De ce atât de multe proiecte cu utilizare mixtă eșuează – Dimensiunea uitată: Logistica ca parte integrantă a cartierelor cu utilizare mixtă

Combaterea spațiilor vacante: Acesta este motivul pentru care investitorii imobiliari sunt acum pe deplin dedicați conceptului de orașe cu utilizare mixtă

Timp de decenii, separarea spațială strictă între locuit, muncă și cumpărături a fost considerată idealul de nezdruncinat al planificării urbane moderne. Consecințele tangibile ale acestei filozofii ne modelează încă viața de zi cu zi: cartiere de birouri pustii după muncă, ambuteiaje nesfârșite în traficul navetiștilor în timpul orelor de vârf și o infrastructură urbană care se prăbușește sub propriile sarcini maxime. Dar o schimbare profundă de paradigmă este în curs de dezvoltare. Sub principiul călăuzitor al „utilizării mixte”, se formează o mișcare care regândește radical spațiul urban - și din motive convingătoare. Fie ca răspuns funcțional la criza actuală a birourilor, ca o pârghie împotriva lipsei flagrante de locuințe, fie ca motor al mobilității ecologice: cartierele urbane cu utilizare mixtă se dovedesc a fi mult mai mult decât o simplă viziune arhitecturală sau o necesitate ecologică. Revenirea la orașul productiv, cu utilizare mixtă, a devenit o problemă sistemică economică dificilă, care are un impact masiv asupra valorilor proprietăților, ciclurilor economice locale și rezilienței sociale. Articolul următor explorează de ce încetarea separării utilizărilor este cel mai important experiment de planificare urbană al timpului nostru - și cine vor fi perdanții dacă acesta eșuează.

Dezvoltări cu utilizare mixtă: orașul ca ecosistem

De ce sfârșitul segregării utilizării terenurilor este cel mai mare experiment de planificare urbană al timpurilor noastre – și cine pierde dacă eșuează

Timp de decenii, separarea funcțională a zonelor de locuit, de lucru și de servicii a fost considerată o realizare a planificării urbane moderne. Carta de la Atena, modelată de spiritul modernismului clasic și de influența lui Le Corbusier, a promovat principiul segregării utilizării terenurilor în anii 1930 ca fiind igienic, eficient și progresiv. Zone rezidențiale aici, zone industriale acolo, cartiere de birouri în altă parte – perfect separate, ordonate, aparent gestionabile. Ceea ce a fost conceput ca o eliberare de constrângerile medievale s-a dovedit de-a lungul deceniilor a fi o problemă structurală cu costuri economice, sociale și de mediu enorme.

Astăzi, dovezile acestui eșec pot fi cu greu ignorate. Orașele care s-au bazat în mod constant pe structuri monofuncționale se confruntă cu cartiere de birouri pustii după muncă, centre comerciale care se prăbușesc la periferie, ambuteiaje nesfârșite pentru navetiști și o infrastructură proiectată pentru vârfuri de activitate, dar goală pentru o mare parte a zilei. Fundamentul economic al acestei separări se erodează deoarece ipotezele economice subiacente nu mai sunt valabile: Munca s-a schimbat, modelele de consum s-au modificat, iar costurile climatice ale mobilității rezultate devin din ce în ce mai greu de justificat.

Răspunsul urbaniștilor și al industriei imobiliare la acest diagnostic este cel al utilizării mixte. Însă acest termen cuprinde mult mai mult decât o tendință arhitecturală sau o strategie de marketing a dezvoltatorilor de proiecte. Dovezile științifice acumulate în ultimii ani indică o transformare structurală profundă: modul în care este organizat spațiul urban are efecte directe și măsurabile asupra valorilor proprietăților, modelelor de mobilitate, ciclurilor economice locale, emisiilor de CO₂ și rezilienței sociale. Dezvoltarea cu utilizare mixtă nu este un stil, ci o problemă economică fundamentală.

Dezvoltarea cu utilizare mixtă și valorile proprietăților: Ce spun cu adevărat datele

Una dintre cele mai fundamentale întrebări care îi preocupă atât pe investitori, cât și pe urbaniști este: Este dezvoltarea cu utilizare mixtă viabilă din punct de vedere economic? Răspunsul oferit de cercetările empirice imobiliare este nuanțat, dar tendința sa generală este clară.

Un studiu realizat și publicat în 2025 de IREBS International Real Estate Business School de la Universitatea din Regensburg, în colaborare cu administratorul imobiliar Midstad, a examinat 1.100 de tranzacții imobiliare comerciale în Berlin și Frankfurt pe Main pe perioade de șase până la nouă ani. Aspectul neobișnuit din punct de vedere metodologic al acestei analize a fost utilizarea unui indice scalar de diversificare, care surprinde cantitativ gradul de dezvoltare cu utilizare mixtă în cadrul unei clădiri, în loc să facă pur și simplu distincția între „mixt” și „nemixt”. Rezultatele sunt revelatoare: în Frankfurt pe Main, caracterizat printr-o structură urbană compactă, monocentrică, cu un sector dominant de birouri, se poate demonstra o primă de preț pronunțată și robustă din punct de vedere statistic pentru clădirile cu o diversificare ridicată a utilizărilor. Diversificarea țintită în cadrul unei proprietăți este percepută acolo ca o creștere a valorii - probabil datorită spațiului disponibil limitat și a cererii pieței orientate spre eficiență. În Berlin, care este considerat un oraș policentric cu o structură cu utilizare mixtă dezvoltată istoric, efectul prețului este mai puțin pronunțat, dar chiar și aici este evident că diversificarea moderată este deja considerată pozitivă și care crește valoarea.

O colaborare paralelă de cercetare între Midstad și IREBS, care a analizat 1.930 de tranzacții în cadrul liniei de metrou S-Bahn din Berlin între 2015 și mijlocul anului 2024, confirmă această tendință: ponderea clădirilor cu utilizare mixtă pe piața tranzacțiilor a crescut în această perioadă, în special semnificativ în segmentele rezidențiale-comerciale și de birouri/clădiri administrative. O altă constatare crucială este că clădirile cu utilizare mixtă prezintă o volatilitate a valorii mai mică decât proprietățile cu o singură utilizare. În practică, aceasta înseamnă că dezvoltarea cu utilizare mixtă la nivel de clădire acționează ca un fel de asigurare integrată împotriva ciclicității pieței.

Această constatare atrage atenția în sectorul imobiliar instituțional. Ultimii ani au demonstrat cât de grav pot afecta riscurile structurale clasele individuale de proprietăți: comerțul online pentru magazinele fizice, lucrul de acasă pentru clădirile de birouri tradiționale și pandemia pentru hoteluri. Cei care își diversificaseră portofoliile în diferite locații și clase de proprietăți s-au confruntat brusc cu riscuri de concentrare pe care nu le anticipaseră. Dezvoltarea cu utilizare mixtă la nivel de clădire și cartier oferă o abordare structural diferită: riscurile sunt atenuate nu prin dispersarea geografică, ci prin integrarea funcțională în cadrul aceleiași proprietăți.

Totuși, ar fi înșelător să generalizăm aceste constatări și să tratăm utilizarea mixtă ca pe o strategie universal profitabilă. Studiul IREBS demonstrează clar că succesul depinde în mare măsură de tipologia urbană și de condițiile pieței locale. Pe piețele în care utilizarea mixtă este deja norma, efectul premium este mai puțin pronunțat. Lecția nu este să impunem utilizarea mixtă peste tot, ci mai degrabă să determinăm pragul de intervenție la care utilizarea mixtă creează valoare adăugată, în funcție de context.

Logica economică a distanțelor scurte: Mobilitatea ca problemă de productivitate urbană

Mobilitatea în orașe nu este gratuită. Aceasta implică costuri directe pentru infrastructură, timp, energie și emisii – și costuri indirecte prin congestie, zgomot și fragmentare socială. Orașele care reușesc să reducă ponderea călătoriilor motorizate beneficiază nu numai din punct de vedere ecologic, ci și economic, deoarece productivitatea urbană este strâns legată de accesibilitate.

Baza științifică pentru această conexiune este acum excepțional de solidă. Un studiu publicat în revista Nature Human Behaviour a analizat datele de mișcare de la aproximativ 40 de milioane de telefoane mobile din orașele din întreaga lume. Rezultatul: Până la 84% din diferențele de comportament în materie de mobilitate dintre orașe pot fi explicate prin accesibilitatea spațială a serviciilor de zi cu zi. Cu alte cuvinte, mobilitatea durabilă este în primul rând o problemă a structurii urbane, nu a tehnologiei. Introducerea autobuzelor electrice este de puțin folos dacă structura urbană obligă oamenii să parcurgă distanțe lungi pentru comisioanele zilnice.

Această imagine este completată de cercetări privind accesibilitatea urbană, care arată că, cu cât destinațiile de zi cu zi sunt mai apropiate una de cealaltă, cu atât oamenii folosesc mai puțin mașinile. În schimb, proporția traficului pietonal și a celui cu bicicleta crește semnificativ. Acest efect nu este o certitudine, ci mai degrabă rezultatul unei planificări urbane specifice care leagă inteligent utilizările din punct de vedere spațial. Conceptul de „oraș de 15 minute”, popularizat de cercetătorul urban Carlos Moreno și urmărit constant de Paris sub conducerea primarului Anne Hidalgo, formalizează această logică: toate serviciile esențiale de zi cu zi ar trebui să fie accesibile la o distanță de 15 minute de mers pe jos.

Ceea ce la prima vedere sună a utopie urbană este cunoscut de mult timp în economie sub numele de efect de aglomerare. Proximitatea spațială dintre activități complementare eliberează energie economică, deoarece reduce costurile tranzacțiilor, promovează schimbul de informații și permite sinergii între utilizări. Un cartier care combină locuința, munca, serviciile, gastronomia și timpul liber nu este un simplu obiectiv de calitate a vieții, ci un avantaj competitiv concret pentru companiile și instituțiile care se instalează acolo.

Cercetările economice confirmă, de asemenea, externalitățile pozitive la nivel micro: proprietățile de birouri și de retail situate pe o rază de 800 de metri de dezvoltări imobiliare cu utilizare mixtă au valori de piață mai mari decât proprietățile comparabile din afara acestor zone. Prin urmare, dezvoltările cu utilizare mixtă nu numai că generează valoare în interiorul clădirii sau al cartierului în sine, ci radiază și în zona înconjurătoare.

Piața birourilor în schimbare: Munca hibridă ca și catalizator pentru logica de vecinătate

Pandemia de COVID-19 a intensificat în mod neașteptat dezbaterea privind zonele urbane cu utilizare mixtă. Piața de birouri, în special, trece printr-un proces de ajustare structurală, al cărui punct de plecare a fost experimentul pe scară largă cu lucrul de acasă în 2020 și 2021 și ale cărui consecințe vor continua să preocupe industria imobiliară și planificarea urbană în anii următori.

Într-un studiu publicat în 2024, Institutul ifo a analizat impactul muncii de acasă asupra pieței imobiliare de birouri din Germania și a prezis o scădere pe termen lung a cererii de spații de birouri de până la 12%. Pentru cele șapte regiuni metropolitane germane Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart și Düsseldorf, aceasta ar corespunde unei oferte excedentare de aproximativ 11,5 milioane de metri pătrați de spații de birouri. De fapt, conform datelor de la Wüest Partner, ratele de neocupare din Frankfurt și Düsseldorf erau deja de aproape 10% în 2025, subliniind presiunea de adaptare.

În același timp, analiza actuală a pieței de birouri realizată de Wüest Partner relevă o coincidență paradoxală: în ciuda schimbărilor structurale, numărul de angajați în birouri din Germania a crescut cu 3,7% între 2021 și 2024 - o creștere mai mare decât ocuparea forței de muncă în general. Se preconizează că vor fi aproximativ 159.000 de noi angajați în birouri anual până în 2030. Cu toate acestea, cererea se schimbă calitativ: spațiile moderne cu concepte flexibile de utilizare, facilități de înaltă calitate și caracteristici conforme cu ESG, în locații centrale și bine conectate, sunt din ce în ce mai căutate. Ceea ce nu se mai caută este complexul clasic de birouri monofuncțional de la periferia orașului, fără acces facil la facilități, restaurante și transport public.

Acesta este factorul crucial pentru dezvoltarea cu utilizare mixtă. Munca hibridă nu înseamnă că spațiul de birouri dispare complet. Înseamnă că funcția biroului se schimbă: de la un loc de prezență obligatorie la un loc de colaborare, schimb și construire a identității pentru companii. Astfel de birouri au nevoie de un mediu urban care să funcționeze pe tot parcursul zilei - cafenele, restaurante, magazine, oferte culturale, facilități sportive. Cartierul de afaceri clasic, care dispare după ora 18:00, este structural incapabil să îndeplinească aceste cerințe. Cartierele cu utilizare mixtă sunt...

Dezvoltarea cartierelor cu utilizare mixtă abordează, de asemenea, problema spațiilor vacante într-un mod elegant din punct de vedere structural. Spațiile de birouri care nu mai sunt profitabile în funcția lor inițială pot fi transformate în apartamente, spații de coworking, restaurante sau alte facilități, ca parte a unui concept mai larg de utilizare mixtă. Mai multe cartiere din Berlin lucrează deja la astfel de concepte, iar Raportul DZ HYP privind piața imobiliară 2025 subliniază în mod explicit faptul că conversiile în cartiere cu utilizare mixtă atenuează riscul de neocupare în sectoarele de retail și birouri.

Dimensiunea uitată: Logistica ca parte integrantă a cartierelor cu utilizare mixtă

În aproape fiecare discuție despre dezvoltările cu utilizare mixtă, o dimensiune crucială a utilizării este trecută cu vederea: logistica urbană. Locuința, munca, timpul liber, gastronomia - toate aceste funcții sunt luate în considerare în mod curent în planificarea și marketingul cartierelor cu utilizare mixtă. Cu toate acestea, întrebarea cum ar trebui gestionat fluxul zilnic de bunuri și servicii într-un astfel de cartier eficient, cu emisii reduse și într-un mod compatibil cu zona înconjurătoare este adesea ridicată doar după ce au apărut deja conflicte: autoutilitare parcate ilegal, piste de biciclete blocate, intrări aglomerate la parter.

Aceasta nu este doar o problemă a orașelor mici. Transportul urban de marfă reprezintă aproximativ 25-30% din kilometrajul din centrul orașului german, dar contribuie în mod disproporționat la poluarea fonică, poluarea cu particule în suspensie și congestie. Un raport de cercetare al Agenției Federale Germane de Mediu privind logistica urbană subliniază că provocările cu care se confruntă municipalitățile cresc dramatic din cauza dezvoltării comerțului electronic: Volumele de colete din orașele germane au crescut considerabil în ultimii ani, iar această tendință nu se întrevede.

Soluția este mai apropiată de utilizarea mixtă decât sugerează discuțiile separate despre planificare. Oricine ia în considerare districtele urbane în funcția lor generală trebuie să înțeleagă zonele logistice ca parte integrantă a planificării districtuale. Conceptul de logistică urbană – integrată în dezvoltarea urbană, nu adăugată ulterior – indică o dimensiune inteligentă a utilizării care a fost subreprezentată în discuția existentă despre utilizarea mixtă. Cercetările Institutului Regiunii Parisiene arată cum zonele logistice pot fi integrate în dezvoltările urbane cu utilizare mixtă dacă metodele cantitative pentru determinarea cerințelor de spațiu sunt utilizate încă din faza de planificare.

Micro-depozite la parter, zone de livrare combinate pentru mai mulți utilizatori din cartier, dulapuri pentru colete în zonele accesibile publicului din cartier și centre de transport pentru biciclete cargo ca verigă finală în lanțul de aprovizionare: Acestea nu sunt scenarii futuriste, ci mai degrabă concepte testate și verificate pe care Fraunhofer IML le-a compilat sistematic în manualul său despre micro-depozite. Ceea ce lipsește este integrarea lor consecventă în planificarea cartierului de la bun început - nu ca o idee ulterioară, ci ca o componentă funcțională a conceptului de utilizare mixtă.

Valoarea strategică a acestei integrări devine clară atunci când se ia în considerare un concept conex dintr-un domeniu complet diferit: principiul utilizării duale în planificarea logisticii militare. Ceea ce se practică în contextul militar de decenii - planificarea, proiectarea și utilizarea comună a infrastructurii în scopuri civile și militare - urmează o logică extrem de relevantă și pentru planificarea urbană: utilizarea multiplă economisește spațiu, reduce costurile, crește utilizarea și sporește reziliența.

Mai exact, pentru logistica urbană în cartierele orașului, aceasta înseamnă: O parcare subterană poate funcționa ca micro-depozit noaptea și ca parcare ziua. O clădire de cartier poate găzdui spațiu logistic pentru livrări locale de tip „last-mile” la parter și spații rezidențiale sau de birouri la etajele superioare. Un punct de colectare a coletelor poate fi integrat într-un centru de transport public. Principiul este același ca în cazul infrastructurii cu dublă utilizare din sectorul militar: Cei care planifică infrastructura pentru utilizări multiple de la început trebuie să o construiască mai rar, să consume mai puțin spațiu și să obțină o eficiență mai mare a sistemului.

Orașele Zurich și Paris au dezvoltat de timpuriu concepte strategice pentru logistica urbană. Zurich, de exemplu, a publicat o strategie explicită pentru logistica urbană și traficul comercial, care consideră zonele logistice ca parte a structurii urbane și promovează integrarea acestora în cartiere comerciale și cu utilizare mixtă. Astfel de abordări servesc drept modele pentru practicile de planificare care înțeleg pe deplin dezvoltarea cu utilizare mixtă – inclusiv fluxul de mărfuri care menține orașele în funcțiune.

Soluții Intralogistice LTW – Transport Intermodal – Imagine: LTW Intralogistics GmbH

LTW oferă clienților săi nu componente individuale, ci soluții complete integrate. Consultanță, planificare, componente mecanice și electrotehnice, tehnologie de control și automatizare, precum și software și service - totul este conectat în rețea și coordonat cu precizie.

Producția internă a componentelor cheie este deosebit de avantajoasă. Aceasta permite un control optim al calității, lanțurilor de aprovizionare și interfețelor.

LTW reprezintă fiabilitate, transparență și parteneriat colaborativ. Loialitatea și onestitatea sunt ferm ancorate în filosofia companiei – o strângere de mână încă înseamnă ceva aici.

Legat de asta:

• Soluții LTW

Mobilitate intermodală: Infrastructura subestimată a cartierului

Potențialul ecologic și economic al conexiunilor de transport intermodal este bine documentat în discuțiile experților, dar este încă subestimat cronic în practica dezvoltării urbane. Aceasta este în mare măsură o problemă de planificare: în Germania, dezvoltarea urbană și planificarea transporturilor sunt considerate în mod tradițional domenii separate de responsabilitate, chiar dacă interdependența lor este evidentă. Cartierele cu utilizare mixtă care nu sunt conectate la centre intermodale eficiente pierd o parte semnificativă din potențialul lor ecologic și economic.

Beneficiile conexiunilor intermodale în transportul de marfă sunt bine documentate prin studii ample. Conform calculelor Asociației Internaționale a Companiilor pentru Transport Combinat Feroviar și Rutier (ICFRT), consumul de energie al unui lanț de transport care utilizează transport combinat neînsoțit poate fi redus cu o medie de 29% în comparație cu transportul rutier direct. Emisiile de CO₂ pot fi reduse cu o medie de 55%. Pe anumite rute - de exemplu, Hamburg-Billwerder către München-Riem - transportul combinat realizează economii de CO₂ de 73% în comparație cu transportul rutier de marfă pur.

O logică analogă se aplică transportului urban de pasageri: mobilitatea intermodală – combinația inteligentă între mersul pe jos, mersul cu bicicleta, transportul public și, atunci când este necesar, utilizarea mașinii private sau în comun – este cea mai eficientă modalitate de a combina libertatea ridicată de mobilitate cu emisii reduse. Cercetările Centrului Aerospațial German (DLR) arată că, deși călătoriile intermodale sunt adesea mai lungi decât călătoriile pur monomodale, acestea reprezintă opțiunea superioară per total atunci când alternativa este un vehicul privat.

Cheia succesului mobilității intermodale constă în calitatea procesului de transfer. Cercetările arată în mod constant că experiența de transfer – confort, siguranță, timpi scurți de așteptare, protecție împotriva intemperiilor și navigare intuitivă – are cea mai puternică influență asupra alegerii sau nu a rutelor intermodale de către oameni. Acest lucru are implicații directe asupra planificării urbane: dezvoltările cu utilizare mixtă situate în apropierea sau care integrează centre intermodale de înaltă calitate își multiplică valoarea. Acestea nu numai că permit călătorii scurte în centrul orașului pe jos și cu bicicleta, dar conectează și cartierul la rețele de mobilitate mai largi.

Această conexiune este semnificativă din punct de vedere economic pentru evaluarea dezvoltărilor de cartiere. Proximitatea față de un transport public eficient este unul dintre cei mai constanți factori de valoare de pe piața imobiliară. Conexiunile bune de transport public cresc atractivitatea pentru chiriași și cumpărători în toate categoriile de utilizare: rezidențial, birouri, comerț cu amănuntul și restaurante. Cei care combină cartierele cu utilizare mixtă cu mobilitatea intermodală răspund simultan mai multor nevoi ale investitorilor: calitatea locației, performanța în materie de sustenabilitate și stabilitatea valorii pe termen lung.

Piața imobiliară și logica cartierului: Mandatul de utilizare mixtă în criză

Problema ofertei de locuințe conferă o urgență suplimentară dezbaterii privind dezvoltarea cu utilizare mixtă. Situația pieței imobiliare din zonele metropolitane germane este extrem de critică. Prognoza BBSR privind cererea de locuințe arată că în Germania sunt necesare aproximativ 320.000 de unități locative noi pe an - în principal în zonele metropolitane și comunitățile înconjurătoare. În 2024, la nivel național au fost finalizate doar aproximativ 252.000 de apartamente, semnificativ mai puține decât era necesar.

În același timp, există un potențial semnificativ de spații vacante în sectoarele de birouri și comerț cu amănuntul. Un studiu Berlin-Hyp privind conversia clădirilor de birouri din marile orașe germane demonstrează că conversia spațiilor de birouri în unități rezidențiale este un răspuns logic, dar nicidecum ușor, la această distorsiune a pieței. Reglementările privind construcțiile, cerințele de protecție fonică, structurile planurilor de etaj și drepturile de proprietate creează obstacole considerabile. Aceste obstacole îngustează fereastra de oportunitate, dar nu sunt nicidecum insurmontabile - mai ales atunci când restructurarea nu este realizată ca o conversie izolată a unei singure clădiri, ci mai degrabă ca parte a unei strategii cuprinzătoare de cartier.

Tocmai aici rezidă avantajul structural al dezvoltărilor integrate de cartier: atunci când utilizările mixte sunt planificate de la bun început, se creează clădiri care sunt în mod inerent mai flexibile. Planșeele, rutele de acces, infrastructura tehnică și zonele exterioare pot fi proiectate astfel încât viitoarele schimbări de utilizare să rămână posibile fără a fi nevoie de demolarea întregii clădiri. Acesta este nu doar un avantaj ecologic - un consum mai mic de resurse prin construcții noi - ci și unul economic, deoarece reduce costurile pe durata ciclului de viață al proprietății și îi crește adaptabilitatea la condițiile viitoare ale pieței.

Datele privind autorizațiile de construire de la Oficiul Federal de Statistică pentru perioada ianuarie-noiembrie 2025 arată o ușoară tendință ascendentă: comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent, au fost aprobate cu aproximativ 11,3% mai multe apartamente, dintre care 13,5% au fost în clădiri multifamiliale. Cu toate acestea, nevoia de recuperare a decalajului este considerabilă, iar ritmul de autorizare este încă departe de a fi suficient pentru a acoperi deficitul structural de aproximativ 550.000 de apartamente. În acest context, dezvoltările cu utilizare mixtă nu sunt doar o caracteristică calitativă, ci și o necesitate cantitativă: acestea fac posibilă crearea unui spațiu locuibil mai mare pe terenuri limitate din centrul orașului, fără a sacrifica infrastructura comercială și socială care definește un cartier vibrant.

De la orașul productiv la cartierul cu utilizare mixtă: Perspectiva BBSR

Institutul Federal pentru Cercetare în Construcții, Afaceri Urbane și Dezvoltare Spațială a examinat sistematic fundamentele economice și de planificare urbană pentru dezvoltările cu utilizare mixtă în cadrul mai multor programe de cercetare. Seria de cercetări despre Orașul Productiv demonstrează că producția și comerțul urban nu trebuie să fie strămutate din orașe, ci pot fi integrate într-un mod compatibil cu viața urbană prin noi forme de dezvoltare cu utilizare mixtă.

Mesajul central al acestei cercetări este derutant în retrospectivă, dar promițător în perspectiva sa de viitor: Timp de decenii, comerțul, meșteșugurile și producția la scară mică au fost împinse din cartierele urbane către parcuri industriale periferice, deoarece conflictele dintre utilizările rezidențiale și cele comerciale erau considerate inevitabile. Rezultatul a fost, pe de o parte, orașe-dormitor monofuncționale și, pe de altă parte, parcuri industriale lipsite de viață - zone urbane pustii care nu și-au îndeplinit promisiunile, atât din punct de vedere economic, cât și social. Metodele de producție mai noi, precum și schimbările tehnologice către procese de fabricație și logistică mai silențioase și cu emisii reduse, au redus semnificativ potențialul de conflict și fac acum posibilă dezvoltarea cu utilizare mixtă acolo unde anterior părea de neconceput.

Constatările acestei cercetări sunt că districtele urbane cu locuri de muncă în imediata apropiere a zonelor rezidențiale sunt mai stabile din punct de vedere economic. Acestea oferă locuri de muncă locale, consolidează puterea de cumpărare locală, încurajează identificarea locuitorilor cu cartierul lor și contracarează decalajul social tot mai mare dintre mediul de muncă și cel de locuit. Acest lucru poate suna a sociologie urbană, dar, de fapt, este o economie urbană solidă: districtele cu un amestec de utilizări rezidențiale, comerciale și de servicii generează mai multă activitate economică locală pe unitatea de suprafață decât structurile segregate.

ESG și sustenabilitate: Utilizarea mixtă ca imperativ investițional al momentului

Transformarea industriei imobiliare prin cerințe ESG (de mediu, sociale, guvernanță) conferă dezvoltărilor imobiliare cu utilizare mixtă o nouă relevanță strategică. Investitorii instituționali, companiile de asigurări, fondurile de pensii și fondurile suverane sunt din ce în ce mai mult obligați să își evalueze și să își raporteze portofoliile imobiliare în conformitate cu criterii de sustenabilitate. Clădirile care induc emisii ridicate de trafic din cauza amplasării și structurii de utilizare sunt supuse presiunii.

Din această perspectivă, cartierele cu utilizare mixtă oferă un avantaj structural: reduc cererea de mobilitate indusă de cartier, permit utilizarea partajată a infrastructurii energetice și de utilități de către mai multe utilizatori și tind să atingă rate de utilizare generală mai mari ale sistemelor lor tehnice. Prin urmare, profilurile ESG generale ale acestor proprietăți sunt adesea mai favorabile decât cele ale proprietăților monofuncționale comparabile, chiar dacă acest lucru nu este întotdeauna reflectat în mod adecvat în sistemele de certificare relevante.

Raportul PwC privind transformarea centrelor orașelor identifică în mod explicit dezvoltarea cu utilizare mixtă ca model preferat pentru revitalizarea economică a zonelor degradate din centrul orașului și, de asemenea, își bazează pe aceasta modelul de calculare a costurilor de achiziție accesibile. Aceasta mută dezvoltarea cu utilizare mixtă din sfera idealurilor de planificare în centrul modelelor de evaluare financiară - o schimbare care modifică permanent semnificația sa pentru deciziile de investiții ale industriei.

Reziliența ca obiectiv de planificare: Ce face ca cartierele cu utilizare mixtă să fie rezistente la crize

Conceptul de reziliență urbană a căpătat o relevanță complet nouă datorită experiențelor din ultimii ani – pandemii, evenimente climatice, perturbări ale lanțului de aprovizionare și șocuri geopolitice. În documentul său de poziție privind reziliența urbană la schimbările climatice, Camera de Industrie și Comerț (IHK) a subliniat că orașele pregătite pentru viitor au nevoie de cartiere care să poată răspunde flexibil la schimbările societale. Dezvoltarea cu utilizare mixtă este principala măsură în acest sens.

Efectul de reziliență al dezvoltării cu utilizare mixtă este multilateral. La nivel economic, cartierele cu utilizare mixtă oferă o bază de venit mai stabilă pentru proprietarii de imobile, comercianții cu amănuntul și furnizorii de servicii, deoarece diferitele utilizări reacționează diferit la crize și se pot stabiliza reciproc. La nivel social, cartierele cu utilizare mixtă sunt mai robuste deoarece integrează diverse grupuri de populație și stiluri de viață, evitând astfel monocultura socială. La nivel ecologic, structurile mixte permit o utilizare mai eficientă a energiei, apei și terenului.

Principiul utilizării duale din planificarea militară oferă un model analitic potrivit în acest caz: infrastructura proiectată pentru scopuri multiple este, prin definiție, mai rezistentă la eșecul utilizărilor individuale. O parcare subterană utilizată pentru logistică pe timp de noapte nu rămâne goală atunci când utilizarea din timpul zilei scade. Un parter proiectat pentru comerț, facilități locale și livrare de colete supraviețuiește pierderii unui singur chiriaș mai bine decât un spațiu comercial monofuncțional. Principiul utilizărilor multiple reduce riscurile de neocupare, crește ratele de ocupare și face cartierele mai stabile din punct de vedere economic.

Structura urbană ca variabilă strategică: Ce poate învăța dezvoltarea urbană din teoria sistemelor

Analiza economică duce în cele din urmă la o concluzie care se extinde dincolo de sectorul imobiliar: structura fizică a unui oraș este o variabilă strategică, nu o certitudine naturală imuabilă. Ea influențează modelele de mobilitate, cererea de energie, activitatea economică locală, oferta de locuințe și coeziunea socială a unei societăți într-o măsură care este subestimată politic și economic. Orașele care urmăresc în mod constant utilizarea mixtă ca principiu de planificare nu investesc în arhitectură, ci în arhitectura sistemului.

Acest lucru este evident în special în problema utilizării terenurilor. Germania pierde zilnic peste 50 de hectare de teren din cauza impermeabilizării – o rată care nu este nici ecologic, nici economic sustenabilă. Dezvoltările cu utilizare mixtă, care organizează utilizări multiple pe verticală și orizontală pe o singură parcelă de teren, sunt structural mai eficiente din punct de vedere al terenurilor decât extinderea orizontală a zonelor monofuncționale. Acestea permit o dezvoltare urbană mai amplă pe un teren mai mic – iar acesta nu este doar un argument de politică de mediu, ci și unul fiscal, deoarece infrastructura municipală este mai ieftin de întreținut într-o zonă compactă decât într-o așezare extinsă și dispersată.

Trecerea de la discutarea clădirilor individuale la planificarea unor districte urbane întregi marchează un salt crucial în calitate. Nu clădirea individuală cu utilizare mixtă determină calitatea unui oraș, ci mai degrabă interacțiunea coordonată dintre utilizări, mobilitate, spațiu public, logistică și infrastructură socială la nivel de district. Întrebarea pe care trebuie să și-o pună planificatorii urbani cu viziune de viitor este: Cât de bine funcționează acest district ca sistem - la orele 15:00, 8:00 și 22:00? Districtele care sunt vibrante în orice moment al zilei, deoarece diferite utilizări se completează reciproc temporal și spațial, nu sunt doar mai locuibile, ci și mai productive din punct de vedere economic și mai sigure.

Tocmai aici rezidă valoarea sistemică a dezvoltării cu utilizare mixtă: nu este o tendință actuală, ci mai degrabă logica de planificare care structurează viitorul orașului european. Cei care ancorează acest principiu în planificarea și dezvoltarea cartierelor de astăzi creează structuri imobiliare și urbane care se vor potrivi în continuare realității utilizatorilor lor peste douăzeci de ani – și nu celei dintr-o epocă apusă, când viața, munca și logistica erau încă concepute ca lumi separate.

Konrad Wolfenstein

Aș fi bucuros să vă servesc drept consilier personal.

Mă puteți contacta la wolfenstein∂xpert.digital sau

Sunați-mă la +49 7348 4088 965 .

LinkedIn
 

Consultanță, planificare și implementare de soluții complete pentru depozite cu rafturi înalte și sisteme automate de depozitare - Imagine: Xpert.Digital

Mai multe informații aici:

• Consultanță și planificare pentru depozite înalte: Depozit automat cu rafturi înalte – Optimizarea depozitării paleților complet automat – Optimizarea depozitului