코어허브 라슈타트: 임차인 없는 현대식 물류 공간에 4,500만 유로 투자: 베르디옹의 위험 부담이 큰 물류 프로젝트

자동차 산업의 위기에도 불구하고, 라슈타트에 새로운 첨단 물류 단지가 건설되고 있습니다

세입자는 없지만 4,500만 유로의 가치: 베르디옹의 상부 라인 지역 마스터플랜

독일 물류 부동산 시장이 전환점에 서 있습니다. 지정학적 불확실성, 금리 인상, 그리고 특히 자동차 산업을 중심으로 한 산업 구조의 급격한 변화로 많은 투자자들이 신중한 태도를 보이고 있는 가운데, 범유럽 프로젝트 개발업체인 베르디온(Verdion)은 강력한 역경기적 신호를 보내고 있습니다. 바덴뷔르템베르크주 라슈타트에 건설 중인 최첨단 물류 센터 "코어허브(CoreHub)"는 잠재적 가치가 4,500만 유로에 달합니다. 주목할 만한 점은 사전 계약된 임차인 없이 건설되고 있다는 것입니다. 언뜻 보기에는 위험 부담이 큰 투기성 사업처럼 보일 수 있는 이 프로젝트는 자세히 살펴보면 치밀하게 계산된 전략적 마스터플랜임을 알 수 있습니다. 베르디온은 독일에서 에너지 효율이 높고 기술적으로 미래 지향적인 기존 건물이 현저히 부족하다는 점을 최대한 활용하고 있습니다. 본 분석에서는 기존 창고 재고에서 심각한 품질 격차가 발생하는 이유, ESG 표준 및 자동화가 수행하는 핵심적인 역할, 그리고 라스타트 프로젝트가 A5 고속도로 바로 옆이라는 입지에 대한 단순한 투자 이상의 의미를 지니는 이유를 자세히 살펴봅니다.

베르디옹의 라슈타트에 대한 4,500만 유로 투자: 독일 물류 산업이 미래를 놓고 고심하는 가운데, 베르디옹은 특정 임차인을 정하지 않고 건물을 짓고 있으며, 진정으로 현대적인 물류 공간이 부족하다는 점에 기대를 걸고 있다

더욱 중요한 의미를 지닌 홀 프로젝트

계획된 총면적 19,573제곱미터 규모의 베르디온 코어허브 라슈타트는 특별히 큰 규모의 물류센터는 아닙니다. 그럼에도 불구하고 이 프로젝트는 경제적으로 주목할 만합니다. 범유럽 물류 부동산 전문 기업인 베르디온은 약 4,500만 유로의 잠재적 가치를 지닌 두 개의 현대식 창고 건물에 대한 건축 허가를 받았습니다. 골드벡이 시공사로 선정되었으며, 완공은 2027년 7월로 예정되어 있습니다. 호흘로슈트라세 13번지에 위치한 이 부지는 라슈타트의 기존 산업단지에 자리 잡고 있으며, A5 고속도로에서 차로 10분도 채 걸리지 않는 거리에 있습니다.

언뜻 보면 전형적인 부동산 개발처럼 보입니다. 투자자가 토지를 확보하고, 건축 허가를 받고, 창고를 건설한 다음, 물류, 산업 또는 상업 분야의 기업에 임대하는 방식입니다. 하지만 이러한 단순화된 설명 이면에는 복잡한 경제적 결정이 숨어 있습니다. 베르디온은 독일 산업계가 수요 부진, 높은 비용, 지정학적 위험, 그리고 급격한 기술 변화에 직면한 시기에 투자를 진행하고 있습니다. 동시에 상업용 부동산에 대한 자금 조달 및 건설은 장기간의 저금리 시대보다 훨씬 더 어려워졌습니다.

베르디온이 이러한 어려움에도 불구하고 건설을 진행하기로 한 결정은 분명한 메시지를 전달합니다. 이 회사는 단순히 화물량 증가에만 기대를 거는 것이 아니라, 독일 기존 산업용 부동산의 질적 격차가 커지고 있다는 점에 주목하고 있습니다. 많은 노후 창고는 현대적인 물류 프로세스의 요구 사항이나 에너지 효율, 자동화, 화재 안전, 작업 환경 및 지속 가능성 관련 문서에 대한 현재의 기대치를 충족하지 못합니다. 따라서 기존 산업 단지에는 가용 공간이 부족한 것이 아니라, 향후 몇 년 동안 필요한 기술 및 규제 요건을 충족하는 건물이 부족한 것입니다.

따라서 코어허브의 경제적 논리는 세 가지 가정에 기반합니다. 첫째, 산업 구조 변화에도 불구하고 상부 라인 지역은 중요한 생산 및 물류 중심지로서의 역할을 유지할 것입니다. 둘째, 경기 침체기에도 기업들은 더욱 효율적이고 탄력적이며 에너지 효율적인 운영을 위해 현대적인 시설을 필요로 할 것입니다. 셋째, 높은 건설 비용, 토지 부족, 그리고 더욱 엄격해진 자금 조달 조건으로 인해 많은 경쟁업체들이 신중한 접근을 하고 있으므로, 유사한 신축 건물의 공급은 제한적일 것입니다. 이러한 가정들이 타당한지는 건물이 완공될 때가 아니라 임대가 이루어질 때 비로소 명확해질 것입니다.

4500만 유로는 건설 비용이 아닙니다

자주 언급되는 4,500만 유로라는 수치는 정확한 해석이 필요합니다. 베르디옹은 이 수치를 프로젝트의 잠재적 가치를 설명하는 데 사용합니다. 이 용어는 순수 건설 비용이나 이미 투자된 자본과 동의어가 아닙니다. 완공된 물류 부동산의 경제적 가치는 주로 예상 임대 수익, 운영 비용, 임차인의 신용도, 임대 조건, 그리고 투자자가 특정 시점에 요구하는 투자 수익률에서 비롯됩니다.

개발 비용에는 건물의 실제 건설뿐만 아니라 토지, 계획, 허가, 부지 개발, 기술 설비, 야외 공간, 자금 조달, 마케팅 및 잠재적인 임차인 시설 개선 비용까지 포함됩니다. 여기에 가격 인상, 건설 지연, 설계 변경, 임대 개시 지연으로 인한 위험도 추가됩니다. 따라서 건설 비용 측면에서는 예산을 준수하더라도 임대료가 예상보다 낮거나 건물이 장기간 공실 상태로 남아 있는 경우 경제적 기대치를 충족하지 못할 수 있습니다.

순전히 수학적인 관점에서 보면, 4,500만 유로는 총 바닥 면적 1제곱미터당 약 2,300유로에 해당합니다. 그러나 이러한 단순한 계산 방식으로는 신뢰할 수 있는 건설 비용을 산출할 수 없습니다. 19,573제곱미터에 달하는 건물은 창고, 사무실, 설비실, 편의시설, 메자닌 공간 등으로 구성되어 있으며, 각 공간의 비용과 수익 잠재력은 서로 다릅니다. 또한, 토지 가치, 외부 시설, 예상 투자 수익률 등도 평가에 반영되어야 합니다. 장기 임대 계약이 체결된 건물은 동일한 구조의 건물이라도 공실인 경우보다 훨씬 더 높은 가치를 가질 수 있습니다.

따라서 결정적인 경제적 요소는 공개적으로 발표된 프로젝트 총액이 아니라 지속 가능한 순수익률입니다. 베르디옹은 모든 개발 및 금융 비용을 정당화하는 동시에 기존 사업장과 비교하여 경쟁력 있는 임대료를 확보해야 합니다. 건설 품질과 기술 표준이 높을수록 요구되는 임대료 프리미엄은 커집니다. 임차인은 운영 비용 절감, 프로세스 효율성 향상, 채무 불이행 위험 감소 또는 자체 지속 가능성 목표 달성과 같은 측정 가능한 가치를 얻을 때에만 이러한 프리미엄을 수용할 것입니다.

라스타트는 단순한 고속도로 출구 그 이상입니다

입지는 이 프로젝트의 가장 강력한 장점 중 하나입니다. 라슈타트는 독일 남서부의 상부 라인 회랑에 위치하며, 카를스루에, 바덴바덴, 스트라스부르 사이에 자리 잡고 있습니다. A5 고속도로는 이 지역을 북쪽의 라인-마인 지역과, 남쪽의 프라이부르크, 바젤, 스위스와 연결합니다. 프랑스도 인접해 있습니다. 독일, 프랑스, ​​스위스 시장을 대상으로 하는 기업들에게 라슈타트는 매우 유리한 출발점이 될 것입니다.

고속도로와의 근접성은 결코 사소한 장점이 아닙니다. 물류에서 추가적인 이동 거리와 시간은 수천 건의 운송을 거치면서 상당한 비용 절감으로 이어집니다. 이동 전후의 짧은 소요 시간은 연료 소비, 운전자 시간, 차량 마모를 줄이고 예상치 못한 지연 가능성을 낮춥니다. 특히 생산 시설로의 긴급 배송이나 하루 여러 노선을 운행해야 하는 경우, 원활한 교통 연결은 해당 지역의 경쟁력을 크게 향상시킬 수 있습니다.

라슈타트는 단순한 교통 허브가 아닙니다. 이 도시와 주변 지역은 국제적으로 활동하는 기업, 중소 규모 공급업체, 기술 서비스 제공업체 등 광범위한 산업 기반을 자랑합니다. 메르세데스-벤츠 공장은 가장 큰 산업 거점 역할을 합니다. 공장 부지에는 협력업체들이 생산 현장 가까이에서 운영할 수 있는 산업 단지도 조성되어 있습니다. 이는 창고 보관, 생산 순서 지정, 포장, 품질 관리, 예비 부품 공급 및 기타 물류 서비스에 대한 수요를 창출합니다.

국경에 접한 지리적 이점은 전략적 가치도 지닙니다. 기업들은 바덴뷔르템베르크와 알자스 지역의 상품 흐름을 통합하거나, 유럽 공급망의 중간 거점으로 활용할 수 있습니다. 스트라스부르와의 근접성은 베르디옹이 단일 국가 시장에만 의존하지 않고도 접근 가능한 경제 영역을 확장할 수 있도록 해줍니다. 하지만 이러한 이점은 효율적인 라인강 횡단, 안정적인 운송망, 그리고 원활하게 작동하는 유럽 단일 시장에 달려 있습니다.

따라서 입지 조건은 유리하지만, 자동으로 우월하다고 할 수는 없습니다. 고속도로 혼잡, 건설 현장, 운전기사 부족, 통행료 인상, 그리고 더욱 엄격해진 배출가스 규제는 운송 비용 측면에서의 이점을 상쇄할 수 있습니다. 코어허브는 상부 라인 회랑의 이점을 누리고 있지만, 다른 도로 중심 시설과 마찬가지로 그 기능성에 의존할 수밖에 없습니다. 핵심은 사용자들이 산업 환경, 국경과의 근접성, 그리고 교통 연결망이라는 장점을 카를스루에 광역권, 알자스 지방, 또는 더 남쪽 지역의 다른 입지보다 실제로 더 효과적으로 활용할 수 있는지 여부입니다.

자동차 산업은 기회인 동시에 집중 위험 요인이기도 합니다

자동차 산업 기업에 집중하는 것은 논리적인 선택입니다. 생산 공장은 복잡한 공급망, 짧은 리드 타임, 그리고 예상치 못한 중단으로 인한 높은 비용이라는 제약 속에서 운영됩니다. 공장과 가까운 곳에 위치한 현대적인 창고는 완충 저장 시설, 예비 부품 센터, 생산 순서 결정 장소 또는 생산 관련 서비스 기지 역할을 할 수 있습니다. 공장과의 거리가 가까울수록 재고를 줄이고 배송을 동기화하는 것이 더 쉬워집니다.

따라서 메르세데스-벤츠 공장과 인접해 있으면 일반적으로 리스 기회가 향상됩니다. 하지만 동시에 이는 업계에 상당한 위험을 초래하기도 합니다. 유럽 자동차 산업은 구조적 변화를 겪고 있으며, 그 결과가 개별 공장, 공급업체 및 서비스 제공업체에 미칠 영향을 예측하기는 어렵습니다. 전동화, 소프트웨어 중심화, 비용 절감 프로그램, 그리고 중국 제조업체와의 경쟁 심화는 제품 라인업과 조달 시스템을 변화시키고 있습니다. 일부 부품의 중요성은 감소하는 반면, 배터리, 전력 전자 장치, 반도체 및 디지털 시스템의 중요성은 더욱 커지고 있습니다.

이러한 변화는 단순히 물류를 간소화하는 데 그치지 않습니다. 새로운 상품 흐름, 새로운 안전 요건, 그리고 새로운 서비스 수요를 창출합니다. 예를 들어, 배터리와 특정 화학 물질은 특정한 화재 방지, 보관 및 보험 개념을 필요로 합니다. 전자 부품은 청결, 안전 및 재고 관리에 대한 높은 기준을 요구합니다. 동시에 제조업체는 공급망을 지역화하여 의존도를 줄일 수 있습니다. 라슈타트와 같은 지역은 이러한 변화의 혜택을 누릴 수 있습니다.

여러 지역 업체들이 동시에 생산능력을 줄일 때 위험이 발생합니다. 대형 공장의 생산량이 감소하면 직접 공급업체뿐만 아니라 화물 운송업체, 인력 파견업체, 기술 서비스 제공업체까지 압박을 받게 됩니다. 그러면 기존의 공실 공간이 더 낮은 가격으로 제공되어 신규 건설 공간과 경쟁하게 될 수 있습니다. 베르디온은 임대료 기대치를 낮추거나 자동차 산업 외 분야의 임차인 유치에 더 집중해야 할 것입니다.

따라서 경제적으로 타당한 전략은 자동차 산업에 완전히 특화하는 것이 아닙니다. 코어허브는 자동차 산업에 의존하지 않으면서도 자동차 산업의 높은 수요를 충족해야 합니다. 생산, 일반 위탁 물류, 기술 도매, 전자상거래, 부품 사업, 지역 유통 등을 통해 사용자 기반을 확대할 수 있습니다. 두 개의 물류창고는 다양한 산업을 아우르는 혼합 운영도 가능하게 합니다. 이러한 다각화는 베르디온과 지역 사회가 한쪽 산업에만 치우친 경기 침체로부터 자신을 보호하는 가장 효과적인 방법입니다.

홀이 두 개 있으면 임대 위험이 줄어듭니다

계획된 총 면적은 두 개의 창고 건물에 분산되어 있습니다. 이를 통해 베르디옹은 약 2만 제곱미터에 달하는 공간을 한 번에 임대해야 하는 단일 임차인에 의존하지 않아도 됩니다. 중형 창고는 단일 규모의 대형 창고보다 더 다양한 기업에 임대될 수 있습니다. 지역 물류 업체, 공급업체 또는 무역 회사의 경우 약 8,000~10,000제곱미터 규모의 공간이 실제 필요에 더 적합할 수 있습니다.

분할 가능성은 소유주의 유연성을 높여줍니다. 임차인이 퇴거하더라도 전체 임대 수입이 반드시 손실되는 것은 아닙니다. 다양한 임대 조건은 위험을 분산시키고 시장 상황에 맞춰 임대료를 점진적으로 조정할 수 있도록 해줍니다. 또한, 같은 위치에 있는 두 회사가 상호 서비스를 이용하거나 공동의 교통 및 보안 인프라를 공유할 수 있습니다.

하지만 이러한 장점에는 대가가 따릅니다. 다세대 건물은 명확하게 구분된 공간, 개별 출입구, 공과금 계량기, 화재 안전 계획, 그리고 공용 공간에 대한 운영 규칙이 필요합니다. 운영 시간과 이용객 수의 차이로 인해 갈등이 발생할 수도 있습니다. 주차 공간 배정, 야외 공간 사용, 그리고 기술 시스템 관리 책임 또한 계약서에 명확하게 명시되어야 합니다.

두 개의 유닛으로 구성한다고 해서 임차인 집중 위험이 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 두 임차인 중 한 명이 채무 불이행을 할 경우, 임대 수입의 상당 부분을 잃을 수 있습니다. 보다 분산된 접근 방식을 통해 위험을 분산시킬 수 있지만, 운영 효율성이 저하되고 추가적인 개보수 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 베르디온은 단일 대형 임차인과 다수의 소규모 임차인이 있는 복합 비즈니스 파크 사이의 중간 지점을 선택하고 있습니다.

이러한 균형은 경제적으로 타당합니다. 각 공간은 전문적인 물류 및 산업 공정에 필요한 규모를 유지하면서도 다양한 사용자층의 요구를 충족할 수 있을 만큼 충분히 작습니다. 이러한 유연성은 임차인 변경 후 건물이 장기간 완전히 공실 상태로 남아 있을 가능성을 줄여준다는 점에서 그 자체로 가치가 있습니다. 불확실한 경제 환경에서는 특정 공정 하나에 대한 최적화보다 다양한 용도로 활용할 수 있는 능력이 더욱 중요합니다.

기술은 임차인에게 매력적인 요소가 됩니다

현대적인 물류 시설은 더 이상 단순히 위치와 임대료만으로 경쟁하지 않습니다. 기술 사양은 이제 어떤 공정이 가능한지를 결정하는 중요한 요소가 되었습니다. 홀 높이, 바닥 하중 지지력, 하역 베이 수, 소방 설비, 전력 공급, 그리고 작업 공간은 생산성과 자동화 수준에 영향을 미칩니다. 따라서 베르디온은 코어허브가 다양한 용도로 활용될 수 있도록 만반의 준비를 갖추고 있습니다.

측면 적재 방식과 다양한 도킹 포인트를 통해 물류 흐름을 개선했습니다. 지상 게이트를 통해 특정 차량이나 기계의 출입을 허용하고 부피가 큰 물품의 취급을 용이하게 했습니다. 견고한 바닥 슬래브는 랙 시스템, 중량물 및 일부 생산 관련 활동에 필요한 지지력을 제공합니다. 사무실, 기술실, 팀 공간 및 메자닌 공간은 단순한 보관 공간을 넘어 시설의 기능을 확장합니다.

전력 연결 용량은 특히 중요한 요소입니다. 물류 건물은 컨베이어 기술, 로봇 공학, IT 시스템, 열 펌프, 충전 인프라 및 자동화된 저장 솔루션에 필요한 전력을 점점 더 많이 요구하고 있습니다. 전력망 연결이 부적절한 건물은 기술적으로는 아무리 앞서나가 보이더라도 까다로운 사용자들의 요구를 충족시키기에는 부적합할 수 있습니다. 더욱이 전력 수요는 빠르게 변화하고 있습니다. 오늘날 충분해 보이는 전력도 미래에는 광범위한 자동화나 다수의 상용 차량 동시 충전으로 인해 부족해질 수 있습니다.

24시간 연중무휴 운영 가능성은 경제적 이점을 증대시킵니다. 물류 회사는 처리량과 가용성을 통해 수익을 창출합니다. 시간 제약은 용량 활용률을 저하시키고 공급망을 복잡하게 만들 수 있습니다. 따라서 향후 사용자가 초기에는 이를 완전히 활용하지 않더라도 24시간 연중무휴 운영 허가는 가치가 있습니다. 동시에 소음 관리, 조명, 인력 배치 및 환경적 고려 사항에 대한 요구 사항도 증가합니다.

기술적 품질은 수요를 충족할 때만 가치를 높입니다. 지나치게 큰 시설은 건설 비용만 증가시킬 뿐 반드시 임대료 상승으로 이어지는 것은 아닙니다. 따라서 베르디온은 까다롭지만 불필요하게 전문화되지 않은 기준을 설정해야 합니다. 경제적으로 가장 유리한 건물은 가장 첨단적인 기술적 특징을 갖춘 건물이 아니라, 실제로 그 특징에 대한 비용을 지불하고 가장 많은 임차인이 활용하는 건물입니다.

지속가능성은 더 이상 단순한 장식이 아닙니다

코어허브(CoreHub) 개념에는 DGNB 골드 인증, 높은 에너지 효율 기준, 태양광 발전, 열펌프 기술, 옥상 녹화 등이 포함됩니다. 이러한 특징들은 흔히 지속가능성이라는 용어로 요약되지만, 각각 다른 경제적 효과를 가져옵니다. 에너지 소비를 줄이고, 규제 위험을 최소화하며, 자금 조달을 용이하게 하고, 대기업 유치에 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

임차인에게 가장 중요한 요소는 운영 비용입니다. 대형 홀은 평방미터당 에너지 요구량은 비교적 낮지만, 규모 자체가 크기 때문에 상당한 에너지 소비가 발생합니다. 조명, 난방, 환기, 컨베이어 시스템, IT 장비 등이 장시간 가동되는 경우가 많기 때문입니다. 효율적인 건물 외피와 히트 펌프를 설치하면 이러한 에너지 소비를 줄일 수 있습니다. 또한, 태양광 발전 시스템을 통해 현장에서 직접 전기를 생산하고 시장 가격에 대한 의존도를 낮출 수 있습니다.

실제적인 이점은 운영 모델에 따라 달라집니다. 태양광 발전은 주로 낮에 이루어지지만, 일부 물류 공정은 밤에 전력 소비가 많습니다. 에너지 저장 장치나 유연한 부하 관리 시스템이 없다면, 잉여 전력은 전력망으로 공급되어 다른 시간에 사용되어야 합니다. 시스템 운영 주체, 전기 요금 청구 방식, 그리고 장기적으로 낮은 발전 비용으로 사용자가 혜택을 볼 수 있는지 여부 또한 중요한 요소입니다.

베르디온에게 지속가능성은 부동산 가치 보호와도 직결됩니다. 은행과 기관 투자자들은 에너지 성능 지표, 기후 위험, 그리고 건물의 미래 경쟁력 확보를 점점 더 중요하게 고려하고 있습니다. 노후되고 비효율적인 건물은 높은 금융 비용, 개보수 필요성, 또는 임대 수익률 측면에서 불리한 상황에 직면할 수 있습니다. 반면, 현재의 요구 사항을 훨씬 뛰어넘는 신축 건물은 조기 경제적 노후화 위험을 줄여줍니다.

원하는 인증을 이미 입증된 성능과 혼동해서는 안 됩니다. 목표 달성 여부는 시공, 문서화, 그리고 후속 운영을 통해서만 확인할 수 있습니다. 태양광 발전 시스템만으로는 건물이 자동으로 기후 중립적이라고 할 수 없습니다. 콘크리트, 철강, 기술, 그리고 건설 과정 자체도 배출물을 발생시키기 때문입니다. 신뢰할 수 있는 평가를 위해서는 전체 수명 주기를 고려해야 합니다. 따라서 지속가능성은 단순히 친환경 라벨을 붙이는 것이 아니라, 생산성과 위험성을 따져보는 문제입니다.

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녹지 대신 황무지

본 프로젝트는 이미 상업 용도로 사용되고 있는 부지에 개발되고 있습니다. 이러한 브라운필드(미개발 부지) 활용 방식은 독일에서 점점 더 중요해지고 있습니다. 미개발 부지에 새로운 상업 지역을 조성하려는 시도는 종종 정치적 저항, 장기간의 계획 수립 과정, 그리고 환경 문제에 직면합니다. 반면, 산업 지역에는 기반 시설과 건축 허가를 활용하여 경제적으로 활성화할 수 있는 오래되거나 활용도가 낮은 부지들이 존재합니다.

브라운필드 부지는 투자자에게 기회와 위험을 동시에 제공합니다. 이러한 부지는 이미 개발되어 있고 교통망과 잘 연결되어 있는 경우가 많습니다. 인근에 기존 산업 시설이 존재하기 때문에 주거 지역과의 갈등을 줄일 수 있습니다. 그러나 환경 오염, 불확실한 토양 상태, 철거 비용, 노후화된 기반 시설 등으로 인해 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 기술적 및 법적 평가가 필수적입니다.

경제적인 관점에서 볼 때, 기존 상업용 부지를 재활용하는 것은 일반적으로 유사한 규모의 신규 개발보다 더 합리적입니다. 기존 도로, 네트워크 및 도시 기반 시설을 더욱 효율적으로 활용할 수 있으며, 농경지와 자연에 대한 부담도 줄일 수 있습니다. 그러나 이러한 이점은 기존 건물을 단순히 더 크고 밀폐된 구조물로 대체하는 것이 아니라, 진정으로 자원 효율적인 방식으로 개보수 및 신축이 이루어질 때에만 적용됩니다.

미개발 부지의 가치 상승은 불확실성의 제거에서 비롯됩니다. 소유권 명확화, 건전한 도시 계획법, 건축 허가, 그리고 현대적인 기반 시설이 갖춰지면, 잠재적으로 활용하기 어려웠던 토지가 기관 투자자들이 투자할 만한 자산으로 탈바꿈합니다. 이러한 과정이 바로 가치 증대 전략의 핵심입니다. 베르디온은 개발 위험을 감수하고, 이미 완공되어 임대가 완료된 부동산을 매입하는 것보다 더 높은 수익률을 기대합니다.

라슈타트에게 있어 기존 부지를 재활용하는 것은 완전히 새로운 위치에 독립형 물류 센터를 건설하는 것보다 도시 계획 관점에서 더 유리합니다. 코어허브는 기존 산업 지역을 보완하고 지역 공급망을 효율화할 수 있습니다. 그러나 이러한 통합의 성공 여부는 실제 운영 과정에서 교통, 배수, 소음, 조명 및 녹지 공간 관리가 어떻게 이루어지는지에 달려 있습니다.

베르디온은 의도적으로 안전망 없이 건설하고 있습니다

이 프로젝트의 주요 위험은 투기적 개발 방식에 있습니다. 즉, 장기적인 핵심 임차인이 확정되지 않은 상태에서 건설이 진행되고 있다는 뜻입니다. 따라서 베르디온은 임대 위험을 감수하고 있습니다. 완공 후에도 홀이 비어 있을 경우, 임대 수입이 없는 상황에서도 자금 조달, 관리, 보험 및 유지 보수 비용은 계속 발생할 것입니다.

계획 단계의 개발이라고 해서 무조건 무모한 것은 아닙니다. 기업은 입지 선정 시 확실한 완공 및 입주 예정일을 확인해야 합니다. 허가도 없고 착공도 없는 단순한 계획 단계의 프로젝트는 많은 사용자에게 너무 불확실하게 느껴질 수 있습니다. 건축 허가가 발급되고 시공사가 선정되면, 베르디온은 잠재적 구매자들에게 더욱 구체적인 제안을 할 수 있습니다. 공사 진행 상황은 신뢰도를 높이고 계약 체결부터 입주까지 걸리는 시간을 단축시켜 줍니다.

이러한 접근 방식은 높은 금리와 비용으로 인해 경쟁업체들이 건설을 줄일 때 특히 효과적일 수 있습니다. 신규 건설 물량이 제한되면 2027년에 입주 가능한 소수의 프로젝트들이 더욱 유리한 위치에 놓이게 됩니다. 현대적인 공간이 시급히 필요한 기업들은 새로운 건축 허가를 받기 위해 몇 년씩 기다릴 여유가 없습니다. 베르디온은 바로 이러한 시기에 제한된 물량의 공간을 제공할 수 있을 것이라는 기대를 걸고 있습니다.

반대로 경제 침체가 재발할 가능성도 있습니다. 산업 및 상업 기업들이 투자를 연기하면 공간 수요가 감소하거나 기존 임차인들이 공간을 재임대할 수 있습니다. 이러한 기존 건물들은 에너지 효율성이나 공정 품질이 떨어지더라도 신축 건물보다 저렴한 경우가 많습니다. 가격에 민감한 기업들은 코어허브(CoreHub) 도입을 포기할 수도 있습니다.

따라서 투기적 건설은 시기, 위치 및 제품 품질에 대한 도박과 같습니다. 베르디온은 원칙적으로 수요를 확보해야 할 뿐만 아니라, 더 높은 기준을 기꺼이 지불할 의사가 있는 임차인을 제때 유치해야 합니다. 성공은 물류 시장 성장에 대한 일반적인 헤드라인보다는 라슈타트와 주변 지역에서의 구체적인 임대 협상에 달려 있습니다.

독일 시장은 엇갈린 신호를 보내고 있습니다

독일 산업 및 물류 부동산 시장은 복합적인 양상을 보이고 있습니다. 한편으로는 현대적인 공간에 대한 수요가 근본적으로 견고합니다. 공급망의 탄력성 강화가 필요하고, 기업들은 안전 재고를 늘리고 있으며, 온라인 소매업체들은 여전히 ​​물류 유통망 확충을 요구하고 있고, 노후 건물들은 더 이상 새로운 기술 요구사항을 충족하지 못하고 있기 때문입니다. 그러나 다른 한편으로는, 미약한 경제 성장, 높은 비용, 그리고 기업들의 신중한 투자 태도가 시장 확장을 둔화시키고 있습니다.

최근 몇 년간 신규 건설 활동이 감소했습니다. 개발업체들은 증가된 금융 비용, 자재 가격 상승, 그리고 어려워진 마케팅 환경에 대응했습니다. 특히 투기성 프로젝트는 연기되거나 사전 임대 계약만 체결하는 경우가 많았습니다. 그 결과, 전체 시장에는 여전히 공실이 존재하지만, 중장기적으로는 고품질 공간의 공급 부족 현상이 발생할 수 있습니다.

이러한 명백한 모순은 매우 중요합니다. 시장은 완전히 대체 가능한 면적으로 구성되어 있지 않습니다. 충분한 전력 공급, 편리한 접근성, 24시간 연중무휴 이용 가능성을 갖춘 에너지 효율적인 창고는 입지가 좋지 않은 노후 건물과의 경쟁에서 불리할 수밖에 없습니다. 동시에 가격 차이는 여전히 상당합니다. 모든 사용자가 최고 수준의 기준을 요구하는 것은 아니며, 일부 기업은 임대료가 상당히 저렴하다면 기술적인 결함을 감수하기도 합니다.

코어허브의 장점은 라슈타트가 투기적인 지역이 아니라 탄탄한 산업 수요 기반을 갖춘 곳이라는 점입니다. 단점은 해당 지역이 경기 변동에 민감한 산업에 크게 의존하고 있다는 것입니다. 따라서 지역 시장의 성과는 전국 평균보다 좋을 수도 있고 나쁠 수도 있습니다. 전국 판매 수치는 어느 정도 참고 자료가 될 수 있지만, 상부 라인 지역의 특정 사용자, 임대 매물, 그리고 경쟁 부동산에 대한 분석을 대체할 수는 없습니다.

이러한 배경에서 베르디옹의 결정은 경기 역행적이지만 비합리적인 것은 아닙니다. 회사는 공급이 제한적인 시기에 사업을 확장하고 향후 시장 회복을 기대하고 있습니다. 이러한 전략은 건설 붐의 정점에 진입하는 것보다 더 큰 기회를 제공하지만, 회복이 지연될 경우를 대비하여 충분한 자본과 인내심이 필요합니다.

VELF 2는 방어 전략을 따르지 않습니다

CoreHub는 Verdion European Logistics Fund 2(VELF 2)의 일부입니다. 이 펀드는 가치 증대 전략을 추구합니다. 자본은 이미 개발이 완료되고 장기 임대가 체결된 우량 부동산에 투자하는 것이 아니라, 개발, 리모델링, 재임대 또는 경영 개선을 통해 가치를 높일 수 있는 부동산 및 토지에 투자합니다.

이 전략은 보수적인 투자자들이 회피하는 위험을 감수하기 때문에 더 높은 수익률을 약속합니다. 이러한 위험에는 기획, 건설, 임대 및 자금 조달 위험이 포함됩니다. 라스타트(Rastatt)에서 가치 창출은 여러 단계를 거칩니다. 부지 확보, 건축 허가 취득, 시설 건설, 적합한 임차인 유치, 그리고 임대 수익 안정화가 그것입니다. 이러한 과정을 거친 후에야 장기 투자자에게 매각하거나 포트폴리오에 영구적으로 보유할 수 있는 부동산이 만들어집니다.

건축 허가는 이 과정에서 매우 중요한 이정표입니다. 건축 규정은 불확실성을 줄이고 현실적인 프로젝트 일정을 수립할 수 있도록 함으로써 가치를 창출합니다. 이후 건설 단계에서는 계획 단계의 위험에서 비용, 마감일, 임대 문제로 초점이 옮겨집니다. 골드벡이 총괄 시공사로 참여하여 전문적이고 표준화된 구조를 사용하여 건설을 진행할 것입니다.

펀드에게 있어 라슈타트는 더 큰 규모의 유럽 및 독일 전략의 일부입니다. 여러 지역에 걸쳐 다양한 프로젝트를 진행하면 위험을 분산시키고 기획, 조달, 마케팅 및 건물 관리에서 규모의 경제를 창출할 수 있습니다. 그러나 동시에 여러 투기성 개발 프로젝트가 제때 임대되지 않을 경우 묶이는 자본이 증가할 수 있습니다. 또한, 전반적인 경제 또는 금융 위기가 모든 지역에 동시에 영향을 미칠 경우 포트폴리오 다각화는 제한적인 보호책만 제공할 수 있습니다.

따라서 코어허브는 펀드의 전략에 논리적으로 부합하지만, 방어적인 투자는 아닙니다. 투자자들은 감수한 위험에 대한 프리미엄을 기대합니다. 버디온은 적극적인 가치 창출을 통해 이러한 프리미엄을 확보해야 합니다. 현대적인 창고 시설만으로는 충분하지 않습니다. 중요한 것은 임대, 임차인의 우량도, 임대 조건, 그리고 모든 개발 및 자본 비용을 상회하는 미래 부동산 가치입니다.

금리가 배경에서 가치를 결정합니다

물류 시설은 흔히 운영상의 문제로 여겨지지만, 그 가치는 자본 시장에 크게 좌우됩니다. 투자자들이 요구하는 수익률이 높아지면 임대료가 변하지 않는다고 가정할 때 부동산 가치는 하락합니다. 반대로 수익률 요구가 낮아지면 가치는 상승합니다. 이러한 관계는 건설 및 임대가 계획대로 진행되더라도 프로젝트의 재무 성과에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

장기간 지속된 저금리는 부동산 가치를 상승시키고 자금 조달을 용이하게 했습니다. 그러나 이후 금리가 인상되면서 차입 비용이 증가하고 구매자들은 더 높은 초기 수익률을 요구하게 되었습니다. 프로젝트 개발업체들은 더 많은 자기자본을 투자하고 더욱 신중하게 계산해야 했으며, 경우에 따라 토지 가격이나 건축 계획을 조정해야 했습니다. 그 결과 많은 프로젝트들이 이전의 수익성을 잃었습니다.

베르디옹의 경우, 건축 허가 취득과 예정된 완공일 사이에 상당한 기간이 있습니다. 금리와 거래 수익률은 2027년 7월까지 어느 방향으로든 변동할 수 있습니다. 보다 유리한 금융 환경은 향후 가치 상승을 뒷받침할 것입니다. 자본 비용이 높은 수준으로 유지된다면, 해당 부동산은 4,500만 유로의 잠재적 가치를 정당화하기 위해 더 강력한 임대 수익을 창출해야 할 것입니다.

자본 시장 변동에 대한 최선의 방어책은 안정적인 현금 흐름입니다. 신용도가 높은 기업과의 장기 계약, 시장 가격에 부합하는 임대료, 그리고 낮은 비회수 비용은 높은 수익률 요구 조건에도 불구하고 부동산을 매력적으로 만듭니다. 반면 공실은 이중으로 부정적인 영향을 미칩니다. 수익 손실을 초래할 뿐만 아니라, 구매자는 추가적인 위험과 임대 비용을 고려해야 합니다.

따라서 베르디온의 가장 중요한 과제는 금리 추세를 정확하게 예측하는 것이 아닙니다. 회사는 다양한 자본 시장 상황에서도 임대 가능성을 유지하는 건물을 만들어야 합니다. 유연한 공간, 낮은 운영 비용, 그리고 폭넓은 사용자층의 선호도는 금리에 대한 낙관적인 예측보다 경제적으로 훨씬 더 가치가 있습니다.

일자리가 자동으로 보장되는 것은 아닙니다

새로운 물류 시설은 고용 창출 효과로 인해 그 필요성이 정당화되는 경우가 많습니다. 건설 단계에서는 기획, 건설 회사, 기술자, 기술 장비 및 서비스에 대한 계약이 체결됩니다. 그러나 실제로 해당 지역에 얼마나 많은 부가가치가 남는지는 계약을 체결한 회사, 공급망 및 하청업체에 따라 달라집니다.

운영 단계에서 고용에 미치는 영향은 더욱 불확실합니다. 전통적인 노동집약적 창고 물류 운영은 수많은 현장직 일자리를 창출할 수 있습니다. 반면, 고도로 자동화된 센터는 훨씬 적은 직원으로 더 많은 물량을 처리할 수 있습니다. 하지만 이 경우 유지보수, 데이터 분석, IT, 설비 제어 및 공정 관리 분야에서 더 많은 숙련직 일자리가 창출될 것입니다. 따라서 확정된 사용자 기반이 없는 상황에서 미래의 일자리 수를 정확하게 예측하는 것은 불가능합니다.

고용의 질은 운영 방식에 따라 크게 달라집니다. 교대 근무, 임금 수준, 임시 고용, 교육 요건, 자동화 수준 등이 상당한 차이를 보입니다. 지역적인 관점에서 볼 때, 생산 관련 서비스와 기술 활동이 활발한 지역은 지역 연계성이 낮은 단순 환승 창고보다 더 가치가 있는 경우가 많습니다. 본 건물 설계는 두 가지 가능성 모두를 고려했습니다.

직원 접근성은 중요한 입지 결정 요소가 되고 있습니다. 많은 지역의 물류 회사들은 운전기사, 창고 직원, 기술 전문가를 확보하기 위해 경쟁하고 있습니다. 대중교통, 안전한 자전거 도로, 편리한 교대 근무 교통편은 채용을 촉진할 수 있습니다. 고속도로 접근성이 좋다는 것만으로는 충분하지 않습니다. 직원들이 자가용 없이는 해당 지역에 접근하기 어렵기 때문입니다.

심지어 지방 정부의 세입조차 보장되지 않습니다. 재산세와 잠재적인 사업세는 도로, 소방 서비스, 배수 시설, 교통 관리 등 공공 비용과 비교하여 신중하게 고려해야 합니다. 더욱이 사업세액은 미래 사용자들의 수익성, 기업 위치, 그리고 세금 구조에 따라 달라집니다. 따라서 지역적 편익은 건물의 규모가 아니라 실제로 창출하는 부가가치를 기준으로 평가해야 합니다.

교통량 증가로 인한 이점은 외부 비용을 발생시킨다

물류 시설은 교통량에 크게 의존합니다. 이는 근본적인 목표 상충을 야기합니다. A5 고속도로와의 근접성은 운영 비용을 절감하고 빠른 연결을 가능하게 합니다. 그러나 동시에 트럭 운행량 증가는 소음, 배기가스, 도로 마모 및 사고 위험을 증가시킵니다. 24시간 연중무휴 운영은 교통량을 시간대별로 분산시키지만 야간 교통 체증을 악화시킬 수 있습니다.

승용차와 트럭의 별도 출입구, 충분한 차량 회전 공간, 그리고 명확하게 정리된 출입구 이용 순서는 안전과 효율성을 향상시킵니다. 트럭 전용 주차 공간과 휴식 공간은 운전자들이 공공장소에서 무질서하게 대기하는 것을 방지합니다. 디지털 시간대별 관리 시스템은 혼잡 시간과 공회전 시간을 줄여줍니다. 이러한 조치들은 운영상의 이점뿐만 아니라 시민들의 수용도에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

장기적으로 도로 화물 운송의 탈탄소화는 점점 더 중요해질 것입니다. 전기 트럭은 높은 충전 용량, 충분한 공간, 그리고 지능형 에너지 관리를 필요로 합니다. 태양광 발전과 고성능 전력망 연결은 기본적인 토대를 제공하지만, 대형 상용 차량에 필요한 요구 사항은 상당할 수 있습니다. 미래에 대비한 충전 인프라 구축은 해당 지역의 장기적인 가치를 강화할 것입니다.

코어허브 자체는 주로 도로 중심의 물류 시스템입니다. 이 규모의 시설을 이용하는 모든 사용자에게 직접적인 철도 연결은 경제적으로 타당하지도 않고 실용적이지도 않을 것입니다. 그럼에도 불구하고 기업들은 지역 터미널, 항만 또는 복합 운송 서비스를 간접적으로 통합할 수 있습니다. 라슈타트는 상부 라인 회랑에 위치해 있어 여러 운송 수단을 이용할 수 있지만, 창고 내부의 직접적인 운영은 여전히 ​​트럭 중심입니다.

따라서 경제성 평가는 두 가지 측면에서 이루어져야 합니다. 임차인과 건물주에게는 고속도로와의 근접성이 분명한 이점입니다. 그러나 일반 대중에게는 임대료나 교통비에 충분히 반영되지 않은 추가 비용이 발생합니다. 책임감 있는 운영자는 효율적인 교통 관리, 저공해 차량 도입, 그리고 지방 당국과의 긴밀한 협력을 통해 이러한 부담을 최소화해야 합니다.

2027년 7월까지의 세 가지 시나리오

유리한 시나리오에서는 독일 경제가 안정되고 산업 수요가 회복되며 기업들이 현대적인 공급망에 더 많이 투자합니다. 동시에 많은 개발업체들이 프로젝트를 연기했기 때문에 신규 건설 공급은 제한적입니다. 베르디온은 완공 전이나 직후에 신용도가 높은 임차인에게 두 유닛 모두 임대합니다. 장기 임대와 유리한 금리 환경이 가치를 뒷받침합니다. 이 경우 코어허브는 성공적인 경기 역행 개발 사례로 평가될 것입니다.

현실적인 기본 시나리오에서는 경기 침체가 지속되는 반면, 고품질 공간에 대한 수요는 여전히 높습니다. 첫 번째 유닛은 빠르게 임대되지만, 두 번째 유닛을 찾는 데는 더 오랜 시간이 걸립니다. 베르디온은 임대료 면제 기간, 개발 보조금 또는 보다 유연한 계약 조건을 제공해야 할 수도 있습니다. 현금 흐름은 나중에 시작되고 초기에는 낮지만, 관리 가능한 기간 내에 안정적인 임대율을 달성합니다.

최악의 시나리오에서는 자동차 산업의 불황이 심화됩니다. 공급업체는 생산 능력을 줄이고, 물류 회사는 확장을 주저하며, 기존 공간의 추가 공실이 시장에 나오게 됩니다. 동시에 금융 비용은 높은 수준을 유지합니다. 베르디온은 임대료를 인하하거나 상당한 인센티브를 제공해야 할 것입니다. 장기간 공실은 수익에 부정적인 영향을 미쳐 프로젝트 가치를 떨어뜨릴 것입니다.

네 번째 위험은 종종 과소평가되는 사용자 요구사항의 차이에 있습니다. 수요는 존재하지만, 더 많은 전력, 추가적인 소방 설비, 다른 출입문 구성, 특별 허가 또는 더 넓은 주차 공간이 필요할 수 있습니다. 이러한 요구사항이 늦게 발생할수록 조정 비용은 더욱 증가합니다. 유연한 기본 구조는 이러한 위험을 줄여주지만 완전히 제거할 수는 없습니다.

2027년 7월까지의 기간은 마케팅 측면에서도 유리합니다. 대기업은 부지 평가, 내부 승인, 계약 협상, 기술 계획 및 이전 등에 수개월이 소요되는 경우가 많습니다. 하지만 베르디온은 건축 허가를 받고 확정된 일정을 바탕으로 조기에 실질적인 협상을 시작할 수 있습니다. 핵심은 공간을 최대한 빨리 임대하는 것뿐만 아니라 경제적으로 타당한 조건으로 임대하는 것입니다.

성공은 네 가지 지표로 측정할 수 있습니다

코어허브의 경제적 성공 여부는 단순히 높은 입주율만으로 판단해서는 안 됩니다. 가장 중요한 요소는 임대 속도입니다. 공실 기간이 한 달이라도 길어질수록 수익 창출이 지연되고 묶이는 자본이 늘어납니다. 하지만 빠른 임대는 과도한 양보 없이 이루어져야만 의미가 있습니다.

두 번째 요인은 임대 계약의 질입니다. 신용도, 임대 기간, 물가연동, 계약 해지권, 운영 및 유지보수 비용 분담 방식 등이 현금 흐름의 안정성을 결정합니다. 재정적으로 탄탄한 기업과의 장기 임대는 부동산 가치를 크게 높일 수 있습니다. 반대로 명목 임대료가 높은 단기 임대는 더 큰 위험을 수반할 수 있습니다.

세 번째 요소는 실제 운영 및 에너지 효율성입니다. 계획치나 인증서뿐만 아니라 실제 소비량 수치가 중요합니다. 히트펌프, 건물 외피, 조명, 태양광 발전 시스템 등이 공과금 비용을 눈에 띄게 절감해 준다면 지속 가능한 경쟁 우위를 확보할 수 있습니다. 반대로 절감 효과가 기대에 미치지 못하면 새로운 건물에 대한 임대료 추가 부담을 정당화하기가 더욱 어려워집니다.

네 번째 요인은 수요 다변화입니다. 베르디온이 다양한 산업 분야의 사용자를 유치한다면 자동차 산업 실적에 대한 의존도가 낮아질 것입니다. 물류와 경공업, 기술 가공, 지역 유통을 결합한 기업들이 특히 가치가 높을 것입니다. 이는 단순한 환승 창고보다 더 많은 지역 부가가치를 창출할 수 있기 때문입니다.

이 네 가지 요소는 처음 보이는 것보다 훨씬 더 밀접하게 연관되어 있습니다. 우수한 기술은 임대를 용이하게 하고, 폭넓은 사용자 기반은 계약상의 이점을 강화하며, 안정적인 계약은 부동산 가치를 높이고, 낮은 운영 비용은 임차인 충성도를 강화합니다. 따라서 프로젝트의 성공은 단 하나의 특징에서 비롯되는 것이 아니라, 입지, 건물, 계약 구조의 상호 작용에서 비롯됩니다.

긍정적이긴 하지만 신중한 평가입니다

베르디옹 코어허브 라스타트는 경제적으로 안정적이고 전략적으로 타당한 입지를 자랑합니다. 기존 산업 지역에 위치하면서 A5 고속도로와 인접해 있고 프랑스와도 가까워 최적의 조건을 갖추고 있습니다. 두 개의 홀 유닛은 임대 위험을 최소화하고, 최첨단 기술 설비는 사용자 기반을 확대하며, 높은 수준의 지속가능성 기준은 기업, 은행 및 투자자의 증가하는 요구를 충족합니다.

기존 산업 부지를 활용하는 동시에 유연한 건축 구조를 결합한 방식이 특히 매력적입니다. 베르디온은 녹지에 대형 창고를 단독으로 건설하는 대신 기존 산업 부지를 활용합니다. 동시에 특정 용도에만 특화된 건물을 짓는 것을 지양하여 장기적인 적응성을 높였습니다.

그럼에도 불구하고 위험은 여전히 ​​상당합니다. 투기적인 건설 착공은 임대 관련 위험을 전적으로 개발업체에 전가합니다. 자동차 산업의 지역적 강점은 동시에 경기 순환에 따른 변동성을 내포하고 있습니다. 금리, 건설 비용, 그리고 잠재적인 임대 인센티브는 가치 상승 여력에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 지속가능성 관련 기능은 실제로 운영 비용을 절감하고 임차인에게 가치를 인정받을 때 비로소 경제적 효과를 발휘합니다.

따라서 전망은 조심스럽게 긍정적입니다. 베르디옹은 일반적인 물류 호황에 맹목적으로 투자하는 것이 아니라, 현대적인 요구 사항과 노후화된 창고 시설 간의 격차를 해소하는 데 집중하고 있습니다. 입지와 콘셉트는 신규 건설 물량 부족이라는 제약 속에서 유리한 조건을 제공합니다. 하지만 이것이 성공을 보장하는 것은 아닙니다.

궁극적으로 이 프로젝트의 중요성은 4,500만 유로의 투자액으로 결정되는 것이 아닙니다. 핵심은 베르디옹이 2027년까지 적합한 임차인 두 곳을 찾아 실행 가능한 계약을 확보하고, 약속된 기술 및 에너지 관련 품질을 실질적인 운영상의 이점으로 전환할 수 있는지 여부입니다. 만약 이것이 성공한다면, 코어허브는 상부 라인 회랑의 중요한 구성 요소가 되고 현대적인 갈색 부지 개발의 훌륭한 사례가 될 것입니다. 그러나 수요가 어려움을 겪고 있는 자동차 산업에 지나치게 의존하거나 임대 계약 확보에 상당한 양보가 필요하다면, 잠재적 가치는 빠르게 하락할 것입니다. 건물은 계획대로 완공될 수 있지만, 궁극적으로 가치 있는 부동산이 될지는 시장에 달려 있습니다.

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Konrad Wolfenstein

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