CoreHub Rastatt: 45 миллионов евро на современные логистические площади без арендаторов: рискованный логистический проект Verdion

Несмотря на автомобильный кризис: именно поэтому в Раштатте строится новый высокотехнологичный логистический парк

Нет арендаторов, но стоит 45 миллионов евро: генеральный план компании Verdion для Верхнего Рейна

Немецкий рынок логистической недвижимости находится на переломном этапе. В то время как геополитическая неопределенность, рост процентных ставок и глубокие структурные изменения в промышленности, особенно в автомобильном секторе, заставляют многих инвесторов проявлять осторожность, общеевропейский девелоперский проект Verdion посылает сильный контрциклический сигнал. В Раштатте, Баден-Вюртемберг, ведется строительство нового «CoreHub» — современного логистического центра с потенциальной стоимостью 45 миллионов евро. Примечательно то, что он строится без предварительного договора с арендатором. То, что на первый взгляд кажется крайне рискованным спекулятивным проектом на заброшенном промышленном участке, при ближайшем рассмотрении оказывается тщательно продуманным стратегическим генеральным планом. Verdion в полной мере использует острую нехватку энергоэффективных и технологически перспективных существующих зданий в Германии. В данном анализе подробно рассматриваются причины возникновения огромного разрыва в качестве существующих складских помещений, ключевая роль стандартов ESG и автоматизации, а также причины, по которым проект в Раштатте — это гораздо больше, чем просто ставка на местоположение непосредственно на автомагистрали A5.

Ставка Verdion в 45 миллионов евро на Раштатт: пока немецкая промышленность борется за свое будущее, Verdion строит без постоянного арендатора и рассчитывает на нехватку действительно современных логистических площадей

Проект зала, имеющий большее значение

Запланированная общая площадь логистического центра Verdion CoreHub Rastatt составляет 19 573 квадратных метра, что не делает его исключительно крупным. Тем не менее, проект экономически выгоден. Компания Verdion, специализирующаяся на логистической недвижимости по всей Европе, получила разрешение на строительство двух современных складских помещений, потенциальная стоимость которых оценивается примерно в 45 миллионов евро. Генеральным подрядчиком назначена компания Goldbeck. Завершение строительства запланировано на июль 2027 года. Площадка по адресу Hohlohstraße 13 расположена в развитом индустриальном парке Раштатта, менее чем в десяти минутах езды от автомагистрали A5.

На первый взгляд, это кажется классической схемой развития недвижимости: инвестор приобретает земельный участок, получает права на строительство, возводит склады, а затем сдает их в аренду компаниям логистического, промышленного или коммерческого секторов. Однако за этим упрощенным описанием скрывается сложное экономическое решение. Компания Verdion инвестирует в период, когда немецкая промышленность страдает от слабого спроса, высоких издержек, геополитических рисков и глубоких технологических изменений. В то же время финансирование и строительство коммерческой недвижимости стали значительно сложнее, чем в период длительных низких процентных ставок.

Решение компании Verdion продолжить строительство, несмотря на эти трудности, посылает четкий сигнал. Компания рассчитывает не просто на увеличение объемов грузоперевозок, а на растущий разрыв в качестве существующей промышленной недвижимости Германии. Многие старые склады не соответствуют требованиям современных логистических процессов или текущим ожиданиям в отношении энергоэффективности, автоматизации, пожарной безопасности, условий труда и документации по устойчивому развитию. Таким образом, существующие промышленные центры не обязательно испытывают нехватку свободных площадей, а скорее, им просто нужны здания, отвечающие техническим и нормативным требованиям на ближайшие годы.

Таким образом, экономическая логика проекта CoreHub основана на трех предположениях. Во-первых, регион Верхнего Рейна останется важным производственным и логистическим коридором, несмотря на промышленную трансформацию. Во-вторых, даже во время экономических спадов компаниям потребуются современные объекты, если они хотят сделать свои процессы более эффективными, устойчивыми и энергосберегающими. В-третьих, предложение сопоставимых новых зданий останется ограниченным, поскольку высокие затраты на строительство, дефицит земли и более жесткие условия финансирования вынуждают многих конкурентов проявлять большую осторожность. Подтвердятся ли эти предположения, станет ясно не после завершения строительства, а после сдачи помещений в аренду.

45 миллионов евро — это не стоимость строительства

Часто упоминаемая цифра в 45 миллионов евро требует точной интерпретации. Компания Verdion использует её для описания потенциальной стоимости проекта. Этот термин не является синонимом чистых затрат на строительство или уже вложенного капитала. Экономическая ценность завершенного логистического объекта в первую очередь определяется ожидаемым доходом от аренды, эксплуатационными расходами, кредитоспособностью арендаторов, условиями аренды и доходностью инвестиций, которую инвесторы ожидают в любой момент времени.

Затраты на разработку проекта включают не только фактическое строительство здания, но и землю, планирование, разрешения, обустройство участка, техническое оснащение, благоустройство территории, финансирование, маркетинг и потенциальные улучшения для арендаторов. К этому добавляются риски, связанные с повышением цен, задержками строительства, изменениями в проекте и более поздним началом сдачи в аренду. Таким образом, проект может уложиться в бюджет с точки зрения строительных затрат, но при этом не оправдать экономических ожиданий, если арендная плата окажется ниже ожидаемой или здание будет пустовать в течение длительного периода.

В чисто математическом выражении 45 миллионов евро эквивалентны примерно 2300 евро за квадратный метр общей площади. Однако это простое деление не дает надежной оценки стоимости строительства. 19 573 квадратных метра включают складские, офисные, технические, социальные и антресольные помещения с различными затратами и потенциальным доходом. Кроме того, при оценке учитываются стоимость земли, внешние объекты инфраструктуры и ожидаемая доходность инвестиций. Полностью сданное в аренду здание с долгосрочными договорами аренды может стоить значительно больше, чем такое же здание без арендаторов, даже если технически они идентичны.

Таким образом, решающим экономическим фактором является не публично заявленная сумма проекта, а устойчивая чистая прибыль. Компания Verdion должна обеспечить арендную плату, которая оправдывает все затраты на строительство и финансирование, оставаясь при этом конкурентоспособной для бизнеса по сравнению с существующими помещениями. Чем выше качество строительства и технические стандарты, тем выше требуемая надбавка к арендной плате. Арендатор согласится на эту надбавку только в том случае, если получит взамен измеримую выгоду, такую ​​как снижение эксплуатационных расходов, повышение эффективности процессов, снижение рисков неплатежей или более эффективное достижение собственных целей в области устойчивого развития.

Растатт — это не просто съезд с автомагистрали

Одним из главных аргументов в пользу проекта является его местоположение. Раштатт расположен в Верхнерейнском коридоре на юго-западе Германии, между Карлсруэ, Баден-Баденом и Страсбургом. Автомагистраль А5 соединяет регион с Рейнско-Майнской областью на севере и с Фрайбургом, Базелем и Швейцарией на юге. Франция находится в непосредственной близости. Для компаний, работающих на немецком, французском и швейцарском рынках, это местоположение предлагает разумную отправную точку.

Небольшое расстояние до автомагистрали — это немаловажный аргумент в пользу выбора. В логистике дополнительные километры и минуты в сумме приводят к значительным затратам на тысячи поездок. Короткое время до и после поездки снижает расход топлива, время работы водителя, износ транспортных средств и вероятность незапланированных задержек. Особенно для срочных поставок на производственные объекты или для маршрутов с несколькими рейсами в день, хорошее транспортное сообщение может заметно повысить конкурентоспособность региона.

Раштатт — это не просто транспортный узел. Город и его окрестности обладают обширной промышленной базой с компаниями, работающими на международном уровне, средними поставщиками и компаниями, предоставляющими технические услуги. Крупнейшим промышленным центром является завод Mercedes-Benz. На территории завода также расположен индустриальный парк, где поставщики могут работать в непосредственной близости от производства. Это создает спрос на складские помещения, сортировку, упаковку, контроль качества, поставку запасных частей и другие логистические услуги.

Трансграничное расположение также имеет стратегическое значение. Компании могут консолидировать потоки товаров для Баден-Вюртемберга и Эльзаса или использовать площадку в качестве посредника в европейских цепочках поставок. Близость к Страсбургу расширяет доступную экономическую зону, не создавая при этом полной зависимости Verdion от единого национального рынка. Однако это преимущество зависит от эффективного пересечения Рейна, стабильных транспортных маршрутов и бесперебойно функционирующего единого европейского рынка.

Таким образом, местоположение является выгодным, но не гарантирует автоматического превосходства. Заторы на автомагистралях, строительные площадки, нехватка водителей, рост платы за проезд и ужесточение экологических норм могут снизить преимущества в плане транспортных издержек. CoreHub выигрывает от расположения в Верхнерейнском коридоре, но, как и любой объект, ориентированный на автомобильные дороги, он по-прежнему зависит от своей функциональности. Ключевой вопрос заключается в том, могут ли пользователи фактически использовать сочетание промышленной среды, близости к границе и транспортных связей более эффективно, чем альтернативные места в районе Большого Карлсруэ, в Эльзасе или южнее.

Автомобильный сектор представляет собой одновременно и возможности, и риски концентрации

Сосредоточение внимания на компаниях автомобильной промышленности — логичный выбор. Производственные предприятия работают со сложными цепочками поставок, короткими сроками выполнения заказов и высокими затратами, связанными с незапланированными перебоями. Современный склад в непосредственной близости может служить буферным хранилищем, центром запасных частей, пунктом последовательности операций или базой для услуг, связанных с производством. Чем короче расстояние до завода, тем проще сократить запасы и синхронизировать поставки.

Близость к заводу Mercedes-Benz, как правило, улучшает возможности лизинга. В то же время это создает значительный отраслевой риск. Европейская автомобильная промышленность переживает структурную трансформацию, последствия которой трудно предсказать для отдельных заводов, поставщиков и сервисных компаний. Электрификация, акцент на программном обеспечении, программы сокращения затрат и растущая конкуренция со стороны китайских производителей меняют ассортимент продукции и системы закупок. Некоторые компоненты теряют свою значимость, в то время как батареи, силовая электроника, полупроводники и цифровые системы приобретают все большее значение.

Эти изменения не просто сокращают логистику. Они также порождают новые потоки товаров, новые требования к безопасности и новые потребности в услугах. Например, для батарей и некоторых химических веществ требуются особые концепции противопожарной защиты, хранения и страхования. Электронные компоненты предъявляют высокие требования к чистоте, безопасности и контролю запасов. В то же время производители могут регионализировать свои цепочки поставок, чтобы уменьшить зависимость. Такой регион, как Раштатт, мог бы извлечь из этого выгоду.

Риск возникает, когда несколько региональных игроков одновременно сокращают производственные мощности. Если производство на крупном заводе сокращается, давление оказывается не только на прямых поставщиков, но и на экспедиторов, кадровые агентства и поставщиков технических услуг. В этом случае пустующие существующие площади могут быть предложены по более низким ценам и конкурировать с новостройками. Verdion придется либо снизить свои ожидания по арендной плате, либо больше сосредоточиться на привлечении арендаторов за пределами автомобильной промышленности.

Таким образом, экономически обоснованная стратегия не предполагает полной специализации на автомобильной отрасли. CoreHub должен удовлетворять высокие требования автомобильной промышленности, не становясь при этом зависимым от нее. Производство, общая контрактная логистика, оптовая торговля технической продукцией, электронная коммерция, продажа запасных частей и региональная дистрибуция расширяют базу пользователей. Два складских помещения также позволяют сочетать различные отрасли. Такая диверсификация является наиболее эффективной защитой для Verdion и региона от одностороннего промышленного спада.

Наличие двух залов снижает риск потери арендной платы

Планируемая общая площадь распределена между двумя складскими помещениями. Это позволяет компании Verdion избежать зависимости от одного арендатора, которому пришлось бы занимать сразу почти 20 000 квадратных метров. Помещения среднего размера часто можно сдавать в аренду более широкому кругу компаний, чем один большой монолитный склад. Для региональных логистических компаний, поставщиков или торговых фирм площадь примерно от 8 000 до 10 000 квадратных метров может лучше соответствовать их реальным потребностям.

Возможность разделения также повышает гибкость собственника. Если арендатор съезжает, не обязательно теряется весь доход. Различные условия аренды могут распределить риски и позволить постепенно корректировать арендную плату в соответствии с рыночными условиями. Кроме того, две компании, расположенные в одном месте, могут использовать общие услуги или совместно использовать транспортную и охранную инфраструктуру.

Однако эти преимущества имеют свою цену. Многоквартирный дом требует четкого разделения зон, отдельных входов, учета коммунальных услуг, планов пожарной безопасности и правил организации общих пространств. Различное время работы и объемы трафика могут вызывать конфликты. Распределение парковочных мест, использование открытых площадей и ответственность за технические системы также должны быть четко определены в договоре.

Наличие двух отдельных объектов не полностью исключает риск концентрации. В случае неплатежеспособности одного из двух арендаторов значительная часть арендного дохода все равно может быть потеряна. Более диверсифицированный подход позволил бы еще больше распределить риск, но мог бы снизить операционную эффективность и потребовать дополнительных ремонтных работ. Поэтому компания Verdion выбирает золотую середину между одним крупным арендатором и сложным бизнес-парком с множеством мелких арендаторов.

Такой баланс экономически оправдан. Помещения остаются достаточно большими для профессиональной логистики и промышленных процессов, но при этом достаточно компактными, чтобы удовлетворить потребности различных групп пользователей. Эта гибкость имеет свою ценность, поскольку снижает вероятность того, что здание останется полностью неиспользованным в течение длительного периода после смены арендатора. В условиях нестабильной экономической ситуации возможность альтернативного использования важнее, чем максимальная оптимизация для одного конкретного процесса.

Технологии становятся конкурентным преимуществом для арендаторов

Современный логистический центр конкурирует уже не только по местоположению и арендной плате. Технические характеристики все чаще определяют, какие процессы вообще возможны. Высота ангара, несущая способность пола, количество погрузочных площадок, противопожарная защита, электроснабжение и зоны маневрирования влияют на производительность и степень автоматизации. Поэтому компания Verdion стремится подготовить CoreHub для самых разнообразных задач.

Боковая загрузка и множество точек погрузки улучшают поток товаров. Ворота на уровне земли обеспечивают доступ для определенных транспортных средств или машин и облегчают обработку крупногабаритных грузов. Прочная плита перекрытия обеспечивает необходимую опору для стеллажных систем, тяжелых грузов и отдельных производственных операций. Офисные, технические, служебные и антресольные помещения расширяют функциональность объекта за пределы простого хранения.

Пропускная способность электросети имеет особое значение. Логистические здания все чаще нуждаются в электроэнергии для конвейерных систем, робототехники, ИТ-систем, тепловых насосов, зарядной инфраструктуры и автоматизированных систем хранения. Здание с недостаточной электросетью может казаться технически совершенным, но при этом оставаться непригодным для требовательных пользователей. Однако потребности в электроэнергии быстро меняются. То, что сегодня кажется достаточным, в будущем может стать недостаточным при масштабной автоматизации или одновременной зарядке многочисленных коммерческих автомобилей.

Возможность круглосуточной работы также увеличивает экономические выгоды. Логистические компании зарабатывают деньги за счет производительности и доступности. Ограничения по времени могут снизить коэффициент использования мощностей и усложнить цепочки поставок. Поэтому разрешение на круглосуточную работу ценно, даже если будущий пользователь изначально не будет использовать его в полной мере. В то же время возрастают требования к шумоизоляции, освещению, персоналу и экологическим аспектам.

Техническое качество повышает ценность только в том случае, если оно отвечает спросу. Слишком большие по площади объекты увеличивают затраты на строительство, не обязательно приводя к повышению арендной платы. Поэтому Verdion должна установить стандарт, который будет требовательным, но не излишне специализированным. Наиболее экономически выгодным зданием является не то, которое обладает самыми передовыми техническими характеристиками, а то, чьи характеристики фактически оплачиваются и используются наибольшим числом арендаторов.

Устойчивое развитие перестало быть просто украшением

Концепция CoreHub включает в себя целевую сертификацию DGNB Gold, высокий стандарт энергоэффективности, фотоэлектрические системы, тепловые насосы и зеленые крыши. Эти характеристики часто объединяют под термином «устойчивое развитие», но они имеют различное экономическое воздействие. Они могут снизить энергопотребление, ограничить регуляторные риски, упростить финансирование и повысить привлекательность для крупных компаний.

Для арендаторов наиболее важным фактором являются эксплуатационные расходы. Большие залы имеют сравнительно низкую потребность в энергии на квадратный метр, но их огромные размеры все равно приводят к значительному потреблению. Освещение, отопление, вентиляция, конвейерные системы и ИТ-оборудование часто работают много часов. Эффективная ограждающая конструкция здания и тепловой насос могут снизить это потребление. Фотоэлектрические системы могут генерировать электроэнергию непосредственно на месте и снизить зависимость от рыночных цен.

Реальная выгода зависит от модели эксплуатации. Солнечная энергия вырабатывается преимущественно днем, в то время как некоторые логистические процессы характеризуются высоким потреблением ночью. Без накопителей энергии или гибкого управления нагрузкой избыточная электроэнергия должна подаваться в сеть и извлекаться из нее в другое время. Важными факторами также являются то, кто управляет системой, как производится оплата электроэнергии и получают ли пользователи выгоду от низких затрат на производство в долгосрочной перспективе.

Для компании Verdion устойчивое развитие также подразумевает сохранение стоимости недвижимости. Банки и институциональные инвесторы все чаще изучают показатели энергоэффективности, климатические риски и вопросы обеспечения устойчивости зданий в будущем. Более старые, неэффективные здания могут столкнуться с более высокими затратами на финансирование, необходимостью ремонта или недостатками с точки зрения арендного потенциала. Новое здание, значительно превосходящее текущие требования, снижает риск преждевременного экономического устаревания.

Желаемую сертификацию не следует путать с уже доказанной эффективностью. Только строительство, документация и последующая эксплуатация покажут, достигнуты ли цели. Фотоэлектрическая система не делает здание автоматически климатически нейтральным, поскольку бетон, сталь, технологии и строительные процессы также являются источниками выбросов. Надежная оценка должна учитывать весь жизненный цикл. Таким образом, устойчивость становится вопросом эффективности и риска, а не «зеленой этикетки».

Консультирование, планирование и внедрение комплексных решений для высотных складов и автоматизированных систем хранения. — Изображение: Xpert.Digital

Более подробная информация здесь:

• Консультации и планирование высотных складов: Автоматизированный высотный склад – Полностью автоматическая оптимизация хранения паллет – Оптимизация склада

Заброшенная промышленная зона вместо зеленого луга

Проект реализуется на участке, уже используемом в коммерческих целях. Такой подход к освоению заброшенных промышленных зон приобретает все большее значение в Германии. Новые коммерческие зоны на неосвоенных землях часто сталкиваются с политическим сопротивлением, длительными процессами планирования и экологическими проблемами. В то же время в промышленных зонах существуют старые или недостаточно используемые участки, инфраструктуру и права на застройку которых можно экономически оживить.

Заброшенные промышленные территории представляют собой как возможности, так и риски для инвесторов. Зачастую эти участки уже застроены и имеют хорошее транспортное сообщение. Наличие существующих промышленных объектов поблизости снижает конфликты с чувствительными жилыми районами. С другой стороны, загрязнение окружающей среды, неизвестные условия грунта, затраты на снос и устаревшие инженерные сети могут привести к значительным дополнительным расходам. Поэтому тщательная техническая и юридическая оценка крайне важна.

С экономической точки зрения, повторное использование существующих коммерческих земель обычно более целесообразно, чем аналогичное новое строительство. Существующие дороги, сети и муниципальная инфраструктура используются более эффективно. Давление на сельскохозяйственные земли и природу может снизиться. Однако эти преимущества проявляются только в том случае, если реконструкция и новое строительство осуществляются действительно ресурсоэффективным способом, а не просто заменой старого здания на более крупную, герметичную конструкцию.

Повышение стоимости заброшенного промышленного участка происходит за счет устранения неопределенности. Благодаря четкому определению права собственности, грамотному планировочному законодательству, разрешению на строительство и современной инфраструктуре, потенциально сложный в использовании участок земли становится привлекательным для институциональных инвесторов активом. Именно этот процесс и подразумевает стратегия повышения стоимости. Компания Verdion берет на себя риски, связанные с развитием проекта, и рассчитывает на более высокую доходность, чем от покупки уже построенного и полностью сданного в аренду объекта недвижимости.

Для Раштатта повторное использование существующей территории также более выгодно с точки зрения городского планирования, чем строительство отдельного логистического центра на совершенно новом месте. CoreHub дополняет существующую промышленную зону и может оптимизировать региональные цепочки поставок. Однако качество этой интеграции зависит от того, как будут организованы транспортная инфраструктура, водоотведение, шум, освещение и зеленые зоны во время фактической эксплуатации.

Компания Verdion намеренно строит без страховочного покрытия

Основной риск проекта заключается в его спекулятивном характере. Это означает, что строительство ведется без подтвержденного долгосрочного якорного арендатора. Таким образом, компания Verdion берет на себя риск сдачи в аренду. Если залы останутся пустыми после завершения строительства, финансирование, управление, страхование и техническое обслуживание будут продолжаться, а арендный доход будет отсутствовать.

Спекулятивная застройка не обязательно является безрассудной. Компаниям необходимы надежные сроки сдачи объекта при принятии решений о местоположении. Проект, который просто запланирован, без разрешений и начала строительства, слишком неопределенен для многих пользователей. Получив разрешение на строительство и назначив генерального подрядчика, Verdion может сделать более конкретное предложение потенциальным покупателям. Ход строительства повышает доверие и сокращает время между подписанием контракта и въездом.

Этот подход может быть особенно эффективен, когда конкуренты сокращают объемы строительства из-за высоких процентных ставок и издержек. Ограниченное предложение новых объектов улучшает положение тех немногих проектов, которые будут готовы к заселению в 2027 году. Компании, которым срочно необходимы современные помещения, не могут ждать несколько лет получения новых разрешений. Verdion рассчитывает предложить ограниченное количество помещений именно в эти сроки.

Контрриск заключается в возобновлении экономического спада. Если промышленные и коммерческие компании откладывают инвестиции, спрос на площади снижается, или существующие арендаторы сдают помещения в субаренду. Такие существующие объекты часто дешевле новых зданий, даже если их энергоэффективность и качество производственных процессов ниже. В этом случае компании, чувствительные к цене, могут отказаться от использования CoreHub.

Таким образом, спекулятивное строительство — это азартная игра, связанная со сроками, местоположением и качеством продукции. Verdion необходимо не только найти спрос в принципе, но и привлечь арендаторов в будущем, готовых платить более высокую цену. Успех зависит не столько от общих заголовков о растущем рынке логистики, сколько от конкретных договоров аренды в Раштатте и окрестностях.

Немецкий рынок посылает противоречивые сигналы

Немецкий рынок промышленной и логистической недвижимости демонстрирует неоднозначную картину. С одной стороны, спрос на современные площади остается в целом высоким. Необходимо повысить устойчивость цепочек поставок, компании увеличивают страховые запасы, онлайн-ритейлерам по-прежнему требуются распределительные центры, а старые здания больше не соответствуют новым техническим требованиям. С другой стороны, слабый экономический рост, высокие издержки и осторожные корпоративные инвестиции замедляют рост.

В последние годы наблюдается спад в строительной активности. Застройщики отреагировали на увеличение стоимости финансирования, подорожание материалов и усложнение маркетинга. Особенно спекулятивные проекты были отложены или начаты только с предварительной арендой. В результате в среднесрочной перспективе может возникнуть дефицит высококачественных площадей, несмотря на то, что на рынке в целом по-прежнему существуют вакантные места.

Это кажущееся противоречие имеет решающее значение. Рынок не состоит из полностью взаимозаменяемых квадратных метров. Энергоэффективный склад с достаточным электроснабжением, удобным доступом и круглосуточной доступностью имеет ограниченную конкуренцию со старым зданием в менее привлекательном районе. В то же время разница в цене остается значительной. Не каждый пользователь требует самых высоких стандартов, и некоторые компании мирятся с техническими недостатками, если арендная плата значительно ниже.

Преимущество CoreHub заключается в том, что Раштатт не является местом для спекулятивных инвестиций без прочной базы промышленного спроса. Недостатком является сильная зависимость региона от циклической отрасли. Поэтому местный рынок может показать результаты лучше или хуже, чем в среднем по стране. Данные по продажам на национальном уровне дают некоторое представление, но они не заменяют анализ конкретных пользователей, предложений по аренде и конкурирующих объектов недвижимости в регионе Верхнего Рейна.

На этом фоне решение Verdion является контрциклическим, но не иррациональным. Компания развивается в период ограниченного предложения и рассчитывает на последующее улучшение рыночной конъюнктуры. Эта стратегия открывает большие возможности, чем выход на рынок на пике строительного бума, но требует достаточного капитала и терпения на случай задержки восстановления.

VELF 2 не придерживается оборонительной стратегии

CoreHub входит в состав Европейского логистического фонда Verdion 2, или VELF 2. Фонд реализует стратегию повышения стоимости. Капитал инвестируется не столько в уже построенные и сданные в долгосрочную аренду объекты недвижимости премиум-класса, сколько в недвижимость и землю, стоимость которых может быть увеличена за счет развития, реконструкции, повторной сдачи в аренду или улучшения управления.

Эта стратегия обещает более высокую доходность, поскольку фонд принимает на себя риски, которых избегают более консервативные инвесторы. К ним относятся риски, связанные с планированием, строительством, арендой и финансированием. В Раштатте создание стоимости состоит из нескольких этапов: выбор местоположения, получение разрешения на строительство, возведение объекта, привлечение подходящих арендаторов и стабилизация арендного дохода. Только после этого создается объект недвижимости, который потенциально может быть продан долгосрочным инвесторам или постоянно находиться в портфеле.

Получение разрешения на строительство является важнейшим этапом в этом процессе. Строительные нормы и правила создают ценность, снижая неопределенность и позволяя составить реалистичный график проекта. Последующий этап строительства смещает акцент с рисков планирования на затраты, сроки и аренду. При участии компании Goldbeck в качестве генерального подрядчика строительство будет осуществляться с использованием профессиональных и стандартизированных конструкций.

Для фонда Раштатт является частью более широкой европейской и немецкой стратегии. Множество проектов в разных регионах позволяет распределить риски и создать эффект масштаба в планировании, закупках, маркетинге и управлении строительством. В то же время, объем замороженного капитала увеличивается, если несколько спекулятивных проектов не сдаются в аренду вовремя. Диверсификация портфеля обеспечивает лишь ограниченную защиту в случае, если общий экономический или финансовый кризис затронет все регионы одновременно.

Таким образом, CoreHub логично вписывается в стратегию фонда, но это не защитная инвестиция. Инвесторы ожидают премии за принятые риски. Verdion должна заработать эту премию за счет активного создания стоимости. Одного современного склада недостаточно; важны аренда, качество арендаторов, условия аренды и будущая стоимость недвижимости, превышающая все затраты на развитие и капитальные вложения.

Процентные ставки определяют значение в фоновом режиме

Логистические объекты часто рассматриваются как операционный вопрос, но их оценка в значительной степени зависит от рынка капитала. Если требуемая инвесторами доходность возрастает, расчетная стоимость объекта снижается при условии, что арендная плата остается неизменной. И наоборот, если требования к доходности снижаются, стоимость растет. Эта взаимосвязь может существенно изменить финансовые показатели проекта, даже если строительство и сдача в аренду идут по плану.

Длительный период низких процентных ставок привел к росту стоимости недвижимости и облегчил финансирование. Последовавшее повышение процентных ставок привело к удорожанию заемного капитала, а покупатели стали требовать более высокой первоначальной доходности. Застройщикам пришлось вкладывать больше собственного капитала, более тщательно рассчитывать затраты, а в некоторых случаях корректировать цены на землю или строительные планы. Многие проекты утратили свою прежнюю прибыльность.

Для компании Verdion существует значительный промежуток времени между получением разрешения на строительство и запланированной датой завершения проекта. Процентные ставки и доходность сделок могут меняться в любом направлении до июля 2027 года. Более благоприятная финансовая среда будет способствовать росту стоимости объекта в будущем. Если капитальные затраты останутся высокими, объекту потребуется приносить более высокий арендный доход, чтобы оправдать свою потенциальную оценку в 45 миллионов евро.

Лучшая защита от колебаний рынка капитала — это стабильный денежный поток. Долгосрочные контракты с кредитоспособными компаниями, арендная плата, соответствующая рыночным условиям, и низкие невозмещаемые расходы делают недвижимость привлекательной даже при более высоких требованиях к доходности. С другой стороны, пустующая недвижимость имеет двойной негативный эффект: она приводит к потере дохода, а покупатели учитывают дополнительные риски и арендные расходы.

Таким образом, важнейшая задача Verdion заключается не в точном прогнозировании тенденций изменения процентных ставок. Компания должна создать здание, которое останется пригодным для сдачи в аренду при различных условиях рынка капитала. Гибкие планировки, низкие эксплуатационные расходы и широкая привлекательность для пользователей экономически более ценны, чем оптимистичная ставка на процентные ставки.

Трудоустройство не гарантируется автоматически

Создание новых логистических объектов часто оправдывается их влиянием на занятость. На этапе строительства заключаются контракты на планирование, привлечение строительных компаний, квалифицированных специалистов, приобретение технического оборудования и оказание услуг. Однако реальный объем добавленной стоимости в регионе зависит от компаний-подрядчиков, цепочек поставок и субподрядчиков.

На этапе эксплуатации влияние на занятость еще более неопределенно. Традиционная, трудоемкая складская логистика может создать множество рабочих мест в операционном отделе. Высокоавтоматизированный центр, с другой стороны, может обрабатывать больший объем товаров со значительно меньшим количеством сотрудников. Однако это создаст больше рабочих мест для квалифицированных специалистов в области технического обслуживания, анализа данных, ИТ, управления производством и технологического менеджмента. Поэтому без подтвержденной базы пользователей невозможно надежно оценить будущее количество рабочих мест.

Качество занятости также зависит от операционной концепции. Сменная работа, уровень заработной платы, временная занятость, требования к обучению и степень автоматизации значительно различаются. Для региона местоположение с производственными услугами и технической деятельностью часто более ценно, чем простой транзитный склад с низкой степенью интеграции с местным сообществом. Проект здания позволяет использовать оба варианта.

Доступность для сотрудников становится ключевым фактором при выборе места работы. Логистические компании во многих регионах конкурируют за водителей, складских работников и технических специалистов. Общественный транспорт, безопасные велосипедные дорожки и удобные маршруты для работы в разные смены могут способствовать привлечению персонала. Однако одного лишь хорошего доступа к автомагистралям недостаточно, если сотрудникам трудно добраться до места работы без собственного автомобиля.

Даже муниципальные доходы не гарантированы. Налоги на имущество и потенциальные налоги на бизнес необходимо сопоставлять с государственными расходами на дороги, противопожарную безопасность, водоотведение и организацию дорожного движения. Кроме того, размер налога на бизнес зависит от прибыльности, местоположения компании и налоговой структуры будущих пользователей. Поэтому региональную выгоду следует оценивать не по размеру здания, а по фактической добавленной стоимости, которую оно создает.

Увеличение транспортного потока влечет за собой внешние издержки

Логистические объекты зависят от транспортного потока. Это создает фундаментальный конфликт целей. Близость к автомагистрали А5 снижает эксплуатационные расходы и обеспечивает быстрые пересадки. В то же время, дополнительные рейсы грузовиков создают шум, выбросы, износ дорожного покрытия и повышают риск аварий. Круглосуточная работа распределяет транспортный поток в течение дня, но может увеличить заторы в ночное время.

Раздельные въезды для легковых и грузовых автомобилей, достаточное пространство для маневрирования и четко организованная организация движения на въездных воротах повышают безопасность и эффективность. Парковочные места для грузовиков и зоны отдыха предотвращают хаотичное ожидание водителей в общественных местах. Цифровое управление временными интервалами сокращает пиковые и нерабочие часы. Такие меры не только выгодны с точки зрения оперативного управления, но и влияют на общественное восприятие.

В долгосрочной перспективе декарбонизация автомобильных грузоперевозок будет приобретать все большее значение. Электрогрузовики требуют высокой мощности зарядных станций, достаточного пространства и интеллектуального управления энергопотреблением. Фотоэлектрические системы и высокопроизводительное подключение к электросети обеспечивают основу, но требования к тяжелым коммерческим автомобилям могут быть значительными. Перспективная модернизация зарядной инфраструктуры повысит долгосрочную ценность данного места.

Сам CoreHub в основном ориентирован на автомобильный транспорт. Прямое железнодорожное сообщение, вероятно, не будет экономически целесообразным и практичным для всех пользователей объекта такого размера. Тем не менее, компании могут косвенно интегрировать региональные терминалы, порты или комбинированные транспортные услуги. Расположение Раштатта в Верхнерейнском коридоре открывает доступ к нескольким видам транспорта, даже если непосредственные операции внутри склада по-прежнему ориентированы на автомобильный транспорт.

Таким образом, экономическая оценка имеет два аспекта. Для арендаторов и собственников близость к автомагистрали является очевидным преимуществом. Однако для широкой общественности это приводит к дополнительным расходам, которые не в полной мере включены в арендную плату или стоимость проезда. Ответственный оператор должен минимизировать эти издержки за счет эффективного управления дорожным движением, использования транспортных средств с низким уровнем выбросов и хорошей координации с местными властями.

Три сценария развития событий до июля 2027 года

В благоприятном сценарии немецкая экономика стабилизируется, промышленный спрос восстановится, и компании будут активнее инвестировать в современные цепочки поставок. В то же время предложение нового строительства останется ограниченным, поскольку многие застройщики отложили проекты. Компания Verdion сдает оба объекта в аренду платежеспособным арендаторам до или вскоре после завершения строительства. Долгосрочные договоры аренды и более благоприятная процентная ставка поддерживают стоимость. В таком случае CoreHub можно будет считать успешным контрциклическим проектом.

В реалистичном базовом сценарии экономика остается слабой, а спрос на высококачественные помещения сохраняется. Одна квартира сдается быстро, а поиск второй занимает больше времени. Verdion, возможно, придется предлагать периоды бесплатной аренды, субсидии на развитие или более гибкие условия контракта. Денежный поток начинается позже и первоначально ниже, но объект достигает стабильной заполняемости в приемлемые сроки.

В худшем случае спад в автомобильной промышленности усиливается. Поставщики сокращают мощности, логистические компании избегают расширения, а на рынок поступает дополнительная площадь существующих помещений. В то же время, стоимость финансирования остается высокой. Verdion придется снизить арендную плату или предложить значительные льготы. Длительный простой негативно скажется на прибыли и, следовательно, на стоимости проекта.

Четвертый, часто недооцениваемый риск заключается в различных требованиях пользователей. Спрос может существовать, но он может потребовать больше электроэнергии, дополнительных противопожарных технологий, другой конфигурации ворот, специальных разрешений или большей вместимости парковок. Чем позже возникают такие требования, тем дороже становится адаптация. Гибкая базовая структура снижает этот риск, но не может полностью его исключить.

Срок до июля 2027 года также является преимуществом для маркетинга. Крупным компаниям часто требуется много месяцев для оценки площадки, получения внутренних разрешений, переговоров по контрактам, технического планирования и переезда. Имея разрешение на строительство и фиксированный график, Verdion может начать обязывающие переговоры на раннем этапе. Ключевым моментом является не только максимально быстрая аренда помещения, но и экономически выгодные условия.

Успех можно измерить по четырем показателям

Экономический успех CoreHub не следует оценивать исключительно по уровню заполняемости. Первым решающим фактором является скорость сдачи помещений в аренду. Каждый месяц простоя задерживает поступление доходов и увеличивает объем замороженного капитала. Однако быстрая сдача помещений в аренду выгодна только в том случае, если она не достигается за счет чрезмерных уступок.

Второй фактор — качество договоров аренды. Кредитоспособность, срок аренды, индексация, права на расторжение договора и распределение эксплуатационных и ремонтных расходов определяют стабильность денежного потока. Долгосрочная аренда у финансово устойчивой компании может значительно увеличить стоимость недвижимости. И наоборот, краткосрочная аренда с высокой номинальной арендной платой может быть сопряжена с большими рисками.

Третий фактор — это фактическая эксплуатационная и энергетическая эффективность. Реальные показатели потребления имеют решающее значение, а не только плановые значения или сертификаты. Если тепловые насосы, ограждающие конструкции зданий, освещение и фотоэлектрические системы заметно снижают коммунальные расходы, создается устойчивое конкурентное преимущество. Если же экономия не оправдывает ожиданий, становится сложнее обосновать введение дополнительной платы за аренду нового здания.

Четвертый фактор — диверсификация спроса. Если Verdion привлечет пользователей из разных отраслей, ее зависимость от показателей автомобильной промышленности снизится. Особенно ценными будут компании, которые сочетают логистику с легкой промышленностью, технической обработкой или региональной дистрибуцией. Это позволит создать больше локальной добавленной стоимости, чем простой транзитный склад.

Эти четыре фактора взаимосвязаны гораздо теснее, чем кажется на первый взгляд. Хорошие технологии облегчают сдачу в аренду, широкая база пользователей улучшает договорные отношения, стабильные контракты повышают стоимость недвижимости, а низкие эксплуатационные расходы укрепляют лояльность арендаторов. Таким образом, успех проекта обусловлен не одной характеристикой, а взаимодействием местоположения, здания и структуры контракта.

Заслуженно позитивная, но трезвая оценка

Комплекс Verdion CoreHub Rastatt экономически обоснован и стратегически выгоден. Его расположение сочетает в себе развитый промышленный регион, автомагистраль A5 и близость к Франции. Два производственных цеха минимизируют риски, связанные с арендой, техническое оснащение расширяет базу пользователей, а высокие стандарты устойчивого развития отвечают растущим требованиям компаний, банков и инвесторов.

Сочетание освоения заброшенных промышленных территорий и гибкой структуры здания особенно привлекательно. Компания Verdion использует существующую промышленную площадку вместо строительства изолированного крупного склада на новом месте. В то же время, она избегает создания чрезмерно специализированного объекта, который подходит только для одного пользователя. Это повышает долгосрочную адаптивность.

Тем не менее, риски остаются значительными. Спекулятивное начало строительства перекладывает весь риск, связанный с арендой, на застройщика. Региональная сила автомобильной промышленности одновременно является циклической зависимостью. Процентные ставки, затраты на строительство и потенциальные арендные льготы могут негативно повлиять на потенциальную стоимость. Кроме того, экологические характеристики приносят экономическую выгоду только тогда, когда они действительно снижают эксплуатационные расходы и ценятся арендаторами.

Таким образом, перспективы выглядят осторожно позитивными. Verdion инвестирует не вслепую в общий логистический бум, а конкретно в решение проблемы несоответствия современных требований и устаревающего складского фонда. Местоположение и концепция создают хорошие предпосылки для извлечения выгоды из ограниченного предложения новостроек. Однако это не гарантирует успеха.

В конечном итоге, значимость проекта определяется не инвестициями в размере 45 миллионов евро. Решающим фактором является то, сможет ли компания Verdion найти двух подходящих арендаторов к 2027 году, заключить выгодные контракты и преобразовать обещанное техническое и энергетическое качество в ощутимые эксплуатационные преимущества. Если это удастся, CoreHub станет важным элементом Верхнерейнского коридора и убедительным примером современного освоения заброшенных промышленных территорий. Однако, если спрос останется слишком сильно зависимым от испытывающей трудности автомобильной промышленности или если для заключения договоров аренды потребуются значительные уступки, потенциальная стоимость быстро снизится. Строительство зданий может быть завершено в соответствии с планом; станет ли они в конечном итоге привлекательным объектом недвижимости, решит рынок.

☑️ Язык ведения нашего бизнеса — английский или немецкий

☑️ НОВИНКА: Переписка на вашем родном языке!

Konrad Wolfenstein

Я и моя команда будем рады быть вашими личными консультантами.

Вы можете связаться со мной, заполнив контактную форму здесь [email protected]:или просто позвонив по номеру +49 7348 4088 965. Мой адрес электронной почты

Я с нетерпением жду начала нашего совместного проекта.

☑️ Поддержка малых и средних предприятий в области стратегии, консалтинга, планирования и реализации проектов

☑️ Разработка или корректировка цифровой стратегии и цифровизации

☑️ Расширение и оптимизация международных процессов продаж

☑️ Глобальные и цифровые торговые платформы B2B

☑️ Развитие бизнеса / Маркетинг / PR / Выставки от компании Pioneer