Кризис в Китае | Сектор недвижимости Китая в свободном падении: недооценённая ахиллесова пята мировой экономики

### Очищение 90 процентов: кризис на рынке недвижимости в Китае хуже, чем мир хочет верить ### Шок от обвала благосостояния среднего класса: конец китайской мечты о «золотой» недвижимости ### От двигателя роста к долговой ловушке: «ахиллесова пята» Китая угрожает мировой экономике ### «Только выживание имеет значение»: магнат недвижимости Ронни Чан предсказывает потерянное десятилетие Китая ###

Обвал цен в 61 мегаполисе: почему попытки Пекина спасти рынок недвижимости терпят неудачу

Когда-то неостановимый двигатель мирового роста, теперь системный риск исторических масштабов: китайский сектор недвижимости переживает переломный момент, который выходит далеко за рамки циклических колебаний.

Долгое время приобретение недвижимости в Китае считалось самым надёжным вложением средств на подъём страны – гарантией процветания, на котором основано почти три четверти частного капитала Китая. Но эта уверенность рухнула. То, что мы сейчас переживаем, – это не просто коррекция рынка, а фундаментальный кризис, который Ронни Чан, легендарный патриарх Hang Lung Properties, метко описывает как настоящую «борьбу за выживание».

Его предостережение имеет большой вес: ещё в 2007 году Чан предсказал массовое исчезновение китайских застройщиков – пророчество, которое жестоко сбылось, когда с рынка исчезло 90% участников того времени. Сегодня он снова смотрит в бездну и видит не быстрое возвращение, а «потерянное десятилетие». Текущие данные подтверждают его слова: в 61 из 70 важнейших городов цены падают, инвестиции сокращаются на двузначные цифры, и даже масштабные государственные стимулы оказываются неэффективными на фоне нежелания покупателей и утраты доверия.

В этой статье анализируется анатомия медленного краха, который не только парализует внутреннюю экономику Китая и разоряет средний класс, но и, будучи недооценённой ахиллесовой пятой, угрожает стабильности всей мировой экономики. От отчаянных программ «пробного жилья» до тикающей долговой бомбы местных органов власти – узнайте, почему эпоха китайского строительного бума наконец закончилась и каковы последствия для всех нас.

Подходит для:

• Китай | Дилемма Пекина между экспортным бумом и стагнацией внутреннего рынка: структурная зависимость от экспорта как ловушка роста

Когда риторика выживания становится реальностью – почему мрачные прогнозы Ронни Чана определят будущее китайской экономики

Китайский рынок недвижимости переживает переломный момент, который выходит далеко за рамки строительства. То, что когда-то считалось надёжным двигателем роста, всё больше превращается в рискованное явление, способное поставить под угрозу экономическую стабильность не только Китая, но и всей мировой экономики. Предупреждение Ронни Чана, почтенного патриарха гонконгской компании Hang Lung Properties, о том, что выживание — единственное, что имеет значение в китайском секторе недвижимости, — это не преувеличение, а отрезвляющий диагноз сектора, находящегося в состоянии экзистенциального кризиса.

В 2007 году Чан выступил с пророческой речью перед собранием застройщиков, предупредив, что из сотни компаний лишь немногие выживут на вершине, в то время как большинство распадётся или полностью исчезнет. Большинство тогда сочло эту оценку пессимистическим преувеличением. Однако последующие годы показали ещё более суровую реальность, чем прогноз Чана: девять из десяти компаний в сфере недвижимости к настоящему времени исчезли с рынка или существуют лишь фрагментарно. Этот исторический опыт придаёт особый вес его нынешним заявлениям о периоде абсолютного выживания. Чан говорит не от лица домыслов, а с точки зрения современника, неоднократно пережившего полную трансформацию сектора.

Текущий анализ Чана выходит за рамки простого выявления рыночных проблем. Его послание направлено на фундаментальное изменение поведения, необходимое для выживания бизнеса. Девиз: обеспечить капитал, контролировать расходы, минимизировать риски. Эти защитные стратегии являются полной противоположностью экспансионистской динамике, характерной для бума последних двух десятилетий. Поколение предпринимателей, выросшее во время непрерывного роста Китая и привыкшее к стабильному денежному потоку и прибыльным быстрым продажам, вынуждено внезапно адаптироваться к управлению кризисом. Чан предвидит десятилетие стагнации, а не новый подъём. Это ожидание потерянного десятилетия принципиально отличается от циклических спадов, которые сектор переживал в прошлом.

Индикатор кризиса: крах архитектуры ценностей

Ключевые данные за октябрь 2025 года рисуют картину рынка, которая подкрепляет пессимистичный прогноз Чана неопровержимыми фактами. Цены на новые квартиры в семидесяти крупнейших городах Китая упали на 0,5% в месячном исчислении. Это самое резкое месячное падение с октября предыдущего года. В годовом исчислении падение цен составило 2,2%. Истинное значение этих цифр заключается в их масштабе: шестьдесят один из семидесяти исследованных городов сообщил о снижении цен. Ещё более тревожно то, что даже престижные районы в традиционно стабильных мегаполисах, таких как Пекин и Шанхай, не выдержали давления. Эти города первого уровня, которые обычно лучше переносят экономические спады, также столкнулись с заметным падением цен.

Попытки правительства обеспечить стабильность путём смягчения условий финансирования и предоставления других стимулов оказались в значительной степени неэффективными. Меры, введённые в сентябре — снижение ставок по ипотеке, ослабление ограничений на покупки и уменьшение требований к депозитам — наглядно демонстрируют всю глубину кризиса доверия к их неэффективности. Если даже масштабные вмешательства регулирующих органов не стимулируют спрос, это говорит о том, что рыночное поведение обусловлено не только финансовыми ограничениями, но и фундаментально подорванным доверием потребителей.

В секторе недвижимости в целом наблюдается спад по всем ключевым показателям. С января по октябрь 2025 года инвестиции в сектор недвижимости упали почти на 15%. Количество начатых строительных работ по новым проектам сократилось почти на 20%. Объём продаж новых проектов снизился на 7%. Особого внимания заслуживает увеличение более чем на 5% объёма нераспроданной недвижимости. Этот последний показатель сигнализирует о фундаментальной проблеме: не только сокращается объём строительства, но и снижается возможность продажи существующей недвижимости. Растущий уровень вакантных площадей — полная противоположность тому, что наблюдалось бы на функционирующем рынке с циклическими слабостями.

Региональные различия и периферийность рынка

География рыночного краха выявляет закономерность структурных сдвигов. На северо-востоке Китая, традиционно промышленно развитом регионе, инвестиции упали почти на четверть. На восточном побережье, где сосредоточено население и, следовательно, самый высокий спрос, наблюдается значительный спад. Запад страны несколько стабильнее, но даже здесь наблюдается тенденция к снижению. Эта географическая дифференциация имеет немаловажное значение. Она свидетельствует о том, что крах – это не просто циклическая слабость бурно развивающегося строительного сектора, а отражение структурных сдвигов в динамике населения и региональной экономической мощи.

Разнонаправленное развитие по классификации городов Tier представляет собой особую проблему. В то время как города Tier 1, крупнейшие мегаполисы, держатся относительно неплохо, города Tier 2 и Tier 3 демонстрируют неуклонно ускоряющийся спад. Это экономически неблагоприятно, поскольку на эти небольшие города приходится значительная часть спроса на жильё со стороны китайского среднего класса. Если рынок рухнет именно в этих районах, это будет означать, что не только состоятельные люди покупают недвижимость в Пекине и Шанхае, но и что подавляющее большинство населения Китая уходит с рынка недвижимости.

Судьба существующих объектов недвижимости особенно показательна. Эти объекты играют ключевую роль в формировании благосостояния частных домохозяйств. В октябре 67 из 70 крупнейших городов сообщили о снижении цен по сравнению с предыдущим годом. Хотя в городах первого уровня спад был медленнее, тенденция остаётся отрицательной. В городах второго уровня падение даже немного усилилось. Эта тенденция свидетельствует о самоусиливающейся системе: покупатели сдерживаются, ожидая дальнейшего падения цен. Застройщики продают с убытком или вовсе приостанавливают продажи. Вакантные площади растут. Это создаёт дополнительное давление на цены в сторону понижения. Рынок замедляется, и нет внешних стимулов, способных разорвать этот порочный круг.

Крайние меры как индикатор рыночного кризиса

Меры, к которым прибегают застройщики, чтобы хоть как-то привлечь клиентов, свидетельствуют о крайнем отчаянии. В Гуанчжоу и Шанхае некоторые застройщики предлагают пробные периоды, когда достаточно небольшого депозита до подписания договора купли-продажи или аренды. Другие проекты отказываются от платы за управление на год. Третьи предлагают бесплатные парковочные места. Стоимость одного парковочного места в некоторых китайских городах может достигать 500 000 юаней, что эквивалентно почти 63 000 евро. Такие предложения представляют собой существенные скидки, которые ставят под сомнение рентабельность этих проектов.

Эмпирическое исследование показывает, что 88% крупных проектов в сфере недвижимости в 21 городском центре прибегают к значительному снижению цен или стимулированию. Этот показатель примечателен тем, что это не просто незначительная корректировка слабого спроса, а практически повсеместная практика. Хотя такие методы могут генерировать краткосрочный доход, они одновременно демонстрируют, что фундаментальная цена недвижимости ниже, чем рассчитывали первоначальные застройщики. Это признак масштабного разрушения капитала, что отражается в балансах компаний, занимающихся недвижимостью.

Социальные сети в Китае в режиме реального времени фиксируют изменения общественных настроений. Пользователи сообщают о растущей обеспокоенности по поводу рынка труда и стагнации доходов. Некоторые сравнивают это с финансовым кризисом 2008 года в США. Другие описывают ощущение медленно надвигающегося шторма, подрывающего доверие потребителей. Эти не поддающиеся количественной оценке аспекты рыночной ситуации так же важны, как и реальные данные, поскольку они показывают, что кризис не только влияет на экономические показатели, но и разрушает психологическую основу потребления и инвестиций.

Отраслевые направления: B2B, цифровизация (от искусственного интеллекта до расширенной реальности), машиностроение, логистика, возобновляемые источники энергии и промышленность

Подробнее об этом здесь:

• Xpert Business Hub

Тематический центр с идеями и опытом:

• Платформа знаний о мировой и региональной экономике, инновациях и отраслевых тенденциях
• Сбор анализов, импульсов и справочной информации из наших приоритетных направлений
• Место для получения экспертных знаний и информации о текущих событиях в бизнесе и технологиях
• Тематический центр для компаний, желающих узнать больше о рынках, цифровизации и отраслевых инновациях

Уничтожение богатства и его последствия для потребления

Замечание Чана о влиянии на благосостояние имеет решающее значение для понимания макроэкономических последствий этого кризиса. Примерно три четверти частного капитала в Китае сосредоточено в недвижимости. Такая концентрация характерна для развитых стран, но на данном уровне представляет собой структурный риск. Когда цены падают, благосостояние целых домохозяйств мгновенно сокращается. Потребление мгновенно страдает, поскольку многие китайские семьи основывают свои расходы на стоимости своего жилья. Это не беспочвенный психологический эффект, а основано на реальных финансовых условиях. Домохозяйства, чей собственный капитал снижается, сокращают расходы на товары не первой необходимости и увеличивают норму сбережений.

Потребительские настроения в Китае уже демонстрируют признаки ухудшения ситуации. Потребительская уверенность значительно снизилась по сравнению со средними историческими показателями. Институт международных финансов и другие исследовательские институты фиксируют значительное снижение оптимизма домохозяйств относительно перспектив своих доходов. Опросы, проведенные в более чем 260 городах, выявили особенно резкое падение уверенности в покупке жилья в небольших городах, где показатель снизился на 2,9 процентных пункта в месячном исчислении. Это ещё один признак того, что кризис мигрирует из центров на периферию, где его влияние более ощутимо.

Проблема заключается в асимметричном распределении информации. В городах первого уровня покупатели всё ещё могут полагаться на то, что эти рынки адаптируются в долгосрочной перспективе. В городах второго и третьего уровней такой опоры больше нет. Там кризис становится очевидным сразу, поскольку соседние проекты продаются по более низким ценам. Это усугубляет спад и ускоряет дефляцию цен.

Подходит для:

• Китай и нэйцзюань систематических чрезмерных инвестиций: государственный капитализм как ускоритель роста и структурная ловушка

Официальный оптимизм против реакции рынка

Реакция правительства на данный момент демонстрирует классическую картину кризиса, когда власти принимают запоздалые меры. Попытки стабилизировать ситуацию путём смягчения ограничений провалились. Некоторые банки и исследовательские компании ожидают осторожной стабилизации к концу 2026 года, но такие прогнозы основаны скорее на уверенности в исторической способности китайского правительства сглаживать кризисы, чем на фундаментальном улучшении рыночной динамики.

Однако сам рынок сигнализирует о том, что время для быстрого восстановления прошло. Масштаб падения цен свидетельствует о том, что это не локальные явления или корректировки после перегрева, а скорее структурный сдвиг. Рынок, замедляющийся из-за роста запасов, снижения объёмов строительства нового жилья и стагнации потребительских расходов, нуждается не только в циклическом стимулировании, но и в структурных реформах.

Долгосрочная перспектива: десятилетие адаптации

Прогноз Чана о десятилетии без нового восходящего тренда прямо противоречит ожиданиям, сформировавшимся во время бума. Целое поколение предпринимателей и инвесторов привыкло к тому, что сектор недвижимости не просто генерирует прибыль, но и делает это надежно и с высокой доходностью. Это ожидание отражается в структуре балансов многих корпораций, которые зависят от постоянного притока капитала и финансирования за счет долга. Если этот поток иссякнет, последует не консолидация, а крах.

Структурные проблемы не являются временными. Население Китая сокращается и стареет одновременно. Процесс урбанизации замедляется, поскольку большая его часть уже сосредоточена в городах. Экономический импульс миграции из села в город, десятилетиями обеспечивавший постоянный спрос на жильё, ослабевает. В то же время в крупных городах накапливается всё больше неиспользуемого или недостаточно используемого жилья. Это зловещий знак, указывающий на структурный избыток предложения, а не просто на цикличность.

Системные взаимосвязи и долговая бомба

Важность сектора недвижимости для экономики Китая в целом делает текущий кризис системной угрозой. На этот сектор приходится более 20% ВВП Китая. С учётом косвенных факторов, таких как производство строительных материалов, транспорт и финансирование, эта цифра возрастает до 25–30%. Такой масштаб означает, что коллапс в этом секторе не может быть изолированным и повлияет на всю экономику.

Особую проблему представляет взаимодействие с банковской системой. Ипотека составляет значительную часть банковских кредитов. Хотя официальные данные по-прежнему характеризуют качество кредитов как относительно хорошее, участники рынка знают, что эта оценка основана на бухгалтерских механизмах, а не на фактических рисках дефолта. Когда домохозяйства больше не могут обслуживать ипотечные кредиты из-за обесценивания их недвижимости и, как следствие, теряют кредитную линию, кредитная проблема возникает не из-за явных невыплат платежей, а из-за превращения теоретически нормальных кредитов в кредиты, требующие реструктуризации.

Ещё более критичны косвенные долги. В последние годы местные органы власти активно использовали кредитное финансирование через специальные механизмы, поскольку фактические налоговые поступления не поспевали за потребностями в расходах. Значительная часть этого долга финансировалась за счёт продажи земли. Если застройщики будут покупать меньше земли из-за падения их рентабельности, доходы муниципалитетов от продажи земли сократятся. Это, в свою очередь, создаёт финансовую нагрузку на местные органы власти, которым приходится обслуживать своё долговое бремя.

Общая картина представляет собой взаимосвязанную систему, в которой любой шок в одном компоненте распространяется на все остальные. Центральное правительство может вмешиваться в краткосрочной перспективе, осуществляя финансовые вливания, но в долгосрочной перспективе такая модель приведёт к росту государственного долга.

Фокус на внутренней экономической стратегии

Руководство Китая осознало, что устаревшая экспортная модель нуждается в новых двигателях. Следующий пятилетний план возлагает большие надежды на укрепление внутренней экономики. Это разумная стратегия, поскольку зависимость от экспорта больше не является устойчивой в свете глобальных торговых конфликтов. Акцент на потреблении также имеет смысл с превентивной точки зрения, учитывая старение населения и необходимость достаточно высокого внутреннего спроса для обеспечения социально-политической стабильности.

Подходит для:

• Новый пятилетний план Пекина и масштабная инвестиционная программа: как Китай бросает вызов мировому экономическому порядку

Проблема заключается в сроках реализации этой стратегии и её зависимости от сектора недвижимости. Внутренний цикл работает только при росте спроса со стороны домохозяйств. Пока благосостояние продолжает снижаться, домохозяйства будут сберегать, а не потреблять. Широко разрекламированный всплеск потребления так и не оправдал ожиданий. Эмпирические данные показывают, что уровень потребления не растёт, а остаётся стабильным или даже падает, в то время как уровень сбережений остаётся высоким.

Если частный спрос не вырастет, правительство будет вынуждено прибегнуть к другим мерам. Одним из вариантов являются прямые выплаты семьям. Также существуют программы, аналогичные существующим программам утилизации, которые стимулируют покупку новых товаров. Каждая из этих мер влечет за собой увеличение государственного долга. Это создает ситуацию, при которой правительству приходится постепенно замещать частное потребление государственными трансфертами. Хотя это экономически осуществимо в течение ограниченного времени, это приводит к большей фискализации экономики и долгосрочным проблемам с уровнем задолженности.

Подходит для:

• Слабый внутренний рынок Китая: экономическая мощь Китая между региональной динамикой и глобальными вызовами

Фискальная ловушка

Последние данные уже демонстрируют всю серьёзность ситуации. Китай увеличил официальный дефицит бюджета на 2025 год до четырёх процентов ВВП – самого высокого уровня как минимум с 2010 года. Официальные данные занижают реальную долговую нагрузку, поскольку значительная часть долга приходится на местные органы власти, обслуживаемые через специальные механизмы, не входящие в основной бюджет. К концу 2024 года общий государственный долг составил 92,6 трлн юаней, включая официальный государственный долг в размере 34,6 трлн юаней, законный долг местных органов власти в размере 47,5 трлн юаней и скрытый долг в размере 10,5 трлн юаней.

Соотношение госдолга Китая к ВВП составило 68,7%, что представляется низким показателем по сравнению с другими развитыми странами мира, поскольку средний показатель для стран «Большой двадцатки» составляет 118,2%. Однако это сравнение вводит в заблуждение, поскольку коэффициент госдолга Китая растёт быстрее, а доходы отстают от расходов. Фактически, доходы правительства в номинальном выражении стагнируют, в то время как расходы на стабилизационные меры растут.

Это создаёт проблему устойчивости. Если доходы не растут, а долги накапливаются, в конечном итоге наступит момент, когда процентные платежи сами по себе станут бременем. Проактивные реформы могли бы предотвратить это, но с политической точки зрения проще отреагировать в краткосрочной перспективе новым долгом, чем проводить структурные изменения.

Уверенность в будущем восстановлении

Банки и исследовательские компании, прогнозирующие стабилизацию с конца 2026 года, основывают свой прогноз на уверенности в том, что китайское правительство всё ещё способно справиться с этой проблемой. Исторически Китай неоднократно преодолевал кризисы без серьёзного экономического коллапса. Однако к такому сравнению следует относиться с осторожностью, поскольку текущая ситуация включает в себя ряд новых факторов: замедление демографической активности, перенасыщение городов и рост уровня задолженности.

Вполне возможно, что данные покажут стабилизацию рынка на новом, более низком уровне. Однако эта новая точка равновесия может оказаться значительно ниже исторических цен. Стабилизация после снижения цен на 20–30% от пикового значения экономически реалистична, но это будет означать огромную потерю благосостояния для домохозяйств и компаний, которые заложили основу для роста цен.

Региональные воздействия

Китайский рынок недвижимости десятилетиями формировал мировой ландшафт. Если Китай не сможет использовать сектор недвижимости как драйвер роста и вместо этого столкнётся с ним как с препятствием, последствия будут глобальными. Экспортёры сырьевых товаров, получившие прибыль от китайского спроса на строительство, почувствуют на себе последствия. Финансовые институты по всему миру, спекулировавшие на китайской недвижимости, понесут убытки.

Однако эффект не симметричен. В то время как Китай переживает кризис, который продлится несколько лет, другие страны пострадают от него не так сильно. Это не золотая лихорадка, а скорее замедление мирового спроса в ряде секторов.

Конец эпохи

Предупреждение Чана, сделанное в 2007 году, о том, что большинство компаний в сфере недвижимости не выживут, оказалось верным. Его нынешний тезис о том, что цель — выживание, а не рост, также является не пессимистическим искажением, а рациональной оценкой. Рынок с падающими ценами в 61 из 70 городов, растущими запасами, отчаянными скидками, обвалом начала строительства жилья и застоем потребительской уверенности действительно находится в ситуации выживания.

Этот кризис не разрушит китайскую экономику, но существенно её изменит. Уровень сбережений домохозяйств не снизится, а, наоборот, увеличится. Компании будут меньше инвестировать. Государство столкнётся с большей фискальной нагрузкой. Структура экономики должна будет измениться, отойдя от роста, основанного на строительстве, к потреблению и инновациям. Это необходимая перебалансировка, но годы адаптации займут десятилетие. В течение этого времени сектор недвижимости будет не двигателем роста, а скорее проблемной зоной, требующей управления. Последствия этой трансформации не только сформируют облик Китая, но и повлияют на динамику мировой экономики в следующем десятилетии.

☑️ Наш деловой язык — английский или немецкий.

☑️ НОВИНКА: Переписка на вашем национальном языке!

 

Я был бы рад служить вам и моей команде в качестве личного консультанта.

Вы можете связаться со мной, заполнив контактную форму или просто позвоните мне по телефону +49 89 89 674 804 (Мюнхен) . Мой адрес электронной почты: wolfenstein ∂ xpert.digital

Я с нетерпением жду нашего совместного проекта.

 

 

☑️ Поддержка МСП в разработке стратегии, консультировании, планировании и реализации.

☑️ Создание или корректировка цифровой стратегии и цифровизации.

☑️ Расширение и оптимизация процессов международных продаж.

☑️ Глобальные и цифровые торговые платформы B2B

☑️ Пионерское развитие бизнеса/маркетинг/PR/выставки.

Xpert.Digital обладает глубокими знаниями различных отраслей. Это позволяет нам разрабатывать индивидуальные стратегии, которые точно соответствуют требованиям и задачам вашего конкретного сегмента рынка. Постоянно анализируя тенденции рынка и следя за развитием отрасли, мы можем действовать дальновидно и предлагать инновационные решения. Благодаря сочетанию опыта и знаний мы создаем добавленную стоимость и даем нашим клиентам решающее конкурентное преимущество.

Подробнее об этом здесь:

• Используйте 5-кратный опыт Xpert.Digital в одном пакете — всего от 500 евро в месяц