Модерна логистичка локација у Раштату са две хале, приступом за камионе, фотонапонским системима и пејзажом Горње Рајне – креативна слика на тему, са вештачком интелигенцијом: Xpert.Digital
Грађевинарство у кризи: Шта стоји иза Вердионовог мега-пројекта у Раштату
Упркос аутомобилској кризи: Зато се у Раштату гради нови високотехнолошки логистички парк
Без закупаца, а вредан 45 милиона евра: Вердионов мастер план за Горњу Рајну
Немачко тржиште логистичких некретнина налази се на прекретници. Док геополитичке неизвесности, растуће каматне стопе и дубоке структурне промене у индустрији – посебно у аутомобилском сектору – приморавају многе инвеститоре на опрез, паневропски инвеститор пројеката, компанија Verdion, шаље снажан, контрациклични сигнал. У Раштату, Баден-Виртемберг, у изградњи је нови „CoreHub“, најсавременији логистички центар потенцијалне вредности од 45 милиона евра. Изванредан аспект: гради се без претходно уговореног закупца. Оно што на први поглед делује као веома ризичан, спекулативни подухват на браунфилд локацији, након детаљнијег прегледа открива се као паметно израчунат стратешки мастер план. Verdion у потпуности капитализује очигледан недостатак енергетски ефикасних и технолошки будућих постојећих зграда у Немачкој. Следећа анализа детаљно испитује зашто се сада појављује огроман јаз у квалитету постојећег складишног фонда, какву кључну улогу играју ESG стандарди и аутоматизација и зашто је пројекат Раштат много више од пуке опкладе на локацију директно на аутопуту А5.
Вердионова опклада од 45 милиона евра на Раштат: Док се немачка индустрија бори за своју будућност, Вердион гради без сталног закупца – и ослања се на недостатак истински модерног логистичког простора
Пројекат дворане од већег значаја
Са планираном укупном површином од 19.573 квадратних метара, Verdion CoreHub Rastatt није изузетно велики логистички центар. Ипак, пројекат је економски значајан. Verdion, паневропски специјалиста за логистичке некретнине, добио је грађевинске дозволе за две модерне складишне јединице, чији се потенцијал вредности процењује на око 45 милиона евра. Goldbeck је ангажован као генерални извођач радова. Завршетак је заказан за јул 2027. Локација на адреси Hohlohstraße 13 налази се у успостављеном индустријском парку у Раштату и мање од десет минута вожње од аутопута А5.
На први поглед, чини се да је у питању класичан развој некретнина: инвеститор обезбеђује парцелу, добија грађевинска права, гради складишта, а затим их издаје у закуп компанијама у логистичком, индустријском или комерцијалном сектору. Међутим, иза овог поједностављеног описа крије се сложена економска одлука. Вердион инвестира у време када немачка индустрија пати од слабе потражње, високих трошкова, геополитичких ризика и дубоких технолошких промена. Истовремено, финансирање и изградња комерцијалних некретнина постали су знатно изазовнији него током дугог периода ниских каматних стопа.
Вердионова одлука да настави са изградњом упркос овим изазовима шаље јасну поруку. Компанија се не ослања само на повећање обима превоза терета, већ на све већи јаз у квалитету постојећих индустријских некретнина у Немачкој. Многа старија складишта не испуњавају захтеве модерних логистичких процеса или тренутна очекивања у погледу енергетске ефикасности, аутоматизације, противпожарне заштите, услова рада и документације о одрживости. Стога, успостављени индустријски центри не нужно немају довољно расположивог простора, већ зграде које су лако доступне и испуњавају техничке и регулаторне захтеве за наредне године.
Економска логика CoreHub-а стога почива на три претпоставке. Прво, регион Горње Рајне ће остати значајан производни и логистички коридор упркос индустријској трансформацији. Друго, чак и током економских падова, компанијама ће бити потребни модерни објекти ако желе да своје процесе учине ефикаснијим, отпорнијим и енергетски штедљивијим. Треће, понуда упоредивих нових зграда ће остати ограничена јер високи трошкови изградње, оскудица земљишта и рестриктивније финансирање приморавају многе конкуренте на већи опрез. Да ли су ове претпоставке тачне постаће јасно не када хале буду завршене, већ када буду издате у закуп.
45 милиона евра није трошак изградње
Често помињана цифра од 45 милиона евра захтева прецизно тумачење. Вердион је користи да опише вредносни потенцијал пројекта. Овај термин није синоним за чисте трошкове изградње, нити за већ уложени капитал. Економска вредност завршене логистичке некретнине првенствено произилази из очекиваног прихода од закупнине, оперативних трошкова, кредитне способности закупаца, услова закупа и поврата инвестиције који инвеститори захтевају у било ком тренутку.
Трошкови развоја не укључују само саму изградњу зграде, већ и земљиште, планирање, дозволе, уређење локације, техничке инсталације, спољашње просторе, финансирање, маркетинг и потенцијална побољшања за закупце. Овоме се додају ризици који произилазе из повећања цена, кашњења у изградњи, промена налога и каснијег почетка закупа. Пројекат стога може бити у оквиру буџета у погледу трошкова изградње, али и даље не испуњавати економска очекивања ако је закупнина нижа од очекиване или зграда остане празна дуже време.
Чисто математички речено, 45 милиона евра је једнако приближно 2.300 евра по квадратном метру укупне површине. Међутим, ова једноставна подела не пружа поуздану вредност трошкова изградње. 19.573 квадратна метра обухватају складишне, канцеларијске, техничке, друштвене и мезанинске просторе са различитим трошковима и потенцијалом приноса. Штавише, вредност земљишта, спољни објекти и очекивани повраћај инвестиције су узети у обзир у процени. Потпуно закупљена некретнина са дугорочним закупом може вредети знатно више од исте зграде без станара, чак и ако су обе технички идентичне.
Одлучујући економски фактор стога није јавно исказана сума пројекта, већ одрживи нето принос. Вердион мора да постигне закупнине које оправдавају све трошкове развоја и финансирања, а да притом остане конкурентан за предузећа у поређењу са постојећим просторијама. Што је виши квалитет градње и технички стандарди, већа је потребна премија закупнине. Закупац ће прихватити ову премију само ако заузврат добије мерљиву вредност, као што су нижи оперативни трошкови, ефикаснији процеси, смањени ризици од неизвршења обавеза или боље остваривање сопствених циљева одрживости.
Раштат је више од обичног излаза са аутопута
Локација је један од најјачих аргумената пројекта. Раштат се налази у горњем рајнском коридору у југозападној Немачкој, између Карлсруеа, Баден-Бадена и Стразбура. Аутопут А5 повезује регион са подручјем Рајна-Мајна на северу и са Фрајбургом, Базелом и Швајцарском на југу. Француска је у непосредној близини. За компаније које опслужују немачко, француско и швајцарско тржиште, локација нуди разумну почетну тачку.
Кратка удаљеност од аутопута није мала предност. У логистици, додатни километри и минути се сабирају у значајне трошкове током хиљада путовања. Кратка времена пре и после путовања смањују потрошњу горива, време возача, хабање возила и вероватноћу непланираних кашњења. Посебно за временски критичне испоруке производним погонима или са више дневних рута, добре саобраћајне везе могу значајно побољшати конкурентност локације.
Раштат није само транзитно чвориште. Град и његова околина се могу похвалити широком индустријском базом са међународно активним компанијама, средњим добављачима и пружаоцима техничких услуга. Фабрика Мерцедес-Бенца представља највеће индустријско сидро. Локалитет фабрике такође укључује индустријски парк где добављачи могу да послују близу производње. Ово ствара потражњу за складиштењем, секвенцирањем, паковањем, контролом квалитета, снабдевањем резервним деловима и другим логистичким услугама.
Прекогранична локација такође поседује стратешку вредност. Компаније могу да консолидују проток робе за Баден-Виртемберг и Алзас или да користе локацију као посредника у европским ланцима снабдевања. Близина Стразбура проширује приступачну економску област без потпуног зависности Вердиона од јединственог националног тржишта. Међутим, ова предност зависи од ефикасних прелаза преко Рајне, стабилних транспортних рута и несметаног функционисања јединственог европског тржишта.
Локација је стога јака, али не и аутоматски супериорна. Загушења на аутопутевима, градилишта, недостатак возача, растуће цене путарина и строжи прописи о емисијама могу смањити предности у трошковима транспорта. CoreHub има користи од Горњег рајнског коридора, али као и сваки објекат оријентисан на путеве, остаје зависан од његове функционалности. Кључно питање је да ли корисници заправо могу ефикасније искористити комбинацију индустријског окружења, близине границе и саобраћајних веза него алтернативне локације у ширем подручју Карлсруеа, у Алзасу или даље на југ.
Аутомобилски регион као и прилика и ризик концентрације
Фокусирање на компаније у аутомобилској индустрији је логичан избор. Производни погони раде са сложеним ланцима снабдевања, кратким роковима испоруке и високим трошковима непланираних прекида. Модерно складиште у непосредној близини може послужити као међускладиште, центар за резервне делове, место за секвенцирање или база за услуге везане за производњу. Што је краћа удаљеност до погона, лакше је смањити залихе и синхронизовати испоруке.
Близина фабрике Мерцедес-Бенц стога генерално побољшава могућности закупа. Истовремено, ствара значајан ризик за индустрију. Европска аутомобилска индустрија пролази кроз структурну трансформацију, чије је последице тешко предвидети за појединачне фабрике, добављаче и пружаоце услуга. Електрификација, фокус на софтвер, програми смањења трошкова и растућа конкуренција кинеских произвођача мењају асортиман производа и системе набавке. Неке компоненте губе на значају, док батерије, енергетска електроника, полупроводници и дигитални системи постају све значајнији.
Ове промене не само да смањују логистику. Оне такође генеришу нове токове робе, нове безбедносне захтеве и нове потребе за услугама. Батерије и одређене хемикалије, на пример, захтевају специфичне концепте заштите од пожара, складиштења и осигурања. Електронске компоненте постављају високе захтеве за чистоћу, безбедност и контролу залиха. Истовремено, произвођачи могу регионализовати своје ланце снабдевања како би смањили зависност. Локација попут Раштата би могла имати користи од овога.
Ризик настаје када неколико регионалних играча истовремено смањи капацитет. Ако производња у великој фабрици опадне, под притиском се налазе не само директни добављачи, већ и шпедитери, агенције за запошљавање и пружаоци техничких услуга. Слободан постојећи простор би тада могао бити понуђен по нижим ценама и конкурисати новој градњи. Вердион би морао или да смањи своја очекивања у вези са закупнинама или да се више фокусира на привлачење закупаца ван аутомобилске индустрије.
Економски исправна стратегија, дакле, не састоји се од потпуне специјализације у аутомобилској индустрији. CoreHub би требало да задовољи високе захтеве аутомобилске индустрије, а да притом не постане зависан од ње. Производња, општа уговорна логистика, техничка велепродаја, е-трговина, пословање резервним деловима и регионална дистрибуција проширују базу корисника. Две складишне јединице такође омогућавају мешавину различитих индустрија. Ова диверзификација је најефикаснија заштита за Verdion и регион од једностраног индустријског пада.
Две хале смањују ризик закупа
Планирана укупна површина распоређена је на две складишне јединице. Ово омогућава компанији Verdion да избегне зависност од једног закупца који би морао да преузме скоро 20.000 квадратних метара одједном. Јединице средње величине често се могу изнајмити ширем кругу компанија него монолитно велико складиште. За регионалне добављаче логистичких услуга, добављаче или трговинске компаније, површина од приближно 8.000 до 10.000 квадратних метара може боље одговарати њиховим стварним потребама.
Дељивост такође повећава флексибилност власника. Ако се закупац исели, не мора нужно изгубити цео приход. Различити услови закупа могу расподелити ризик и омогућити постепено прилагођавање закупнина тржишту. Штавише, две компаније на истој локацији могу користити заједничке услуге или делити заједничку транспортну и безбедносну инфраструктуру.
Међутим, ове предности имају своју цену. Некретнина са више закупаца захтева јасно одвојене просторе, одвојене улазе, мерење потрошње комуналних услуга, планове заштите од пожара и организациона правила за заједничке просторе. Различито радно време и обим саобраћаја могу изазвати сукобе. Додела паркинг места, коришћење спољних површина и одговорност за техничке системе такође морају бити јасно дефинисани у уговору.
Две јединице не елиминишу у потпуности ризик концентрације. Ако један од два закупца не извршава обавезе, значајан део прихода од закупнине би и даље могао бити изгубљен. Диверзификованији приступ би додатно распоредио ризик, али би могао да наруши оперативну ефикасност и захтева додатне реновације. Вердион се стога одлучује за средње решење између једног великог закупца и сложеног пословног парка са много малих закупаца.
Ова равнотежа има економског смисла. Јединице остају довољно велике за професионалну логистику и индустријске процесе, а опет довољно мале да привуку различите корисничке групе. Ова флексибилност има своју вредност јер смањује вероватноћу да зграда остане потпуно неискоришћена дуже време након промене закупца. У неизвесном економском окружењу, овај капацитет за алтернативне намене је важнији од максимизирања оптимизације за један, специфичан процес.
Технологија постаје продајна тачка за закупце
Модерни логистички објекат више се не такмичи само по локацији и закупнини. Техничке спецификације све више одређују који су процеси уопште могући. Висина хале, носивост пода, број утоварних места, противпожарна заштита, напајање и маневарске површине утичу на продуктивност и степен аутоматизације. Verdion стога тежи да припреми CoreHub за разноврсне примене.
Опције бочног утовара и вишеструке тачке за пристајање побољшавају проток робе. Капије у нивоу тла омогућавају приступ одређеним возилима или машинама и олакшавају руковање гломазном робом. Робусна подна плоча пружа неопходну подршку за системе регала, тешку робу и одабране активности везане за производњу. Канцеларијски, технички, тимски и мезанин простори проширују функционалност објекта изван једноставног складиштења.
Капацитет електричног прикључка је посебно важан. Логистичке зграде све више захтевају електричну енергију за транспортну технологију, роботику, ИТ системе, топлотне пумпе, инфраструктуру за пуњење и аутоматизована решења за складиштење. Зграда са неадекватним прикључком на мрежу може изгледати технички напредно, али и даље бити неприкладна за захтевне кориснике. Међутим, потребе за енергијом се брзо развијају. Оно што данас изгледа довољно, у будућности би могло постати недовољно уз опсежну аутоматизацију или истовремени пуњење бројних комерцијалних возила.
Могућност рада 24/7 такође повећава економске користи. Логистичке компаније зарађују новац кроз пропусност и доступност. Временска ограничења могу смањити искоришћеност капацитета и искомпликовати ланце снабдевања. Дозвола за рад 24/7 је стога вредна, чак и ако је будући корисник у почетку не користи у потпуности. Истовремено, повећавају се захтеви за управљање буком, осветљење, особље и еколошка разматрања.
Технички квалитет повећава вредност само ако задовољава потражњу. Превелики објекти повећавају трошкове изградње, а не нужно генеришу веће закупнине. Вердион стога мора да успостави стандард који је захтеван, али не и непотребно специјализован. Економски најповољнија зграда није она са најнапреднијим техничким карактеристикама, већ она чије карактеристике заправо плаћа и користи највећи број закупаца.
Одрживост више није само декорација
Концепт CoreHub-а укључује циљану DGNB Gold сертификацију, висок стандард енергетске ефикасности, фотонапонске системе, технологију топлотних пумпи и зелене кровове. Ове карактеристике се често сумирају под термином одрживост, али имају различите економске утицаје. Оне могу смањити потрошњу енергије, ограничити регулаторне ризике, олакшати финансирање и повећати атрактивност за веће компаније.
За закупце, оперативни трошкови су најважнији фактор. Велике хале имају релативно ниске енергетске потребе по квадратном метру, али њихова сама величина и даље резултира значајном потрошњом. Осветљење, грејање, вентилација, транспортни системи и ИТ опрема често раде много сати. Ефикасан омотач зграде и топлотна пумпа могу смањити ову потражњу. Фотонапонски системи могу производити електричну енергију директно на лицу места и смањити зависност од тржишних цена.
Стварна корист зависи од оперативног модела. Соларна енергија се првенствено производи током дана, док неки логистички процеси имају велику потрошњу ноћу. Без складиштења или флексибилног управљања оптерећењем, вишак електричне енергије мора се уносити у мрежу и црпити из ње у другим временима. Кључни фактори такође укључују ко управља системом, како се електрична енергија наплаћује и да ли корисници имају користи од ниских трошкова производње на дужи рок.
За Вердион, одрживост се такође односи на заштиту вредности некретнине. Банке и институционални инвеститори све више испитују индикаторе енергетских перформанси, климатске ризике и осигурање будућности зграда. Старије, неефикасне зграде могу се суочити са вишим трошковима финансирања, потребама за реновирањем или недостацима у погледу потенцијала за изнајмљивање. Нова зграда која значајно превазилази тренутне захтеве смањује ризик од превременог економског застаревања.
Жељени сертификат не треба мешати са већ доказаним перформансама. Само изградња, документација и накнадни рад ће показати да ли су циљеви постигнути. Фотонапонски систем не чини аутоматски зграду климатски неутралном, јер бетон, челик, технологија и грађевински процеси такође изазивају емисије. Поуздана процена мора узети у обзир цео животни циклус. Одрживост тако постаје питање приноса и ризика, а не зелене ознаке.
Ваши стручњаци за интралогистику
Консалтинг, планирање и имплементација комплетних решења за високорегална складишта и аутоматизоване системе складиштења - Слика: Xpert.Digital
Више информација овде:
Слободно радно место или прича о успеху: Три сценарија за ризичну грађевинску опкладу на горњем току Рајне
Браунфилд уместо зелене ливаде
Пројекат се развија на локацији која се већ користи у комерцијалне сврхе. Овај приступ „браунфилд“ добија све већи значај у Немачкој. Нове комерцијалне области на неразвијеном земљишту често наилазе на политички отпор, дуготрајне процесе планирања и еколошке проблеме. Истовремено, старија или недовољно искоришћена места постоје у индустријским зонама чија се инфраструктура и грађевинска права могу економски ревитализовати.
Браунфилд локације нуде и могућности и ризике за инвеститоре. Локације су често већ развијене и добро повезане са транспортним мрежама. Постојећа индустријска намена у близини смањује сукобе са осетљивим стамбеним подручјима. С друге стране, загађење животне средине, непознати услови земљишта, трошкови рушења и застареле комуналне услуге могу довести до значајних додатних трошкова. Стога је неопходна темељна техничка и правна процена.
Са економске тачке гледишта, поновна употреба постојећег комерцијалног земљишта је обично разумнија од упоредиве нове изградње. Постојећи путеви, мреже и општинска инфраструктура се ефикасније користе. Притисак на пољопривредно земљиште и природу може се смањити. Међутим, ове предности важе само ако се реновирање и нова изградња спроводе на заиста ефикасан начин, а не само као замена старе зграде већом, затвореном структуром.
Повећање вредности браунфилд локације произилази из елиминације неизвесности. Са разјашњеним власништвом, добрим законом о планирању, грађевинском дозволом и модерном инфраструктуром, потенцијално тешко употребљива парцела земљишта постаје институционално инвестициона имовина. Овај процес је управо оно што подразумева стратегија додавања вредности. Вердион преузима ризике развоја и очекује већи повраћај него од куповине већ завршене, потпуно изнајмљене некретнине.
За Раштат, поновна употреба постојеће локације је такође повољнија са становишта урбанистичког планирања него изградња самосталног логистичког центра на потпуно новој локацији. CoreHub допуњује постојећу индустријску зону и може поједноставити регионалне ланце снабдевања. Међутим, квалитет ове интеграције зависи од тога како се саобраћај, одводњавање, бука, осветљење и зелене површине управљају током стварног рада.
Вердион намерно гради без сигурносне мреже
Главни ризик пројекта лежи у његовом спекулативном развоју. То значи да се изградња наставља без потврђеног дугорочног закупца. Вердион стога преузима ризик закупа. Уколико хале остану празне након завршетка, финансирање, управљање, осигурање и одржавање ће се наставити док недостају приходи од закупнине.
Спекулативни развој није аутоматски непромишљен. Компанијама су потребни поуздани датуми примопредаје када доносе одлуке о локацији. Пројекат који је само планиран, без дозвола или почетка градње, превише је неизвестан за многе кориснике. Са добијеном грађевинском дозволом и именованим главним извођачем радова, Вердион може дати конкретнију понуду потенцијалним купцима. Напредак изградње повећава кредибилитет и скраћује време између потписивања уговора и усељења.
Овај приступ може бити посебно ефикасан када конкуренти граде мање због високих каматних стопа и трошкова. Ограничена понуда новоградње побољшава позицију неколико пројеката који ће бити спремни за усељење 2027. године. Компаније којима је хитно потребан модеран простор не могу чекати неколико година на нове дозволе. Вердион се ослања на то да ће моћи да понуди ограничену понуду простора тачно у овом временском оквиру.
Контраризик је поновни економски пад. Ако индустријске и комерцијалне компаније одложе инвестиције, потражња за простором се смањује или постојећи закупци ослобађају хале за подзакуп. Такве постојеће некретнине су често јефтиније од нових зграда, чак и ако су њихова енергетска ефикасност и квалитет процеса лошији. Компаније осетљиве на цене би се тада могле одлучити против CoreHub-а.
Спекулативна градња је стога коцкање са временом, локацијом и квалитетом производа. Вердион не само да треба да пронађе потражњу у принципу, већ и да благовремено привуче закупце који су спремни да плате више стандарде. Успех мање зависи од општих наслова о растућем тржишту логистике него од конкретних преговора о закупу у Раштату и околном региону.
Немачко тржиште шаље помешане сигнале
Немачко тржиште индустријских и логистичких некретнина представља помешану слику. С једне стране, потражња за модерним простором остаје фундаментално снажна. Ланци снабдевања морају постати отпорнији, компаније држе веће сигурносне залихе, онлајн продавцима су и даље потребни дистрибутивни капацитети, а старије зграде више не испуњавају нове техничке захтеве. С друге стране, слаб економски раст, високи трошкови и опрезне корпоративне инвестиције успоравају експанзију.
Активност у новој градњи је опала последњих година. Инвеститори су реаговали на повећане трошкове финансирања, скупље материјале и тежи маркетинг. Посебно спекулативни пројекти су одложени или су започети тек уз претходно закупљивање. Као резултат тога, на средњи рок би могла да дође до несташице понуде висококвалитетног простора, иако на целокупном тржишту и даље постоје слободни простори.
Ова очигледна контрадикција је кључна. Тржиште није састављено од потпуно заменљивих квадратних метара. Енергетски ефикасно складиште са довољним напајањем, добрим приступом и доступношћу 24/7 има ограничену конкуренцију са старијом зградом на мање пожељној локацији. Истовремено, разлика у цени остаје значајна. Не захтевају сви корисници највише стандарде, а неке компаније прихватају техничке недостатке ако је закупнина знатно нижа.
Предност CoreHub-а је у томе што Раштат није спекулативна локација без солидне индустријске базе потражње. Мана је снажна зависност региона од цикличне индустрије. Локално тржиште би стога могло да оствари боље или лошије резултате од националног просека. Национални подаци о продаји пружају одређене смернице, али не замењују анализу конкретних корисника, понуда за изнајмљивање и конкурентских некретнина у региону Горње Рајне.
У том контексту, Вердионова одлука је контрациклична, али не и ирационална. Компанија се развија током периода ограничене понуде и рачуна на касније побољшање тржишта. Ова стратегија нуди веће могућности него улазак на тржиште на врхунцу грађевинског бума, али захтева довољно капитала и стрпљења у случају да се опоравак одложи.
ВЕЛФ 2 не следи одбрамбену стратегију
CoreHub је део Verdion European Logistics Fund 2, или скраћено VELF 2. Фонд следи стратегију додавања вредности. Капитал се првенствено не улаже у потпуно развијене и дугорочно изнајмљене врхунске некретнине, већ у некретнине и земљиште чија се вредност може повећати кроз развој, реновирање, поновни закуп или побољшано управљање.
Ова стратегија обећава веће приносе јер фонд преузима ризике које конзервативнији инвеститори избегавају. То укључује ризике планирања, изградње, закупа и финансирања. У Раштату, стварање вредности се састоји од неколико фаза: обезбеђивање локације, добијање грађевинске дозволе, изградња објекта, привлачење одговарајућих закупаца и стабилизација прихода од закупнине. Тек тада се ствара некретнина која се потенцијално може продати дугорочним инвеститорима или трајно држати у портфолију.
Грађевинска дозвола је кључна прекретница у овом процесу. Грађевински прописи стварају вредност смањењем неизвесности и омогућавањем реалистичног распореда пројекта. Накнадна фаза изградње помера фокус са ризика планирања на трошкове, рокове и закуп. Са Голдбеком као главним извођачем радова, изградња ће бити спроведена коришћењем професионалних и стандардизованих конструкција.
За фонд, Раштат је део веће европске и немачке стратегије. Вишеструки пројекти у различитим регионима могу распоредити ризике и створити економије обима у планирању, набавци, маркетингу и управљању зградама. Истовремено, везани капитал се повећава ако се неколико спекулативних пројеката не изда у закуп на време. Диверзификација портфолија нуди само ограничену заштиту ако општа економска или финансијска криза истовремено погоди све локације.
CoreHub се стога логички уклапа у стратегију фонда, али није дефанзивна инвестиција. Инвеститори очекују премију за преузете ризике. Verdion мора да заради ову премију кроз активно стварање вредности. Само модерно складиште није довољно; важни су закуп, квалитет закупаца, услови закупа и будућа вредност некретнине која превазилази све трошкове развоја и капитала.
Каматне стопе одређују вредност у позадини
Логистичке некретнине се често посматрају као оперативно питање, али њихова процена у великој мери зависи од тржишта капитала. Ако се приноси које захтевају инвеститори повећају, израчуната вредност некретнине се смањује, под претпоставком да закупнине остану непромењене. Супротно томе, ако захтеви за приносом падну, вредност расте. Овај однос може значајно променити финансијске перформансе пројекта, чак и ако изградња и закуп теку по плану.
Дуготрајни период ниских каматних стопа повећао је вредност некретнина и олакшао финансирање. Са накнадним порастом каматних стопа, позајмљени капитал је постао скупљи, док су купци захтевали веће почетне приносе. Инвеститори пројеката морали су да уложе више капитала, да опрезније рачунају, а у неким случајевима и да прилагоде цене земљишта или грађевинске планове. Многи пројекти су изгубили своју некадашњу профитабилност.
За Вердион, постоји значајан период између добијања грађевинске дозволе и планираног датума завршетка. Каматне стопе и приноси од трансакција могли би се кретати у оба смера до јула 2027. Повољније финансијско окружење би подржало будућу вредност. Ако капитални трошкови остану високи, некретнина ће морати да генерише јачи приход од закупнине како би оправдала свој потенцијал вредновања од 45 милиона евра.
Најбоља заштита од флуктуација на тржишту капитала је стабилан новчани ток. Дугорочни уговори са кредитно способним компанијама, тржишно утврђене закупнине и ниски ненаплативи трошкови чине некретнину атрактивном чак и уз веће захтеве за повраћај. С друге стране, празан простор има двоструко негативан утицај: резултира изгубљеним приходом, а купци узимају у обзир додатне ризике и трошкове закупнине.
Вердионов најважнији задатак, дакле, није да прецизно предвиди трендове каматних стопа. Компанија мора да створи зграду која остаје изнајмљива под различитим условима на тржишту капитала. Флексибилни простори, ниски оперативни трошкови и широка привлачност за кориснике су економски вреднији од оптимистичне опкладе на каматне стопе.
Послови нису аутоматски загарантовани
Нови логистички објекти се често оправдавају својим утицајем на запошљавање. Током фазе изградње, склапају се уговори за планирање, грађевинске компаније, занатлије, техничку опрему и услуге. Међутим, колико додате вредности заправо остаје у региону зависи од компанија са којима су потписани радови, ланаца снабдевања и подизвођача.
Током оперативне фазе, утицај на запошљавање је још неизвеснији. Традиционално, радно интензивно складиштење може створити бројна оперативна радна места. С друге стране, високо аутоматизовани центар може руковати већом количином робе са знатно мањим бројем запослених. Међутим, ово би створило квалификованија радна места у одржавању, анализи података, ИТ-у, контроли постројења и управљању процесима. Без потврђене базе корисника, стога је немогуће поуздано проценити будући број радних места.
Квалитет запослења такође зависи од оперативног концепта. Рад у сменама, нивои плата, привремено запослење, захтеви за обуком и степен аутоматизације знатно варирају. За регион, локација са услугама везаним за производњу и техничким активностима је често вреднија од једноставног транзитног складишта са мало локалне интеграције. Дизајн зграде омогућава обе опције.
Приступачност запослених постаје кључни фактор локације. Логистичке компаније у многим областима се такмиче за возаче, особље у складишту и техничке стручњаке. Јавни превоз, безбедне бициклистичке стазе и одговарајуће везе за смене могу олакшати запошљавање. Добар приступ аутопуту сам по себи није довољан ако запослени имају потешкоћа да дођу до локације без сопственог аутомобила.
Чак ни општински приходи нису загарантовани. Порези на имовину и потенцијални порези на пословање морају се одмерити у односу на јавне трошкове за путеве, ватрогасне службе, одводњавање и управљање саобраћајем. Штавише, износ пореза на пословање зависи од профитабилности, локације компаније и пореске структуре будућих корисника. Стога, регионалну корист не треба процењивати на основу величине зграде, већ на основу стварне додате вредности коју она генерише.
Корист од саобраћаја генерише екстерне трошкове
Логистичке некретнине зависе од саобраћаја. То представља фундаментални сукоб циљева. Близина аутопута А5 смањује оперативне трошкове и омогућава брзе везе. Истовремено, додатна путовања камионима стварају буку, емисије, хабање путева и ризик од незгода. Рад 24/7 распоређује саобраћај током целог дана, али може повећати ноћне гужве.
Одвојени улази за аутомобиле и камионе, довољан простор за маневрисање и јасно организована заузетост капија побољшавају безбедност и ефикасност. Паркинг места за камионе и простори за паузу спречавају возаче да насумично чекају на јавним местима. Дигитално управљање временским интервалима смањује време шпица и застоја. Такве мере нису само оперативно корисне већ утичу и на прихватање јавности.
Дугорочно гледано, декарбонизација друмског теретног саобраћаја постаће све важнија. Електрични камиони захтевају високе капацитете пуњења, простор и интелигентно управљање енергијом. Фотонапонски системи и високо ефикасна мрежна веза пружају основу, али захтеви тешких комерцијалних возила могу бити значајни. Накнадно уградња инфраструктуре за пуњење, спремна за будућност, ојачала би дугорочну вредност локације.
Сам CoreHub је првенствено оријентисан на друмски саобраћај. Директна железничка веза вероватно не би била ни економски исплатива ни практична за све кориснике објекта ове величине. Ипак, компаније могу индиректно интегрисати регионалне терминале, луке или услуге комбинованог транспорта. Локација Раштата у коридору Горње Рајне отвара неколико начина транспорта, чак и ако непосредне операције унутар складишта остану усмерене на камионе.
Економска процена је стога двострука. За закупце и власнике, близина аутопута нуди јасну предност. Међутим, за ширу јавност то резултира трошковима који нису у потпуности укључени у цену закупнине или превоза. Одговоран оператер мора ограничити ова оптерећења ефикасним управљањем саобраћајем, возилима са нижом емисијом и добром координацијом са локалним властима.
Три сценарија до јула 2027
У повољном сценарију, немачка економија се стабилизује, индустријска потражња се опоравља, а компаније више улажу у модерне ланце снабдевања. Истовремено, понуда новоградње остаје ограничена јер су многи инвеститори одложили пројекте. Вердион издаје обе јединице у закуп кредитно способним закупцима пре или убрзо након завршетка. Дугорочни закуп и повољније окружење каматних стопа подржавају вредност. CoreHub би се тада сматрао успешним контрацикличним развојем.
У реалистичном основном сценарију, економија остаје слаба, док су висококвалитетни простори и даље тражени. Једна јединица се брзо издаје у закуп, док потрага за другом траје дуже. Вердион ће можда морати да понуди периоде без плаћања закупнине, субвенције за развој или флексибилније услове уговора. Новчани ток почиње касније и у почетку је мањи, али некретнина постиже стабилну попуњеност у разумном року.
У најгорем случају, пад у аутомобилској индустрији се интензивира. Добављачи смањују капацитете, логистичке компаније избегавају ширење, а додатни постојећи простор излази на тржиште. Истовремено, трошкови финансирања остају високи. Вердион би морао да смањи закупнине или понуди значајне подстицаје. Продужена празност би негативно утицала на зараду, а самим тим и на вредност пројекта.
Четврти, често потцењени ризик лежи у различитим захтевима корисника. Потражња може постојати, али може захтевати више струје, додатну технологију заштите од пожара, различите конфигурације капија, посебне дозволе или веће паркинг капацитете. Што се касније такви захтеви појаве, то је адаптација скупља. Флексибилна основна структура смањује овај ризик, али га не може у потпуности елиминисати.
Рок до јула 2027. године је такође предност за маркетинг. Већим компанијама је често потребно много месеци за процену локације, интерна одобрења, преговоре о уговорима, техничко планирање и пресељење. Са грађевинском дозволом и фиксним распоредом, Вердион може рано да започне обавезујуће преговоре. Кључна ствар није само да се простор изнајми што је брже могуће, већ и под економски исплативим условима.
Успех се може мерити помоћу четири метрике
Да ли ће CoreHub бити економски успешан не треба мерити искључиво пуном попуњеношћу. Први кључни фактор је брзина издавања. Сваки месец упражњености одлаже приходе и повећава везани капитал. Међутим, брзо издавање је корисно само ако се не постиже прекомерним уступцима.
Други фактор је квалитет уговора о закупу. Кредитна способност, рок закупа, индексација, права на раскид и расподела оперативних и трошкова одржавања одређују стабилност новчаног тока. Дугорочни закуп са финансијски јаком компанијом може значајно повећати вредност некретнине. Насупрот томе, краткорочни закуп са високом номиналном закупнином може носити веће ризике.
Трећи фактор је стварна оперативна и енергетска ефикасност. Реалне бројке потрошње су кључне, а не само планиране вредности или сертификати. Ако топлотне пумпе, омотач зграда, осветљење и фотонапонски системи мерљиво смање трошкове комуналних услуга, ствара се одржива конкурентска предност. Ако уштеде буду мање од очекиваних, постаје теже оправдати доплату на закупнину за нову зграду.
Четврти фактор је диверзификација потражње. Ако Вердион привуче кориснике из више индустрија, његова зависност од учинка аутомобилске индустрије ће се смањити. Компаније које комбинују логистику са лаком производњом, техничком обрадом или регионалном дистрибуцијом биле би посебно вредне. Ово би генерисало више локалне вредности него једноставно транзитно складиште.
Ова четири фактора су међусобно повезана више него што се на први поглед чини. Добра технологија олакшава изнајмљивање, широка база корисника побољшава уговорну позицију, стабилни уговори повећавају вредност некретнине, а ниски оперативни трошкови јачају лојалност закупаца. Успех пројекта, дакле, не произилази из једне карактеристике, већ из међусобног деловања локације, зграде и структуре уговора.
Оправдано позитивна, али трезна процена
Вердион КорХаб Раштат је економски исплатив и стратешки логичан. Његова локација комбинује успостављену индустријску регију са аутопутем А5 и близину Француске. Две хале ограничавају ризик закупа, техничка опремљеност проширује базу корисника, а високи стандарди одрживости одговарају на растуће захтеве компанија, банака и инвеститора.
Комбинација развоја браунфилд локација и флексибилне грађевинске структуре је посебно привлачна. Вердион користи постојећу индустријску локацију уместо изградње изолованог великог складишта на новоизграђеној локацији. Истовремено, избегава стварање превише специјализоване некретнине која функционише само за једног корисника. Ово побољшава дугорочну прилагодљивост.
Ипак, ризици остају значајни. Спекулативни почеци градње пребацују цео ризик закупа на инвеститора. Регионална снага аутомобилске индустрије је истовремено и циклична зависност. Каматне стопе, трошкови изградње и потенцијални подстицаји за закуп могу негативно утицати на потенцијал вредности. Карактеристике одрживости такође остварују своје економске користи само када заправо смањују оперативне трошкове и када их закупци цене.
Јасни изгледи су стога опрезно позитивни. Вердион не улаже слепо у општи логистички бум, већ конкретно у разлику у квалитету између модерних захтева и старења складишних залиха. Локација и концепт нуде добре предуслове за искоришћавање ограничене понуде новоградње. Међутим, то не гарантује успех.
На крају крајева, значај пројекта није одређен инвестицијом од 45 милиона евра. Кључни фактор је да ли ће Вердион моћи да пронађе два одговарајућа закупца до 2027. године, обезбеди одрживе уговоре и претвори обећани технички и енергетски квалитет у опипљиве оперативне користи. Ако ово успе, CoreHub ће постати робусна компонента Горњег рајнског коридора и убедљив пример модерног развоја браунфилда. Међутим, ако потражња остане превише зависна од аутомобилске индустрије која се бори, или ако обезбеђивање закупа захтева значајне уступке, потенцијална вредност ће се брзо смањити. Зграде се могу завршити како је планирано; да ли ће на крају постати јака некретнина одлучиће тржиште.
Ваш глобални партнер за маркетинг и развој пословања
☑️ Наш пословни језик је енглески или немачки
☑️ НОВО: Преписка на вашем матерњем језику!
Konrad Wolfenstein
Ја и мој тим смо срећни што вам можемо бити на располагању као ваш лични саветник.
Можете ме контактирати попуњавањем контакт форме овде wolfenstein@xpert.digital:или ме једноставно позовите на +49 7348 4088 965. Моја имејл адреса је
Радујем се нашем заједничком пројекту.
