CoreHub Rastatt: 45 miljoen euro voor moderne logistieke ruimte zonder huurders: Verdions risicovolle logistieke project

Ondanks de automobielcrisis: daarom wordt er in Rastatt een nieuw hightech logistiek park gebouwd

Geen huurders, maar wel 45 miljoen euro waard: Verdions masterplan voor de Boven-Rijn

De Duitse markt voor logistiek vastgoed bevindt zich op een keerpunt. Terwijl geopolitieke onzekerheden, stijgende rentes en ingrijpende structurele veranderingen in de industrie – met name in de automobielsector – veel investeerders tot voorzichtigheid dwingen, geeft de pan-Europese projectontwikkelaar Verdion een sterk, anticyclisch signaal af. In Rastatt, Baden-Württemberg, is de nieuwe "CoreHub" in aanbouw, een ultramodern logistiek centrum met een potentiële waarde van € 45 miljoen. Opmerkelijk: het wordt gebouwd zonder dat er al een huurder is gecontracteerd. Wat op het eerste gezicht een zeer risicovolle, speculatieve onderneming op een voormalig industriegebied lijkt, blijkt bij nader inzien een slim berekend strategisch masterplan te zijn. Verdion profiteert optimaal van het schrijnende tekort aan energiezuinige en technologisch toekomstbestendige bestaande gebouwen in Duitsland. De volgende analyse onderzoekt in detail waarom er nu een enorm kwaliteitsgat ontstaat in de bestaande magazijnvoorraad, welke cruciale rol ESG-normen en automatisering spelen en waarom het project in Rastatt veel meer is dan een simpele gok op een locatie direct aan de A5-snelweg.

Verdion zet 45 miljoen euro in op Rastatt: terwijl de Duitse industrie worstelt met haar toekomst, bouwt Verdion zonder vaste huurder – en zet in op het gebrek aan echt moderne logistieke ruimte

Een halproject van grotere betekenis

Met een geplande totale oppervlakte van 19.573 vierkante meter is de Verdion CoreHub Rastatt geen uitzonderlijk groot logistiek centrum. Desondanks is het project economisch gezien opmerkelijk. De pan-Europese specialist in logistiek vastgoed Verdion heeft bouwvergunningen ontvangen voor twee moderne magazijnunits, waarvan de potentiële waarde wordt geschat op circa € 45 miljoen. Goldbeck is aangesteld als hoofdaannemer. De oplevering is gepland voor juli 2027. De locatie aan de Hohlohstraße 13 bevindt zich in een gevestigd industriegebied in Rastatt, op minder dan tien minuten rijden van de snelweg A5.

Op het eerste gezicht lijkt het een klassieke vastgoedontwikkeling: een investeerder verwerft een stuk grond, krijgt bouwrechten, bouwt magazijnen en verhuurt deze vervolgens aan bedrijven in de logistieke, industriële of commerciële sector. Achter deze vereenvoudigde beschrijving schuilt echter een complexe economische beslissing. Verdion investeert in een tijd waarin de Duitse industrie te kampen heeft met een zwakke vraag, hoge kosten, geopolitieke risico's en ingrijpende technologische veranderingen. Tegelijkertijd is de financiering en bouw van commercieel vastgoed aanzienlijk lastiger geworden dan tijdens de lange periode van lage rentes.

Het besluit van Verdion om ondanks deze uitdagingen door te gaan met de bouw, geeft een duidelijk signaal af. Het bedrijf rekent niet alleen op toenemende vrachtvolumes, maar vooral op een groeiend kwaliteitsverschil in het bestaande industriële vastgoed in Duitsland. Veel oudere magazijnen voldoen niet meer aan de eisen van moderne logistieke processen of de huidige verwachtingen op het gebied van energie-efficiëntie, automatisering, brandveiligheid, arbeidsomstandigheden en duurzaamheidsdocumentatie. Bestaande industriële centra kampen dus niet per se met een tekort aan beschikbare ruimte, maar eerder met gebouwen die direct beschikbaar zijn en voldoen aan de technische en wettelijke eisen voor de komende jaren.

De economische logica van de CoreHub berust daarom op drie aannames. Ten eerste zal de Boven-Rijnregio, ondanks de industriële transformatie, een belangrijke productie- en logistieke corridor blijven. Ten tweede zullen bedrijven, zelfs tijdens economische recessies, moderne faciliteiten nodig hebben om hun processen efficiënter, veerkrachtiger en energiezuiniger te maken. Ten derde zal het aanbod van vergelijkbare nieuwe gebouwen beperkt blijven, omdat hoge bouwkosten, schaarste aan grond en strengere financieringsvoorwaarden veel concurrenten dwingen tot grotere voorzichtigheid. Of deze aannames standhouden, zal niet blijken wanneer de hallen klaar zijn, maar wanneer ze verhuurd worden.

45 miljoen euro is niet de bouwkost

Het vaak aangehaalde bedrag van 45 miljoen euro vereist een precieze interpretatie. Verdion gebruikt dit om het potentiële waarde van het project te beschrijven. Deze term is niet synoniem met de pure bouwkosten, noch met het reeds geïnvesteerde kapitaal. De economische waarde van een voltooid logistiek pand is primair afhankelijk van de verwachte huurinkomsten, de exploitatiekosten, de kredietwaardigheid van de huurders, de huurvoorwaarden en het rendement op investering dat investeerders op een bepaald moment eisen.

Ontwikkelingskosten omvatten niet alleen de daadwerkelijke bouw van het gebouw, maar ook de grond, de planning, vergunningen, terreinontwikkeling, technische installaties, buitenruimtes, financiering, marketing en eventuele aanpassingen voor huurders. Daar komen nog de risico's bij die voortvloeien uit prijsstijgingen, bouwvertragingen, wijzigingsopdrachten en een latere start van de verhuur. Een project kan dus binnen het budget vallen wat betreft de bouwkosten, maar toch niet aan de economische verwachtingen voldoen als de huur lager uitvalt dan verwacht of als het gebouw langdurig leegstaat.

In puur wiskundige termen komt 45 miljoen euro neer op ongeveer 2.300 euro per vierkante meter vloeroppervlak. Deze eenvoudige berekening geeft echter geen betrouwbare waarde voor de bouwkosten. De 19.573 vierkante meter omvat magazijn-, kantoor-, technische, sociale en mezzanine-ruimtes met uiteenlopende kosten en rendementsmogelijkheden. Bovendien worden de grondwaarde, de buitenvoorzieningen en het verwachte rendement op de investering meegenomen in de waardering. Een volledig verhuurd pand met langlopende huurcontracten kan aanzienlijk meer waard zijn dan hetzelfde gebouw zonder bezetting, zelfs als beide technisch identiek zijn.

De doorslaggevende economische factor is daarom niet het publiekelijk bekendgemaakte projectbedrag, maar het duurzame netto rendement. Verdion moet huurprijzen realiseren die alle ontwikkelings- en financieringskosten dekken, terwijl ze tegelijkertijd concurrerend blijven voor bedrijven ten opzichte van bestaande panden. Hoe hoger de bouwkwaliteit en de technische standaarden, hoe groter de vereiste huurpremie. De huurder accepteert deze premie alleen als hij er meetbare waarde voor terugkrijgt, zoals lagere operationele kosten, efficiëntere processen, een lager risico op wanbetaling of een betere realisatie van zijn eigen duurzaamheidsdoelstellingen.

Rastatt is meer dan alleen een afslag van de snelweg

De locatie is een van de sterkste argumenten voor het project. Rastatt ligt in de Boven-Rijncorridor in het zuidwesten van Duitsland, tussen Karlsruhe, Baden-Baden en Straatsburg. De snelweg A5 verbindt de regio met het Rijn-Maingebied in het noorden en met Freiburg, Basel en Zwitserland in het zuiden. Frankrijk ligt vlakbij. Voor bedrijven die actief zijn op de Duitse, Franse en Zwitserse markt, biedt de locatie een logisch uitgangspunt.

De korte afstand tot de snelweg is een belangrijk verkoopargument. In de logistiek tellen extra kilometers en minuten op tot aanzienlijke kosten over duizenden ritten. Korte wachttijden voor en na de rit verminderen het brandstofverbruik, de rijtijd, de slijtage van voertuigen en de kans op ongeplande vertragingen. Vooral voor tijdgevoelige leveringen aan productiefaciliteiten of met meerdere dagelijkse routes kunnen goede transportverbindingen de concurrentiepositie van een locatie aanzienlijk verbeteren.

Rastatt is meer dan alleen een doorvoerknooppunt. De stad en de omliggende regio beschikken over een brede industriële basis met internationaal actieve bedrijven, middelgrote toeleveranciers en technische dienstverleners. De Mercedes-Benz-fabriek vormt de grootste industriële trekpleister. Op het fabrieksterrein bevindt zich ook een industriepark waar toeleveranciers dicht bij de productie kunnen opereren. Dit creëert vraag naar opslag, orderverwerking, verpakking, kwaliteitscontrole, onderdelenlevering en andere logistieke diensten.

De grensoverschrijdende ligging heeft ook strategische waarde. Bedrijven kunnen de goederenstroom voor Baden-Württemberg en de Elzas consolideren of de locatie gebruiken als tussenstation in Europese toeleveringsketens. De nabijheid van Straatsburg vergroot het bereikbare economische gebied, waardoor Verdion niet volledig afhankelijk is van één nationale markt. Dit voordeel is echter wel afhankelijk van efficiënte Rijnovergangen, stabiele transportroutes en een soepel functionerende Europese interne markt.

De locatie is dus sterk, maar niet per definitie superieur. Filevorming op de snelweg, bouwplaatsen, chauffeurstekorten, stijgende tolheffingen en strengere emissienormen kunnen de kostenvoordelen van transport tenietdoen. De CoreHub profiteert van de Boven-Rijncorridor, maar zoals elke faciliteit die afhankelijk is van de weg, blijft deze afhankelijk van de functionaliteit ervan. De cruciale vraag is of gebruikers de combinatie van een industriële omgeving, de nabijheid van de grens en de transportverbindingen daadwerkelijk effectiever kunnen benutten dan op alternatieve locaties in de regio Karlsruhe, in de Elzas of verder naar het zuiden.

De automobielregio als zowel een kans als een concentratierisico

Focussen op bedrijven in de automobielindustrie is een logische keuze. Productievestigingen werken met complexe toeleveringsketens, korte levertijden en de hoge kosten van ongeplande onderbrekingen. Een modern magazijn in de directe omgeving kan dienen als bufferopslag, onderdelencentrum, sequentiële locatie of basis voor productiegerelateerde diensten. Hoe korter de afstand tot de fabriek, hoe gemakkelijker het is om de voorraad te verminderen en leveringen te synchroniseren.

De nabijheid van de Mercedes-Benz-fabriek verbetert over het algemeen de leasemogelijkheden. Tegelijkertijd brengt dit een aanzienlijk risico met zich mee voor de sector. De Europese auto-industrie ondergaat een structurele transformatie, waarvan de gevolgen voor individuele fabrieken, toeleveranciers en dienstverleners moeilijk te voorspellen zijn. Elektrificatie, een focus op software, kostenbesparingsprogramma's en de toenemende concurrentie van Chinese fabrikanten veranderen het productaanbod en de inkoopsystemen. Sommige componenten verliezen aan belang, terwijl accu's, vermogenselektronica, halfgeleiders en digitale systemen juist belangrijker worden.

Deze veranderingen verminderen niet alleen de logistieke complexiteit. Ze genereren ook nieuwe goederenstromen, nieuwe veiligheidseisen en nieuwe servicebehoeften. Batterijen en bepaalde chemicaliën vereisen bijvoorbeeld specifieke brandbeveiligings-, opslag- en verzekeringsconcepten. Elektronische componenten stellen hoge eisen aan hygiëne, veiligheid en voorraadbeheer. Tegelijkertijd kunnen fabrikanten hun toeleveringsketens regionaliseren om de afhankelijkheid te verminderen. Een plaats als Rastatt zou hiervan kunnen profiteren.

Het risico ontstaat wanneer meerdere regionale spelers tegelijkertijd hun capaciteit verminderen. Als de productie in een grote fabriek daalt, komen niet alleen directe leveranciers, maar ook expediteurs, uitzendbureaus en technische dienstverleners onder druk te staan. Leegstaande bedrijfsruimte zou dan tegen lagere prijzen aangeboden kunnen worden en concurreren met nieuwbouw. ​​Verdion zou dan ofwel de huurverwachtingen moeten verlagen, ofwel zich meer moeten richten op het aantrekken van huurders buiten de auto-industrie.

De economisch verantwoorde strategie bestaat daarom niet uit volledige specialisatie in de automobielsector. De CoreHub moet aan de hoge eisen van de automobielindustrie voldoen zonder er afhankelijk van te worden. Productie, algemene contractlogistiek, technische groothandel, e-commerce, onderdelenhandel en regionale distributie verbreden de gebruikersbasis. De twee magazijnen maken bovendien een mix van verschillende industrieën mogelijk. Deze diversificatie is de meest effectieve bescherming voor Verdion en de regio tegen een eenzijdige industriële recessie.

Twee zalen verlagen het verhuurrisico

De geplande totale oppervlakte is verdeeld over twee magazijnunits. Hierdoor is Verdion niet afhankelijk van één enkele huurder die in één keer bijna 20.000 vierkante meter zou moeten huren. Middelgrote units kunnen vaak aan een breder scala aan bedrijven worden verhuurd dan een monolithisch, groot magazijn. Voor regionale logistieke dienstverleners, leveranciers of handelsondernemingen is een oppervlakte van circa 8.000 tot 10.000 vierkante meter wellicht beter geschikt.

Deelbaarheid vergroot ook de flexibiliteit van de eigenaar. Als een huurder vertrekt, gaat niet per se het volledige inkomen verloren. Verschillende huurcontracten kunnen het risico spreiden en een geleidelijke aanpassing van de huur aan de markt mogelijk maken. Bovendien kunnen twee bedrijven op dezelfde locatie gebruikmaken van gezamenlijke diensten of een gemeenschappelijke transport- en beveiligingsinfrastructuur delen.

Deze voordelen hebben echter een prijs. Een pand met meerdere huurders vereist duidelijk afgebakende ruimtes, aparte ingangen, meters voor nutsvoorzieningen, brandveiligheidsplannen en regels voor gedeelde ruimtes. Verschillende openingstijden en verkeersvolumes kunnen conflicten veroorzaken. Ook de toewijzing van parkeerplaatsen, het gebruik van buitenruimtes en de verantwoordelijkheid voor technische installaties moeten duidelijk in het contract worden vastgelegd.

Twee units elimineren het concentratierisico niet volledig. Als een van de twee huurders in gebreke blijft, kan een aanzienlijk deel van de huurinkomsten alsnog verloren gaan. Een meer gediversifieerde aanpak zou het risico verder spreiden, maar zou de operationele efficiëntie kunnen belemmeren en extra renovaties vereisen. Verdion kiest daarom voor een middenweg tussen één grote huurder en een complex bedrijventerrein met veel kleine huurders.

Deze balans is economisch gezien verstandig. De units blijven groot genoeg voor professionele logistiek en industriële processen, maar klein genoeg om een ​​diverse groep gebruikers aan te spreken. Deze flexibiliteit heeft een eigen waarde, omdat de kans kleiner is dat het gebouw na een wisseling van huurder langdurig volledig leegstaat. In een onzekere economische omgeving is deze mogelijkheid tot alternatief gebruik belangrijker dan het maximaliseren van de optimalisatie voor één specifiek proces.

Technologie wordt een belangrijk verkoopargument voor huurders

Een modern logistiek pand concurreert niet langer alleen op locatie en huurprijs. Technische specificaties bepalen steeds vaker welke processen überhaupt mogelijk zijn. Halhoogte, vloerbelasting, aantal laadperrons, brandbeveiliging, stroomvoorziening en manoeuvreerruimte beïnvloeden de productiviteit en de mate van automatisering. Verdion streeft er daarom naar om de CoreHub geschikt te maken voor uiteenlopende toepassingen.

Zijdelings laden en meerdere laad- en lospunten verbeteren de goederenstroom. Toegangspoorten op grondniveau bieden toegang voor bepaalde voertuigen of machines en vergemakkelijken de handling van omvangrijke goederen. Een robuuste vloerplaat biedt de nodige ondersteuning voor stellingen, zware goederen en bepaalde productieactiviteiten. Kantoor-, technische, team- en mezzanine-ruimtes breiden de functionaliteit van de faciliteit uit tot meer dan alleen opslag.

De capaciteit van de elektrische aansluiting is bijzonder relevant. Logistieke gebouwen hebben steeds vaker elektriciteit nodig voor transportbandsystemen, robotica, IT-systemen, warmtepompen, laadinfrastructuur en geautomatiseerde opslagoplossingen. Een gebouw met een ontoereikende netaansluiting mag er dan wel technisch geavanceerd uitzien, toch ongeschikt zijn voor veeleisende gebruikers. Bovendien evolueren de energiebehoeften snel. Wat vandaag de dag ruim voldoende lijkt, kan in de toekomst ontoereikend zijn bij uitgebreide automatisering of het gelijktijdig opladen van talloze bedrijfsvoertuigen.

De mogelijkheid tot 24/7-bedrijfsvoering verhoogt ook de economische voordelen. Logistieke bedrijven verdienen hun geld met doorvoer en beschikbaarheid. Tijdsbeperkingen kunnen de capaciteitsbenutting verminderen en toeleveringsketens complexer maken. Een vergunning voor 24/7-bedrijfsvoering is daarom waardevol, zelfs als een toekomstige gebruiker deze in eerste instantie niet volledig benut. Tegelijkertijd nemen de eisen ten aanzien van geluidsbeheersing, verlichting, personeelsbezetting en milieuoverwegingen toe.

Technische kwaliteit verhoogt de waarde alleen als deze aan de vraag voldoet. Te grote gebouwen verhogen de bouwkosten zonder noodzakelijkerwijs hogere huurprijzen te genereren. Verdion moet daarom een ​​norm vaststellen die veeleisend is, maar niet onnodig gespecialiseerd. Het economisch meest voordelige gebouw is niet het gebouw met de meest geavanceerde technische snufjes, maar juist het gebouw waarvan de snufjes daadwerkelijk worden betaald en gebruikt door het grootste aantal huurders.

Duurzaamheid is niet langer slechts een decoratie

Het CoreHub-concept omvat de beoogde DGNB Gold-certificering, een hoge energie-efficiëntienorm, zonnepanelen, warmtepomptechnologie en groene daken. Deze kenmerken worden vaak samengevat onder de term duurzaamheid, maar hebben verschillende economische effecten. Ze kunnen het energieverbruik verminderen, de risico's op het gebied van regelgeving beperken, financiering vergemakkelijken en de aantrekkelijkheid voor grotere bedrijven vergroten.

Voor huurders zijn de operationele kosten de belangrijkste factor. Grote hallen hebben een relatief lage energiebehoefte per vierkante meter, maar door hun omvang is het verbruik toch aanzienlijk. Verlichting, verwarming, ventilatie, transportsystemen en IT-apparatuur draaien vaak vele uren. Een efficiënte gebouwschil en een warmtepomp kunnen deze vraag verminderen. Zonnepanelen kunnen ter plaatse elektriciteit opwekken en de afhankelijkheid van marktprijzen verminderen.

Het daadwerkelijke voordeel hangt af van het operationele model. Zonne-energie wordt voornamelijk overdag opgewekt, terwijl sommige logistieke processen 's nachts een hoog verbruik hebben. Zonder opslag of flexibel vraagbeheer moet overtollige elektriciteit aan het net worden geleverd en er op andere momenten weer van worden afgenomen. Cruciale factoren zijn ook wie het systeem beheert, hoe de elektriciteit wordt gefactureerd en of gebruikers op de lange termijn profiteren van lage opwekkingskosten.

Voor Verdion betekent duurzaamheid ook het behoud van vastgoedwaarde. Banken en institutionele beleggers kijken steeds vaker naar energieprestatie-indicatoren, klimaatrisico's en de toekomstbestendigheid van gebouwen. Oudere, inefficiënte gebouwen kunnen te maken krijgen met hogere financieringskosten, renovatiebehoeften of nadelen op het gebied van verhuurpotentieel. Een nieuw gebouw dat de huidige eisen ruimschoots overtreft, verkleint het risico op vroegtijdige economische veroudering.

De gewenste certificering moet niet worden verward met reeds bewezen prestaties. Alleen de constructie, de documentatie en de daaropvolgende werking zullen uitwijzen of de doelstellingen zijn bereikt. Een fotovoltaïsch systeem maakt een gebouw niet automatisch klimaatneutraal, omdat beton, staal, technologie en bouwprocessen ook emissies veroorzaken. Een betrouwbare beoordeling moet de gehele levenscyclus in ogenschouw nemen. Duurzaamheid wordt zo een kwestie van opbrengst en risico, niet van een groen label.

Advisering, planning en implementatie van totaaloplossingen voor hoogbouwmagazijnen en geautomatiseerde opslagsystemen - Afbeelding: Xpert.Digital

Meer informatie vindt u hier:

• Advies en planning voor hoogbouwmagazijnen: Geautomatiseerde hoogbouwmagazijnen – Optimaliseer palletopslag volledig automatisch – Magazijnoptimalisatie

Vervuild terrein in plaats van groene weide

Het project wordt ontwikkeld op een terrein dat al voor commerciële doeleinden wordt gebruikt. Deze aanpak, waarbij bestaande industrieterreinen worden hergebruikt, wint in Duitsland aan populariteit. Nieuwe commerciële gebieden op onontwikkeld terrein stuiten vaak op politieke weerstand, langdurige planningsprocedures en milieuproblemen. Tegelijkertijd zijn er in industriegebieden oudere of onderbenutte locaties waarvan de infrastructuur en bouwrechten economisch kunnen worden gerevitaliseerd.

Brownfield-locaties bieden zowel kansen als risico's voor investeerders. De locaties zijn vaak al bebouwd en goed verbonden met transportnetwerken. Bestaande industriële activiteiten in de omgeving verminderen conflicten met gevoelige woongebieden. Aan de andere kant kunnen milieuverontreiniging, onbekende bodemgesteldheid, sloopkosten en verouderde nutsvoorzieningen leiden tot aanzienlijke extra kosten. Een grondige technische en juridische beoordeling is daarom essentieel.

Vanuit economisch oogpunt is het hergebruik van bestaande commerciële grond doorgaans verstandiger dan vergelijkbare nieuwbouw. ​​Bestaande wegen, netwerken en gemeentelijke infrastructuur worden efficiënter benut. De druk op landbouwgrond en natuurgebieden kan afnemen. Deze voordelen gelden echter alleen als renovatie en nieuwbouw op een werkelijk hulpbronnen-efficiënte manier worden uitgevoerd en niet simpelweg als vervanging van een oud gebouw door een grotere, afgesloten constructie.

De waardevermeerdering van een voormalig industriegebied ontstaat door het wegnemen van onzekerheid. Met een duidelijke eigendomsstructuur, een degelijke ruimtelijke ordening, een bouwvergunning en moderne infrastructuur wordt een potentieel moeilijk te gebruiken stuk grond een aantrekkelijke investeringsmogelijkheid voor institutionele beleggers. Dit proces is precies wat een waardevermeerderingsstrategie inhoudt. Verdion neemt ontwikkelingsrisico's op zich en verwacht een hoger rendement dan bij de aankoop van een reeds voltooid en volledig verhuurd pand.

Voor Rastatt is het hergebruik van de bestaande locatie ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt voordeliger dan de bouw van een volledig nieuw logistiek centrum. De CoreHub vormt een aanvulling op een bestaand industriegebied en kan regionale toeleveringsketens stroomlijnen. De kwaliteit van deze integratie hangt echter af van hoe het verkeer, de afwatering, het geluid, de verlichting en de groene ruimten tijdens de daadwerkelijke exploitatie worden beheerd.

Verdion bouwt bewust zonder vangnet

Het grootste risico van het project schuilt in de speculatieve ontwikkeling ervan. Dit betekent dat de bouw doorgaat zonder een gegarandeerde huurder voor de lange termijn. Verdion neemt daarom het verhuurrisico op zich. Als de hallen na oplevering leeg blijven staan, lopen de financiering, het beheer, de verzekering en het onderhoud door, terwijl er geen huurinkomsten binnenkomen.

Een project op speculatiebasis is niet per definitie roekeloos. Bedrijven hebben betrouwbare opleveringsdata nodig bij het nemen van locatiebeslissingen. Een project dat slechts in de planningsfase verkeert, zonder vergunningen of start van de bouw, is voor veel gebruikers te onzeker. Met een bouwvergunning en een aangestelde hoofdaannemer kan Verdion een concreter aanbod doen aan potentiële kopers. De voortgang van de bouw vergroot de geloofwaardigheid en verkort de tijd tussen het tekenen van het contract en de verhuizing.

Deze aanpak kan bijzonder effectief zijn wanneer concurrenten minder bouwen vanwege hoge rentes en kosten. Een beperkt aanbod aan nieuwbouw verbetert de positie van de weinige projecten die in 2027 gereed zullen zijn voor bewoning. Bedrijven die dringend moderne kantoorruimte nodig hebben, kunnen niet jaren wachten op nieuwe vergunningen. Verdion rekent erop om juist binnen deze termijn een beperkt aanbod aan kantoorruimte te kunnen aanbieden.

Het tegenrisico is een nieuwe economische recessie. Als industriële en commerciële bedrijven investeringen uitstellen, neemt de vraag naar ruimte af, of geven bestaande huurders hallen vrij voor onderverhuur. Dergelijke bestaande panden zijn vaak goedkoper dan nieuwbouw, zelfs als hun energie-efficiëntie en proceskwaliteit minder zijn. Prijsgevoelige bedrijven zouden dan kunnen besluiten om niet in de CoreHub te investeren.

Speculatief bouwen is daarom een ​​gok op timing, locatie en productkwaliteit. Verdion moet niet alleen in principe vraag vinden, maar ook tijdig huurders aantrekken die bereid zijn de hogere eisen te betalen. Succes hangt minder af van de algemene berichten over een groeiende logistieke markt dan van concrete huuronderhandelingen in Rastatt en de omliggende regio.

De Duitse markt geeft tegenstrijdige signalen af

De Duitse markt voor industrieel en logistiek vastgoed vertoont een gemengd beeld. Enerzijds blijft de vraag naar moderne bedrijfsruimte fundamenteel robuust. Toeleveringsketens moeten veerkrachtiger worden, bedrijven houden grotere veiligheidsvoorraden aan, online retailers hebben nog steeds distributiecapaciteit nodig en oudere gebouwen voldoen niet langer aan de nieuwe technische eisen. Anderzijds remmen de zwakke economische groei, hoge kosten en terughoudende bedrijfsinvesteringen de expansie af.

De nieuwbouwactiviteit is de afgelopen jaren afgenomen. Ontwikkelaars reageerden op de gestegen financieringskosten, duurdere materialen en de moeilijkere marketing. Met name speculatieve projecten werden uitgesteld of pas gestart na voorverhuur. Hierdoor zou er op middellange termijn een tekort aan hoogwaardige kantoorruimte kunnen ontstaan, ondanks het feit dat er nog steeds leegstand is op de algehele markt.

Deze schijnbare tegenstrijdigheid is cruciaal. De markt bestaat niet uit volledig uitwisselbare vierkante meters. Een energiezuinig magazijn met voldoende stroomvoorziening, goede bereikbaarheid en 24/7 beschikbaarheid heeft beperkte concurrentie met een ouder gebouw op een minder aantrekkelijke locatie. Tegelijkertijd blijft het prijsverschil aanzienlijk. Niet elke gebruiker stelt de hoogste eisen en sommige bedrijven accepteren technische nadelen als de huur aanzienlijk lager is.

Het voordeel van de CoreHub is dat Rastatt geen speculatieve locatie is zonder een solide industriële vraagbasis. Een nadeel is de sterke afhankelijkheid van de regio van een conjunctuurgevoelige industrie. De lokale markt zou daarom beter of slechter kunnen presteren dan het landelijk gemiddelde. Landelijke verkoopcijfers bieden enige houvast, maar vervangen geen analyse van specifieke gebruikers, huuraanbod en concurrerende panden in de Boven-Rijnregio.

Tegen deze achtergrond is de beslissing van Verdion weliswaar anticyclisch, maar niet irrationeel. Het bedrijf ontwikkelt zich in een periode van beperkt aanbod en rekent op een later marktherstel. Deze strategie biedt grotere kansen dan toetreden tot de markt tijdens de piek van een bouwboom, maar vereist voldoende kapitaal en geduld voor het geval het herstel langer op zich laat wachten.

VELF 2 volgt geen defensieve strategie

CoreHub maakt deel uit van het Verdion European Logistics Fund 2, kortweg VELF 2. Het fonds hanteert een waardetoevoegende strategie. Het kapitaal wordt niet primair geïnvesteerd in volledig ontwikkelde en langdurig verhuurde toplocaties, maar eerder in vastgoed en grond waarvan de waarde kan worden verhoogd door ontwikkeling, renovatie, herverhuur of verbeterd beheer.

Deze strategie belooft een hoger rendement omdat het fonds risico's neemt die meer conservatieve beleggers vermijden. Het gaat hierbij om risico's op het gebied van planning, bouw, verhuur en financiering. Bij Rastatt bestaat waardecreatie uit verschillende fasen: het vinden van de juiste locatie, het verkrijgen van de bouwvergunning, de bouw van het pand, het aantrekken van geschikte huurders en het stabiliseren van de huurinkomsten. Pas dan ontstaat een vastgoedobject dat potentieel verkocht kan worden aan langetermijnbeleggers of permanent in de portefeuille kan worden opgenomen.

De bouwvergunning is een cruciale mijlpaal in dit proces. Bouwvoorschriften creëren waarde door onzekerheid te verminderen en een realistische projectplanning mogelijk te maken. De daaropvolgende bouwfase verschuift de focus van planningsrisico's naar kosten, deadlines en verhuur. Met Goldbeck als hoofdaannemer zal de bouw worden uitgevoerd met behulp van professionele en gestandaardiseerde constructies.

Voor het fonds maakt Rastatt deel uit van een bredere Europese en Duitse strategie. Meerdere projecten in verschillende regio's kunnen risico's spreiden en schaalvoordelen creëren in planning, inkoop, marketing en gebouwbeheer. Tegelijkertijd neemt het vastgelegde kapitaal toe als meerdere speculatieve projecten niet tijdig worden verhuurd. Portfoliodiversificatie biedt slechts beperkte bescherming als een algemene economische of financiële crisis alle locaties tegelijkertijd treft.

De CoreHub past dus logischerwijs in de strategie van het fonds, maar het is geen defensieve belegging. Beleggers verwachten een premie voor de genomen risico's. Verdion moet deze premie verdienen door actief waarde te creëren. Een modern magazijn alleen is niet genoeg; wat telt zijn de verhuur, de kwaliteit van de huurders, de huurvoorwaarden en een toekomstige vastgoedwaarde die alle ontwikkelings- en kapitaalkosten overstijgt.

Rentepercentages bepalen de waarde op de achtergrond

Logistiek vastgoed wordt vaak als een operationele aangelegenheid beschouwd, maar de waarde ervan is sterk afhankelijk van de kapitaalmarkt. Als de rendementen die investeerders eisen stijgen, daalt de berekende vastgoedwaarde, ervan uitgaande dat de huur gelijk blijft. Omgekeerd, als de rendementseisen dalen, stijgt de waarde. Deze relatie kan de financiële prestaties van een project aanzienlijk beïnvloeden, zelfs als de bouw en verhuur volgens plan verlopen.

De lange periode van lage rentes had de vastgoedprijzen opgedreven en de financiering vergemakkelijkt. Met de daaropvolgende rentestijging werd lenen duurder, terwijl kopers hogere rendementen eisten. Projectontwikkelaars moesten meer eigen vermogen investeren, voorzichtiger rekenen en in sommige gevallen grondprijzen of bouwplannen aanpassen. Veel projecten verloren hun vroegere winstgevendheid.

Voor Verdion ligt er een aanzienlijke periode tussen het verkrijgen van de bouwvergunning en de geplande opleveringsdatum. Rentetarieven en transactierendementen kunnen tot juli 2027 alle kanten opgaan. Een gunstiger financieringsklimaat zou de toekomstige waarde ondersteunen. Als de kapitaalkosten hoog blijven, zal het pand een sterker huurrendement moeten genereren om de potentiële waardering van € 45 miljoen te rechtvaardigen.

De beste bescherming tegen schommelingen op de kapitaalmarkt is een stabiele kasstroom. Langetermijncontracten met kredietwaardige bedrijven, marktconforme huurprijzen en lage niet-terugvorderbare kosten maken een pand aantrekkelijk, zelfs met hogere rendementseisen. Leegstand heeft daarentegen een dubbel negatief effect: het leidt tot inkomstenverlies en kopers houden rekening met extra risico's en huurkosten.

De belangrijkste taak van Verdion is daarom niet om rentetrends nauwkeurig te voorspellen. Het bedrijf moet een gebouw creëren dat verhuurbaar blijft onder wisselende omstandigheden op de kapitaalmarkt. Flexibele ruimtes, lage exploitatiekosten en een brede aantrekkingskracht voor gebruikers zijn economisch waardevoller dan een optimistische gok op de rentetarieven.

Een baan is niet automatisch gegarandeerd

Nieuwe logistieke complexen worden vaak gerechtvaardigd door hun effecten op de werkgelegenheid. Tijdens de bouwfase worden contracten afgesloten voor planning, bouwbedrijven, vakmensen, technische apparatuur en diensten. Hoeveel toegevoegde waarde er daadwerkelijk in de regio overblijft, hangt echter af van de gecontracteerde bedrijven, de toeleveringsketens en de onderaannemers.

Tijdens de operationele fase is de impact op de werkgelegenheid nog onzekerder. Een traditionele, arbeidsintensieve magazijnlogistiek kan talloze operationele banen creëren. Een sterk geautomatiseerd centrum daarentegen kan een groter volume goederen verwerken met aanzienlijk minder personeel. Dit zou echter meer gespecialiseerde banen opleveren op het gebied van onderhoud, data-analyse, IT, plantbeheer en procesmanagement. Zonder een bevestigde gebruikersbasis is het daarom onmogelijk om het toekomstige aantal banen betrouwbaar te schatten.

De kwaliteit van de werkgelegenheid hangt ook af van het operationele concept. Ploegendienst, loonniveaus, tijdelijke contracten, opleidingsvereisten en de mate van automatisering variëren aanzienlijk. Voor de regio is een locatie met productiegerelateerde diensten en technische activiteiten vaak waardevoller dan een eenvoudig doorvoermagazijn met weinig lokale integratie. Het gebouwontwerp biedt ruimte voor beide opties.

Bereikbaarheid voor werknemers wordt een steeds belangrijkere factor bij de keuze van een locatie. Logistieke bedrijven in veel regio's concurreren om chauffeurs, magazijnmedewerkers en technische specialisten. Openbaar vervoer, veilige fietspaden en geschikte aansluitingen voor ploegendiensten kunnen de werving vergemakkelijken. Goede toegang tot snelwegen alleen is niet voldoende als werknemers de locatie moeilijk kunnen bereiken zonder eigen auto.

Zelfs gemeentelijke inkomsten zijn niet gegarandeerd. Onroerendezaakbelasting en mogelijke bedrijfsbelastingen moeten worden afgewogen tegen de publieke kosten voor wegen, brandweer, riolering en verkeersmanagement. Bovendien hangt de hoogte van de bedrijfsbelasting af van de winstgevendheid, de vestigingsplaats en de belastingstructuur van de toekomstige gebruikers. Daarom moet het regionale voordeel niet worden beoordeeld op basis van de grootte van het gebouw, maar eerder op de daadwerkelijke toegevoegde waarde die het genereert.

De verkeerswinst brengt externe kosten met zich mee

Logistieke locaties zijn afhankelijk van verkeer. Dit leidt tot een fundamenteel belangenconflict. De nabijheid van de A5-snelweg verlaagt de operationele kosten en maakt snelle verbindingen mogelijk. Tegelijkertijd leiden extra vrachtwagenritten tot geluidsoverlast, uitstoot, slijtage van het wegdek en een verhoogd risico op ongevallen. 24/7-bedrijfsvoering verdeelt het verkeer over de dag, maar kan de verkeersdrukte 's nachts juist vergroten.

Aparte ingangen voor auto's en vrachtwagens, voldoende manoeuvreerruimte en een duidelijk georganiseerde bezetting van de toegangspoorten verbeteren de veiligheid en efficiëntie. Parkeerplaatsen en rustruimtes voor vrachtwagens voorkomen dat chauffeurs onnodig lang in de openbare ruimte wachten. Digitaal tijdslotbeheer vermindert zowel piek- als stilstandtijden. Dergelijke maatregelen zijn niet alleen operationeel voordelig, maar hebben ook een positieve invloed op de publieke acceptatie.

Op de lange termijn zal de decarbonisatie van het wegtransport van goederen steeds belangrijker worden. Elektrische vrachtwagens vereisen een hoge laadcapaciteit, veel ruimte en intelligent energiebeheer. Zonnepanelen en een hoogwaardige netaansluiting vormen een basis, maar de eisen van zware bedrijfsvoertuigen kunnen aanzienlijk zijn. Toekomstbestendige aanpassingen van de laadinfrastructuur achteraf zouden de waarde van de locatie op de lange termijn versterken.

De CoreHub zelf is voornamelijk gericht op wegtransport. Een directe spoorverbinding zou waarschijnlijk niet economisch haalbaar of praktisch zijn voor alle gebruikers van een faciliteit van deze omvang. Bedrijven kunnen echter indirect gebruikmaken van regionale terminals, havens of gecombineerde transportdiensten. De ligging van Rastatt in de Boven-Rijncorridor biedt diverse transportmogelijkheden, ook al blijven de directe activiteiten binnen het magazijn gericht op vrachtwagens.

De economische afweging is daarom tweeledig. Voor huurders en eigenaren biedt de nabijheid van de snelweg een duidelijk voordeel. Voor het grote publiek leidt dit echter tot kosten die niet volledig in de huur- of transportkosten zijn inbegrepen. Een verantwoordelijke exploitant moet deze lasten beperken door efficiënt verkeersmanagement, voertuigen met een lagere uitstoot en goede afstemming met de lokale autoriteiten.

Drie scenario's tot juli 2027

In een gunstig scenario stabiliseert de Duitse economie, herstelt de industriële vraag en investeren bedrijven fors in moderne toeleveringsketens. Tegelijkertijd blijft het aanbod van nieuwbouw beperkt omdat veel projectontwikkelaars projecten hebben uitgesteld. Verdion verhuurt beide units aan kredietwaardige huurders vóór of kort na de oplevering. Langlopende huurcontracten en een gunstiger renteklimaat ondersteunen de waarde. De CoreHub zou dan beschouwd worden als een succesvolle, conjunctuurongevoelige ontwikkeling.

In het realistische basisscenario blijft de economie zwak, terwijl er nog steeds vraag is naar hoogwaardige kantoorruimte. Eén unit wordt snel verhuurd, terwijl de zoektocht naar een tweede langer duurt. Verdion moet mogelijk huurvrije periodes, ontwikkelingssubsidies of flexibelere contractvoorwaarden aanbieden. De cashflow komt later op gang en is aanvankelijk lager, maar het pand bereikt binnen een beheersbaar tijdsbestek een stabiele bezettingsgraad.

In het slechtste geval verergert de neergang in de auto-industrie. Leveranciers verminderen hun capaciteit, logistieke bedrijven zien af ​​van uitbreiding en er komt extra bestaande ruimte op de markt. Tegelijkertijd blijven de financieringskosten hoog. Verdion zou de huren moeten verlagen of aanzienlijke kortingen moeten aanbieden. Langdurige leegstand zou een negatieve impact hebben op de winst en daarmee op de waarde van het project.

Een vierde, vaak onderschat risico schuilt in de uiteenlopende eisen van gebruikers. Er kan vraag zijn, maar die kan bijvoorbeeld meer elektriciteit, extra brandbeveiligingstechnologie, andere poortconfiguraties, speciale vergunningen of grotere parkeercapaciteit vereisen. Hoe later dergelijke eisen ontstaan, hoe duurder de aanpassing wordt. De flexibele basisstructuur vermindert dit risico, maar kan het niet volledig uitsluiten.

De termijn tot juli 2027 is ook een voordeel voor de marketing. Grotere bedrijven hebben vaak maanden nodig voor locatieonderzoek, interne goedkeuringen, contractonderhandelingen, technische planning en verhuizing. Met een bouwvergunning en een vast tijdschema kan Verdion al vroeg bindende gesprekken starten. Het cruciale punt is niet alleen om de ruimte zo snel mogelijk te verhuren, maar ook onder economisch haalbare voorwaarden.

Succes kan worden gemeten aan de hand van vier criteria

Of de CoreHub economisch succesvol zal zijn, mag niet alleen worden afgemeten aan de volledige bezettingsgraad. De eerste cruciale factor is de snelheid waarmee de appartementen worden verhuurd. Elke maand leegstand leidt tot vertraging van de inkomsten en een toename van het vastgelegde kapitaal. Snelle verhuur is echter alleen gunstig als dit niet ten koste gaat van buitensporige concessies.

De tweede factor is de kwaliteit van de huurovereenkomsten. Kredietwaardigheid, looptijd van de huurovereenkomst, indexering, opzeggingsrechten en de verdeling van de exploitatie- en onderhoudskosten bepalen de stabiliteit van de kasstroom. Een langlopende huurovereenkomst met een financieel sterke onderneming kan de waarde van het vastgoed aanzienlijk verhogen. Omgekeerd kan een kortlopende huurovereenkomst met een hoge nominale huurprijs grotere risico's met zich meebrengen.

De derde factor is de daadwerkelijke operationele en energie-efficiëntie. Werkelijke verbruikscijfers zijn cruciaal, niet alleen geplande waarden of certificaten. Als warmtepompen, gebouwschillen, verlichting en zonnepanelen de energiekosten meetbaar verlagen, ontstaat een duurzaam concurrentievoordeel. Als de besparingen achterblijven bij de verwachtingen, wordt het lastiger om een ​​toeslag op de huur voor een nieuwbouwgebouw te rechtvaardigen.

De vierde factor is diversificatie van de vraag. Als Verdion gebruikers uit meerdere sectoren aantrekt, zal de afhankelijkheid van de prestaties van de auto-industrie afnemen. Bedrijven die logistiek combineren met lichte productie, technische verwerking of regionale distributie zouden bijzonder waardevol zijn. Dit zou meer lokale waardecreatie genereren dan een eenvoudig doorvoermagazijn.

Deze vier factoren zijn nauwer met elkaar verbonden dan op het eerste gezicht lijkt. Goede technologie vergemakkelijkt de verhuur, een brede gebruikersbasis verbetert de contractuele positie, stabiele contracten verhogen de vastgoedwaarde en lage exploitatiekosten versterken de loyaliteit van huurders. Het succes van het project is daarom niet te danken aan één enkele eigenschap, maar eerder aan de wisselwerking tussen locatie, gebouw en contractstructuur.

Een terecht positieve, maar nuchtere beoordeling

De Verdion CoreHub Rastatt is economisch verantwoord en strategisch logisch. De locatie combineert een gevestigde industrieregio met de snelweg A5 en de nabijheid van Frankrijk. De twee hallen beperken het verhuurrisico, de technische uitrusting vergroot de gebruikersbasis en de hoge duurzaamheidsnormen voldoen aan de toenemende eisen van bedrijven, banken en investeerders.

De combinatie van herontwikkeling op een bestaand industrieterrein en een flexibele bouwstructuur is bijzonder aantrekkelijk. Verdion maakt gebruik van een bestaand industriegebied in plaats van een groot, geïsoleerd magazijn op een onbebouwd terrein te bouwen. Tegelijkertijd wordt voorkomen dat er een te gespecialiseerd pand ontstaat dat slechts voor één gebruiker geschikt is. Dit verbetert de aanpasbaarheid op lange termijn.

Niettemin blijven de risico's aanzienlijk. Speculatieve bouwprojecten verschuiven het volledige verhuurrisico naar de projectontwikkelaar. De regionale kracht van de auto-industrie is tegelijkertijd een cyclische afhankelijkheid. Rentetarieven, bouwkosten en mogelijke huurstimulansen kunnen de potentiële waarde negatief beïnvloeden. Duurzaamheidskenmerken realiseren hun economische voordelen pas wanneer ze daadwerkelijk de operationele kosten verlagen en door huurders worden gewaardeerd.

De vooruitzichten zijn daarom voorzichtig positief. Verdion investeert niet blindelings in een algemene logistieke hausse, maar juist specifiek in de kwaliteitskloof tussen moderne eisen en een verouderd magazijnbestand. De locatie en het concept bieden goede voorwaarden om te profiteren van het beperkte aanbod aan nieuwbouw. ​​Dit is echter geen garantie voor succes.

Uiteindelijk wordt de betekenis van het project niet bepaald door de investering van €45 miljoen. De cruciale factor is of Verdion erin slaagt om tegen 2027 twee geschikte huurders te vinden, haalbare contracten af ​​te sluiten en de beloofde technische en energiezuinige kwaliteit om te zetten in tastbare operationele voordelen. Als dit lukt, wordt de CoreHub een robuust onderdeel van de Boven-Rijncorridor en een aantrekkelijk voorbeeld van moderne herontwikkeling van voormalige industrieterreinen. Als de vraag echter te sterk afhankelijk blijft van de kwakkelende auto-industrie, of als het afsluiten van huurcontracten aanzienlijke concessies vereist, zal de potentiële waarde snel afnemen. De gebouwen kunnen volgens plan worden voltooid; of ze uiteindelijk een sterke vastgoedinvestering zullen worden, zal de markt uitwijzen.

☑️ Onze zakelijke voertaal is Engels of Duits

☑️ NIEUW: Correspondentie in uw moedertaal!

Konrad Wolfenstein

Mijn team en ik staan ​​graag tot uw beschikking als uw persoonlijke adviseur.

U kunt contact met mij opnemen door hier het contactformulier in te vullen [email protected]:of door mij te bellen op +49 7348 4088 965. Mijn e-mailadres is

Ik kijk uit naar ons gezamenlijke project.

☑️ Ondersteuning van het MKB op het gebied van strategie, advies, planning en implementatie

☑️ Opstellen of herzien van de digitale strategie en digitalisering

☑️ Uitbreiding en optimalisatie van internationale verkoopprocessen

☑️ Wereldwijde en digitale B2B-handelsplatformen

☑️ Pionier in bedrijfsontwikkeling / marketing / PR / beurzen