Niemcy borykają się z niedoborem przestrzeni logistycznej – Brak przestrzeni zagraża pozycji konkurencyjnej Niemiec

Co paradoksalna sytuacja niemieckiej gospodarki oznacza dla branży logistycznej?

Gospodarka niemiecka znajduje się w pozornie sprzecznej sytuacji: podczas gdy produkt krajowy brutto stoi w miejscu, a nawet kurczy się, pojawia się ogromny niedobór powierzchni logistycznej. Ten paradoks stawia fundamentalne pytania o strukturalne problemy niemieckiej gospodarki i ich wpływ na konkurencyjność.

Gospodarka Niemiec skurczyła się w 2024 roku drugi rok z rzędu o 0,2%, po spadku o 0,3% w 2023 roku. Jednocześnie dane wskazują na utrzymujący się popyt na powierzchnie logistyczne, co znajduje odzwierciedlenie w niedoborze podaży i rosnących czynszach. Ten trend sugeruje, że stagnacja w gospodarce nie musi oznaczać spadku zapotrzebowania na powierzchnie logistyczne.

Przyczyny tej stagnacji są zróżnicowane i mają przede wszystkim charakter strukturalny. Wysokie koszty energii, wysokie stopy procentowe, rosnąca konkurencja międzynarodowa i niepewność polityczna obciążają niemiecką gospodarkę eksportową. Potencjał produkcyjny Niemiec jest o ponad pięć procent niższy niż przewidywano w 2019 roku na rok 2024. Te wyzwania strukturalne stwarzają warunki, w których firmy muszą ograniczyć inwestycje i plany ekspansji, jednocześnie optymalizując i modernizując istniejące łańcuchy dostaw.

Zapotrzebowanie na przestrzeń w logistyce jest napędzane przez szereg czynników, które działają niezależnie od ogólnej sytuacji gospodarczej. Boom e-commerce, mimo że nieco osłabł, nadal wymaga zdecentralizowanych struktur logistycznych. Jednocześnie procesy restrukturyzacyjne w przemyśle, zwłaszcza w sektorze motoryzacyjnym, związane z elektromobilnością, generują dodatkowe zapotrzebowanie na przestrzeń.

Jak rozwijał się niemiecki rynek nieruchomości logistycznych w ostatnich latach?

Niemiecki rynek nieruchomości logistycznych w ostatnich latach odnotował znaczący rozwój, charakteryzujący się stabilnym popytem i jednocześnie ograniczoną podażą. Ten rozwój znajduje odzwierciedlenie zarówno w obrotach i trendach cenowych, jak i w zmianach strukturalnych na rynku.

Popyt na niemieckim rynku nieruchomości logistycznych w ostatnich latach wahał się między 5,7 a 6,9 mln metrów kwadratowych rocznie. W pierwszej połowie 2025 roku wynajęto już 2,7 mln metrów kwadratowych, co stanowi wzrost o prawie jedenaście procent w porównaniu z rokiem poprzednim. Dane te dowodzą, że pomimo wyzwań gospodarczych, popyt na powierzchnie logistyczne utrzymuje się na stabilnym poziomie.

Na szczególną uwagę zasługuje rozwój głównych centrów logistycznych. Choć te tradycyjne rynki przez długi czas dominowały na rynku, w ostatnich latach odnotowały znaczny spadek. Wynika to przede wszystkim z niedoboru powierzchni i rosnących cen gruntów w tych regionach. W rezultacie popyt coraz częściej przenosi się do lokalizacji peryferyjnych, gdzie dostępne są większe powierzchnie na korzystniejszych warunkach.

Trendy w czynszach odzwierciedlają niedobór podaży. W najlepszych regionach czynsze rosną stale, nawet o 3,5% rocznie. Czynsze w najlepszych lokalizacjach w miastach klasy A osiągnęły już 9,20 euro za metr kwadratowy. Wzrosty cen wynikają nie tylko z niedoboru powierzchni, ale również z rosnących kosztów budowy oraz rosnących wymagań w zakresie zrównoważonego rozwoju i efektywności energetycznej.

Kolejnym ważnym trendem jest wysoki udział nowego budownictwa na rynku nieruchomości logistycznych. Około dwie trzecie całkowitego popytu przypada na nowe budynki. Świadczy to o tym, że istniejąca powierzchnia często nie spełnia już współczesnych wymagań, a firmy są skłonne inwestować w nowe, zaawansowane technologicznie nieruchomości logistyczne.

Zmieniła się również struktura popytu. Podczas gdy niegdyś na rynku dominowali dostawcy usług logistycznych, obecnie najważniejszą grupą użytkowników są firmy przemysłowe, stanowiące ponad 40%. Odzwierciedla to trend internalizacji funkcji logistycznych i znaczenie logistyki w procesach restrukturyzacji przemysłu.

Jakie są strukturalne przyczyny niedoboru przestrzeni?

Niedobór powierzchni logistycznej w Niemczech jest nie tylko wynikiem rosnącego popytu, ale także problemów strukturalnych po stronie podaży. Przyczyny te są głęboko zakorzenione w uwarunkowaniach politycznych, prawnych i planistycznych i wymagają długoterminowych rozwiązań.

Kluczowym problemem jest restrykcyjna polityka zagospodarowania przestrzennego stosowana przez gminy. Przestrzeń logistyczna odgrywa drugorzędną rolę w koncepcjach rozwoju śródmieścia, mimo że jest kluczowa dla małych i średnich przedsiębiorstw. Urbaniści i gminy często preferują inne formy użytkowania, takie jak mieszkania czy biura, ponieważ są one postrzegane jako bardziej atrakcyjne i mniej uciążliwe.

Rząd niemiecki dąży do tego, aby do 2030 r. ograniczyć zużycie gruntów do mniej niż 30 hektarów dziennie, a UE stawia sobie za cel osiągnięcie zerowego zużycia gruntów netto do 2050 r. Te cele polityki ochrony środowiska zwiększają presję na dostępne grunty komercyjne i znacznie utrudniają wyznaczanie nowych obszarów komercyjnych i przemysłowych.

Długotrwałe procedury zatwierdzania dodatkowo pogłębiają problem. Budowa nowej powierzchni logistycznej wiąże się ze złożonymi procesami planowania i zatwierdzania, które mogą trwać nawet kilka lat. Opóźnienia te oznaczają, że podaż nie nadąża za rosnącym popytem wystarczająco szybko.

Niedobór gruntów miejskich dodatkowo ogranicza podaż, szczególnie w głównych centrach logistycznych. W obszarach metropolitalnych przestrzeń logistyczna konkuruje z innymi rodzajami wykorzystania o ograniczoną powierzchnię, często przegrywając. Prowadzi to do przenoszenia logistyki do lokalizacji peryferyjnych, co z kolei skutkuje dłuższymi trasami transportowymi i wyższymi kosztami.

Kolejnym czynnikiem strukturalnym jest zwiększona awersja banków do ryzyka przy finansowaniu spekulacyjnych projektów logistycznych. Udział nieruchomości logistycznych budowanych spekulacyjnie spadł do zaledwie 13% całkowitego wolumenu inwestycji, w porównaniu ze średnią 32% w latach 2019-2023. Oznacza to, że nowe powierzchnie powstają głównie z zabezpieczonymi umowami najmu, co ogranicza elastyczność rynku.

Rozdrobnienie odpowiedzialności między różnymi szczeblami administracyjnymi komplikuje skoordynowane planowanie przestrzenne. Podczas gdy rząd federalny wyznacza nadrzędne cele, ich rzeczywista realizacja leży w gestii stanów i gmin, które często mają odmienne priorytety. Ten brak koordynacji prowadzi do nieoptymalnych rezultatów i opóźnia niezbędne inwestycje.

Dlaczego branża logistyczna nadal odnotowuje silny wzrost pomimo stagnacji gospodarczej?

Utrzymujący się dynamizm branży logistycznej, pomimo ogólnej stagnacji gospodarczej, można wytłumaczyć szeregiem trendów strukturalnych i zmian, które zachodzą niezależnie od ogólnej sytuacji gospodarczej. Te zmiany podkreślają kluczową rolę logistyki we współczesnej gospodarce i jej rolę jako czynnika wspomagającego rozwój innych branż.

E-commerce pozostaje kluczowym motorem wzrostu, nawet jeśli jego tempo nieco spadło. Oczekiwania konsumentów dotyczące szybkich dostaw i elastycznych opcji dostaw wymagają zdecentralizowanych struktur logistycznych i nowoczesnych centrów dystrybucji. Jedna z prognoz przewiduje, że do 2028 roku powierzchnia logistyczna związana z e-commerce w samych Niemczech wzrośnie nawet o 500 000 metrów kwadratowych.

Procesy restrukturyzacji w przemyśle również napędzają popyt na powierzchnie logistyczne. W szczególności branża motoryzacyjna wymaga nowych struktur magazynowych i dystrybucyjnych dla akumulatorów i części zamiennych, a także zmieniających się łańcuchów dostaw w dobie elektromobilności. Te procesy transformacji przemysłowej są w dużej mierze niezależne od krótkoterminowych wahań koniunktury i trwają nawet w trudnych czasach gospodarczych.

Rosnąca złożoność globalnych łańcuchów dostaw i potrzeba dywersyfikacji ryzyka prowadzą do dodatkowych wymagań w zakresie magazynowania. Firmy budują zapasy buforowe, aby zabezpieczyć się przed zakłóceniami w dostawach i wdrażają strategie nearshoringu, które wymagają lokalnych magazynów. Te strategie obronne zwiększają popyt na powierzchnie logistyczne, nawet w okresie stagnacji gospodarczej.

Wymagania dotyczące zrównoważonego rozwoju napędzają modernizację istniejących obiektów logistycznych. Ponad 65% inwestorów instytucjonalnych preferuje projekty nieruchomości zgodne z ESG. Prowadzi to do wzrostu popytu na energooszczędne, certyfikowane budynki logistyczne oraz wymiany przestarzałych obiektów na nowoczesne, zrównoważone alternatywy.

Cyfryzacja procesów logistycznych wymaga nowej infrastruktury i koncepcji budowlanych. Zautomatyzowane systemy magazynowe, robotyka i sztuczna inteligencja wymagają specjalnie zaprojektowanych przestrzeni z odpowiednim wyposażeniem technicznym. Te wymagania technologiczne sprawiają, że wiele istniejących obiektów logistycznych staje się przestarzałych, co stwarza zapotrzebowanie na nowoczesną, kompatybilną z technologią przestrzeń.

Zmiany demograficzne i niedobór wykwalifikowanych pracowników przyspieszają trend automatyzacji w logistyce. Firmy inwestują w zaawansowane technologicznie rozwiązania, aby zmniejszyć zależność od pracy ludzkiej. Inwestycje w automatyzację są realizowane nawet w okresie osłabienia gospodarki, ponieważ zapewniają one długoterminową przewagę konkurencyjną.

Magazyny wysokiego składowania i terminale kontenerowe: współdziałanie logistyczne – doradztwo ekspertów i rozwiązania – obraz kreatywny: Xpert.Digital

Ta innowacyjna technologia obiecuje fundamentalną zmianę w logistyce kontenerowej. Zamiast dotychczasowego poziomego składowania kontenerów, są one składowane pionowo w wielopoziomowych stalowych regałach. Pozwala to nie tylko na drastyczne zwiększenie pojemności magazynowej na tej samej przestrzeni, ale także rewolucjonizuje wszystkie procesy w terminalu kontenerowym.

Więcej na ten temat tutaj:

• Magazyny wysokiego składowania i terminale kontenerowe: Interakcja logistyczna – doradztwo i rozwiązania ekspertów

Jaki wpływ ma niedobór ziemi na konkurencyjność Niemiec?

Brak odpowiedniej powierzchni logistycznej zagraża konkurencyjności Niemiec na kilku płaszczyznach i może osłabić pozycję kraju jako lokalizacji dla biznesu w perspektywie długoterminowej. Skutki wahają się od bezpośredniego wzrostu kosztów po strategiczne utrudnienia w konkurencji międzynarodowej.

Niemcy utraciły już pozycję światowego lidera w dziedzinie logistyki, spadając z pierwszego na trzecie miejsce w Indeksie Wydajności Logistycznej Banku Światowego. To pogorszenie wynika częściowo z deficytów infrastruktury i wąskich gardeł przepustowości, w tym braku

Przestrzeń logistyczna należy do tej kategorii. Niemiecka logistyka nie jest już konkurencyjna w wielu obszarach, co znajduje swoje symptomatyczne odzwierciedlenie w dawnych atutach lokalizacyjnych.

Niedobór powierzchni prowadzi do znacznego wzrostu kosztów, co osłabia konkurencyjność niemieckich firm. Rosnące czynsze i koszty gruntów w centrach logistycznych przerzucane są na klientów, co ostatecznie powoduje wzrost cen niemieckich produktów na rynkach międzynarodowych. Firmy muszą albo zaakceptować wyższe koszty, albo uciekać się do nieoptymalnych lokalizacji, co skutkuje dłuższymi trasami transportu i niższą wydajnością procesów.

Brak odpowiednich gruntów utrudnia inwestycje i zakładanie międzynarodowych firm. Zagraniczni inwestorzy, którzy chcą wykorzystać Niemcy jako centrum logistyczne dla Europy, nie są w stanie znaleźć niezbędnych gruntów lub są zmuszeni płacić zaporowo wysokie ceny. Osłabia to pozycję Niemiec jako bramy do Europy i faworyzuje inne lokalizacje w regionie.

Niedobór powierzchni zmusza firmy do podejmowania nieoptymalnych decyzji lokalizacyjnych. Zamiast wybierać lokalizację najbardziej optymalną pod względem logistycznym, są one zmuszone do wyboru tej dostępnej, co negatywnie wpływa na efektywność całego łańcucha dostaw. Prowadzi to do wydłużenia czasu dostawy, wyższych kosztów transportu i gorszej obsługi klienta, osłabiając pozycję konkurencyjną niemieckich firm.

Ograniczona elastyczność w wyborze lokalizacji ogranicza zdolność niemieckiej gospodarki do adaptacji do zmieniających się warunków rynkowych. W dynamicznym otoczeniu globalnym zdolność do szybkiej adaptacji struktur logistycznych jest kluczowym czynnikiem konkurencyjności. Jeśli firmy nie mogą działać elastycznie z powodu braku powierzchni, tracą zdolność reagowania i adaptacji do rynku.

Brak nowoczesnej, kompatybilnej z technologią przestrzeni logistycznej spowalnia digitalizację i automatyzację niemieckiej logistyki. Podczas gdy inne kraje inwestują w najnowocześniejsze, zautomatyzowane centra logistyczne, niemieckie firmy często opierają się na przestarzałych strukturach. Prowadzi to do spadku wydajności i wyższych kosztów operacyjnych, co osłabia międzynarodową konkurencyjność.

Jak będzie rozwijał się popyt na powierzchnie logistyczne do 2028 roku?

Prognozy dotyczące rozwoju popytu na powierzchnie logistyczne do 2028 roku przedstawiają zróżnicowany obraz, charakteryzujący się krótkoterminowymi spowolnieniami i długoterminowym wzrostem. Ten rozwój odzwierciedla złożoną interakcję między czynnikami ekonomicznymi a trendami strukturalnymi.

Początkowo przewiduje się, że w 2024 roku nastąpi tymczasowy spadek popytu, odzwierciedlający obecną niepewność gospodarczą i rosnącą presję kosztową na najemców. Spadek ten ma jednak charakter przede wszystkim cykliczny i nie powinien przesłaniać długoterminowych trendów wzrostowych.

Prognozy dotyczące rozwoju do 2028 roku rysują znacznie bardziej optymistyczny obraz. Badania przewidują wzrost popytu na powierzchnię do około 7,1 miliona metrów kwadratowych w 2028 roku, co odpowiada wzrostowi o 27% w porównaniu z 2023 rokiem. Wzrost ten będzie napędzany przez różne megatrendy, w tym cyfryzację, elastyczność i zmiany demograficzne.

Wolumen nowego budownictwa może wzrosnąć do ponad 4,5 miliona metrów kwadratowych rocznie do 2028 roku, pod warunkiem zapewnienia niezbędnych gruntów przez gminy. Prognoza ta pokazuje, że potencjał wzrostu w dużej mierze zależy od dostępności odpowiednich gruntów i jest determinowany przez decyzje polityczne na szczeblu gminnym.

Różne sektory będą w różny sposób przyczyniać się do wzrostu popytu. Pomimo obecnego spowolnienia, e-commerce nadal będzie kluczowym motorem wzrostu, szczególnie ze względu na reorganizację ugruntowanych graczy i początkową restrukturyzację w kierunku zdecentralizowanej logistyki. Handel detaliczny i hurtowy również wykazują utrzymującą się dynamikę w restrukturyzacji swoich sieci logistycznych.

Sprzedaż hurtowa ma szczególne znaczenie i według badań ekspertów powinna coraz bardziej przyciągać uwagę deweloperów i wynajmujących. Sektor ten cieszył się dotychczas mniejszym zainteresowaniem, ale wykazuje znaczny potencjał wzrostu popytu na nowoczesne powierzchnie logistyczne.

Branża motoryzacyjna będzie musiała sprostać dodatkowym wymaganiom przestrzennym w związku z transformacją w kierunku elektromobilności. Nowe łańcuchy dostaw akumulatorów, zmiana logistyki części zamiennych i restrukturyzacja procesów produkcyjnych wymagają dostosowanych struktur logistycznych. Ta transformacja przemysłowa jest w dużej mierze niezależna od wahań koniunktury i będzie strukturalnie wspierać popyt.

Popyt na zrównoważoną powierzchnię logistyczną będzie rósł nieproporcjonalnie. Do 2030 roku luka podażowa w zakresie zrównoważonej powierzchni logistycznej w Niemczech ma wynieść 42%. W całej Europie popyt przewyższy podaż o 21,2 miliona metrów kwadratowych, co stworzy znaczące możliwości inwestycyjne dla deweloperów i inwestorów.

Jakie są rozwiązania problemu niedoboru przestrzeni?

Rozwiązanie problemu niedoboru powierzchni w niemieckiej branży logistycznej wymaga wielopłaszczyznowego podejścia, obejmującego zarówno krótkoterminowe działania zwiększające efektywność, jak i długoterminowe reformy strukturalne. Różne podmioty pracują już nad innowacyjnymi rozwiązaniami, które mogą złagodzić tę sytuację.

Wielopiętrowe obiekty logistyczne stanowią obiecujące rozwiązanie problemu niedoboru przestrzeni, szczególnie w obszarach miejskich. W azjatyckich metropoliach standardem są już obiekty logistyczne o czterech do sześciu kondygnacjach, z zewnętrznymi rampami umożliwiającymi ciężarówkom łatwy dostęp na wyższe poziomy. W Niemczech jednak najpierw należy ustalić wymogi prawne dotyczące tego typu obiektów logistycznych.

Zagospodarowanie terenów poprzemysłowych zyskuje na znaczeniu. W wielu regionach poważnie dotkniętych zmianami strukturalnymi dostępne są niewykorzystane obszary śródmiejskie. Tereny te można zagospodarować pod nowoczesną logistykę poprzez przebudowę i adaptację, co umożliwi efektywne wykorzystanie już zamkniętych terenów i zmniejszy presję na tereny zielone.

Rewitalizacja starszych budynków stanowi kolejny kluczowy filar rozwiązania problemu braku przestrzeni. Przy wskaźnikach pustostanów poniżej dwóch procent w wielu regionach metropolitalnych, konieczne jest prognozowanie popytu na szczeblu federalnym, stanowym i miejskim, które musi być ściśle skoordynowane z regionalnymi programami planowania przestrzennego. Istniejące budynki można dostosować do współczesnych wymagań poprzez modernizację i modernizację techniczną.

Innowacyjne koncepcje wielofunkcyjne mogą pomóc w zwiększeniu akceptacji przestrzeni logistycznej na obszarach miejskich. Projekty łączące funkcje mieszkalne, biurowe, handlowe i logistyczne pokazują, w jaki sposób funkcje logistyczne można lepiej zintegrować z rozwojem miast. Podejścia te wymagają jednak ponownego przemyślenia przez urbanistów i deweloperów.

Digitalizacja i automatyzacja mogą pomóc zwiększyć efektywność istniejącej przestrzeni logistycznej. Wykorzystanie sztucznej inteligencji, robotyki i zoptymalizowanych systemów zarządzania magazynem może zwiększyć produktywność przestrzeni. Zmniejsza to bezwzględne zapotrzebowanie na przestrzeń i umożliwia bardziej intensywne wykorzystanie istniejącej pojemności.

Współpraca między firmami może przyczynić się do bardziej efektywnego wykorzystania przestrzeni logistycznej. Wspólne koncepcje logistyczne, w których kilka firm korzysta ze wspólnych magazynów i centrów dystrybucji, zmniejszają ogólne zapotrzebowanie na przestrzeń i poprawiają wykorzystanie mocy przerobowych. Jednak takie podejście wymaga nowych form współpracy i zaufania między konkurentami.

Decydenci muszą dostosować ramy prawne, aby umożliwić innowacyjne rozwiązania. Obejmuje to zmiany w przepisach budowlanych, które umożliwią budowę wielopiętrowych nieruchomości logistycznych, uproszczone procedury wydawania pozwoleń na inwestycje typu brownfield oraz bardziej elastyczne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego dla projektów o przeznaczeniu mieszanym. Bez tych zmian regulacyjnych wiele obiecujących rozwiązań pozostanie niewykorzystanych.

Systemy terminali kontenerowych dla transportu drogowego, kolejowego i morskiego w koncepcji logistyki podwójnego zastosowania – logistyka ciężka – obraz kreatywny: Xpert.Digital

W świecie charakteryzującym się geopolitycznymi wstrząsami, kruchymi łańcuchami dostaw i nową świadomością podatności infrastruktury krytycznej na zagrożenia, koncepcja bezpieczeństwa narodowego ulega gruntownej rewizji. Zdolność państwa do zapewnienia dobrobytu gospodarczego, zaopatrzenia ludności i potencjału militarnego w coraz większym stopniu zależy od odporności sieci logistycznych. W tym kontekście termin „podwójnego zastosowania” ewoluuje z niszowej kategorii kontroli eksportu w nadrzędną doktrynę strategiczną. Ta zmiana nie jest jedynie adaptacją techniczną, ale konieczną odpowiedzią na „punkt zwrotny”, który wymaga głębokiej integracji potencjału cywilnego i wojskowego.

Nadaje się do:

• Systemy terminali kontenerowych dla transportu drogowego, kolejowego i morskiego w koncepcji logistyki podwójnego zastosowania – logistyki ciężkiej

Jakie przykłady międzynarodowe pokazują skuteczne strategie radzenia sobie?

Inne kraje opracowały już innowacyjne podejścia do rozwiązania problemu niedoboru przestrzeni w logistyce, które mogłyby posłużyć za wzór dla Niemiec. Te międzynarodowe przykłady pokazują, jak dzięki kreatywnym rozwiązaniom i woli politycznej można tworzyć efektywne struktury logistyczne nawet przy ograniczonych zasobach przestrzennych.

Singapur, który wyprzedził Niemcy i stał się światowym liderem w dziedzinie logistyki, w imponujący sposób pokazuje, jak można zbudować wysoce wydajną infrastrukturę logistyczną nawet w warunkach ekstremalnych ograniczeń przestrzennych. Model miasta-państwa opiera się na pionowych rozwiązaniach logistycznych, wysoce zautomatyzowanych systemach i optymalnym wykorzystaniu każdego dostępnego metra kwadratowego. Na szczególną uwagę zasługuje integracja różnych rodzajów transportu oraz płynne połączenie transportu morskiego, lotniczego i lądowego.

Najwyższy na świecie budynek logistyczny, o powierzchni 200 000 metrów kwadratowych, rozłożony na 24 piętrach, znajduje się w Hongkongu. Do wszystkich pięter można dotrzeć indywidualnie za pomocą spiralnej rampy, co umożliwia sprawną dystrybucję towarów bez konieczności stosowania skomplikowanych systemów windowych. Ten przykład pokazuje, jak innowacyjne rozwiązania architektoniczne i inżynieryjne pozwalają na stworzenie dużych pojemności magazynowych nawet przy minimalnej powierzchni użytkowej.

Japońskie miasta, takie jak Tokio, stworzyły wielopiętrowe centra logistyczne ze zintegrowanymi rampami, które umożliwiają ciężarówkom wjazd bezpośrednio na różne poziomy. To rozwiązanie łączy zalety pionowego wykorzystania przestrzeni z praktycznym transportem ładunków. Szczególnie imponująca jest integracja tych centrów logistycznych z tkanką miejską bez zakłócania spokoju okolicy.

Holandia z powodzeniem rozwinęła parki logistyczne w pobliżu portów, pełniące funkcję węzłów multimodalnych. Port w Rotterdamie stanowi wzór efektywnego łączenia różnych gałęzi transportu i tworzenia synergii między różnymi funkcjami logistycznymi. Taka koncentracja umożliwia optymalne wykorzystanie infrastruktury i zmniejsza zapotrzebowanie na przestrzeń na tonę przeładunku.

Szwecja opracowała innowacyjne koncepcje integracji logistyki z obszarami mieszkalnymi. Podziemne centra logistyczne w Sztokholmie pokazują, jak można stworzyć przestrzeń dla funkcji logistycznych nawet w gęsto zaludnionych obszarach, nie obniżając jakości życia mieszkańców. Chociaż te rozwiązania są droższe w budowie, oferują one znaczące, długoterminowe korzyści w zakresie zagospodarowania terenu.

We Francji z powodzeniem wdrożono koncepcje wielofunkcyjne, które łączą logistykę, biura, a nawet obszary mieszkalne w ramach jednego kompleksu budynków. Te projekty w Paryżu pokazują, jak innowacyjna architektura i przemyślane planowanie mogą harmonijnie integrować różne funkcje. Starannie rozdzielone strumienie ruchu i godziny użytkowania są szczególnie ważne.

Jakie będą długoterminowe konsekwencje braku strategicznych środków zaradczych?

Bez strategicznej zmiany w polityce użytkowania gruntów i odpowiednich środków zaradczych, niemiecka gospodarka stoi w obliczu poważnych, długoterminowych strat, które mogłyby trwale osłabić konkurencyjność regionu. Konsekwencje dotknęłyby różne sektory gospodarki i miałyby kumulatywny wpływ.

Postępująca deindustrializacja Niemiec będzie przyspieszana przez niedobór powierzchni logistycznych. Firmy przemysłowe, które nie mogą znaleźć odpowiedniej powierzchni logistycznej lub są zmuszone do ponoszenia horrendalnie wysokich kosztów, będą coraz częściej przenosić swoją produkcję za granicę. Badanie przeprowadzone przez Federalny Związek Przemysłu Niemieckiego (Federal Federal Industries Federation) pokazuje, że 16% ankietowanych firm aktywnie przenosi przynajmniej część swojej produkcji za granicę, a 30% rozważa ten krok w najbliższej przyszłości.

Utrata roli europejskiego centrum logistycznego kosztowałaby Niemcy znaczną wartość dodaną. Międzynarodowe firmy, które wcześniej zaopatrywały Europę z Niemiec, przeniosą swoje centra dystrybucji do innych krajów, gdzie będzie wystarczająco dużo miejsca w rozsądnych cenach. To nie tylko bezpośrednio wpłynie na miejsca pracy w logistyce, ale także wpłynie na powiązane usługi i dostawców przemysłowych.

Rosnące koszty logistyczne podniosłyby ceny niemieckich produktów na rynkach międzynarodowych i osłabiłyby ich konkurencyjność. Niemieckie firmy musiałyby albo zaakceptować nieoptymalne lokalizacje, co prowadziłoby do nieefektywnych łańcuchów dostaw, albo płacić wysokie premie za nieliczne dostępne, atrakcyjne lokalizacje. Obie alternatywy pogorszyłyby strukturę kosztów i ograniczyły możliwości eksportowe.

Innowacyjność niemieckiego sektora logistycznego ucierpiałaby, ponieważ nowe technologie i modele biznesowe wymagają odpowiednich środowisk testowych i możliwości skalowania. Bez wystarczającej przestrzeni na projekty pilotażowe i testowanie systemów zautomatyzowanych, Niemcy pozostałyby w tyle za rozwojem międzynarodowym. Zagroziłoby to również ich pozycji lidera technologicznego w pokrewnych obszarach, takich jak Przemysł 4.0 i systemy autonomiczne, w perspektywie długoterminowej.

Różnice regionalne nasiliłyby się, ponieważ funkcje logistyczne byłyby coraz bardziej przenoszone na obszary peryferyjne, a centra gospodarcze traciłyby swoją bazę logistyczną. Osłabiłoby to obszary metropolitalne jako lokalizacje biznesowe i jednocześnie zwiększyłoby korki uliczne ze względu na dłuższe trasy transportowe. Związane z tym oddziaływanie na środowisko byłoby sprzeczne z celami klimatycznymi rządu niemieckiego.

Rynek pracy zostałby znacząco dotknięty, ponieważ sektor logistyki jest jednym z najważniejszych pracodawców w Niemczech. Utrata miejsc pracy w logistyce miałaby nie tylko bezpośredni wpływ na zatrudnienie, ale także pośrednie reperkusje dla powiązanych branż, takich jak transport, technologia magazynowania i usługi IT. Szczególnie dotknięci byliby pracownicy o niższych kwalifikacjach, dla których logistyka często stanowi ważną opcję zatrudnienia.

Atrakcyjność Niemiec dla inwestycji zagranicznych spadłaby, ponieważ dostępność logistyczna jest kluczowym czynnikiem lokalizacyjnym dla wielu firm przemysłowych. Inwestorzy coraz częściej preferowaliby inne lokalizacje w Europie, oferujące lepsze warunki logistyczne. To zapoczątkowałoby błędne koło, ponieważ mniej inwestycji oznaczałoby również mniej innowacji i modernizacji istniejącej infrastruktury.

Jakiej strategicznej zmiany potrzebujemy?

Analiza obecnej sytuacji jasno wskazuje, że Niemcy stoją w obliczu krytycznego momentu. Paradoksalna sytuacja stagnacji gospodarczej w połączeniu z niedoborem powierzchni logistycznej wymaga gruntownej rewizji dotychczasowej polityki i strategicznej zmiany wykraczającej poza działania krótkoterminowe.

Problemy strukturalne niemieckiej gospodarki są głęboko zakorzenione i obejmują wysokie koszty energii, zmiany demograficzne, rosnącą konkurencję międzynarodową oraz przestarzałą infrastrukturę. W tym kontekście sprawny system logistyczny jest nie tylko ważnym elementem, ale także kluczowym czynnikiem sukcesu dla konkurencyjności całego regionu biznesowego.

Badania ekspertów pokazują, że niedobór powierzchni nie jest jedynie przejściowym problemem, ale długoterminowym zagrożeniem dla konkurencyjności Niemiec. Ostrzeżenie przed masowym niedoborem powierzchni logistycznej opiera się na rzetelnych analizach i powinno być traktowane jako sygnał ostrzegawczy dla polityków i przedsiębiorców.

Skuteczne sprostanie tym wyzwaniom wymaga skoordynowanego podejścia, angażującego różne szczeble i interesariuszy. Rząd federalny musi stworzyć nadrzędne ramy, stany muszą odpowiednio dostosować planowanie przestrzenne, a gminy muszą na nowo przemyśleć swoje praktyki w zakresie nadawania gruntów. Bez tego skoordynowanego podejścia, pojedyncze działania nie wystarczą.

Przykłady międzynarodowe pokazują, że innowacyjne rozwiązania są możliwe nawet przy ograniczonych zasobach gruntowych. Niemcy mogą czerpać z doświadczeń innych krajów i jednocześnie rozwijać własne rozwiązania, dostosowane do niemieckich warunków. W szczególności rozwój wielopiętrowych nieruchomości logistycznych i lepsza integracja logistyki z obszarami miejskimi oferują znaczny potencjał.

Digitalizacja i automatyzacja w logistyce oferują dodatkowe możliwości zwiększenia efektywności i należy je wspierać. Inwestycje w nowoczesne technologie mogą pomóc zwiększyć produktywność istniejącej powierzchni i zmniejszyć bezwzględne zapotrzebowanie na przestrzeń. Jednocześnie inwestycje te wzmocnią konkurencyjność niemieckiej branży logistycznej.

Zrównoważony rozwój należy postrzegać jako szansę, a nie przeszkodę. Wysoki popyt na zrównoważoną przestrzeń logistyczną dowodzi, że rozwiązania przyjazne dla środowiska mogą być również opłacalne ekonomicznie. Rozwój energooszczędnych i neutralnych pod względem emisji CO2 nieruchomości logistycznych może dać Niemcom przewagę konkurencyjną, a jednocześnie przyczynić się do osiągnięcia celów klimatycznych.

Nadszedł czas na strategiczną zmianę. Niemiecka gospodarka nie może dłużej czekać, aż inne kraje zmodernizują i rozbudują swoją infrastrukturę logistyczną. Tylko dzięki zdecydowanym działaniom na wszystkich poziomach Niemcy mogą utrzymać i umocnić swoją pozycję jako głównego ośrodka biznesowego i centrum logistycznego w Europie. Branża logistyczna jest gotowa na to wyzwanie, ale potrzebuje odpowiednich ram politycznych i społecznych, aby w pełni wykorzystać swój potencjał.

Markus Becker

Chętnie będę Twoim osobistym doradcą.

Szef rozwoju biznesu

LinkedIn

Konrada Wolfensteina

Chętnie będę Twoim osobistym doradcą.

skontaktować się ze mną pod Wolfenstein ∂ xpert.digital

zadzwonić pod +49 89 674 804 (Monachium)

LinkedIn