중국 위기 | 중국 부동산 부문의 급락: 세계 경제의 과소평가된 아킬레스건

### 90% 정리: 중국의 부동산 위기는 세계가 믿고 싶어하는 것보다 더 심각하다 ### 중산층의 부의 충격: 부동산 황금에 대한 중국인의 꿈의 종말 ### 성장 엔진에서 부채 함정으로: 중국의 "아킬레스건"이 세계 경제를 위협하다 ### "생존만이 중요하다": 부동산 거물 로니 찬이 중국의 잃어버린 10년을 예측하다 ###

61개 대도시 가격 폭락: 베이징의 부동산 시장 구제 시도가 실패하는 이유

한때 세계 성장의 멈출 수 없는 엔진이었던 부동산은 이제 역사적 규모의 체계적 위험으로 부상했습니다. 중국 부동산 부문은 단순한 순환적 변동을 훨씬 뛰어넘는 분수령에 직면해 있습니다.

오랫동안 중국에서 부동산을 취득하는 것은 국가 부흥을 위한 가장 안전한 투자로 여겨졌습니다. 중국 개인 부의 거의 4분의 3이 이를 기반으로 하는 번영의 보장이었습니다. 그러나 이러한 확신은 무너졌습니다. 우리가 현재 겪고 있는 것은 단순한 시장 조정이 아니라 근본적인 위기입니다. 항룽 부동산의 전설적인 수장인 로니 찬은 이를 순수한 "생존을 위한 투쟁"이라고 적절하게 표현했습니다.

그의 경고는 상당한 무게를 지닙니다. 2007년 초, 찬은 중국 개발업체들의 대량 멸종을 예측했는데, 이 예언은 당시 시장 참여자의 90%가 사라지면서 잔혹하게 실현되었습니다. 오늘날 그는 다시 한번 심연을 응시하며 빠른 회복이 아닌 "잃어버린 10년"을 예견하고 있습니다. 현재 데이터는 그의 주장을 뒷받침합니다. 가장 중요한 70개 도시 중 61개 도시에서 가격이 하락하고 있으며, 투자는 두 자릿수 감소세를 보이고 있습니다. 심지어 정부의 대규모 인센티브조차도 구매자들의 기피와 신뢰 상실이라는 장벽에 부딪혀 효과가 없는 것으로 드러났습니다.

이 글은 중국 국내 경제를 마비시키고 중산층을 빈곤하게 만들 뿐만 아니라, 과소평가된 아킬레스건으로서 세계 경제 전체의 안정을 위협하는 점진적인 경제 침체의 단면을 분석합니다. 절박한 "시범 주택" 계획부터 지방 정부의 시한폭탄 부채까지, 중국 건설 붐이 마침내 종식된 이유와 그 여파가 우리 모두에게 미치는 영향을 알아보세요.

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생존 수사가 현실이 될 때 – 로니 찬의 암울한 예측이 중국 경제의 미래를 결정할 이유

중국 부동산 시장은 건설을 훨씬 뛰어넘는 전환점에 서 있습니다. 한때 안정적인 성장 동력으로 여겨졌던 것이 점차 중국뿐 아니라 세계 경제 전체의 경제적 안정을 위협할 수 있는 위험 요소로 변모하고 있습니다. 홍콩 항룽 부동산의 존경받는 수장인 로니 찬은 "중국 부동산 부문에서 이제 생존만이 중요하다"고 경고했는데, 이는 과장된 표현이 아니라, 실존적 위기에 처한 부동산 부문에 대한 냉정한 진단입니다.

2007년, 찬은 부동산 개발업체들이 모인 자리에서 예언적인 연설을 했습니다. 그는 100개 회사 중 극소수만이 최상위권에서 살아남을 것이고, 대다수는 붕괴되거나 완전히 사라질 것이라고 경고했습니다. 당시 대부분의 사람들은 이러한 평가를 비관적인 과장으로 여겼습니다. 그러나 이후 몇 년 동안 찬의 예측보다 훨씬 더 가혹한 현실이 드러났습니다. 부동산 회사 열 곳 중 아홉 곳이 시장에서 사라지거나 파편화되어 남아 있습니다. 이러한 역사적 경험은 그가 당시의 순전한 생존기에 대해 언급한 것에 특히 무게를 더합니다. 찬은 추측이 아닌, 부동산 업계의 완전한 변혁을 여러 번 경험한 현대인의 관점에서 이야기합니다.

찬의 최근 분석은 단순히 시장 문제를 파악하는 데 그치지 않습니다. 그의 메시지는 기업 생존에 필수적인 근본적인 행동 변화를 목표로 합니다. 그의 모토는 자본 확보, 비용 절감, 위험 최소화입니다. 이러한 방어 전략은 지난 20년간의 호황을 특징지었던 확장적 역동성과는 정반대입니다. 중국의 지속적인 성장기에 성장하여 안정적인 현금 흐름과 수익성 있는 빠른 매출에 익숙해진 세대의 기업가들은 갑작스럽게 위기 관리에 적응해야 합니다. 찬은 새로운 상승세가 아닌 10년간의 침체를 예상합니다. 이러한 잃어버린 10년에 대한 기대는 과거 이 분야가 겪었던 순환적 침체와는 근본적으로 다릅니다.

위기 지표: 가치 구조의 붕괴

2025년 10월 주요 데이터는 찬의 비관적인 평가를 뒷받침하는 시장 상황을 보여줍니다. 중국 70대 도시의 신규 아파트 가격은 전월 대비 0.5% 하락했습니다. 이는 전년 10월 이후 가장 큰 폭의 월간 하락폭입니다. 전년 동기 대비 가격 하락률은 2.2%였습니다. 이러한 수치의 진정한 의미는 바로 그 폭에 있습니다. 조사 대상 70개 도시 중 61개 도시에서 가격이 하락했다고 보고되었습니다. 더욱 우려스러운 것은 전통적으로 안정적인 대도시였던 베이징과 상하이의 주요 지역조차도 이러한 압력을 견뎌내지 못했다는 것입니다. 일반적으로 경기 침체를 더 잘 흡수하는 이러한 1선 도시들 역시 눈에 띄는 가격 하락을 경험했습니다.

정부가 금융 조건을 완화하고 기타 인센티브를 제공하여 안정성을 확보하려는 시도는 여전히 효과가 미미합니다. 9월에 도입된 주택담보대출 금리 인하, 구매 제한 완화, 예치금 요건 완화 등의 조치는 이러한 조치들이 얼마나 비효율적인지에 대한 신뢰 위기의 심각성을 여실히 보여줍니다. 대규모 규제 개입조차도 수요를 촉진하지 못한다면, 이는 시장 움직임이 단순히 재정적 제약뿐만 아니라 근본적으로 손상된 소비자 신뢰에 의해 좌우된다는 것을 시사합니다.

부동산 부문 전체는 모든 주요 지표에서 위축을 겪고 있습니다. 2025년 1월부터 10월까지 부동산 부문 투자는 거의 15% 감소했습니다. 신규 프로젝트의 착공 건수는 거의 20% 감소했습니다. 신규 프로젝트의 매매량은 7% 감소했습니다. 특히 주목할 만한 것은 미분양 부동산이 5% 이상 증가했다는 점입니다. 이 마지막 지표는 근본적인 문제를 시사합니다. 건설이 감소하고 있을 뿐만 아니라 기존 부동산의 매매 능력 또한 감소하고 있다는 것입니다. 공실률 증가는 경기 순환적 약세를 보이는 정상적인 시장과는 정반대입니다.

지역적 차이와 시장의 주변화

시장 붕괴의 지리적 특징은 구조적 변화의 양상을 드러냅니다. 전통적으로 산업화된 지역인 중국 북동부 지역에서는 투자가 거의 4분의 1이나 급감했습니다. 인구가 집중되어 수요가 가장 많은 동부 해안 지역은 상당한 감소세를 보이고 있습니다. 서부 지역은 다소 안정세를 보이고 있지만, 이 지역마저도 하락세를 보이고 있습니다. 이러한 지리적 차이는 결코 작지 않습니다. 이는 이번 붕괴가 단순히 호황을 누리고 있는 건설 부문의 순환적 약세가 아니라, 인구 역학과 지역 경제력의 구조적 변화를 반영하고 있음을 보여줍니다.

특히 계층별 발전 양상이 엇갈리는 것이 문제입니다. 대도시인 1선 도시는 비교적 잘 버티고 있는 반면, 2선 도시와 3선 도시는 꾸준히 쇠퇴하고 있습니다. 이러한 소규모 도시들이 중국 중산층의 주택 수요에서 큰 비중을 차지하고 있다는 점에서 이는 경제적으로 모순적입니다. 만약 이 지역들의 부동산 시장이 바로 붕괴된다면, 베이징과 상하이의 부동산을 구매하는 것은 부유층뿐만 아니라 대다수의 중국 인구가 부동산 시장에서 철수하고 있음을 시사합니다.

기존 부동산의 운명은 특히 시사하는 바가 큽니다. 이러한 부동산은 개인 가계의 자산 상황에 핵심적인 역할을 합니다. 10월 기준, 70대 도시 중 67곳에서 전년 대비 가격이 하락했습니다. 1선 도시의 하락세는 완만했지만, 추세는 여전히 부정적입니다. 2선 도시의 하락세는 더욱 심화되었습니다. 이러한 현상은 자체 강화 시스템을 보여줍니다. 매수자들은 가격 추가 하락을 예상하며 매수를 보류하고 있습니다. 개발사들은 손실을 감수하며 매도하거나 판매를 전면 중단하고 있습니다. 공실률은 증가하고 있습니다. 이는 가격 하락 압력을 더욱 가중시킵니다. 시장 성장세는 둔화되고 있으며, 이러한 악순환을 끊을 외부 자극책은 없습니다.

시장 위기의 지표로서의 극단적 조치

개발업체들이 매출을 조금이라도 올리기 위해 사용하는 조치들은 극심한 절박함을 보여줍니다. 광저우와 상하이에서는 일부 개발업체들이 실제 매매 또는 임대 계약 체결 전에 소액의 계약금만 내면 되는 체험 기간을 제공하고 있습니다. 다른 프로젝트들은 1년간 관리비를 면제하고 있으며, 어떤 프로젝트들은 주차 공간을 무료로 제공하기도 합니다. 중국 일부 도시에서는 주차 공간 한 칸에 최대 50만 위안(약 6만 3천 유로)에 달하는 비용이 발생합니다. 이러한 제안은 상당한 할인을 의미하며, 이는 해당 프로젝트의 수익성에 의문을 제기합니다.

실증 연구에 따르면 21개 도시 중심가에서 진행된 주요 부동산 프로젝트의 88%가 상당한 가격 인하 또는 인센티브를 활용하고 있습니다. 이러한 비율은 주목할 만한데, 이는 수요 감소에 따른 미미한 조정이 아니라 거의 보편적인 관행이기 때문입니다. 이러한 관행은 단기적인 수익을 창출할 수 있지만, 동시에 부동산의 기본 가격이 최초 개발업체의 예상 가격보다 낮다는 것을 보여줍니다. 이는 부동산 회사의 대차대조표에 반영되는 막대한 자본 손실의 징후입니다.

중국의 소셜 미디어는 대중 심리가 어떻게 변화하고 있는지 실시간으로 기록하고 있습니다. 사용자들은 일자리 시장과 소득 정체에 대한 우려가 커지고 있다고 보고합니다. 어떤 이들은 이를 2008년 미국 금융 위기와 비교하기도 하고, 어떤 이들은 소비 심리를 서서히 침식하는 폭풍과 같은 느낌이라고 표현하기도 합니다. 시장 상황의 이러한 정량화할 수 없는 측면들은 구체적인 데이터만큼이나 중요합니다. 위기가 경제 지표에 영향을 미칠 뿐만 아니라 소비와 투자의 심리적 기반까지 무너뜨리고 있음을 보여주기 때문입니다.

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부의 파괴와 소비에 미치는 영향

부의 효과에 대한 찬의 관찰은 이 위기의 거시경제적 함의를 이해하는 데 핵심적인 역할을 합니다. 중국 개인 자산의 약 4분의 3이 부동산에 묶여 있습니다. 이는 선진국에서 흔히 볼 수 있는 현상이지만, 이 수준에서는 구조적 위험을 시사합니다. 가격이 하락하면 가계 전체의 자산이 즉시 감소합니다. 많은 중국 가정이 주택 가치에 기반하여 소비를 하기 때문에 소비는 즉각적으로 타격을 입습니다. 이는 근거 없는 심리적 효과가 아니라 실제 재정 상황에 따른 것입니다. 순자산이 감소한 가계는 비필수품 지출을 줄이고 저축률을 높입니다.

중국 소비자 심리는 이미 이러한 침체의 조짐을 보이고 있습니다. 소비자 신뢰도는 역사적 평균치에 비해 크게 하락했습니다. 국제금융협회(IIF)를 비롯한 여러 연구 기관들은 가계의 미래 소득 전망에 대한 낙관론이 크게 감소했다고 보고했습니다. 260개 이상 도시를 대상으로 한 설문조사 결과, 특히 소규모 도시의 주택 구매 신뢰도가 전월 대비 2.9%p 급락했습니다. 이는 위기가 도심에서 외곽 지역으로 확산되고 있으며, 그 영향이 더욱 두드러지고 있음을 보여주는 또 다른 지표입니다.

문제는 정보의 비대칭적 분포에 있습니다. 1선 도시의 구매자는 여전히 시장이 장기적으로 적응할 것이라는 믿음에 의존할 수 있습니다. 2선 및 3선 도시에서는 그러한 기반이 더 이상 존재하지 않습니다. 인근 프로젝트가 낮은 가격에 매각되면서 위기가 즉각적으로 가시화됩니다. 이는 가격 하락을 심화시키고 가격 하락을 가속화합니다.

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공식적인 낙관론 대 시장 반응

지금까지 정부의 대응은 당국이 뒤늦게 조치를 취하는 전형적인 위기 양상을 보여줍니다. 규제 완화를 통해 안정을 이루려는 시도는 실패했습니다. 일부 은행과 리서치 기관들은 2026년 말까지 신중한 안정화를 예상하지만, 이러한 예측은 시장 역학의 근본적인 개선보다는 중국 정부의 역사적 위기 완화 능력에 대한 확신에 더 기반합니다.

그러나 시장 자체는 빠른 회복의 시기가 끝났음을 시사합니다. 가격 하락 폭은 이러한 현상이 국지적인 현상이나 과열에 따른 조정이 아니라 구조적 변화임을 시사합니다. 재고 증가, 주택 착공 감소, 소비 지출 정체로 성장세가 둔화되고 있는 시장은 경기 순환적 부양책뿐만 아니라 구조적 개혁도 필요합니다.

장기적 관점: 10년간의 적응

챈이 10년 동안 새로운 상승세가 없을 것이라는 예측은 호황기에 형성되었던 기대감과는 정반대입니다. 한 세대의 기업가와 투자자들은 부동산 부문이 수익을 창출할 뿐만 아니라 안정적으로 높은 수익률을 기록하는 데 익숙해져 있습니다. 이러한 기대는 지속적인 자본 유입과 부채 상환에 의존하는 많은 기업의 재무구조에 반영되어 있습니다. 이러한 자금 흐름이 고갈된다면, 통합이 아닌 붕괴가 뒤따를 것입니다.

구조적 문제는 일시적인 것이 아닙니다. 중국의 인구는 감소와 고령화가 동시에 진행되고 있습니다. 인구 대다수가 이미 도시에 집중되어 있기 때문에 도시화 과정은 둔화되고 있습니다. 수십 년 동안 주택 수요를 꾸준히 증가시켜 온 농촌에서 도시로의 이주라는 경제적 동력이 약화되고 있습니다. 동시에 대도시에는 미사용 또는 저활용 주택이 점점 더 많이 쌓이고 있습니다. 이는 단순한 순환적 공급 과잉이 아닌 구조적 공급 과잉을 시사하는 불길한 징조입니다.

시스템적 상호 연결과 부채 폭탄

부동산 부문이 중국 경제 전체에 미치는 중요성 때문에 현재의 위기는 시스템적인 위협으로 작용합니다. 부동산 부문은 중국 GDP의 20% 이상을 차지합니다. 건설 자재 생산, 운송, 금융 등 간접적인 영향을 포함하면 이 수치는 25~30%에 달합니다. 이러한 규모는 부동산 부문의 붕괴가 단독으로 발생하는 것이 아니라 전체 경제에 영향을 미칠 것임을 의미합니다.

은행 시스템과의 얽힘은 특히 심각한 문제입니다. 주택담보대출은 은행 대출의 상당 부분을 차지합니다. 공식 수치는 여전히 신용 등급을 비교적 양호하게 평가하지만, 시장 참여자들은 이러한 평가가 실제 채무 불이행 위험이 아니라 회계 메커니즘에 기반한다는 것을 알고 있습니다. 가계가 부동산 가치 하락으로 더 이상 주택담보대출을 상환할 수 없게 되고, 그 결과 신용 한도를 잃게 되면, 신용 문제는 명백한 채무 불이행이 아니라 이론적으로 정상적이었던 대출이 구조조정이 필요한 상황으로 전환되는 데서 발생합니다.

간접 부채는 더욱 심각합니다. 최근 몇 년 동안 지방 정부는 실제 세수가 지출 수요를 따라가지 못하면서 특수 기관을 통한 대출에 크게 의존해 왔습니다. 이러한 부채의 상당 부분은 토지 매각을 통해 조달되었습니다. 부동산 개발업체가 마진 폭락으로 토지 매입을 줄이면 지자체의 토지 매각 수입이 감소하게 됩니다. 이는 결국 부채를 갚아야 하는 지방 정부에 재정 압박을 가중시킵니다.

전체적인 그림은 한 구성 요소의 충격이 다른 모든 구성 요소로 확산되는 상호 연결된 시스템입니다. 중앙 정부는 단기적으로 재정 투입을 통해 개입할 수 있지만, 장기적으로는 이러한 모델이 중앙 정부 부채 증가로 이어질 것입니다.

국내 경제 전략에 집중

중국 지도부는 낡은 수출 모델에 새로운 동력이 필요하다는 점을 인식했습니다. 차기 5개년 계획은 국내 경제 강화에 큰 기대를 걸고 있습니다. 이는 세계 무역 갈등으로 인해 수출 의존도가 더 이상 지속 가능하지 않기 때문에 타당한 전략입니다. 인구 고령화와 사회·정치적 안정을 위해 충분한 내수 수요가 필요하다는 점을 고려할 때, 소비에 집중하는 것은 예방적 관점에서도 타당합니다.

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문제는 이 전략의 시기와 부동산 부문 의존도에 있습니다. 내부 순환은 가계 수요가 회복될 때만 작동합니다. 부가 계속 감소하는 한, 가계는 소비 대신 저축할 것입니다. 기대했던 소비 급증은 실현되지 않았습니다. 실증 데이터에 따르면 소비율은 상승하지 않고 오히려 안정세를 유지하거나 심지어 하락하는 반면, 저축률은 여전히 ​​높은 수준을 유지하고 있습니다.

민간 수요가 회복되지 않으면 정부는 다른 조치를 취할 수밖에 없습니다. 가계에 직접 지원하는 것이 한 가지 방법입니다. 기존 폐차 지원 제도와 유사한 프로그램도 있는데, 이는 새 상품 구매를 촉진하는 방식입니다. 이러한 모든 조치는 정부 부채 증가를 초래합니다. 이는 정부가 민간 소비를 공적 이전으로 점진적으로 대체해야 하는 상황을 초래합니다. 이는 단기적으로는 경제적으로 실현 가능하지만, 경제의 재정 부담을 가중시키고 장기적인 부채 비율 문제를 야기합니다.

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재정적 함정

최근 수치만으로도 상황의 심각성을 알 수 있습니다. 중국은 2025년 공식 예산 적자를 GDP의 4%로 상향 조정했는데, 이는 최소 2010년 이후 최고 수준입니다. 공식 수치는 실제 부채 부담을 과소평가하는데, 이는 지방 정부가 핵심 예산 외의 특수 기관을 통해 부채를 부담하고 있기 때문입니다. 2024년 말 기준 총 정부 부채는 92조 6천억 위안에 달했으며, 여기에는 공식 정부 부채 34조 6천억 위안, 법적 지방 정부 부채 47조 5천억 위안, 그리고 숨겨진 부채 10조 5천억 위안이 포함됩니다.

중국의 GDP 대비 부채 비율은 68.7%로, G20 국가 평균 118.2%에 비해 낮은 수준입니다. 그러나 이러한 비교는 중국의 부채 비율이 빠르게 증가하고 있고 세입이 지출을 따라가지 못하고 있기 때문에 오해의 소지가 있습니다. 실제로 명목상 정부 세입은 정체된 반면, 안정화 조치에 대한 지출은 증가하고 있습니다.

이는 지속가능성 문제를 야기합니다. 부채가 누적되는 동안 수입이 증가하지 않으면 결국 이자 지급 자체가 부담이 되는 시점에 도달하게 됩니다. 적극적인 개혁을 통해 이를 방지할 수 있지만, 정치적으로는 구조적 변화를 시행하는 것보다 단기적으로 새로운 부채를 늘리는 것이 더 쉽습니다.

미래 회복에 대한 확신

2026년 말 이후 안정화를 예상하는 은행과 리서치 회사들은 중국 정부가 여전히 문제를 관리할 수 있다는 확신을 바탕으로 이러한 전망을 내놓고 있습니다. 역사적으로 중국은 심각한 경제 붕괴 없이 위기를 여러 차례 극복해 왔습니다. 그러나 현재 상황에는 인구 감소, 도시 포화, 부채 증가 등 여러 가지 새로운 요소가 포함되어 있기 때문에 이러한 비교는 신중하게 접근해야 합니다.

데이터가 시장이 새로운, 더 낮은 수준에서 안정화되고 있음을 보여줄 가능성은 충분히 있습니다. 그러나 이 새로운 균형점은 역사적 가격보다 상당히 낮을 수 있습니다. 고점 대비 가격이 20~30% 하락한 후 안정화되는 것은 경제적으로 현실적이지만, 이는 높은 가격을 고려했던 가계와 기업에게 막대한 부의 손실을 의미합니다.

지역적 영향

중국 부동산 시장은 수십 년간 세계 경제 지형을 형성해 왔습니다. 중국이 부동산 부문을 성장 동력으로 활용하지 못하고 오히려 걸림돌로 여긴다면, 그 여파는 전 세계에 미칠 것입니다. 중국 건설 수요로 이익을 본 원자재 수출업체들은 그 여파를 직격탄으로 맞을 것입니다. 중국 부동산에 투자했던 전 세계 금융기관들은 손실을 입게 될 것입니다.

그러나 그 효과는 대칭적이지 않습니다. 중국이 수년간 지속되는 위기에 직면하는 반면, 다른 국가들은 상대적으로 덜 심각한 영향을 받을 것입니다. 이는 골드러시가 아니라 여러 부문에 걸친 세계 수요 둔화를 의미합니다.

시대의 끝

대부분의 부동산 회사가 살아남지 못할 것이라는 찬의 2007년 경고는 정확한 것으로 입증되었습니다. 성장보다는 생존이 목표라는 그의 현재 메시지 역시 비관적인 왜곡이 아니라 합리적인 평가입니다. 70개 도시 중 61개 도시에서 가격이 하락하고, 재고는 늘어나고, 엄청난 할인이 이어지고, 주택 착공은 급감하고, 소비자 신뢰는 정체된 시장은 실제로 생존의 위기에 처해 있습니다.

이번 위기는 중국 경제를 파괴하지는 않겠지만, 상당한 변화를 가져올 것입니다. 가계는 저축률을 낮추는 대신 오히려 증가시킬 것입니다. 기업들은 투자를 줄일 것이며, 국가 재정 부담은 더욱 커질 것입니다. 경제 구조는 건설 중심의 성장에서 소비와 혁신으로 전환되어야 합니다. 이는 필수적인 재조정이지만, 조정에는 10년이 걸릴 것입니다. 이 기간 동안 부동산 부문은 성장의 원동력이 아니라 관리가 필요한 문제 영역이 될 것입니다. 이러한 변화의 결과는 중국 경제의 모습을 형성할 뿐만 아니라 향후 10년간 세계 경제 역학에도 영향을 미칠 것입니다.

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