Почему так много проектов смешанной застройки терпят неудачу – Забытый аспект: Логистика как неотъемлемая часть многофункциональных районов

Борьба с незанятыми площадями: вот почему инвесторы в недвижимость сегодня всецело привержены концепции городов смешанного использования

На протяжении десятилетий строгое пространственное разделение жилых, рабочих и торговых зон считалось непоколебимым идеалом современного городского планирования. Ощутимые последствия этой философии до сих пор формируют нашу повседневную жизнь: опустевшие офисные районы после работы, бесконечные пробки в часы пик и городская инфраструктура, которая рушится под собственными пиковыми нагрузками. Но намечается глубокий сдвиг парадигмы. Под руководством принципа «смешанного использования» формируется движение, радикально переосмысливающее городское пространство — и на то есть веские причины. Будь то функциональный ответ на нынешний кризис офисных зон, рычаг борьбы с вопиющей нехваткой жилья или движущая сила экологически чистой мобильности: городские районы смешанного использования оказываются гораздо большим, чем просто архитектурная концепция или экологическая необходимость. Возвращение к продуктивному городу смешанного использования стало жестким экономическим системным вопросом, оказывающим огромное влияние на стоимость недвижимости, местные экономические циклы и социальную устойчивость. В данной статье рассматривается, почему прекращение разделения сфер использования является важнейшим экспериментом в области городского планирования нашего времени, и кто окажется в проигрыше, если он потерпит неудачу.

Многофункциональные комплексы: город как экосистема

Почему отмена сегрегации в землепользовании является крупнейшим экспериментом в области городского планирования нашего времени – и кто проиграет, если он потерпит неудачу

На протяжении десятилетий функциональное разделение жилых, рабочих и служебных зон считалось достижением современного градостроительства. Афинская хартия, сформированная в духе классического модернизма и под влиянием Ле Корбюзье, в 1930-х годах продвигала принцип разделения землепользования как гигиеничный, эффективный и прогрессивный. Жилые районы здесь, промышленные зоны там, офисные кварталы в других местах – аккуратно разделенные, упорядоченные, казалось бы, управляемые. То, что задумывалось как освобождение от средневековых ограничений, на протяжении десятилетий оказалось структурной проблемой с огромными экономическими, социальными и экологическими издержками.

Сегодня свидетельства этой неудачи трудно игнорировать. Города, которые неизменно полагались на монофункциональные структуры, борются с пустыми офисными районами после работы, разрушающимися торговыми центрами на окраинах, бесконечными пробками на дорогах и инфраструктурой, рассчитанной на пиковые нагрузки, но пустующей большую часть дня. Экономическая основа этого разделения разрушается, поскольку лежащие в его основе экономические предположения больше не соответствуют действительности: изменился характер работы, изменились модели потребления, и климатические издержки, связанные с возникшей в результате мобильностью, становится все труднее оправдать.

Реакция градостроителей и индустрии недвижимости на этот диагноз — смешанное использование. Но этот термин охватывает гораздо больше, чем просто архитектурную тенденцию или маркетинговую стратегию застройщиков. Научные данные, накопленные в последние годы, указывают на глубокую структурную трансформацию: способ организации городского пространства оказывает прямое и измеримое влияние на стоимость недвижимости, модели мобильности, местные экономические циклы, выбросы CO₂ и социальную устойчивость. Смешанное использование — это не стиль, а фундаментальная экономическая проблема.

Многофункциональная застройка и стоимость недвижимости: что на самом деле говорят данные

Один из самых фундаментальных вопросов, волнующих как инвесторов, так и градостроителей, звучит так: экономически ли целесообразна многофункциональная застройка? Ответ, полученный в результате эмпирических исследований рынка недвижимости, неоднозначен, но общая тенденция очевидна.

Исследование, проведенное и опубликованное в 2025 году Международной школой бизнеса в сфере недвижимости IREBS при Регенсбургском университете в сотрудничестве с компанией Midstad, занимающейся управлением недвижимостью, проанализировало 1100 сделок с коммерческой недвижимостью в Берлине и Франкфурте-на-Майне за период от шести до девяти лет. Методологически необычным аспектом этого анализа стало использование скалярного индекса диверсификации, который количественно отражает степень смешанного использования зданий, а не просто различает «смешанное» и «несмешанное». Результаты показательны: во Франкфурте-на-Майне, характеризующемся компактной, моноцентрической городской структурой с доминирующим офисным сектором, можно продемонстрировать выраженную и статистически достоверную ценовую премию для зданий с высокой степенью диверсификации использования. Целенаправленная диверсификация внутри объекта недвижимости воспринимается там как повышение стоимости – предположительно из-за ограниченного доступного пространства и ориентированного на эффективность рыночного спроса. В Берлине, который считается полицентричным городом с исторически сложившейся многофункциональной структурой, ценовой эффект менее выражен, но даже здесь очевидно, что умеренная диверсификация уже рассматривается как позитивный фактор, повышающий ценность недвижимости.

Параллельное исследование, проведенное совместно Midstad и IREBS, в рамках которого было проанализировано 1930 сделок в кольце берлинской линии S-Bahn в период с 2015 по середину 2024 года, подтверждает эту тенденцию: доля зданий смешанного назначения на рынке сделок за этот период увеличилась, особенно значительно в сегментах жилой и коммерческой недвижимости, а также офисных и административных зданий. Важно отметить, что еще один вывод заключается в том, что здания смешанного назначения демонстрируют меньшую волатильность стоимости, чем объекты с одним назначением. На практике это означает, что развитие смешанного назначения на уровне отдельных зданий действует как своего рода встроенная страховка от цикличности рынка.

Это осознание находит отклик в институциональном секторе недвижимости. Последние несколько лет показали, насколько серьезно структурные риски могут влиять на отдельные классы недвижимости: онлайн-торговля для обычных магазинов, удаленная работа для традиционных офисных зданий и пандемия для отелей. Те, кто диверсифицировал свои портфели по локациям и классам недвижимости, внезапно столкнулись с рисками концентрации, которых они не предвидели. Многофункциональная застройка на уровне здания и района предлагает структурно иной подход: риски смягчаются не за счет географического рассредоточения, а за счет функциональной интеграции в рамках одного объекта недвижимости.

Однако было бы ошибочно обобщать эти выводы и рассматривать многофункциональное использование как универсально прибыльную стратегию. Исследование IREBS ясно демонстрирует, что успех во многом зависит от городской типологии и местных рыночных условий. На рынках, где многофункциональное использование уже является нормой, эффект от повышения стоимости менее выражен. Вывод заключается не в том, чтобы повсеместно внедрять многофункциональное использование, а в том, чтобы определить пороговое значение, при котором многофункциональное использование создает добавленную стоимость, в зависимости от контекста.

Экономическая логика коротких расстояний: мобильность как проблема городской производительности

Передвижение по городам не бесплатно. Оно влечет за собой прямые затраты на инфраструктуру, время, энергию и выбросы, а также косвенные издержки в виде пробок, шума и социальной раздробленности. Города, которым удается сократить долю автомобильных поездок, получают выгоду не только в экологическом, но и в экономическом плане, поскольку городская производительность тесно связана с доступностью.

Научная основа для этой связи теперь исключительно прочна. В исследовании, опубликованном в журнале Nature Human Behaviour, были проанализированы данные о перемещениях примерно с 40 миллионов мобильных телефонов в городах по всему миру. Результат: до 84 процентов различий в поведении в отношении мобильности между городами можно объяснить пространственной доступностью повседневных услуг. Другими словами, устойчивая мобильность — это прежде всего проблема городской структуры, а не технологий. Внедрение электробусов малоэффективно, если городская структура вынуждает людей преодолевать большие расстояния для выполнения повседневных дел.

Эта картина дополняется исследованиями доступности городских территорий, которые показывают, что чем ближе друг к другу места повседневного пользования, тем реже люди пользуются автомобилями. Вместо этого значительно увеличивается доля пешеходного и велосипедного движения. Этот эффект не является само собой разумеющимся, а скорее результатом целенаправленного городского планирования, которое разумно связывает различные виды использования пространства. Концепция «15-минутного города», популяризированная исследователем городского планирования Карлосом Морено и последовательно продвигаемая Парижем при мэре Анн Идальго, формализует эту логику: все необходимые повседневные услуги должны быть доступны в пределах 15-минутной пешей доступности.

То, что на первый взгляд кажется утопией в городском планировании, давно известно в экономике как эффект агломерации. Пространственная близость между взаимодополняющими видами деятельности высвобождает экономическую энергию, поскольку снижает транзакционные издержки, способствует обмену информацией и обеспечивает синергию между различными видами использования. Район, сочетающий в себе жилые, рабочие, сервисные, гастрономические и развлекательные зоны, — это не просто цель повышения качества жизни, а реальное конкурентное преимущество для компаний и учреждений, которые там размещаются.

Экономические исследования также подтверждают наличие положительных внешних эффектов на микроуровне: офисные и торговые помещения, расположенные в радиусе 800 метров от многофункциональных комплексов, имеют более высокую рыночную стоимость, чем аналогичные объекты за пределами таких зон. Таким образом, многофункциональные комплексы не только создают ценность внутри самого здания или района, но и распространяют ее на окружающую территорию.

Меняющийся рынок офисной недвижимости: гибридный формат работы как катализатор развития концепции офисных кварталов

Пандемия COVID-19 неожиданно обострила дискуссию вокруг многофункциональных городских районов. В частности, офисный рынок переживает процесс структурной перестройки, отправной точкой которого стал широкомасштабный эксперимент с работой из дома в 2020 и 2021 годах, и последствия которого будут продолжать занимать внимание индустрии недвижимости и градостроительства в течение многих лет.

В исследовании, опубликованном в 2024 году, институт ifo проанализировал влияние работы из дома на немецкий рынок офисной недвижимости и спрогнозировал долгосрочное снижение спроса на офисные помещения до 12 процентов. Для семи немецких мегаполисов — Берлина, Гамбурга, Мюнхена, Кёльна, Франкфурта, Штутгарта и Дюссельдорфа — это будет соответствовать избытку предложения офисных площадей примерно в 11,5 миллионов квадратных метров. Фактически, по данным Wüest Partner, уровень вакантных площадей во Франкфурте и Дюссельдорфе уже в 2025 году достиг почти 10 процентов, что подчеркивает необходимость адаптации.

В то же время, текущий анализ рынка офисной недвижимости, проведенный компанией Wüest Partner, выявляет парадоксальное совпадение: несмотря на структурные изменения, число офисных работников в Германии выросло на 3,7 процента в период с 2021 по 2024 год – рост, превышающий общую занятость. Прогнозируется, что до 2030 года ежегодно будет появляться около 159 000 новых офисных работников. Однако спрос качественно меняется: все больший спрос наблюдается на современные помещения с гибкими концепциями использования, высококачественной инфраструктурой и характеристиками, соответствующими принципам ESG, расположенные в центральных, хорошо связанных транспортными сетями районах. Больше не востребованы классические монофункциональные офисные комплексы на окраине города без удобного доступа к инфраструктуре, ресторанам и общественному транспорту.

Это решающий фактор для многофункциональной застройки. Гибридный формат работы не означает полного исчезновения офисных помещений. Он означает изменение функции офиса: из места обязательного присутствия он превращается в место сотрудничества, обмена информацией и формирования корпоративной идентичности. Таким офисам необходима городская среда, функционирующая в течение всего дня – кафе, рестораны, магазины, культурные мероприятия, спортивные сооружения. Классический деловой район, который замирает после 18:00, структурно не способен удовлетворить эти требования. Многофункциональные районы способны.

Развитие многофункциональных районов также решает проблему вакантных площадей структурно элегантным способом. Офисные помещения, которые больше не приносят дохода в своем первоначальном назначении, могут быть преобразованы в квартиры, коворкинги, рестораны или другие объекты инфраструктуры в рамках более широкой концепции многофункционального использования. Несколько районов Берлина уже работают над такими концепциями, и в отчете DZ HYP Real Estate Market Report 2025 прямо указывается, что преобразование в многофункциональные районы снижает риск вакантных площадей в торговом и офисном секторах.

Забытый аспект: логистика как неотъемлемая часть многофункциональных жилых районов

Практически в каждом обсуждении многофункциональных комплексов упускается из виду один важнейший аспект использования: городская логистика. Жизнь, работа, отдых, гастрономия — все эти функции обычно учитываются при планировании и маркетинге многофункциональных районов. Однако вопрос о том, как эффективно, с минимальными выбросами и в соответствии с окружающей территорией организовать ежедневный поток товаров и услуг в таком районе, часто поднимается только тогда, когда уже возникли конфликты: незаконно припаркованные фургоны доставки, заблокированные велосипедные дорожки, перегруженные входы на первом этаже.

Это проблема не только небольших городов. На городские грузоперевозки приходится примерно 25-30 процентов внутригородских перевозок в немецких городах, но они вносят непропорционально большой вклад в шумовое загрязнение, загрязнение мелкодисперсными частицами и пробки. В исследовательском отчете Федерального агентства по охране окружающей среды Германии о городской логистике указывается, что проблемы, стоящие перед муниципалитетами, резко возрастают из-за роста электронной коммерции: объемы посылок в немецких городах значительно выросли за последние годы, и конца этой тенденции не видно.

Предлагаемое решение ближе к смешанному использованию, чем предполагают отдельные дискуссии по планированию. Любой, кто рассматривает городские районы в их общей функции, должен понимать, что логистические зоны являются неотъемлемой частью районного планирования. Концепция городской логистики – интегрированной в городское развитие, а не добавленной позже – указывает на интеллектуальный аспект использования, который недостаточно представлен в существующих дискуссиях о смешанном использовании. Исследования Института Парижского региона показывают, как логистические зоны могут быть интегрированы в смешанные городские застройки, если количественные методы определения потребностей в пространстве используются уже на этапе планирования.

Микросклады на первых этажах, объединенные зоны доставки для нескольких пользователей района, почтовые ящики в общедоступных местах района и пункты проката грузовых велосипедов в качестве последнего звена в цепочке поставок: это не футуристические сценарии, а проверенные временем концепции, которые Институт Фраунгофера IML систематически собрал в своем справочнике по микроскладам. Чего не хватает, так это их последовательной интеграции в планирование районов с самого начала – не как второстепенный элемент, а как функциональная составляющая концепции смешанного использования.

Ценность такой интеграции для стратегического планирования становится очевидной, если рассмотреть связанную с ней концепцию из совершенно другой области: принцип двойного назначения в планировании военной логистики. То, что десятилетиями практикуется в военной сфере — совместное планирование, проектирование и использование инфраструктуры для гражданских и военных целей — подчиняется логике, которая также весьма актуальна для городского планирования: многоцелевое использование экономит пространство, снижает затраты, повышает эффективность использования и увеличивает устойчивость.

В частности, для городской логистики в городских районах это означает следующее: подземный паркинг может функционировать как микросклад ночью и как парковка днем. В здании микрорайона на первом этаже могут располагаться логистические помещения для местной доставки «последней мили», а на верхних этажах — жилые или офисные помещения. Пункт приема посылок может быть интегрирован в транспортный узел. Принцип тот же, что и в случае с инфраструктурой двойного назначения в военном секторе: те, кто с самого начала планирует инфраструктуру для многоцелевого использования, должны строить ее реже, занимать меньше места и добиваться большей эффективности системы.

Города Цюрих и Париж заблаговременно разработали стратегические концепции городской логистики. Цюрих, например, опубликовал четкую стратегию городской логистики и коммерческих перевозок, в которой логистические зоны рассматриваются как часть городской структуры и поощряется их интеграция в коммерческие и многофункциональные районы. Такие подходы служат моделями для планирования, которое в полной мере понимает многофункциональное развитие, включая потоки товаров, обеспечивающие функционирование городов.

LTW Intralogistics Solutions – Интермодальные перевозки – Изображение: LTW Intralogistics GmbH

Компания LTW предлагает своим клиентам не отдельные компоненты, а комплексные решения. Консультации, проектирование, механические и электротехнические компоненты, технологии управления и автоматизации, а также программное обеспечение и сервис – все это объединено в единую сеть и точно скоординировано.

Собственное производство ключевых компонентов является особенно выгодным. Это позволяет оптимально контролировать качество, цепочки поставок и взаимодействие компонентов.

LTW расшифровывается как надежность, прозрачность и партнерство, основанное на сотрудничестве. Лояльность и честность прочно укоренены в философии компании – рукопожатие здесь по-прежнему имеет значение.

В связи с этим:

• LTW Solutions

Интермодальная мобильность: недооцененная инфраструктура района

Экологический и экономический потенциал интермодальных транспортных связей хорошо задокументирован в экспертных дискуссиях, но по-прежнему хронически недооценивается на практике городского развития. В значительной степени это проблема планирования: в Германии городское развитие и транспортное планирование традиционно считаются отдельными областями ответственности, хотя их взаимозависимость очевидна. Многофункциональные районы, не связанные с эффективными интермодальными транспортными узлами, упускают значительную часть своего экологического и экономического потенциала.

Преимущества интермодальных перевозок в грузовых перевозках хорошо задокументированы многочисленными исследованиями. Согласно расчетам Международной ассоциации компаний по комбинированным железнодорожным и автомобильным перевозкам (ICFRT), энергопотребление транспортной цепочки с использованием комбинированных перевозок без сопровождения может быть снижено в среднем на 29 процентов по сравнению с прямыми автомобильными перевозками. Выбросы CO₂ могут быть сокращены в среднем на 55 процентов. На отдельных маршрутах – например, Гамбург-Бильвердер – Мюнхен-Рим – комбинированные перевозки позволяют сэкономить 73 процента CO₂ по сравнению с чисто автомобильными грузовыми перевозками.

Аналогичная логика применима и к городским пассажирским перевозкам: интермодальная мобильность – разумное сочетание пеших прогулок, езды на велосипеде, общественного транспорта и, при необходимости, использования совместного или личного автомобиля – является наиболее эффективным способом сочетания высокой свободы передвижения с низким уровнем выбросов. Исследования Немецкого аэрокосмического центра (DLR) показывают, что, хотя интермодальные поездки часто длиннее, чем чисто мономодальные, в целом они представляют собой лучший вариант, когда альтернативой является личный автомобиль.

Ключ к успеху интермодальной мобильности заключается в качестве процесса пересадки. Исследования неизменно показывают, что именно опыт пересадки — комфорт, безопасность, короткое время ожидания, защита от непогоды и интуитивно понятная навигация — оказывает наибольшее влияние на решение людей о выборе интермодальных маршрутов. Это имеет прямые последствия для городского планирования: многофункциональные комплексы, расположенные рядом с высококачественными интермодальными транспортными узлами или интегрированные в них, многократно увеличивают свою ценность. Они не только позволяют совершать короткие поездки по городу пешком и на велосипеде, но и связывают район с более широкими транспортными сетями.

Эта взаимосвязь имеет важное экономическое значение для оценки перспектив развития районов. Близость к эффективному общественному транспорту является одним из наиболее стабильных факторов, определяющих ценность недвижимости. Хорошее транспортное сообщение повышает привлекательность для арендаторов и покупателей во всех категориях использования: жилые, офисные, торговые и ресторанные помещения. Те, кто сочетает многофункциональные районы с мультимодальной мобильностью, одновременно удовлетворяют несколько потребностей инвесторов: качество местоположения, показатели устойчивого развития и долгосрочную стабильность стоимости.

Логика рынка жилья и микрорайонов: кризис, связанный с концепцией смешанной застройки

Проблема обеспечения жильем придает дополнительную актуальность дискуссии о многофункциональной застройке. Ситуация на рынке жилья в немецких мегаполисах находится в критическом, даже напряженном состоянии. Согласно прогнозу BBSR, в Германии ежегодно требуется около 320 000 новых жилых единиц – в основном в мегаполисах и прилегающих к ним районах. В 2024 году по всей стране было построено всего около 252 000 квартир, что значительно меньше необходимого количества.

В то же время в офисном и торговом секторах существует значительный потенциал вакантных площадей. Исследование Berlin-Hyp, посвященное переоборудованию офисных зданий в крупных немецких городах, показывает, что преобразование офисных помещений в жилые единицы является логичным, но отнюдь не простым ответом на это искажение рынка. Строительные нормы, требования к шумозащите, планировка помещений и права собственности создают значительные препятствия. Эти препятствия сужают окно возможностей, но отнюдь не являются непреодолимыми — особенно когда реструктуризация проводится не как изолированное преобразование отдельного здания, а как часть комплексной стратегии развития района.

Именно в этом и заключается структурное преимущество интегрированных жилых комплексов: когда многофункциональное использование планируется с самого начала, создаются здания, которые по своей природе более гибкие. Плиты перекрытий, подъездные пути, техническая инфраструктура и открытые пространства могут быть спроектированы таким образом, чтобы в будущем сохранялась возможность изменения назначения без необходимости сноса всего здания. Это не только экологическое преимущество — меньшее потребление ресурсов при новом строительстве — но и экономическое, поскольку снижает затраты на протяжении всего жизненного цикла объекта и повышает его адаптивность к будущим рыночным условиям.

Данные Федерального статистического управления за период с января по ноябрь 2025 года показывают небольшую тенденцию к росту: по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года было одобрено примерно на 11,3 процента больше квартир, 13,5 процента из которых находятся в многоквартирных домах. Тем не менее, наверстать упущенное довольно сложно, и темпы выдачи разрешений все еще далеки от того, чтобы восполнить структурный дефицит в 550 000 квартир. В этом контексте многофункциональные комплексы являются не только качественным, но и количественным требованием: они позволяют создать больше жилой площади на ограниченной территории в центре города, не жертвуя при этом коммерческой и социальной инфраструктурой, которая делает район оживленным.

От продуктивного города к многофункциональному району: точка зрения BBSR

Федеральный институт исследований в области строительства, градостроительства и пространственного развития в рамках нескольких исследовательских программ систематически изучал экономические и градостроительные основы многофункциональной застройки. Серия исследований, посвященная «продуктивному городу», демонстрирует, что городское производство и торговля не обязательно должны быть вытеснены из городов, а могут быть интегрированы таким образом, чтобы это было совместимо с городской жизнью, посредством новых форм многофункциональной застройки.

Основной вывод этого исследования, если смотреть на него ретроспективно, отрезвляет, но в то же время вселяет надежду на будущее: на протяжении десятилетий торговля, ремесла и мелкое производство вытеснялись из городских кварталов в периферийные промышленные зоны, поскольку конфликты между жилыми и коммерческими объектами считались неизбежными. В результате, с одной стороны, образовались монофункциональные города-спальные районы, а с другой — безжизненные промышленные зоны, городские пустоши, не оправдавшие ожиданий ни в экономическом, ни в социальном плане. Новые методы производства, а также технологические сдвиги в сторону более тихих и экологически чистых производственных и логистических процессов значительно снизили потенциал конфликтов и теперь делают возможной многофункциональную застройку там, где раньше это казалось немыслимым.

Результаты данного исследования показывают, что городские районы с рабочими местами в непосредственной близости от жилых районов более экономически стабильны. Они обеспечивают местную занятость, укрепляют местную покупательную способность, способствуют идентификации жителей со своим районом и противодействуют растущему социальному разрыву между рабочей и жилой средой. Это может звучать как городская социология, но на самом деле это надежная городская экономика: районы со смешанным жилым, коммерческим и сервисным использованием генерируют больше местной экономической активности на единицу площади, чем сегрегированные структуры.

ESG и устойчивое развитие: многофункциональные комплексы как важнейший инвестиционный императив современности

Трансформация отрасли недвижимости под влиянием требований ESG (экологические, социальные и управленческие аспекты) придает многофункциональным комплексам новое стратегическое значение. Институциональные инвесторы, страховые компании, пенсионные фонды и суверенные фонды все чаще обязаны оценивать и отчитываться о своих портфелях недвижимости в соответствии с критериями устойчивого развития. Здания, которые из-за своего местоположения и структуры использования являются источником значительных выбросов от транспорта, находятся под давлением.

С этой точки зрения, многофункциональные районы обладают структурным преимуществом: они снижают транспортную нагрузку, обусловленную инфраструктурой района, позволяют совместно использовать энергетическую и коммунальную инфраструктуру различными видами деятельности и, как правило, обеспечивают более высокие общие показатели использования своих технических систем. Поэтому общие ESG-профили таких объектов часто более благоприятны, чем у сопоставимых монофункциональных объектов, даже если это не всегда адекватно отражается в соответствующих системах сертификации.

В отчете PwC о трансформации городских центров прямо указывается, что многофункциональная застройка является предпочтительной моделью для экономического оживления пришедших в упадок центральных районов городов, и на ней же строится модель определения доступных затрат на приобретение. Это переводит многофункциональную застройку из области планировочных идеалов в ядро ​​моделей финансовой оценки – сдвиг, который навсегда меняет ее значение для инвестиционных решений в отрасли.

Устойчивость как цель планирования: что делает многофункциональные районы устойчивыми к кризисам?

Концепция устойчивости городов приобрела совершенно новое значение в связи с опытом последних лет – пандемиями, климатическими катаклизмами, сбоями в цепочках поставок и геополитическими потрясениями. В своем программном документе по климатической устойчивости городов Торгово-промышленная палата Гонконга подчеркнула, что городам, готовым к будущему, необходимы районы, способные гибко реагировать на социальные изменения. В этом отношении основной мерой является многофункциональная застройка.

Эффект повышения устойчивости, достигаемый за счет смешанной застройки, многогранен. На экономическом уровне, районы смешанной застройки обеспечивают более стабильную базу доходов для владельцев недвижимости, розничных торговцев и поставщиков услуг, поскольку различные виды деятельности по-разному реагируют на кризисы и могут взаимно стабилизировать друг друга. На социальном уровне, районы смешанной застройки более устойчивы, поскольку они объединяют различные группы населения и образы жизни, избегая таким образом социальной монокультуры. На экологическом уровне, смешанная застройка позволяет более эффективно использовать энергию, воду и землю.

Принцип двойного назначения, заимствованный из военного планирования, представляет собой здесь аналитически подходящую модель: инфраструктура, спроектированная для нескольких целей, по определению, более устойчива к сбоям в работе отдельных объектов. Подземный паркинг, используемый для логистики ночью, не пустует, когда дневная активность снижается. Первый этаж, предназначенный для торговли, местных удобств и доставки посылок, лучше переносит потерю одного арендатора, чем монофункциональное торговое помещение. Принцип многоцелевого использования снижает риски вакантности, повышает уровень заполняемости и делает районы более экономически стабильными.

Структура города как стратегическая переменная: чему может научиться городское развитие у теории систем

Экономический анализ в конечном итоге приводит к выводу, выходящему за рамки сектора недвижимости: физическая структура города — это стратегическая переменная, а не неизменная данность. Она влияет на модели передвижения, спрос на энергию, местную экономическую активность, предложение жилья и социальную сплоченность общества в такой степени, которая недооценивается с политической и экономической точек зрения. Города, которые последовательно придерживаются принципа смешанного использования в планировании, инвестируют не в архитектуру, а в системную архитектуру.

Это особенно очевидно в вопросе землепользования. Германия ежедневно теряет более 50 гектаров земли из-за засыпки – темпы, которые не являются ни экологически, ни экономически устойчивыми. Многофункциональные комплексы, организующие различные виды использования земли вертикально и горизонтально на одном участке, структурно более эффективны с точки зрения землепользования, чем горизонтальное расширение монофункциональных зон. Они позволяют развивать городскую застройку на меньшей площади – и это не только аргумент в пользу экологической политики, но и в финансовом плане, поскольку содержание муниципальной инфраструктуры обходится дешевле на компактной территории, чем в разросшемся, рассредоточенном поселении.

Переход от обсуждения отдельных зданий к планированию целых городских районов знаменует собой решающий скачок в качестве. Качество города определяется не отдельным многофункциональным зданием, а скоординированным взаимодействием различных видов использования, мобильности, общественных пространств, логистики и социальной инфраструктуры на уровне района. Вопрос, который должны задать себе дальновидные градостроители: насколько хорошо этот район функционирует как система – в 15:00, 8:00 и 22:00? Районы, которые оживлены в любое время суток, потому что различные виды использования дополняют друг друга во времени и пространстве, не только более пригодны для жизни, но и более экономически продуктивны и безопасны.

Именно в этом и заключается системная ценность многофункциональной застройки: это не просто сиюминутная тенденция, а логика планирования, определяющая будущее европейского города. Те, кто сегодня закладывает этот принцип в планирование и развитие районов, создают недвижимость и городские структуры, которые будут соответствовать реалиям их пользователей и через двадцать лет, а не реалиям ушедшей эпохи, когда жизнь, работа и логистика все еще воспринимались как отдельные миры.

Konrad Wolfenstein

Я с удовольствием стану вашим личным консультантом.

Вы можете связаться со мной по адресу wolfenstein∂xpert.digital или

Просто позвоните мне по номеру +49 7348 4088 965 .

LinkedIn
 

Консультирование, планирование и внедрение комплексных решений для высотных складов и автоматизированных систем хранения. — Изображение: Xpert.Digital

Более подробная информация здесь:

• Консультации и планирование высотных складов: Автоматизированный высотный склад – Полностью автоматическая оптимизация хранения паллет – Оптимизация склада