«Склад, готовый к использованию электроэнергии»: почему традиционные склады скоро устареют

Ловушка высоких затрат на логистическую недвижимость: почему сосредоточение внимания исключительно на стоимости строительства вводит в заблуждение

Скрытый риск: как недостаток пропускной способности сети замедляет реализацию новых логистических проектов

В настоящее время логистическая отрасль переживает глубокий сдвиг парадигмы, который буквально переворачивает с ног на голову прежние представления о выборе площадки и оценке недвижимости. На протяжении десятилетий такие факторы, как непосредственная близость к автомагистрали, выгодные цены на землю и региональная доступность рабочей силы, доминировали в решениях разработчиков проектов и инвесторов. Однако быстрая электрификация и автоматизация всех основных логистических процессов — от роботов для комплектации заказов и зарядной инфраструктуры для электрогрузовиков до сложных холодильных цепей — теперь выдвигают на первый план совершенно новый критерий: надежное, адекватное по мощности и доступное электроснабжение.

В условиях, когда энергосеть все чаще становится узким местом, чисто строительный подход уже недостаточен. Вместо этого, «склад, готовый к электроснабжению», превращается в новый отраслевой стандарт. В данной статье подробно анализируется, почему киловатт-час становится новым эталоном для логистической недвижимости, как перспективный анализ общей стоимости владения минимизирует инвестиционные риски и почему фотоэлектрические системы и интеллектуальные системы управления нагрузкой перестали быть дополнительными опциями и стали незаменимой основой для перспективных и конкурентоспособных цепочек поставок.

Когда наличие розетки становится фактором местоположения: почему киловатт-час определяет будущее логистической недвижимости

В немецкой логистической отрасли происходит тихий, но глубокий сдвиг в логике выбора места для размещения предприятий. На протяжении десятилетий доступ к автомагистралям, цены на землю, наличие рабочей силы и скорость получения разрешений определяли местоположение нового распределительного центра, логистического узла или холодильного склада. Теперь все большее значение приобретает другой фактор: надежное, достаточно мощное и доступное электроснабжение. То, что когда-то было незначительной технической деталью в строительных проектах, теперь стало стратегическим узким местом, влияющим на инвестиционные решения, выбор площадки и, в конечном итоге, на конкурентоспособность всей цепочки поставок.

Причина кроется в электрификации практически всех процессов на логистических объектах. Конвейерные технологии, сортировочные системы, роботы для комплектации заказов, зарядная инфраструктура для промышленных погрузчиков и, все чаще, для электропогрузчиков, системы охлаждения, системы управления зданиями и ИТ-системы в совокупности создают профили нагрузки, которые предыдущие поколения складов никогда не испытывали. Немецкая ассоциация экспедиторов и логистики (DSLV) прогнозирует, что к 2045 году спрос на электроэнергию в логистическом секторе увеличится в восемь раз по сравнению с сегодняшним уровнем, при этом на эксплуатацию таких логистических объектов, как распределительные центры, центры выполнения заказов, кросс-доки, холодильные склады и высотные склады, придется двузначная доля этого будущего спроса. Этот прогноз коренным образом меняет расчеты разработчиков проектов, институциональных инвесторов и операторов, поскольку объект, запланированный сегодня с недостаточной пропускной способностью электросети, может стать операционным узким местом всего через несколько лет.

Новый знак качества для складов, ориентированных на будущее

Термин «склад, готовый к электроснабжению» описывает склад, изначально спроектированный с учетом высокой, гибкой и резервной доступности энергии. Это включает в себя не только возможность подключения к местному оператору сети, но и целую экосистему трансформаторных подстанций, систем среднего напряжения, низковольтных распределительных щитов, концепций аварийного электроснабжения, аккумуляторных батарей и фотоэлектрических установок на месте. Крайне важно, чтобы все эти компоненты были интегрированы в архитектурный и конструктивный проект на раннем этапе, поскольку последующие модификации логистических объектов технически сложны и дорогостоящи. Позднее перемещение кабельных лотков, установка фотоэлектрической системы на крыше, не рассчитанной на ее конструктивное исполнение, или изменение местоположения трансформатора во время эксплуатации регулярно влекут за собой затраты, во много раз превышающие затраты на заблаговременное первоначальное планирование.

Практические примеры из инициативы «Сила логистики» Немецкой ассоциации логистики демонстрируют, насколько конкретными стали эти требования. В новом, преимущественно холодильном здании площадью около 31 000 квадратных метров, построенном для службы доставки еды HelloFresh, в процесс планирования с самого начала была интегрирована фотоэлектрическая система мощностью 6,2 мегаватта в пиковый период, дополненная трансформаторной подстанцией мощностью 5 мегаватт. Ответственные лица подчеркнули, что уточнение вопросов подключения к сети, вариантов подачи электроэнергии, прокладки кабелей и требований пожарной безопасности на раннем этапе стало решающим фактором успеха, поскольку эти решения практически невозможно отменить. Ожидается, что система будет генерировать около шести гигаватт-часов солнечной энергии в год для двух потребителей на одном объекте – объем, который значительно покрывает собственное потребление и снижает зависимость от нестабильного рынка электроэнергии.

Несмотря на эти показательные проекты, средние показатели по рынку в целом рисуют весьма отрезвляющую картину. Текущие исследования структуры операционных расходов логистических объектов показывают, что 83 процента инвесторов не имеют фотоэлектрических систем, и этот показатель едва ли лучше даже для новых зданий. Только пятая часть инвесторов использует экологически чистую электроэнергию, а более половины по-прежнему покрывают свои потребности в отоплении за счет ископаемого природного газа. Это несоответствие между технологическими амбициями и реальной рыночной ситуацией указывает на значительный потенциал для улучшения, но также и на существенный экономический риск для всех существующих объектов недвижимости, которые не готовы к этой трансформации.

Проблема недостаточного подключения к электросети как недооцененный инвестиционный риск

Главная проблема сейчас заключается не столько в самой технологии, сколько в наличии достаточной пропускной способности сети в нужном месте. Немецкие сети передачи и распределения электроэнергии десятилетиями проектировались для значительно менее электрифицированной экономической системы. С одновременным бумом центров обработки данных, электромобилей, тепловых насосов и энергоемких логистических объектов совершенно разные группы пользователей теперь конкурируют за одну и ту же ограниченную пропускную способность сети в промышленных парках. Немецкая ассоциация энергетической и водной промышленности (BDEW) уже много лет призывает к ускорению подключения к сети, поскольку длительное время ожидания новых или расширенных подключений само по себе становится ограничивающим фактором при принятии решений о местоположении.

Для разработчиков проектов это означает совершенно новый порядок оценки площадок. Если раньше первостепенное значение имел вопрос транспортного сообщения, то сегодня запрос на подключение к местной распределительной сети в идеале должен подаваться параллельно с бронированием земли или даже раньше. Научные исследования по выбору площадок для энергоемких зданий, первоначально разработанные для центров обработки данных, могут быть напрямую применены к логистическим объектам с точки зрения методологии, поскольку оба типа использования объединяет фундаментальная проблема высокого, непрерывного и избыточного спроса на электроэнергию. В таких моделях оценки общая стоимость владения (TCO) обычно получает наибольший вес среди всех критериев выбора площадки, значительно опережая наличие персонала и транспортное сообщение.

Парадоксально, но логистические объекты обладают структурными преимуществами, которые делают их особенно подходящими для энергетического перехода. Большие, в основном неиспользуемые площади крыш, часто обширные участки с местом для наземных солнечных установок и систем хранения энергии, а также, как правило, профиль потребления в дневное время, хорошо согласующийся с характеристиками генерации фотоэлектрических систем, создают синергетический потенциал, которого нет во многих других классах активов. Консультанты по недвижимости и аналитики рынка сейчас используют слоган «Энергия — это новое местоположение», чтобы описать, как гарантированная доступность энергии все больше влияет на саму оценку недвижимости, поскольку арендаторы и инвесторы уделяют этому критерию больше внимания при проведении комплексной проверки и при продлении договоров аренды.

Холодовая цепь как пример экстремального энергопотребления

Нигде острая необходимость в повышении энергоэффективности не проявляется так очевидно, как в секторе хранения с регулируемой температурой. Согласно многочисленным исследованиям, холодильные и морозильные склады потребляют в три-пять раз больше энергии, чем обычный склад того же размера, поскольку холодильные установки должны работать круглосуточно, семь дней в неделю, независимо от температуры окружающей среды или количества людей. Немецкая ассоциация компаний, занимающихся холодильным хранением и рефрижераторной логистикой, оценивает, что на саму систему охлаждения приходится от 70 до 85 процентов общего энергопотребления холодильного склада, а оставшуюся часть составляют дополнительные потребители энергии, такие как освещение, конвейерные системы и мобильные стеллажные системы. Следовательно, затраты на энергию могут составлять до 30 процентов от общих эксплуатационных расходов холодильного склада, что делает их вторым по величине фактором затрат после затрат на персонал.

Эти данные объясняют, почему анализ общей стоимости владения (TCO) имеет гораздо большее стратегическое значение в секторе холодильных складов, чем в складах сухих товаров. Любой, кто планирует строительство холодильного склада, основываясь исключительно на самых низких затратах на строительство за квадратный метр, систематически игнорирует компонент затрат, который действительно определяет общую стоимость за весь срок службы объекта. Экспертный анализ работы холодильных складов показывает, что только отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха (HVAC) могут составлять до 70 процентов энергетического бюджета такого объекта, в то время как переход на холодильные системы с компрессорами с регулируемой скоростью может обеспечить экономию от 15 до 30 процентов. Частотные преобразователи на компрессорах, которые автоматически снижают потребление энергии в периоды меньшей нагрузки на систему охлаждения, могут дополнительно снизить годовые затраты на электроэнергию на 15–25 процентов. Эти преимущества в эффективности намного превосходят все, что даже рассматривалось в секторе складов сухих товаров, и, таким образом, коренным образом меняют логику инвестиций для всего этого класса активов.

Ситуация усугубляется нормативно-правовой базой, связанной с европейским регламентом по фторсодержащим газам, который постепенно ограничивает использование хладагентов, наносящих вред климату, и вынуждает операторов существующих систем модернизировать или полностью заменять свое оборудование. Этот переход совпадает с уже растущими ценами на энергоносители и создает двойную инвестиционную дилемму для многих операторов холодильных складов: в краткосрочной перспективе требуются значительные капиталовложения, в то время как в долгосрочной перспективе уже видны преимущества в повышении эффективности, необходимые для поддержания конкурентоспособности. Те, кто на раннем этапе связывает эту модернизацию с комплексной энергетической стратегией, а не заменяет отдельные компоненты по отдельности, могут минимизировать время простоя и распределить инвестиционные риски на более длительный период.

Почему сосредоточение внимания исключительно на стоимости строительства вводит в заблуждение

Классическая ошибка при оценке логистических объектов, и в частности, холодильных складов, заключается в сосредоточении внимания исключительно на стоимости строительства. На международном уровне стоимость строительства холодильных складов значительно выше, чем обычных складов, что на первый взгляд предполагает решение, основанное исключительно на капитальных затратах. Однако любая авторитетная оценка жизненного цикла показывает, что текущие затраты на электроэнергию в течение типичного срока службы от двадцати до тридцати лет могут значительно превышать первоначальные дополнительные затраты на высококачественную изоляцию, эффективную холодильную технику или интегрированную фотоэлектрическую систему. Именно в этом и заключается методологическая суть подхода к оценке общей стоимости владения (TCO): он смещает акцент в принятии решений с первоначальных инвестиций на совокупные затраты за весь период эксплуатации.

Для обычных логистических объектов без контроля температуры текущие исследования рынка предоставляют дополнительные доказательства этой тенденции. Последний отчет об эксплуатационных расходах немецких логистических объектов документирует значительный сдвиг в распределении ответственности за расходы от инвесторов к арендаторам, вызванный растущей распространенностью так называемых договоров аренды с двойной чистой прибылью, в которых арендаторы сами несут эксплуатационные расходы, такие как электроэнергия, охрана и уборка. На практике этот сдвиг в условиях договора означает, что арендаторы все чаще и напрямую несут финансовую ответственность за энергоэффективность или неэффективность занимаемого ими склада, что структурно усиливает стимул к энергооптимизированному новому строительству и реконструкции. В то же время, исторические сравнительные исследования показывают, что общие затраты на объекты, находящиеся в собственности, развиваются значительно более благоприятно, чем на арендуемые объекты, когда владельцы инвестируют в более эффективные системы электроснабжения и отопления, при этом экономия средств особенно заметна на перевалочных складах из-за большей плотности ворот и связанных с этим теплопотерь.

Фотовольтаика как рассчитываемый компонент учета операционных затрат

Учитывая большие, часто неиспользуемые площади крыш логистических объектов, фотоэлектрические системы в настоящее время считаются наиболее очевидным и проверенным решением проблемы растущих затрат на электроэнергию. Текущие экономические анализы фотоэлектрических систем на складах показывают, что такие инвестиции, при правильном расчете, окупаются в приемлемые сроки. Однако фактическая прибыльность в значительной степени зависит от конструктивной пригодности крыши, уровня собственного потребления и тарифа на электроэнергию или цены на электроэнергию в конкретном месте. Что особенно важно для логистических объектов, уровень собственного потребления может быть особенно высоким, когда часы работы совпадают с солнечными часами, например, в многосменных операциях с упором на дневное использование или в холодильных складах, системы охлаждения которых в любом случае требуют непрерывного электроснабжения.

Конструкция крыши часто определяет целесообразность установки солнечных батарей за несколько лет вперед, поэтому заблаговременное планирование готовности новых зданий к установке солнечных батарей считается разумной деловой практикой. Если здание с самого начала строится с достаточной несущей способностью крыши, заранее проложенными кабельными трассами и трансформаторной подстанцией, рассчитанной на будущее расширение, дополнительные затраты на последующую установку солнечных батарей значительно снижаются, одновременно повышая гибкость для будущего расширения мощности. В сочетании со стационарными аккумуляторными батареями можно также смягчить так называемую одновременность пиковых нагрузок, что, особенно в местах с ограниченной пропускной способностью сети, может стать решающим фактором между осуществимым расширением и тем, которое не удастся из-за перегрузки сети. Таким образом, системы хранения энергии функционируют не только как чистый источник энергии, но и как инструмент управления перегрузками сети и обеспечения операционной устойчивости во время кратковременных отключений электроэнергии.

Автоматизация, управление нагрузкой и новая роль цифровизации

Еще один, часто недооцениваемый, рычаг заключается в интеллектуальном управлении существующими потребителями энергии. Современные системы управления энергопотреблением собирают данные о потреблении в режиме реального времени, выявляют неэффективные условия эксплуатации и позволяют осуществлять целенаправленное управление нагрузкой, которое смещает или снижает пиковые нагрузки. Особенно на холодильных складах, где системы охлаждения являются крупнейшим потребителем энергии, прогнозное управление, зависящее от погоды и мощности, может раскрыть значительный потенциал экономии без ущерба для целостности холодовой цепи. Такие инициативы, как Рабочая группа по энергопотреблению Немецкой логистической ассоциации (BVL), в настоящее время разрабатывают общеотраслевые стандарты для измерения данных о потреблении, чтобы предоставить операторам надежные ориентиры для различных профилей использования и сделать текущий процесс электрификации действительно основанным на данных и управляемым.

Приоритеты также смещаются в сторону автоматизации. Автоматизированные системы хранения и поиска, особенно в холодильных и морозильных камерах, требуют специализированных, морозостойких конструкций, что влечет за собой соответственно более высокие затраты на их приобретение. Однако они снижают как энергопотребление, так и эксплуатационные риски за счет сокращения времени открытия дверей, более точного контроля температуры и уменьшения количества персонала в холодильных камерах. Светодиодное освещение с датчиками движения и дневного света может снизить энергопотребление на 60–70 процентов по сравнению с традиционными технологиями — на первый взгляд небольшая разница, но отнюдь не незначительная, если рассматривать тысячи квадратных метров складских площадей.

Последствия для инвесторов, застройщиков и арендаторов

Для институциональных инвесторов это означает фундаментальную переоценку критериев приобретения. Логистический объект без надежной энергетической концепции, без конструкции крыши, подходящей для установки фотоэлектрических панелей, и без документально подтвержденной возможности подключения к электросети несет в себе скрытый риск обесценивания, который, вероятно, будет усугубляться в ближайшие годы с ростом цен на энергоносители и ужесточением нормативных требований. И наоборот, объекты с доказанной энергетической самодостаточностью, гарантированным резервом подключения к электросети и современными холодильными технологиями могут получить преимущество в оценке, поскольку они предлагают арендаторам меньшие риски эксплуатационных расходов и большую надежность работы. Эта логика уже начинает находить отражение в процессах комплексной проверки при приобретении, так называемых процедурах due diligence, где энергетические вопросы все чаще становятся независимой категорией анализа, а не рассматриваются лишь как второстепенный аспект технического оснащения здания.

Для разработчиков проектов критический путь строительства заметно смещается в сторону энергетической инфраструктуры. Если раньше решающее значение имели сроки получения разрешений на строительство и подъездных дорог, то сегодня зачастую именно время обработки запроса на подключение к сети оператором распределительной сети определяет весь график проекта. Те, кто подает этот запрос слишком поздно или недооценивает необходимую пропускную способность сети, рискуют столкнуться с задержками, которые могут затянуться на месяцы или даже годы, что поставит под угрозу весь бюджет проекта. Поэтому надежная энергетическая стратегия должна быть неотъемлемой частью предварительного технико-экономического обоснования, а не последующим этапом детального планирования.

Для арендаторов и операторов растущая распространенность договоров аренды с двойной чистой прибылью, где затраты на энергию перекладываются непосредственно на арендаторов, означает, что энергоэффективность арендуемого здания напрямую влияет на их собственную структуру затрат и, следовательно, на их конкурентоспособность по сравнению с конкурентами, предлагающими более эффективные объекты. Таким образом, договор аренды без оценки энергоэффективности здания сам по себе становится бизнес-риском, который может иметь последствия на протяжении многих лет и может быть устранен только после истечения срока аренды.

Долгосрочная структурная трансформация

Переход от энергии как технической детали к энергии как центральному фактору местоположения и оценки — это не краткосрочная тенденция, а скорее выражение более глубокой структурной трансформации всей экономики. Электрификация транспорта, отопления и промышленного холодильного оборудования сталкивается с электросетью, расширение которой структурно отстает от спроса, в то время как нормативные требования в отношении климатической нейтральности и хладагентов усиливают давление на принятие мер. Логистические объекты занимают особенно уязвимое положение в этом контексте, поскольку, с одной стороны, они сами входят в число растущих потребителей энергии, а с другой стороны, их большие площади крыш и земельные резервы делают их одним из наиболее очевидных двигателей энергетического перехода.

Сегодня любой, кто инвестирует в логистические объекты, занимается их развитием или эксплуатацией, больше не может игнорировать эту реальность. Вопрос уже не в том, станет ли энергия решающим фактором при выборе местоположения, а в том, насколько быстро отдельные участники рынка адаптируют свои процессы планирования, инвестирования и эксплуатации к этой новой реальности. Учитывая, что значительная часть существующих объектов не оснащена фотоэлектрическими панелями, современными холодильными установками и надежным резервом подключения к электросети, потребность в модернизации и обновлении в ближайшие годы, вероятно, будет существенной и коренным образом преобразует всю отрасль как в экономическом, так и в техническом плане.

Консультирование, планирование и внедрение комплексных решений для высотных складов и автоматизированных систем хранения. — Изображение: Xpert.Digital

Более подробная информация здесь:

• Консультации и планирование высотных складов: Автоматизированный высотный склад – Полностью автоматическая оптимизация хранения паллет – Оптимизация склада

☑️ Язык ведения нашего бизнеса — английский или немецкий

☑️ НОВИНКА: Переписка на вашем родном языке!

Konrad Wolfenstein

Я и моя команда будем рады быть вашими личными консультантами.

Вы можете связаться со мной, заполнив контактную форму здесь [email protected]:или просто позвонив по номеру +49 7348 4088 965. Мой адрес электронной почты

Я с нетерпением жду начала нашего совместного проекта.

☑️ Поддержка малых и средних предприятий в области стратегии, консалтинга, планирования и реализации проектов

☑️ Разработка или корректировка цифровой стратегии и цифровизации

☑️ Расширение и оптимизация международных процессов продаж

☑️ Глобальные и цифровые торговые платформы B2B

☑️ Развитие бизнеса / Маркетинг / PR / Выставки от компании Pioneer

Наш глобальный отраслевой и экономический опыт в области развития бизнеса, продаж и маркетинга. — Изображение: Xpert.Digital

Основные отраслевые направления: B2B, цифровизация (от ИИ до XR), машиностроение, логистика, возобновляемые источники энергии и промышленность

Более подробная информация здесь:

• Экспертный бизнес-центр

Тематический центр, предлагающий аналитические материалы и экспертные знания:

• Информационная платформа, охватывающая глобальную и региональную экономику, инновации и отраслевые тенденции
• Сборник аналитических материалов, выводов и справочной информации по нашим ключевым направлениям деятельности
• Место, где можно найти экспертные знания и информацию о текущих событиях в бизнесе и технологиях
• Центр для компаний, стремящихся получить информацию о рынках, цифровизации и отраслевых инновациях