скалирање и све док преко трећине трошкова изградње узрокују државни намети, чак ни нова државна компанија неће градити више од приватног сектора. Она ће само пословати скупље, спорије и са мање одговорности – користећи новац пореских обвезника који би се могао далеко ефикасније користити за структурне реформе.

Немачкој није потребна држава као инвеститор. Потребна јој је држава која престаје да омета инвеститоре.

☑️ Наш пословни језик је енглески или немачки

☑️ НОВО: Преписка на вашем матерњем језику!

Konrad Wolfenstein

Ја и мој тим смо срећни што вам можемо бити на располагању као ваш лични саветник.

Можете ме контактирати попуњавањем контакт форме овде или једноставно позовите на +49 7348 4088 965. Моја имејл адреса је : [email protected]

Радујем се нашем заједничком пројекту.

☑️ Подршка малим и средњим предузећима у стратегији, консултацијама, планирању и имплементацији

☑️ Креирање или реорганизација дигиталне стратегије и дигитализације

☑️ Проширење и оптимизација међународних продајних процеса

☑️ Глобалне и дигиталне B2B платформе за трговање

☑️ Пионирски развој пословања / Маркетинг / Односи с јавношћу / Сајмови

Квази-интерно решење: Како Xpert.Digital затвара оперативне празнине у B2B маркетингу и продаји – Паметно пословање вођено садржајем - Слика: Xpert.Digital

Xpert.Digital је B2B индустријски центар вођен подацима, којим руководи Konrad Wolfenstein . Компанија делује као екстерно, квази-интерно решење за индустријске партнере, попуњавајући оперативне празнине у маркетингу, садржају и продаји – без потребе за додатним ресурсима на страни клијента.

Више информација овде:

• Квази-интерно решење: Како Xpert.Digital затвара оперативне празнине у B2B маркетингу и продаји – Паметно пословање вођено садржајем