Кинеска криза | Кинески сектор некретнина у слободном паду: Потцењена Ахилова пета глобалне економије

### Чишћење од 90 процената: Криза на тржишту некретнина у Кини је гора него што свет жели да верује ### Шок богатства за средњу класу: Крај кинеског сна о некретнинама и злату ### Од мотора раста до дужничке замке: Кинеска „Ахилова пета“ прети глобалној економији ### „Само је опстанак важан“: Тајкун некретнина Рони Чен предвиђа изгубљену деценију Кине ###

Пад цена у 61 метрополи: Зашто покушаји спасавања Пекинга на тржишту некретнина пропадају

Некада неуништив мотор глобалног раста, сада системски ризик историјских размера: Кинески сектор некретнина суочава се са прекретницом која далеко превазилази цикличне флуктуације.

Дуго времена, куповина некретнина у Кини сматрана је најсигурнијом опкладом на успон земље – гаранцијом просперитета на којој се заснива скоро три четвртине кинеског приватног богатства. Али та сигурност је имплодирала. Оно што тренутно доживљавамо није само корекција тржишта, већ фундаментална криза, коју Рони Чен, легендарни патријарх компаније Ханг Лунг Пропертиес, прикладно описује као чисту „борбу за опстанак“.

Његово упозорење има значајну тежину: Још 2007. године, Чан је предвидео масовно изумирање кинеских програмера – пророчанство које се брутално испунило нестанком деведесет процената учесника на тржишту у то време. Данас, он поново гледа у понор и не види брзи повратак, већ „изгубљену деценију“. Тренутни подаци га потврђују: У 61 од 70 најважнијих градова, цене падају, инвестиције се стрмоглаво смањују, па чак и масивни владини подстицаји се показују неефикасним пред зидом невољности купаца и губитка поверења.

Овај чланак анализира анатомију спорог пада који не само да паралише домаћу кинеску економију и осиромашује средњу класу, већ и, као потцењена Ахилова пета, угрожава стабилност целе глобалне економије. Од очајних шема „пробног становања“ до куцајуће дужничке бомбе локалних самоуправа, прочитајте зашто је ера кинеског грађевинског бума коначно завршена и какве су последице за све нас.

У вези са овим:

• Кина | Дилема Пекинга између бума извоза и стагнације домаћег тржишта: Структурна зависност од извоза као замка раста

Када реторика преживљавања постане стварност – Зашто ће мрачна предвиђања Ронија Чена одредити будућност кинеске економије

Кинеско тржиште некретнина налази се на прекретници која се протеже далеко изван грађевинарства. Оно што се некада сматрало поузданим мотором раста све се више трансформише у ризичну појаву која би могла да угрози економску стабилност не само Кине, већ и целе глобалне економије. Упозорење Ронија Чена, угледног патријарха хонгконшке компаније Ханг Лунг Пропертис, да је опстанак сада једино што је важно у кинеском сектору некретнина, није драматично потцењивање, већ отрежњујућа дијагноза сектора у егзистенцијалној кризи.

Још 2007. године, Чен је одржао пророчки говор на скупу инвеститора у некретнине, упозоравајући да ће од стотину фирми, само неколико преживети на врху, док ће се већина распасти или потпуно нестати. Већина је у то време сматрала ову процену песимистичким претеривањем. Међутим, наредне године су откриле још суровију стварност од Чановог предвиђања: девет од десет компанија за некретнине сада је нестало са тржишта или постоји само у фрагментима. Ово историјско искуство даје посебну тежину његовим тренутним изјавама о периоду пуког преживљавања. Чен не говори из перспективе спекулације, већ из перспективе савременог сведока који је више пута доживео потпуну трансформацију сектора.

Чанова тренутна анализа иде даље од пуког идентификовања тржишних проблема. Његова порука има за циљ фундаменталну промену у понашању, ону која ће бити неопходна за опстанак предузећа. Мото је: обезбедити капитал, пажљиво испитати трошкове, минимизирати ризике. Ове одбрамбене стратегије су антитеза експанзионе динамике која је карактерисала бум у протекле две деценије. Генерација предузетника која је одрасла током континуираног успона Кине и навикла се на стабилан новчани ток и профитабилну брзу продају мора се изненада прилагодити управљању кризама. Чан очекује деценију стагнације, а не нови успон. Ово очекивање изгубљене деценије фундаментално се разликује од цикличних падова које је сектор пребродио у прошлости.

Индикатор кризе: Имплозија вредносне архитектуре

Кључни подаци из октобра 2025. године сликају тржишну слику која поткрепљује Чанову песимистичну процену чврстим чињеницама. Цене нових станова у седамдесет највећих градова Кине пале су за 0,5 одсто на месечном нивоу. Ово је био најоштрији месечни пад од октобра претходне године. На годишњем нивоу, пад цена је износио 2,2 одсто. Оно што овим бројкама даје њихов прави значај је њихова ширина: шездесет један од седамдесет анкетираних градова пријавио је пад цена. Још је забрињавајуће то што чак ни најбоље локације у традиционално стабилним метрополама Пекингу и Шангају нису издржале притисак. Ови градови прве категорије, који обично боље апсорбују економске падове, такође су доживели приметне губитке цена.

Покушај владе да створи стабилност ублажавањем услова финансирања и пружањем других подстицаја остао је углавном неефикасан. Мере уведене у септембру – смањење каматних стопа на хипотеке, ублажавање ограничења куповине и смањење захтева за депозитом – показују пуни обим кризе поверења у њихову неефикасност. Ако чак ни масовне регулаторне интервенције не успеју да стимулишу потражњу, то сугерише да понашање тржишта није вођено само финансијским ограничењима већ и фундаментално нарушеним поверењем потрошача.

Читав сектор доживљава контракције у свим кључним индикаторима. Од јануара до октобра 2025. године, инвестиције у сектор некретнина пале су за скоро 15 процената. Почетак изградње нових пројеката опао је за скоро 20 процената. Обим продаје нових пројеката смањен је за 7 процената. Посебно је вредно пажње повећање залиха непродатих некретнина за више од 5 процената. Овај последњи индикатор сигнализира фундаментални проблем: не само да се мање граде, већ се смањује и могућност продаје постојећих некретнина. Растућа стопа незапослености је супротност ономе што би функционално тржиште са цикличним слабостима показало.

Регионалне разлике и периферијализација тржишта

Географија колапса тржишта открива образац структурних померања. У североисточној Кини, традиционално индустријализованом региону, инвестиције су пале за скоро четвртину. Источна обала, територија где је концентрисано становништво и самим тим најјача потражња, доживљава значајан пад. Запад земље је нешто стабилнији, али чак и овај регион показује силазни тренд. Ова географска диференцијација није безначајна. Она показује да колапс није само циклична слабост у процвату грађевинског сектора, већ одражава структурне промене у динамици становништва и регионалној економској снази.

Дивергентни развој према класификацији нивоа је посебно проблематичан. Док се градови нивоа 1, највеће метрополе, релативно добро држе, градови нивоа 2 и нивоа 3 показују стално убрзани пад. Ово је економски перверзно, јер ови мањи градови чине велики део потражње за становима за Кинезе средње класе. Ако се тржиште уруши управо у овим областима, то сугерише да нису само богати ти који купују у Пекингу и Шангају, већ да се велика већина кинеског становништва повлачи са тржишта некретнина.

Судбина постојећих некретнина је посебно индикативна. Ове некретнине играју централну улогу у стању имовине приватних домаћинстава. У октобру, 67 од 70 највећих градова пријавило је ниже цене него претходне године. Док је пад био спорији у градовима прве категорије, тренд остаје негативан. У градовима друге категорије, пад се чак и благо појачао. Овај развој догађаја открива самопојачавајући систем: Купци се уздржавају, очекујући да ће цене даље пасти. Инвеститори продају са губитком или потпуно заустављају продају. Слободни простори се повећавају. Ово ствара даљи притисак на смањење цена. Тржиште се само успорава, а не постоји спољни стимуланс који би прекинуо овај зачарани круг.

Екстремне мере као индикатор тржишне кризе

Мере којима се инвеститори прибегавају како би уопште генерисали било какву продају су показатељи екстремног очаја. У Гуангџоуу и Шангају, неки инвеститори сада нуде пробне периоде у којима је довољан мали депозит пре него што се потпише стварни уговор о куповини или закупу. Други пројекти се одричу трошкова управљања на годину дана. Неки други, пак, дају паркинг места бесплатно. Једно паркинг место може коштати и до 500.000 јуана у неким кинеским градовима, што је еквивалентно скоро 63.000 евра. Такве понуде представљају значајне попусте који доводе у питање профитабилност ових пројеката.

Емпиријска студија показује да 88 одсто великих пројеката некретнина у 21 урбаном центру прибегава значајном смањењу цена или подстицајима. Ова стопа је изванредна јер није у питању маргинално прилагођавање слабој потражњи, већ готово универзална пракса. Иако ове праксе могу генерисати краткорочне приходе, оне истовремено показују да је фундаментална цена некретнина испод онога што су оригинални програмери израчунали. Ово је знак масовног уништавања капитала, што се огледа у билансима стања компанија за некретнине.

Друштвене мреже у Кини документују у реалном времену како се јавно расположење мења. Корисници извештавају о растућој забринутости због тржишта рада и стагнирајућем приходу. Неки праве поређења са америчком финансијском кризом из 2008. године. Други описују осећај полако нарастајуће олује која еродира поверење потрошача. Ови неквантификациони аспекти тржишне ситуације су подједнако важни као и чврсти подаци, јер показују да криза не утиче само на економске агрегате, већ и нагриза психолошку основу за потрошњу и инвестиције.

Наша стручност у Кини у развоју пословања, продаји и маркетингу - Слика: Xpert.Digital

Фокус индустрије: B2B, дигитализација (од AI до XR), машинство, логистика, обновљиви извори енергије и индустрија

Више информација овде:

• Експертски пословни центар

Тематски центар који нуди увиде и стручност:

• Платформа знања која покрива глобалне и регионалне економије, иновације и трендове специфичне за индустрију
• Збирка анализа, увида и основних информација из наших кључних области фокуса
• Место за стручност и информације о актуелним дешавањима у пословању и технологији
• Чвориште за компаније које траже информације о тржиштима, дигитализацији и иновацијама у индустрији

Уништење богатства и његове последице по потрошњу

Чаново запажање о ефектима богатства је кључно за разумевање макроекономских импликација ове кризе. Отприлике три четвртине приватног богатства у Кини је везано за некретнине. Ово је концентрација уобичајена у развијеним земљама, али на овом нивоу представља структурни ризик. Када цене падну, богатство целих домаћинстава се одмах смањује. Потрошња тренутно пати јер многе кинеске породице заснивају своју потрошњу на вредности својих домова. Ово није неосновани психолошки ефекат, већ је заснован на реалним финансијским условима. Домаћинства чија нето вредност опада смањују своју потрошњу на небитне производе и повећавају своју стопу штедње.

Расположење кинеских потрошача већ показује знаке ове ерозије. Поверење потрошача је значајно опало у поређењу са историјским просецима. Институт за међународне финансије и други истраживачки институти документују значајан пад оптимизма домаћинстава у погледу њихових будућих изгледа за приходе. Анкете спроведене у преко 260 градова откриле су посебно оштар пад поверења у куповину кућа у мањим градовима, са месечним смањењем од 2,9 процентних поена. Ово је додатни показатељ да се криза сели из центара у периферију, где има израженији утицај.

Проблем лежи у асиметричној дистрибуцији информација. У градовима прве категорије, купци се и даље могу ослонити на наратив да ће се ова тржишта прилагодити на дужи рок. У градовима друге и треће категорије такво сидро више не постоји. Тамо криза постаје одмах видљива, јер се суседни пројекти продају по нижим ценама. То погоршава пад и убрзава дефлацију цена.

У вези са овим:

• Кина и неијуан систематског прекомерног улагања: државни капитализам као акцелератор раста и структурна замка

Званични оптимизам наспрам реакције тржишта

Досадашњи одговор владе показује класичан образац кризе у којој власти предузимају закаснеле акције. Покушаји стварања стабилности ублажавањем ограничења нису успели. Неке банке и истраживачке фирме очекују опрезну стабилизацију до краја 2026. године, али такве прогнозе се више заснивају на поверењу у историјску способност кинеске владе да ублажи кризе него на фундаменталном побољшању динамике тржишта.

Међутим, само тржиште сигнализира да је време за брзи опоравак прошло. Обим пада цена сугерише да се не ради о локалним феноменима или прилагођавањима након прегревања, већ о структурном помаку. Тржишту које се успорава због растућих залиха, смањења броја започетих стамбених објеката и стагнирајуће потрошње потребни су не само циклични стимуланси већ и структурне реформе.

Дугорочна перспектива: Деценија адаптације

Чаново предвиђање деценије без новог узлазног тренда је у директној супротности са очекивањима која су се створила током бума. Генерација предузетника и инвеститора се навикла да сектор некретнина не само да генерише профит, већ то чини поуздано и са високим приносима. Ово очекивање се огледа у структури многих биланса стања компанија, који се ослањају на стални прилив капитала и текуће дужничко финансирање. Ако овај ток пресуши, оно што следи није консолидација, већ колапс.

Структурни изазови нису привремени. Кинеско становништво се истовремено смањује и стари. Процес урбанизације се успорава, јер је већина становништва већ концентрисана у градовима. Економски замах миграције из руралних у урбане средине, који је деценијама генерисао стални ток потражње за становима, опада. Истовремено, све већа залиха неискоришћених или недовољно искоришћених стамбених објеката се акумулира у већим градовима. Ово је злослутан знак, који указује на структурну превелику понуду, а не само на цикличну.

Системске међусобне повезаности и дужничка бомба

Значај сектора некретнина за целокупну кинеску економију чини тренутну кризу системском претњом. Сектор чини више од 20 процената кинеског БДП-а. Укључујући индиректне ефекте – као што су производња грађевинског материјала, транспорт и финансирање – ова бројка расте на између 25 и 30 процената. Ова размера значи да колапс сектора не може бити изолован, већ ће утицати на целу економију.

Посебно је проблематична испреплетеност са банкарским системом. Хипотеке представљају значајан део банкарских кредита. Иако званични подаци и даље приказују квалитет кредита као релативно добар, учесници на тржишту знају да се ова процена заснива на рачуноводственим механизмима, а не на стварним ризицима од неизвршења обавеза. Када домаћинства више не могу да сервисирају своје хипотеке јер вредност њихове имовине опада и последично губе кредитну линију, проблем са кредитом не настаје због експлицитних неизвршења обавеза плаћања, већ због трансформације теоретски нормалних кредита у случајеве који захтевају реструктурирање.

Још критичнији су индиректни дугови. Последњих година, локалне самоуправе су се у великој мери ослањале на финансирање кредитима путем посебних институција, јер стварни порески приходи нису пратили захтеве потрошње. Велики део овог дуга финансиран је продајом земљишта. Ако инвеститори у некретнине купују мање земљишта јер им се марже срушавају, приходи од продаје земљишта за општине ће се смањити. То, заузврат, ствара финансијски притисак на локалне самоуправе, које морају да сервисирају свој дуг.

Укупна слика је међусобно повезан систем у коме се сваки шок у једној компоненти шири кроз све остале. Централна влада може интервенисати краткорочно финансијским ињекцијама, али дугорочно ће овај модел довести до већег централног дуга.

Фокусирајте се на домаћу економску стратегију

Кинеско руководство је препознало да истрошеном моделу извоза требају нови мотори. Следећи петогодишњи план полаже велике наде у јачање домаће економије. Ово је добра стратегија, јер ослањање на извоз више није одрживо у светлу глобалних трговинских сукоба. Фокус на потрошњу такође има смисла са превентивног становишта, с обзиром на старење становништва и потребу за довољно високом домаћом потражњом како би се осигурала друштвено-политичка стабилност.

У вези са овим:

• Пекиншки нови петогодишњи план и масовни инвестициони програм: Како Кина доводи у питање глобални економски поредак

Проблем лежи у времену и зависности ове стратегије од сектора некретнина. Унутрашњи циклус функционише само када потражња домаћинстава расте. Све док богатство настави да опада, домаћинства ће штедети уместо да троше. Дуго најављивани пораст потрошње није се остварио. Емпиријски подаци показују да стопе потрошње не расту, већ остају стабилне или чак опадају, док стопе штедње остају високе.

Уколико се приватна потражња не повећа, влада ће бити приморана да прибегне другим мерама. Директна плаћања породицама су једна од могућности. Такође су ту и програми слични постојећим шемама откупа старих аутомобила, који стимулишу куповину нове робе. Свака од ових мера подразумева даљи државни дуг. Ово ствара сценарио у којем влада мора прогресивно да замени приватну потрошњу јавним трансферима. Иако је ово економски исплативо у ограниченом временском периоду, то доводи до веће фискализације економије и дугорочних проблема са коефицијентима дуга.

У вези са овим:

• Слабо кинеско домаће тржиште: Кинеска економска моћ између регионалне динамике и глобалног изазова

Фискална замка

Најновији подаци већ показују озбиљност ситуације. Кина је повећала свој званични буџетски дефицит за 2025. годину на четири процента БДП-а – што је највиши ниво од најмање 2010. године. Званични подаци потцењују стварно дужничко оптерећење, јер велики део дуга стварају локалне власти кроз посебне механизме ван основног буџета. До краја 2024. године, укупан државни дуг износио је 92,6 билиона јуана, укључујући званични државни дуг од 34,6 билиона јуана, легални дуг локалних самоуправа од 47,5 билиона јуана и скривени дуг од 10,5 билиона јуана.

Однос дуга Кине према БДП-у био је 68,7 процената, што делује ниско у поређењу са другим развијеним земљама широм света, јер просечно земље Г20 износе 118,2 процента. Међутим, ово поређење је обмањујуће јер однос дуга Кине брже расте, а приходи не прате расходе. У ствари, државни приходи стагнирају у номиналном износу, док се расходи за мере стабилизације повећавају.

Ово ствара проблем одрживости. Ако приходи не расту док се дугови акумулирају, на крају ће доћи до тачке у којој ће саме отплате камата постати терет. Проактивне реформе би то спречиле, али политички је лакше реаговати краткорочно новим дугом него спровести структурне промене.

Поверење у будући опоравак

Банке и истраживачке фирме које очекују стабилизацију од краја 2026. године па надаље, ову прогнозу заснивају на поверењу да кинеска влада и даље може да се носи са проблемом. Историјски гледано, Кина је више пута превазилазила кризе без већих економских колапса. Међутим, ово поређење треба третирати са опрезом, јер тренутна ситуација укључује неколико нових елемената: демографско успоравање, засићеност урбаних средина и већи ниво дуга.

Сасвим је могуће да ће подаци показати стабилизацију тржишта на новом, нижем нивоу. Међутим, ова нова тачка равнотеже могла би бити знатно испод историјских цена. Стабилизација након пада цена од 20 или 30 процената од врхунца је економски реална, али би значила огроман губитак богатства за домаћинства и предузећа која су урачунала више цене.

Регионални утицаји

Кинеско тржиште некретнина деценијама обликује глобални пејзаж. Ако Кина не успе да искористи сектор некретнина као покретач раста и уместо тога га доживи као препреку, импликације ће бити глобалне. Извозници робе који су профитирали од потражње за кинеским грађевинским производима осетиће последице. Финансијске институције широм света које су спекулисале са кинеским некретнинама суочиће се са губицима.

Међутим, ефекат није симетричан. Док се Кина суочава са кризом која траје неколико година, друге земље ће бити мање драматично погођене. Ово не представља златну грозницу, већ успоравање глобалне потражње у неколико сектора.

Крај једне ере

Ченово упозорење из 2007. године да већина компанија за некретнине неће преживети показало се тачним. Његова тренутна порука, да је циљ опстанак, а не раст, такође није песимистичко искривљавање већ рационална процена. Тржиште са падом цена у 61 од 70 градова, са растућим залихама, очајничким попустима, урушавањем започете градње и стагнирајућем потрошачком поверењем је заиста у ситуацији преживљавања.

Ова криза неће уништити кинеску економију, али ће је значајно преобликовати. Домаћинства неће смањити стопе штедње, већ ће их повећати. Компаније ће мање улагати. Држава ће се суочити са већим фискалним теретом. Структура економије ће морати да се помери, од раста усмереног на грађевинарство ка потрошњи и иновацијама. Ово је неопходно ребалансирање, али године прилагођавања ће трајати деценију. Током овог времена, сектор некретнина неће бити мотор раста, већ проблематично подручје којим треба управљати. Последице ове трансформације неће само обликовати Кину, већ ће утицати и на глобалну економску динамику у наредној деценији.

☑️ Наш пословни језик је енглески или немачки

☑️ НОВО: Преписка на вашем матерњем језику!

Konrad Wolfenstein

Ја и мој тим смо срећни што вам можемо бити на располагању као ваш лични саветник.

Можете ме контактирати попуњавањем контакт форме овде или једноставно позовите на +49 89 89 674 804 ( Минхен) . Моја имејл адреса је: [email protected]

Радујем се нашем заједничком пројекту.

☑️ Подршка малим и средњим предузећима у стратегији, консултацијама, планирању и имплементацији

☑️ Креирање или реорганизација дигиталне стратегије и дигитализације

☑️ Проширење и оптимизација међународних продајних процеса

☑️ Глобалне и дигиталне B2B платформе за трговање

☑️ Пионирски развој пословања / Маркетинг / Односи с јавношћу / Сајмови

Искористите предности Xpert.Digital-овог опсежног, петоструког стручног знања у свеобухватном пакету услуга | Истраживање и развој, XR, односи с јавношћу и оптимизација дигиталне видљивости - Слика: Xpert.Digital

Xpert.Digital поседује дубинско знање у различитим индустријама. То нам омогућава да развијемо прилагођене стратегије прецизно усклађене са захтевима и изазовима вашег специфичног тржишног сегмента. Континуираном анализом тржишних трендова и праћењем развоја у индустрији, можемо деловати проактивно и понудити иновативна решења. Комбинација искуства и стручности ствара додатну вредност и пружа нашим клијентима одлучујућу конкурентску предност.

Више информација овде:

• Искористите предности 5 области стручности компаније Xpert.Digital у једном пакету – већ од 500 евра месечно